– Żegnając rok 2022, witamy jednocześnie czwarty rok z rzędu pod znakiem niepewności. Dwa lata pandemii, wojna w Ukrainie, historycznie wysoka inflacja i nadchodzące widmo recesji zmusiły polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych do radzenia sobie w trudnych czasach. Mimo to, 2022 rok zamknął się wynikiem porównywalnym do wyniku z 2021 roku, co zdecydowanie wskazuje na odporność i solidne fundamenty polskiego rynku. – zaznacza Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young.

W przeciwieństwie do 2021 roku, wolumen 2022 roku ukształtowało pięć historycznie dużych transakcji inwestycyjnych, które odpowiadały za 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Tym samym płynność rynku spadła o 27%, z rekordowego wyniku 166 transakcji w 2021 roku do 122 zrealizowanych w roku 2022. Do końca września 2022 roku łączny wolumen inwestycji przekroczył wynik z analogicznego okresu z 2021 roku o ponad 20%. Czwarty kwartał przyniósł transakcje o wartości 1,5 mld euro, a rok 2022 zamknął się finalnym wynikiem ponad 5,8 mld euro.

Po dominacji sektora magazynowego pod względem wolumenu w latach 2020 i 2021, w roku 2022 na pozycję lidera wrócił sektor biurowy, który z kolei charakteryzował się porównywalnym wolumenem transakcji w Warszawie i w miastach regionalnych. W sektorze handlowym, obiekty typu „convenience” dominowały w strukturze transakcji. Do gry wróciły również najlepsze centra handlowe w miastach regionalnych. W sektorze PRS zostało zrealizowanych 7 transakcji, głównie w Warszawie.

Kluczowe dane

• 5,8 mld euro – całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2022 roku

• 5 transakcji odpowiadało za 40% całkowitego wolumenu rynku

• Udział w transakcjach miało 68 inwestorów

• 122 zrealizowanych transakcji w 2022 roku vs 166 transakcji w 2021 roku

Sektor biurowy. Warszawa i rynki regionalne w równowadze

W obliczu niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów sektora biurowego zwróciło się ku stabilnym aktywom. Prawie 90% z 2,1 mld euro zainwestowanych w sektorze w 2022 roku przypadło na nieruchomości typu core lub core+, które wpisują się w strategię niskiego ryzyka. Mimo to, w drugiej połowie 2022 roku nastąpił gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych, szczególnie w Warszawie.

Po zdecydowanej dominacji Warszawy pod względem wolumenu w ostatnich latach, w roku 2022 rozkwitły rynki regionalne. Spośród 28 transakcji biurowych odnotowanych w 2022 roku, 19 dotyczyło rynków regionalnych. Natomiast to ciągle w stolicy miały miejsce dwie najbardziej imponujące akwizycje. Transakcje The Warsaw Hub i Generation Park Y stanowiły 41% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym i 83% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w stolicy.

Wzrost czynszów wynikający m.in. z indeksacji stawek oraz rosnące koszty eksploatacji to czynniki, które w 2023 roku zmuszą zarówno najemców, jak i wynajmujących do optymalizacji kosztów. – Spodziewamy się, że na najbardziej płynnych rynkach, w tym w Warszawie, najlepsze projekty i lokalizacje o ugruntowanej pozycji będą nadal interesujące dla inwestorów, chociaż stopy kapitalizacji mogą ulec dekompresji. – przyznaje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

• 2,1 mld euro – wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w 2022 roku

• 19 z 28 transakcji zrealizowanych w miastach regionalnych

• 1. i 3. największa transakcja pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce w historii rynku

• Gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych w drugiej połowie 2022 roku

Sektor magazynowy. Rykoszet zderzenia cen

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider z 2021 roku, odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, stoi obecnie w obliczu znacznego spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Kupujący nie zapomnieli o tym sektorze, ich oferty często są jednak niższe, niż oczekiwaliby właściciele, którzy starają się utrzymać wartość nieruchomości na dotychczasowym poziomie.

W 2022 roku całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym wyniósł 2,0 mld euro, co oznacza spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. W rezultacie, wolumen inwestycyjny sektora biurowego był nieco większy, a sektor magazynowy odpowiadał za „zaledwie” 34% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Przejęcie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą co do wielkości transakcją odnotowaną w 2022 roku, odpowiadającą za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego. Była to również trzecia największa pod względem wolumenu transakcja w sektorze magazynowym w Polsce od początku rynku. Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami.

– Trendem, który już zauważamy i który będzie nasilać się w 2023 roku i w kolejnych latach, jest rosnący popyt na grunty typu „brownfield” w największych aglomeracjach w Polsce. Ich popularność wynika z ciągłego rozwoju logistyki ostatniej mili i rynku e-commerce. Należy zwrócić uwagę, że w wielu przypadkach, inwestycje w atrakcyjne projekty typu „brownfield” mogą okazać się lepszym rozwiązaniem niż zakup niezabudowanej, ale uzbrojonej działki. – mówi Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

• 2 mld – wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w 2022 roku

• 42% udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie transakcji w sektorze w 2022 roku

• Portfel Danica – 2. największa transakcja w 2022 roku, 3. największa transakcja portfelowa w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku

• 40% udział rynków regionalnych w wolumenie transakcyjnym sektora magazynowego w 2022 roku

Sektor handlowy. Centra handlowe budzą się ze snu

Zgodnie z prognozami Avison Young, w roku 2022 powróciły do gry centra handlowe. Po rynkowej zapaści w 2020 roku, w 2021 roku przedmiotem transakcji było 12 wielkopowierzchniowych centrów handlowych, bardzo dobrze usytuowanych w dużych miastach w Polsce. Wszystkie zostały kupione w atrakcyjnych cenach przez inwestorów oportunistycznych, lub z przeznaczeniem do przebudowy. Co ciekawe, w 2022 roku zrealizowano 6 transakcji obiektami planowanymi do przebudowy, ale pojawiły się również 4 transakcje regularnymi, działającymi centrami handlowymi, zlokalizowanymi na rynkach regionalnych.

Największą transakcją w sektorze handlowym było przejęcie Forum Gdańsk przez NEPI Rockcastle za 250 mln euro, co było pierwszą tak imponującą transakcją pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku. Inwestor wzbogacił swoje portfolio także o centrum handlowe Atrium Copernicus w Toruniu. Wśród sprzedanych centrów handlowych znalazły się również dwie galerie Atrium w Płocku.

Początek i koniec 2022 roku były najbardziej obfite pod względem wolumenu transakcji w sektorze handlowym. Z kolei II i III kwartał uplasowały się odpowiednio na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. I kwartał upłynął pod znakiem dwóch inwestycji typu joint venture utworzonych przez EPP. IV kwartał natomiast zdeterminowany był przez oczekiwany powrót akwizycji regularnych, działających centrów handlowych.

Jak można było się spodziewać, parki handlowe i obiekty typu „convenience” cieszyły się niezmiennie popularnością wśród inwestorów. W 2022 roku na polskim rynku inwestycyjnym w sektorze handlowym odnotowane zostały 43 transakcje, z czego 65% dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”. W 2022 roku na polski rynek weszło trzech nowych graczy – Leoff, Lords LB i BIG Shopping Centers, których przyciągnął właśnie ten konkretny produkt.

• 1,5 mld – całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Polsce w 2022 roku

• 27/43 – udział transakcji nieruchomościami typu „convenience” w 2022 roku w łącznym wyniku sektora

• Forum Gdańsk – największa transakcja pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku

• Debiut 3 nowych graczy w sektorze parków handlowych w Polsce w 2022 roku

Sektor PRS. W oparciu o podstawowe potrzeby

– Powszechna niepewność obserwowana na rynku powoduje, że inwestorzy często koncentrują swoją uwagę na projektach związanych z podstawowymi ludzkimi potrzebami, skupiając się na nieruchomościach mieszkaniowych i projektach handlowych typu „convenience”. Te dwa rodzaje aktywów przyciągają coraz większą liczbę inwestorów, ponieważ uważane są za najbezpieczniejsze. Patrząc na działania podejmowane na rynku inwestycyjnym na koniec 2022 roku, wydaje się, że segmenty te będą jeszcze bardziej popularne w 2023 roku, o ile nie przeszkodzą temu koszty i strategie finansowania projektów inwestycyjnych przyjmowane przez banki. – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young.

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS 7 transakcjami o łącznej wartości 150 mln euro, co jest najwyższym wynikiem odnotowanym do tej pory w Polsce. 5 projektów zrealizowano w Warszawie. Największym wolumen wyróżniły się zakup 60 lokali przy Złotej 44 w Warszawie oraz zakup warszawskiego budynku Pereca 11, a także Trio w Krakowie. Jednocześnie, w trakcie realizacji jest wiele projektów PRS, które są przedmiotem umów typu forward funding, co potwierdza dynamikę rynku.

Co dalej? Nie będzie tak łatwo

Rynek znajduje się w sytuacji, w której inwestorzy oczekują obniżek cen i dotyczy to, z pewnymi wyjątkami, wszystkich segmentów rynku nieruchomości. Kupujący spodziewają się „jutrzejszej ceny” już dziś, podczas gdy właściciele chcą utrzymać wczorajsze wartości. Ci drudzy mówią o rosnących kosztach i coraz większym ryzyku, podczas gdy ci pierwsi wcale nie muszą się spieszyć.

W Polsce właściciele nie są zmuszeni do sprzedaży nieruchomości ze względów finansowych. W Europie Zachodniej, transakcję można zamknąć w ciągu miesiąca i uzyskać gotówkę stosunkowo szybko, aby spłacić pilne należności. W Polsce zamykanie transakcji trwa znacznie dłużej, więc nie ma typowych „okazji” na rynku.

Pierwsza połowa 2023 roku nadal będzie charakteryzować się spowolnieniem na rynku inwestycyjnym, ponieważ część kupujących czeka na przeceny. W opinii Avison Young, w drugiej połowie bieżącego roku liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć. Poziom stóp procentowych, wpływających na finansowanie powinien się ustabilizować, co znajdzie odzwierciedlenie w stabilizacji cen.

Na co jest popyt wśród inwestorów? Kupujący są ostrożni i uważają, że najbezpieczniej jest kupować mieszkania i nieruchomości handlowe typu „convenience”, zaspokajające podstawowe potrzeby. Jednak są też oczywiście inwestorzy chętni do zakupu magazynów, szczególnie tych najlepiej zlokalizowanych i zabezpieczonych atrakcyjnymi umowami najmu, a także biurowców w topowych lokalizacjach. Przedmiotem zainteresowania inwestorów wciąż będą grunty pod parki handlowe czy interesujące nieruchomości mieszkaniowe, nabywane przez podmioty instytucjonalne.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager, Avison Young.

2023 i 2024 rok to będzie czas poszukiwania oszczędności na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednocześnie coraz szerzej wdrażane będą znane już możliwości efektywnego wykorzystania nieruchomości. Dobrze rokuje wzrost zainteresowania ekologicznymi rozwiązaniami na tym rynku. – uważają eksperci firmy doradczej Lege Advisors.

Aktualną sytuację geopolityczną oraz niekorzystne czynniki ekonomiczne (wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe, rosnące ceny mediów i usług, zapoczątkowane w 2022 roku) z pewnością odczuje (już odczuwa) rynek nieruchomości komercyjnych. Powyższe czynniki przekładają się bezpośrednio na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości poprzez podwyżki czynszów, indeksacje umów, rosnące opłaty eksploatacyjne.

Rynek nieruchomości coraz bardziej ekologiczny

– Rosnące koszty eksploatacyjne bardzo szybko uderzają w rynek nieruchomości komercyjnych. Ale w tym problemie widać jednocześnie szansę. Wyższe koszty już skłaniają inwestorów do wdrażania bardziej ekologicznych, oszczędnych rozwiązań, m.in. paneli fotowoltaicznych, racjonalnej gospodarki wodą, zastosowania oświetlenia LED, ładowarek do samochodów elektrycznych. – mówi Katarzyna Młynarczyk, ekspertka rynku nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.

Jej zdaniem, aktualnie w każdym sektorze rynku nieruchomości komercyjnych zauważana jest konieczność wdrażania rozwiązań pozwalających na ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko. Jest to jeden z priorytetów branży na najbliższe miesiące i lata. Rozwiązania te idealnie wpisują się w strategię zrównoważonego rozwoju (ESG).

Sektor biurowy zmienia swoją rolę

W ostatnim czasie największe zmiany odnotowuje rynek biurowy. Wyzwaniem są i będą przede wszystkim rosnące ceny najmu, wysokie czynsze i opłaty eksploatacyjne. Inwestorzy będą poszukiwać tutaj optymalnych rozwiązań z obszaru inteligentnych budynków, które pozwalają na efektywniejsze zarządzanie źródłami energii. Rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych przyczyniły się do podniesienia kosztów aranżacji powierzchni biurowej. Aby zrównoważyć większe wydatki m.in. wydłużany jest okres zawierania umów najmu.

– Obserwujemy zmianę roli biur, które stały się nie tylko miejscem pracy, ale także ośrodkiem budowania i zacieśniania relacji pracowników. Biura są i będą miejscem aktywnych, kreatywnych spotkań zachęcającym do współpracy. Aranżowane są tak, by zapewnić wielofunkcyjną, a jednocześnie bardzo przyjazną przestrzeń dla pracowników. Ten trend z pewnością będzie kontynuowany. – przekonuje Magdalena Pudło, ekspertka ds. wycen nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.

Rynek magazynowy trzyma się dobrze

Ogólna, trudna sytuacja najmniej odbiła się na sektorze magazynowym, który jest w dość dobrej kondycji. Nadal powierzchnie magazynowe cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Polska dzięki swojej lokalizacji na mapie oraz rozwijającej się infrastrukturze, jest atrakcyjnym finansowo rynkiem w porównaniu z Europą Zachodnią. Jednym z trendów w sektorze logistycznym, który będziemy obserwować jest rozwój nearshoringu (przenoszenie operacji z odległych zakątków świata do Europy). To dzięki niemu popyt na powierzchnie magazynowe ma szanse pozostać na rekordowych poziomach. Jednak na rynku magazynowym również obserwujemy poszukiwanie oszczędności. A niepewność wynikająca z ogólnej sytuacji gospodarczej oraz ograniczone możliwości finansowania nowych inwestycji przyczyniły się do wzrostu stóp kapitalizacji.

– Poszukiwanie racjonalnych, efektywnych sposobów wykorzystania nieruchomości będzie prowadziło do dalszego skłaniania się inwestorów w kierunku nieruchomości typu mixed – use. Pozwalają one w ramach jednej przestrzeni łączyć kilka funkcji obiektów – mieszkaniowej, biurowej, handlowej i rozrywkowej. To zdecydowanie jeden z ważniejszych kierunków rozwoju sektora rynku nieruchomości w Polsce. – twierdzi Katarzyna Młynarczyk, ekspertka z firmy doradczej Lege Advisors.

Źródło: Lege Advisors.

Wydarzenia ostatnich lat znacząco wpłynęły na światową gospodarkę. Rynek nieruchomości zmienia się bardzo szybko, wielu osób po prostu nie stać na własne mieszkanie, także inwestorzy szukają krajów w których warto lokować pieniądze. Jakie są światowe prognozy jeśli chodzi o nieruchomości i jaki ma to wpływ na Polskę i Polaków? Analizę 2022 roku oraz przewidywania na 2023 rok przeprowadza Oksana A. Żendarska, jedna z czołowych ekspertek od rynków nieruchomości zagranicznych w Polsce, z międzynarodowym, ponad dwudziestoletnim doświadczeniem.

Duże zmiany na rynku nieruchomości w 2022 roku

– Zasady inwestowania zmieniają się na naszych oczach pod wpływem nie tylko czynników makroekonomicznych, ale także politycznych. Pamiętajmy, że świat nie zdążył jeszcze podnieść się po kryzysie wywołanym pandemią, gdy nadszedł kolejny cios. Kluczowym globalnym wydarzeniem i szokiem był wybuch działań wojennych na Ukrainie i następujące po nim procesy tj. migracja, międzynarodowe sankcje wobec Rosji, globalna inflacja, kryzys energetyczny w Europie itd.. Wpływ tych czynników jest odczuwalny na wielu zagranicznych rynkach nieruchomości – mówi Oksana A. Żendarska.

Włochy

– Przykładowo w 2022 roku trwał rozpoczęty w 2021 boom inwestycyjny we Włoszech. Spowodowany jest on jednak ulgą Superbonus 110 na renowację i poprawę efektywności energetycznej budynków wprowadzoną w maju 2020 roku przez rząd Giuseppe Contego i rozszerzoną przez rząd Maria Draghiego. Działanie to całkowicie odblokowało branżę budowlaną, która w ostatnich latach znajdowała się w stagnacji. Drugim pozytywnym działaniem na poziomie prawnym były ulgi na zakup nieruchomości dla młodych rodzin. Jednak brak kontynuacji tych ulg poskutkuje natychmiastowym zatrzymaniem popytu i podaży – tłumaczy O. A. Żendarska.

Cypr

– W porównaniu do roku 2021 wyniki sprzedaży są 5-6 razy lepsze. Ogólnie wzrosła liczba zagranicznych nabywców nieruchomości, szczególnie rosyjskojęzycznych. Na Cypr przybyło wiele osób – Ukraińcy, Rosjanie. W większości są to pracownicy firm informatycznych. Ceny nieruchomości poszybowały w górę na fali popytu. Mieszkania i domy podrożały o 20-30%. Stawki czynszu wzrosły 2-3 razy – mówi ekspertka.

Turcja

– Na sytuację na rynku nieruchomości w 2022 roku wpłynęły dwa czynniki: inflacja, która zachęciła ludzi do inwestowania w mieszkania oraz rozwój wydarzeń między Rosją a Ukrainą. Neutralna rola Turcji w tej sytuacji skłoniła wielu obywateli Rosji do poszukiwania nieruchomości na terenie Turcji. Rosnący popyt zarówno ze strony lokalnych, jak i zagranicznych nabywców ostatecznie spowodował wzrost cen. O ile wcześniej (w ciągu ostatnich czterech lat) największy udział wśród zagranicznych nabywców można przypisać ludziom z Bliskiego Wschodu (w 2021 r. – głównie z Iranu), o tyle w 2022 r. na czele stanęli Rosjanie i obywatele Europy Wschodniej. Sprzedaż do odbiorców z Europy Zachodniej jest stabilna i od sześciu lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Europejczycy nadal kupują, ale nie dominują nad innymi inwestorami – mówi Oksana A. Żendarska.

Zainteresowanie zakupem nieruchomości zagranicą w 2022 roku wzrosło około 30%. W tym Wśród krajów, które poprawiły swoje wyniki w porównaniu do 2021 r., są Turcja, Bułgaria, Cypr, Gruzja, Hiszpania, Zjednoczone Emiraty Arabskie, Tajlandia.

Zjednoczone Emiraty Arabskie

– Rok 2022 w Zjednoczonych Emiratach Arabskich był rokiem silnego wzrostu popytu i cen nieruchomości. W 2022 roku w Dubaju sprzedano około 70 000 nieruchomości mieszkalnych o wartości transakcji 138,9 mld AED. Mistrzostwa Świata FIFA 2022, których gospodarzem był sąsiedni Katar, pozytywnie wpłynęły również na rynek nieruchomości (np. na wynajem krótkoterminowy w Dubaju). Średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o 27,7% w porównaniu z 2021 r. Masowe przenoszenie firm z Rosji i innych krajów WNP znacząco wpłynęły zarówno na segment luksusowych nieruchomości, jak i średni segment cenowy i segment mieszkań ekonomicznych. Do kraju napływają inwestycje z całego świata. Według Departamentu Gruntów większość transakcji zakupu nieruchomości została zawarta przez inwestorów z Rosji. Tuż za nimi plasują się obywatele Wielkiej Brytanii, Indii, Niemiec i Francji. – przybliża sytuację w ZEA Żendarska.

Czego spodziewać się w 2023 roku?

Prognozy i analizy światowe na 2023 rok są nieco mniej optymistyczne dla dewelopera ale korzystniejsze dla kupującego.

– Analizując wykres przedstawiający szwedzki indeks cen nieruchomości, który przedstawiła Agencja Bloomberg. Można spodziewać się, że ceny domów w Szwecji spadną o 20% do 2024 roku. Oczywiście mało kto interesuje się wykresami i prognozami cen nieruchomości w Szwecji. Ale szwedzki rynek mieszkaniowy jest typowy i wzorowy. Na podstawie tego wykresu możemy przypuszczać, jak będzie się kształtować sytuacja z cenami nieruchomości na świecie. Przez kilka lat rynek nieruchomości w Szwecji wspierały niedrogie kredyty hipoteczne. W związku z pandemią koronawirusa popyt na mieszkania wzrósł, co doprowadziło do nowej fali wzrostów cen. Poszły one w górę w ciągu ostatnich dwóch lat. Wpływ na to miała również wysoka inflacja, przerwy w łańcuchach dostaw, spowolnienie w budownictwie itp.

– Także w Polsce głównym powodem wzrostu cen nieruchomości była inflacja. Analitycy światowi prognozują, że poziom inflacji światowej będzie spadać z 8,9% do 6%, więc to powinno wyhamować wzrost cen. Grecja, Tajlandia oraz wiele wymienionych wcześniej przeze mnie krajów rozwija się doskonale i będzie rozwijać się, dzięki napływom inwestycji z całego świata. Jeśli chodzi o Polskę to uważam, że „model szwedzki” będzie dotyczył również Polski – prognozuje Oksana A. Żendarska. – Czeka nas spowolnienie wzrostu gospodarczego na świecie, rosnące koszty kredytów, rosnące koszty utrzymania mieszkań. W rezultacie otrzymamy odwrócenie cen na rynku mieszkaniowym po szybkim wzroście. Prawdopodobne jest, że ceny będą spadać przez cały następny rok.

Światowe spadki i wzrosty – w co i gdzie inwestować?

– Pamiętajmy, że gospodarka jest systemem naczyń połączonych i wszędzie prędzej czy później występują takie same problemy. Rosnące koszty kredytów i koszty utrzymania sprawiają, że ludzie bardziej zastanawiają się nad kupnem nieruchomości w krajach rozwijających się, w których koszty utrzymania mogą być niższe np. w Gruzji. Kraje takie jak Hiszpania, gdzie Polacy chętnie nabywali mieszkania, mogą mieć przed sobą trudne lata. Inflacja sprawia, że chcemy lokować pieniądze w mieszkaniach, apartamentach a nawet w lokalach komercyjnych, co jest bardzo dobrym posunięciem. Polecam zwrócić uwagę na rejon Machindżauri w Batumi i projekt NOVOTEL LIVING Batumi, 50 m od linii brzegowej. Bardzo ciekawa koncepcja, działająca na wszystkie zmysły pięknie zaplanowaną przestrzenia oraz lokalizacją potrafiącą uzdrowić naszą duszę i ciało. Rynek nieruchomości w Gruzji stał się bardzo konkurencyjny w stosunku do innych rynków np. Turcji, Cypru, Bułgarii, nawet Hiszpanii. Gruzja dołączyła do piątki najchętniej wybieranych krajów jeśli chodzi o zakup nieruchomości w 2022 roku wśród inwestorów zagranicznych, w tym Polaków – mówi Oksana A. Żendarska.

Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych jest zauważalny obecnie także w USA, Wielkiej Brytanii, Holandii, na Węgrzech, w Estonii, Kanadzie, Czechach i innych krajach świata. Można powiedzieć, że teraz ta sytuacja ma charakter globalny.

Istnieją jednak wyjątki od reguły. Dalszy wzrost cen nieruchomości utrzymuje się na Cyprze, we Włoszech, w Grecji i w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Mimo że w Zjednoczonych Emiratach Arabskich ceny nieruchomości w 2022 r. gwałtownie wzrosły, przewiduje się dalszy wzrost cen w roku 2023.

Źródło: Novotel Living.

Wybuch wojny w Ukrainie, związana z tym niepewna sytuacja społeczno-polityczna, nowe przepisy prawne w zakresie zrównoważonego rozwoju firm oraz wyzwania związane z nowymi modelami pracy – to czynniki, które mocno wpłynęły na rynek nieruchomości, także biurowych, w 2022 roku. I wciąż będą na niego oddziaływać. Eksperci Colliers przygotowali zestawienie najważniejszych wydarzeń i trendów w mijającym roku, a także prognozy na 2023 r.

Spis treści:
Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku biurowym
Co nas czeka w 2023 na rynku biurowym?

Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku biurowym

1. Regiony wyprzedzają Warszawę

Znacząca fala nowej podaży zmieniła układ sił na rynku biurowym. W 2022 r. po raz pierwszy całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na 8 głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice, Lublin i Szczecin) była większa niż w stolicy – o 200 tys. mkw. Do rynków oferujących ponad 1 mln mkw. biur (Kraków i Wrocław) dołączyło Trójmiasto. Katowice z kolei odnotowały rekordowy przyrost powierzchni biurowej – deweloperzy dostarczyli na rynek o prawie 20% biur więcej niż w ubiegłym roku. Z całkowitą podażą na poziomie niespełna 720 tys. mkw. na koniec bieżącego roku miasto stanowi czwarty regionalny rynek biurowy w Polsce.

2. Pierwsza certyfikacja w zakresie technologii

Do znanych na rynku systemów certyfikacji biurowej BREEAM, LEED
oraz WELL dołączyły SmartScore i WiredScore, pozwalające obiektywnie ocenić zaawansowanie technologiczne nieruchomości. Pierwszy z nich uwzględnia analizę kompleksowości inteligentnych systemów, ich bezpieczeństwa oraz elastyczności, drugi koncentruje się na ocenie technicznego zaawansowania budynku. Pierwszym budynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, który otrzymał (przy doradztwie Colliers) oba certyfikaty był warszawski The Bridge budowany przez Ghelamco.

3. Mniej budów, większa luka podażowa

Na rynku obserwujemy wyraźne spowolnienie aktywności deweloperskiej. Duża fala nowej podaży trwająca od dwóch lat dobiegła końca, a przestój w wydawaniu nowych pozwoleń na budowę zaowocuje luką podażową w Warszawie i na niektórych rynkach regionalnych w latach 2023-2024.

– Na spadek liczby budów składa się kilka czynników, ale kluczowe znaczenie ma dziś rekordowo wysoki poziom inflacji, co napędza wzrost kosztów m.in cen materiałów budowalnych, gruntów, mediów czy płac. Niska podaż nowej powierzchni rodzi natomiast presję na czynsze wywoławcze, a rosnące ceny energii na pewno wpłyną na stawki opłat serwisowych. Nie spowoduje to jednak spadku aktywności najemców. Można spodziewać się, że kolejne kwartały pozwolą na absorpcje nowo oddanych powierzchni – mówi Paweł Skałba, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers.

4. Największa transakcja biurowa w regionie CEE

Polska utrzymuje pozycję najbardziej atrakcyjnego rynku regionu Europy Środkowo-Wschodniej dzięki wysokiej płynności, a także szerokiemu zakresowi produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Sprzedaż kompleksu biurowo-hotelowego wybudowanego przez Ghelamco – The Warsaw HUB do firmy Google za 586 mln EUR była największą pojedynczą transakcją biurową w historii rynku polskiego oraz regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

5. Proekologiczne zmiany

Regulacje ESG i kwestie zrównoważonego rozwoju to jeden z silniejszych trendów na rynku nieruchomości, zwłaszcza na rynku biurowym. Wymogi Unii Europejskiej obligują właścicieli starych biurowców do ich modernizacji m.in. w celu wspierania neutralności klimatycznej. Co ważne, zysk środowiskowy w projektach staje się nie mniej ważny niż zysk finansowy, a ESG zaczyna stanowić coraz ważniejsze uzasadnienie decyzji biznesowych.

– Obecnie, ok. 190 milionów budynków w Unii Europejskiej to obiekty nieefektywne energetycznie, dlatego Komisja Europejska nałożyła na kraje członkowskie obowiązek opracowania i wdrożenia długoterminowych strategii renowacji. Polska opublikowała taki dokument w lutym 2021 r. Również rozporządzenie zwane Taksonomią nakłada wymogi dla budynków poddawanych renowacji – energia pierwotna na świadectwie charakterystyki energetycznej musi być na poziomie o 30% niższym niż przed renowacją. Rośnie także świadomość najemców w kwestii korzyści płynących z najmu w energooszczędnym budynku, co jeszcze bardziej motywuje właścicieli budynków do modernizacji, aby ich nieruchomość pozostawała konkurencyjna – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska, Associate Director w Dziale ESG w Colliers.

Co nas czeka w 2023 na rynku biurowym?

1. Poszukiwanie oszczędności

Konieczność poszukiwania oszczędności w związku z rosnącymi kosztami eksploatacji będzie jednym z głównych wyzwań, przed którymi stanie rynek nieruchomości biurowych w nadchodzących kwartałach. Będzie to skutkować wzrostem zainteresowania nowymi, bardziej ekologicznymi i energooszczędnymi budynkami biurowymi. Certyfikowane projekty oferują nie tylko realne oszczędności dla najemców i właścicieli, ale również lepszy komfort pracy, co wpływa na efektywność pracowników i wzrost częstotliwości pracy z biura.

2. Stabilna aktywność inwestycyjna

Polska będzie zwiększać swój udział jako kluczowy rynek w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Korekta wartości kapitałowych aktywów jest w istotnym stopniu rekompensowana wzrostem czynszów zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, co generuje zainteresowanie inwestorów. Przewiduje się dalszy napływ kapitału z Rumunii, krajów bałtyckich, Czech  i Węgier. Również kraje Bliskiego Wschodu planują więcej inwestować w regionie.

– Uwagę inwestorów nadal będą przyciągać budynki biurowe – dzięki potencjałowi wzrostu stawek czynszowych, wysokiemu poziomowi popytu i absorpcji netto pomimo wprowadzenia hybrydowego modelu pracy. Spodziewamy się, że luka podażowa skieruje uwagę funduszy nie tylko na nowo oddane biurowce, ale także dobrze funkcjonujące kompleksy o ugruntowanej reputacji wśród najemców – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

3. Więcej renegocjacji

Po fali podwyżek koszty aranżacji powierzchni biurowych ustabilizowały się, ale nadal pozostają na wysokim poziomie. Sytuacja ta wpływa na decyzje właścicieli biurowców w kwestii ograniczenia tzw. pakietów zachęt. To, w połączeniu z zapowiadaną luką podażową, sprawi, że najemcy będą chętniej pozostawać w dotychczasowej lokalizacji biurowej niż szukać nowego biura.

– Renegocjując umowy najmu, firmy będą mogły uzyskać dodatkowe korzyści w postaci okresowych zwolnień z czynszu, a także budżetu na odświeżenie powierzchni – mówi Paweł Skałba.

4. Stare biuro w lepszym wydaniu

Wzrost świadomości najemców w kwestii usług związanych z definiowaniem funkcji, koncepcji i strategii nieruchomości przekłada się na wzrost oczekiwań, aby jak najlepiej odpowiadała ona potrzebom użytkowników i biznesu, zarówno pod kątem projektowania przestrzeni, jak i wykonawstwa aranżacji.

– Przekształcenie istniejącej powierzchni, także w ramach renegocjowanej umowy, wymaga nieco innego podejścia niż projektowanie nowego biura. W procesie kluczowe jest znalezienie złotego środka między potrzebami pracowników i organizacji, kwestiami finansowymi i trendami na rynku. Dopiero to pozwala na zminimalizowanie zakresu zmian na etapie projektowym, co następnie przekłada się niższe na koszty prac aranżacyjnych – mówi Paweł Szafarczyk z Colliers Define.

Źródło: Colliers.

Savills IM prezentuje perspektywy inwestycyjne w poszczególnych sektorach europejskiego rynku nieruchomości w 2023 roku.

Spis treści:
Sektor nieruchomości biurowych
Sektor nieruchomości logistycznych i produkcyjnych
Sektor nieruchomości handlowo-usługowych
Sektor living
Sektor finansowania zabezpieczonego nieruchomościami

Sektor nieruchomości biurowych

Trendy strukturalne, w tym praca zdalna, zmieniają sposób wykorzystania i charakterystykę istniejących zasobów biurowych, zwiększając tym samym ryzyko sektora, a w szczególności bezpieczeństwa przychodów.

W obliczu niedoboru odpowiedniego typu powierzchni oraz zbyt wysokich cen nielicznych dostępnych biur typu core, pojawia się możliwość inwestowania w dobrze zlokalizowane budynki klasy B i tworzenia zasobów biurowych na miarę przyszłych, elastycznych potrzeb najemców. Mogą one generować wzrost czynszów kompensujący wyższe koszty operacyjne.Podejście to wymaga jednak gruntownej analizy, a nieruchomości muszą spełniać rygorystyczne standardy ESG i efektywności energetycznej – pomoże to uzasadnić wysokość czynszu i pozwoli uniknąć szybkiego starzenia się budynku z powodu nieodpowiednich technologii czy braku rozwiązań z zakresu ESG.

Sektor nieruchomości logistycznych i produkcyjnych

Jest to jeden z kluczowych sektorów o mocnych fundamentach, korzystający na silnym popycie najemców na wysokiej jakości budynki produkcyjne i logistyczne, zlokalizowane
w obszarach miejskich, w bliskości konsumenta końcowego. Niedobory powierzchni
o odpowiedniej jakości i lokalizacji są potęgowane przez intensywną konkurencję ze strony np. budownictwa mieszkaniowego.

Strukturalna nierównowaga podaży i popytu będzie sprzyjać budowaniu odporności rynku. W połączeniu z potencjałem wzrostu wartości aktywów, powinno to dobrze niwelować pojawiające się cyklicznie ryzyka.

Sektor dystrybucji i logistyki dowiódł swojej odporności w szczytowym momencie pandemii. Znakomicie wywiązał się ze swoich zadań w zakresie dostaw. Spodziewamy się, że będzie nadal osiągać dobre wyniki pomimo obecnych trudnych warunków gospodarczych.

Sektor logistyki miejskiej i lekkiej produkcji najbardziej skorzysta na makro-trendach, dołączając do sektorów o stabilnych, odpornych przychodach z czynszów, jak budownictwo mieszkaniowe, logistyka wielkopowierzchniowa i handel spożywczy.

Sektor nieruchomości handlowo-usługowych

Inwestorzy nie mogą iść na kompromis w kwestii lokalizacji i dostępności dla konsumentów, za to powinni starannie oceniać zdolność najemców do regulowania czynszów.

Kryzys kosztów utrzymania i rosnąca inflacja na wielu rynkach to sygnał, że konsumenci ograniczą zakupy uznaniowe, skupiając się na towarach pierwszej potrzeby.

Popyt na artykuły pierwszej potrzeby utrzyma się, a zapotrzebowanie na dobra luksusowe prawdopodobnie spadnie. Dlatego parki handlowe z usługami pierwszej potrzeby,
w szczególności supermarkety i parki handlowe z wiodącym udziałem najemców spożywczych, wykazały się odpornością podczas pandemii i nadal są względnie bezpieczną inwestycją.

Sektor living

Sektor living w tym cyklu dojrzeje i zyska na popularności wśród inwestorów doceniających długofalowe i stabilne dochody nieskorelowane z sektorami komercyjnymi.

W naszej ocenie, szczególnie interesujący jest segment budownictwa wielorodzinnego, któremu sprzyjają czynniki demograficzne, trendy społeczne oraz nierównowaga podaży
i popytu. Co prawda, krótkoterminowe perspektywy są mniej korzystne, a ceny prawdopodobnie będą dalej spadać, ale z drugiej strony ułatwia to inwestorom wejście do sektora o silnych, długofalowych fundamentach.

W 2023 roku przewagę zyskają inwestorzy kapitałowi (equity), ponieważ warunki finansowania bankowego prawdopodobnie ulegną zaostrzeniu.

Mieszkania z segmentu popularnego cechują się zbyt niską podażą i stałym popytem. Wymaga to pilnych inwestycji ze strony sektora publicznego i prywatnego. Rok 2023 może przynieść zwiększenie inwestycji w tym segmencie w celu udostępnienia większej liczby mieszkań o wyższej jakości jako odpowiedź na potrzeby mieszkańców i inwestorów.

Europejskie zasoby mieszkaniowe są generalnie przestarzałe, nieefektywne energetycznie, o nieodpowiednim metrażu i w mało dogodnych lokalizacjach. Tworzy to okazje inwestycyjne polegające na budowie, przebudowie lub finansowaniu odpowiednich projektów mieszkaniowych, dostępnych dla osób o przeciętnych dochodach i w miejscach, w których chcą one mieszkać.

Sektor finansowania zabezpieczonego nieruchomościami

Uważamy, że w krótkim horyzoncie czasowym finansowanie przez tradycyjne banki zostanie ograniczone, ponieważ będą one skoncentrowane na analizie ryzyka kredytowego istniejących portfeli. Tworzy to lukę i perspektywę zysków dla kredytodawców oferujących alternatywne źródła finansowania.

Źródło: Savills IM.