Inwestorzy nadal uważają, że na gruntach rolnych w Polsce można będzie sporo zarobić, mimo, że w perspektywie 10 lat ich ceny wzrosły o kilkaset procent i nadal rosną. Wszystko wskazuje na to, że bańka cenowa nie pęknie nawet do maja 2016, czyli momentu uwolnienia rynku polskiej ziemi dla obywateli Unii.
Obecnie obcokrajowcy z Unii, którzy chcą w Polsce kupić nieruchomość rolną lub leśną muszą postarać się o specjalne zezwolenie. Nie ma natomiast żadnych przeciwwskazań w inwestowanie w udziały spółek które posiadają grunty, bądź mają ziemię w użytkowaniu wieczystym. Z tego powodu w praktyce, rynek polskiej ziemi już jest otwarty i bez większych przeszkód można ją kupić.
W maju 2016 sytuacja stanie się jeszcze łatwiejsza. Obywatele Europejskiego Obszaru Gospodarczego nie będą musieli starać się o żadne zezwolenia. To z kolei generuje obawy – zwłaszcza rolników – o to, że przegrają konkurencję o atrakcyjne grunty z obcokrajowcami.
Czy te obawy są przesadzone, czy nie – ciężko rozsądzić. Warto jednak zaznaczyć, że w wielu unijnych krajach funkcjonują restrykcyjne przepisy regulujące obrót ziemią.
We Francji każdą transakcję związaną z gruntami rolnymi kontroluje Stowarzyszenie Zagospodarowania Ziemi i Urządzania Obszarów Wiejskich. Ma ona również prawo pierwokupu. W Niemczech transakcje obrotu ziemią podlegają ścisłej kontroli administracyjnej. Władze państwowe mogą odmówić wyrażenia zgody na sprzedaż na przykład wtedy, gdy nabycie wskazuje na spekulacyjny charakter, gdy nabywca nie ma zamiaru włączyć nabytych gruntów do swego gospodarstwa i trwale rolniczo ich użytkować. Przepisy niemieckie umożliwiają też zablokowanie transakcji ze względu na nadmierną koncentrację gruntów w rękach jednej osoby.
Z zapowiedzi strony rządowej wynika, że tym tropem chce pójść, przygotowując nową ustawę regulującą transakcje gruntami. Większą rolę na rynku wtórnym ma odgrywać Agencja Nieruchomości Rolnych, która ma uczestniczyć w obrocie. Jeśli chodzi o grunty z rynku pierwotnego pierwszeństwo w zakupie mieliby rolnicy rodzimi oraz mniejsze gospodarstwa i lokalne wobec sprzedawanych terenów.
Na pewno wiele w zakresie przyszłych cen gruntów będzie zależeć od nowych uregulowań, bowiem brak istotnych barier postrzegany jest jako zaleta polskiego rynku.
Zagraniczni inwestorzy najczęściej korzystają z furtki kupna ziemi poprzez polskie spółki. Z ostatniej kontroli NIK z początku 2014 wynika, że ciężko nawet oszacować rzeczywistą skalę zjawiska, a wielkość gruntów należących do obcokrajowców może być 3 – 4 krotnie wyższa od danych, jakie posiada MSW. NIK kontrolowała sprzedaż ziemi należącej do Skarbu Państwa w latach 2011 – 2013 w oddziałach Agencji Nieruchomości Rolnych w Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. W szczecińskim Oddziale ANR obcokrajowcy kupili bezpośrednio od Agencji tylko 23 ha ziemi. Ale spółki z mniejszościowym udziałem kapitału zagranicznego nabyły w przetargach aż 2.995 ha. Oprócz tego cudzoziemcy kupili udziały spółek będących właścicielami łącznie 4.577 ha ziemi.
W III kwartale 2014 hektar państwowych gruntów kosztował średnio około 24,5 tys. zł (dane ANR). Oznacza to, że przez cały miniony rok ziemia podrożała o około 12 proc. czyli 2,7 tys. zł za hektar. W województwach, gdzie ceny gruntów są najwyższe stawki sięgają jednak nawet 40 – 50 tysięcy złotych za hektar.
Najdroższa ziemia rolna jest w województwach: wielkopolskim – 38 626 zł/ha, śląskim – 38 417 i opolskim – 36 122 zł/ha. Najtańsza w województwach: świętokrzyskim – 13 993 zł/ha, podlaskim – 16 198 zł/ha, i podkarpackim – 16 852 zł/ha.
Wiele wskazuje na to, że popyt nakręca głównie wizja przyszłego wzrostu cen po otwarciu rynku. Inwestorzy nie zrażają się bowiem ani rosyjskim embargiem ani ogólnie gorszą koniunkturą dla rolnictwa. Przełomowym momentem będzie więc uwolnienie obrotu, czyli maj 2016.
Do tego czasu polskie grunty prawdopodobnie zdrożeją jeszcze o kolejnych kilkadziesiąt procent, co zmniejszy ich konkurencyjność. Co prawda cena ziemi rolnej w Polsce kształtuje się na poziomie około 6.000 € za hektar, a średnia cena w UE jest na poziomie 10.000 € za hektar, ale np. Bułgarii, na Litwie, Łotwie i Słowacji cena ziemi kształtuje się w przedziale 1.000 – 2.000 euro / hektar.
Marcin Moneta/ komercja24
