Czy rynek nieruchomości biurowych budzi się z letargu? Na warszawskim rynku w budowie jest aktualnie około 230 tys. mkw. powierzchni w 8 budynkach biurowych. Na sześciu głównych rynkach regionalnych realizowanych jest łącznie około 270 tys. mkw. nowych biur. To wartości kilkukrotnie niższe niż rejestrowane w czasie rynkowego boomu.

Trend spadkowy, jeśli chodzi o ilość wydawanych pozwoleń na budowę w Warszawie notowany jest już od 20215 roku. Pandemia i praca hybrydowa pogłębiła spowolnienie inwestycyjne w sektorze biur. Skutkiem tego jest niewielka ilość oddawanych powierzchni. W 2024 roku nowa podaż biurowa na warszawskim rynku nieznacznie przekroczyła 100 tys. mkw. To ilość ośmiokrotnie niższa niż w okresie prosperity inwestycyjnej. W miastach regionalnych przybyło w sumie ponad 120 tys. mkw. powierzchni, z największą ilością nowych przestrzeni we Wrocławiu.

Modernizacje zamiast budowy

Pomimo, tak niewielkiej ilości nowych biur przy utrzymującym się wysokim popycie na powierzchnię obserwujemy nadal dużą ostrożność deweloperów i sceptyczne podejście do inicjowania nowych inwestycji. Na warszawskim rynku na start oczekuje kilka projektów, m.in. Drucianka Campus, Fort 7, P 69 czy kolejne fazy kompleksu The Park Warsaw. W trakcie przygotowywania do realizacji jest inwestycja Vibe 2 oraz Nowy Land od Ghelamco i kolejne obiekty w kompleksie Towarowa 22 od AFI Europe i Echo Investment.

Jednocześnie od kilku lat możemy obserwować wzrost inwestycji związanych z procesami modernizacji, przebudowy, zmiany funkcji, czy wyburzeniami przestarzałych obiektów. Ostatnie 5 lat zaowocowało wycofaniem ze stołecznego rynku około 400 tys. mkw. powierzchni biurowych, z czego blisko połowa to wyburzenia.

Wyhamowanie inwestycji biurowych najjaskrawiej widoczne jest w regionach, gdzie do realizacji szczególnie rzadko wchodzą nowe projekty. W ostatnim czasie w Gdańsku rozpoczęła się budowa Palio Office Park C, a w Krakowie kompleksu Wita Stwosza, a w fazie przygotowania do budowy jest projekt Nowy Format firmy Skanska. Generalnie jednak deweloperzy nadal wstrzymują się z budową projektów biurowych bez zapewnionych umów przednajmu. Można jednak wskazać wyraźne przesłanki do poprawy tej sytuacji oraz wzrostu popytu na rynku biurowym, a tym samym realizacji nowych projektów.

Potencjał do wzrostu popytu

W 2024 roku zapotrzebowanie na biura było bardzo duże. W Warszawie wyniosło około 740 tys. mkw., a na głównych rynkach regionalnych wynajęte zostało łącznie ponad 720 tys. mkw. biur. Tak wysoki poziom chłonności rynku może jeszcze się zwiększyć. Jest spory potencjał do wzrostu popytu w najbliższych kwartałach. Większe zapotrzebowanie mogą wygenerować przede wszystkim nowe inwestycje zagraniczne. Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem dla centrów usług wspólnych, szczególnie z USA i krajów DACH. Obserwujemy większą aktywność firm z sektora technologii, biotechnologii, AI, a także energii odnawialnej. Skala realizacji inwestycji w poważnym stopniu uzależniona jest jednak od rozwoju wydarzeń w Ukrainie oraz strategii UE.

Ponadto, oczekiwana jest intensyfikacja działań najemców ze względu na rotacyjny cykl umów, zawartych 5–7 lat temu. Wiele firm podpisało umowy najmu w latach 2018–2020 i właśnie zbliża się termin ich wygaśnięcia, co wygeneruje szereg decyzji o relokacji lub renegocjacji kontraktów.

Większy popyt wygenerować może także nasilający się trend związany z powrotem do biur i staraniami firm, by jak najlepiej przygotować przestrzeń do nowych potrzeb pracowników. Zmiany dokonywane w biurach przez organizacje służą wsparciu kreatywności i integracji zespołu, utrzymaniu talentów, a także wdrożeniu do pracy zespołowej młodych osób rozpoczynających karierę.

[fragment artykułu]

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation, Walter Herz
materiał prasowy

Polski rynek biurowy rozwija się najszybciej wśród krajów CEE. Warszawski rynek biurowy z całkowitą podażą wynoszącą 6,29 mln mkw. dominuje nad pozostałymi stolicami regionu. Czynsze najmu wzrosły w skali roku o 4,6% w Warszawie, o ok. 6% we Wrocławiu i Poznaniu oraz o 14% w Krakowie. Wzrost kosztów najmu, większy nacisk na zrównoważony rozwój, a także rosnąca skala renegocjacji umów i modernizacji istniejących powierzchni to kluczowe trendy kształtujące przyszłość sektora. Ewolucja rynku biurowego determinuje nowe podejście do środowiska pracy. Na warszawskiej mapie nieruchomości pojawiło się biuro przyszłości – to nowa siedziba firmy doradczej Colliers, zlokalizowana w budynku The FORM w centrum Warszawy.

Perspektywy rynku biurowego 2025

Pandemia, a wraz z nią zmiany w modelu pracy, oraz niepewność związana m.in. z inwazją na Ukrainę, doprowadziły do ostrożności inwestorów i znaczącego ograniczenia nowych projektów biurowych. W 2023 r. w Warszawie oddano zaledwie 60,8 tys. mkw. powierzchni biur, z kolei w 2024 r. odnotowano wyjątkowo niską podaż w miastach regionalnych1 – 123 tys. mkw. Obecnie w budowie znajduje się ponad 531 tys. mkw., z czego 51% w Warszawie. Liczba realizowanych i planowanych inwestycji wskazuje na zbliżający się w latach 2028-2029 znaczący wzrost ilości powierzchni, zwłaszcza w centrum stolicy. Ponadto transformacja cyfrowa nabiera tempa – już co trzecia firma w Polsce jest znacznie zdigitalizowana, a w ciągu ostatnich trzech lat dwukrotnie wzrosła liczba organizacji korzystających z AI. Firmy coraz częściej także szukają elastycznych rozwiązań, które pozwolą im odpowiedzieć na aktualne wyzwania i dostosować się do nowych realiów biznesowych.

– Ożywienie polskiej gospodarki zasilane jest przez konsumpcję oraz odbudowujące się inwestycje. Firmy koncentrują się na poprawie efektywności i optymalizacji kosztów. Transformacja cyfrowa przyspiesza – automatyzacja i AI zmieniają sposób pracy i zwiększają wydajność. Jednocześnie wysokie ceny energii wymuszają nowe podejście do zarządzania przestrzeniami biurowymi, gdzie ważną rolę odgrywają zrównoważony rozwój i rozwiązania obniżające ślad węglowy – mówi Grzegorz Sielewicz, dyrektor Działu Analiz Ekonomicznych i Rynkowych w regionie Europy Środkowo-Wschodniej w Colliers.

O utrzymującym się popycie na powierzchnie biurowe oraz o rosnących kosztach utrzymania i inwestycji na rynku biurowym świadczy wzrost stawek czynszu i opłat eksploatacyjnych w największych miastach Polski – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu. Jedynie w Katowicach i Łodzi stawki pozostały na niezmienionym poziomie. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie w centralnych lokalizacjach ceny wywoławcze w 2024 r. wyniosły od 19 do 28,50 EUR za mkw./miesiąc, a poza centrum kształtują się na poziomie 12,50–18,50 EUR za mkw./miesiąc.

Newffice – znacznie więcej niż przestrzeń biurowa

Eksperci Colliers na podstawie badań i doświadczeń udowadniają, że w świecie, gdzie cyfrowa transformacja i rozproszony model pracy stały się codziennością, biura potrzebują nowoczesnych rozwiązań, które pozwolą im zachować konkurencyjność i efektywność. Aż 96% pracowników działa dziś w modelu hybrydowym, co zmienia sposób komunikacji i współpracy. Jednak osłabione poczucie przynależności – zgłaszane przez 66% respondentów – negatywnie wpływa na relacje zawodowe i satysfakcję z pracy. Odpowiedzią na te wyzwania jest Newffice – koncepcja opracowana przez ekspertów Colliers, łącząca elastyczność z efektywnością a technologię wykorzystująca w służbie ludziom. To nowoczesne środowisko pracy, które uwzględnia kluczowe trendy, takie jak cyfrowe ekstensje, dostęp na żądanie, design regeneratywny, siłę wspólnoty i potrzebę koncentracji. W obliczu rosnącej popularności systemów współdzielenia biurek (już 73% firm wdrożyło lub wdraża takie rozwiązania), Newffice redefiniuje to, jak powinno funkcjonować nowoczesne środowisko pracy.

Firma Adar z siedzibą w nieruchomości komercyjnej Olivia Centre w Gdańsku.

Zabytkowe kamienice w Łodzi czekają na najemców.

Miasto Łódź ogłosiło licytację lokali użytkowych, która odbędzie się 13 marca. Przed tym terminem potencjalni najemcy mają czas na szczegółowe zapoznanie się z ofertą, obejrzenie nieruchomości i porównanie ich z ofertami na rynku prywatnym. Choć w całej ofercie miasta znajduje się blisko 100 lokali użytkowych, marcowa licytacja obejmuje nieruchomości w najbardziej prestiżowych lokalizacjach, świeżo po generalnym remoncie.

„Oferujemy przedsiębiorcom lokale w najbardziej atrakcyjnych punktach Łodzi. W ofercie znajdują się między innymi dwie kamienice przy ul. Piotrkowskiej 115 i 118 oraz przy ul. Sienkiewicza 22. Powierzchnie lokali wahają się od 50 do nawet 700 metrów kwadratowych. Wszystkie nieruchomości przeszły kompleksową rewitalizację” – informuje Mariusz Łysio, Prezes Łódzkich Nieruchomości.

„Warto zwrócić uwagę na bardzo konkurencyjne stawki wyjściowe. Ceny najmu w zrewitalizowanych kamienicach zaczynają się już od 7,5 zł za metr kwadratowy. To doskonała okazja dla przedsiębiorców planujących rozwój bądź start swojego biznesu w centrum miasta. Zachęcam do szybkiego podjęcia decyzji o przystąpieniu do licytacji” – dodaje.

Flagowe lokalizacje – wśród najciekawszych propozycji znajdują się:

Sienkiewicza 22 – powierzchnia 2500 m² w zabytkowej kamienicy Dawida Friszmana. Budynek wyposażony jest w windy, monitoring, automatyczną bramę wjazdową oraz zagospodarowany, zielony dziedziniec.

Sienkiewicza 26 – lokal o powierzchni 608 m² w reprezentacyjnej willi Maurycego Frankla z 1923 roku. Przestrzeń doskonale nadaje się na restaurację lub powierzchnię biurową.

Piotrkowska 115 – lokal o powierzchni 91,7 m² w odnowionej kamienicy, przygotowany do adaptacji według potrzeb najemcy.

Piotrkowska 118 – 18 lokali o łącznej powierzchni 1125 m² z możliwością władnej adaptacji.

materiał prasowy