Około 30% spośród przeanalizowanych przez Colliers obiektów1 handlowych powstało ponad 20 lat temu i zlokalizowanych jest głównie w aglomeracjach i dużych miastach – wynika z najnowszego raportu firmy „Drugie życie jest możliwe. Przebudowy centrów handlowych”. Autorzy prezentują w nim trendy 4RE (Refurbishment, Rebranding, Relaunch, Recommercialisation), według których ewoluują centra handlowe w Polsce, wskazują potencjalne strategie dla właścicieli, a także opisują przykłady ich realizacji.

Jak czytamy w raporcie Colliers, pierwsze nowoczesne centra handlowe w Polsce oddano do użytku w połowie lat 90. w aglomeracji warszawskiej, poznańskiej i w Trójmieście. Największy boom budowlany w tym sektorze przypada na lata 1998-2002 – to wtedy otwarto m.in. centra handlowe Galeria Mokotów (obecnie Westfield Mokotów) i Wola Park w Warszawie, Korona we Wrocławiu czy Zakopianka w Krakowie.

Drugi okres intensywnego powstawania obiektów handlowych to lata 2008-2012 – wtedy do użytku oddano ¼ istniejących obiektów, także w miastach średniej wielkości, w tym Forum Koszalin, Galerię Jurajska (Częstochowa) czy Millennium Hall (Rzeszów). Równolegle właściciele prowadzili modernizacje, rozbudowy i remonty.

– Na ten moment około połowa wszystkich istniejących w Polsce centrów handlowych przeszła procesy rozbudowy. Początkowo wynikały one głównie z potrzeby rynkowej i biznesowej (szczególnie te w latach 2008-2012). Ich celem było wzmacnianie pozycji obiektu i odpowiedź na rosnący popyt na powierzchnie handlowe. W kolejnych latach podstawą zmian była konieczność sprostania wymaganiom zmieniającego się rynku, przyciągania klientów poprzez poprawę oferty, funkcjonalności i komfortu spędzania czasu oraz budowania doświadczeń. Znaczenie miało też tworzenie przestrzeni oferujących najemcom możliwość rozwoju ich biznesu – mówi Wojciech Wojtowicz, Analityk w Dziale Doradztwa i Badań Rynku, Colliers.

Aktywność deweloperów na rynku handlowym w I kwartale roku zakończyła się oddaniem do użytku pond 100 000 m kw. powierzchni, co jest wynikiem dwukrotnie wyższym niż średnioroczna wartość z ostatnich 5 lat. Inwestorzy również wykazali swoje zainteresowanie, lokując w obiekty handlowe blisko 32% zainwestowane w polskie nieruchomości komercyjne kapitału.

Zasoby biurowe nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce na koniec marca 2023 roku szacowane były na niemal 12,7 mln m kw. Nieznacznie ponad połowa zlokalizowana była w ośmiu największych aglomeracjach, a pozostała powierzchnia rozkładała się równomiernie na miasta średniej wielkości (100 000 – 400 000 mieszkańców) oraz małe miasta (poniżej 100 000 mieszkańców).

„Początek 2023 roku okazał się bardzo dobry pod względem oddanej do użytku powierzchni handlowej. W I kwartale rynek zasiliło ponad 100 000 m kw. Porównując analogiczne okresy z 5 ostatnich lat, wynik ten jest ponad dwukrotnie wyższy. W poprzednich latach deweloperzy chętniej wybierali mniejsze ośrodki miejskie z uwagi na nasycenie dużych miast. Z kolei, wyniki w pierwszym kwartale pokazują, że na rynek największych aglomeracji trafiła niemal połowa nowej podaży w Polsce,” – komentuje Bożena Garbarczyk, associate director w dziale badań rynku.

„Inwestorzy również wykazali swoje zainteresowanie obiektami handlowymi, lokując w nie blisko 32% całkowitego kapitału zainwestowanego w polskie nieruchomości komercyjne. Dzięki temu sektor handlowy uplasował się na drugim miejscu pod względem udziału w całkowitym wolumenie,” – dodaje Małgorzata Krzystek, dyrektor działu wycen nieruchomości i doradztwa w Knight Frank.

Na koniec marca w budowie pozostawał wciąż duży wolumen powierzchni handlowej, który szacowano na około 300 000 m kw.

„W dalszym ciągu deweloperzy najchętniej realizują parki handlowe, a na lokalizacje swoich inwestycji wybierają średniej wielkości miasta (27% realizowanych obecnie projektów) oraz małe miasta (65% projektów w budowie),” – wyjaśnia Bożena Garbarczyk.

W ostatnich sześciu miesiącach rośnie wskaźnik ufności konsumenckiej, co wskazuje na zapowiedź poprawy nastrojów Polaków dotyczących zakupów. Wskaźnik pozwala ocenić tendencję konsumpcji indywidualnej poprzez analizę sytuacji ekonomicznej i finansowej gospodarstw domowych. W kwietniu br. wskaźnik ufności konsumenckiej wyniósł -32,2 i był o 3,4 pp. wyższy w stosunku do poprzedniego miesiąca, a w porównaniu z wynikiem sprzed sześciu miesięcy, tj. październikiem 2022, wzrósł aż do 23,3 pp.

Źródło: Knight Frank.

Parki handlowe to obecnie najbardziej gorący sektor rynku nieruchomości handlowych, co wynika z ich formatu, kondycji polskiego rynku i gospodarki oraz spełniania rzeczywistych potrzeb lokalnych społeczności. Jak podaje firma CBRE ogólny wolumen powierzchni handlowych na polskim rynku wynosi 13,5 miliona mkw. Ponad jedna czwarta podaży zlokalizowana jest w miastach poniżej 100 000 mieszkańców w formatach dopasowanych skalą i ofertą do potrzeb i wymagań mieszkańców i udział ten stale rośnie. Deweloperzy realizują też mniejsze inwestycje handlowe na obrzeżach większych miast podążając za potrzebami lokalnych społeczności. Jaki jest przepis na sukces małych formatów handlowych? O tym opowiadają jedni z liderów polskiego rynku w zakresie realizacji i projektowania nieruchomości handlowych: przedstawiciele pracowni MODO Architektura i dewelopera Genesis Property.

“Parki handlowe to wyjątkowo elastyczne aktywa, których charakter umożliwia dostarczanie na lokalne rynki oferty obejmującej produkty i usługi uznanych marek w sposób akceptowalny i pożądany zarówno ze strony konsumentów, jak i ze względu na lokalne uwarunkowania prawne czy ekonomiczne” – mówi Juliusz Wawrzyniak, Prezes firmy Genesis Property, która przygotowuje obecnie osiem parków handlowych o łacznej powierzchni ponad 44 000 mkw. w miastach takich jak Pińczów, Łęczna, Żagań, Brzeziny, Ropczyce, Morąg, ale także w Łodzi i Poznaniu. “Kluczem do poprawnego spozycjonowania inwestycji jest doskonała znajomość lokalnych uwarunkowań, wymagań i specyfiki działania potencjalnych najemców powierzchni w takich obiektach oraz zwyczajów lokalnych konsumentów w tym ich preferencji związanych z komunikacją, sposobami spędzania wolnego czasu czy też zainteresowaniami. Ilość nowo powstających obiektów handlowych w mniejszych ośrodkach miejskich jest coraz większa zatem nie wystarczy już zapewnić jedynie wysokiej jakości przestrzeni handlowych, parkingu i dobrej oferty, aby przyciągnąć klientów. Funkcje parków handlowych dla lokalnych społeczności potencjalnie wykraczają poza utarty schemat dostarczania jedynie powierzchni handlowych i stanowić mogą dużą wartość dodaną dostarczając na lokalne rynki funkcji rekreacyjnych, integracyjnych czy też sportowych. Jednym słowem: przy realizacji nowego obiektu należy uważnie przeanalizować potencjał rynku, aby zawczasu zbudować przewagę konkurencyjną obiektu, którą trudno będzie zniwelować konkurencyjnym inwestycjom” – podkreśla Juliusz Wawrzyniak.

“Parki handlowe mają duży potencjał do zagospodarowania. Inwestycje realizowane od podstaw czy też przebudowa i rozbudowa starszych projektów handlowych powinna uwzględniać potencjał budowania wartości tkwiący w lokalnych społecznościach. Wraz z zagęszczaniem się sieci mniejszych obiektów handlowych, która swoim zasięgiem obejmuje coraz większe obszary kraju, rosnąć będzie konkurencja, a potencjalni konsumenci mogą mieć kilka obiektów do wyboru w podobnej odległości od swojego miejsca zamieszkania. Na zakupy udadzą się tam, gdzie znajdą najszerszą ofertę wpisującą się w ich upodobania. Kluczem jest więc uszycie takiej oferty, która przyciągnie nie tylko bogactwem marek, ale także dodatkowymi funkcjami również rekreacyjnymi i sportowymi. Niezwykle ważny jest więc dobór lokalizacji, w której powstaje handlowy obiekt. Z jednej strony dobra komunikacja umożliwiająca łatwy dojazd różnego rodzaju środkami komunikacji, a z drugiej wyjątkowe cechy danej działki tworzące potencjał stworzenia przestrzeni towarzyszącej i umożliwiającej na przykład rozbudowę oferty gastronomicznej, sportowej czy społecznościowej w bezpośrednim sąsiedztwie obiektu” – mówi Tomasz Borowiak z polskiej pracowni MODO Architektura, która jest laureatem międzynarodowych nagród branżowych za projekty parków handlowych. “Symptomatyczne dla polskiego rynku jest również to, że wchodzimy w cykl, w którym wiele obiektów handlowych pierwszej generacji będzie wymagało znaczących nakładów i wymyślenia na nowo ich funkcji w mieście. W tym przypadku mówimy o lokalizacjach znajdujących się w większych aglomeracjach, w których wcześniej funkcjonowały super lub hipermarkety. Również w takich lokalizacjach, które funkcjonują w świadomości konsumentów, jako tradycyjnie handlowe, obok tradycyjnych handlowych galerii, implementowane są funkcje charakterystyczne dla parków handlowych, a więc możliwe są szybkie zakupy w sklepach, do których dostać się można wprost z parkingu. Reasumując: na polskim rynku tworzy się oferta nowych obiektów ze zdywersyfikowaną ofertą trafiającą w gusta i potrzeby różnego rodzaju konsumentów. Na terenie dużych miast powstają projekty handlowe, które w swojej ofercie posiadają tradycyjny koncept parku handlowego, a parki handlowe powstające w mniejszych miejscowościach potencjalnie budować swoje przewagi mogą w oparciu o model charakterystyczny wcześniej dla galerii handlowych, a więc umożliwiają mieszkańcom obok zakupów również spędzenie wolnego czasu” – stwierdza Tomasz Borowiak z MODO Architektura.

“Potencjał na rozwój mniejszych obiektów handlowych tkwi także na przedmieściach największych miejskich aglomeracji. W wielu małych, satelickich w stosunku do dużych miast, miejscowościach ciągle brakuje kompleksowej oferty zaspokajającej podstawowe potrzeby mieszkańców, co zmusza ich do nieraz wielogodzinnych podróży, aby dokonać zakupów. Odpowiednio przygotowane, małe handlowe nieruchomości dogęszczają sieć istniejących punktów. Wpływa to korzystnie zarówno na mieszkańców, jak i na rozwój określonych regionów podnosząc ich atrakcyjność także dla przyszłych mieszkańców, którzy szukają przyjaznych miejsc, aby kupić lub wybudować dom. Uważnie analizujemy dostępne możliwości i poza wspomnianymi inwestycjami w Łodzi czy Poznaniu szykujemy się przeprowadzenia inwestycji także na terenie lub w bezpośrednim sąsiedztwie największych polskich miast” – podsumowuje Juliusz Wawrzyniak z Genesis Property.

Źródło: Genesis Property / MODO Architektura.