CPIPG z podsumowaniem działalności na rynku nieruchomości komercyjnych w 2022 roku

CPIPG_fot
CPI Property Group (CPIPG), największy właściciel nieruchomości komercyjnych
w Czechach, Berlinie i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, w 2022 roku zawarł rekordową liczbę umów najmu, w należących do firmy oraz zarządzanych przez nią obiektach biurowych i handlowych.

W minionym roku łącznie firma sfinalizowała 235 kontrakty na powierzchnię ponad 168 000 mkw. Przejęcie w 2022 roku asset management w biurowcach należących do IMMOFINANZ zwiększyło powierzchnię biurową, którą zarządza CPI Property Group do 561 000 mkw, potwierdzając pozycję firmy jako lidera na warszawskim rynku nieruchomości biurowych pod względem GLA. Proaktywna polityka leasingowa, prowadzona przez grupę w 24 biurowcach, zaowocowała podpisaniem 140 umów na łączną powierzchnię 135 777 mkw. Największe transakcje zawarto w myhive Warsaw Spire, Warsaw Financial Center oraz biurowcu Chałubińskiego 8 – zarówno z klientami korporacyjnymi jak i instytucjonalnymi. Średni poziom occupancy we wszystkich budynkach biurowych zarządzanych przez CPIPG, na koniec 2022 roku wyniósł zakładane 95,6% i jest o 7,2 p.p. wyższy od średniej na rynku warszawskim.

Cieszę się i dziękuję całemu zespołowi, że w pełnym wyzwań 2022 roku zrealizowaliśmy wyznaczone cele komercjalizacyjne. Decyzja o pozostaniu najemców w naszych przestrzeniach, jak również pozyskanie nowych partnerów, świadczy o wysokiej jakości oferowanych powierzchni  oraz efektywnym zarządzaniu. Dzięki szerokiemu, zróżnicowanemu portfelowi biurowemu, możemy zaproponować optymalne warunki zarówno klientom korporacyjnym, średnim i małym firmom, a także instytucjom. W portfolio retail mamy zarówno tradycyjne centra handlowe, jak i cieszące się popularnością tak najemców, jak i klientów, parki handlowe. Dodając do tego zasięg geograficzny naszych assetów – jesteśmy w stanie doskonale je skomercjalizować, o czym świadczą ubiegłoroczne wyniki. Dzięki realizacji wyznaczonych celów, w bieżącym roku będziemy mogli skupić się na podnoszeniu wartości naszego portfolio przez udoskonalenie serwisów i zacieśnianie relacji z najemcami podsumowuje Barbara Topolska, Country Manager Polska w CPI Property Group.

Źródło: CPI Property Group.

Ważne zasady dotyczące kupowania nieruchomości inwestycyjnych za granicą

karolina_kaim_1
Jakie są ważne zasady dotyczące kupowania nieruchomości inwestycyjnych za granicą? Gdy jesteśmy głodni, mówimy czasem „coś bym zjadł”. W nieruchomościach zagranicznych jest często podobna sytuacja z klientem, który oznajmia z początku „Hiszpania lub coś w tym stylu”. Potem można zacząć rozmawiać o konkretach – mówi Karolina Kaim. CEO Blueprint Group wyjaśnia nam jak nabyć swoje cztery kąty poza Polską w taki sposób, żeby nie żałować potem transakcji, a najlepiej na niej zarobić.

Autor:
Zasada 1: sprzedaj w głowie zanim kupisz w realu
Zasada 2: inwestycja 365

Zasada 1: sprzedaj w głowie zanim kupisz w realu

Podstawowa zasada kupowania nieruchomości za granicą to – „zanim formalnie kupisz, musisz ją mentalnie sprzedać”. Chodzi o to, żeby przeanalizować czy nie stracimy na takiej inwestycji, ilu będzie na nią chętnych, gdy będziemy chcieli ją zbyć, ale również to, czym dla nas ta nieruchomość ma właściwie być. Domem? Ucieczką od inflacji? Czy wakacyjnym azylem?

– Bez względu na miejsce doradziłabym współpracę z kimś, kto zna lokalny rynek. Popularne lokalizacje są mocno przebrane, nie tylko przez Polaków, zostaje więc kupno „dziury w ziemi”, czyli niewybudowanej jeszcze nieruchomości. Deweloperzy często nie zaczynają inwestycji, zanim klienci nie wyłożą kapitału. A może się zdarzyć, że budowa potrwa kilka lat. Trzeba być na to gotowym – doradza Karolina Kaim.

Ile trzeba mieć, by zacząć myśleć o własnym lokum za granicą? To również zależy od lokalizacji. Północy Cypr np. to wydatek już od 70-80 tys. euro. Z reguły jednak średnia europejskich zakupów mieszkaniowych to około 250 tys. euro.

Zasada 2: inwestycja 365

Polacy inwestujący w mieszkanie za granicą zazwyczaj szukają słońca. Królują lokalizacje z minimum trzystoma dniami słonecznymi w roku, a więc Hiszpania, Portugalia, ale są i takie kierunki, jak Albania czy Czarnogóra. Często ważna jest też dla kupujących niewielka odległość od lotniska. To jednak może być za mało, byśmy z transakcji byli w pełni zadowoleni.

Przed zakupem trzeba znaleźć kogoś, kto wie, jak wygląda życie w danym miejscu przez cały rok, nie tylko w wakacje lub inny mały odcinek czasu. Klimatyczny lokal jazzowy, który odwiedzimy jesienią, może latem być dyskoteką. Możliwe, że lubimy obie rzeczy, ale lepiej wiedzieć to wszystko zanim wyciągniemy pieniądze z portfela – doradza CEO Blueprint Group.

Ekspert znający okolicę powie nam również jak wygląda region wokół naszego nowego domu – czy np. nowe inwestycje sprawą, że nasz kapitał będzie rósł? W końcu specjalista może nam też podpowiedzieć jakich będziemy mieli sąsiadów, a to również może być niezwykle istotna sprawa.

Obecnie pierwszym inwestycyjnym wyborem Polaków za granicą jest Hiszpania. Z danych, które udostępnił w grudniu bank Pekao, wynika, że od stycznia do września 2022 r. Polacy kupili ok. 2,3 tys. domów i mieszkań na terenie Hiszpanii. Na celowniku jest też Chorwacja, Albania i właśnie Cypr.
Autor: Karolina Kaim, CEO Blueprint Group.

PINK o rynku nieruchomości komercyjnych w największych miastach regionalnych

anders-jilden-Sc5RKXLBjGg-unsplash
PINK o rynku nieruchomości komercyjnych w największych miastach regionalnych w Polsce.

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) opublikowała dane dotyczące rynku powierzchni biurowych na ośmiu głównych rynkach regionalnych 
w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) za czwarty kwartał 2022 roku. Źródłem informacji są firmy doradcze, działające na rynku nieruchomości komercyjnych (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank, Newmark Polska, Savills), a podsumowanie dotyczy istniejących zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, nowych obiektów oddanych do użytku, wielkości transakcji wynajmu oraz ilości powierzchni niewynajętej.

  • Na koniec czwartego kwartału 2022 roku całkowite istniejące zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu głównych rynkach regionalnych wyniosły 6 438 100 m kw. Niezmiennie największymi rynkami biurowymi w Polsce (po Warszawie) pozostawały Kraków (1 708 000 m kw.), Wrocław (1 328 000 m kw.) oraz Trójmiasto (1 012 100 m kw.).
  • W czwartym kwartale 2022 roku do użytkowania oddano obiekty o łącznej powierzchni 73 800 m kw. Największymi projektami były Brain Park A oraz Brain Park B (deweloper Echo Investment, 13 900 m kw. oraz 17 100 m kw.) oraz kolejne fazy kompleksu biurowego Fabryczna Office Park – budynek B4 (Inter-Bud, 12 200 m kw.) oraz H1 (Inter-Bud, 9 600 m kw.). Wszystkie cztery wymienione projekty zlokalizowane są w Krakowie. Poza tym rynkiem, nowoczesna podaż powierzchni biurowej wzrosła po oddaniu do użytku nowych budynków również w Katowicach, Wrocławiu, Łodzi i Lublinie.
  • Na koniec czwartego kwartału 2022 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz pozostawało 985 100 m kw. powierzchni biurowej, co odpowiada stopie pustostanu na poziomie 15,3% (wzrost o 0,1 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 1,2 p.p. w porównaniu do analogicznego okresu w 2021 roku). Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 21,0%, najniższy w Szczecinie – 5,8% (jedyne miasto ze stopą pustostanów poniżej 10,0%).
  • Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w czwartym kwartale 2022 roku wyniósł 174 700 m kw., co jest wartością o 65% większą niż w kwartale ubiegłym i o 19% mniejszą niż w analogicznym okresie 2021 roku. Najwięcej powierzchni zostało wynajęte w Krakowie (65 300 m kw.), we Wrocławiu (52 800 m kw.) i w Gdańsku (14 000 m kw.).
  • W czwartym kwartale 2022 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom: 50% (włączając umowy przednajmu oraz powierzchnie na potrzeby własne właściciela nieruchomości). Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 40% zarejestrowanego popytu, a ekspansje za 4%. Powierzchnia wynajęta na użytek własny właścicieli budynków stanowiła 6% kwartalnego popytu.
  • Do największych transakcji zawartych w czwartym kwartale 2022 zaliczamy: renegocjację kontraktu poufnego najemcy z branży finansów i bankowości w budynku Green Day we Wrocławiu (14 500 m kw.), nowa umowa najmu London Stock Exchange Group w 3T Office Park w Gdyni (8300 m kw.) oraz odnowienie umowy najmu poufnego najemcy z branży finansów i bankowości we wrocławskim budynku Pegaz (5700 m kw.).

Źródło. Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK).

Walter Herz rozwija się na rynku nieruchomości komercyjnych

Walter Herz_zarzad
Walter Herz rozwija się na rynku nieruchomości komercyjnych. Walter Herz świętuje swoje 10 lecie. Firma rozpoczęła działalność w 2012 roku, oferując usługi w zakresie doradztwa w wynajmie mniejszych powierzchni biurowych w Warszawie.

Po dekadzie wymieniana jest w rankingach jako jedna z wiodących firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Udziałem Walter Herz było wsparcie procesów sprzedaży nieruchomości o wartości ponad 1 mld zł oraz doradztwo przy realizacji inwestycji JV o wartości przeszło 500 mln zł. Firma brała udział w tworzeniu projektów, pozyskując przy tym finansowanie bankowe, dla sektora PRS, hotelowego oraz inwestycji w segmencie student housing.

– Rynek jest obecnie bardziej wymagający niż przed niespełna trzema laty, a mimo to nasza firma systematycznie zwiększa w nim udział. Rośnie wolumen powierzchni, przy wynajmie których doradza nasz zespół. Regularnie nawiązujemy współpracę z nowymi inwestorami, którym służymy wsparciem w coraz szerszym zakresie usług. Czynnie uczestniczymy w procesie transformacji gospodarczej, choć przyznam, że aby teraz efektywnie doradzać potrzeba jeszcze większego zaangażowania i sporej dawki elastyczności. Niezbędne jest stałe doskonalenie kompetencji, zarówno w zakresie badawczym, jak i w sferze konsultingu. Analiza obecnych kierunków rozwoju rynku nieruchomości wymaga coraz bardziej wszechstronnej wiedzy. To intensywny okres dla branży, w którym klienci oczekują świadczenia w pełni zintegrowanych usług, gwarantujących im podejmowanie trafnych decyzji – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

 

Raport Avison Young: Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce

Paulina Brzeszkiewicz Kuczynska_Research_AY.
– Żegnając rok 2022, witamy jednocześnie czwarty rok z rzędu pod znakiem niepewności. Dwa lata pandemii, wojna w Ukrainie, historycznie wysoka inflacja i nadchodzące widmo recesji zmusiły polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych do radzenia sobie w trudnych czasach. Mimo to, 2022 rok zamknął się wynikiem porównywalnym do wyniku z 2021 roku, co zdecydowanie wskazuje na odporność i solidne fundamenty polskiego rynku. – zaznacza Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young.

Spis treści:
Sektor biurowy. Warszawa i rynki regionalne w równowadze
Sektor magazynowy. Rykoszet zderzenia cen
Sektor handlowy. Centra handlowe budzą się ze snu
Sektor PRS. W oparciu o podstawowe potrzeby
Co dalej? Nie będzie tak łatwo

W przeciwieństwie do 2021 roku, wolumen 2022 roku ukształtowało pięć historycznie dużych transakcji inwestycyjnych, które odpowiadały za 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Tym samym płynność rynku spadła o 27%, z rekordowego wyniku 166 transakcji w 2021 roku do 122 zrealizowanych w roku 2022. Do końca września 2022 roku łączny wolumen inwestycji przekroczył wynik z analogicznego okresu z 2021 roku o ponad 20%. Czwarty kwartał przyniósł transakcje o wartości 1,5 mld euro, a rok 2022 zamknął się finalnym wynikiem ponad 5,8 mld euro.

Po dominacji sektora magazynowego pod względem wolumenu w latach 2020 i 2021, w roku 2022 na pozycję lidera wrócił sektor biurowy, który z kolei charakteryzował się porównywalnym wolumenem transakcji w Warszawie i w miastach regionalnych. W sektorze handlowym, obiekty typu „convenience” dominowały w strukturze transakcji. Do gry wróciły również najlepsze centra handlowe w miastach regionalnych. W sektorze PRS zostało zrealizowanych 7 transakcji, głównie w Warszawie.

Kluczowe dane

  • 5,8 mld euro – całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2022 roku

  • 5 transakcji odpowiadało za 40% całkowitego wolumenu rynku

  • Udział w transakcjach miało 68 inwestorów

  • 122 zrealizowanych transakcji w 2022 roku vs 166 transakcji w 2021 roku

 

Sektor biurowy. Warszawa i rynki regionalne w równowadze

W obliczu niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów sektora biurowego zwróciło się ku stabilnym aktywom. Prawie 90% z 2,1 mld euro zainwestowanych w sektorze w 2022 roku przypadło na nieruchomości typu core lub core+, które wpisują się w strategię niskiego ryzyka. Mimo to, w drugiej połowie 2022 roku nastąpił gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych, szczególnie w Warszawie.

Po zdecydowanej dominacji Warszawy pod względem wolumenu w ostatnich latach, w roku 2022 rozkwitły rynki regionalne. Spośród 28 transakcji biurowych odnotowanych w 2022 roku, 19 dotyczyło rynków regionalnych. Natomiast to ciągle w stolicy miały miejsce dwie najbardziej imponujące akwizycje. Transakcje The Warsaw Hub i Generation Park Y stanowiły 41% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym i 83% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w stolicy.

Wzrost czynszów wynikający m.in. z indeksacji stawek oraz rosnące koszty eksploatacji to czynniki, które w 2023 roku zmuszą zarówno najemców, jak i wynajmujących do optymalizacji kosztów. – Spodziewamy się, że na najbardziej płynnych rynkach, w tym w Warszawie, najlepsze projekty i lokalizacje o ugruntowanej pozycji będą nadal interesujące dla inwestorów, chociaż stopy kapitalizacji mogą ulec dekompresji. – przyznaje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

  • 2,1 mld euro – wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w 2022 roku

  • 19 z 28 transakcji zrealizowanych w miastach regionalnych

  • 1. i 3. największa transakcja pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce w historii rynku

  • Gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych w drugiej połowie 2022 roku

Sektor magazynowy. Rykoszet zderzenia cen

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider z 2021 roku, odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, stoi obecnie w obliczu znacznego spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Kupujący nie zapomnieli o tym sektorze, ich oferty często są jednak niższe, niż oczekiwaliby właściciele, którzy starają się utrzymać wartość nieruchomości na dotychczasowym poziomie.

W 2022 roku całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym wyniósł 2,0 mld euro, co oznacza spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. W rezultacie, wolumen inwestycyjny sektora biurowego był nieco większy, a sektor magazynowy odpowiadał za „zaledwie” 34% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Przejęcie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą co do wielkości transakcją odnotowaną w 2022 roku, odpowiadającą za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego. Była to również trzecia największa pod względem wolumenu transakcja w sektorze magazynowym w Polsce od początku rynku. Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami.

– Trendem, który już zauważamy i który będzie nasilać się w 2023 roku i w kolejnych latach, jest rosnący popyt na grunty typu „brownfield” w największych aglomeracjach w Polsce. Ich popularność wynika z ciągłego rozwoju logistyki ostatniej mili i rynku e-commerce. Należy zwrócić uwagę, że w wielu przypadkach, inwestycje w atrakcyjne projekty typu „brownfield” mogą okazać się lepszym rozwiązaniem niż zakup niezabudowanej, ale uzbrojonej działki. – mówi Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

  • 2 mld – wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w 2022 roku

  • 42% udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie transakcji w sektorze w 2022 roku

  • Portfel Danica – 2. największa transakcja w 2022 roku, 3. największa transakcja portfelowa w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku

  • 40% udział rynków regionalnych w wolumenie transakcyjnym sektora magazynowego w 2022 roku

Sektor handlowy. Centra handlowe budzą się ze snu

Zgodnie z prognozami Avison Young, w roku 2022 powróciły do gry centra handlowe. Po rynkowej zapaści w 2020 roku, w 2021 roku przedmiotem transakcji było 12 wielkopowierzchniowych centrów handlowych, bardzo dobrze usytuowanych w dużych miastach w Polsce. Wszystkie zostały kupione w atrakcyjnych cenach przez inwestorów oportunistycznych, lub z przeznaczeniem do przebudowy. Co ciekawe, w 2022 roku zrealizowano 6 transakcji obiektami planowanymi do przebudowy, ale pojawiły się również 4 transakcje regularnymi, działającymi centrami handlowymi, zlokalizowanymi na rynkach regionalnych.

Największą transakcją w sektorze handlowym było przejęcie Forum Gdańsk przez NEPI Rockcastle za 250 mln euro, co było pierwszą tak imponującą transakcją pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku. Inwestor wzbogacił swoje portfolio także o centrum handlowe Atrium Copernicus w Toruniu. Wśród sprzedanych centrów handlowych znalazły się również dwie galerie Atrium w Płocku.

Początek i koniec 2022 roku były najbardziej obfite pod względem wolumenu transakcji w sektorze handlowym. Z kolei II i III kwartał uplasowały się odpowiednio na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. I kwartał upłynął pod znakiem dwóch inwestycji typu joint venture utworzonych przez EPP. IV kwartał natomiast zdeterminowany był przez oczekiwany powrót akwizycji regularnych, działających centrów handlowych.

Jak można było się spodziewać, parki handlowe i obiekty typu „convenience” cieszyły się niezmiennie popularnością wśród inwestorów. W 2022 roku na polskim rynku inwestycyjnym w sektorze handlowym odnotowane zostały 43 transakcje, z czego 65% dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”. W 2022 roku na polski rynek weszło trzech nowych graczy – Leoff, Lords LB i BIG Shopping Centers, których przyciągnął właśnie ten konkretny produkt.

  • 1,5 mld – całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Polsce w 2022 roku

  • 27/43 – udział transakcji nieruchomościami typu „convenience” w 2022 roku w łącznym wyniku sektora

  • Forum Gdańsk – największa transakcja pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku

  • Debiut 3 nowych graczy w sektorze parków handlowych w Polsce w 2022 roku

Sektor PRS. W oparciu o podstawowe potrzeby

– Powszechna niepewność obserwowana na rynku powoduje, że inwestorzy często koncentrują swoją uwagę na projektach związanych z podstawowymi ludzkimi potrzebami, skupiając się na nieruchomościach mieszkaniowych i projektach handlowych typu „convenience”. Te dwa rodzaje aktywów przyciągają coraz większą liczbę inwestorów, ponieważ uważane są za najbezpieczniejsze. Patrząc na działania podejmowane na rynku inwestycyjnym na koniec 2022 roku, wydaje się, że segmenty te będą jeszcze bardziej popularne w 2023 roku, o ile nie przeszkodzą temu koszty i strategie finansowania projektów inwestycyjnych przyjmowane przez banki. – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young.

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS 7 transakcjami o łącznej wartości 150 mln euro, co jest najwyższym wynikiem odnotowanym do tej pory w Polsce. 5 projektów zrealizowano w Warszawie. Największym wolumen wyróżniły się zakup 60 lokali przy Złotej 44 w Warszawie oraz zakup warszawskiego budynku Pereca 11, a także Trio w Krakowie. Jednocześnie, w trakcie realizacji jest wiele projektów PRS, które są przedmiotem umów typu forward funding, co potwierdza dynamikę rynku.

Co dalej? Nie będzie tak łatwo

Rynek znajduje się w sytuacji, w której inwestorzy oczekują obniżek cen i dotyczy to, z pewnymi wyjątkami, wszystkich segmentów rynku nieruchomości. Kupujący spodziewają się „jutrzejszej ceny” już dziś, podczas gdy właściciele chcą utrzymać wczorajsze wartości. Ci drudzy mówią o rosnących kosztach i coraz większym ryzyku, podczas gdy ci pierwsi wcale nie muszą się spieszyć.

W Polsce właściciele nie są zmuszeni do sprzedaży nieruchomości ze względów finansowych. W Europie Zachodniej, transakcję można zamknąć w ciągu miesiąca i uzyskać gotówkę stosunkowo szybko, aby spłacić pilne należności. W Polsce zamykanie transakcji trwa znacznie dłużej, więc nie ma typowych „okazji” na rynku.

Pierwsza połowa 2023 roku nadal będzie charakteryzować się spowolnieniem na rynku inwestycyjnym, ponieważ część kupujących czeka na przeceny. W opinii Avison Young, w drugiej połowie bieżącego roku liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć. Poziom stóp procentowych, wpływających na finansowanie powinien się ustabilizować, co znajdzie odzwierciedlenie w stabilizacji cen.

Na co jest popyt wśród inwestorów? Kupujący są ostrożni i uważają, że najbezpieczniej jest kupować mieszkania i nieruchomości handlowe typu „convenience”, zaspokajające podstawowe potrzeby. Jednak są też oczywiście inwestorzy chętni do zakupu magazynów, szczególnie tych najlepiej zlokalizowanych i zabezpieczonych atrakcyjnymi umowami najmu, a także biurowców w topowych lokalizacjach. Przedmiotem zainteresowania inwestorów wciąż będą grunty pod parki handlowe czy interesujące nieruchomości mieszkaniowe, nabywane przez podmioty instytucjonalne.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager, Avison Young.

Jaki będzie 2023 rok na rynku nieruchomości? Zaciskanie pasa, jak i dobre zmiany

Magdalena Pudło
2023 i 2024 rok to będzie czas poszukiwania oszczędności na rynku nieruchomości komercyjnych. Jednocześnie coraz szerzej wdrażane będą znane już możliwości efektywnego wykorzystania nieruchomości. Dobrze rokuje wzrost zainteresowania ekologicznymi rozwiązaniami na tym rynku. – uważają eksperci firmy doradczej Lege Advisors.

Spis treści:
Rynek nieruchomości coraz bardziej ekologiczny
Sektor biurowy zmienia swoją rolę
Rynek magazynowy trzyma się dobrze

Aktualną sytuację geopolityczną oraz niekorzystne czynniki ekonomiczne (wysoka inflacja, rosnące stopy procentowe, rosnące ceny mediów i usług, zapoczątkowane w 2022 roku) z pewnością odczuje (już odczuwa) rynek nieruchomości komercyjnych. Powyższe czynniki przekładają się bezpośrednio na wzrost kosztów utrzymania nieruchomości poprzez podwyżki czynszów, indeksacje umów, rosnące opłaty eksploatacyjne.

Rynek nieruchomości coraz bardziej ekologiczny

– Rosnące koszty eksploatacyjne bardzo szybko uderzają w rynek nieruchomości komercyjnych. Ale w tym problemie widać jednocześnie szansę. Wyższe koszty już skłaniają inwestorów do wdrażania bardziej ekologicznych, oszczędnych rozwiązań, m.in. paneli fotowoltaicznych, racjonalnej gospodarki wodą, zastosowania oświetlenia LED, ładowarek do samochodów elektrycznych. – mówi Katarzyna Młynarczyk, ekspertka rynku nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.

Jej zdaniem, aktualnie w każdym sektorze rynku nieruchomości komercyjnych zauważana jest konieczność wdrażania rozwiązań pozwalających na ograniczenie negatywnego wpływu na środowisko. Jest to jeden z priorytetów branży na najbliższe miesiące i lata. Rozwiązania te idealnie wpisują się w strategię zrównoważonego rozwoju (ESG).

Sektor biurowy zmienia swoją rolę

W ostatnim czasie największe zmiany odnotowuje rynek biurowy. Wyzwaniem są i będą przede wszystkim rosnące ceny najmu, wysokie czynsze i opłaty eksploatacyjne. Inwestorzy będą poszukiwać tutaj optymalnych rozwiązań z obszaru inteligentnych budynków, które pozwalają na efektywniejsze zarządzanie źródłami energii. Rosnące koszty robocizny i materiałów budowlanych przyczyniły się do podniesienia kosztów aranżacji powierzchni biurowej. Aby zrównoważyć większe wydatki m.in. wydłużany jest okres zawierania umów najmu.

– Obserwujemy zmianę roli biur, które stały się nie tylko miejscem pracy, ale także ośrodkiem budowania i zacieśniania relacji pracowników. Biura są i będą miejscem aktywnych, kreatywnych spotkań zachęcającym do współpracy. Aranżowane są tak, by zapewnić wielofunkcyjną, a jednocześnie bardzo przyjazną przestrzeń dla pracowników. Ten trend z pewnością będzie kontynuowany. – przekonuje Magdalena Pudło, ekspertka ds. wycen nieruchomości firmy doradczej Lege Advisors.

Rynek magazynowy trzyma się dobrze

Ogólna, trudna sytuacja najmniej odbiła się na sektorze magazynowym, który jest w dość dobrej kondycji. Nadal powierzchnie magazynowe cieszą się dużym zainteresowaniem najemców. Polska dzięki swojej lokalizacji na mapie oraz rozwijającej się infrastrukturze, jest atrakcyjnym finansowo rynkiem w porównaniu z Europą Zachodnią. Jednym z trendów w sektorze logistycznym, który będziemy obserwować jest rozwój nearshoringu (przenoszenie operacji z odległych zakątków świata do Europy). To dzięki niemu popyt na powierzchnie magazynowe ma szanse pozostać na rekordowych poziomach. Jednak na rynku magazynowym również obserwujemy poszukiwanie oszczędności. A niepewność wynikająca z ogólnej sytuacji gospodarczej oraz ograniczone możliwości finansowania nowych inwestycji przyczyniły się do wzrostu stóp kapitalizacji.

– Poszukiwanie racjonalnych, efektywnych sposobów wykorzystania nieruchomości będzie prowadziło do dalszego skłaniania się inwestorów w kierunku nieruchomości typu mixed – use. Pozwalają one w ramach jednej przestrzeni łączyć kilka funkcji obiektów – mieszkaniowej, biurowej, handlowej i rozrywkowej. To zdecydowanie jeden z ważniejszych kierunków rozwoju sektora rynku nieruchomości w Polsce. – twierdzi Katarzyna Młynarczyk, ekspertka z firmy doradczej Lege Advisors.

Źródło: Lege Advisors.

Nieruchomość komercyjna Designer Outlet Warszawa z nagrodą w konkursie Retail Awards

PRCH DOWNieruchomość komercyjna Designer Outlet Warszawa z nagrodą w konkursie Retail Awards. Konkurs Retail Awards został zorganizowany po raz 13. przez Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH) zrzeszającą ponad 200 inwestorów, zarządców i najemców centrów handlowych.

Złoto w kategorii Przebudowa/rozbudowa/modernizacja obiektu handlowego XIII edycji PRCH Retail Award trafiło do centrum Designer Outlet Warszawa. To wyróżnienie jest tym większe, z uwagi na wyjątkowo wysoki poziom i rekordową liczbę zgłoszeń w tegorocznym konkursie. Podczas uroczystej gali złote statuetki przyznano jedynie w 10 kategoriach. Wszystkie nagrodzone projekty prezentowały bardzo wysoki poziom realizacji, co wielokrotnie podkreślił organizator.
O przyznaniu złotej statuetki w kategorii Przebudowa/rozbudowa/modernizacja obiektu handlowego zadecydowały m.in. rozmiar inwestycji, poziom komercjalizacji, wizualny efekt końcowy oraz performance centrum po rozbudowie.

Nowa przestrzeń pozwoliła nam na bardzo unikatowy dobór najemców, wprowadzenie wielu pożądanych marek premium, zapewnienie jeszcze wyższego poziomu customer experience. Nowe salony, piękna, stylowa strefa restauracyjna i wygodny wielopoziomowy garaż spotkały się z entuzjastycznym przyjęciem przez stałych i nowych klientów. Obecnie jesteśmy największym centrum outletowym z modą premium w Polsce i najgorętszą destynacją zakupową w regionie – komentuje Katarzyna Ciemińska Centre Manager Designer Outlet Warszawa, ROS Retail Outlet Shopping.

Nieruchomość komercyjna Atrium Reduta po gruntownej metamorfozie wita Action na pokładzie

Photo by Heidi Sandstrom. on Unsplash
Nieruchomość komercyjna Atrium Reduta w Warszawie po gruntownej metamorfozie wita Action na pokładzie.

Gruntownie zmodernizowane centrum handlowe na warszawskiej Ochocie przyciągnęło jeszcze w 2022 roku nowych najemców. W dniu 17 grudnia 2022 roku w ich gronie znalazł się operator sieci sklepów niespożywczych Action. Reduta to kolejna galeria handlowa w stolicy, która będzie miała u siebie holenderski dyskont. Wcześniej ekspansja marki obejmowała głównie retailparki. Action zajął lokal o powierzchni 856 m2 na pierwszym piętrze galerii.

– Od zakończenia przebudowy nasz footfall znacząco się zwiększył. Nie ustajemy w staraniach o sprostanie zróżnicowanym potrzebom nowych klientów, co realizujemy poprzez stałe poszerzanie portfolio, organizację nietuzinkowych atrakcji dodatkowych i zapewnianie niezbędnych udogodnień. Współpraca z Action cieszy nas nie tylko z powodu szybko rosnącej popularności marki, ale też dlatego, że oferta sklepu odpowie na dużo potrzeb klientów Reduty, którzy cenią sobie szybkie i wygodne zakupy oraz będą mogli kupić wiele produktów w jednym miejscu. – mówi Anna Tana, Leasing Director Atrium Poland Real Estate.

Firma Colliers z jeszcze lepszą ofertą dzięki wsparciu Działu Powierzchni Biurowych

Chemperek Piotr_Colliers
Firma Colliers oferuje firmom działającym w sektorze medycznym profesjonalne doradztwo w zakresie wyboru optymalnej lokalizacji i powierzchni biurowej
na podstawie potrzeb klienta.

Firma Colliers pomaga również w analizie danych i trendów rynkowych. Eksperci firmy podejmują się też negocjacji najlepszych warunków najmu oraz wsparcia w procesie ekspansji i relokacji. O realizację tej oferty zadba Piotr Chemperek, który dołączył do grona ekspertów Działu Powierzchni Biurowych w Colliers, obejmując stanowisko Associate Director. Piotr Chemperek to ekspert z ponad 12-letnim doświadczeniem w zarządzaniu zespołem i obsłudze usług outsourcingowych w nieruchomościach komercyjnych. 

Już od kilku lat obserwujemy dynamiczny rozwój branży medycznej oraz dalszy potencjał do wzrostów. Jako zespół doradców, wzmocniony przez doświadczonego eksperta jakim jest Piotr Chemperek, jesteśmy gotowi wspierać w nim naszych obecnych i przyszłych klientów. Współpracując od lat z jedną z największych sieci z tego sektora, wiemy, że specyfika działalności firm medycznych wymaga perspektywicznego i kompleksowego podejścia, a odpowiednio zaplanowana i zrealizowana strategia najmu odgrywa ważne ogniwo w sukcesie organizacji. Jestem przekonany, że doświadczenie zdobyte przez Piotra wewnątrz firmy z sektora medycznego pozwoli nam jeszcze lepiej odpowiadać na wyzwania, z którymi mierzą się organizacje z tej branży mówi Paweł Skałba, Senior Partner, Dział Powierzchni Biurowych w Colliers.

Cieszę się, że mogłem dołączyć do tak znanej i cenionej marki jaką jest Colliers. Od wielu lat obserwuję rozwój branży medycznej oraz jej potrzeby w aspekcie lokalizacyjnym, finansowym, technicznym i architektonicznym. Dołożę wszelkich starań, aby moje kompetencje i wiedza zapewniły obecnym i przyszłym klientom rozwój na wysokim poziomie mówi Piotr Chemperek, Associate Director w dziale Powierzchni Biurowych Colliers, odpowiedzialny za obsługę firm z sektora medycznego.

Branża handlowa inwestuje w zabezpieczenia

adeolu-eletu-38649-unsplash
Liczba kradzieży w sklepach stacjonarnych, centrach handlowych i na stacjach benzynowych rośnie.

Od stycznia do października 2022 roku stwierdzono 26 030 kradzieży, co oznacza 30% zdarzeń więcej niż w analogicznym okresie 2021 roku. Przed nami jednak jeszcze szczyt sezonu zakupowego. Roczne straty branży retail w wyniku kradzieży to prawie 5 mld zł – wynika z raportu firmy Crime&Tech. Sklepy inwestują w zabezpieczenia ok. 2,6 mld zł rocznie – wśród nich są „inteligentne bramki” komunikujące się z monitoringiem, detektory rozszywaczy czy videoparagony.

– Galerie handlowe i sklepy stacjonarne raczej nie kojarzą się klientom z zaawansowaną technologią. Tymczasem są one wyposażone w nowatorskie rozwiązania. Szczególną rolę high tech odgrywa w okresach, kiedy liczba odwiedzających sklepy rośnie, a sprzedaż bije rekordy, jak przy okazji niedawnego Black Friday. Stosowane systemy mają służyć nie tylko zwiększaniu komfortu kupujących i podnoszeniu poziomu ich obsługi, ale także skracaniu kolejek przy kasach i zwiększaniu dostępności produktu na półkach. Ważną częścią tych rozwiązań są technologie zabezpieczające asortyment przed kradzieżami – mówi Mirosław Cieśla ze SPIE Building Solutions.

Colliers: nieruchomościowe rynki biurowe w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w czasach turbulencji

Jędrak_Dominika_Colliers
Efektywność energetyczna nieruchomości to obecnie jedna z kluczowych pozycji na liście deweloperów i najemców biurowych oraz inwestorów poszukujących atrakcyjnych aktywów do zakupu. To właśnie ona, w dobie rozwoju trendu ESG i gwałtownego wzrostu cen energii, w dużej mierze decyduje o rentowności i obłożeniu budynku – wynika z najnowszego raportu Colliers pt. „ExCEEding Borders: CEE-15 Office Markets in Turbulent Times”, analizującego stan rynku w 15 krajach Europy Środkowo-Wschodniej1.

Mimo że w całej Europie Środkowo-Wschodniej pracownicy w większości nie wrócili jeszcze do pracy w biurze, niektóre firmy opóźniają decyzje o redukcji powierzchni biurowej. Może to wynikać z warunków umowy najmu lub chęci dokładnej oceny, w jakim wymiarze praca hybrydowa będzie im najbardziej odpowiadać. Dwa i pół roku po wybuchu pandemii COVID-19 widać wyraźnie, że zmiana oczekiwań pracowników dotyczących pracy hybrydowej lub zdalnej jest trwała i wielu pracodawców uwzględnia to w swoich strategiach najmu.

W niedawnym badaniu, przeprowadzonym wśród dyrektorów najwyższego szczebla w Polsce, 89% respondentów wskazało, że w ich organizacjach wdrożono hybrydowy model pracy2. Przy tym 2/3 przedsiębiorstw napotyka na opór podczas prób sprowadzenia pracowników z powrotem do biur. Podobne prawidłowości zaobserwowano w innych krajach regionu. Średnie szczytowe obłożenie biur w II kw. 2022 r. utrzymało się na poziomie ok. 30% dla całego regionu EMEA.

Ponadto – podczas gdy region powoli wychodził z pandemicznego spowolnienia – I kw. 2022 r. oraz wojna na Ukrainie przyniosły nowe wyzwania, a nieprzewidywalność wzrosła do poziomu niespotykanego od wielu lat. Zakłócenia w łańcuchach dostaw oraz rosnące koszty materiałów i pracy dodatkowo wzmocniły i tak już powszechne konserwatywne podejście do wydatków oraz koncentrację na zapewnieniu ciągłości działania.

Mimo to są firmy, które rozszerzają swoją obecność w biurze i wynajmują więcej powierzchni. Są też takie, które wchodzą do Europy Środkowo-Wschodniej. Dużym atutem naszego regionu jest relatywnie tania, dobrze wykształcona kadra pracownicza w porównaniu z Europą Zachodnią, a to tylko jeden z czynników pozwalających przewidywać sukces regionalnych rynków biurowych. Drugi to relatywnie niska podaż w przeliczeniu na mieszkańca. Jest on szczególnie istotny, ponieważ w przypadku znacznego wzrostu liczby pustostanów, zarówno ze względu na potencjalną recesję, jak i upowszechnienie się pracy hybrydowej, puste powierzchnie mogą zostać wchłonięte łatwiej niż w stolicach Europy Zachodniej.

– W rezultacie najemcy stają przed coraz trudniejszymi wyborami w zakresie pozyskania powierzchni biurowej, która odpowiada potrzebom ich hybrydowych zespołów, ma potencjał przyciągania nowych pracowników oraz jest na tyle atrakcyjna, by przyćmić niedogodności związane z codziennymi dojazdami do pracy i móc konkurować z domowym biurem, z którym większość pracowników się oswoiła – mówi Dominika Jędrak, Dyrektor Działu Doradztwa i Badań Rynku w Colliers w Polsce.

1 Albania, Bułgaria, Chorwacja, Czarnogóra, Czechy, Estonia, Litwa, Łotwa, Polska, Rumunia, Serbia, Słowacja, Słowenia, Ukraina i Węgry.
2 Raport pt. „Hybrid and Beyond” przygotowany przez Colliers w 2022 r. na podstawie badania przeprowadzonego wśród 150 dyrektorów najwyższego szczebla z rynku polskiego.

Fragment raportu Colliers / informacja prasowa

Vastint z pozwoleniem na renowację nieruchomości inwestycyjnej w Poznaniu

cam03_new
Firma Vastint z pozwoleniem na renowację nieruchomości inwestycyjnej w Poznaniu.

Firma Vastint otrzymała pozwolenie na renowację wraz ze zmianą funkcji trzech pierwszych budynków historycznych w kompleksie Stara Rzeźnia. Nieruchomość inwestycyjna znajduje się w Poznaniu. W ramach prac zostaną one odrestaurowane i przekształcone w obiekty biurowe. Plan rewitalizacji pozostałej części Starej Rzeźni jest obecnie przedmiotem konsultacji społecznych zorganizowanych przez władze miasta Poznania w ramach procedury uchwalania planu miejscowego.
Teren przyszłej inwestycji o powierzchni około 5,5 ha położony jest w północnej części centrum Poznania w obrębie ulic Garbary, Grochowe Łąki i Północnej.

„Zgodnie z wcześniejszymi zapowiedziami, inwestycję rozpoczynamy od renowacji historycznych budynków zlokalizowanych tuż przy wejściu głównym na teren Starej Rzeźni od strony ul. Garbary. W przeszłości były to budynki administracyjne dyrekcji i działu handlowego (później przedszkole) oraz portiernia. Po zakończeniu prac, tj. renowacji elewacji i remoncie wnętrz, obiekty będą oferować powierzchnię biurowo-usługową. W jednym z nich planujemy otworzyć biuro projektu, gdzie będzie można obejrzeć makietę Starej Rzeźni oraz uzyskać informacje na temat inwestycji. Prace budowlane rozpoczną się najprawdopodobniej latem tego roku, zaraz po wyborze generalnego wykonawcy”, – mówi Rafał Przybył, Regional Manager Vastint Poland.

Poradnik: Zarządzanie nieruchomością w oparciu o cyfryzację

NaviParking_Mat. prasowy
Cyfryzacja i automatyzacja parkingu wpływa na redukcję kosztów i optymalne wykorzystanie dostępnej przestrzeni z uwzględnieniem zmieniającego się zapotrzebowania kierowców. Z perspektywy zarządców, główną zaletą jest natomiast elastyczność. Parking może być współdzielony, zarządzany w czasie rzeczywistym, posiada różne warianty cenowe i usprawnia proces parkowania.

Postęp technologiczny wymaga wprowadzania ulepszeń, wpływających na szybkość działania urządzeń i systemów, a także na łatwość ich obsługi. Dotyczy to również rozwiązań wykorzystywanych na parkingach. Zaprojektowanie bezpiecznego i funkcjonalnego systemu do zarządzania parkingiem jest działaniem przynoszącym wiele korzyści. Wdrożenie innowacyjnych oraz zaawansowanych technologicznie rozwiązań zaoszczędzi czas i nerwy kierowców. Parkowanie może być przyjemnym i bezproblemowym doświadczeniem, a dostępna przestrzeń parkingowa maksymalnie wykorzystana.

Zarządzanie parkingami ma znaczenie zarówno w przypadku dużych stref parkowania, jak również mniejszych przestrzeni. Inteligentne zarządzanie opiera się na integracji innowacyjnych technologii wykorzystujących między innymi sztuczną inteligencję, sensory i czujniki, systemy rozpoznające obraz z kamer ANPR oraz CCTV, rozwiązania IoT oraz platformę NaviParking as a Service służącą do przetwarzania danych w chmurze. Dzięki publicznemu REST API, platforma jest otwarta na integrację z zewnętrznymi partnerami, wspierając tym samym interoperacyjność w ekosystemie smart city – mówi Marek Stawiński, CEO NaviParking.

Inteligentne przesyłanie informacji pomiędzy zintegrowanymi urządzeniami systemu pozwala usprawnić proces parkowania. Osoba parkująca jest od razu informowana o dostępności miejsc parkingowych i kierowana w ich stronę. Oznacza to maksymalizację zysków z przestrzeni oraz zapewnienie bezpieczeństwa i kontroli. Urządzenia dedykowane do obsługi parkingu posiadają wbudowane algorytmy AI i głębokiego uczenia maszynowego, dzięki którym skutecznie gromadzą dane statystyczne i dowodowe. Właściciel małego obiektu może wykorzystać je do analizy ruchu na parkingu, poprawy wydajności i weryfikacji sytuacji konfliktowych. Skanowanie tablic rejestracyjnych przez kamery ANPR stanowi natomiast podstawę całego systemu.

Praktycznym rozwiązaniem jest wdrożenie aplikacji mobilnej umożliwiającej zaplanowanie przyjazdu na parking z wyprzedzeniem. Dodatkowo, poprzez urządzenie mobilne właściciel może zarządzać wjazdami i wyjazdami z parkingu oraz wyjściami ewakuacyjnymi. Istnieje też możliwość ustawienia powiadomień alarmowych dla konkretnych pojazdów. Monitoring daje z kolei możliwość identyfikacji samochodów wjeżdżających na teren parkingu, co znacznie podnosi poziom bezpieczeństwa obiektu. System rozpoznawania tablic rejestracyjnych aktualnie nie jest już tak kosztowny jak kiedyś i wiele podmiotów może pozwolić sobie na skuteczną implementację takiego narzędzia.

Wdrażanie inteligentnych rozwiązań na pozór kojarzone jest z dużymi kosztami, jednak w rzeczywistości w sferze parkingów takie rozwiązania pozwalają obniżyć koszty infrastruktury nawet o połowę. Dotychczas niewykorzystane zasoby mogą stać się źródłem dochodu. Płatności mobilne są wygodne dla użytkowników, a cyfryzacja parkingu zmniejsza koszty operacyjne, w tym koszt biletów parkingowych i automatów. Zarządzanie parkingiem za pomocą rozpoznawania obrazu z kamer automatyzuje procesy, a poprzez dedykowany panel w pełni online, właściciel parkingu może obserwować jego obłożenie i generowane przychody.

Źródło: NaviParking.

Ceny nieruchomości inwestycyjnych w 2023 roku oczami ekspertki

Zdjęcia biznesowe w Warszawie…

Wydarzenia ostatnich lat znacząco wpłynęły na światową gospodarkę. Rynek nieruchomości zmienia się bardzo szybko, wielu osób po prostu nie stać na własne mieszkanie, także inwestorzy szukają krajów w których warto lokować pieniądze. Jakie są światowe prognozy jeśli chodzi o nieruchomości i jaki ma to wpływ na Polskę i Polaków? Analizę 2022 roku oraz przewidywania na 2023 rok przeprowadza Oksana A. Żendarska, jedna z czołowych ekspertek od rynków nieruchomości zagranicznych w Polsce, z międzynarodowym, ponad dwudziestoletnim doświadczeniem.

Spis treści:
Duże zmiany na rynku nieruchomości w 2022 roku
Czego spodziewać się w 2023 roku?
Światowe spadki i wzrosty – w co i gdzie inwestować?

Duże zmiany na rynku nieruchomości w 2022 roku

– Zasady inwestowania zmieniają się na naszych oczach pod wpływem nie tylko czynników makroekonomicznych, ale także politycznych. Pamiętajmy, że świat nie zdążył jeszcze podnieść się po kryzysie wywołanym pandemią, gdy nadszedł kolejny cios. Kluczowym globalnym wydarzeniem i szokiem był wybuch działań wojennych na Ukrainie i następujące po nim procesy tj. migracja, międzynarodowe sankcje wobec Rosji, globalna inflacja, kryzys energetyczny w Europie itd.. Wpływ tych czynników jest odczuwalny na wielu zagranicznych rynkach nieruchomości – mówi Oksana A. Żendarska.

Włochy

Przykładowo w 2022 roku trwał rozpoczęty w 2021 boom inwestycyjny we Włoszech. Spowodowany jest on jednak ulgą Superbonus 110 na renowację i poprawę efektywności energetycznej budynków wprowadzoną w maju 2020 roku przez rząd Giuseppe Contego i rozszerzoną przez rząd Maria Draghiego. Działanie to całkowicie odblokowało branżę budowlaną, która w ostatnich latach znajdowała się w stagnacji. Drugim pozytywnym działaniem na poziomie prawnym były ulgi na zakup nieruchomości dla młodych rodzin. Jednak brak kontynuacji tych ulg poskutkuje natychmiastowym zatrzymaniem popytu i podaży – tłumaczy O. A. Żendarska.

Cypr

– W porównaniu do roku 2021 wyniki sprzedaży są 5-6 razy lepsze. Ogólnie wzrosła liczba zagranicznych nabywców nieruchomości, szczególnie rosyjskojęzycznych. Na Cypr przybyło wiele osób – Ukraińcy, Rosjanie. W większości są to pracownicy firm informatycznych. Ceny nieruchomości poszybowały w górę na fali popytu. Mieszkania i domy podrożały o 20-30%. Stawki czynszu wzrosły 2-3 razy – mówi ekspertka.

Turcja

Na sytuację na rynku nieruchomości w 2022 roku wpłynęły dwa czynniki: inflacja, która zachęciła ludzi do inwestowania w mieszkania oraz rozwój wydarzeń między Rosją a Ukrainą. Neutralna rola Turcji w tej sytuacji skłoniła wielu obywateli Rosji do poszukiwania nieruchomości na terenie Turcji. Rosnący popyt zarówno ze strony lokalnych, jak i zagranicznych nabywców ostatecznie spowodował wzrost cen. O ile wcześniej (w ciągu ostatnich czterech lat) największy udział wśród zagranicznych nabywców można przypisać ludziom z Bliskiego Wschodu (w 2021 r. – głównie z Iranu), o tyle w 2022 r. na czele stanęli Rosjanie i obywatele Europy Wschodniej. Sprzedaż do odbiorców z Europy Zachodniej jest stabilna i od sześciu lat utrzymuje się na zbliżonym poziomie. Europejczycy nadal kupują, ale nie dominują nad innymi inwestorami – mówi Oksana A. Żendarska.

Zainteresowanie zakupem nieruchomości zagranicą w 2022 roku wzrosło około 30%. W tym Wśród krajów, które poprawiły swoje wyniki w porównaniu do 2021 r., są Turcja, Bułgaria, Cypr, Gruzja, Hiszpania, Zjednoczone Emiraty Arabskie, Tajlandia.

Zjednoczone Emiraty Arabskie

Rok 2022 w Zjednoczonych Emiratach Arabskich był rokiem silnego wzrostu popytu i cen nieruchomości. W 2022 roku w Dubaju sprzedano około 70 000 nieruchomości mieszkalnych o wartości transakcji 138,9 mld AED. Mistrzostwa Świata FIFA 2022, których gospodarzem był sąsiedni Katar, pozytywnie wpłynęły również na rynek nieruchomości (np. na wynajem krótkoterminowy w Dubaju). Średnia cena za metr kwadratowy wzrosła o 27,7% w porównaniu z 2021 r. Masowe przenoszenie firm z Rosji i innych krajów WNP znacząco wpłynęły zarówno na segment luksusowych nieruchomości, jak i średni segment cenowy i segment mieszkań ekonomicznych. Do kraju napływają inwestycje z całego świata. Według Departamentu Gruntów większość transakcji zakupu nieruchomości została zawarta przez inwestorów z Rosji. Tuż za nimi plasują się obywatele Wielkiej Brytanii, Indii, Niemiec i Francji. – przybliża sytuację w ZEA Żendarska.

Czego spodziewać się w 2023 roku?

Prognozy i analizy światowe na 2023 rok są nieco mniej optymistyczne dla dewelopera ale korzystniejsze dla kupującego.

Analizując wykres przedstawiający szwedzki indeks cen nieruchomości, który przedstawiła Agencja Bloomberg. Można spodziewać się, że ceny domów w Szwecji spadną o 20% do 2024 roku. Oczywiście mało kto interesuje się wykresami i prognozami cen nieruchomości w Szwecji. Ale szwedzki rynek mieszkaniowy jest typowy i wzorowy. Na podstawie tego wykresu możemy przypuszczać, jak będzie się kształtować sytuacja z cenami nieruchomości na świecie. Przez kilka lat rynek nieruchomości w Szwecji wspierały niedrogie kredyty hipoteczne. W związku z pandemią koronawirusa popyt na mieszkania wzrósł, co doprowadziło do nowej fali wzrostów cen. Poszły one w górę w ciągu ostatnich dwóch lat. Wpływ na to miała również wysoka inflacja, przerwy w łańcuchach dostaw, spowolnienie w budownictwie itp.

– Także w Polsce głównym powodem wzrostu cen nieruchomości była inflacja. Analitycy światowi prognozują, że poziom inflacji światowej będzie spadać z 8,9% do 6%, więc to powinno wyhamować wzrost cen. Grecja, Tajlandia oraz wiele wymienionych wcześniej przeze mnie krajów rozwija się doskonale i będzie rozwijać się, dzięki napływom inwestycji z całego świata. Jeśli chodzi o Polskę to uważam, że „model szwedzki” będzie dotyczył również Polski – prognozuje Oksana A. Żendarska. – Czeka nas spowolnienie wzrostu gospodarczego na świecie, rosnące koszty kredytów, rosnące koszty utrzymania mieszkań. W rezultacie otrzymamy odwrócenie cen na rynku mieszkaniowym po szybkim wzroście. Prawdopodobne jest, że ceny będą spadać przez cały następny rok.

Światowe spadki i wzrosty – w co i gdzie inwestować?

– Pamiętajmy, że gospodarka jest systemem naczyń połączonych i wszędzie prędzej czy później występują takie same problemy. Rosnące koszty kredytów i koszty utrzymania sprawiają, że ludzie bardziej zastanawiają się nad kupnem nieruchomości w krajach rozwijających się, w których koszty utrzymania mogą być niższe np. w Gruzji. Kraje takie jak Hiszpania, gdzie Polacy chętnie nabywali mieszkania, mogą mieć przed sobą trudne lata. Inflacja sprawia, że chcemy lokować pieniądze w mieszkaniach, apartamentach a nawet w lokalach komercyjnych, co jest bardzo dobrym posunięciem. Polecam zwrócić uwagę na rejon Machindżauri w Batumi i projekt NOVOTEL LIVING Batumi, 50 m od linii brzegowej. Bardzo ciekawa koncepcja, działająca na wszystkie zmysły pięknie zaplanowaną przestrzenia oraz lokalizacją potrafiącą uzdrowić naszą duszę i ciało. Rynek nieruchomości w Gruzji stał się bardzo konkurencyjny w stosunku do innych rynków np. Turcji, Cypru, Bułgarii, nawet Hiszpanii. Gruzja dołączyła do piątki najchętniej wybieranych krajów jeśli chodzi o zakup nieruchomości w 2022 roku wśród inwestorów zagranicznych, w tym Polaków – mówi Oksana A. Żendarska.

Spadek cen nieruchomości mieszkaniowych jest zauważalny obecnie także w USA, Wielkiej Brytanii, Holandii, na Węgrzech, w Estonii, Kanadzie, Czechach i innych krajach świata. Można powiedzieć, że teraz ta sytuacja ma charakter globalny.

Istnieją jednak wyjątki od reguły. Dalszy wzrost cen nieruchomości utrzymuje się na Cyprze, we Włoszech, w Grecji i w Zjednoczonych Emiratach Arabskich. Mimo że w Zjednoczonych Emiratach Arabskich ceny nieruchomości w 2022 r. gwałtownie wzrosły, przewiduje się dalszy wzrost cen w roku 2023.

Źródło: Novotel Living.

Rok 2023 w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie rokiem dużej rozwagi inwestorów i instytucji finansujących

Warszawa_mat.fot. Walter Herz
Jak prognozuje Walter Herz, rok 2023 w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce będzie rokiem dużej rozwagi inwestorów i instytucji finansujących, oraz otwierających się okazji inwestycyjnych. Największe zmiany odnotuje rynek biurowy w związku z bezprecedensowym wzrostem kosztów wynajmu.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Kiedy koniunktura rynkowa pogarsza się, dobitniej niż w czasie prosperity do głosu dochodzi podstawowa prawda o nieruchomościach. Liczy się przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Topowe projekty zawsze się obronią. W 2023 roku rynek zwolni, ale przyniesie też atrakcyjną ofertę inwestycyjną.

Inwestorzy uważnie obserwują rynek nieruchomości w Polsce, przyciągają ich przede wszystkim konkurencyjne ceny aktywów w porównaniu z rynkami europejskimi. Przeszkodę do inwestowania w naszym kraju stanowią wysokie stopy procentowe i koszty finansowania projektów, rosnące ceny energii oraz trwający konflikt za naszą wschodnią granicą. Podmioty, planujące inwestować na polskim rynku z jeszcze większą uwagą przyglądają się teraz, nie tylko lokalizacji i standardowi nieruchomości, ale także strukturze najemców, która stanowi gwarancję stabilnego zwrotu z inwestycji.

Zmiany w geopolityce i przetasowania w światowej gospodarce najmniej negatywnie odbiły się na sektorze magazynowym. Przyglądając się transakcjom zawieranym w Polsce i w regionie CEE widać, że zainteresowanie projektami logistycznymi nie słabnie. Największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w przypadku magazynów ostatniej mili. Ten segment cieszy się ciągłym zainteresowaniem, zarówno inwestorów, jak i najemców.

W sektorze mieszkaniowym, ze względu na wstrzymaną praktycznie akcję kredytową, najmocniej ucierpiały tańsze lokalizacje. Najlepsze topowe nieruchomości mieszkaniowe, których odbiorcami są nabywcy inwestycyjni, nadal są realizowane. W segmencie premium widoczna jest nowa podaż i popyt. Deweloperzy dysponujący kapitałem nieustannie poszukują gruntów pod projekty, które planują wprowadzić na rynek za 3-4 lata. W atrakcyjne nieruchomości regularnie inwestują też fundusze w sektorze PRS.

Wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji powodują, że na rynku biurowym zaczynają wzrastać stawki czynszowe. Jednocześnie zwiększa się dostępność atrakcyjnych aktywów biurowych. Pod tym względem prym zaczynają wieść rynki regionalne, które mają do zaoferowania nieruchomości zapewniające wyższe stopy zwrotu z najemcami, wśród których dominują firmy globalne z sektora BPO/SSC. Na rynku warszawskim minimalna, nowa podaż nie stwarza tak dużych szans inwestycyjnych.

Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz

Na rynku logistycznym już od wiosny 2022 roku rosną stawki czynszowe za wynajem powierzchni. Jednocześnie popyt utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów spadł do najniższych wartości w historii. Dobrą kondycję sektora odzwierciedla wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów. To też jeden z powodów spadku wolumenu transakcyjnego w tym sektorze w ostatnich miesiącach. Duży przyrost nowej podaży i historycznie największa ilość powierzchni w budowie pozwala natomiast zwiększyć dostępność atrakcyjnych aktywów na naszym rynku.

Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się niezmiennie sektor retail. W centrum uwagi są przede wszystkim parki handlowe, w których czynsze denominowane są w euro.

Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku na rynku biurowym w kraju szykują się duże zmiany, które spowodowane będą drastycznym wzrostem kosztów wynajmu powierzchni i utrzymania budynków. Sektor biurowy doświadcza obecnie najwyższych podwyżek cen w zakresie budowlanym w swojej historii. Koszty aranżacji powierzchni wzrosły średnio o 30 proc. Najemcy muszą brać pod uwagę dopłaty, szczególnie w przypadku wymagających projektów. Aby równoważyć wynajmującym wzrost kosztów wykończenia powierzchni, a najemcom ograniczyć dopłaty zawierane są teraz dłuższe, siedmioletnie umowy najmu.

Mamy rekordową inflację, przekraczającą 17 proc., a prognozy mówią o poziomie 20-23 proc. w 1 Q 2023 roku. Tym samym rośnie koszt wynajmu biur. W 2023 roku wyzwaniem będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Inflacja, wzrost cen energii oraz innych mediów, a także zapowiadane podwyżki płacy minimalnej przyniosą znaczne podwyżki kosztów utrzymania nieruchomości. Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych będą dużo wyższe.

Deweloperzy przesuwają start realizacji nowych projektów. Trudno jest im oszacować koszty budowy i finansowania projektów, a tym samym realny poziom zwrotu z inwestycji. W Warszawie w budowie pozostaje pięć razy mniejsza ilość nowych powierzchni niż przed trzema laty. Tym samym, dostęp do biur typu prime jest już bardzo ograniczony. Dotyczy to także innych ośrodków biznesowych w kraju. W nowoczesnych budynkach klasowych, zlokalizowanych w centrach miast, zaczyna brakować powierzchni biurowych. Ograniczenie oferty będzie najbardziej odczuwalne w latach 2023 i 2024, kiedy będziemy mieć do czynienia z luką podażową.

Niski poziom przyrostu podaży, przy stabilnym popycie sprawia, że zaczynają rosnąć stawki czynszowe. Wzrost cen za wynajem biur szczególnie widoczny jest w wysokiej klasy budynkach usytuowanych w centralnej strefie biznesowej w Warszawie, a także w najlepszych obiektach na rynkach regionalnych.

Niska podaż powierzchni biurowych i rosnące czynsze, a w perspektywie wyższe opłaty eksploatacyjne to nie jedyne wyzwania, z którymi boryka się teraz rynek biur. Pracodawcy muszą mierzyć się także z nowymi preferencjami swoich pracowników, którzy niechętnie wracają do biur. Pomimo założeń przyjętych w większości firm, dotyczących pracy zdalnej 2-3 dni w tygodniu, frekwencja w biurach oscyluje w okolicy 30 proc.

Wybór atrakcyjnie zlokalizowanej powierzchni i jej ciekawa aranżacja to teraz za mało. Celem jest tworzenie miejsc pracy, które sprzyjają budowie relacji i więzi ze współpracownikami oraz sprawnej komunikacji w firmie. Biura spełniają dziś rolę centrów pracy kreatywnej, a ich główną funkcją jest wymiana myśli, wiedzy oraz  budowanie kapitału społecznego. W hybrydowym systemie pracy muszą być cross-funkcyjne, co oznacza redukcję ilości biurek na rzecz możliwie najbardziej elastycznej przestrzeni do współpracy.

Aby zapewnić pracownikom najbardziej komfortowe warunki firmy przenoszą się do centralnych lokalizacji, które dysponują pełną infrastrukturą. Urządzają nowoczesne strefy konferencyjne, które wspierają spotkania hybrydowe. Tworzą powierzchnie kreatywne i towarzyskie oraz strefy chillout’u. Miejsca pracy zmieniają się coraz szybciej z każdym rokiem.

Źródło: Walter Herz.

Stabilizacja na globalnym rynku nieruchomości możliwa w połowie 2023 r.?

Dawson Luke_Colliers
Po niestabilnym roku pełnym napięć geopolitycznych, zawirowań gospodarczych i niespójnej polityki monetarnej proces stabilizacji globalnego rynku nieruchomości potrwa do połowy 2023 roku – przewidują eksperci Colliers w najnowszym raporcie pt. „2023 Global Investor Outlook”, przygotowanym na podstawie opinii globalnych inwestorów. Choć w niektórych krajach, takich jak Wielka Brytania czy USA, doszło już do gwałtownej przeceny, nie jest to zjawisko uniwersalne. W przyszłym roku inwestorzy mogą się spodziewać dużych różnic w przebiegu korekty cenowej w poszczególnych sektorach i na poszczególnych rynkach.

Spis treści:
Obawy inwestorów z regionu EMEA
Czynniki napędzające płynność
ESG coraz częściej wyznacza kierunek inwestowania
Dominują najwyższej klasy aktywa
Wyższe koszty budowy i eksploatacji budynków

– Gdy tylko ceny się ustabilizują, nieruchomości będą stanowić solidną, długoterminową inwestycję oraz zapewnią stabilny strumień przychodów. Jednak lokalne wydarzenia i czynniki makroekonomiczne wciąż mogą zakłócić pozytywne trendy na rynku. Inwestorzy powinni przygotować się więc na pogorszenie sytuacji przed jej poprawą, ponieważ rynki pozostają podatne na kolejne wstrząsy – mówi Tony Horrell, szef działu globalnych rynków kapitałowych w Colliers. – Przewidujemy wzrost aktywności inwestycyjnej po zakończeniu cyklu podwyżek stóp procentowych przez banki centralne, a co za tym idzie – wzrost pewności gospodarczej. W międzyczasie inwestorzy nadal będą poszukiwać okazji i angażować znaczne środki finansowe na ich wykorzystanie.

– W połowie przyszłego roku przewidujemy stabilizację na rynku transakcyjnym oraz zwiększoną aktywność inwestycyjną. Historycznie doświadczyliśmy długotrwałej kompresji stóp kapitalizacji, dlatego bieżąca presja cenowa powinna być postrzegana jako względnie racjonalna korekta niezbędna do zdrowego funkcjonowania rynku w dłuższej perspektywie. Dodatkowo dla podmiotów o właściwej strategii i zasobach jest to niepowtarzalna okazja do zwiększenia swojego zaangażowania w wysokiej klasy aktywa na bardzo korzystnych warunkach – dodaje Aleksandra Karczewska z Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers w Polsce.

Obawy inwestorów z regionu EMEA

78% respondentów w badaniu przeprowadzonym przez Colliers stwierdziło, że w 2023 roku koszt obsługi zadłużenia będzie miał negatywny wpływ na ich strategię w zakresie nieruchomości. To dziś główny powód niepokoju inwestorów. 63% badanych jako negatywny czynnik wskazało utrudniony dostęp do finansowania. Odpowiedzi te są zgodne z tendencjami odnotowywanymi w innych regionach świata – Azji, Australii i Oceanii (APAC) i obu Amerykach.

Z kolei region EMEA wyróżnił się pod względem obaw związanych z kosztami energii i jej dostawami: 78% inwestorów uznało te obszary za swój główny problem. Inne to rosnące napięcie geopolityczne, wskazane przez 72% respondentów, oraz wahania kursowe (61%).

Czynniki napędzające płynność

Podnoszenie stóp procentowych nadal będzie negatywnie wpływało na wartości kapitałowe, co spowoduje pewne trudności w 2023 r., zwłaszcza w przypadku nieruchomości spoza najwyższej klasy aktywów. Obecnie obserwujemy większą aktywność w pozyskiwaniu funduszy oportunistycznych, wskazującą na poszukiwanie przez inwestorów okazji w warunkach trwającej korekty. Do takich okazji mogą należeć zamknięte fundusze nieruchomości ze zbliżającym się terminem zapadalności, właściciele z ograniczonymi możliwościami zrefinansowania nieruchomości, a co za tym idzie poszukiwanie kreatywnych rozwiązań w zakresie form finansowania, takich jak: finansowanie typu mezzanine, kredyty pomostowe czy finansowanie projektu. Równocześnie fundusze notowane na giełdzie, takie jak REIT-y, oraz deweloperzy, którzy nadal przeprowadzają transakcje z dyskontem do wartości aktywów netto, stwarzają możliwości nabycia obligacji i ich konwersji na udziały, lokują kapitał w istniejące struktury lub – w niektórych przypadkach – dokonują prywatyzacji.

– Dyskonta do wartości aktywów netto w sektorze notowanym na giełdzie pozostają wysokie, w związku z czym fundusze typu private equity i podobni inwestorzy będą starać się wykorzystać to w swoich strategiach inwestycyjnych. Spodziewamy się, że w Europie dojdzie do przypadków selektywnych przejęć pakietów kontrolny w REIT-ach, a następnie wycofywania ich z obrotu giełdowego – komentuje Luke Dawson, dyrektor zarządzający ds. rynków kapitałowych w regionie EMEA w firmie Colliers.

ESG coraz częściej wyznacza kierunek inwestowania

Jeszcze rok temu zaledwie 10% ankietowanych inwestorów w strategii pozyskania kapitału oraz zbycia lub nabycia aktywów uwzględniało aspekty ESG1. Obecnie odsetek ten wzrósł do 17%. W szerszym ujęciu kryteria dotyczące ochrony środowiska, społecznej odpowiedzialności biznesu i ładu korporacyjnego (ESG) nadal stanowią kluczowy czynnik w procesie podejmowania decyzji przez inwestorów.

– W odpowiedzi na preferencje najemców, surowsze wymogi regulacyjne i rosnące koszty eksploatacji obiektów inwestorzy ponownie analizują wartość nieruchomości oraz kładą w tym roku większy nacisk na szereg aspektów ESG. Spodziewamy się – i mamy na to coraz więcej dowodów – że aktywa uwzględniające aspekty zrównoważonego rozwoju będą coraz bardziej atrakcyjne na rynku, a pozostałe stracą na wartości. Przy tym z zainteresowaniem obserwujemy przepływ kapitału w poszczególnych obszarach, takich jak refinansowanie, modernizacja obiektów, nowe budowy i zbywanie aktywów – mówi Damian Harrington, dyrektor działu badań rynków kapitałowych Colliers w regionie EMEA.

Dominują najwyższej klasy aktywa

Zmienność rynku skłoniła inwestorów do skupienia się na fundamentach i strategiach defensywnych. W 2023 r. we wszystkich trzech regionach (APAC, EMEA, obie Ameryki) inwestorzy zamierzają inwestować przede wszystkim w nieruchomości biurowe (60%), obiekty przemysłowe i logistyczne (60%) oraz budownictwo wielorodzinne lub budownictwo pod wynajem (48%). W regionie EMEA respondenci najchętniej wskazywali na biura. Większość inwestorów z tego obszaru preferuje największe miasta, o ugruntowanej pozycji (55%), a zaledwie 7% z nich wskazuje miasta drugiej i trzeciej kategorii jako swój pierwszy wybór. Niemniej 39% respondentów zadeklarowało, że w swoich portfelach umieściłoby mieszankę lokalizacji w miastach pierwszej, drugiej i trzeciej kategorii. Inwestorzy mają zatem świadomość, że możliwości inwestycyjne można znaleźć w różnych miastach europejskich i należy je wykorzystać.

Wyższe koszty budowy i eksploatacji budynków

Wśród głównych wyzwań makroekonomicznych w nadchodzącym roku respondenci wymienili stopy procentowe (88%), inflację (74%) i zakłócenia w łańcuchach dostaw (68%). Warto przy tym zaznaczyć, że inflacja i stopy procentowe zwiększają również koszty operacyjne i budowlane, które już teraz są wygórowane ze względu na problemy związane z łańcuchami dostaw i wzrost cen energii. W skali globalnej 85% inwestorów stwierdziło, że rosnące koszty budowy będą miały najbardziej negatywny wpływ na ich zdolność do realizacji strategii inwestycyjnych. Tuż za nimi uplasowały się wyższe koszty eksploatacji obiektów (77%).

1 Dane z raportu Colliers pt. „2022 Global Investor Outlook”.

Źródło: Colliers.

ALDI z dalszą ekspansją, przybywa nieruchomości komercyjnych

ALDI w Polsce (2)W dniach 29 grudnia i w piątek 30 grudnia o godzinie 6:00 swoje progi dla klientów otworzy siedem nowych sklepów ALDI.

Nowe nieruchomości komercyjne zostaną otwarte w Poznaniu, Żyrardowie, Legionowie, Krakowie, Pucku, Krośnie i Wschowie. Z okazji otwarcia sieć zaplanowała specjalne promocje dla swoich klientów. Ponadto sieć ALDI zatrudniła po kilkunastu pracowników na potrzeby każdej nowo otwartej lokalizacji. Wszystkie sklepy przygotowane są zgodnie z nowym konceptem wizualnym marki.

– Każde otwarcie sklepu ALDI to dla nas ogromny sukces, jest to potwierdzenie naszego rozwoju. Jako sieć jesteśmy dziś obecni w każdym województwie i chcemy także zagościć w większości polskich domów. Nasi klienci wiedzą, że w ALDI znajdą lokalne i międzynarodowe produkty wysokiej jakości, ponieważ ALDI ma to coś, czego nie ma nigdzie indziej, po co warto wracać do nas, zgodnie z myślą Raz ALDI zawsze ALDI. Wierzymy, że klienci w naszych nowych lokalizacjach w Poznaniu, Żyrardowie, Legionowie, Krakowie, Pucku, Krośnie i Wschowie znajdą również to „coś” i zyskają przekonanie, że ALDI to pewność udanych zakupów”.  – mówi Agata Biernacka, Kierownik Działu Komunikacji i PR ALDI w Polsce.

Sektor nieruchomości magazynowych ma się dobrze pomimo trudności

Renata Osiecka 2021 media
Pandemia, wysoka inflacja, rosnące ceny materiałów i wykonawstwa, a w konsekwencji wzrost wyjściowych stawek czynszu to elementy, które dotyczyły sektora magazynowego w 2022 r. Pomimo trudności rynek logistyczny i przemysłowy ma stabilne fundamenty i dynamicznie się rozwijał. Punktem zwrotnym dla sektora okazała się agresja Rosji na Ukrainę na koniec I kw. 2022 r., która w pierwszych tygodniach wojny istotnie wpłynęła na zmianę percepcji całego rynku. Dodatkowo, w całym roku najemcy, jak i deweloperzy poszukiwali sposobów na optymalizację kosztów energii. AXI IMMO zaprasza na podsumowanie 2022 r. i prognozy na 2023 r. dla rynku powierzchni magazynowych w Polsce.

Spis treści:
Niech żyje stary król!
Polska jako transeuropejski hub logistyczny, czyli (re-,near-,friend-)shoring
Czy Polska jest nadal placem budowy?

Niech żyje stary król!

Pomimo rekordowego pod względem inwestycyjnym całego 2021 r. dla sektora magazynowego, analitycy AXI IMMO sygnalizowali, że kolejne lata począwszy od 2022 roku mogą być nieco chudsze pod względem zawieranych transakcji. Wskazywanym powodem był brak jakościowych produktów logistycznych i przemysłowych dostępnych od ręki. Ocena rynku była miarodajna, ponieważ do końca czerwca 2022 r. to sektor biurowy przewodził pod względem całkowitego wolumenu transakcji, przy czym w trzecim kwartale 2022 r. sektor magazynowy wrócił na pierwsze miejsce zestawienia. Udział aktywów logistycznych i przemysłowych na koniec września wynosił 1,54 mld, przy ok. 4,32 mld EUR zainwestowanych we wszystkie segmenty rynku inwestycyjnego. Zauważamy większe zróżnicowanie inwestorów zainteresowanych krajowymi aktywami. W poprzednich to kapitał azjatycki i amerykański najczęściej decydował się na zakup polskich nieruchomości. Obecnie przez wzgląd na niepewną sytuację geopolityczną to podmioty, które już były obecne w naszym regionie kontynuują zakupy. To one dzięki doświadczeniu i znajomość realiów decydują się na zawieranie transakcji, w odróżnieniu od pozostałych grup inwestorów, którzy przyjmują postawę wyczekującą.

Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO, wyjaśnia: „Przy niezmieniającej się sytuacji stanu wojny na Ukrainie spodziewamy się, że to nadal kapitał z Europy i Stanów Zjednoczonych będzie wiodącym podmiotem na polskim rynku inwestycyjnym. Duża podaż projektów, które mają zostać oddane w 2023 r. może skłonić do bardziej oportunistycznych decyzji inwestorów spoza kontynentu. Na rynku będzie widoczna coraz wyraźniejsza różnica w wycenie aktywów magazynowych spełniających standardy ESG, co w perspektywie średnio i długoterminowej przełoży się na zwiększoną liczbę modernizacji starszych obiektów”.

Polska jako transeuropejski hub logistyczny, czyli (re-,near-,friend-)shoring

Popyt na polskim rynku magazynowym w 2022 r. podobnie do ubiegłych lat był głównie napędzany przez branżę logistyczną i sieci handlowe. W odróżnieniu od 2020 i 2021 r. zaobserwowaliśmy niewielki spadek w wolumenie transakcji zawieranych przez klientów z sektora e-commerce. Według analityków AXI IMMO popyt brutto w okresie od I do III kw. 2022 r. wyniósł ponad 5 mln mkw., co przy zachowaniu dotychczasowej aktywności najemców zapowiada, że na koniec 2022 r. wskaźnik przekroczy 6 mln mkw. i będzie drugim najwyższym wynikiem w historii sektora.

Rok 2022 to także proces zmian związanych z pojawieniem się nowych frakcji najemców. Następstwem wojny na Ukrainie był skokowy wzrost zainteresowania powierzchnią magazynową w Polsce przez firmy wycofujące swoje operacje ze wschodu Europy (Rosji, Białorusi oraz Ukrainy) w ramach tzw. reshoringu, a także tych przedsiębiorstw czy organizacji, które były gotowe nieść pomoc humanitarną. Po upływie ponad 9 miesięcy od ataku Rosji należy wskazać, że Polska wywiązała się wzorowo z roli łącznika pomiędzy zachodem i wschodem Europy. Kryzys wzmocnił także postrzeganie Polski jako dojrzałego rynku magazynowego, gotowego na przyjęcie nowych inwestorów w ramach rozwijanych trendów near- czy friendshoringu.

W kontekście wyzwań, z którym mierzył się polski rynek magazynowy, należy wskazać także kryzys energetyczny, po pierwsze w zakresie wzrostu cen za prąd, po drugie samego dostępu do energii. Kryzys ten to reperkusja zmian związanych z transformacją energetyczną w Unii Europejskiej jako działań prewencyjnych przed globalnym ociepleniem, a także zawieszenia relacji handlowych z Rosją w zakresie dostarczania surowców energetycznych. W efekcie wielu z najemców podczas podpisywania nowych czy renegocjacji obecnych kontraktów oczekiwała gwarancji dostarczenia zakontraktowanej mocy oraz wskazania rozwiązań realnie wpływających na oszczędności.

Wojna pośrednio wpłynęła także na największą grupę najemców w Polsce tj. sektor logistyczny. Dane dostarczone dla Rejestru Dłużników BIG InfoMonitor z maja 2022 r. wskazywały, że w wyniku wojny na Ukrainie 20% firm działało w ograniczonym zakresie. Głównym powodem był brak ukraińskich pracowników, którzy powrócili walczyć za kraj. Wśród grup dotkniętych brakami kadrowymi znalazły się m.in. firmy budowlane, produkcja przemysłowa i rolnictwo. Z kolei szacunki wielu firm transportowych mówiły o braku ponad 40 000 kierowców ciężarówek. Sytuacja w branży TSL jest nadal niejasna, ponieważ przy niskim poziomie bezrobocia, na rynku pozostało wciąż wiele wakatów.

Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, prognozuje: „Utrzymująca się na wysokim poziomie inflacja, przy spodziewanej pogarszającej się koniunkturze gospodarczej oraz widmie recesji nakazuje w ramach prognoz na 2023 r. przyjąć pełną zachowawczość i wskazać na niższą niż dotychczas dynamikę aktywności najemców. Dodatkowym czynnikiem pozostaje fakt stale rosnących wyjściowych stawek czynszów, które na przestrzeni kilkunastu miesięcy wzrosły w zależności od lokalizacji od 20% do 30%. Pomimo trudności z pozyskaniem kierowców samochodów ciężarowych branża logistyczna powinna utrzymać pozycję lidera w strukturze popytu. Duże znaczenie dla rynku magazynowego będą miał także dalsze rozstrzygnięcia wojny na Ukrainie. Jednym z realnych scenariuszy jest to, że to Polska zostanie europejskim zapleczem logistyczno-przemysłowym służącym odbudowie Ukrainy.”

Czy Polska jest nadal placem budowy?

Na koniec 2021 r. na polskim rynku magazynowym w budowie znajdowało się ponad 5 mln mkw. Wśród wyzwań na kolejny lata wskazywano, że takie czynniki jak wysoka inflacja, wzrost cen materiałów i wykonawstwa, a także brak kadr spowodowany zapowiadaną kumulacją wielu projektów infrastrukturalnych (w tym drogowych, kolejowych oraz rozpoczęciem prac przy budowie megalotniska pomiędzy Warszawą a Łodzią) skutecznie wpłyną na obniżenie aktywności deweloperów oraz przesunięcie oddania niektórych inwestycji o średnio 1-2 miesiące. Scenariusz ten nie sprawdził się, ponieważ od stycznia do końca września 2022 r. na polskim rynku magazynowym oddano rekordowe ponad 3,2 mln mkw. Według wyliczeń analityków AXI IMMO w ostatnim kwartale 2022 r. można spodziewać się dostarczenia dodatkowego miliona mkw. nowej podaży, który zwiększyłby całkowite zasoby sektora do ponad 28 mln mkw. Największymi rynkami pozostały te z tzw. wielkiej piątki (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk i Poznań), przy czym do grona regionów z ponad milionem metrów kwadratowych dołączyły Polska Wschodnia i Polska Zachodnia. Pomimo najlepszego w historii roku pod względem podaży na rynku nadal obserwuje się wysoki poziom absorpcji powierzchni magazynowej. Sytuacja wpływa na obniżanie się współczynnika pustostanów, który na koniec września 2022 r. wynosił 4,2%. Pomimo dużej liczby projektów w budowie (ok. 4 mln mkw.) wolumen wolnej powierzchni nie będzie znacząco wzrastać ze względu na mniejszą liczbę uruchamianych inwestycji.

2022 r. to także kontynuacja ekotrendów i realizacji strategii ESG. Na rynku trudno znaleźć nowe inwestycje, które nie otrzymałyby certyfikacji na poziomie BREEAM lub LEED Very Good. Obecnie realizowane projekty spełniają założenia dotyczące zwiększonej energooszczędności m.in. poprzez instalację fotowoltaiki na dachach lub w pobliżu magazynów, a także zwiększenie izolacyjności. W 2022 r. na rynku pojawiły się pierwsze zielone umowy najmu, które są dodatkowym ułatwieniem dla Klientów raportujących swoją działalność w zakresie ESG. Dodatkowo deweloperzy wskazujący, że ich inwestycje są wyposażone w zielone rozwiązania, mogą liczyć na udzielenie lepszego kredytu.

W kontekście trendów do końca pierwszej połowy 2022 r. wyzwaniem dla deweloperów okazało się przygotowanie odpowiednich wycen budowy przez wzgląd na szalejące ceny materiałów. Większą stabilizację w tym zakresie można było zaobserwować od lipca br. Trudności z prawidłowym oszacowaniem kosztów wraz z rosnącymi cenami materiałów i wykonawstwa przełożyły się na wzrosty realizacji inwestycji, a w ogólnym rozrachunku na podwyższenie wyjściowych stawek czynszu. Na rynku dało się odczuć zróżnicowanie ofert w magazynach wybudowanych przed i po podwyżkach cen materiałów. Niemniej pomimo wzrostów kosztów Polska pozostaje mocno konkurencyjnym rynkiem dla Europy Zachodniej, a także Czech.

Anna Głowacz, wyjaśnia W związku z dużą niepewnością geopolityczną i trudniejszą sytuacją makroekonomiczną w 2022 r. deweloperzy podobnie do czasu pandemii już w 2022 r. musieli zmierzyć się z podniesieniem wymagań, których oczekiwały banki. Z dotychczasowych 30% zabezpieczenia inwestycji umowami typu pre-let współczynnik ten wzrósł do 50%. Duże znaczenie dla procesu realizacji inwestycji będą miały ogólna ocena branży reprezentowanej przez najemcę oraz jego stabilność finansowa, a także to jak był dotychczas aktywny na rynku. Z pewnością w lepszej sytuacji znajdują się Klienci, których sektory od lat pozostają liderami w popycie.”

Źródło: AXI IMMO.

Procesy produkcyjne w nieruchomościach komercyjnych wspierane przez roboty?

mat.-pras.-ETISOFT-3-sytuacje-w-ktorych-roboty-AMR-wspieraja-3
Wykorzystanie robotów AMR jest efektywnym sposobem na prawidłową realizację procesów intralogistycznych w zakładach produkcyjnych i magazynowych. Urządzenia stanowią duże wsparcie w przypadku występowania 3 częstych problemów: braków kadrowych, wymagającego środowiska pracy oraz sytuacji związanych z czynnikiem ludzkim.

Spis treści:
Wsparcie w przypadku braków kadrowych
Roboty AMR sprawdzają się w wymagającym środowisku pracy
Koniec z problemem absencji i obniżonej wydajności

Wsparcie w przypadku braków kadrowych

Wymagania stawiane przed branżą logistyczną nieustannie się zwiększają. Procesy intralogistyczne w zakładach produkcyjnych i magazynach muszą być coraz bardziej wydajne, efektywne i bezpieczne. Wiele firm nie może sobie jednak pozwolić na zatrudnienie odpowiedniej liczby pracowników, aby spełnić te założenia. Jednym z powodów jest m.in. położenie zakładów poza obszarem dużych aglomeracji, co znacznie utrudnia dostęp do wykwalifikowanej kadry.

Wdrożenie robotów AMR umożliwia zachowanie określonej wydajności procesów intralogistycznych mimo ograniczonej wielkości kadry.

– Widocznym wsparciem w realizacji procesów intralogistycznych okazały się roboty AMR wdrożone przez nas u klienta działającego w branży automotive. Stworzyliśmy kompleksowy system wykorzystujący pracę 6 robotów mobilnych w 250 m pętli, zaś zarządzanie flotą odbywało się poprzez nasze autorskie oprogramowanie Intrafllet. Efektem było zwiększenie przepustowości zakładu i możliwość przesunięcia grupy pracowników do innych zadań – wyjaśnia Marcin Młodożeniec z zespołu komercjalizacji technologii w Etisoft Smart Solutions.

Korzyścią wynikającą z zastąpienia operatorów wózków widłowych robotami jest również zwiększenie poziomu bezpieczeństwa osób przebywających na hali poprzez wyeliminowanie ryzyka kolizji podczas transportu.

Roboty AMR sprawdzają się w wymagającym środowisku pracy

Hale produkcyjne i magazynowe narażają pracowników na wpływ czynników środowiskowych, takich jak zmienne temperatury, zapylenie, hałas czy duże obciążenia. Długotrwałe przebywanie w takich warunkach może mieć negatywny wpływ na zdrowie pracowników.

Roboty AMR pozwalają odciążyć pracowników fizycznych i zastąpić ich podczas pracy w wymagającym środowisku.

– Specjalnie zaprojektowane roboty mobilne z powodzeniem mogą działać w chłodniach i mroźniach. Roboty mobilne z powodzeniem znajdą zastosowanie także w podwyższonych temperaturach i umiarkowanym zapyleniu – tłumaczy ekspert z Etisoft Smart Solutions.

Roboty AMR działają niezawodnie podczas transportu dużych obciążeń, standardowo jest to 1100 kg, ale można kastomizować rozwiązania także pod większe ładunki. W oczywisty sposób mają one wyższą odporność na uszkodzenia mechaniczne niż człowiek. Dodatkowo są w stanie podjąć błyskawiczną reakcję, aby takich uszkodzeń uniknąć. Wpływa to na zwiększenie poziomu bezpieczeństwa pracowników, transportowanych materiałów oraz samego robota.

Koniec z problemem absencji i obniżonej wydajności

Jedną z rzeczy, na którą zakład ma ograniczony wpływ, jest czynnik ludzki, w tym absencje oraz obniżona efektywność pracowników. Człowiek nie jest w stanie osiągać maksymalnej wydajności przez całą dobę. Może to powodować problemy z utrzymaniem stałej wydajności i terminową realizacją planów. Opóźnienie powstałe na jednym etapie łańcucha dostaw generują kolejne opóźnienia na dalszych etapach, co wpływa na całościowe obniżenie wydajności zakładu.

Roboty AMR pozwalają zmniejszyć skutki problemów związanych z czynnikiem ludzkim. Urządzenia nie chorują i mogą pracować w trybie 24/7/365 z nieustannie wysoką wydajnością. System wykorzystujący roboty AMR działa też w sposób bardziej przewidywalny niż zespół ludzi.

Roboty pozwalają realizować plany mimo niedoborów kadrowych, zwiększają poziom bezpieczeństwa i mogą wydajnie pracować w wymagających warunkach. Gdy pracownicy fizyczni mają ograniczone możliwości działania, roboty nieustannie pracują z założoną wydajnością, pozwalając dotrzymać terminów.

Źródło: Etisoft Smart Solutions.

Rynek nieruchomości komercyjnych w sektorze magazynowym – podsumowanie

Jakub Kurek
Rynek magazynowy w 2022 roku utrzymał swoją pozycję jako jeden z dynamiczniej rozwijających się sektorów nieruchomości w Polsce, pomimo zakłóceń łańcuchów dostaw, przekładających się na wzrost ogólnych kosztów budowy, a także na wzrost czynszów. Przyszły rok będzie okresem, kiedy słowa nearshoring, reshoring czy friendshoring będą odmieniane na rynku przez wszystkie przypadki, a dążenie do optymalizacji kosztów i szukanie oszczędności będą największymi wyzwaniami dla uczestników rynku magazynowego.

W 2022 roku na rynku magazynowo-przemysłowym w Polsce, wskutek wzmożonej aktywności deweloperów, byliśmy świadkami rekordowego wolumenu nowej podaży. Tylko w pierwszych trzech kwartałach zasoby magazynów zwiększyły się o prawie 3,6 mln mkw., jest to wynik o ok. 16% wyższy niż rekordowy wolumen nowej podaży w całym 2021 roku. Kolejny przynajmniej 1 mln mkw. magazynów zostanie jeszcze ukończony w IV kw. tego roku. Niemniej w ostatnich dwóch kwartałach obserwujemy powolny spadek ogólnej aktywności deweloperów. Na koniec III kw. 2022 roku wolumen powierzchni magazynowej w budowie wynosił poniżej 4 mln mkw., a na koniec roku może zmniejszyć się nawet do ok. 3,6 mln mkw.

Ze względu na wysoki koszt pozyskania finansowania liczba nowo rozpoczynanych projektów magazynowych się zmniejsza, szczególnie dotyczy to projektów realizowanych na zasadach spekulacyjnych. Dodatkowo wymóg banków dotyczący posiadania przynajmniej 50% poziomu komercjalizacji nie ułatwia deweloperom zadania. W związku z tym w 2023 roku częściej będą realizowane inwestycje magazynowe na zasadach BTS czy BTO, ze względu na mniejsze ryzyko związane z realizacją takiego przedsięwzięcia w porównaniu z inwestycją spekulacyjną. Co z kolei spowoduje, że deweloperzy, którzy zdecydują się na rozpoczęcie projektów na zasadach spekulacyjnych, szczególnie w lokalizacjach z niskim poziomem dostępnej powierzchni magazynowej do wynajęcia, będą mogli dyktować warunki najmu.

Zapotrzebowanie na powierzchnię magazynową w 2022 roku utrzymywało się na stabilnym, dość wysokim poziomie. Wysokie koszty budowy oraz rosnące obciążenia związane z opłatami eksploatacyjnymi powodują, że firmy ostrożniej podchodzą do planów rozwoju. Łączny popyt na magazyny w okresie I-III kw. wyniósł ponad 5,3 mln mkw., a patrząc na średnie wartości z IV kw. z ostatnich 5 lat możemy się spodziewać kolejnych 1,6 mln mkw. podpisanych do końca roku. Podobnie jak na rynku biurowym widzimy wzrost zainteresowania najemców renegocjacjami i odnowieniami umów. Łącznie w I-III kw. ich udział w całkowitym popycie wyniósł prawie 30%, a w samym III kw. było to prawie 40%.

Firmy z sektora e-commerce oraz operatorzy logistyczni nadal pozostają głównym motorem napędowym magazynowego popytu. Niemniej coraz mocniej zarysowuje się zjawisko reshoringu, wskutek którego coraz więcej firm produkcyjnych decyduje się na przeniesienie części lub całości swojej działalności m.in. do Polski. Potwierdza to też ostatni raport firmy Reuters „A generational shift in sourcing”, w którym Polska, wg ankietowanych, będzie jednym z głównych beneficjentów tego zjawiska, czyli przeniesienia produkcji bliżej rynku zbytu w celu zmniejszenia ryzyka związanego z zakłóconymi i/lub zerwanymi łańcuchami dostaw.

Od początku 2022 roku obserwujemy wzrost czynszów o ok. 15%-20%, a nawet do 30%, w zależności od lokalizacji. Powoli się one stabilizują. Nie można wykluczyć jednak kolejnych wzrostów czynszów w najbardziej popularnych lokalizacjach. Na chwilę obecną nowo budowane magazyny kwotowane są na poziomie bazowym powyżej EUR 4/mkw./miesiąc, który jest już ogólnie akceptowany przez uczestników rynku magazynowego, co może sugerować, że ten pułap zostanie z nami na dłużej.

Rosnąca świadomość ekologiczna będzie przekładała się na coraz szersze wprowadzanie rozwiązań z zakresu ESG też do magazynów. Już teraz widzimy wiele działań zarówno ze strony najemców, jak i deweloperów, które mają na celu ograniczenie zużycia mediów, przede wszystkim energii, czy też stworzenie bardziej przyjaznego środowiska pracy. Stosowanie rozwiązań z zakresu ESG przekłada się na wymierne korzyści, ponieważ oprócz niższych kosztów funkcjonowania, taki obiekt jest bardziej poszukiwany zarówno wśród najemców, jak i potencjalnych inwestorów.

Autor: Jakub Kurek, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych, Newmark Polska.

Knight Frank o nastrojach i wyzwaniach inwestorów na przełomie roku

Michał Grabara_Knight Frank_
Nieuchronnie zbliża się koniec roku, a prognozy na 2023 roku z jednej strony wskazują na dużą ostrożność wśród inwestorów i instytucji finansowych, z drugiej dają szansę na nowe otwarcie. Specjaliści twierdzą, że to dobry moment na inwestowanie z uwagi na dostępność atrakcyjnych aktywów w zdyskontowanych cenach. Chęci zainteresowanych alokowaniem kapitału w nieruchomości w Polsce studzą jednak czynniki ryzyka w postaci rosnących stóp procentowych i kosztów energii, a także obawy wynikające z trwającej w Ukrainie wojny. Dodatkowym zagrożeniem, o którym nie można zapominać jest pandemia, która wciąż jest sporym zagrożeniem dla chińskiej gospodarki, a co za tym idzie i globalnego popytu.

W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2022 roku inwestorzy zainwestowali w nieruchomości komercyjne w Polsce ponad 4,3 mld EUR. Wartość ta była wyższa o ponad 22% od kwoty zainwestowanej w analogicznym okresie 2021 roku.

Analizując zainteresowanie inwestorów poszczególnymi sektorami w wolumenie inwestycyjnym odnotowanym w trzech pierwszych kwartałach roku dominował sektor biurowy, który odpowiadał za 40% transakcji. Decydujący wpływ na ten wynik miały właściwie dwie transakcje: zakup pojedynczej nieruchomości The Warsaw Hub, nabytej przez Google oraz Generation Park Y sprzedany przez Skanska Property Poland do Hansainvest. Niezmiennie na celowniku inwestorów są również projekty magazynowe, w które od stycznia do września 2022 roku zainwestowali 1,5 mld EUR, co stanowiło 36% udziału w rynku. Istotny wpływ na ten wynik miała zawarta w III kw. 2022 roku transakcja zakupu portfela magazynowego Hillwood przez CBRE IM o wartości przekraczającej 0,5 mld EUR. Sektor handlowy uplasował się na trzecim miejscu z wolumenem transakcji inwestycyjnych niespełna 860 mln EUR. Co istotne, przeważający udział w tym wyniku mają dwie transakcje portfelowe EPP sfinalizowane w I kw. 2022 roku.

Zainteresowanie polskim rynkiem jest duże, ale w rozmowach z inwestorami odczuwalna jest jednak spora ostrożność. Z jednej strony chcą inwestować w Polsce ze względu na stosunkowo atrakcyjne ceny i stabilne perspektywy rozwoju, z drugiej widzą wyzwania, które mają wymiar globalny, ale dotykają również Polskę. Chodzi tutaj głównie o rosnące stopy procentowe przekładające się bezpośrednio na wyższe koszty finansowania i tym samym niższe zwroty, ale także brak globalnej makroekonomicznej stabilizacji. Czwarty kwartał pokazuje jednak wciąż sporą aktywność inwestorów, a toczące się procesy zostały rozpoczęte w drugim i trzecim kwartale, więc można powiedzieć że wyższe koszty finansowania zostały już przez niektórych inwestorów zdyskontowane i odzwierciedlone w cenie. Bazując na ostatnich rozmowach spodziewamy się również powrotu części funduszy do aktywnego udziału w procesach zakupowych na początku 2023 roku, a więc odwrót od dotychczasowej strategii „wait and see””, – komentuje Michał Grabara, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.

Wzrost kosztów finasowania skutecznie studzi potencjał inwestorów. Wraz z rosnącymi stopami procentowymi, utrzymuje się niepewność dotycząca ich poziomu w przyszłości oraz cen energii eklektycznej, która wpłynie na rozliczenie kosztów eksploatacyjnych. Wiele zmiennych i niewiadomych nie pozostają bez znaczenia dla trudności w oszacowaniu właściwej wartości nieruchomości.

Duże wahania rynku i pogarszająca się sytuacja makroekonomiczna są zjawiskiem globalnym. Wzrost kosztów finansowania nie pozostał bez wpływu na wysokość stóp kapitalizacji, co powinno być odzwierciedlone w wycenach. Transakcje inwestycyjne, które udało się sfinalizować w trzecim kwartale nie do końca jeszcze odzwierciedlają obecny sentyment na rynku. W związku z tym, że ceny ulegają korekcie, a same oferty są coraz bliżej oczekiwań sprzedających i kupujących, pozostaje nam czekać na domknięcie tych transakcji, żeby mieć solidną bazę do wycen. Nie chcielibyśmy sytuacji podobnej do tej sprzed ponad 20 lat, kiedy rynek inwestycyjny w Polsce dopiero się rozpędzał, a wyceny opierały się głównie na sentymencie z uwagi na brak transakcji i dowodów rynkowych,” – dodaje Małgorzata Krzystek, Dyrektor działu Wycen w Knight Frank.

Nie bez znaczenia dla sektora nieruchomości pozostają rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy) oraz rosnące koszty finansowania nowych inwestycji, które skutkują wzrostami czynszów, zwłaszcza w nowych projektach. Z kolei we wszystkich budynkach można spodziewać się dalszego wzrostu stawek opłat eksploatacyjnych, ze względu na postępujący wzrost cen usług i mediów.

Wzrost czynszów obserwujemy już od kilku miesięcy, a ich poziom jest jednym z czynników, który pomaga ustalić wartość nieruchomości. Jeszcze kilka miesięcy temu zakładaliśmy, że dzięki rosnącym stawkom czynszu wartości nieruchomości będą na stabilnym poziomie, ale teraz już wiemy, że to nie wystarczy. Czynsze rosną, ale stopy kapitalizacji rosną równie dynamicznie,” – wyjaśnia Małgorzata Krzystek.

W trakcie nowych procesów zakupowych oprócz lokalizacji i jakości nieruchomości, kluczowa stała się również kondycja finansowa najemców. Rosnące koszty spowodowały, że część najemców już teraz zaczyna mieć zaległości w płatności czynszu, a pamiętać musimy o nadchodzącej indeksacji, podwyżkach kosztów eksploatacyjnych i kosztów energii. W związku z tym sporo uwagi w procesie due diligence poświęcamy na zbadanie kondycji finansowej najemców, żeby upewnić się że inwestorzy którym doradzamy nie tylko dokonają atrakcyjnego zakupu, ale też że zapewni on stabilny zwrot w dłuższej perspektywie” komentuje Michał Grabara.

Rosnące czynsze – zdaniem analityków Knight Frank – wpływają na wysokie zainteresowanie Polską ze strony inwestorów. Szczególnie poszukiwane są aktywa wynajęte poniżej ceny rynkowej, a więc dające potencjał podniesienia wartości poprzez renegocjacje istniejących umów najmu. Dodatkowo aktywa typu prime były w poprzednich latach trudno dostępne ze względu na niska podaż przy jednoczesnym wysokim popycie – spowodowało to znaczną kompresję stóp kapitalizacji na przestrzeni ostatnich 2-3 lat. Obecnie, inwestorzy dysponujący kapitałem mają duży wybór, ale wciąż wstrzymują się z decyzją oczekując na stabilizację stóp procentowych. Ostatnie odczyty inflacji i decyzje światowych banków centralnych pozwalają jednak optymistycznie patrzeć w najbliższą przyszłość.

Źródło: Knight Frank.

Rynek nieruchomości komercyjnych w sektorze biurowym oczami ekspertów Colliers

Skalba _Pawel_Colliers_Wybuch wojny w Ukrainie, związana z tym niepewna sytuacja społeczno-polityczna, nowe przepisy prawne w zakresie zrównoważonego rozwoju firm oraz wyzwania związane z nowymi modelami pracy – to czynniki, które mocno wpłynęły na rynek nieruchomości, także biurowych, w 2022 roku. I wciąż będą na niego oddziaływać. Eksperci Colliers przygotowali zestawienie najważniejszych wydarzeń i trendów w mijającym roku, a także prognozy na 2023 r.

Spis treści:
Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku biurowym
Co nas czeka w 2023 na rynku biurowym?

Najważniejsze wydarzenia 2022 na rynku biurowym

  1. Regiony wyprzedzają Warszawę

Znacząca fala nowej podaży zmieniła układ sił na rynku biurowym. W 2022 r. po raz pierwszy całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej na 8 głównych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Łódź, Poznań, Katowice, Lublin i Szczecin) była większa niż w stolicy – o 200 tys. mkw. Do rynków oferujących ponad 1 mln mkw. biur (Kraków i Wrocław) dołączyło Trójmiasto. Katowice z kolei odnotowały rekordowy przyrost powierzchni biurowej – deweloperzy dostarczyli na rynek o prawie 20% biur więcej niż w ubiegłym roku. Z całkowitą podażą na poziomie niespełna 720 tys. mkw. na koniec bieżącego roku miasto stanowi czwarty regionalny rynek biurowy w Polsce.

  1. Pierwsza certyfikacja w zakresie technologii

Do znanych na rynku systemów certyfikacji biurowej BREEAM, LEED
oraz WELL dołączyły
SmartScore i WiredScore, pozwalające obiektywnie ocenić zaawansowanie technologiczne nieruchomości. Pierwszy z nich uwzględnia analizę kompleksowości inteligentnych systemów, ich bezpieczeństwa oraz elastyczności, drugi koncentruje się na ocenie technicznego zaawansowania budynku. Pierwszym budynkiem w regionie Europy Środkowo-Wschodniej, który otrzymał (przy doradztwie Colliers) oba certyfikaty był warszawski The Bridge budowany przez Ghelamco.

  1. Mniej budów, większa luka podażowa

Na rynku obserwujemy wyraźne spowolnienie aktywności deweloperskiej. Duża fala nowej podaży trwająca od dwóch lat dobiegła końca, a przestój w wydawaniu nowych pozwoleń na budowę zaowocuje luką podażową w Warszawie i na niektórych rynkach regionalnych w latach 2023-2024.

– Na spadek liczby budów składa się kilka czynników, ale kluczowe znaczenie ma dziś rekordowo wysoki poziom inflacji, co napędza wzrost kosztów m.in cen materiałów budowalnych, gruntów, mediów czy płac. Niska podaż nowej powierzchni rodzi natomiast presję na czynsze wywoławcze, a rosnące ceny energii na pewno wpłyną na stawki opłat serwisowych. Nie spowoduje to jednak spadku aktywności najemców. Można spodziewać się, że kolejne kwartały pozwolą na absorpcje nowo oddanych powierzchni – mówi Paweł Skałba, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych w Colliers.

  1. Największa transakcja biurowa w regionie CEE

Polska utrzymuje pozycję najbardziej atrakcyjnego rynku regionu Europy Środkowo-Wschodniej dzięki wysokiej płynności, a także szerokiemu zakresowi produktów inwestycyjnych wysokiej jakości. Sprzedaż kompleksu biurowo-hotelowego wybudowanego przez Ghelamco – The Warsaw HUB do firmy Google za 586 mln EUR była największą pojedynczą transakcją biurową w historii rynku polskiego oraz regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

  1. Proekologiczne zmiany

Regulacje ESG i kwestie zrównoważonego rozwoju to jeden z silniejszych trendów na rynku nieruchomości, zwłaszcza na rynku biurowym. Wymogi Unii Europejskiej obligują właścicieli starych biurowców do ich modernizacji m.in. w celu wspierania neutralności klimatycznej. Co ważne, zysk środowiskowy w projektach staje się nie mniej ważny niż zysk finansowy, a ESG zaczyna stanowić coraz ważniejsze uzasadnienie decyzji biznesowych.

– Obecnie, ok. 190 milionów budynków w Unii Europejskiej to obiekty nieefektywne energetycznie, dlatego Komisja Europejska nałożyła na kraje członkowskie obowiązek opracowania i wdrożenia długoterminowych strategii renowacji. Polska opublikowała taki dokument w lutym 2021 r. Również rozporządzenie zwane Taksonomią nakłada wymogi dla budynków poddawanych renowacji – energia pierwotna na świadectwie charakterystyki energetycznej musi być na poziomie o 30% niższym niż przed renowacją. Rośnie także świadomość najemców w kwestii korzyści płynących z najmu w energooszczędnym budynku, co jeszcze bardziej motywuje właścicieli budynków do modernizacji, aby ich nieruchomość pozostawała konkurencyjna – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska, Associate Director w Dziale ESG w Colliers.

Co nas czeka w 2023 na rynku biurowym?

  1. Poszukiwanie oszczędności

Konieczność poszukiwania oszczędności w związku z rosnącymi kosztami eksploatacji będzie jednym z głównych wyzwań, przed którymi stanie rynek nieruchomości biurowych w nadchodzących kwartałach. Będzie to skutkować wzrostem zainteresowania nowymi, bardziej ekologicznymi i energooszczędnymi budynkami biurowymi. Certyfikowane projekty oferują nie tylko realne oszczędności dla najemców i właścicieli, ale również lepszy komfort pracy, co wpływa na efektywność pracowników i wzrost częstotliwości pracy z biura.

  1. Stabilna aktywność inwestycyjna

Polska będzie zwiększać swój udział jako kluczowy rynek w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Korekta wartości kapitałowych aktywów jest w istotnym stopniu rekompensowana wzrostem czynszów zarówno w Warszawie, jak i miastach regionalnych, co generuje zainteresowanie inwestorów. Przewiduje się dalszy napływ kapitału z Rumunii, krajów bałtyckich, Czech  i Węgier. Również kraje Bliskiego Wschodu planują więcej inwestować w regionie.

– Uwagę inwestorów nadal będą przyciągać budynki biurowe – dzięki potencjałowi wzrostu stawek czynszowych, wysokiemu poziomowi popytu i absorpcji netto pomimo wprowadzenia hybrydowego modelu pracy. Spodziewamy się, że luka podażowa skieruje uwagę funduszy nie tylko na nowo oddane biurowce, ale także dobrze funkcjonujące kompleksy o ugruntowanej reputacji wśród najemców – mówi Piotr Mirowski, Senior Partner, Dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.

  1. Więcej renegocjacji

Po fali podwyżek koszty aranżacji powierzchni biurowych ustabilizowały się, ale nadal pozostają na wysokim poziomie. Sytuacja ta wpływa na decyzje właścicieli biurowców w kwestii ograniczenia tzw. pakietów zachęt. To, w połączeniu z zapowiadaną luką podażową, sprawi, że najemcy będą chętniej pozostawać w dotychczasowej lokalizacji biurowej niż szukać nowego biura.

– Renegocjując umowy najmu, firmy będą mogły uzyskać dodatkowe korzyści w postaci okresowych zwolnień z czynszu, a także budżetu na odświeżenie powierzchni – mówi Paweł Skałba.

  1. Stare biuro w lepszym wydaniu

Wzrost świadomości najemców w kwestii usług związanych z definiowaniem funkcji, koncepcji i strategii nieruchomości przekłada się na wzrost oczekiwań, aby jak najlepiej odpowiadała ona potrzebom użytkowników i biznesu, zarówno pod kątem projektowania przestrzeni, jak i wykonawstwa aranżacji.

– Przekształcenie istniejącej powierzchni, także w ramach renegocjowanej umowy, wymaga nieco innego podejścia niż projektowanie nowego biura. W procesie kluczowe jest znalezienie złotego środka między potrzebami pracowników i organizacji, kwestiami finansowymi i trendami na rynku. Dopiero to pozwala na zminimalizowanie zakresu zmian na etapie projektowym, co następnie przekłada się niższe na koszty prac aranżacyjnych – mówi Paweł Szafarczyk z Colliers Define.

Źródło: Colliers.

Walter Herz od 10 lat w świecie nieruchomości komercyjnych

Walter Herz_zarzad
Firma Walter Herz, która działa na rynku od 2012 roku, świętuje swoje 10 lecie. 

Walter Herz oferuje usługi w zakresie doradztwa w wynajmie mniejszych powierzchni biurowych w Warszawie. Po dekadzie wymieniana jest w rankingach jako jedna z wiodących firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zapewnia strategiczne doradztwo najemcom, właścicielom nieruchomości i inwestorom realizującym projekty we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w kraju. Firma rozbudowała strukturę organizacyjną i zespół ekspertów rynkowych. Otworzyła dwa oddziały regionalne w Krakowie i Łodzi.

 

Rynek jest obecnie bardziej wymagający niż przed niespełna trzema laty, a mimo to nasza firma systematycznie zwiększa w nim udział. Rośnie wolumen powierzchni, przy wynajmie których doradza nasz zespół. Regularnie nawiązujemy współpracę z nowymi inwestorami, którym służymy wsparciem w coraz szerszym zakresie usług. Czynnie uczestniczymy w procesie transformacji gospodarczej, choć przyznam, że aby teraz efektywnie doradzać potrzeba jeszcze większego zaangażowania i sporej dawki elastyczności. Niezbędne jest stałe doskonalenie kompetencji, zarówno w zakresie badawczym, jak i w sferze konsultingu. Analiza obecnych kierunków rozwoju rynku nieruchomości wymaga coraz bardziej wszechstronnej wiedzy. To intensywny okres dla branży, w którym klienci oczekują świadczenia w pełni zintegrowanych usług, gwarantujących im podejmowanie trafnych decyzji – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Rekomendacje inwestycyjne na rynku nieruchomości na 2023 rok

Piotr Trzciński_Head of Poland_Savills IM
Savills IM prezentuje perspektywy inwestycyjne w poszczególnych sektorach europejskiego rynku nieruchomości w 2023 roku.

Spis treści:
Sektor nieruchomości biurowych
Sektor nieruchomości logistycznych i produkcyjnych
Sektor nieruchomości handlowo-usługowych
Sektor living
Sektor finansowania zabezpieczonego nieruchomościami

Sektor nieruchomości biurowych

 

Trendy strukturalne, w tym praca zdalna, zmieniają sposób wykorzystania i charakterystykę istniejących zasobów biurowych, zwiększając tym samym ryzyko sektora, a w szczególności bezpieczeństwa przychodów.

 

W obliczu niedoboru odpowiedniego typu powierzchni oraz zbyt wysokich cen nielicznych dostępnych biur typu core, pojawia się możliwość inwestowania w dobrze zlokalizowane budynki klasy B i tworzenia zasobów biurowych na miarę przyszłych, elastycznych potrzeb najemców. Mogą one generować wzrost czynszów kompensujący wyższe koszty operacyjne.Podejście to wymaga jednak gruntownej analizy, a nieruchomości muszą spełniać rygorystyczne standardy ESG i efektywności energetycznej – pomoże to uzasadnić wysokość czynszu i pozwoli uniknąć szybkiego starzenia się budynku z powodu nieodpowiednich technologii czy braku rozwiązań z zakresu ESG.

Sektor nieruchomości logistycznych i produkcyjnych

 

Jest to jeden z kluczowych sektorów o mocnych fundamentach, korzystający na silnym popycie najemców na wysokiej jakości budynki produkcyjne i logistyczne, zlokalizowane
w obszarach miejskich, w bliskości konsumenta końcowego. Niedobory powierzchni
o odpowiedniej jakości i lokalizacji są potęgowane przez intensywną konkurencję ze strony np. budownictwa mieszkaniowego.

 

Strukturalna nierównowaga podaży i popytu będzie sprzyjać budowaniu odporności rynku. W połączeniu z potencjałem wzrostu wartości aktywów, powinno to dobrze niwelować pojawiające się cyklicznie ryzyka.

 

Sektor dystrybucji i logistyki dowiódł swojej odporności w szczytowym momencie pandemii. Znakomicie wywiązał się ze swoich zadań w zakresie dostaw. Spodziewamy się, że będzie nadal osiągać dobre wyniki pomimo obecnych trudnych warunków gospodarczych.

 

Sektor logistyki miejskiej i lekkiej produkcji najbardziej skorzysta na makro-trendach, dołączając do sektorów o stabilnych, odpornych przychodach z czynszów, jak budownictwo mieszkaniowe, logistyka wielkopowierzchniowa i handel spożywczy.

Sektor nieruchomości handlowo-usługowych

 

Inwestorzy nie mogą iść na kompromis w kwestii lokalizacji i dostępności dla konsumentów, za to powinni starannie oceniać zdolność najemców do regulowania czynszów.

 

Kryzys kosztów utrzymania i rosnąca inflacja na wielu rynkach to sygnał, że konsumenci ograniczą zakupy uznaniowe, skupiając się na towarach pierwszej potrzeby.

 

Popyt na artykuły pierwszej potrzeby utrzyma się, a zapotrzebowanie na dobra luksusowe prawdopodobnie spadnie. Dlatego parki handlowe z usługami pierwszej potrzeby,
w szczególności supermarkety i parki handlowe z wiodącym udziałem najemców spożywczych, wykazały się odpornością podczas pandemii i nadal są względnie bezpieczną inwestycją.

Sektor living

 

Sektor living w tym cyklu dojrzeje i zyska na popularności wśród inwestorów doceniających długofalowe i stabilne dochody nieskorelowane z sektorami komercyjnymi.

 

W naszej ocenie, szczególnie interesujący jest segment budownictwa wielorodzinnego, któremu sprzyjają czynniki demograficzne, trendy społeczne oraz nierównowaga podaży
i popytu. Co prawda, krótkoterminowe perspektywy są mniej korzystne, a ceny prawdopodobnie będą dalej spadać, ale z drugiej strony ułatwia to inwestorom wejście do sektora o silnych, długofalowych fundamentach.

 

W 2023 roku przewagę zyskają inwestorzy kapitałowi (equity), ponieważ warunki finansowania bankowego prawdopodobnie ulegną zaostrzeniu.

 

Mieszkania z segmentu popularnego cechują się zbyt niską podażą i stałym popytem. Wymaga to pilnych inwestycji ze strony sektora publicznego i prywatnego. Rok 2023 może przynieść zwiększenie inwestycji w tym segmencie w celu udostępnienia większej liczby mieszkań o wyższej jakości jako odpowiedź na potrzeby mieszkańców i inwestorów.

 

Europejskie zasoby mieszkaniowe są generalnie przestarzałe, nieefektywne energetycznie, o nieodpowiednim metrażu i w mało dogodnych lokalizacjach. Tworzy to okazje inwestycyjne polegające na budowie, przebudowie lub finansowaniu odpowiednich projektów mieszkaniowych, dostępnych dla osób o przeciętnych dochodach i w miejscach, w których chcą one mieszkać.

Sektor finansowania zabezpieczonego nieruchomościami

 

Uważamy, że w krótkim horyzoncie czasowym finansowanie przez tradycyjne banki zostanie ograniczone, ponieważ będą one skoncentrowane na analizie ryzyka kredytowego istniejących portfeli. Tworzy to lukę i perspektywę zysków dla kredytodawców oferujących alternatywne źródła finansowania.

Źródło: Savills IM.

Panattoni na początku 2023 r. dostarczy 21 000 m kw. powierzchni w nowej nieruchomości komercyjnej dla Trivium Packaging

c85a4ae8785a0152889ec3a9ac27c052
Deweloper Panattoni na początku 2023 r. dostarczy 21 000 m kw. dla Trivium Packaging – globalnego producenta opakowań metalowych.

Będzie to największa ukończona realizacja dla jednego klienta w krakowskim portfolio dewelopera. Nieruchomość inwestycyjna Panattoni Park Kraków North stanie się również referencyjnym zakładem produkcyjnym najemcy w tej części świata. Inwestycja zostanie wykonana zgodnie z wysokim standardem zrównoważonego budownictwa i uzyska certyfikację środowiskową na poziomie Excellent. Dzięki temu zapewni ona znaczną redukcję wykorzystania energii, wody oraz emisji CO2.

– „Realizacja dla Trivium Packaging jest wyjątkowa zarówno dla nas, jak i dla klienta. My umacniamy swoją pozycją na rynku krakowskim, a także potwierdzamy ogromny potencjał regionu dla międzynarodowej działalności. Klient dzięki ogromnemu doświadczeniu naszego zespołu otrzyma obiekt wyjątkowy, spełniający zaostrzone wymagania, a także technologicznie zaawansowany, pozwalający optymalizować operacje i zwiększać wolumeny. To pierwszy najem Panattoni w regionie przekraczający 20 000 m kw., ale możemy zapowiedzieć, że rekord zostanie pobity już niedługo”. – mówi Michał Samborski, Head of Development w Panattoni.

Nieruchomość inwestycyjna Panattoni Park Kraków North zajmie ok. 55 000 m kw., z czego niemal 50 000 m kw. już zostało wynajęte.

Handlowe nieruchomości inwestycyjne zwiększają swój udział w transakcjach inwestycyjnych w Polsce

Monika Bronicka sRGB.
Handlowe nieruchomości inwestycyjne zwiększają swój udział w transakcjach inwestycyjnych w Polsce. Rynek nieruchomości handlowych w Polsce pozostaje w fazie dynamicznego wzrostu, dzięki rozwojowi segmentu parków handlowych (powyżej 5000 mkw. GLA) i obiektów typu convenience (parki handlowe o GLA poniżej 5000 mkw.). Od 2016 roku zrealizowano ponad 160 transakcji tego typu aktywami.

Spis treści:
Atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze
Liczba transakcji bije rekordy
Dużo w rękach deweloperów
Coraz więcej nowych inwestorów
Co wpływa na wycenę parku handlowego
E-commerce nie zawsze zadziała
Wygodne zakupy w okolicy – trend, który się umacnia
Polaryzacja transakcji w sektorze

– Wśród inwestycji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce wciąż dominują nieduże obiekty typu convenience. Obiekty tego typu często bazują na dyskontach spożywczych i tzw. „value retailers”, którzy niezmiennie cieszą się popularnością, również w czasach, kiedy konsumenci coraz większą uwagę zwracają na ceny towarów pierwszej potrzeby, a zakupy są często ograniczane do niezbędnego minimum. Jakkolwiek to nie brzmi, rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej, będący jej konsekwencją, paradoksalnie działają na korzyść centrów convenience i parków handlowych, które charakteryzuje oferta dyskontowa – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director – Poland w Avison Young.

Atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze

W I-III kw. 2022 roku wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym w Polsce była o ponad 20 proc. wyższa niż w analogicznym przedziale 2021 roku. Jednakże ten wynik zawdzięczamy w głównej mierze projektom joint venture zrealizowanych przez firmę EPP w I kw., które odpowiadają za 75% wyniku sektora.

–  Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Polsce wykazują tendencję wzrostową. Różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych (6,8 proc.) a najlepszymi nieruchomościami magazynowymi (5 proc.) i biurowymi (4,7 proc.) przekracza 180 punktów bazowych, co jest wyjątkowym wynikiem w porównaniu ze stolicami Europy Zachodniej. W przypadku parków handlowych, Polska nadal oferuje inwestorom atrakcyjne stopy kapitalizacji. Na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, również Węgry (7 proc.) i Rumunia (7 – 7,25 proc.) odznaczają się wysokimi stopami w sektorze – komentuje Michał Ćwikliński.

Jednak w związku z brakiem produktu i dużym zainteresowaniem parkami handlowymi i obiektami convenience, Avison Young spodziewa się dalszej kompresji stóp kapitalizacji w tym segmencie.

Liczba transakcji bije rekordy

W latach 2016-2019 udział transakcji parkami handlowymi i centrami typu convenience w całkowitym wolumenie sektora handlowego w Polsce nie przekraczał średnio 10 proc. W 2020 roku zarejestrowaliśmy jego dwukrotny wzrost (20 proc.), ponieważ wiele innych inwestycji zostało wstrzymanych w związku z pandemią. W 2021 roku był to wynik na poziomie 12 proc. (117 mln euro) a w I-III kw. 2022 – 15%. (127 mln euro).

Liczba transakcji w tym segmencie bije rekordy. Wysoka płynność przy niższym całkowitym wolumenie odzwierciedla zainteresowanie inwestorów małymi formatami, w tym zlokalizowanymi w mniejszych miastach. W I-III kw. 2022 aż 17 z 26 transakcji odnotowanych w sektorze handlowym dotyczyło parków handlowych i centrów typu convenience, co było najwyższym udziałem od początku istnienia rynku.

Dużo w rękach deweloperów

Dynamika rozwoju tego sektora jest względnie niewielka, ponieważ większość działających na nim inwestorów realizuje strategie długoterminowe. Dlatego też, wolumen transakcyjny zależy w dużej mierze od deweloperów i podaży nowych obiektów. W I-III kw. 2022, 40 proc. transakcji zrealizowano nowymi obiektami – obecnymi na rynku krócej niż 2 lata.

Coraz więcej nowych inwestorów

Sektor przyciąga niezmiennie nowych inwestorów. W 2022 roku w Polsce zadebiutowały firmy Lords LB i LEOFF Group, które nabyły nieruchomości we Wrocławiu i Opolu. Avison Young spodziewa się, że do końca roku na krajowym rynku inwestycyjnym pojawią się także kolejni gracze m.in. z Francji, Izraela i Czech, przyciągnięci atrakcyjnością sektora.

Na kształtowanie się rynku inwestycyjnego w sektorze największy wpływ na przestrzeni ostatnich dwóch lat miały głównie dwa podmioty inwestycyjne, odpowiadające łącznie za 36 proc. wolumenu transakcji w okresie 2021 – I-III kw. 2022.

W parki handlowe i centra convenience inwestowały w Polsce w ciągu ostatnich 2 lat głównie podmioty z Niemiec (76 mln euro łącznie) i Wielkiej Brytanii (54 mln euro łącznie). Inne, mniejsze już w skali zainwestowanego kapitału o połowę mniej, źródła kapitału to kraje Europy Zachodniej, USA, kraje Europy Środkowo-Wschodniej, Izrael, ale również Polska.

Co wpływa na wycenę parku handlowego

–  Ceny i szacunkowe wartości parków handlowych zależą szczególnie od struktury najemców, w tym obecności operatora spożywczego rozpoznawalnych sieci. Najwyższe ceny, a tym samym najniższe stopy kapitalizacji, osiągane są przez obiekty o WAULT powyżej 7 lat, z atrakcyjnymi operatorami spożywczymi z umowami najmu na dłużej niż 15 lat. W zależności od różnych czynników rynkowych oraz specyfiki nieruchomości, ceny wahają się od 800 do 2 000 euro/mkw. powierzchni najmu. Stopy zwrotu najczęściej mieszczą się w przedziale 7,00 – 8,5 proc. – komentuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

Wśród największych, pojedynczych obiektów, które zmieniły właściciela w tym roku znalazł się Power Park Opole (20,7 tys. mkw.), Franowo Retail Park w Poznaniu (15,9 tys. mkw.), czy Młyn Retail Park we Wrocławiu (10,6 tys. mkw.).

Wygodne zakupy w okolicy – trend, który się umacnia 

– Klienci szukają szybkich, codziennych i wygodnych zakupów w okolicy lub w drodze do domu. Tym samym, parki handlowe typu convenience stale się rozwijają, eksplorując również rynki handlowe mniejszych miast. W skład ich najemców wchodzi zwykle dyskont spożywczy, drogeria, podstawowe punkty usługowe oraz „value retailers”. Nowym graczem w tej grupie jest m.in. niemiecki Woolworth, który na początku 2023 roku wejdzie na polski rynek. Otworzy dwa pierwsze sklepy w parkach handlowych zlokalizowanych w Krakowie i Łodzi, ale plany ekspansji sieci obejmują ponad 400 lokalizacji. Co ciekawe, niższe czynsze i opłaty serwisowe skłaniają teraz marki sektora fast fashion do ekspansji poza tradycyjne, duże centra handlowe i lokowania swoich sklepów w mniejszych formatach handlowych. – informuje Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

E-commerce nie zawsze zadziała

– Do spontanicznych wizyt w parkach handlowych zachęca klientów tania i często zmieniająca się oferta. Pepco, jedna z najpopularniejszych sieci dyskontów niespożywczych wycofała się niedawno ze sprzedaży online po roku próbnym. Niska cena produktów, będąca podstawą działalności handlowej sieci, uniemożliwiła jej zbudowanie dochodowej sprzedaży internetowej. Okazało się, że klienci wolą odwiedzać sklepy stacjonarne, niż opłacać koszty dostaw – Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

Polaryzacja transakcji w sektorze

Inwestycje w sektorze są mocno spolaryzowane pod względem lokalizacyjnym między dużymi aglomeracjami a mniejszymi miastami poniżej 50 000 mieszkańców, których jest zdecydowanie więcej. Rozkład transakcji inwestycyjnych pokazuje, z jednej strony duży apetyt inwestorów na aktywa w najlepszych lokalizacjach, a z drugiej – intensywny rozwój nieruchomości handlowych typu convenience w coraz mniejszych miastach, które przyciągają klientów z okolicy.

Źródło: Avison Young.

DHL Supply Chain buduje i sprzedaje neutralne pod względem emisji CO2 magazynowe nieruchomości komercyjne

dhl-warehouse-solar-plant-01-1592x896.web.1592.896
DHL Supply Chain buduje i sprzedaje neutralne pod względem emisji CO2 magazynowe nieruchomości komercyjne.

DHL Supply Chain  buduje portfel nieruchomości obejmujący magazyny klasy A, neutralne pod względem emisji dwutlenku węgla. Dzięki temu firma będzie wspierać klientów w rozwoju, spełniając jednocześnie najwyższe kryteria w zakresie zrównoważonego rozwoju. Magazynowe nieruchomości inwestycyjne są zlokalizowane w strategicznych miejscach, których ogromną zaletą jest położenie przy multimodalnych węzłach transportowych, w pobliżu głównych europejskich rynków logistycznych.
W Polsce, w Gorzowie Wielkopolskim powstaje nowoczesny, ekologiczny kompleks logistycznego dedykowany dla branży ecommerce o planowanej łącznej powierzchni wynoszącej ponad 110.000 mkw.
DHL Supply Chain zawarł już umowę z Allianz na sprzedaż pierwszej transzy budowanych magazynów.

AXI IMMO: rynek nieruchomości komercyjnych w sektorze magazynowym trzyma mocną pozycję

Renata Osiecka 2021 media
Pomimo nadal niepewnej sytuacji geopolitycznej za południowo-wschodnią granicą Polski zarówno wyniki sektora magazynowego na rynku inwestycyjnym, jak i najmu napawają optymizmem. Popyt w III kw. 2022 r. wyniósł 1,6 mln mkw. (+11% r/r), co wskazuje, że firmy wciąż są zainteresowanie akwizycją nowych powierzchni do rozwoju. Z kolei po stronie podaży, nowa polityka finansowania inwestycji przez banki w kolejnych kwartałach przyniesie zapowiadane ostudzenie w realizacji nowych projektów. Trend ten może szczególnie dotyczyć magazynów budowanych spekulacyjnie, które na koniec września 2022 r. stanowiły ok. 52% z obecnie realizowanych 4 mln mkw. powierzchni. Firma AXI IMMO prezentuje dane podsumowujące III kw. 2022 r. na rynku przemysłowo-logistycznym w raporcie „Polski rynek magazynowy w III kw. 2022 r.”

Na zakończenie września 2022 r. wolumen transakcji na rynku inwestycyjnym zamknął się na poziomie 4,32 mld EUR (+22% r/r), z czego wyłącznie w III kw. br. sektor magazynowy odpowiadał za 59% zawartych umów kupna/sprzedaży. Nadal na rynku obserwuje się duże roszady właścicielskie w zakresie nabywania praw do portfeli nieruchomości. Wśród największych transakcji zamkniętych w okresie od lipca do końca września 2022 r. należy wskazać sprzedaż portfela Danica przez Hillwood do CBRE GI, gdzie w ramach 14 inwestycji fundusz przejął 629 000 mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. Na kolejnych dwóch miejscach znalazły się mniejsze transakcje, w których uczestniczyły dwa czeskie fundusze inwestycyjne. W pierwszym Trigea nabyła Panattoni Park Tricity North (45 000 mkw.) od Panattoni, z kolei REICO kupiło należący do Advanced Power Solutions Poland magazyn o powierzchni 24 000 mkw. w regionie Poznania.

„W III kw. 2022 r. sektor magazynowy ponownie wskoczył na pozycję lidera na polskim rynku inwestycyjnym. Inwestorzy z regionu Europy Środkowo-Wschodniej, którzy już wcześniej byli w procesach inwestycyjnych finalizowali transakcje, czego przejawem były zakupy mniejszych parków dystrybucyjnych. Niemniej, na rynku, nadal panuje pewnego rodzaju niepewność związana z wojną na Ukrainie, która skutecznie wpływa na bardziej zdecydowane ruchy ze strony części azjatyckich inwestorów pozostających w pozycji obserwatorów. Spodziewamy się, że polskie aktywa magazynowe nadal pozostaną atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych przez fakt rosnących stawek czynszów i wyższych stawek kapitalizacji dla najlepszych obiektów,” wyjaśnia Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Analitycy AXI IMMO wskazują, że wolumen transakcji najmu od lipca do końca września 2022 r. na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,6 mln mkw. (+11% r/r), z czego 57% stanowiły nowe umowy najmu i ekspansje. Z kolei sumaryczny popyt brutto uwzględniający m.in. przedłużenia i umowy krótkoterminowe dla okresu od I do III kw. br. 2022 r. przekroczył 5 mln mkw. W samym III kw. tzw. wielka piątka rynków magazynowych odpowiadała za 88% całości popytu, z czego najwięcej wynajęto w regionie Warszawy (320 tys. mkw.), Polski Centralnej (303 tys. mkw.) i Poznania (297 tys. mkw.). Wśród największych transakcji najmu w III kw. 2022 r. znalazły się m.in. wynajęcie przez klienta z branży e-commerce magazynu Panattoni BTS Września (123 000 mkw.) na poznańskim rynku magazynowym, z kolei na 75 300 mkw. w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub wprowadzi się poufny najemca z branży logistycznej. Transakcją dopinającą podium było przedłużenie i ekspansja klienta z sektora sieci handlowych w EQT Exeter Park Stryków na 59 000 mkw. w Polsce Centralnej.

„Dane dla ostatnich pięciu lat wskazują, że obecna wysoka dynamika rynku najprawdopodobniej pozwoli zakończyć 2022 r. z drugim najwyższym wynikiem w popycie w historii sektora magazynowego. Dużym wyzwaniem dla całego rynku będzie utrzymanie tak dużej aktywności najemców w kolejach kwartałach przez fakt pogarszającej się koniunktury gospodarczej, widma recesji czy zapowiadanemu kryzysowi energetycznemu. Szansy na dalszy rozwój należy upatrywać przede wszystkim w większej regionalizacji łańcuchów dostaw tzn. nearshoringowi, a także popularnemu w ostatnim czasie friendshoringowi, gdzie bardzo często wskazuje się Polskę jako głównego beneficjenta obu zjawisk,” mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO.

W III kw. 2022 r. na polski rynek magazynowy dostarczono 1,05 mln mkw. (+59% r/r), z czego w trójce regionów z największą nową podażą znalazły się Dolny Śląsk (267 tys. mkw.), Warszawa (164 tys. mkw.) i Polska Wschodnia (144 tys. mkw.). Sumując aktywność deweloperów z pierwszych trzech kwartałów, do końca września 2022 r. oddano do użytku blisko 3,2 mln mkw., co pozwoliło na powiększenie całkowitych zasobów rynku magazynowego do ponad 27,1 mln mkw. Na koniec III kw. 2022 r. w budowie pozostawało nadal 4 mln mkw., z czego 52% to projekty spekulacyjne. Najwięcej rozpoczętych inwestycji znajduje się w regionie Górnego Śląska (700 tys. mkw.), Warszawy (621 tys. mkw.) oraz Polski Centralnej i Polski Zachodniej po ponad 520 tys. mkw. Na rynku prognozowany jest spadek aktywności deweloperów wynikający m.in. z faktu wyższych wymagań stawianych przez banki, które oczekują minimum 50% zabezpieczenia inwestycji, przy wcześniejszych 30%. Nowa podaż nieznacznie wpłynęła na współczynnik pustostanów, na koniec września 2022 r. wynosił on 4,2% (-0,8 pp. kw./kw.). Rynkami z największą dostępnością powierzchni były region Szczecina (7,7%) i Dolnego Śląska (7,1%), a najmniejszą pozostają Kraków (1,3%) i Trójmiasto (1,6%).

Nowa podaż oraz niewielki wzrost współczynnika pustostanów nie miały większego wpływu na utrzymujący się od początku 2022 r. trend rosnących czynszów (+20-30% w zależności od lokalizacji). Najdroższą lokalizacją w Polsce pozostaje Warszawa ze stawkami wywoławczymi na poziomie nawet 7 EUR/mkw. w strefie miejskiej. Średnie czynsze w obiektach big box na głównych rynkach wahają się w przedziale od 3,5 EUR/mkw. w starszych obiektach do 4,3-4,5 EUR/mkw. w nowych inwestycjach.

„Pod względem popytowym duże znaczenie dla rynku magazynowego będzie miała struktura zawieranych transakcji w ostatnim kwartale 2022 r., która niejako wskaże, jaką strategie na kolejne miesiące przyjmą najemcy. Z kolei po stronie podaży zwiększone wymagania związane z finansowaniem nowych projektów mogą zapowiadać wstrzymanie części z planowanych inwestycji, przy czym na rynku zawsze znajdą się deweloperzy upatrujący w tej sytuacji szansy. Klienci reprezentujący najbardziej dojrzałe branże i sektory, nie powinni obawiać się o rozwój i brak powierzchni. W ich przypadku deweloperzy z pewnością znajdą rozwiązanie satysfakcjonujące wszystkie strony. Podobnej polityki należy spodziewać się w zakresie stawek czynszów, które w przyszłym roku powinny się już ustabilizować. Pomimo rosnących kosztów Polska nadal pozostanie mocno konkurencyjna względem krajów Europy Zachodniej,” podsumowuje Renata Osiecka.

Źródło: AXI IMMO.

Knight Frank o rynku nieruchomości komercyjnych: Szanse i zagrożenia dla rynków wschodzących

Przemysław Jankowski Knight Frank
Na koniec III kw. 2022 roku zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 27,4 mln m², co oznacza, że wolumen powierzchni magazynowej tylko w ciągu minionego roku wzrósł o 21,3%. Rynek nowoczesnych powierzchni magazynowych w Polsce obejmuje osiem głównych obszarów koncentracji: Warszawę i okolice, Górny Śląsk, Polskę Centralną, Wielkopolskę, Dolny Śląsk, Szczecin, Trójmiasto i Kraków.
Obok głównych hubów logistycznych w Polsce, rejonami, w których sektor magazynowy rozwija się coraz dynamiczniej są rynki wschodzące tj. region Kujaw (okolice Torunia i Bydgoszczy), region Podkarpacia (okolice Rzeszowa), region Polski Wschodniej (Białystok, Lublin, Olsztyna), okolice Opola, Kielc, Zielonej Góry, Legnicy oraz dobrze skomunikowane rejony usytuowane w pobliżu granicy Polski z Niemcami. I to te regiony mają do zaoferowania inwestorom ogromy potencjał.

Rynek magazynowy w Polsce jest obecnie najszybciej rozwijającym się sektorem nieruchomości. Głównymi argumentami przyciągającymi tak wiele krajowych i zagranicznych inwestycji jest strategiczna lokalizacja w centralnej części Europy, konkurencyjne stawki wynagrodzenia siły roboczej, oraz zachęty inwestycyjne dla inwestorów. Na koniec III kw. 2022 roku zasoby rynku magazynowego w Polsce przekroczyły 27,4 mln m², co oznacza, że wolumen powierzchni magazynowej tylko w ciągu minionego roku wzrósł o 21,3%. Natomiast, to rynki wschodzące są najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem magazynowym w Polsce z największą ilością podaży w budowie. Zasoby magazynowe w miastach zakwalifikowanych do tzw. rynków wschodzących na koniec III kw. 2022 roku były szacowane łącznie na niemal 3,6 mln m² i stanowiły 13,0% wszystkich zasobów w Polsce. Rynki te rozwijają się aktualnie niezwykle dynamicznie ze względu na rosnące zainteresowanie najemców nowymi lokalizacjami, w których poprawia się infrastruktura komunikacyjna i dostępne są zasoby wykwalifikowanej kadry. Firmy produkcyjne i logistyczne coraz częściej poszukują alternatywnych lokalizacji ze względu na bardzo niską stopę bezrobocia i trudności w znalezieniu wystarczającej ilości pracowników w głównych hubach logistycznych. Realizacja m.in drogi międzynarodowej Via Carpatia zwiększy dostępność terenów usytuowanych w Polsce Wschodniej, umożliwiając dalszy rozwój rynku magazynowego w regionie województw: podlaskiego, lubelskiego, a także podkarpackiego.

Miasta położone blisko trasy S3, czyli Szczecin, Zielona Góra, Gorzów, Świebodzin, Skwierzyna, Sulechów, Iłowa, Nowa Sól i Szprotawa są bardzo ważne dla całego rynku magazynowego w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej, przede wszystkim przez dostępność dużej powierzchni magazynowej, która przyciąga najemców. A ta, zgodnie z pipeline’m deklarowanym przez deweloperów ma być jeszcze większa. Region ten jest postrzegany jako bardzo atrakcyjny, ponieważ rozległe tereny budują potencjał gruntów dostępnych pod realizację kolejnych inwestycji BTO i BTS. Tym rozwiązaniem na ścianie zachodniej są szczególnie zainteresowane firmy z Niemiec i z Azji. Z drugiej strony niepewność rynkowa wywołana konfliktem zbrojnym, rosnące stale rosnące koszty budowy i energii mogą mieć wpływ na wstrzymywanie nowych projektów, szczególnie tych realizowanych spekulacyjnie. Obserwujemy, że firmy niemieckie wstrzymują decyzje inwestycyjne licząc na stabilizacje na rynku energii, ale jest to zjawisko krótkoterminowe.

Duże zainteresowanie najemców budzi również centralna część Polski. Piła, Toruń, Bydgoszcz i Częstochowa, które w tej części Polski są postrzegane jako rynki wschodzące, są na celowniku firm szukających alternatywy dla dużych ośrodków miejskich. Nieruchomości w nich zlokalizowane są tańsze pod kątem najmu, ale jednocześnie są położone w dobrych punktach komunikacyjnych, blisko węzłów drogowych, autostrad i dróg ekspresowych, co gwarantuje szybkość transportu i dostaw. Niska stopa bezrobocia i ograniczona dostępność wykwalifikowanych pracowników w największych polskich miastach powoduje, że rośnie zainteresowanie inwestorów wschodnią częścią kraju. W Białymstoku, Lublinie, Olsztynie i Rzeszowie, czyli jej głównych ośrodkach mieszka ponad 1,6 mln ludzi. Za lokowaniem inwestycji w tej części Polski przemawia również relatywnie niższy koszt pracy w stosunku do reszty kraju, ale jednocześnie jest wysoka dostępność wykwalifikowanej kadry pracowniczej. Uniwersytety i wyższe szkoły prywatne oferują kierunki techniczne, których absolwenci są tak bardzo pożądani przez rynek pracy.

Warto zaznaczyć, że obszary rynków wschodzących są obecnie na fali wznoszącej i w minionym kwartale, właśnie na rynkach wschodzących do użytku oddana została największa ilość nowej powierzchni magazynowej spośród wszystkich rynków magazynowych w Polsce. Od początku bieżącego roku do użytku najemców trafiło około 726.800 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, 65% więcej niż w analogicznym okresem 2021 roku. Największe projekty, które w analizowanym okresie uzyskały pozwolenie na użytkowanie to: Hillwood Bydgoszcz (104.382 m²), Panattoni Park Rzeszów North (67.000 m²), Panattoni Park Bydgoszcz IV (62.000 m²). Kolejnym argumentem, który świadczy o atrakcyjności regionów wschodzących jest fakt, że nowa podaż zrealizowana od stycznia do końca września 2022 ponad dwukrotnie przewyższyła średnio roczną podaż z ostatnich 5 lat.

Od początku 2022 roku, wolumen podpisanych umów najmu w obszarach rozwijających się wyniósł około 715.100 m² nowoczesnej powierzchni magazynowej, notując wzrost o 30% w relacji do analogicznego okresu 2021 roku. Popyt na powierzchnię magazynową w III kwartale 2022 zarówno w odniesieniu do poprzedniego kwartału tego roku oraz do poprzedniego roku, zanotował wyraźny spadek. Należy jednak podkreślić, że 2021 rok był wyjątkowym okresem na rynkach wschodzących pod względem wolumenu transakcji z rekordowym wynikiem po stronie popytu. W rezultacie, niższy wolumen transakcji najmu w III kw. 2022 roku nie wskazuje na spadek zainteresowania najemców regionem.

Autor: Przemysław Jankowski, Leasing Manager, Knight Frank.

Nieruchomości komercyjne w segmencie magazynowym wciąż powstają

Kolejne nieruchomości komercyjne w segmencie magazynowym wciąż powstają.

Bieżąca sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce nie sprzyja nowym inwestycjom. Kredyty hipoteczne są trudno dostępne, a inflacja wciąż na bardzo wysokim poziomie. Do tego niestabilność gospodarki sprawia, że wielu przedsiębiorców wstrzymuje się z ekspansją. Niemniej deweloperzy nie przestają budować. Segment magazynowy zdaje się zachowywać stabilność. Najemców nie brakuje, a budowane obiekty potrafią ukończyć proces komercjalizacji jeszcze przed oddaniem ich do użytku.