Po trzech kwartałach 2025 roku polski rynek magazynowy utrzymuje stabilną strukturę, w której popyt, podaż i aktywność inwestorów pozostają w równowadze. Wynajęte 4,54 mln mkw. powierzchni oraz wysoki udział renegocjacji (52%) wskazują, że ogólny popyt pozostaje wysoki, a najemcy w coraz większym stopniu koncentrują się na optymalizacji i długoterminowym zarządzaniu kosztami. Z kolei ostrożne podejście deweloperów i spadek nowej podaży (1,55 mln mkw.) pokazują, że rynek rośnie, ale jego dynamika jest niższa. Współczynnik powierzchni niewynajętej pozostaje na stabilnym poziomie 8,2%. To oznacza brak wyraźnego spadku, ale też wzrostu. Na rynku inwestycyjnym widoczny był wzrost transakcji typu sale & leaseback, widoczna jest też większa liczba inwestorów, co może przełożyć się na większą płynność sektora. Największa polska firma doradcza na rynku nieruchomości komercyjnych AXI IMMO prezentuje najnowszy raport pt. „Rynek magazynowy w Polsce w I–III kw. 2025 r.”.
Na rynku inwestycyjnym magazyny zaraz za biurami
Analitycy AXI IMMO wskazują na ożywienie w sektorze inwestycyjnym na rynku nieruchomości komercyjnych. Segment przemysłowy i logistyczny odpowiadał za 35% zawartych transakcji, co przełożyło się na wynik ponad 870 mln euro (+18% r/r) od stycznia do końca września 2025 r. W analizowanym okresie wśród największych transakcji znalazły się m.in. rekordowy w skali CEE zakup dwóch nieruchomości w modelu najmu zwrotnego przez fundusz Realty Income Corporation od firmy Eko-Okna o wartości 253,5 mln euro. Następnie sprzedaż centrum dystrybucyjnego LPP (103 800 mkw.) w regionie Bydgoszczy do Reico IS oraz transakcja sale & leaseback portfela nieruchomości (182 800 mkw.) firmy Tenneco na Górnym Śląsku na rzecz Adventum.
Grzegorz Chmielak, dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, AXI IMMO, wyjaśnia: „Po okresie wyczekiwania i dużej rozbieżności w oczekiwaniach cenowych między kupującymi a sprzedającymi rok 2025 przyniósł upragnioną stabilizację oraz wyraźny wzrost płynności. Magazyny pozostają bezpieczną przystanią dla inwestorów dzięki swojej odporności na zmienność koniunktury, jednak tegorocznej dynamice sprzyja również duży udział transakcji sale & leaseback – transakcje te pozwoliły firmom uwolnić kapitał, a inwestorom zabezpieczyć długoterminowy dochód. Jednocześnie coraz bardziej widoczna jest aktywność kapitału polskiego i innych krajów regionu, który skutecznie wykorzystał moment stabilizacji i możliwość korzystnych cenowo zakupów”.
Popyt napędzany renegocjacjami
W okresie od stycznia do końca września 2025 r. na polskim rynku magazynowym wynajęto łącznie 4,54 mln mkw. (+20% r/r) powierzchni. Analitycy AXI IMMO wskazują, że renegocjacje umów stanowiły 52% popytu brutto, a wynik dla tej składowej wzrósł o 13 punktów procentowych ujęciu rok do roku. Wśród województw z największą aktywnością najemców znalazły się kolejno mazowieckie (1,036 mln mkw.), dolnośląskie (709 tys. mkw.), śląskie (699 tys. mkw.) i łódzkie (625 tys. mkw.). Popyt netto obejmujący nowe umowy i ekspansje wyniósł w analogicznym okresie 2,19 mln mkw. i był nieznacznie niższy o 6 procent względem poprzedniego roku. Wśród wybranych transakcji najmu dla referowanego w najnowszym raporcie AXI IMMO okresu I-III kw. 2025 r. znalazły się m.in.: przedłużenie i ekspansja firmy Agata Meble w Mapletree Piotrków II (woj. łódzkie) na 128 200 mkw., a także dwie umowy zawarte przez operatorów logistycznych. Pierwsza to przedłużenie obowiązującego kontraktu w P3 Wrocław II (w woj. dolnośląskim) na 78 100 mkw., druga zaś to nowa umowa na 67 800 mkw. podpisana w 7R Park Gdańsk III (woj. pomorskie).
Anna Głowacz, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych, AXI IMMO, komentuje: „Po trzech kwartałach 2025 r. widzimy, że polski rynek magazynowy jest odporny na makroekonomiczne zawirowania. Obserwujemy stopniową absorpcję dostępnej powierzchni stymulowaną głównie przez firmy związane z sektorem konsumenckim tj. e-commerce, sieci sklepów, dystrybucję czy logistykę. Biorąc pod uwagę obecne otoczenie rynkowe rozwój firm produkcyjnych jest selektywny i przede wszystkim zależny od branży. Najemcy decydują się na nowe umowy głównie z potrzeby optymalizacji kosztów lub ograniczeń operacyjnych w dotychczasowych lokalizacjach”.
[fragment artykułu]
Źródło: AXI IMMO
materiał prasowy
Rozpoczęła się budowa kolejnego etapu nieruchomości komercyjnej Panattoni Park Warsaw North III.
Polski rynek magazynowy osiągnął w 2024 r. 34,6 mln m2 dostępnej powierzchni1, umacniając pozycję lidera w regionie CEE. Jak i gdzie znaleźć magazyn, który spełni określone oczekiwania i wpłynie na efektywność operacyjną firmy oraz wzrost biznesu? Na co warto zwrócić uwagę, poszukując idealnego magazynu w sytuacji, gdy firmy z sektora logistyki, e-commerce czy branży produkcyjnej mają dziś ogromny wybór? Przedstawiamy wypowiedź ekspertki, Emilii Błądek, Leasing Managera w Hines, międzynarodowym deweloperze, inwestorze i zarządcy nieruchomości.
Deweloper Panattoni sfinalizował sprzedaż jednej ze swoich śląskich inwestycji. Firma Generali Fond Realit (fundusz Generali Group) nabyła nieruchomość komercyjną Panattoni Park Zabrze II.
Deweloper Panattoni sprzedaje dwie nieruchomości komercyjne.
Deweloper Panattoni wybuduje trzecią, ostatnią halę w ramach inwestycji Panattoni Park Warsaw West. Obiekt o powierzchni 16 460 m kw. powstanie na potrzeby operatora logistycznego – XBS Logistics. Firma planuje rozpocząć działalność w nowym magazynie w lipcu 2025 roku.
GLP buduje nową nieruchomość inwestycyjną w Gliwicach.
Prawie 80 proc. nowoczesnych zasobów magazynowych w Polsce znajduje się w sześciu głównych regionach. Jednocześnie obserwujemy pewne zmiany w rozkładzie sił. Województwo dolnośląskie jest praktycznie na ostatniej prostej, żeby wyprzedzić Polskę Centralną i zamiast niej zająć ostatnie miejsce na podium – mówi Jakub Kurek, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.
