
Zanim zainwestujesz w zakup nieruchomości komercyjnej, określ swoje priorytety. Oto kluczowe kwestie, na które warto zwrócić uwagę przed złożeniem podpisu na umowie kupna.
Spis treści:
Podstawowa weryfikacja nieruchomości komercyjnej
Przeprowadź analizę finansową
Szczegółowa analiza nieruchomości komercyjnej
Analiza due diligence dla inwestycji magazynowej
Analiza due diligence dla inwestycji biurowej
Analiza due diligence dla gruntów inwestycyjnych
Podstawowa weryfikacja nieruchomości komercyjnej
Jeśli znajdziesz nieruchomość komercyjną, która Cię zainteresuje, nie spiesz się ze składaniem oferty nabycia. W pierwszej kolejności sprawdź stan prawny tej nieruchomości komercyjnej. Zobacz, czy w księdze wieczystej nie ma zapisów o obciążeniu hipotecznym, innych roszczeniach lub służebności. Zweryfikuj także, czy przedmiotowa nieruchomość komercyjna nie jest objęta żadnym postępowaniem sądowym albo egzekucyjnym.
Jeśli teren posiada ona miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (tzw. MPZP), to sprawdź, czy możliwa będzie realizacja planowanej przez Ciebie inwestycji. Może się bowiem okazać, że przedmiotowa nieruchomość komercyjna ma przeznaczenie, które nie sprawdzi się w przypadku projektu, który planujesz zrealizować.
Kolejną kwestią, na jaką musisz zwrócić uwagę, jest stan techniczny nieruchomości komercyjnej. W przypadku gruntów inwestycyjnych możesz jedynie sprawdzić przyłącza, warunki zabudowy itp. Jeśli jednak interesuje Cię nabycie budynku, to koniecznie sprawdź dokładnie jego stan techniczny. Zleć przegląd instalacji i dachu. Warto też poświęcić czas na przyjrzenie się elewacji budynku oraz stanowi zagospodarowania działki. Sprawdź, cz dany obiekt spełnia normy bezpieczeństwa przeciwpożarowego i BHP. Oszacuj, ile Twojego budżetu mogą pochłonąć konieczne do wykonania naprawy i modernizacje.
Warto też zwrócić uwagę nie tylko na obiekt, ale również jego otoczenie. Sprawdź, czy w okolicy nie znajdują się obiekty o podobnej funkcji, które mogłyby stanowić dla Ciebie konkurencję. Sprawdź też, czy lokalizacja zapewni Ci swobodny i szybki dojazd. Mowa tu zarówno o drogach, jak i komunikacji miejskiej. Sprawdź, czy wokół posesji znajduje się odpowiednia liczba miejsc parkingowych. Oraz – co bardzo istotne – czy dana lokalizacja będzie korelowała z rodzajem biznesu, jaki zamierzasz prowadzić. Lokalizacja potrafi mieć bowiem kluczowe znaczenie dla powodzenia inwestycji.
Przeprowadź analizę finansową
Decydując się na zakup nieruchomości komercyjnej zweryfikuj, czy jej cena ofertowa jest odpowiednia, tj. czy nie jest zawyżona w stosunku do średniej rynkowej. Przeprowadź też analizę kosztów stałych utrzymania obiektu, tj. podatków, opłat za media, zarządzania itp. Oszacuj również, jaka może być realna stopa zwrotu z inwestycji.
Poza analizą finansową zweryfikuj również umowę. Poświeć czas na weryfikację wszystkich zapisów, a jeśli coś jest dla Ciebie niejasne, skonsultuj to ze stroną sprzedającą. Warto ponadto zweryfikować umowę u prawnika, aby mieć pewność, że wszystkie jej zapisy są zgodne z prawem.
Szczegółowa analiza nieruchomości komercyjnej
Czym jest due diligence? Jest to rodzaj szczegółowej analizy finansowej oraz prawnej nieruchomości komercyjnej, którą warto zlecić firmie zewnętrznej. Jest to rodzaj kompleksowego badania, które ma na celu weryfikację wszelkich możliwych ryzyk inwestycyjnych. Chodzi tutaj zarówno o kwestie finansowe i prawne, jak również techniczne.
W ramach due diligence weryfikowane są kwestie prawne, takie jak m.in.: księga wieczysta, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, weryfikacja postępowań sądowych itp., sprawdzanie decyzji administracyjnych. Badane są także kwestie techniczne, jak m.in.: weryfikacja stanu technicznego nieruchomości komercyjnej, audyt energetyczny budynku itp.
Analiza due diligence obejmuje także określenie potencjału inwestycyjnego. Chodzi o weryfikację atrakcyjności lokalizacji, weryfikacji konkurencji w najbliższym obszarze, określenie bieżących trendów rynkowych i perspektywy rozwoju w danym biznesie itp.
Analiza due diligence obejmuje ponadto weryfikację kosztów nabycia nieruchomości komercyjnej, szacowanych przychodów z inwestycji, kosztów utrzymania itp.
Analizę due diligence najczęściej zleca się kilku specjalistom. Najlepiej wybrać takich, którzy będą ze sobą współpracowali przy tworzeniu raportu, aby był on spójny. Analiza due diligence powinna być podzielona na części i wykonana przez prawnika, doradcę podatkowego, rzeczoznawcę majątkowego a nawet firmę audytową.
Końcowym efektem pracy specjalistów będzie pełny raport, zawierający informacje nt możliwych ryzyk inwestycyjnych, szacowanych kosztów wejścia w inwestycję, opłacalności projektu, sugerowanych widełek cenowych do negocjacji i komentarz nt umowy.
Analiza due diligence dla inwestycji magazynowej
Analiza due diligence dla inwestycji magazynowej powinna zawierać analizę kwestii prawnych, takich jak stan prawny gruntu, na którym zlokalizowany jest budynek magazynowy. Analiza powinna obejmować weryfikację miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pod kątem działalności logistycznej. Weryfikacji należy też poddać ograniczenia i służebności objęte w księdze wieczystej.
Należy przeprowadzić analizę techniczną, tj. m.in. sprawdzić stan konstrukcji hali magazynowej, wszelkie instalacje w budynku, wysokość składowania oraz nośność posadzki. W tego typu nieruchomościach komercyjnych jest to bardzo istotna kwestia. Dodatkowo warto sprawdzić certyfikaty energetyczne budynku. Natomiast jeśli chodzi o teren, to należy poddać analizie wielkość placów manewrowych, miejsc parkingowych dla pracowników, ilość ramp itp. Należy też wrócić uwagę na to, czy teren jest ogrodzony, oraz czy lokalizacja zapewni przyszłym pracownikom magazynu swobodny dojazd środkami komunikacji miejskiej / podmiejskiej. Jeśli chodzi o kwestie techniczne, to analizie należy poddać możliwość modernizacji i rozbudowy istniejącego obiektu, odległość od centrów dystrybucji i szlaków logistycznych.
Analiza due diligence dla inwestycji biurowej
W przypadku biurowca analiza due diligence powinna obejmować m.in. weryfikację wszelkich kwestii prawnych, tj. księgi wieczystej, miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgód na użytkowanie części wspólnych (jeśli inwestor planuje nabycie biura, a nie całego budynku) itp. Jeśli chodzi o kwestie finansowe, to należy przeprowadzić analizę opłacalności inwestycji, tj. zysków i strat. Należy zweryfikować wysokość opłat eksploatacyjnych, potencjalnych zysków z najmu itp. W przypadku kwestii technicznych należy przeprowadzić przegląd konstrukcji budynku, stan pomieszczeń biurowych i części wspólnych. Należy też zweryfikować stan budynku pod kątem zgodności z przepisami przeciwpożarowymi i BHP. Warto też sprawdzić, czy budynek posiada certyfikaty energetyczne. Ważne jest sprawdzenie atrakcyjności danej lokalizacji, bliskości przystanków komunikacji miejskiej, poziomu konkurencji w najbliższym otoczeniu, stabilności najemców, dostępu do miejsc parkingowych itp.
Analiza due diligence dla gruntów inwestycyjnych
Jeśli inwestor planuje zakup działki inwestycyjnej, to analiza due diligence powinna obejmować m.in. wszelkie kwestie prawne, takie jak weryfikacja obciążeń w księdze wieczystej. Należy też sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, lub – jeśli brak MPZP – warunki zabudowy. Należy określić klasę gruntu inwestycyjnego i sprawdzić, czy działka posiada dostęp do drogi publicznej. Istotne jest sprawdzenie wielkości i kształtu działki, równości terenu, dostępu do mediów (uzbrojenie terenu). Warto przeprowadzić również badania gruntu pod kątem ewentualnego skażenia gleby. Należy sprawdzić atrakcyjność lokalizacji, bliskość przystanków komunikacji miejskiej, inwestycji w najbliższym sąsiedztwie itp. Ważne jest też określenie potencjału inwestycyjnego przedmiotowego terenu. Analiza due diligence powinna także obejmować szacunkową wartość gruntu oraz porównanie z cenami podobnych działek w okolicy.
Magdalena Łozowicka
Komercja24.pl