Koniec kilkunastoprocentowych rocznych wzrostów cen ziemi w Polsce? Wszystko na to wskazuje. Nowa ustawa o gruntach rolnych radykalnie zmieniła sytuację na tym rynku. Wielu posiadaczy, którzy liczyli na sprzedaż z dużym zyskiem dziś zostało z ręką w nocniku.

Przypomnijmy, że na mocy nowej ustawy sprzedaż państwowej ziemi została zupełnie zablokowana na okres 5 lat. W grę wchodzi tylko dzierżawa gruntów, natomiast wyłączone z rygoru ustawy są tereny o powierzchni do 2 ha oraz takie, które przeznaczone są w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, czy też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, na cele inne niż rolnicze.

W obrocie prywatnym nabywcą ziemi może być tylko rolnik indywidualny. Zgodnie z przyjętą definicją jest to osoba fizyczna będąca właścicielem (lub dzierżawcą, użytkownikiem wieczystym) ziemi o areale nieprzekraczającym 300 ha. Rolnik taki powinien mieć odpowiednie wykształcenie rolnicze albo osobiście gospodarować na swojej ziemi przez okres 5 lat i mieszkać w gminie, gdzie znajduje się przynajmniej jedna z jego działek. Nabywca nieruchomości rolnej zobowiązany jest przez co najmniej 10 lat prowadzić na niej gospodarstwo. Z ustawy są wyłączone grunty o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, takie, które przed wejściem w życie przepisów miały nie więcej niż 0,5 ha i były zabudowane nieruchomością mieszkaniową lub innymi budynkami nierolniczymi. Przepisów nie stosuje się  także w przypadku jeśli teren jest przeznaczony na inne cele niż rolnicze.

Takie są – w skrócie – najważniejsze nowe uregulowania. Należy przy tym zaznaczyć, że choć przepisy są bardzo restrykcyjne w porównaniu do dotychczasowych, to nie różnią się w zasadzie od prawa stosowanego w wielu innych krajach europejskich, gdzie często rynek regulowany jest jeszcze bardziej restrykcyjnie. Chodzi m.in. o Francję i Niemcy.

Co oznacza dla rynku wejście w życie nowych przepisów?

Najprawdopodobniej na naszych oczach pęknie bańka cenowa, dmuchana sukcesywnie od czasu wejścia Polski do Unii, choć w rzeczywistości ceny zaczęły rosnąć dużo wcześniej – praktycznie od początku gospodarki wolnorynkowej w naszym kraju.

Obawiając się przeceny wielu posiadaczy gruntów decydowało się szybko sprzedać swoją ziemię, często zmniejszając oczekiwania cenowe, byleby zdążyć przez wejściem w życie ustawy. Nie wszystkim się to oczywiście udało, choćby ze względów proceduralnych. Jedno jest pewne – ziemia rolna w Polsce ma z czego tanieć, bo bańka cenowa na tym rynku została nadmuchana do niebotycznych rozmiarów. Nic dziwnego więc, że wielu inwestorom liczącym na sprzedaż gruntów z zyskiem nowe zmiany się nie podobają.

Od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej ziemia w naszym kraju drożała o kilkanaście procent rocznie. Szacuje się, że ceny poszły do góry nawet o ponad 450 procent. W 2004 roku za hektar w obrocie prywatnym trzeba było płacić 6 – 7 tys. zł. Dziś jest to około 35 tysięcy. Jak już powiedzieliśmy – w rzeczywistości skala wzrostu cen jest większa, bowiem ziemia w Polsce drożeje praktycznie od początku gospodarki wolnorynkowej. W początkach lat 90. ziemię państwową można było kupować nieomal za bezcen – po kilkaset złotych od hektara.

W ostatnim okresie szybko drożała przede wszystkim ziemia rolna w granicach miast lub w bezpośrednim sąsiedztwie, pozostająca na celowniku deweloperów. Największe wzrosty dotyczyły gruntów o najmniejszej przydatności rolniczej, ale od czasu wejścia do Unii, kilkasetprocentowy wzrost zanotowały także i najlepsze ziemie. Mimo gigantycznego nadmuchania bańki cenowej, inwestorzy spodziewali się jednak, że trend wzrostowy jeszcze przez jakiś czas się utrzyma: m.in. ze względu na otwarcie rynku dla obcokrajowców i fakt, że polskie grunty ciągle pozostają znacznie tańsze na tle wielu krajów Zachodu.

Co teraz? Prawdopodobnie czeka nas przecena, jednak nie wszystkie grunty muszą tanieć. Niedobór ziemi pod inwestycje w miastach przełoży się z pewnością na wzrost działek  przeznaczonych na inne cele niż rolne, z warunkami zabudowy. Takie grunty na obszarze miast bądź w bezpośrednim sąsiedztwie były na celowniku deweloperów. I tu się należy spodziewać wzrostu cen, zwłaszcza, że zasoby atrakcyjnych terenów inwestycyjnych szybko się kończą. Warto dodać również, że ustawodawca nie wykluczył całkowicie możliwości sprzedaży pod budownictwo. Z rygoru ustawy wyłączone są grunty o powierzchni do 3000 mkw.

Marcin Moneta – komercja24.pl

Podobne przepisy, które wprowadziła ostatnio przyjęta przez Sejm ustawa o obrocie gruntami rolnymi, od lat funkcjonują w wielu krajach Europy Zachodniej. Państwa tzw. starej Unii bardzo rygorystycznie bronią swego rynku gruntów rolnych. Podlega on regulacji i kontroli państwa.

Nowe przepisy mają uchronić polską ziemię rolną przed wykupem przez obcokrajowców (od 1 maja rynek będzie otwarty dla inwestorów z krajów UE), ale także przed nadmierną koncentracją w jednych rękach i „oderwaniem” od przeznaczenia rolniczego. Ziemia ma „pozostać” na wsi, w rękach Ustawa  wstrzymuje sprzedaż państwowych gruntów na okres 5 lat, z wyjątkiem tych do 2 ha oraz z wyłączeniem terenów przeznaczonych na cele nie rolnicze – np. pod inwestycje mieszkaniowe.

Nabywcą ziemi rolnej w obrocie prywatnym może być jedynie rolnik indywidualny, czyli osoba fizyczna, która osobiście gospodaruje na gruntach do 300 ha, posiada kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkuje w gminie, gdzie ma gospodarstwo. Agencja Nieruchomości Rolnych ma prawo pierwokupu ziemi, jeżeli grunt chce kupić osoba nie będąca rolnikiem, chyba że obrót odbywa się pomiędzy członkami rodziny. Działki o powierzchni mniejszej niż 0,3 hektara (30 arów) są wyłączone spod rygorów ustawy.

Ziemia musi być kupiona w gminie, gdzie nabywca ma swoje gospodarstwo i gdzie mieszka. Jest co prawda możliwość kupna poza gminą, ale za zgodą ANR. Nabywca ziemi musi osobiście przez co najmniej 10 lat prowadzić gospodarstwo.

Na nową ustawę o ziemi wylano wiele pomyj, akcentując jej rzekomo drakoński charakter, który uderza w podstawowe prawa obywatelskie (prawo własności), tymczasem okazuje się, że wiele krajów i to już  od wielu lat chroni i reguluje swój rynek ziemi bardziej restrykcyjnie, niż obecnie robi to Polska.

NIEMCY

Kupno ziemi rolnej w Niemczech może się dokonać tylko i wyłącznie na cele rolnicze i tylko przez rolnika. Uzależnione jest od zgody administracji danego landu. Zgody wymaga także wymiana, darowizna czy dzierżawa. Organ niemieckiej administracji może odmówić pozwolenia, gdy:

• zbycie ziemi doprowadzi do nieracjonalnego podziału nieruchomości.
• doprowadzi do  niegospodarnego pomniejszenia lub  podzielenia gospodarstwa w stopniu zagrażającym jego zdolności do  ekonomicznego przetrwania.
• jeśli podział gruntów spowoduje, że areał gospodarstwa spadnie poniżej 1 ha.
• jeśli cena gruntu odbiega rażąco od cen oferowanych na lokalnym rynku.

Organy administracji prowadzą statystykę cen sprzedawanych gruntów. Jeśli urząd odmówi sprzedaży ziemi, prawo pierwokupu w Niemczech mają spółki ziemskie działające w formie spółek z ograniczoną odpowiedzialnością. Głównym ich udziałowcem jest administracja rządowa landów oraz stowarzyszenia rolników. Spółki te mogą również sprzedawać ziemię –  na tworzenie nowych bądź powiększanie istniejących gospodarstw.

Nabywca ziemi od spółek musi osobiście ją uprawiać i mieszkać na terenie gospodarstwa. Swój grunt może odsprzedać  jedynie członkom rodziny, w przeciwnym przypadku spółki korzystają z prawa  odkupu. Również zawarcie umowy dzierżawy wymaga zgody administracji. Ta może się sprzeciwić m.in. gdy  jej zawarcie doprowadzi do nadmiernej koncentracji gruntów w rękach jednego użytkownika.

FRANCJA

Kupno ziemi rolnej we Francji wymaga autoryzacji prefektów poszczególnych departamentów. Kryteriów jest bardzo wiele, włącznie ze specyficzną polityką realizowaną przez dany departament. Wśród wielu zastrzeżeń, które mogą być powodem odmowy autoryzacji jest m.in. brak kwalifikacji rolniczych.

 Francuski rolnik, by móc kupować bądź sprzedawać ziemię, musi co najmniej 5 lat pracować w gospodarstwie, chyba że ma dyplom lub równoważne świadectwo  ukończenia studiów rolniczych lub średniej szkoły rolniczej. Doświadczenie zawodowe powinno zostać nabyte w okresie ostatnich piętnastu lat poprzedzających objęcie gruntów. Departamenty mogą wprowadzać również inne, dodatkowe warunki.

Kontrolą i regulacją francuskiego rynku zajmuje się również 27 lokalnych Spółek Urządzeń i Osadnictwa Rolnego (SAFER). Są to spółki non – profit  pod kontrolą Ministerstwa Rolnictwa oraz Ministerstwa Gospodarki i Finansów.

Nabywcy gruntów od SAFER muszą posiadać kwalifikacje zawodowe. SAFER może również nałożyć na kupującego obowiązek jego rolniczego wykorzystania przez okres co najmniej 10  lat, zakaz dalszego zbycia nieruchomości, w tym oddania w dzierżawę lub użytkowanie oraz zobowiązać nabywcę do osobistej pracy na nabytym gruncie.

Marcin Moneta – komercja24