Jakie miasta w Polsce są najlepsze do inwestowania w nieruchomości biurowe? Jest to uzależnione od wielu czynników. Inwestor pod uwagę powinien brać takie aspekty, jak aktualna sytuacja gospodarcza w regionie, trendy panujące na lokalnym rynku, a także ceny nieruchomości w danym mieście oraz potencjał i tempo rozwoju.

Spis treści:
Sektor biurowy w Polsce
Nowe trendy pracownicze panują na rynku
Na co najemcy zwracają uwagę?
Jakie miasta w Polsce są popularne pod kątem inwestycyjnym?

Sektor biurowy w Polsce

Polski sektor biurowy dość mocno ucierpiał w okresie pandemii koronawirusa. Kiedy rząd wprowadził całkowity lockdown, biura zostały zamknięte i budynki straciły swoją rentowność. W efekcie na barkach ich właścicieli spoczął ciężar utrzymania budynków, którzy nie przynoszą dochodów, natomiast generują koszty związane z comiesięcznymi opłatami za media itp. Na szczęście patowa sytuacja nie trwała długo i kiedy lockdown został zniesiony, biura powróciły do swojego funkcjonowania. Ich właściciele wiedzieli już jednak, że sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce bywa nieprzewidywalna i warto budować zabezpieczenie finansowe oraz stale weryfikować rentowność inwestycji. Obecnie bowiem trendy biurowe, jakie panują na rynku, kierują przedsiębiorców ku oszczędności i wynajmowania optymalnej, potrzebnej do pracy powierzchni biurowej.

Nowe trendy pracownicze panują na rynku

Tym, z czym sektor biurowy musiał zmierzyć się zaraz po zniesieniu lockdownu, była modyfikacja trendów pracowniczych. Wielu Polakom, którzy zostali oddelegowani do pracy w domu, system pracy home office przypadł do gustu na tyle, że pracują tak po dziś dzień. Popularnością cieszy się też hybrydowy system pracy, który umożliwia wykonywanie części obowiązków w stacjonarnym biurze, a części w dowolnym, wybranym przez pracownika miejscu. W efekcie pracodawcy nie mają już tak dużego zapotrzebowania na tworzenie miejsc pracy, a tym samym wynajmowanie dużych powierzchni biurowych.

Na co najemcy zwracają uwagę?

Właściciele biurowców starają się maksymalnie uatrakcyjnić oferowane przez siebie biura na wynajem. Dostosowują powierzchnie tak, aby można je było modyfikować w zależności od potrzeb najemcy. Zachęcają do swoich inwestycji elastycznymi umowami najmu a atrakcyjnymi warunkami. Najemcy cenią sobie ponadto wartości dodane oferowane przez inwestycje, takie jak przestronne parkingi, łatwy dojazd do biurowca komunikacją miejską, elastyczne powierzchnie najmu, ekologiczne rozwiązania technologiczne, windy i klimatyzacja w budynku itp.
Właściciele nieruchomości biurowych starają się stale odpowiadać na zmieniające się trendy, dzięki czemu są w stanie utrzymać satysfakcjonujące ich zainteresowanie swoimi obiektami biurowymi. Oznacza to jednak, że konkurencja na rynku nie śpi, w związku z czym inwestorzy muszą wykazywać się czujnością i reagować na zmiany, jakie zachodzą w segmencie i standardach wynajmu biur.

Jakie miasta w Polsce są popularne pod kątem inwestycyjnym?

Jakie miasta w Polsce są często uznawane za dobre pod inwestycje biurowe? Inwestorzy chętnie wybierają stolicę kraju, Warszawę.

– Warszawa:

Miasto to odznacza się wysokim tempem rozwoju. Ceny nieruchomości na sprzedaż są tu wysokie, jednak przekłada się to na wysokie czynsze, jakie pobierane są od najemców. Warszawa uznawana jest za główne centrum biznesowe w kraju, w związku z czym nieustannie przyciąga inwestorów i przedsiębiorców. Chętnie w mieście tym inwestują przedsiębiorcy krajowi, jak również zagraniczni. Warszawa posiada doskonale rozwiniętą komunikację miejską. Ponadto w stolicy zlokalizowanych jest wiele prestiżowych, flagowych inwestycji biurowych. Ich wysoki poziom przyciąga najemców, którym zależy na umacnianiu swojego wizerunku, jako firmy o wysokiej pozycji na rynku.
Oczywiście należy mieć na względzie, że w Warszawie na nowych inwestorów czeka silna konkurencja. Jest to jednak rynek, który odznacza się wysokim lokalnym potencjałem biznesowym. Z tego względu, pomimo wciąż malejącej dostępności wolnych gruntów inwestycyjnych, stale przyciąga nowych przedsiębiorców.

– Wrocław:

Popularna wśród inwestorów jest również stolica Dolnego Śląska. Wrocław cieszy się dużą popularnością wśród najemców, którzy poszukują idealnego miejsca na biznesowy start. Miasto to odznacza się stałym rozwojem. Również tutaj komunikacja miejska jest bardzo dobrze rozwinięta, dzięki czemu przedsiębiorcy mogą pozyskiwać pracowników zamieszkujących dowolne dzielnice. Nowe inwestycje biurowe powstają zarówno blisko centrum, jak i bardziej na obrzeżach miasta. Dzięki temu wybór dogodnej lokalizacji jest szeroki. Ten wachlarz wyboru przyciąga najemców, którym zależy na maksymalnym dopasowaniu biura pod własne preferencje biznesowe.

– Poznań:

Stolica Wielkopolski nieustannie się rozwija. Inwestorzy coraz częściej dostrzegają potencjał inwestycyjny Poznania i chętnie realizują tutaj nowe inwestycje komercyjne. Poznań stanowi ważny ośrodek technologiczny i – podobnie jak Wrocław – przyciąga wiele firm z sektora IT. Miasto to odznacza się wysokim poziomem rozwinięcia infrastruktury handlowej i usługowej, ponadto miasto to jest ważnym węzłem komunikacyjnym, co stanowi wabik na wielu przedsiębiorców.

– Kraków:

Kraków może poszczycić się wysoko rozwiniętym sektorem biurowym. Wyraźnie rozwija się tutaj sektor usług biznesowych, co sprawia, że inwestorzy postrzegają to miasto jako atrakcyjną lokalizację pod nowe inwestycje i charakterze biurowym. Kraków posiada ponadto swój wyjątkowy klimat, którzy przyciąga potencjalnych najemców. Miasto stanowi też ważny ośrodek akademicki, a to sprawia, że na przedsiębiorców rozwijających tutaj swój biznes, czekać będzie wielu młodych pracowników.

– Trójmiasto:

Na Trójmiasto składają się Gdynia, Sopot oraz Gdańsk. Jest to kolejny region w kraju, który odznacza się dynamicznym tempem rozwoju. Bliskość morza Bałtyckiego odbija się pozytywnie na rozwoju turystyki, a to przekłada się na większe zainteresowanie nieruchomościami. Mocno rozwinął się tutaj sektor hotelarski, przybywa też prywatnych apartamentów, w tym wakacyjnych. W ślad za nimi rozwija się także sektor biurowy. Inwestorzy dostarczają na rynek nowoczesne biurowce, które przyciągają najemców szeregiem udogodnień. To sprawia, że Trójmiasto stale zwiększa swoją pozycję na krajowym rynku biurowym.

Polskie miasta odbijają się po pandemii koronawirusa, która czasowo zamroziła lokalne sektory. Obecnie miasta takie jak Warszawa, Wrocław, Poznań, Kraków czy Trójmiast, odznaczają się wzrostem zainteresowania – zarówno ze strony przedsiębiorców, którzy są potencjalnymi najemcami biurowców, jak również inwestorów, którzy poszukują idealnego miejsca na realizację swojego projektu inwestycyjnego.
Inwestor powinien jednak pamiętać o tym, aby dopasować wybór miasta do swoich indywidualnych preferencji. Po określeniu celu inwestycyjnego, inwestor powinien poddać analizie lokalny rynek nieruchomości komercyjnych. Aby zminimalizować ryzyko inwestycyjne, warto skonsultować projekt z ekspertem branżowym, który zwróci uwagę na elementy ryzyka oraz doradzi, w jakim regionie najlepiej sprawdzi się dany projekt inwestycyjny. Wszystko to po, aby dana inwestycja przyniosła oczekiwany zwrot, zarówno pod kątem finansów, jak i czasu.

Redakcja
Komercja24.pl

Na poziom rentowności nieruchomości inwestycyjnych wpływ ma wiele czynników. Liczy się nie tylko nowoczesny budynek, który dopiero co został oddany do użytku i zachęca najemców nowymi powierzchniami do wynajęcia. Przed podjęciem decyzji o realizacji projektu, inwestorzy weryfikują szereg czynników, na podstawie których określają poziom rentowności danej inwestycji.

Spis treści:
Zanim wybudujesz – zweryfikuj
Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja!
Popyt na nieruchomości do wynajęcia w regionie
Warunki panujące na rynku
Oferta biurowca
Finansowanie realizacji inwestycji komercyjnej
Warto inwestować w nieruchomości komercyjne?

Zanim wybudujesz – zweryfikuj

Decyzja inwestora o realizacji konkretnego projektu komercyjnego poprzedzana jest szeregiem badań rynkowych. Doświadczeni inwestorzy zdają sobie sprawę z tego, aby nie podejmować pochopnych decyzji. Czasami inwestycja, która na pozór wydaje się być strzałem w dziesiątkę, okazuje się nietrafionym projektem. Z tego względu przed daniem projektowi zielonego światła do realizacji, warto pokusić się o gruntowne zweryfikowanie bieżącej sytuacji rynkowej w danym sektorze.
Poniżej pokrótce opisujemy, jakie przykładowe czynniki powinny być istotne do podjęcia przed wbiciem pierwszej łopaty na terenie budowy inwestycji komercyjnej. Dla przykładu posłużymy się inwestycją biurową.

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja!

Nie da się nie zgodzić z twierdzeniem, że lokalizacja nieruchomości inwestycyjnej ma kluczowe znaczenie przy planowaniu biznesu. To, gdzie będzie znajdowało się biuro przyszłego najemcy, jest jednym z podstawowych kryteriów wyboru. Oczywiście należy mieć na uwadze, że idealna lokalizacja jest kwestią mocno indywidualną. Dla jednych przedsiębiorców ważny będzie dostęp do ścisłego centrum miasta, podczas gdy inni przedsiębiorcy będą preferowali bardziej skrajne lokalizacje w obrębie obrzeży miasta. Wiele zależy od profilu działalności firmy, tego czy odwiedzają ją klienci, czy jedynie kontrahenci, czy dojazd musi zapewniać sprawną logistykę z pobliskimi miejscowościami, czy może pracodawcy zależy na możliwości zatrudnienia pracowników, którzy będą mieli łatwy i szybki dostęp do biura, zarówno pieszo, środkami komunikacji miejskiej, lub prywatnym samochodem. O ile preferencji idealnej lokalizacji jest wiele, o tyle inwestor może łatwo ustalić, czy jego nieruchomość będzie dla potencjalnych najemców atrakcyjna, czy też nie. Wystarczy, że określi są swoją grupę docelową i wybierze taką lokalizację dla swojej przyszłej nieruchomości biurowej, która będzie atrakcyjna dla konkretnych przedsiębiorców.

Popyt na nieruchomości do wynajęcia w regionie

Inwestor powinien każdorazowo przed podjęciem decyzji o realizacji projektu weryfikować, na jakim poziomie utrzymuje się popyt na nieruchomości komercyjne do wynajęcia w interesującym go regionie. Pozwoli to zminimalizować zmagania się z problemem długoletnich pustostanów. Inwestor powinien sprawdzić, jak duży jest poziom konkurencji w najbliższym otoczeniu. Warto tez przyjrzeć się, czy oddane już do użytku obiekty biurowe posiadają pełne obłożenie, czy może proces komercjalizacji wciąż trwa. Jeśli tak, to jak długo biura na wynajem czekają na chętnego. Tak proste działania pozwolą zweryfikować, czy popyt na powierzchnie biurowe na wynajem jest w danym regionie duży, czy też może realizacja w danym miejscu nowego projektu komercyjnego może okazać się ryzykowna.
Przy weryfikowaniu poziomu konkurencji w regionie należy pamiętać o standardzie i ogólnej ofercie biurowców. Może nie znajdują one najemców, ponieważ budynki są przestarzałe i mało reprezentatywne. A może oczekiwane czynsze są dla najemców zbyt wysokie. To kolejne kwestie, jakie inwestor powinien zweryfikować przed podjęciem ostatecznej decyzji o realizacji inwestycji.

Warunki panujące na rynku

Aktualne warunki panujące na rynku nieruchomości to kolejny czynnik który powinien być dla inwestorów ważny. Bieżąca, niestabilna sytuacja gospodarcza oraz inflacja utrzymująca się na wysokim poziomie, nie sprzyjają biznesowi. Wielu przedsiębiorców woli obecnie ograniczać wynajmowaną przestrzeń biurową i gromadzić zaoszczędzone na czynszu środki finansowe na gorsze czasy. Również fakt, że wielu pracowników wykonuje obecnie swoje obowiązki służbowe zdalnie lub pracuje w systemie hybrydowym, odbija się negatywnie na zapotrzebowaniu na biura do wynajęcia. W efekcie może dojść do sytuacji, że pomimo doskonałej lokalizacji i świetnie wyposażonych, nowoczesnych biur a atrakcyjnymi warunkami najmu, przedsiębiorcy będą mniej zainteresowani, lub będą wynajmowali mniejsze powierzchnie biurowe. Aby tego uniknąć, warto odpowiednio wcześniej przeanalizować bieżącą sytuację rynkową.
Obecnie wydaje się być ona niezbyt korzystna, jednak mimo to na rynek dostarczane są nowe biurowce. Wynika to jednak z faktu, że część inwestycji była już w realizacji, kiedy warunki rynkowe były bardziej sprzyjające, lub z tego, że w danym regionie da się zauważyć nieprzerwane zapotrzebowanie na nowe biura do wynajęcia.

Oferta biurowca

Jeśli przedsiębiorcy zależy na dotarciu do jak najszerszego grona potencjalnych najemców, powinien rozważyć udostępnienie różnego rodzaju powierzchni biurowych, które będą atrakcyjne dla różnych przedsiębiorców. Na przykład tworząc zarówno biura gabinetowe, jak również takie typu open space, właściciel budynku ma szansę na zdobycie najemców o różnych preferencjach. Tak samo jest w przypadku tworzenia biur na wynajem o różnej powierzchni. Dając potencjalnym najemcom do wyboru zarówno duże biura, jak również małe powierzchnie, właściciel budynku ma szansę dotrzeć do większej liczby przedsiębiorców, którzy poszukują biura do wynajęcia.
Dodatkowym czynnikiem zwiększającym atrakcyjność danych biur jest ustalenie konkurencyjnych stawek za czynsz a także dbanie o dobre relacje z najemcami. Istotna jest też elastyczna umowa najmu, która nie naraża najemcy na wysokie kary umowne w przypadku chęci zmiany jej warunków.

Finansowanie realizacji inwestycji komercyjnej

Obecnie inwestorzy powinni również regularnie weryfikować, czy uzyskają w banku kredyt potrzebny na sfinansowanie ukończenia projektu inwestycyjnego. Jak wiadomo, procedury bankowe się zaostrzyły, w efekcie czego kredyty inwestycyjne stały się mniej dostępne. Przy negatywnym scenariuszu inwestorzy mogą albo uzyskać mniejsze wsparcie od banku, niże oczekiwali, albo nie otrzymają go wcale. Z tego względu bardzo ważne jest weryfikowanie swojej wiarygodności biznesowej i zdolności kredytowej. W przeciwnym wypadku może się bowiem okazać, że projekt inwestycyjny nie uzyska wymaganego finansowania i jego ukończenie zawiśnie na włosku.

Warto inwestować w nieruchomości komercyjne?

Czy w obecnych czasach, kiedy inflacja jest bardzo wysoka a gospodarka zachwiana, a najemcy modyfikują swoje preferencje najmu, warto inwestować w nieruchomości komercyjne? Na to pytanie powinien sobie indywidualnie odpowiedzieć każdy inwestor. Ci, którzy posiadają już doświadczenie przy realizacji i zarządzaniu tego typu obiektami, potrafią często lepiej oszacować, czy dany moment jest dobry, aby wejść na rynek z kolejnym projektem. Mniej doświadczeni inwestorzy powinni zdać się na wnikliwą analizę rynku i bieżącego zapotrzebowania na biura pod wynajem.

Redakcja
Komercja24.pl

W ciągu ostatnich trzech lat nowoczesna powierzchnia biurowa przeszła istotne zmiany, a może nawet rewolucję. Przed pandemią, w samej tylko Warszawie, rocznie na rynek trafiało ponad 100 tys. m2 powierzchni biurowej, a i tak popyt przewyższał podaż. Pandemia opróżniła biurowce, a powrót pracowników odbywa się już na innych zasadach. Praca hybrydowa wymagała istotnych przebudów i reorganizacji funkcjonowania budynków. Nie minął nawet rok, a powierzchnia biurowa przechodzi kolejne istotne zmiany. Jednym z rozwiązań, które cieszy się dużą popularnością jest wykorzystanie funkcji systemów BMS (Building Management System) do zmniejszenia zużycia energii.

– Od kilku miesięcy najważniejszym tematem, którym zajmują się zarządzający obiektami biurowymi, jest obniżenie zużycia energii, a tym samym zmniejszenie kosztów funkcjonowania. Na szczęście wyposażenie przestrzeni biurowej w cyfrowe – inteligentne rozwiązania jest coraz powszechniejsze. Tzw. BMSy, to systemy, które poza dotychczasowym „sterowaniem” budynkiem oferują także wiele możliwości prowadzących do zmniejszenia zużycia energii – mówi Grzegorz Pióro ze SPIE Building Solutions.

Ekspert SPIE podaje przykłady takich działań. Budynki mogą być chłodzone i przewietrzane nocą, wykorzystując naturalne obniżenie temperatury i zmniejszając zużycie energii związane z klimatyzacją. W większym stopniu wykorzystuje się bezwładność cieplną budynku. Precyzyjnie analizuje się współczynnik wypełnienia budynku i obecności osób. Np. jeśli w piątki mniej pracowników przychodzi do biura z wentylowania wyłączane mogą być nawet całe partie budynku, a na pewno intensywność wentylowania może być niższa. Do tego dochodzi integracja z systemem rezerwacji sal – pomieszczenie, w którym danego dnia nie ma zaplanowanych spotkań nie musi być tak intensywnie przewietrzane, chłodzone lub ogrzewane.

Nowoczesny BMS to inteligentny operator automatyczny, nadrzędny system, który mając dostęp do prognozy pogody z serwerów, szczególnie w zakresie temperatury, siły wiatru i nasłonecznienia oraz znając parametry budynku w zakresie bezwładności cieplnej, generuje oszczędności. W oparciu o czasy bezwładności obiektu (tempo wychładzania i ogrzewania) jest tworzony matematyczny model, który jest wykorzystywany do optymalizacji zużycia energii i tym samym redukcji kosztów. W tym ciągłym procesie zastosowanie znajduje sztuczna inteligencja i maszynowe uczenie się parametrów budynku.

– Dobrą wiadomością dla zarządzających obiektami biurowymi jest to, że najczęściej niepotrzebne są tutaj kosztowne inwestycje, które dopiero w dalekiej przyszłości zwróciłyby się dzięki mniejszemu zużyciu energii. Większość systemów BMS ma już dostęp do czujników, które pozwalają wprowadzić wspomniane wyżej zmiany. Ilość przetwarzanych danych może być jednak znacznie większa, a proces wydajniejszy. Oczywiście konieczna jest jednak kalibracja i przeprogramowanie niektórych ustawień, tak aby pozwalały na realizację celu, który teraz stał się kluczowy – oszczędności w zużyciu energii. Tym właśnie w dużej mierze teraz się zajmujemy, pomagając dostosować nastawy do aktualnych potrzeb. Konieczne jest zastosowanie odpowiedniego oprogramowania analitycznego współpracującego z systemem BMS. Budynki po modernizacji stają się „inteligentnymi obiektami”, które zużywają mniej energii, będąc równocześnie bardziej efektywnymi pod względem ogrzewania czy chłodzenia – mówi Grzegorz Pióro ze SPIE Building Solutions.

Współczesne standardy nowoczesnego budynku, to nawet 800 tzw. punktów/zmiennych systemowych na 3 tys. m2 powierzchni – dostarczają danych do zarządzania obiektem i sterowania wieloma systemami. Budynek wyposażony w nowoczesną technologię przetwarza nie tylko bardzo dużą ilość informacji wspomagających optymalne zarządzanie obiektem, ale pozwala także – dzięki zaawansowanym programom do analizy danych – na wyszukiwanie słabych punktów, np. nieprawidłowo pracujących urządzeń, będących źródłem dodatkowych kosztów ponoszonych przez właścicieli czy najemców.

Wykorzystanie cyfrowych modeli energetycznych budynku pozwala zmniejszyć zapotrzebowanie na energię przy zachowaniu, a nawet zwiększeniu komfortu pracy jego użytkowników.

Źródło: SPIE Building Solutions.