Newmark Polska o rynku biurowym w Polsce: Kraków, Wrocław i Katowice – silne razem.

Mimo wolniejszej podaży nowych projektów w południowej Polsce, popyt na biura rośnie. Kraków i Wrocław umacniają pozycję liderów, a Katowice konsekwentnie budują swoją markę. Razem tworzą region, który wciąż przyciąga międzynarodowy biznes – mówi Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska.

W Newmark Polska odpowiada Pan za obsługę najemców biurowych w całej południowej Polsce. Czy to próba zdefiniowania tego rynku na nowo?

Tomasz Chojnacki, Newmark Polska: Rzeczywiście, chcemy spojrzeć na regionalne rynki biurowe Krakowa, Wrocławia oraz aglomeracji katowickiej w szerszym kontekście, traktując je jako jeden spójny system. Tak właśnie od kilku lat patrzą na nie najemcy, a przede wszystkim globalne korporacje, które dopiero zaczynają albo planują działalność w naszym kraju. Doradzam na tym rynku najemcom już od kilkunastu lat i wielokrotnie uczestniczyłem w procesach, podczas których firmy rozważały otwarcie biura w jednym z tych trzech miast, powodując, że miasta te musiały ze sobą konkurować.

Wrocław, Kraków oraz aglomerację katowicką łączą autostrada A4 oraz bliskość granicy z Niemcami. Każda z tych lokalizacji posiada własne, duże lotnisko –  ważny atut dla firm działających na rynkach międzynarodowych. Jednocześnie to są bardzo różne miasta i żadne nie pełni roli satelity wobec pozostałych. Ich potencjał tkwi w pewnej synergii, a – co równie ważne – łączne zasoby biurowe Wrocławia, Krakowa i Katowic stanowią ponad 60% poziomu zasobów Warszawy.

To atuty. A z jakimi wyzwaniami mierzy się region południowy? 

Jeszcze kilka lat temu były to rynki cechujące się niezwykłą dynamiką rozwoju. W ostatnim czasie, podobnie jak we wszystkich miastach regionalnych, również tutaj obserwujemy wyraźne spowolnienie nowej podaży, a w niektórych lokalizacjach wręcz jej skurczenie. Widać to chociażby w danych z pierwszego półrocza tego roku – na żadnym z tych rynków nie odnotowano nowej podaży.

Nie oznacza to jednak trwałej utraty znaczenia tych ośrodków. Popyt na biura w Krakowie i Wrocławiu wciąż rośnie. Jedynie w Katowicach obserwujemy spadek wynikający z innego etapu rozwoju tamtejszego rynku, który nadal się kształtuje i dojrzewa. Liczba transakcji w mieście jest stosunkowo niewielka, dlatego nawet jeden projekt potrafi tutaj mocno namieszać w statystykach. Nie zmienia to jednak faktu, że Katowice pozostają istotnym graczem w regionie.

We Wrocławiu i Katowicach zasoby biurowe zmniejszyły się w wyniku zmiany funkcji części budynków. Czy to pojedyncze przypadki, czy raczej zapowiedź szerszego trendu?

Po pandemii rynek biurowy bardzo się zmienił, a właściciele biurowców stanęli przed wyzwaniem dostosowania ich do nowych oczekiwań najemców. Chcąc zachęcić pracowników do powrotu do biura, firmy najczęściej szukają powierzchni w nowoczesnych, wielofunkcyjnych budynkach, które obok biur oferują także usługi gastronomiczne, fitness, przestrzenie rekreacyjne czy sale konferencyjne. W efekcie starsze obiekty, które nie spełniają tych wymagań, często muszą przejść modernizację, a czasami zmienić swoją funkcję. Już dzisiaj dostrzegamy wpływ tego typu decyzji na rynek, nie sądzę jednak, by miało to stać się zjawiskiem masowym.

[fragment wywiadu]

Źródło: Newmark Polska
materiał prasowy

Jak wynika z najnowszego raportu Savills Global Occupier Markets: Prime Office Costs – Q2 2025, średni koszt najmu najlepszych powierzchni biurowych na świecie wzrósł w drugim kwartale o 0,7%, a w ujęciu rocznym – o 3,4%. Kluczowym czynnikiem pozostaje rosnący popyt na biura najwyższej klasy, oferujące nie tylko prestiżową lokalizację i wysoką jakość wykończenia, ale też zaawansowane rozwiązania technologiczne. Właściciele budynków muszą dziś inwestować zarówno w elastyczne aranżacje biur, jak i w technologie PropTech oraz AI, które realnie wpływają na komfort najemców i konkurencyjność nieruchomości.

WYŻSZE KOSZTY, WYŻSZE WYMAGANIA NAJEMCÓW

W drugim kwartale 2025 roku, spośród 40 analizowanych rynków biurowych w globalnych miastach, aż 24 zanotowało wzrost kosztów najmu powierzchni biurowych klasy „prime”. Na globalny wzrost na poziomie 0,7% złożyły się wzrosty czynszów bazowych (+0,9%) i kosztów fit-outów (+0,8%). W skali roku koszty wzrosły o 3,4%, co potwierdza utrzymującą się presję na rynku najlepszych biur.

– Najemcy oczekują dziś czegoś więcej niż dobrej lokalizacji i klasycznego układu piętra. Poszukują biur, które realnie wspierają ich codzienne operacje; zarówno technologicznie, jak i organizacyjnie. Jako doradcy właścicieli musimy wspólnie myśleć o tym, jak sprawić, żeby budynek stał się narzędziem, które odpowiada na potrzeby pracy zespołów hybrydowych, ESG, certyfikacji, a przy tym, żeby wyróżniał się jakością aranżacji i dostępem do usług – mówi Daniel Czarnecki, Director, Landlord Representation, Savills Polska.

O ile wzrost czynszów w Warszawie był umiarkowany i wyniósł niespełna 0,5% kwartał do kwartału, to czynsze za powierzchnie premium w centrum dochodzą do 28 EUR/m kw. miesięcznie, a opłaty eksploatacyjne przekraczają 40 PLN/m kw., co potwierdza rosnące znaczenie jakości i standardu wykończenia także na rynku lokalnym.

FIT-OUTY DROŻEJĄ, BO STANDARDY ROSNĄ

Rosnące koszty aranżacji powierzchni biurowych są dziś zjawiskiem globalnym. Coraz więcej firm oczekuje wykończenia w standardzie „plug&play”, uwzględniającego zaawansowaną infrastrukturę IT, strefy elastycznej pracy, dbałość o akustykę oraz elementy wspierające dobrostan pracowników.

– Dla właścicieli kluczowe staje się dziś nie tylko to, co widać na pierwszy rzut oka, ale to jak budynek funkcjonuje od środka. Nasza rola jako doradców technicznych polega na tym, by już na etapie planowania inwestycji przewidzieć, jak zmieniają się potrzeby najemców, i tak zaprojektować przestrzeń, by była elastyczna, energooszczędna i gotowa na przyszłe adaptacje. Inwestycje w standard techniczny przekładają się bezpośrednio na atrakcyjność obiektu – zarówno w oczach najemców, jak i właścicieli. To dziś jeden z najpewniejszych sposobów na budowanie trwałej przewagi rynkowej – zaznacza Jakub Jędrys, Director, Building & Project Consultancy, Savills.
[fragment artykułu]

Źródło: Savills
materiał prasowy