W Polsce około 50% całkowitej powierzchni magazynowej klasy A zostało wybudowane w ciągu ostatnich 5 lat

rawpixel-com-594763-unsplash
W Polsce około połowa całkowitej powierzchni magazynowej klasy A została wybudowana 
w ciągu ostatnich pięciu lat. Do najważniejszych cech tych magazynów zaliczają się między innymi rozstaw słupów 12x24m, nośność posadzki 5 ton/m2, liczba świetlików w dachu czy instalacje tryskaczowe zgodne z Standardami NFPA 13 lub FM Global. Kluczowym parametrem dla magazynu oraz jego użyteczności jest natomiast wysokość w świetle, lub wysokość składowania, czyli odległość pomiędzy posadzką, a najniższym elementem konstrukcji nośnej dachu.

Spis treści:
7 poziomów składowania, czyli 40% więcej palet
Automatyzacja gwarantuje szybkość
Logistyka na 48 metrach wysokości
Problemem przepisy

Do 2020 roku w Polsce wysokość ta wynosiła 10m. Oznacza to, że towary w regałach mogą być bezpiecznie składowane właśnie do takiej wysokości ponad posadzkę. W związku ze wzrostem cen gruntów na świecie, coraz mniejszej ilości przygotowanych działek inwestycyjnych, zauważany był trend budowania coraz wyższych magazynów. Chociaż w Polsce nie ma jeszcze aż takich problemów z brakiem terenów pod inwestycje logistyczne, deweloperzy spodziewają się, że prędzej czy później ten sam problem pojawi się w naszym kraju. Czym charakteryzują się zatem magazyny wysokiego składowania?

7 poziomów składowania, czyli 40% więcej palet

W konsekwencji, w 2019 roku rozpoczęto analizy i badanie możliwości realizowania wyższych obiektów. Jednocześnie, systematycznie zmieniana jest klasyfikacja budynków magazynowych,

a klasa A została poszerzona o standard A+ oraz A++. Biorąc pod uwagę takie aspekty jak standardy i normy pożarowe oraz uwarunkowania planistyczne, przyjęto nową wysokość w świetle, czyli 12m.

Zmiana wysokości magazynu pozwoliła korzystać z systemów regałowych mających nawet 7 poziomów składowania, zwiększając w ten sposób liczbę palet w regałach o 40%. W 2020 roku jednym z pierwszych magazynów na wynajem w formule multi-tenant, zrealizowanym w wyższym standardzie składowania był budynek GLP w Jankach. Wraz ze zmianą wysokości deweloper zadbał również o zwiększenie nośności konstrukcji dachu, umożliwiając w przyszłości montaż instalacji fotowoltaicznej, zastosowano także oświetlenie w systemie LED ze ściemnianiem ograniczające zużycie energii.

Automatyzacja gwarantuje szybkość

Czynnikiem, który determinuje zwiększenie wysokości magazynów jest automatyzowanie wewnętrznych procesów, spotykane w magazynach dedykowanych obsłudze sektora e-commerce. Obiekty te są zróżnicowane zarówno pod względem formy, wielkości, jak również zastosowanych rozwiązań mających na celu szybkie i sprawne kompletowanie zamówień bądź przyjmowanie zwrotów. Znajdziemy w nich sortery, przenośniki taśmowe, a także picktowery, czyli wielopoziomowe antresole pozwalające składować towary na półkach, wyłączając z użytku składowanie towaru na wysokich regałach. Picktowery w konstrukcji stalowej wyposażone są również windy transportowe. Największym wyzwaniem takich przestrzeni jest odpowiednie zabezpieczenie pożarowe, zapewnienie pracownikom odpowiednich długości dróg ewakuacyjnych oraz wentylacja.

Logistyka na 48 metrach wysokości

Rozwiązaniem technicznym realizowanym w magazynach o wyższych parametrach składowania są antresole betonowe. Na stropach budynku tworzona jest mapa magazynu, a roboty nieznacznie przewyższające wielkością samojezdne domowe odkurzacze przewożą całe półki do soby, tzw. pickera, którego zadaniem jest wybranie konkretnego przedmiotu do zapakowania. Wysokość magazynów e-commerce waha się od 13m do 20m w świetle. Najwięksi operatorzy, którzy korzystają z takich powierzchni to m.in. Amazon, Zalando, About You czy też The Hut.

Analizując temat wyższych parametrów składowania w obiektach magazynowych warto wspomnieć o magazynach typu High Bay, czyli najwyższych obiektach magazynowych zrealizowanych w Polsce. Magazyny te są w pełni zautomatyzowane, a ich wysokość sięga nawet 48m. Największymi magazynami tego typu są centrum dystrybucji Jysk w Radomsku, magazyn Amica we Wronkach czy Centrum Logistyczne Żabka koło Radzymina na północ od Warszawy. W budynkach tego typu konstrukcją główną jest konstrukcja regałów. Na relatywnie grubej płycie fundamentowej mającej przejąć całe obciążenie montowane są samonośne systemy paletowe. Towar na nie dostarczany jest za pośrednictwem wózków poruszających się po szynach miedzy regałami.

Problemem przepisy

Należy pamiętać, że zmiany dyktowane przez gospodarkę będą mogły być wprowadzane o ile nie napotkają problemów legislacyjnych lub tych natury infrastrukturalnej. Niewiele ponad 30% powierzchni Polski jest pokryte Miejscowymi Planami Zagospodarowania przestrzennego. Najmniejsze pokrycie spośród dużych miast posiada Rzeszów, zaledwie 15,5%. Ponadto, jakość dokumentów i opisanych w nich terenów przemysłowych nie do końca odpowiada i pozwala na realizację nowoczesnej, wysokiej przestrzeni logistycznej. Warto podkreślić, że w pełni zautomatyzowane budynki magazynowe mają ponadprzeciętne zapotrzebowanie na energię elektryczną, dlatego inwestorzy oraz najemcy chcą mieć możliwość pozyskiwania czystej energii elektrycznej ze słońca lub wiatru. Niestety przepisy oraz stan infrastruktury elektrycznej nie pozwalają na pełną implementację energooszczędnych założeń. Zmiana wysokości, podniesienie standardu magazynu, zrównoważone budownictwo zgodne z polityką ESG mają na celu ochronę nieruchomości magazynowych przed zbyt szybką eksploatacją oraz starzeniem się. Wdrożenie powyższych rozwiązań pozwoli, aby budynki budowane dziś służyły dłużej.

Autor: Michał Kozdrój, Head of Industrial Agency, Knight Frank.

Bibby MSP Index: na rynku nieruchomości stabilizacja z widokiem na kryzys

image_processing20220518-763402-1nkgmr3
Bibby MSP Index, który diagnozuje kondycję polskich małych i średnich firm, utrzymał się w maju br. na poziomie z ostatniego, jesiennego badania i wyniósł 51,8 pkt. Poprawy koniunktury wyraźnie spodziewają się firmy z sektora budowlanego i handlu. Niestety, nastroje w firmach usługowych oraz transportowych pikują mocno w dół i mogą wskazywać na potencjalny kryzys.

Spis treści:
Lepsze prognozy sprzedaży
Mniej inwestycji, mniej zamówień

Bibby Financial Services od dekady bada nastroje polskich przedsiębiorców, ich sytuację płatniczą, oczekiwania i plany biznesowe. W wiosennym odczycie Bibby MSP Index, pierwszym po dwuletnim okresie pandemii,  ogólne oceny kondycji firm nie zmieniły się w stosunku do poprzedniej, jesienne, fali. Wskazuje to na stabilizację ogólnej sytuacji w większości małych i średnich firm. Niestety, wyniki dla poszczególnych sektorów nie są już tak jednoznaczne. O ile budowlanka i handel znacząco poprawiły swoje wyniki, to w sektorze usługowym i transporcie poszły one mocno w dół.

Lepsze prognozy sprzedaży
Lepsze prognozy sprzedaży wyciągnęły w górę sektor budowlany (+5,3 pkt) oraz handel (+5,0 pkt). Dobrze radzili sobie także producenci oraz firmy prowadzące tzw. działalność pozostałą, czyli przede wszystkim działające w rynkowych niszach lub dywersyfikujące na kilka różnych aktywności.
W sektorze produkcyjnym odczyt sub-indeksu był najwyższy – wzrósł o 1,3 pkt w stosunku do ostatniego pomiaru i sięgnął 58,8 pkt, co oznacza wzrost optymizmu. Producenci prognozują, że w nadchodzących miesiącach zwiększą sprzedaż i poprawią płynność finansową. Odbędzie się to jednak kosztem poziomu zadłużenia.
 

– Po wybuchu wojny na Ukrainie, wielu przedsiębiorców wstrzymało oddech. Teraz, są już nieco oswojeni z tą sytuacją i kontynuują działalność. Co więcej, wielu polskich producentów zaczyna też na tym zyskiwać. Wchodzą w miejsce dostawców z Rosji lub Ukrainy, a ich zamówienia rosną. Mamy do czynienia z sytuacją podobną, jak w czasach pandemii. Gdy zostały zerwane łańcuchy dostaw na skutek zamknięcia gospodarek, polscy producenci potrafili szybko wpasować się w luki

wyjaśnia Tomasz Rodak, Dyrektor sprzedaży Bibby Financial Services.

To właśnie produkcja rozpędziła gospodarkę w I kwartale br. – wzrost PKB Polski według wstępnych danych GUS wyniósł 8,5 proc. r/r. Jaki wpływ będą na nią miały wzrosty cen surowców, inflacji i kosztów pracy, pokażą najpewniej dopiero kolejne, jesienne już badania.
W budowlance nastąpiła z kolei największa poprawa nastrojów – obrazuje to wzrost sub-indeksu aż o 5,3 pkt (do 54,9 pkt). Najbliższe 6 miesięcy w tej branży to przede wszystkim założenie o większej sprzedaży, a także poprawa w obszarze płynności finansowej. Reprezentanci budownictwa zamierzają również inwestować i zwiększać zatrudnienie.
Sytuacja w handlu także się poprawiła w porównaniu z jesienią 2021 r. Sub-indeks dla tego sektora to aktualnie 53,5 pkt. (+5,0 pkt.). Największy wzrost notujemy w obszarze zamówień (+5,8 pkt). Handel – na kolejne 6 miesięcy – spodziewa się również poprawy płynności finansowej oraz spadku poziomu zadłużenia.

W przypadku firm sklasyfikowanych jako działalność pozostała, czyli przede wszystkim niszowa lub rozproszona na kilka różnych aktywności, sub-indeks wynosi obecnie 53,0 pkt, co oznacza wzrost o 2,9 pkt. Reprezentanci tego sektora, podobnie jak branże produkcyjna, budowlana i handlowa, prognozują wzrosty przede wszystkim w sprzedaży. Symbolicznie może poprawić się również poziom zatrudnienia i płynność finansowa.

Mniej inwestycji, mniej zamówień
Nastroje przedsiębiorców z sektorów usług i transportu są już zdecydowanie gorsze. W obu przypadkach sub-indeksy spadły do poziomu poniżej 50 pkt, co może zapowiadać kryzys i dalsze pogorszenie sytuacji firm.
W usługach wskaźnik spadł o 7,7 pkt do poziomu 45,6 pkt. Największy spadek dotyczy sprzedaży, ale badani spodziewają się też w kolejnych 6 miesiącach mniejszych inwestycji i spadku zatrudnienia.

– Może to być pierwszy symptom zmian wywołanych wzrostem stóp procentowych, chłodzeniem gospodarki i coraz ostrożniejszym wydawaniem pieniędzy przez konsumentów

– dodaje Tomasz Rodak.

W sektorze transportowym koniunktura jest zdecydowanie najsłabsza spośród wszystkich badanych w Bibby MSP Index. Indeks obniżył się już po raz drugo z rzędu – tym razem aż o 9,1 pkt – i wynosi obecnie 41,1 pkt. To efekt przede wszystkim negatywnych prognoz w obszarze inwestycji oraz spodziewanego pogorszenia płynności finansowej w najbliższym półroczu.

– Transportowcy wyraźnie spodziewają się problemów finansowych. Ostatnie lata nie były dla nich łatwe. Najpierw pandemia i zamknięte granice, Brexit, a w tym roku wdrożenie nowych regulacji w ramach unijnego Pakietu Mobilności, inflacja i wreszcie wojna w Ukrainie a wraz z nią odpływ ukraińskich kierowców. To wyzwania, które ewidentnie odbijają się już na kosztach prowadzenia biznesu. Wielu przewoźników może tego, niestety, nie udźwignąć bez zewnętrznego finansowania. Sytuację obserwujemy z uwagą, ponieważ od dawna specjalizujemy się w finansowaniu branży transportowej 

– mówi Tomasz Rodak z Bibby Financial Services.

Chociaż przedsiębiorcy spodziewają się poprawy w niektórych branżach, to nastroje w innych mocno od tego odbiegają. Ten rozziew w ocenach może wskazywać na pierwsze symptomy spowolnienia polskiej gospodarki.

Źródło: Bibby Financial Services.

Rekord lutego na rynku nieruchomości u deweloperów

tabela 1
Luty był rekordowy na rynku nieruchomości u deweloperów w Polsce. Tak dobrego lutego deweloperzy nie mieli od ponad dwóch dekad. Porównując dane GUS dotyczące mieszkań oddanych do użytku w miesiącu lutym na przestrzeni ostatnich dwudziestu lat, to tegoroczny miał najlepszy wynik w historii. Po słabszym styczniu, w zeszły miesiącu nastąpiło mocne przyspieszenie, oddano blisko 18,5 tys. nowych mieszkań, z czego rekordową liczbę 10,27 tys. oddali deweloperzy. Próg 10 tys. był już przez nich w historii wielokrotnie bity, ale nigdy nie w lutym.

Spis treści:
Najlepszy luty w historii dla deweloperów
Mieszkania na wagę złota

Branża budowlana osiągnęła rekordowe wyniki, jednak jest to efektem dobrej koniunktury. Natomiast cieszą inne dane – w lutym rozpoczęto budowę 17 855 mieszkań, co stanowi wzrost o 10% w stosunku do lutego 2021. Z tego deweloperzy rozpoczęli budowę 11 320 mieszkań, co stanowi wzrost o 14,6% w stosunku do lutego 2021.

Początek roku na rynku pierwotnym nie zapowiadał się zbyt obiecująco, ale widać już, że było to chwilowe, bo deweloperzy nie próżnowali w drugim miesiącu tego roku i odrobili straty. Dotyczy to zarówno budowy inwestycji już rozpoczętych jak i zakończonych.

– Początek każdego roku jest z reguły słabszy, z tego względu, że deweloperzy chcą zakończyć swoje budowy, przed przyjściem Nowego Roku. Zawsze jestem ostrożna w porównywaniu danych miesiąc do miesiąca. Sytuację na rynku nieruchomości powinno się oceniać kwartał do kwartału, bo to dopiero daje podstawę do wyciągania wniosków. Cieszy jednak fakt, że pomimo wysokich stóp procentowych i wielu trudności z tym związanych rynek mieszkaniowy radzi sobie bardzo dobrze. Warto zauważyć, że w lutym liczba rozpoczętych budów była większa, niż liczba oddanych mieszkań – podkreśla Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Najlepszy luty w historii dla deweloperów
Według danych Głównego Urzędu Statystycznego liczba mieszkań oddanych do użytku w lutym wyniosła 18 420, to o 13,2 proc. więcej niż roku temu i najwięcej w historii. Z czego deweloperzy przekazali aż 10 270 mieszkań, o 12,7 proc. więcej, niż w lutym 2021 r. W zeszłym miesiącu rozpoczęli oni także budowę 11 320 nowych mieszkań. To najwyższy lutowy wynik w historii – o prawie 15% wyższy niż przed rokiem i o ponad połowę wyższy niż przed miesiącem.

Mieszkania na wagę złota
Choć można zaobserwować spadek zainteresowania kredytami hipotecznymi, to deweloperzy nie wstrzymują swoich inwestycji. Dziś każde mieszkanie jest niemalże na wagę złota. Zdają sobie dziś z tego sprawę inwestorzy i firmy zajmujące się najmem instytucjonalnym. Od początku wojny w Ukrainie, granicę z Polską przekroczyło blisko 2,2 mln uchodźców i każdego dnia jest ich więcej. Nie każdego z nich będzie stać na zakup mieszkania, ale każdy potrzebuje dachu nad głową. W całym kraju jest średnio o 60% mniej wolnych mieszkań niż jeszcze miesiąc temu, mimo wciąż rosnących cen.
– Największy spadek ofert notujemy na naszym portalu dla mieszkań dwu i trzy pokojowych, najmniejsze zainteresowanie jest kawalerkami. Już pod koniec zeszłego roku można było zauważyć tendencję wzrostową na rynku najmu. Teraz mieszkania znikają w tempie błyskawicznym mimo cen, które w tak krótkim czasie poszybowały w górę aż o 20% – zauważa Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl
Źródło: REDNET 24, tabelaofert.pl.

Jak wybrać miejsce do pracy zdalnej? Rynek nieruchomości jest elastyczny

redNet Dom
W ciągu ostatnich dwóch lat całkowicie zmienił się sposób, w jaki wykonujemy obowiązki zawodowe. Pracownicy wielu branż zamienili biura na własne mieszkania i domy. Przy aranżowaniu przestrzeni dedykowanej pracy w naszych czterech kątach, warto zainspirować się sugestiami projektantów wnętrz. Gdy natomiast szukamy nowego mieszkania, miejsce do pracy pomoże nam wybrać innowacyjne narzędzie, mierzące poziom nasłonecznienia w poszczególnych pomieszczeniach.

Spis treści:
Nieruchomości prywatne: „Pokój biurowy” – zadbaj o odosobnioną przestrzeń
Oddzielne pomieszczenie na biuro – na co zwrócić uwagę przy adaptacji nieruchomości?
Polacy polubili pracę zdalną


Coraz więcej Polaków pracuje zdalnie lub hybrydowo – wykonując swoje obowiązki zawodowe, zarówno z biura jak i z domu. Początkowo przestawienie się na Home Office, okazało się dla niektórych trudnym zadaniem, a obecnie większości z nas bardzo takie rozwiązanie odpowiada.

– Ja się zupełnie nie mogłem odnaleźć na początku. Mam małe mieszkanie, dwa pokoje. Dzieci też uczą się w domu. Kończyliśmy z rodziną jeść śniadanie, córki szły do swojego pokoju, a ja na stole kuchennym rozkładałem laptopa i to było moje biuro. Teraz już znalazłem sobie bardziej odpowiednie miejsce do pracy i odpowiada mi taki system, mam dużo więcej czasu dla rodziny, nie tracę czasu na dojazdy i nie muszę się ubierać w garnitur – mówi Pan Jacek z Gdańska, właściciel 48 metrowego mieszkania.

Nieruchomości prywatne: „Pokój biurowy” – zadbaj o odosobnioną przestrzeń
Wiele osób tak jak Pan Jacek nie może sobie pozwolić na oddzielne pomieszczenie w mieszkaniu. W takiej sytuacji, można zaaranżować coś na kształt „pokoju biurowego”. Jak wydzielić taką przestrzeń w salonie lub sypialni?

– Podstawa to ergonomia. Powinniśmy zwracać uwagę, na to żeby było nam wygodnie, odpowiednie meble to podstawa. Istotnym aspektem jest stworzenie przestrzeni, w której nie przeszkadzamy innym domownikom i możemy swobodnie prowadzić służbowe rozmowy, jeśli jest to konieczne. Przydatne mogą okazać się biurowe ścianki działowe, które sprawdzą się zarówno w salonie czy sypialni. Nie zapominajmy o dostępie do naturalnego światła i ustawiajmy nasze biurka jak najbliżej okna. Przy bardziej doświetlonych pomieszczeniach pamiętajmy o możliwości ich zakrycia, w momencie zbyt dużego światła – podkreśla Katarzyna Karcz, wiceprezes zarządu redNet Dom, firmy specjalizującej się w kompleksowym projektowaniu oraz wykańczaniu wnętrz.

Oddzielne pomieszczenie na biuro – na co zwrócić uwagę przy adaptacji nieruchomości?
W przypadku Home Office najlepszym rozwiązaniem jednak jest oddzielne pomieszczenie. Kupując nowe mieszkanie i wiedząc, że będziemy pracować zdalnie, powinniśmy szukać inwestycji pod kątem takiego rozwiązania. Ważne są oczywiście odpowiednie meble, wyciszenie danego pomieszczenia, położenie w mieszkaniu tak, aby nie zakłócać życia rodzinnego. Niezwykle ważne jest jednak oświetlenie dzienne – ma ono pozytywny wpływ na samopoczucie i zdrowie człowieka. Dzięki niemu nasze oczy mniej się męczą, mamy lepszą koncentrację, co niezwykle ułatwia pracę w domu. Serwis z nieruchomościami tabelaofert.pl, jako jedyny portal na świecie wprowadził innowacyjne narzędzie, które, mierzy nie tylko w całym mieszkaniu, ale także w każdym pomieszczeniu – to, jaki jest poziom oświetlenia dziennego.

– Parametrem, który mierzy dostęp światła dziennego do pomieszczeń jest stosunek powierzchni okien do powierzchni podłogi. Dla pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi parametr ten nie powinien być mniejszy niż 1/8 (12,5%). Im wyższa wartość, tym jaśniejsze pomieszczenie nawet przy oknach na północ.. Przestrzeń ta wcale nie musi być duża, ale odpowiednie oświetlenie daje idealne warunki do pracy. Korzystając z naszej strony internetowej i nowego narzędzia 3D z łatwością dobierzemy mieszkania i konkretne pomieszczenia z preferowanym przez nas poziomem oświetlenia dziennego – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl.

Polacy polubili pracę zdalną
Przez ostatnie dwa lata bardzo przyśpieszył proces transformacji modelu zatrudnienia. Wszystko wskazuje na to, że praca w biurze w godzinach 9.00-17.00 odchodzi do lamusa, a jej miejsce płynnie zastępuje model hybrydowy. Już teraz w większości firm pracujemy 2 dni w domu, a 3 w biurze, albo odwrotnie. Niektóre firmy w ogóle nie wyznaczają stałego miejsca pracy, można pracować wyłącznie zdalnie, liczy się efektywność pracy i wykonanie powierzonego zadania. Pracownicy biurowi chcą w tej kwestii coraz więcej elastyczności, biorąc pod uwagę rosnące ceny benzyny, opłaty za parkowanie czy wysokie czynsze w centrum miasta, wolą często pracować w swoim domowym biurze. Według badania Inquiry Market Research, aż 63% Polaków chciałoby pracować zdalnie lub w systemie hybrydowym po zakończeniu pandemii. Przewaga zwolenników elastycznego sposobu pracy jest jeszcze większa, jeśli zaliczymy do nich także 13 % grupę, która chciałaby pracować z domu przez kilka dni w miesiącu. To oznacza, że blisko 80% Polaków oczekuje możliwości pracy poza biurem.
Źródło: tabelaofert.pl

Knight Frank: Ceny nieruchomości na świecie w ciągu roku wzrosły o 10,3%

analiza
Jak podaje Knight Frank, ceny nieruchomości mieszkaniowych na świecie w ciągu roku wzrosły o 10,3%.

Firma Knight Frank opublikowała kolejny Global House Price Index – indeks śledzący zmiany cen nieruchomości mieszkaniowych w 56 krajach i regionach na świecie. Już po raz kolejny, biorąc pod uwagę rosnącą inflację, w indeksie uwzględniliśmy procentową zmianę cen nieruchomości w ujęciu nominalnym i realnym (skorygowaną o inflację). Indeks pokazuje procentową zmianę cen na koniec 2021 roku w stosunku do końca 2020 roku.

Najważniejsze wnioski:
– Turcja zanotowała najwyższy wzrost cen w ujęciu r/r na koniec 2021 roku. Ceny nieruchomości wzrosły średnio o 59,6% w ujęciu nominalnym, czyli po uwzględnieniu inflacji.
– Australia zanotowała najwyższy wzrost cen w ujęciu realnym, czyli pomniejszonym o inflację. Australijczycy na koniec 2021 roku musieli zapłacić realnie 17,5% więcej za nieruchomości.
– Ceny nieruchomości mieszkaniowych na świecie w ciągu roku wzrosły o 10,3%.
W grudniu 2021 w Stanach Zjednoczonych za nieruchomości mieszkaniowe trzeba było zapłacić średnio 64,500 USD więcej niż w grudniu 2020 roku.
– Spośród badanych krajów tylko 3 zanotowały spadek cen – Malezja (-0,7%),
Malta (-3,1%), Maroko (-6,3%).
– Polska uplasowała się na 31 miejscu zestawienia, z rocznym wzrostem cen na poziomie 8,9% w ujęciu nominalnym i 2,8% w ujęciu realnym.

Polski Ład a rynek nieruchomości

fot. 1 (1)
„Polski Ład” zmienia zasadniczo opodatkowanie najmu prywatnego. Do tej pory można było wybrać formę opodatkowania, a od 2023 roku podatnicy zostaną pozbawieni wyboru, ponieważ jedyną możliwością będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Czy i jaki wpływ będzie miało to na rynek najmu?

Spis treści:
Dobre czasy dla wynajmujących nieruchomości
Wynajem prywatny – jak liczony jest podatek obecnie?
Co zmienia „Polski Ład”?
Kto straci na tych zmianach?

Dobre czasy dla wynajmujących nieruchomości
Z danych jednego z największych serwisów rynku nieruchomości w Polsce tabelaofert.pl wynika, iż w ostatnich miesiącach można zauważyć tendencję wzrostową, jeśli chodzi o wynajem mieszkań w Polsce. Największym powodzeniem nadal cieszą się kawalerki i dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 38 mkw. W ich przypadku również stawki za najem najmocniej poszybowały w górę.

– Chwilowy spadek stawek za najem mieszkań można było zauważyć na początku drugiej fali pandemii, kiedy pojawiła się groźba lockdownu. Wiązało się to w dużej mierze z oferowaniem na rynku najmu długoterminowego mieszkań, które były wcześniej wynajmowane krótkoterminowo – ten rodzaj najmu w pandemii ucierpiał najbardziej. Dodatkowo dużo osób w związku z pracą zdalną wróciło w rodzinne strony i wypowiedziało umowy najmu. Teraz jednak zauważamy znaczny wzrost stawek, a wpływ na to mają studenci, którzy wrócili w październiku do nauki stacjonarnej oraz cudzoziemcy, w tym przyjeżdzający do pracy – najczęściej Ukraińcy – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl

Wynajem prywatny – jak liczony jest podatek obecnie?
Obecnie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej ma możliwość wyboru odprowadzania podatku od wynajmu swojej nieruchomości. Jedną z najczęściej wybieranych opcji jest opodatkowanie według skali podatkowej dochodu (17% lub 32%), czyli opodatkowanie przychodów pomniejszanych o koszty. Do kosztów można zaliczyć min. składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, remonty, naprawy, wyposażenie czy amortyzację. W momencie, kiedy inwestycje w nieruchomość przewyższą wpływy z czynszu, to podatku w ogóle nie płacimy, ponieważ ponosimy stratę. Alternatywą dla tej formy jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę obliczenia podatku stanowi przychód, w tym przypadku nie jest możliwe pomniejszanie jej o nakłady ponoszone na nieruchomość. Podatek trzeba zatem zapłacić nawet wtedy, kiedy ponosimy straty.

Co zmienia „Polski Ład”?
Od 1 stycznia 2023 roku w myśl zmian zaproponowanych w „Polskim Ładzie” nastąpi brak możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego (w 2022 roku będzie jeszcze możliwość, by niektórzy rozliczali się według skali podatkowej). Jedyną dostępną formą zostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczany na dotychczasowych zasadach – 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów. Dla osób, które teraz korzystają z tej formy nic się zmieni. Najmocniej zmiany odczują ci, którzy korzystali ze skali podatkowej i chcieli wysokie koszty inwestycyjne nieruchomości odliczyć od podatku. W myśl nowej ustawy już nie będzie to możliwe.

Kto straci na tych zmianach?
Dziś najem to bardzo popularny sposób inwestowania pieniędzy. Nie trudno się zorientować, że zmiana prawa okaże się dla wielu finansowo dotkliwa. Najbardziej stracą Ci, którzy kupowali mieszkania specjalnie pod wynajem lub remontowali stare, ponosząc bardzo duże koszty remontu, które mogli jednak odliczyć potem od podatku.
– Zaproponowane zmiany prawa, mogą spowodować jeszcze większy wzrost cen najmu niż do tej pory, a jak wiadomo, szczególnie w dużych miastach stawki poszybowały już bardzo wysoko w górę. Podatnicy będą w ten sposób szukać możliwości rekompensaty za zryczałtowany podatek. W związku z tym zmiany dotkną bezpośrednio również najemców – podkreśla Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl
Źródło: REDNET 24, tabelaofert.pl.

Lokale mieszkalne dostępne na rynku nieruchomości będą stale drożeć?

nowe miasto rozanka_Atal

Czy lokale mieszkalne dostępne na rynku nieruchomości będą stale drożeć? Co podbija ceny mieszkań? Czy będziemy obserwować ich dalsze podwyżki? W jakim tempie rosną koszty budowy? Czy ograniczenie zdolności nabywczej i dostępu do kredytów przełoży się na wyhamowanie popytu i wzrostu stawek rynkowych? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży w Develia S.A.
Niestety cały czas obserwujemy wzrost kosztów materiałów budowlanych i generalnego wykonawstwa. W niektórych lokalizacjach koszt realizacji 1 metra powierzchni użytkowej mieszkalnej w ciągu ostatnich 12 miesięcy wzrósł nawet o 1000 -1200 zł. Podobną sytuację obserwujemy na rynku gruntów pod nowe inwestycje. Trwające na nim od wielu lat wzrosty cen idą w parze z kurczącą się ofertą działek nadających się pod zabudowę mieszkaniową. Wszystko to w połączeniu z przedłużającymi się procedurami administracyjnymi na etapie przygotowania inwestycji sprawia, że deweloperzy mają problem z zaproponowaniem podaży odpowiadającej utrzymującemu się wysokiemu popytowi na mieszkania. W minionych czterech kwartałach na sześciu największych rynkach w Polsce wprowadzony zostało do sprzedaży 55,5 tys. mieszkań. Jest to wynik daleki, zarówno od rekordów z 2017 roku, kiedy było to blisko 70 tys. lokali, jak i poziomu z 2019 roku, kiedy do oferty deweloperów weszło prawie 64 tys. mieszkań. Jako że nożyce popyt-podaż rozwierają się coraz bardziej, trudno spodziewać się innego scenariusza niż dalsze wzrosty cen.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal
Wzrost cen materiałów ma oczywiście wpływ na branżę. Jako Grupa mamy jednak wdrożoną odpowiednią politykę zakupową, a także posiadamy długotrwałe relacje z dostawcami, co pozwala pozyskać materiały na konkurencyjnych warunkach. Wzrost kosztów zakupów jest szczególnie odczuwalny w uruchamianych projektach, gdzie również ma znaczenie koszt nabycia gruntu, co ma znaczny wpływ na ostateczną cenę sprzedaży. Obecnie sytuacja zmusza do jeszcze większej optymalizacji procesów, aby jakość dostarczanych mieszkań była niezmienna a cena nadal akceptowalna przez nabywców.

Bartosz Kuźniar, prezes zarządu Lokum Deweloper S.A.
W dalszym ciągu dynamicznie rosną stawki za surowce i energię, co przekłada się na wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dochodzą do tego duże podwyżki wynagrodzeń. Wkrótce zaczną obowiązywać nowe przepisy dodatkowo zwiększające koszty ponoszone przez deweloperów, m.in. składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, wyższe składki zdrowotne, czy większe dofinansowanie inwestycji gminnych związanych z budową osiedli, ze względu na dziury budżetowe gmin wywołane Polskim Ładem. Ponadto, bardzo wysokie ceny działek oraz kurczący się zasób gruntów pod budownictwo wielorodzinne, a także przedłużające się procedury administracyjne powodują problemy po stronie podażowej, a przy wyższych stopach procentowych także wyższy koszt wytworzenia mieszkań. Inwestycje mieszkaniowe nie będą uruchamiane, jeśli planowany przychód ze sprzedaży mieszkań nie będzie przynajmniej o kilkanaście procent wyższy niż koszty ich wytworzenia, nie tylko dlatego, że taka działalność nie miałaby sensu, ale też dlatego, że żaden bank nie udzieli finansowania dla takiej inwestycji. Dlatego spodziewam się dalszego wzrostu cen mieszkań. Albo rynek zaakceptuje wyższe ceny, albo inwestycje nie będę uruchamiane i oferta jeszcze bardziej się skurczy.
Wyższe stopy procentowe będą ograniczać dostępność kredytu hipotecznego u części klientów o najniższych dochodach, poszukujących najtańszych mieszkań, więc nie w naszej grupie docelowej. Ci klienci pewnie będą poszukiwać realizacji swoich potrzeb mieszkaniowych poprzez najem mieszkań kupionych przez osoby lepiej sytuowane. Popyt na mieszkania w dużych miastach jest silny i stabilny, bo wynikający z dużego ich niedoboru i stosunkowo niskich cen względem Europy i względem wynagrodzeń w dużych miastach. Dlatego spodziewam się dalszego wzrostu cen mieszkań o minimum kilka procent kwartalnie przy jednoczesnym ograniczeniu ich oferty.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.
Wzrost kosztów budowy jest nieuchronny z powodu galopującej inflacji i rosnących cen materiałów budowlanych, a w konsekwencji rosnących kosztów budowy. Wybrane materiały budowlane, według danych NBP zdrożały od września br. o około 27 proc. Żaden z deweloperów nie jest w stanie zrekompensować takiego wzrostu niższą marżą. Ponadto, na wzrost cen mieszkań wpływa wciąż wysoki popyt i niedostateczna podaż. Mieszkania są obecnie o około 10 proc. droższe niż przed rokiem. Takie tempo wzrostu może utrzymać się w nadchodzącym roku.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development
Koszty budowy niestety nadal rosną i jest to problem, z którym zmagają się wszyscy deweloperzy oraz osoby budujące domy czy będące na etapie wykańczania wnętrz. Na przestrzeni kilku ostatnich miesięcy niemal trzykrotnie wzrosły ceny profili stalowych do ruchomej zabudowy, cena drewna wzrosła o 200 proc., podobnie ceny miedzi. Zdrożały także usługi budowlane. Wszystko to ma oczywiście wpływ na ceny mieszkań, które nadal rosną. Najbliższe miesiące pokażą, czy wzrost stóp procentowych wpłynie na podaż i ceny mieszkań.

Cezary Grabowski, dyrektor sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska
Ceny mieszkań determinują przede wszystkim koszty ich budowy, a te nadal rosną. Wpływa na to wiele czynników: coraz wyższe ceny gruntów, skokowo rosnące ceny materiałów budowlanych, a także systematyczny wzrost wynagrodzeń. Wszystko to sprawia, że należy się spodziewać dalszego wzrostu cen mieszkań. Trudno jednak powiedzieć, na jakim poziomie. Wzrost cen jest bardzo prawdopodobny nawet przy mniejszej podaży, ponieważ obecnie nic nie wskazuje na to, by wspomniane trendy rynkowe miały osłabnąć. Tym bardziej, że czynniki makroekonomiczne obecnie nie zwiastują zmniejszenia popytu.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w Constructa Plus
Niestety koszty budowy rosną w dalszym ciągu. Chciałabym zwrócić tutaj szczególną uwagę na rosnące ceny paliw i energii. Nie jest to związane z bezpośrednio z budownictwem, ale znacząco wpływa na poziom cen wszystkich usług i towarów, które kupujemy, aby wytworzyć nasz produkt. Dziś można już mówić o prawdziwej spirali wzrostu cen, napędzanej przez wiele powiązanych ze sobą czynników. W oparciu o aktualną wiedzę, prognozujemy dwa możliwe scenariusze, które mogą, ale nie muszą realizować się jednocześnie. W pierwszym z nich inwestorzy, którzy nie są w tym momencie zdeterminowani lub zobligowani umowami lub rozpoczętymi działaniami, zwyczajnie będą czekać z przeprowadzeniem inwestycji. W drugim, podmioty, które nie muszą finansować inwestycji długiem, będą budować i sprzedawać już gotowe mieszkania, kalkulując ceny wg realnego kosztu, a nie prognoz, do jakich są zobligowani umową kredytową. Oba scenariusze niestety generują dalszy wzrost cen, ponieważ popyt na mieszkania się nie zmniejsza. W dalszym ciągu mamy do czynienia z deficytem mieszkaniowym. To znaczy, że każda podwyżka, która studzi popyt na zakup nieruchomości na własność jednocześnie zwiększa popyt na najem długoterminowy oraz wynikający z niego popyt ze strony inwestorów.

Marcin Michalec, CEO Okam
Z jednej strony aktualna sytuacja na świecie, jak również wzrost cen paliw, energii, czy surowców budowlanych przekłada się na wysokość cen materiałów budowlanych, a to z kolei ma bezpośrednie przełożenie na średni koszt budowy 1 mkw. Z drugiej strony rosnąca inflacja będzie miała z pewnością wpływ na sytuację nabywczą, ograniczając możliwości zakupowe części Polaków. Choć niektórzy eksperci prognozują dalszy wzrost cen produktów budowlanych w kolejnych miesiącach, ale już nie z takim natężeniem, jak przy okazji choćby najwyższej od dziesięciu lat podwyżki cen stali, możliwa jest także stopniowa stabilizacja lub powolny trend spadkowy w niektórych kategoriach produktowych.

Bartłomiej Mandryga, kierownik działu sprzedaży i marketingu PCG S.A.
Koszty materiałów budowalnych i pracownicze nadal rosną i trudno jest przewidzieć, kiedy ceny się ustabilizują. Rozgrzany rynek deweloperski cały czas ma duże zapotrzebowanie na materiały do budowy, a deficyty w niektórych sektorach windują ceny. Wpływ na nie ma także rosnąca inflacja. W związku z tym utrzymanie cen mieszkań na tym samym poziomie przez dłuższy czas jest niemożliwe i muszą one podlegać podwyżkom. W najbliższych miesiącach nie spodziewamy się obniżenia czy wyhamowania stawek za mkw., a obecne podwyżki stóp procentowych nie wpływają znacząco na dostępność kredytów czy siłę nabywczą Polaków, więc nie zmniejszą popytu.

Boaz Haim, prezes Ronson Development
Ceny gruntów rosną w sposób niekontrolowany i niewspółmierny z rosnącymi cenami mieszkań. Rosną także koszty budowy, z ekstremalnymi wzrostami cen stali oraz koszty pracy. Poza tym, rosną stopy procentowe, a prognozy rynkowe zapowiadają dalsze wzrosty. Jeśli dodamy do tego niedobór gruntów pod zabudowę i wydłużenie okresu uzyskiwania pozwolenia na budowę, to nie widzę możliwości obniżenia cen mieszkań. Spodziewam się wzrostu na poziomie 3-4 proc. rocznie.

Jarosław Kozak, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa
Pewnym jest, że koszty nie będą malały, co w konsekwencji nie doprowadzi do obniżenia cen mieszkań na rynku pierwotnym. Nie wiemy jeszcze na 100 proc., jak zachowa się rynek po wzroście stóp, a przede wszystkim po czwartej fali pandemii. Jakie środki podejmie rząd, czy działania doprowadzą do ograniczenia dostaw i produkcji środków, surowców, asfaltu, stali itp.
Zdecydowanie nie spodziewamy się powtórki z 2008 roku. Nie będzie już miała miejsca bańka, która doprowadzi do tak potężnego spadku cen na rynku nieruchomości, ale także i w innych sektorach. Sytuacja covidowa i jej długofalowe odziaływanie nie pozwoli na „wybuch” rynku i spadek cen. Gospodarka mieszkaniowa nie wyhamuje, będzie tylko zamrożona na jakiś czas przez ewentualne braki komponentów. A to niestety może opóźniać budowy. Wiele planowanych działań zależy od zamierzeń rządu, czy będą wprowadzane lockdowny, wzmożony strach gospodarczy, sianie paniki na rynku.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Przy tak znaczącej jak obecnie dysproporcji pomiędzy podażą a popytem, jedyną konsekwencją podniesienia stóp procentowych oraz zmian w sposobie wyliczania zdolność kredytowej jaką przewidujemy jest spowolnienie tempa wzrostu cen mieszkań. Koszty budowy nadal rosną, a wzmacnia to coraz większa inflacja.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home
Podwyżka stóp procentowych nie oznacza nagłego załamania zdolności kredytowej Polaków. Jeśli zaś chodzi o koszty budowy trzeba wspomnieć o kilku ważnych czynnikach. Ceny paliw są najwyższe od wielu lat a to wypływa na koszty transportu materiałów budowlanych, podobnie zresztą jak innych produktów, co przekłada się na wysoką inflację. Ceny stali i drewna rosną od wielu miesięcy. Jednak najbardziej szokujące jest to co stało się z nimi w ostatnim miesiącu. Dynamika wzrostu sięgnęła ponad 21 proc. rok do roku. Co go tak wywindowało? Oto kilka przykładów: płyty OSB podrożały w perspektywie roku o 124,7 proc., sucha zabudowa o ponad 60 proc., a izolacje termiczne o około 53 proc. Z drugiej strony, w trzecim kwartale br. nastąpił też wzrost wynagrodzeń Polaków o 9,4 proc. w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. Jeśli zarobki będą rosły szybciej niż inflacja wzrosty cen nie powinny nam mocno doskwierać.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest
Wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie ceny mieszkań nadal będę rosły. Natomiast tempo wzrostu może nie być aż tak szybkie, jak w ciągu ostatnich kilku miesięcy. Z kolei rosnące koszty budowy, ceny gruntów, a także przeciągające się decyzje administracyjne spowodują, że podaż mieszkań będzie ograniczona. Do tego dochodzą jeszcze zakupy całych budynków przez zagraniczne fundusze. W związku z tym, dalszy wzrost cen mieszkań wydaje się być nieunikniony.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development
Wzrost cen materiałów jest znaczący, co jest pochodną tego, co dzieje się na rynkach surowców. Zbyt duża dynamika wzrostu cen oznacza niepewność w planowaniu nowych inwestycji. Realizacja osiedla trwa około dwóch lat i taki jest też czas ekspozycji na ryzyko zmian kosztów. Wydaje się, że ich obecny wzrost przyczyni się do zwyżek cen mieszkań, szczególnie w rozpoczynanych projektach. W związku z ostatnią podwyżką stóp procentowych zdolność nabywcza osób starających się o kredyt spadnie o kilkanaście procent, ale trudno jest prognozować dalszy rozwój sytuacji, gdyż polskie władze monetarne nie prowadzą przejrzystej polityki informacyjnej dotyczącej projekcji poziomu stóp procentowych.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg S.A.
Dynamicznie rosnące koszty materiałów budowlanych mają wpływ na cały rynek nieruchomości mieszkaniowych, a przede wszystkim na ceny mieszkań. Skala wzrostów kosztów jest podobna w całej Polsce i trudno ją różnicować na poszczególne miasta. Wszystkie nasze inwestycje są realizowane zgodnie z harmonogramami, jednak na całym rynku widać wyraźnie mniejszą podaż.
Analizy rynku mieszkaniowego pokazują, że podaż nie nadąża za popytem, co jest wynikiem dużego zainteresowania zakupem mieszkań w połączeniu z wolniejszym ich wprowadzeniem z powodu wydłużonych procedur administracyjnych. Przykładowo, w Warszawie zwykle oferta deweloperów wystarczała na trzy kwartały sprzedaży, a obecnie skurczyła się i pozwala zaspokoić popyt na około trzy miesiące. To jest bezpośrednia przyczyna podwyżek cen, obok drożejących gruntów i materiałów budowlanych. Bardzo ważne jest zatem, aby samorządy maksymalnie przyspieszyły procedury administracyjne w tym zakresie.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper
Koszty materiałów i usług budowlanych wciąż rosną, co może przekładać się na dalszy wzrost cen mieszkań. Silną presję na dalsze podwyżki ma również malejąca podaż gruntów pod inwestycje. W efekcie zakup gruntu pod budowę jest coraz droższy. Ostatnie zmiany spowodowane podwyżką stóp procentowych w naszej ocenie będą miały marginalny wpływ na rynek i nie przewidujemy znacznego pogorszenia zdolności kredytowej nabywców w najbliższym czasie.

Źródło: dompress.pl

Ustawa deweloperska wpłynie na wzrost cen mieszkań

8c645cc695e435d8039a61258c57570e
Ceny mieszkań w Polsce rosną w tempie dwucyfrowym. Mimo spodziewanego schłodzenia rynku, w 2022 r. może być podobnie, choćby za sprawą tzw. ustawy deweloperskiej, czyli o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, jak brzmi pełna nazwa tego aktu prawnego, który wchodzi w życie 1 lipca br.

Spis treści:
Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce
Lokale mieszkalne będą droższe

„Na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który powstanie w wyniku uchwalonej w maju ubiegłego roku ustawy deweloperzy będą odprowadzali składki od każdej wpłaty dokonanej na mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadku rachunku zamkniętego będzie to 0,1 proc., zaś w przypadku otwartego 1 proc. Kluczowa jest tu oczywiście ta druga kwota, gdyż popularność zamkniętych rachunków powierniczych jest zdecydowanie mniejsza wśród deweloperów niż otwartych. Choć ostateczna stawka składki zostanie uchwalona w rozporządzeniu, to należy się spodziewać jej maksymalnego poziomu – co sugerowałoby stanowisko rządowe prezentowane podczas prac nad ustawą” – mówi Anna Herbetko, associate w zespole nieruchomości warszawskiego biura kancelarii Wolf Theiss.

Sytuacja na rynku nieruchomości w Polsce

Jak wynika z raportu Expandera za IV kwartał 2021 r., przeciętnie mieszkania w polskich miastach drożały aż o 16% w skali roku. Najmniejsze metraże podrożały w Warszawie o 13 proc., we Wrocławiu o 17 proc., a w Białymstoku aż o 23 proc. Jak deklarował Tomasz Chróstny Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK), w wypowiedziach medialnych, nie spodziewa się on, by składka na DFG wpłynęła na ceny mieszkań. Szacuje się, że rocznie z tytułu składki będzie wpływać do funduszu ok. 600 mln zł rocznie.

„Trzeba uczciwie sobie powiedzieć, że składka na DFG wpłynie na ceny mieszkań. Zaklinanie rzeczywistości, że stanie się inaczej jest naiwnością ze strony części analityków i stanowiska prezentowanego przez UOKiK. Przypomnijmy, że pierwotnie maksymalna wysokość składki miała wynieść nawet 5 proc. Później w wyniku prac legislacyjnych została ona zmniejszona do 1 proc., głównie za sprawą głosów branży deweloperskiej, które jasno mówiły że przyjęcie przepisów w pierwotnym brzmieniu, forsowanych przez UOKiK, będzie oznaczało średni wzrost ceny mieszkania nawet o 10 tys. zł” – dodaje Anna Herbetko.

Lokale mieszkalne będą droższe

Jak prognozuje Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w całym 2022 r. mieszkania zdrożeją o 7-10 proc., przy czym wzrost ich cen będzie się utrzymywał powyżej inflacji. Szacunki zakładają, że nastąpi dalszy wzrost inflacji i stóp procentowych, nawet do poziomu 4 proc. w przypadku stopy bazowej. Analiza nie uwzględnia jednak czynnika związanego z sytuacją na Ukrainie. Eksperci przewidują, że w przypadku eskalacji napięcia lub konfliktu zbrojnego, możemy mieć do czynienia z masową migracją tamtejszej ludności i co za tym idzie, skokowym wzrostem cen nieruchomości w Polsce.

„Deweloperzy zmagają się obecnie z coraz trudniejszym rynkiem. Pomimo sygnałów dotyczących spowolnienia popytu na rynku mieszkaniowym, ceny działek utrzymują się na wysokim poziomie a podaż gruntów w wyniku barier prawnych nadal pozostaje dość ograniczona. Ustawa deweloperska i stworzenie DFG, może mieć też taki wpływ na rynek, że zarówno nabywcy jak i deweloperzy będą mieli większą skłonność do ryzyka. Trudno w tym momencie oszacować, wpływ tego czynnika na rynek, jednak proszę zwrócić uwagę, że choć w samej ustawie ustalono górną granicę opłaty przy zawarciu umowy rezerwacyjnej na 2 proc. to nie ma tam przepisów, które by uniemożliwiały podnoszenie czy waloryzację ceny mieszkania czy domu” – mówi ten sam ekspert z Wolf Theiss.

Kwestia waloryzacji ceny mieszkania czy domu w nowej ustawie, jest uregulowana tylko na etapie prospektu informacyjnego. Powinien on zawierać rubrykę pt. „Dopuszczenie waloryzacji ceny oraz określenie zasad waloryzacji”.

„To bardzo skomplikowana kwestia. Zarówno UOKiK, jak i Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów był przeciwny stasowaniu przez deweloperów klauzul waloryzacyjnych. W orzecznictwie krajowym mamy również przykłady wyroków, gdzie zakwestionowano takie klauzule. Obecnie jednak, przy inflacji wynoszącej już 6 proc. i stałym wzroście cen materiałów budowlanych możemy się spodziewać, że deweloperzy będą starali się stosować rozwiązania prawne, by nie wpaść pod próg rentowności. Efektem będzie dalszy wzrost cen mieszkań albo wypracowanie narzędzi, które pozwolą na waloryzację cen w oparciu o wskaźniki rynkowe” – podsumowuje Anna Herbetko, z kancelarii Wolf Theiss.

Rada Polityki Pieniężnej na lutowym posiedzeniu zdecydowała o podniesieniu stopy referencyjnej o 50 punktów bazowych do 2,75 proc. To już piąta z rzędu podwyżka stóp procentowych w Polsce. Jak wynika z najnowszej prognozy Komisji Europejskiej, PKB w Polsce w 2022 r. ma wynieść 5,5 proc., a inflacja – 6,8 proc.

Źródło: Wolf Theiss.

Jak deweloper biurowy może budować z korzyścią dla lokalnych społeczności?

Adam Targowski_Skanska

Ciekawe zagospodarowanie terenu, nawiązanie do okolicy i… głazy sprzed miliarda lat. Jak deweloper biurowy może budować z korzyścią dla lokalnych społeczności?

Spis treści:
Głos mieszkańców ma znaczenie
Biurowce wpisujące się w miasto i jego rozwój
Unikalna wartość otoczenia

Od dzisiejszych inwestycji biurowych oczekuje się dużo więcej, niż tylko odpowiednich materiałów, wysokiej jakości wnętrz i udogodnień dla najemców. Swoje potrzeby mają również włodarze i mieszkańcy miast, w których powstają biurowce. Deweloper powinien realizować je z myślą o najbliższej okolicy i wpisywać w lokalny kontekst.

Holistyczne podejście do projektowania, umiejętność prowadzenia dialogu z mieszkańcami, świadome, odpowiedzialne wykorzystanie otoczenia, a także uwzględnienie unikalnych właściwości danej lokalizacji – to między innymi cechy, którymi powinny charakteryzować się realizowane dziś projekty biurowe. Już na etapie planowania trzeba zadbać o rozwiązania, które posłużą nie tylko pracownikom, ale również mieszkańcom. Inwestorzy powinni wziąć również pod uwagę rozwiązania zmniejszające wpływ inwestycji na środowisko naturalne.

Podstawą naszej działalności jest budowanie z myślą o współtworzeniu zrównoważonych miast i społeczności. Podejście Skanska zakłada z jednej strony wdrażanie zielonych i energooszczędnych rozwiązań w ramach naszych projektów, takich jak np. niskoemisyjny beton czy antysmogowe chodniki, a z drugiej strony – kreowanie miejsc i udogodnień koncentrujących się na ludziach, ich zdrowiu i potrzebach. Nasze inwestycje i teren wokół nich projektujemy w ujęciu perspektywy długofalowej, tak aby te miejsca żyły, wpisywały się w tkankę miejską i służyły lokalnej społeczności przez lata. Dlatego tak ważna jest dla nas współpraca z miastem i mieszkańcami, ponieważ dzięki zaangażowaniu wszystkich stron powstają projekty, które mogą realnie i pozytywnie wpłynąć na okolicę i naszych sąsiadów – mówi Adam Targowski, dyrektor ds. zrównoważonego rozwoju w spółce biurowej Skanska w regionie CEE.

Głos mieszkańców ma znaczenie

Jednym z przykładów współpracy, w którą zaangażowali się mieszkańcy, władze miasta, organizacje pozarządowe, architekci i deweloperzy, jest krakowska „Superścieżka” zrealizowana m.in. przez Skanska. Na zrewitalizowanym fragmencie przestrzeni wokół biurowca Axis oraz Skweru Mariana Eilego stanęła rzeźba „Wierszownik” zaprojektowana przez Szymona Ruszczewskiego i Aleksandra Rokosza. Powstał tu nowy plac zabaw dla dzieci wykonany z ekologicznych materiałów, fontanna oraz przyjazna mała architektura. Nie zabrakło też zieleni w postaci drzew, krzewów i traw ozdobnych. W ramach inicjatywy odbyły się również warsztaty koordynowane przez Fundację Aktywnych Obywateli im. Józefa Dietla, dzięki którym mieszkańcy wzięli udział w projektowaniu terenu pomiędzy Rondem Mogilskim i Grzegórzeckim.

Inną realizacją, która przeobraziła najbliższą okolicę wokół inwestycji Skanska, był projekt o nazwie „Odnowa”. Ten cykl działań stworzył przestrzenie wspólne w okolicy tzw. “Serka Wolskiego”, terenu położonego pomiędzy ulicami Wolską, Okopową i Al. Solidarności w Warszawie, niedaleko kompleksu biurowego Spark. Skanska wraz z Fundacją na Miejscu przeprowadziła konsultacje społeczne, w których wzięło udział blisko 500 mieszkańców. Dzięki nim udało się poznać najważniejsze potrzeby lokalnej społeczności. W ramach działań zrealizowano zajęcia poświęcone aranżacji skweru Gwary Warszawskiej oraz warsztaty dotyczące odnowienia podwórek na Kolonii Wawelberga i przy Domu Sąsiedzkim przy ul. Młynarskiej – filii Wolskiego Centrum Kultury. Przeprowadzono także audyt dostępności ul. Wolskiej dla osób starszych i rodziców z dziećmi.

Biurowce wpisujące się w miasto i jego rozwój

Odpowiedzialny deweloper powinien dostarczać taką architekturę, która odzwierciedla charakter miasta, idealnie współgra z okoliczną infrastrukturą i tym samym wzbogaca okolicę. Taki jest poznański Nowy Rynek, realizowany na skrzyżowaniu najważniejszych linii komunikacyjnych, w samym sercu dynamicznie rozwijającej się części miasta, w otoczeniu parków i historycznej zabudowy Wildy. Wraz z oddaniem budynku Nowy Rynek E i ogólnodostępnego placu w środku kompleksu, mieszkańcy zyskają nowe miejsce do spotkań i relaksu. Już teraz znajdują się tam zielone wyspy i tereny rekreacyjne.

Kolejnym przykładem inwestycji, która wpisuje się w dynamiczny rozwój najbliższej okolicy, jest kompleks Generation Park. Warszawska Wola w ostatnich latach diametralnie zmieniła swoje oblicze i znacznie rozszerzyła swoją ofertę biurową. W 2021 roku dołączyła do tych zasobów 140-metrowa wieża Generation Park Y. Jej architektura komponuje się z nowoczesnym otoczeniem tej części Woli, zachowując jednocześnie własny, niepowtarzalny charakter. Zadbano tu także o dostęp do części rekreacyjnych i gastronomii, a wokół budynków kompleksu położony został chodnik z tzw. zielonego betonu, który dzięki swoim właściwościom katalitycznym redukuje poziom smogu.

Unikalna wartość otoczenia

Zarówno na etapie projektowania, jak i później, w trakcie realizacji inwestycji, Skanska poświęca wiele uwagi pielęgnowaniu historii i specyfice regionu. Wykorzystuje również unikalne znaleziska na placach budowy. Przykładem mogą być wydobyte na terenie poznańskiego Nowego Rynku głazy narzutowe (eratyki) pochodzenia skandynawskiego. To fragmenty skał, które zostały przeniesione przez lodowce lub lądolody i pozostawione daleko od swoich pierwotnych miejsc występowania. Obszar dzisiejszych Mazur i Podlasia, m.in. razem ze Skandynawią, stanowił część prastarego dużego bloku kontynentalnego – Baltiki. W tym czasie znajdowała ona się w pobliżu bieguna południowego. To właśnie tam, na głębokości od kilku do kilkunastu kilometrów pod powierzchnią, tworzyły się opisywane głazy. Następnie, wraz z całą Baltiką, przemieszczały się stopniowo na północ, by w końcu zająć swoje obecne miejsce. Wśród znalezionych głazów są takie, które mają ponad miliard lat.

We Wrocławiu, w ramach kompleksu biurowego Centrum Południe, deweloper nawiązał do dawnej ulicy Lwowskiej, zniszczonej podczas II wojny światowej w trakcie oblężenia Wrocławia. W posadzkę wmurowane zostały tory tramwajowe, których bieg odpowiada lokalizacji ulicy. Jej najstarsza część została zaprojektowana w latach 70. XIX wieku. Był to odcinek między ulicami Powstańców Śląskich i Zielińskiego. Z kolei w Gdańsku, obok biurowca Wave, powstał kreatywny płot z elementami edukacyjnymi nawiązującymi do najbliższego otoczenia inwestycji, czyli Bałtyku oraz jego mieszkańców. Prezentowane tablice przedstawiają gatunki chronione i zagrożone, w tym ptaki i ssaki morskie, które należą do zwierząt szczególnie wrażliwych na niepokojenie przez ludzi.
Źródło: Spółka biurowa Skanska w Polsce.

Segment mieszkaniowy wodą na młyn dla rynku nieruchomości

s-640-xRynek mieszkaniowy przeżywa boom, podaż nie nadąża za popytem. W ciągu trzech kwartałów 2021 r. w Polsce wydano 157 tys. pozwoleń na budowę,  to jest o 37% więcej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego, rozpoczęto budowę 128 tys. mieszkań t.j 36% więcej niż w okresie analogicznym 2020 i najwięcej na przestrzeni ostatnich 15 lat,  a także ukończono budowę 97 tys. mieszkań co jest o 4% mniej niż w ciągu 3ch kwartałów 2020.

W sześciu największych miastach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź)  budowanych jest ponad  40% ogółu mieszkań, czyli ok. 90 tys mieszkań  rocznie biorąc pod uwagę statystyki z 2020 roku gdzie oddano do użytkowania łącznie nieco ponad 220 tys mieszkań.

 

Na koniec września 2021 inwestorzy instytucjonalni posiadali ok. 6,5 tys. mieszkań na wynajem zlokalizowanych w Warszawie i głównych miastach regionalnych, przy czym właścicielem 1/3 puli tych mieszkań jest Fundusz Mieszkań na Wynajem. Dodatkowo inwestorzy instytucjonalni zabezpieczyli u deweloperów dostarczenie ok. 24 tys mieszkań, z których większość jest w budowie lub w procesie uzyskiwania pozwolenia na budowę, zatem wejdą na rynek w okresie najbliższych 2-3ch lat, co przekłada się na ok. 8 tys. mieszkań rocznie.  Porównując roczną podaż mieszkań w największych 6 miastach Polski aktualny udział inwestorów instytucjonalnych w rocznej podaży wynosi ok. 9%. – mówi Mira Kantor-Pikus, Partner, Equity Debt & Alternative Investments, Capital Markets w Cushman & Wakefield.

Podaż nie nadąża za popytem

W największych miastach dużą grupę nabywców stanowią inwestorzy indywidualni szukający albo mieszkań z przeznaczeniem na wynajem, czyli bezpiecznych produktów dochodowych, albo mieszkań zabezpieczających gotówkę przed inflacją lub też dających możliwość zabezpieczenia emerytalnego w przyszłości. W 2020 roku ponad  40% wszystkich mieszkań było kupowanych w celach inwestycyjnych tak jako lokata kapitału jak i w celach wynajmu lub odsprzedaży, i zdecydowana większość z nich za gotówkę.  Biorąc pod uwagę widoczne zwiększenie popytu na mieszkania inwestycyjne w 2021 roku udział tej grupy mieszkań mógł osiągnąć w ubiegłym roku ponad 45%.

Z kolei nabywanie mieszkań na własne potrzeby przeważnie jest z wykorzystaniem kredytu bankowego, udzielanego najczęściej w wysokości ok. 80% kosztów. Udział własny wymagany przez banki jest dla części potencjalnych kupujących dużą barierą, gdyż przy cenie mieszkania wynoszącej 500 tys. zł należy mieć wkład własny w wysokości 100 tys. zł.

Aktualnie Rząd wprowadza rozwiązanie w ramach Polskiego Ładu, które poprzez oferowaną gwarancję do kwoty 100 tys. zł oraz max. 20% kosztów, umożliwia nabycie swojego pierwszego mieszkania przez osoby posiadające odpowiednią zdolność kredytową, ale jednocześnie nieposiadające środków na wymagany wkład własny. W ten sposób likwidowana jest bariera braku środków na wkład własny wymagany dla uzyskania kredytu hipotecznego na zakup lub budowę mieszkania zaspokajającego potrzebę mieszkaniową. Gwarantowany kredyt mieszkaniowy nie jest instrumentem kierowanym do gospodarstw domowych o niskich dochodach.  Praktycznie rozwiązanie to polegać będzie na uzyskaniu kredytu do 100% wartości mieszkania przez osoby mające zdolność do obsługi tego zobowiązania.  Program ten ma charakter społeczny i jest przygotowany głównie z myślą o rodzinach, gdyż istnieje możliwość umorzenia 20% gwarantowanej kwoty w przypadku urodzenia 2-go dziecka oraz 60% kwoty, w przypadku urodzenia trzeciego dziecka.

Źródło: Cushman & Wakefield.

Rynek nieruchomości komercyjnych: aż 81 proc. firm budowlanych zainwestuje w robotykę w ciągu najbliższej dekady

PlanRadar_aplikacja_foto 1

Roboty, drukarki 3D, autonomiczne pojazdy załadunkowe i drony na placach budowy – to nie scenariusz filmu science-fiction, ale rzeczywistość, która w niedługim czasie może stać się w branży budowlanej codziennością. Widoczny w tym sektorze gospodarki trend związany z wykorzystaniem nowoczesnych technologii ma swoje odzwierciedlenie w liczbach – 81 proc. przedsiębiorstw budowlanych twierdzi, że w ciągu najbliższej dekady wprowadzi lub zwiększy zastosowanie robotyki i automatyki w codziennej pracy.

Spis treści:
Robotyzacja oznacza mniej wypadków w pracy
Jedno urządzenie, wiele możliwości

Proces robotyzacji i automatyzacji budownictwa nabiera tempa. Dzieje się tak nie bez przyczyny. Inteligentne maszyny są w stanie wykonać większość zadań, będących dotychczas jedynie domeną człowieka, a dodatkowo znacznie poprawiają produktywność, wydajność oraz elastyczność prac na budowie. Niesie to ze sobą wiele wymiernych korzyści. Wykorzystanie nowoczesnych technologii pozwoli firmom m.in. rozwiązać palący problem niedoboru pracowników, zwiększyć tempo oraz poziom bezpieczeństwa robót, a także zredukować produkcję odpadów i ograniczyć koszty.
Robotyzacja oznacza mniej wypadków w pracy
Z danych GUS wynika, że tylko w 2020 roku na placach budowy zarejestrowanych zostało 3872 wypadków, w tym 39 śmiertelnych. Zaawansowana robotyzacja jest w stanie ograniczyć, a z czasem być może nawet całkowicie wyeliminować sytuacje, w których narażone jest ludzkie zdrowie i życie. – Wdrożenie nowoczesnych technologii umożliwi znaczne zwiększenie poziomu bezpieczeństwa, który w przypadku pracowników budowlanych ciągle jest zbyt niski – mówi Bartek Pietruszewski, Country Manager PlanRadar w Polsce. – Wykorzystanie maszyn opartych na sztucznej inteligencji jest pożądane zwłaszcza przy powtarzalnych, ryzykownych i wymagających ponadprzeciętnej siły fizycznej zadaniach, których ludzie coraz częściej nie chcą wykonywać. Robotyzacja sektora budowlanego stanowi więc realną szansę na poprawę warunków BHP, a także rozwiązanie problemu niedoboru siły roboczej, z którym branża zmaga się od wielu lat – dodaje.
Deficyt rąk do pracy sprawia, że rezultaty zastosowania robotyki wydają się być jeszcze bardziej imponujące. Inteligentne maszyny potrafią wykonywać powierzone im zadania kilkukrotnie szybciej niż ludzie, a do tego mogą pracować bez przerwy, o dowolnej porze i ze stałą wydajnością. Świetnym przykładem jest rozwiązanie zaprojektowane przez Construction Robotics – robot SAM (Semi Automated Mason), który w ciągu jednego dnia może ułożyć nawet do 3000 cegieł. Oprócz wsparcia na placu budowy urządzenie zbiera dane konstrukcyjne, co pozwala wykonawcy na obniżenie kosztów operacyjnych oraz ograniczenie produkcji odpadów. Oznacza to, że nowe technologie zapewniają nie tylko wyższą wydajność, ale także minimalizują szkodliwość dla środowiska.
Jedno urządzenie, wiele możliwości
Chociaż trend związany z robotyzacją i automatyzacją branży budowlanej dopiero się rozwija, pierwsze projekty i wdrożenia w tym zakresie stanowią zapowiedź prawdziwej technologicznej rewolucji. Obecnie na rynku powstaje wiele nowatorskich rozwiązań, które przynoszą obiecujące rezultaty. Jednym z nich jest mobilny robot nanoszący na podłoże plan rozmieszczenia elementów konstrukcji. Na jego podstawie budowlańcy są w stanie przystąpić do natychmiastowej budowy obiektu. Rozrysowana przez łazik siatka zawiera znacznie więcej informacji niż tradycyjny układ ręczny wykonany przez człowieka, a to pozwala skrócić czas poświęcony na przeglądanie planów.
Innym ciekawym rozwiązaniem są drukarki 3D, z których można drukować pełnoformatowe budynki o różnorodnym metrażu. Urządzenia są w stanie wyprodukować cały dom w kilkanaście, a nawet kilka godzin. Ich niepodważalną zaletą jest szybkość pracy, a także niskie koszty produkcji – szacuje się, że wydatki w przypadku druku 3D mogą być kilkukrotnie niższe niż te, których wymaga tradycyjne budownictwo. Obecnie na świecie istnieje już szereg obiektów powstałych przy użyciu tej technologii. Największy z nich, dwupiętrowy biurowiec o wysokości 9,5 m. i powierzchni 640 m.kw. znajduje się w miejscowości Al Warsan, w okolicach Dubaju.
Na placach budowy swoje zastosowanie znalazły także popularne w ostatnim czasie drony. Mogą one nie tylko sporządzać dokumentację fotograficzną, ale także sprawować kontrolę nad bezpieczeństwem podczas pracy w czasie rzeczywistym. Dzięki kamerom nagrywającym obraz w wysokiej rozdzielczości inspektorzy nadzoru BHP mogą śledzić sytuację na bieżąco, a także zajrzeć w miejsca trudnodostępne, co stanowi zdecydowanie dokładniejszy sposób kontroli w porównaniu z dotychczasowymi metodami.
Wielość możliwości, jakie dają nam innowacje, wydaje się nieograniczona. I chociaż przytoczone przykłady zastosowania robotów oraz sztucznej inteligencji w branży budowlanej są na razie na etapie projektowo-wdrożeniowym i jeszcze nie weszły do naszej codzienności na dobre, już teraz możemy skorzystać z tego, co mają nam do zaoferowania nowe technologie. – Obecnie na rynku istnieje wiele nowatorskich rozwiązań, które są na wyciągnięcie ręki. Jednym z nich jest platforma PlanRadar, która umożliwia wykonawcom i ich zespołom łatwe prowadzenie projektów i sprawną komunikację. To proste w obsłudze i łatwo dostępne narzędzie jest w stanie znacząco podnieść jakość oraz efektywność budowy – mówi Bartek Pietruszewski i dodaje, że oprogramowanie obejmuje wiele funkcji, dzięki którym rejestrowanie postępów prac oraz usterek jest możliwe w każdym miejscu i o każdym czasie, także w trybie offline.

– Bieżący przepływ informacji oraz zdalna komunikacja pozwalają na właściwe rozdzielenie zadań między pracowników, co owocuje wzrostem wydajności zespołu i poprawą komunikacji między nimi. Platforma umożliwia także systematyczne prowadzenie dokumentacji, dzięki czemu wszystkie niezbędne dane są przechowywane w jednym miejscu, a wgląd do nich może mieć każdy uprawniony użytkownik. Z punktu widzenia firm, które myślą o automatyzacji to niezwykle istotny element. Pamiętajmy także przy tym, że robotyzacja to bardzo kosztowny i czasochłonny proces. Pewne działania mogą jednak zostać podjęte już dziś, bez gigantycznych nakładów finansowych – podkreśla Pietruszewski.
Źródło: PlanRadar.

Najem nieruchomości droższy niż przed pandemią: czy czekają nas kolejne podwyżki?

chuttersnap-597667-unsplash
Jak pokazują dane Expandera i Rentier.io, ubiegły rok przyniósł wzrosty cen najmu mieszkań aż w 13 największych miastach. Spadki natomiast można było zauważyć tylko w dwóch analizowanych lokalizacjach. Oznacza to, że osoby chcące wynająć mieszkanie już pod koniec 2021 r., musiały zapłacić tyle co przed pandemią, a w niektórych przypadkach nawet o ok. 10% więcej w porównaniu z lutym 2020 r[1].

Spis treści:
Rata kredytu czy najem – co jest tańsze?
Mieszkania na wynajem jeszcze droższe?
Namieszać może również Polski Ład…
Zakup mieszkania na wynajem to wciąż najlepsza inwestycja

Jednak na tym najprawdopodobniej nie koniec… bardzo możliwe, że przyszłych najemców czekają kolejne podwyżki, spowodowane m.in. stopniowym wyhamowaniem rozprzestrzeniania się pandemii („wyleczeniem się” rodzimej gospodarki) czy Polskim Ładem zmieniającym model opodatkowania najmu prywatnego. I gdy wynajmujący oczekują zysku, osoby najmujące lokale coraz częściej zastanawiają się, czy kupno mieszkania w dłuższej perspektywie czasu nie byłoby korzystniejszą opcją. Z drugiej strony, kolejne podwyżki stóp procentowych mogą odwodzić od decyzji dotyczącej zaciągnięcia kredytu mieszkaniowego (w tym osoby kupujące nieruchomości w celach inwestycyjnych i finansujące je z pomocą banku). Więcej o sytuacji na rynku najmu mieszkań w pierwszych tygodniach 2022 r., mówią eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

W pierwszych tygodniach po wybuchu pandemii osoby zainteresowane najmem mieszkania znajdowały się w bardzo komfortowej sytuacji: nie tylko ze względu na większy wybór lokali, ale również na ich cenę. W podsumowaniu Expandera i Rentier.io za 2020 r. można przeczytać, że średnio w 15 badanych miastach, koszty najmu spadły o 3% r/r., ale były też miejsca, gdzie obniżka wynosiła aż 10% (m.in. była to Warszawa)[2]. Było to spowodowane np. powrotem studentów do rodzinnych miejscowości, a także przejściem na zdalny tryb pracy w wielu firmach. Jednak wraz z coraz to większą liczbą zaszczepionych osób, w konsekwencji stopniowym powrotem do „normalności”, stawki wynajmu lokali zaczęły wracać do tych sprzed pandemii. W 2021 r. wzrosły one średnio o ok. 5%, czyli obecnie są na podobnym poziomie, co w lutym 2020 r[3]. – Wyjątkiem jest Warszawa i Kraków, tam wciąż za wynajem mieszkania zapłacimy mniej niż przed pandemią. Rynek najmu w tych ośrodkach został najbardziej dotknęły negatywnymi skutki koronawirusa, dlatego powrót do normalnego stanu potrwa dłużej niż w innych miejscachOdwrotną sytuację możemy natomiast zauważyć w przypadku Gdyni, Łodzi i Szczecina, gdzie za wynajem mieszkania trzeba zapłacić nawet 10% więcej niż przed wybuchem pandemii – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

W obliczu takiej sytuacji część z nas może zastanawiać się, czy lepszą opcją nie byłoby kupno mieszkania, nawet, gdybyśmy musieli je finansować z pomocą kredytu hipotecznego.

 

Rata kredytu czy najem – co jest tańsze?

Jeszcze niecały rok temu zaciągnięcie kredytu hipotecznego było niezwykle korzystne. Po kilkukrotnych obniżkach stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej raty kredytów znacznie zmalały, zachęcając tym samym kolejne osoby do sięgania po to finansowanie. Jednak RPP od października 2021 r. systematycznie podnosi stopy procentowe. Obecnie stopa referencyjna, czyli ta mająca największy wpływ na wysokość raty kredytu mieszkaniowego, wynosi 2,25%, czyli najwięcej od 2014 r. Oznacza to, że przeciętny posiadacz kredytu mieszkaniowego w złotówkach, może mieć już ratę o 1/3 wyższą niż we wrześniu ubiegłego roku[4].

 Rata kredytu hipotecznego w 14 na 16 analizowanych miast przez Expandera i Rentier.io jest wyższa niż stawki najmu. Dla przykładu, chcąc wynająć mieszkanie o pow. 40 m2 w Krakowie, zapłacimy średnio 1714 zł (bez opłat administracyjnych i licznikowych), natomiast rata kredytu na zakup takiego mieszkania, przy założeniu 10% wkładu własnego, wyniesie nas 2 327 zł, czyli ponad 600 zł więcej. Z drugiej strony, w 5 z tych miast różnice nie są aż tak duże i wynoszą nie więcej niż 150 zł, a dodatkowo w Łodzi i Częstochowie najem jest droższy od miesięcznej raty zobowiązania wobec banku[5]. To właśnie w tych dwóch miastach najbardziej skorzystamy na kupnie własnego „M” – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Wynajęcie mieszkania to często jedyna opcja m.in. dla młodych osób, które chcą zamieszkać „na własnym”, a przez krótką obecność na rynku pracy nie zdążyły odłożyć wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej wkład własny lub w ogóle jeszcze nie prezentują odpowiedniej zdolności czy historii kredytowej. Jeśli jednak osoba w wieku 20+ posiada wystarczającą ilość pieniędzy, dobrze byłoby, aby już teraz pomyślała o kupnie własnego mieszkania: – Posiadanie własnego mieszkania daje poczucie stabilizacji i bezpieczeństwa. Nawet jeśli finansujemy je z pomocą banku, to wiemy, że po 20/30 latach nieruchomość będzie w pełni nasza, bo każda zapłacona rata przybliża kredytobiorcę do realizacji celu. Jeśli natomiast zdecydujemy się pozostać przy wynajmowaniu mieszkania, musimy mieć świadomość, że spłacamy czyiś kredyt zamiast swojego, czyli poniekąd „stoimy w miejscu” – mówi Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Eksperci ZFPF szacują, że w kolejnych miesiącach stopy procentowe będą stopniowo rosnąć do pewnego momentu, jednak nie powinno być już gwałtownych podwyżek. Oprócz idących w górę rat kredytów hipotecznych, najprawdopodobniej wzrosną też ceny najmu mieszkań.

 

Mieszkania na wynajem jeszcze droższe?

Pandemia wciąż odgrywa znaczącą rolę w kształtowaniu się popytu dotyczącego mieszkań na wynajem, a to właśnie od liczby chętnych na takie lokale w dużej mierze zależą ceny. Obostrzenia wprowadzone w pierwszym roku trwania pandemii sprawiły, że z rynku odeszła jedna z ważniejszych grup „klientów” zainteresowanych takimi nieruchomościami. Mowa oczywiście o studentach. To spowodowało, że wynajmujący decydowali się na duże obniżki cen, bo „lepiej nie zarobić nic, niż dopłacić do interesu”. W obecnym roku akademickim na wielu uczelniach początkowo obecny był stacjonarny tryb nauki, co spowodowało powrót żaków do ośrodków akademickich. Aktualnie sytuacja wygląda różnie – wiele uczelni na koniec ubiegłego roku ponownie przeszła na tryb nauki zdalnej, jednak cześć z nich z początkiem 2022 r. już powróciła do zajęć stacjonarnych, choć w niektórych placówkach nadal czeka się z podjęciem decyzji. Jak mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors, dalsze, ewentualne wzrosty będą uzależnione od tego jak szybko poradzimy sobie z wciąż trwającą pandemią.

Kolejną grupą kształtującą popyt są pracownicy z zagranicy (szczególnie ci z Ukrainy i Białorusi), których w ostatnim czasie przybywa do Polski coraz więcej. Napływ imigrantów do naszego kraju wpływa bezpośrednio na większe zainteresowanie wynajmem mieszkań, czyli ich ceny.

Co istotne, podwyżki na rynku najmu nie zawsze będą związane tylko z lepszym radzeniem sobie z pandemią i zwiększającym się popytem. Należy pamiętać, że obecnie wzrastają ceny praktycznie wszystkich dóbr i usług, w tym koszty utrzymania nieruchomości. Odpowiada za to wysoka inflacja, która w grudniu wyniosła 8,6%. Opłaty za energię elektryczną, wodę czy śmieci… to tylko kilka przykładów podwyżek, których uiszczenie zostanie najprawdopodobniej przerzucone na najemcę.

 

Namieszać może również Polski Ład…

Pozostaje jeszcze jeden aspekt przemawiający za podwyżkami cen wynajmu nieruchomości. Chodzi o zmiany w podatkach. Polski Ład oznacza m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Dobra wiadomość jest taka, że ten aspekt jednak nie powinien zarzutować na wzrosty cen jeszcze przez kilkanaście miesięcy, przynajmniej dla części najemców.

 Do końca 2021 r. wynajmujący mógł się rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów, natomiast zgodnie z drugą wynajmujący mógł odliczyć poniesione koszty, np. na remont mieszkania, od uzyskanych przychodów i w efekcie opodatkować tylko rzeczywisty dochód. Rozliczenie za pomocą skali podatkowej było może i wprawdzie bardziej czasochłonne, ale pozwalało na większy zysk. Na mocy przepisu przejściowego z opodatkowania na ogólnych zasadach można jeszcze korzystać do końca 2022 r. – dotyczy to jednak tylko tych osób, które rozliczały się w ten sposób już w 2021 r. Stracą na tym głównie osoby posiadające kilka mieszkań na wynajem, gdyż ich koszty uzyskania przychodu są duże w wyniku np. częstych remontów – wyjaśnia Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

 

Zakup mieszkania na wynajem to wciąż najlepsza inwestycja

W poprzednim roku w wyniku znaczących obniżek stóp procentowych, a w konsekwencji znikomej opłacalności trzymania pieniędzy na lokatach, coraz więcej osób podjęło decyzję o ulokowaniu posiadanego kapitału właśnie w nieruchomościach. – Osoby decydujące się na taki krok nie tylko mogły liczyć na zysk z wynajmu mieszkań, ale także chroniły w ten sposób swoje pieniądze przed negatywnym wpływem inflacji. Lokaty bankowe z małym oprocentowaniem nie były w stanie tego zapewnić. Obecnie oprocentowanie lokat stopniowo wzrasta, w znacznej ilości placówek osiąga 1,20-1,30% (po uwzględnieniu podatku) ale to wciąż zdecydowanie mniej niż opłacalność inwestycji w mieszkanie. Pamiętajmy też, że inflacja cały czas rośnie, więc nieruchomości nadal są najlepszą inwestycją kapitału. Rosnące ceny wynajmu również w jakimś stopniu pokryją wzrost rat związanych z podwyżką stóp procentowych – mówi Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Przeciętna rentowność netto dla kupowanego pod koniec grudnia średniej wielkości mieszkania, wynajmowanego przez cały rok, a także przy uwzględnieniu wszystkich koniecznych opłat i drobniejszych wydatków związanych z odświeżeniem lokalu, wynosiła 4%[6]. Trzeba mieć jednak na uwadze, że tylko przy jednym miesiącu pustostanu przeciętna stopa zwrotu z wynajmu dla tego samego mieszkania wyniesie aż 0,5pp. mniej, czyli 3,5% netto[7].

 

 

 

[1] Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2021.

[2] Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, IV kw. 2020.

[3] Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2021.

[4] Analiza HRE Investments, Na horyzoncie widać już kres podwyżek rat kredytowych, 19.01.2022.

[5] Analizy własne Expandera.

[6] Chodzi o koszty takie jak: prowizja pośrednika (3%), PCC (2%), taksa notarialna i wypisy, odświeżenie po zakupie, meble, cykliczne nakłady na odświeżenie i drobne naprawy, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy (8,5%) oraz zarządzanie najmem (10% od przychodu). Źródło: Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, grudzień 2021.

[7] Tamże.

 

 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Sytuacja na rynku nieruchomości komercyjnych: centra handlowe w lokalnej gospodarce

Designer Outlet Gdańsk small

Centra handlowe na stałe wpisane są w krajobraz dużych, a od niedawna także mniejszych miast. Ich działalność ma duży wpływ nie tylko na kształtowanie się lokalnych gospodarek, ale także przestrzeni społecznej. Znaczenia nabierają podmiejskie centra outletowe, które szczególnie w czasie pandemii wykazują tendencję wzrostową i odporność na kryzysy finansowe.

Spis treści:
Przestrzeń nie tylko na zakupy
Zatrudnienie
Stały i znaczący podmiot zasilający lokalny budżet

Przestrzeń nie tylko na zakupy
Od lat centra handlowe stanowią ważne ośrodki życia społecznego miast i mieszkańców regionu. To do tych miejsc coraz częściej klienci przyjeżdżają nie tylko na zakupy, ale też po to, by w galeriach w przyjemnej atmosferze spotkać się ze znajomymi, zrelaksować się czy zjeść lunch. Sprawiło to, że centra handlowe już dawno stały się istotną konkurencją dla społecznego życia śródmieść. Kreują popyt na przyjemność i tym samym napędzają wzrost gospodarczy. – Nasze obiekty Designer Outlet położone są z dala od centrów miast, jednak nie stanowi to przeszkody dla klientów, by właśnie tu spędzali czas. Na zakupy często przyjeżdżają całymi rodzinami, gościmy grupy znajomych, którzy szczególnie w weekendy wybierają wyjazd do outletu, by połączyć przyjemne z pożytecznym, wspólne zakupy i kawiarnia czy obiad. Rosnący z roku na rok ruch nie pozostaje bez znaczenia dla miasta, które inwestuje w komunikację i infrastrukturę drogową – wyjaśnia Ireneusz Homa Centre Manager Designer Outlet Gdańsk.

Zatrudnienie
Rynek centrów handlowych tworzą nie tylko wynajmujący oraz najemcy – sklepy czy punkty usługowe. To także dziesiątki podmiotów koncentrujących się wokół obiektów handlowych, które zajmują się wielopłaszczyznową bieżącą ich obsługą. Są to np. konserwatorzy zieleni i serwisy techniczne, firmy sprzątające, ochroniarskie, prowadzące księgowość, związane z zarządzaniem nieruchomościami.
W dalszej kolejności są firmy wspierające realizację imprez, wydarzeń i innych działań marketingowych. Wszystkie te dodatkowe usługi z reguły wykonują podmioty lokalne, a do powierzonych zadań zatrudniają dziesiątki pracowników – zwykle mieszkańców regionu.

Według danych ICSC (Innovating Commerce Serving Communities – globalnej firmy doradczej na rynku retail) zebranych w ostatnich latach, centra handlowe generują ponad 10% miejsc pracy w sektorze obejmującym handel i usługi tj. transport i gospodarkę magazynową; zakwaterowanie i gastronomię; informację i komunikację. To poważny udział w budowaniu rynku pracy, który napędza wzrost gospodarczy w Polsce. Tuż przed wybuchem pandemii, firma doradcza PwC przeprowadziła analizę polskiego rynku retail, którego udział w PKB wyniósł aż 15,5%. Z szacunków PwC wynika, że w centrach handlowych pracuje ok 400 tys. osób (w tym sprzedawcy, ochrona, obsługa techniczna, sprzątająca oraz pracownicy agencji marketingu).

– Należy pamiętać też o prowadzonych w obiektach remontach, rozbudowach, modernizacjach, które znacząco poszerzają spektrum zatrudnienia. Takie prace zakończono niedawno w Designer Outlet Warszawa, gdzie przez ponad rok dodatkowo zatrudnienie znalazło ok. 140 osób. Obecnie Designer Outlet Sosnowiec także współpracuje z kilkoma firmami podwykonawczymi przy prowadzonej tam inwestycji – zaznacza Dariusz Obołończyk Centre Manager Designer Outlet Sosnowiec.

Nie bez znaczenia jest fakt, że w bezpośrednim sąsiedztwie centrów handlowych, które przyciągają klientów nie tylko z najbliższej dzielnicy, czy miasta, ale też kupujących z całego regionu, jak ma to miejsce szczególnie w przypadku centrów outletowych, konstytuują się lokalne mniejsze biznesy. Korzystają one z ruchu napędzanego przez obiekty handlowe. Wokół centrów rośnie też infrastruktura mieszkaniowa, czego dobrym przykładem jest Designer Outlet Gdańsk. W sąsiedztwie parku handlowego na Szadółkach powstają nowe osiedla, których mieszkańcy doceniają bliskość miejsc zakupowych.

Stały i znaczący podmiot zasilający lokalny budżet
Główną jednak korzyścią z posiadania centrum handlowego na danym terenie, jaką odczuwają regiony jest istotny udział we wpływach podatkowych do budżetów samorządowych. Są to opłaty generowane bezpośrednio przez same centra i prowadzoną przez nie działalność. Podatek odprowadzany przez te podmioty jak podaje PwC (za 2019 r.) to koło 2,4 mld pln rocznego wpływu do budżetów państwa i samorządów od właścicieli centrów handlowych i najemców z tytułu CIT, podatku od nieruchomości oraz opłaty za użytkowanie wieczyste. Ale i tu nie można zapominać o podatkach opłacanych przez związane z centrami firmy współpracujące.
Samorządy szczególnie w trudnym czasie pandemii zyskują na silnym partnerze jakim są centra handlowe. Stabilność wpływów opłat jest dla wielu z nich ważnym filarem lokalnego budżetu. Dlatego, jak pokazują przykłady centrów Designer Outlet dobra współpraca ma kluczowe znaczenie dla wzajemnego rozwoju. Jak podkreśla Katarzyna Ciemińska Centre Manager Designer Outlet Warszawa – Przeprowadzona niedawno rozbudowa Designer Outlet Warszawa sprawiła, że centrum zyskało nowych najemców, zwiększony traffic i obroty, a samorząd zwiększone wpływy do budżetu. To sytuacja, w której wszyscy są zadowoleni. Podobnie rzecz wygląda w Designer Outlet Sosnowiec, gdzie przy długoletniej udanej współpracy z lokalnymi władzami sprawnie przeprowadzona została inwestycja modernizacji terenów wokół centrum, które teraz pomieści większą liczbę pojazdów a tym samym klientów.

Źródło: Designer Outlet.

Rynek nieruchomości: Drogie mieszkania czy niskie płace? Tak wypada Polska na tle Europy

Warszawa_fot.1

Perspektywy rynku nieruchomości mieszkalnych w raporcie tabelaofert.pl: drogie mieszkania czy niskie płace? Tak wypada Polska na tle Europy

Spis treści:
W Polsce ceny mieszkań wciąż rosną
Jak wypadamy na tle innych europejskich państw?

 

Dynamiczny wzrost cen na polskim rynku nieruchomości od dłuższego czasu wzbudza nad Wisłą spore poruszenie. Podobnie jest w przypadku średnich zarobków Polaków. Z danych serwisu z nieruchomościami tabelaofert.pl wynika, że na popularne mieszkanie o powierzchni 60 mkw. statystyczny poznaniak mógłby sobie pozwolić, gromadząc około dziewięciu rocznych pensji, tymczasem warszawiak musiałby przeznaczyć na ten cel prawie 12 rocznych wynagrodzeń. Jak wypadamy w tym zestawieniu na tle innych europejskich państw?

 

Mimo że w Warszawie odnotowuje się najwyższe przeciętne roczne wynagrodzenie w porównaniu do innych polskich miast, to statystyczny warszawiak może kupić za nie najmniej metrów kwadratowych mieszkania – 5,03 mkw. Kolejny pod tym względem wśród polskich miast jest Wrocław, gdzie za przeciętne roczne wynagrodzenie netto można nabyć 5,32 mkw. nieruchomości z rynku pierwotnego.

Najlepszy stosunek przeciętnego rocznego wynagrodzenia netto do średniej ceny ofertowej mieszkań pozostających w zestawieniu serwisu na koniec czerwca 2021 r. analitycy tabelaofert.pl zaobserwowali w Poznaniu oraz Łodzi, w których można zakupić najwięcej metrów kwadratowych mieszkania – odpowiednio 6,53 mkw. i 6,36 mkw. W Poznaniu w ciągu roku można nabyć równo 1,5 mkw. nieruchomości więcej niż w Warszawie.

 

W Polsce ceny mieszkań wciąż rosną

Jak wynika z danych tabelaofert.pl, w ostatnich kwartałach średnie ceny mieszkań w największych polskich miastach cechuje tendencja wzrostowa. Najwyższe stawki ofertowe na koniec czerwca 2021 r. serwis z nieruchomościami odnotował w Warszawie (12 184 PLN/mkw.), Krakowie (10 807 PLN/mkw.) i Gdańsku (10 726 PLN/mkw.), natomiast najniższe w Łodzi (7 426 PLN/mkw.) oraz Poznaniu (8 378 PLN/mkw.).

– Punktem zwrotnym na rynku polskich nieruchomości był pierwszy kwartał 2013 roku. Od tamtego momentu obserwujemy już tylko trend wzrostowy. Zwiększenie cen mieszkań z rynku pierwotnego w ostatnich latach spowodowane jest m.in. zwyżką kosztów wykonawstwa i materiałów, wysokim popytem na mieszkania, wprowadzaniem do oferty przez deweloperów większej liczby lokali w wyższym standardzie oraz drożejącymi gruntami pod inwestycje mieszkaniowe. Rekordowo niskie oprocentowanie lokat skłania także inwestorów do poszukiwania stosunkowo bezpiecznych i dających wyższy zwrot przedsięwzięć na lokalnym rynku. Zakup mieszkań, np. pod wynajem, zaspokaja tę potrzebę – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający tabelaofert.pl.

Zwyżki cen nieruchomości to zjawisko utrzymujące się w ostatnich latach nie tylko w Polsce. Jak wylicza Eurostat, między 2010 r., a pierwszym kwartałem 2021 r. w całej Unii Europejskiej ceny mieszkań wzrosły średnio prawie o jedną trzecią. Co więcej, w wielu krajach wspólnoty postępują one znacznie szybciej niż nad Wisłą, m.in. w Estonii (+126%) oraz na Łotwie (+86%). Na przestrzeni 11 lat ceny mieszkań w Polsce wzrosły o około 33%.

Wśród polskich miast najdroższa w dalszym ciągu jest stolica. Czy jednak w porównaniu z innymi europejskimi metropoliami mieszkania nad Wisłą są faktycznie drogie?

Jak wypadamy na tle innych europejskich państw?

Z badania Eurostatu za 2020 r. dotyczącego średnich rocznych zarobków netto w krajach Unii Europejskiej wynika, że Polska plasuje się na 24. miejscu, czyli szóstym od końca, z wynikiem ok. 10 404 euro. Wśród krajów badanych przez Eurostat najgorzej pod względem zarobków wypadła Bułgaria, gdzie średnia roczna pensja wyniosła 6 385 euro. Węgrzy i Słowacy zarabiają nieco lepiej, lecz nadal mniej niż Polacy, a ich roczne zarobki wynoszą kolejno – 9488 euro oraz 10 098 euro. Polaków wyprzedzili m.in. południowi sąsiedzi – Czesi – którzy zarabiają rocznie 11 420 euro. Z kolei u naszych zachodnich sąsiadów przeciętne wynagrodzenie jest już o wiele wyższe – obywatele Niemiec inkasują rocznie średnio 31 830 euro.

Jak pokazuje raport Deloitte z 2020 r., w przypadku Berlina, gdzie ceny nieruchomości należą do jednych z najwyższych w Europie, w ubiegłym roku za metr kwadratowy mieszkania trzeba było zapłacić blisko 6 200 euro. Niemcy na 60-metrowe mieszkanie w stolicy swojego kraju musieliby zatem przeznaczyć pensje z blisko 11,6 lat. W przypadku naszych południowych sąsiadów – Czechów – stawki są nieco niższe. Za metr kwadratowy nieruchomości w Pradze Czesi płacą ok. 3 624 euro, co przy ich średnich rocznych zarobkach daje ponad 19 lat, żeby zarobić na podobnej wielkości nieruchomość. W Bratysławie, w której ceny mieszkań wydają się być najbardziej zbliżone do tych z rynku warszawskiego, za metr kwadratowy nowego „M” należy zapłacić ok. 2805 euro. Przy średnich wynagrodzeniach Słowacy muszą liczyć się z wydaniem na 60-metrowe mieszkanie równowartości 16,6 rocznych pensji.

– Ubiegły rok okazał się czasem wzrostu cen transakcyjnych nowych lokali praktycznie w całej Europie. Co ciekawe, warszawskie mieszkania na tle innych europejskich stolic nie są aż tak drogie, jak mogłoby się wydawać. W wielu krajach, szczególnie w Europie Zachodniej, cena za metr kwadratowy mieszkania jest znacznie wyższa niż w Polsce. Oczywiście to zarobki stanowią ważny aspekt w postrzeganiu cen, choć ich wysokość nie jest jedynym czynnikiem wpływającym na rynek nieruchomości. Stawki są zależne m.in. od dostępności i oprocentowania kredytów, demografii czy liczby nowo wybudowanych inwestycji – wyjaśnia Katarzyna Tworska, dyrektor zarządzająca redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

 

Źródło: REDNET 24, tabelaofert.pl.

Nowe trendy na rynku mieszkaniowym – czego oczekują Polacy? 

maria-ziegler-jJnZg7vBfMs-unsplash
Mieszkanie w hierarchii potrzeb człowieka zajmuje czołową pozycję. Choć nie każdy ma tę świadomość, wpływa bezpośrednio na jakość życia. Tymczasem z danych Eurostatu za 2019 rok wynika, że w Polsce na jedną osobę statystycznie przypada 1,1 pokój. Ten wynik plasuje nas na ostatnim miejscu, ex aequo z Rumunią i Chorwacją. O czym w praktyce świadczą te liczby? Prawie 38% Polaków żyje w przepełnionych mieszkaniach. Sytuacja mieszkaniowa polskiego społeczeństwa jest problemem, z którym od lat borykają się kolejne rządy. Mimo że mieszkań przybywa, nadal popyt przewyższa podaż.

 

Spis treści:
Ceny materiałów budowlanych nie odstraszają
Chcemy mieszkać na powierzchni co najmniej 100 m2
Kusząca wizja domku z ogródkiem

 

Jak podaje GUS, liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w maju 2021, wzrosła o 92% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku. Odpowiedź na rosnący popyt nie zawsze widać już w produkcji, niemniej w pozwoleniach i rozpoczętych budowach zdecydowanie tak. Tylko w pierwszym półroczu 2021 r. wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy 171,5 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 40,2% w porównywaniu z tym samym okresem w 2020 r.

 

Ceny materiałów budowlanych nie odstraszają

Na popyt na nieruchomości z rynku pierwotnego nie wpływają negatywnie nawet ceny materiałów budowlanych, które biją dziś rekordy. W maju 2021, w stosunku do maja 2020, wzrosły o średnio 6,5%. Porównanie cen z października 2021 wobec tego samego miesiąca rok wcześniej, to już wzrost o średnio 20,5%. Tymczasem, paradoksalnie, część osób inwestuje dziś w nieruchomości nie mimo wysokich cen, ale z obawy, że te niedługo jeszcze wzrosną. Tym bardziej, że trwający od 8 lat boom budowlany zdaje się te obawy potwierdzać. Jest jeszcze inny powód, dla którego zakup nieruchomości cieszy się niesłabnącym powodzeniem. Jak wynika z badań, co najmniej dwie trzecie Polaków uważa to za optymalną formę lokowania oszczędności. Nic więc dziwnego, że coraz więcej osób chce zainwestować swój kapitał w podobne przedsięwzięcia.

 

Chcemy mieszkać na powierzchni co najmniej 100 m2

Jakie nieruchomości w zakresie domów jednorodzinnych cieszą się największym zainteresowaniem? Jak wynika ze statystyk, to domy o powierzchni od 100 do 140 metrów kwadratowych. – Tego typu inwestycje deweloperskie powstają dziś zwykle w nowych lokalizacjach. To z jednej strony efekt braku gruntów budowlanych w centrach miast, ale także odzwierciedlenie oczekiwań Polaków. Nie każdy chce dziś mieszkać w mieście – zauważa Paweł Kuczera, założyciel i Prezes Zarządu Horyzont Inwestycji. Jak wynika z badań przeprowadzonych w latach 2019-2020 wśród wszystkich 66 miast na prawach powiatu, exodus na wiejskie obrzeża stał się normą. Jedynie Warszawa, Kraków, Rzeszów, Świnoujście i Żory zanotowały w tym czasie wzrost liczby mieszkańców. Biorąc pod uwagę te migracje, strukturę popytu na domy i to co oferuje rynek, łatwo zauważyć, że podaż nowych domów jest niewystarczająca względem wzrastającego zapotrzebowania. W efekcie widać rosnącą aktywność budownictwa w segmencie domów jednorodzinnych oraz wzrost transakcji na tym rynku, który z pewnością się utrzyma, mimo ciągłego wzrostu cen.

 

Kusząca wizja domku z ogródkiem

60% Polaków deklaruje chęć zamieszkania w domu z ogródkiem. Te marzenia wydają się być coraz trudniejsze do spełnienia. I nie chodzi tylko o kwestie finansowe. Już dwa lata temu aż 11% inwestorów wskazywało trudniej dostępne grunty jako czynnik, który może mieć negatywny wpływ na liczbę planowanych inwestycji. Ostatni rok zweryfikował te obawy i jedno trzeba przyznać – niska podaż gruntów, w połączeniu z ich rosnącymi cenami sprawiają, że inwestycje deweloperskie coraz częściej powstają w nowych lokalizacjach. Czy w związku z tym, że pozyskiwanie atrakcyjnych działek pod nowe inwestycje mieszkaniowe staje się coraz bardziej skomplikowane a deweloperzy budują mniej? Wręcz przeciwnie. – Mimo że w pierwszym półroczu 2020 roku na rynku mieszkaniowym można było wyczuć dużą niepewność, a większość deweloperów zaliczyła znaczące spadki sprzedaży, to już druga połowa roku zdecydowanie odwróciła ten trend. Co więcej, to właśnie sytuacja pandemiczna sprawiła, że Polacy coraz częściej marzą o własnym domu z kawałkiem ogródka – tłumaczy Paweł Kuczera z Horyzontu Inwestycji. – Najlepszym potwierdzeniem jest zainteresowanie nabyciem nieruchomości już na etapie przysłowiowej „dziury w ziemi”, czego osobiście doświadczamy przy okazji realizowanych inwestycji deweloperskich. – dodaje.

 

O chęci realizacji marzeń mieszkaniowych Polaków świadczy także systematycznie wzrastająca liczba wniosków kredytowych na nieruchomości nabywane w powiatach otaczających metropolie. Jak wynika z analiz przeprowadzonych przez jeden z największych banków w Polsce, w 2016 roku stanowiły one 20% wszystkich wniosków na zakup domów jednorodzinnych. W 2019 już 24%, zaś w II-IV kwartale 2020 r. – aż 26%. Powstające dziś inwestycje deweloperskie są więc odpowiedzią na bieżące potrzeby klientów.

 
materiał prasowy

Kolejne podwyżki stóp procentowych. Będzie trudniej na rynku nieruchomości?

Śliczna 36i6 wizualizacja

Ubiegły rok w branży nieruchomości zostanie najprawdopodobniej zapamiętany jako okres hossy, wzrostu i szeroko pojętej prosperity. Rok 2022 maluje się jednak dwojako. Z jednej strony możliwy jest powrót do zrównoważonego rynku, spokojniej rosnących cen i wyhamowania rozpędzonego boomu sprzedażowego, z drugiej jednak pojawiają się symptomy kolejnych wzrostów.

Spis treści:
Będzie jeszcze drożej?
Ceny wyhamują?
Prognoza sytuacji na rynku nieruchomości

Według NBP w 2022 roku najprawdopodobniej nie zmieni się wiele względem tego, co widzimy już dzisiaj. Z opublikowanych danych wynika, że mieszkania na rynku pierwotnym podrożały w ostatnim kwartale o ponad 2%, a na rynku wtórnym o 5%. Aktualnie rynek mieszkaniowy w dużej mierze definiuje dysproporcja popytowo-podażowa. W nadchodzącym roku możliwy jest jednak powrót do równowagi, o ile strona popytowa nieco osłabnie, a produkcja mieszkań z jakiegoś powodu istotnie nie zwolni. Według Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, najważniejszymi czynnikami mogącymi wpłynąć na rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych są postępująca inflacja, załamanie notowań złotego, perspektywa drastycznych podwyżek stóp procentowych w kolejnych miesiącach, wejście w życie regulacji Polskiego Ładu, inwestycyjna mobilizacja funduszy PRS czy wciąż nieznana perspektywa wygaszenia pandemii (RynekPierwotny.pl).

Będzie jeszcze drożej?

Prognozy są dość różnorodne i zależą od tego, na czym dokładnie będziemy skupiać naszą uwagę. Polski Instytut Ekonomiczny spodziewa się aż 10% wzrostu cen mieszkań w 2022 roku i 8% wzrostu w roku 2023. Zgodnie z ich analizą będzie to spowodowane rosnącą presją kosztową – głównie skokowym wzrostem cen materiałów oraz wysoką dynamiką wynagrodzeń w budownictwie. Wzrost cen nieruchomości powinna nieco ograniczać duża liczba nowych mieszkań oddawanych do użytku. W okresie od stycznia do października była ona o 4,1% większa niż w 2020 r. Taki wynik oznacza dynamiczne przyspieszenie w ostatnich 3 miesiącach – średni wzrost w samym III kwartale przekraczał 8% r./r. Zauważalnie rośnie również liczba zaczynanych prac budowlanych – obecnie jest ona nawet o 23% większa niż w latach 2018 i 2019. Jeszcze bardziej wzrosła ilość wydawanych pozwoleń na budowę. PIE jest zdania, że ta aktywność powinna przyśpieszyć w 2022 r. i utrzymać się na wyższym poziomie przez najbliższe 2 lata. Spowolnienie będzie można zaobserwować prawdopodobnie dopiero w kolejnych latach, kiedy to największym problemem stanie się niedobór gruntów inwestycyjnych w dobrych lokalizacjach.

– Ceny mieszkań będą wzrastać, ponieważ ceny praktycznie wszystkich materiałów budowlanych rosną, a na dodatek mamy jeszcze inflację. Tym samym przeciętny Kowalski postanawia wyciągnąć swoje oszczędności z lokat i umieścić je właśnie na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy w większości przypadków z góry zapowiadają wzrost cen w niedalekiej perspektywie również dlatego, że wkrótce trzeba się będzie podporządkować nowym przepisom prawnym – Ustawie Deweloperskiej i Nowemu Ładowi – mówi Wojciech Orzechowski, deweloper, mentor, twórca Warsztatów WIWN(R), wydawca Strefy Nieruchomości®. Podobnie myśli Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum. – Moim zdaniem ceny nie tyle utrzymają obecny wzrost, co jeszcze go przebiją. Symptomów zbliżających się podwyżek jest wiele. Inflacja, podwyżka stóp procentowych, drożejące materiały i działki wpłyną znacząco na wzrost cen mieszkań. Wszystko to będzie skutkować mniejszą zdolnością kredytową i mniejszą szansą na zakup własnego mieszkania. Jeszcze bardziej niż teraz przejdą więc one w ręce inwestorów, którzy dysponują gotówką. Kupujący, którzy czekają na gwałtowny spadek cen w 2022 r., będą więc rozczarowani – zauważa.

Ceny wyhamują?

Innego zdania są natomiast analitycy Pekao, którzy wskazują, że w przyszłym roku czeka nas jednak zahamowanie wzrostu cen nieruchomości – prawdopodobnie w II kwartale 2022 r. Ich zdaniem wzrost stóp procentowych może doprowadzić do wypchnięcia z rynku część inwestorów finansujących zakup lokalu kredytem. Eksperci przewidują, że ceny nieruchomości wzrosną wtedy o 3,2%, jednak w drugiej połowie 2022 r. wzrosty te wyhamują. Podobnego zdania jest również analityk HRE Investments Bartosz Turek – jego zdaniem 2022 rok może być czasem względnego uspokojenia branży. Przez ostatnie kwartały na wzrost cen mieszkań składało się wiele czynników: dynamiczny wzrost wynagrodzeń, sprawna odbudowa gospodarki czy rosnący optymizm rodaków. Wiele wskazuje jednak na to, że niektóre z tych czynników stracą przynajmniej część swego impetu. Ważne dla rozwoju sytuacji były najniższe w historii stopy procentowe. Jednak w konsekwencji trzech podwyżek raty kredytów mieszkaniowych również powinny pójść w górę. To może przełożyć się na mniejszy popyt na mieszkania, jednak wcale nie musi, jeśli na przykład rządowy program kredytów bez wkładu własnego okaże się sukcesem.

– Drastyczne załamanie rynku jest mało prawdopodobne. Bardziej realny scenariusz jest taki, że rynek  faktycznie nieznacznie się ochłodzi, ale tylko do pewnego punktu. Siłą rozpędu ceny nie zmienią się przez zimę, ale zmiany mogą być zauważalne już wiosną. Pod koniec roku spodziewam się większego wyhamowania, a nawet pewnych spadków cen w dużych miastach. Wszystko jest zależne od tego, jak będą się zachowywały pary walutowe złoty-euro oraz złoty-dolar USD. Jeżeli złotówka będzie bardzo słaba, to  wiele mieszkań w większych miastach może zostać wykupionych przez zagraniczne fundusze – mówi Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain.

Prognoza sytuacji na rynku nieruchomości

Na chwilę obecną trudno jest stwierdzić, który scenariusz jest najbardziej prawdopodobny. Nie da się jednak ukryć, że dalszy wzrost cen nieruchomości jest jak najbardziej możliwy i pojawia się w wielu przewidywaniach ekspertów. Zasadne wydaje się więc zadanie pytania czy dalsze wzrosty mogą w końcu doprowadzić do powstania bańki na rynku nieruchomości? Badania globalne wskazują, że takie ryzyko jest w Polsce jednym z najniższych wśród wszystkich państw Unii Europejskiej. Dlaczego tak jest tłumaczy Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza: – Po pierwsze, za wzrostem cen mieszkań idą podobne wzrosty, jeśli chodzi o zamożność Polaków. To zdecydowanie wyróżnia nas na tle innych państw w Europie. Po drugie, stosunkowo dużo mieszkań jest kupowanych w naszym kraju za gotówkę. W tym względzie sytuacja wygląda na bezpieczną i przewidywalną.

Artykuł ekspercki / materiał prasowy

Nieruchomości od dewelopera Victoria Dom cieszą się dużym zainteresowaniem

Miasteczko Nova Ochota 5

Deweloper Victoria Dom zwiększył sprzedaż w ramach swoich nieruchomości.

Victoria Dom w 2021 roku sprzedała łącznie 1607 mieszkań. To o 6% więcej niż w poprzednim roku. Zdaniem zarządu dewelopera na rynku mieszkaniowym widoczne jest ochłodzenie popytu związane ze wzrostem cen lokali. W 2022 roku spodziewana jest stabilizacja sprzedaży mieszkań na dotychczasowym poziomie z możliwą tendencją spadkową.

Victoria Dom posiada rozbudowany bank ziemi systematycznie uruchamiając nowe inwestycje i kolejne etapy popularnych osiedli.

– Miniony rok oceniamy pozytywnie. Klienci cały czas poszukują kompaktowych i funkcjonalnych mieszkań w dobrej lokalizacji. Ostatnio widoczne jest natomiast ochłodzenie popytu wynikające z dużego wzrostu cen, który jest efektem wyższych kosztów generalnego wykonawstwa oraz budowy projektów na droższym banku ziemi. Oczekujemy, że w najbliższych 2-3 kwartałach na rynku mieszkaniowym dynamika sprzedaży będzie utrzymywała się w trendzie bocznym z możliwą tendencją spadkową. Wzrost cen będzie widoczny jeszcze w bieżącym 2022 roku jednak przy malejącym wolumenie sprzedaży – podkreślił Waldemar Wasiluk, Wiceprezes Zarządu Victoria Dom.

Na polskim rynku nieruchomości komercyjnych dynamicznie rozwija się sektor PRS

daniel ochonko
Analizując sytuację polskiego rynku nieruchomości z ostatnich 12 miesięcy nie sposób nie zwrócić uwagi na bardzo dynamiczny rozwój sektora PRS, który obecnie wyrósł do rangi zupełnie nowego segmentu w budownictwie mieszkaniowym, zwłaszcza na terenie największych polskich miast.

Spis treści:
PRS a branża budowlana
Najważniejsze transakcje
PRS również dla studentów

Jeszcze kilka lat temu rynek prywatnego najmu instytucjonalnego był w naszym kraju ledwie dostrzegalny i ograniczony do zaledwie kilku inwestycji na terenie stolicy. W efekcie osoby zainteresowane wynajmem były niejako skazane na internetowe poszukiwania mieszkań należących do właścicieli prywatnych. Jak powszechnie wiadomo, wiązało się to z mało przejrzystymi, bardzo zróżnicowanymi zasadami najmu i co najważniejsze – niereprezentującymi jednolitego standardu wykończenia. W ostatnim roku dało się jednak zauważyć duży wzrost aktywności inwestorów, a co za tym idzie i ofert najmu instytucjonalnego, co pozwala przewidywać, że ten swoisty rynkowy chaos już w niedalekiej przyszłości zostanie znacznie ograniczony.

PRS a branża budowlana

Mówiąc o rynku PRS, jako o nowym segmencie, chodzi przede wszystkim o fakt coraz częstszego budowania całych obiektów właśnie z myślą o przeznaczeniu znajdujących się w nich mieszkań na potrzeby profesjonalnego, zinstytucjonalizowanego najmu. Pierwsze tego typu obiekty powstały już kilka lat temu na terenie Warszawy, a w ostatnich miesiącach ich ilość zdecydowanie wzrosła. Dane liczbowe, zapowiadające kolejne projekty wskazują, że w najbliższych latach możemy spodziewać się znaczącego wzrostu tego typu ofert w niemal wszystkich większych aglomeracjach naszego kraju.

Zjawisko to niesie za sobą pozytywne sygnały nie tylko dla osób zainteresowanych stabilnymi warunkami najmu mieszkania o odpowiednim standardzie. Stale rozwijający się rynek PRS w najbliższych latach będzie bowiem również znacznym wzmocnieniem dla krajowej branży budowlanej, ponieważ większość zagranicznych inwestorów i funduszy inwestycyjnych dopiero zaczyna interesować się polskim rynkiem PRS, zdając sobie sprawę z jego ogromnego potencjału. Tworzy się nowy segment budownictwa, który dodatkowo wzmocni polski rynek deweloperski. Do naszego kraju ściągają kolejni inwestorzy, którzy są na etapie poszukiwania gruntów, docelowo przeznaczonych na rynek PRS.

Mówiąc o ogromnej szansie dla branży budowlanej, nie można pominąć jej pomniejszych segmentów, które również będą miały szansę na większą liczbę kontraktów – mowa tu o dostawcach materiałów budowlanych, firmach wykończeniowych, pracowniach architektonicznych oraz firmach doradczych i zarządzających nieruchomościami przeznaczonymi do najmu instytucjonalnego.

PRS to olbrzymi segment rynku, na którym jedno zlecenie może obejmować wykończenie nawet kilkuset mieszkań, tym bardziej, że są to inwestorzy, dla których liczy się jakość, a co za tym idzie – trwałość wykorzystanych materiałów – mówi Daniel Ochońko, prezes zarządu Trust Us – spółki działającej na rynku mebli kontraktowych. Do współpracy z nimi mogą podchodzić jedynie duże spółki o znacznym potencjale, które mają doświadczenie na rynku wyposażania tak wymagających lokali i realizacji na taką dużą skalę.

Najważniejsze transakcje

Informacje o dynamicznym rozwoju rynku PRS w minionym roku potwierdzają eksperci z Leach & McGuire – międzynarodowej firmy doradczej w sektorze PRS, która od kilku lat działa również na polskim rynku, angażując się w szereg kluczowych transakcji.

To był bardzo ekscytujący rok. Z jednej strony utrzymywaliśmy prawie 100% obłożenia w portfelach naszych obecnych klientów, takich jak Catella’s Trio w Krakowie i Pereca 11 w Warszawie, jednocześnie angażując się w nowe projekty – mówi Tom Leach, członek zarządu Leach & McGuire. Duże tegoroczne transakcje rozpoczęły się od nabycia przez Van Der Vorm & Nexity 127 lokali na warszawskiej La Praga. Następnie na polski rynek wkroczył skandynawski inwestor wagi ciężkiej PRS – firma Heimstaden Bostad.

Leach & McGuire najpierw doradzała Heimstaden przy zakupie od Eiffage 640 mieszkań w dwóch lokalizacjach w Warszawie oraz asystowała przy nabyciu od Marvipolu 707 mieszkań w kolejnych trzech lokalizacjach w Warszawie. Następnie nadszedł czas na transakcję pomiędzy Heimstaden i Spravią (dawniej Budimex) dotyczącą podpisania umowy na zakup 2 496 mieszkań nie tylko w Warszawie, ale także w Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu.

Chociaż oczywiście był to świetny rok dla transakcji, my cieszymy się również z tego, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy znacząco powiększyliśmy nasz zespół o analityków, projektantów wnętrz i architektów, którzy we współpracy z naszymi specjalistami ds. najmu i zarządzania nieruchomościami odegrali kluczową rolę w poprawie rozkładu i funkcjonalności mieszkań już na wczesnych etapach projektowych. Mieliśmy również przyjemność pomagać w kształtowaniu segmentu PRS w Polsce z wieloma nowymi podmiotami – mówi Conall McGuireOgromnym sukcesem był wybór naszej firmy do zarządzania portfelem Heimstaden Bostad w Polsce, począwszy od Unique Tower i Moko w 2022 roku. Obecnie jesteśmy również zaangażowani w kilka przetargów na wynajem i zarządzanie PRS oraz pracujemy nad innymi transakcjami, które dobrze wróżą dalszej ekspansji w 2022 roku – podsumowuje.

PRS również dla studentów

Mówiąc o rozwoju polskiego rynku PRS nie można zapomnieć o jego studenckim sektorze, a konkretniej – prywatnych akademikach. Inwestorzy, zdając sobie sprawę z rosnącej atrakcyjności Polski dla studentów z zagranicy, coraz częściej decydują się na budowę dobrze zlokalizowanych, nowoczesnych akademików o podwyższonym standardzie.

Dobrze zaprojektowany akademik, to taki, w którym żyje się komfortowo każdemu studentowi, taki który odpowiada na różnorodne, bieżące i zmieniające się zapotrzebowania mieszkańców – mówi Karol Wojtas, członek zarządu Silver Rock – spółki, która przygotowała Akademik Collegia w Gdańsku. Odczytywane z rynku sygnały wskazują na potrzebę zapewnienia młodym ludziom prywatnej przestrzeni mieszkalnej w komfortowo wyposażonych pokojach oraz stworzenia wspólnych przestrzeni, służących do integracji podczas spędzania wolnego czasu, w czasie nauki czy podczas rozwijania pasji. W przygotowanym przez nas budynku oferujemy salę do fitnessu wyposażoną w profesjonalny sprzęt sportowy, salę muzyczną wyposażoną w instrumenty oraz duży, ogólnodostępny lokal gastronomiczny, w którym oprócz funkcji podstawowej, planuje się organizować różnorodne eventy celem urozmaicenia czasu wolnego– dodaje.

Wzrost zainteresowania wyższym standardem mieszkaniowym wśród studentów jest korzystny również dla władz największych polskich miast, ponieważ obiekty spełniające ten wymóg wybierane są głównie przez studentów elitarnych kierunków, którzy w niedalekiej przyszłości staną się wykształconymi profesjonalistami, posiadającymi ekspercką wiedzą w swoich dziedzinach. Istnieje więc spora szansa, że zasilą oni lokalny rynek pracy. Wiele wskazuje więc na to, że największe polskie aglomeracje będą w najbliższych latach patrzeć przychylnym okiem na inwestycje przeznaczone pod zinstytucjonalizowany wynajem dla studentów.

Uważam, że Polska ma przed sobą świetlaną przyszłość, jeśli chodzi o prywatne akademiki – mówi Tom LeachPo pierwsze, liczba studentów, zarówno krajowych jak i zagranicznych, jest w Polsce bardzo duża i stale rośnie. Po drugie, brakuje zakwaterowania o odpowiednim standardzie. Inaczej niż w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, inwestorzy nie muszą skupiać się wyłącznie na stolicy, ponieważ w Polsce istnieje nawet kilkanaście miast, w których inwestycje mieszkaniowe dla studentów mogą sprawnie funkcjonować, biorąc pod uwagę wielkość miast regionalnych i skalę znajdującej się w nich infrastruktury uniwersyteckiej. Patrząc z perspektywy inwestorów, rentowność w Polsce jest wyższa niż w krajach zachodnich, dlatego jest to dla nich atrakcyjne miejsce do inwestowania – podsumowuje.

materiał prasowy

Rynek nieruchomości potrzebuje profesjonalnych Agentów

IMG_6832 (1)

Rynek nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych rozwija się pomimo trwającej pandemii. Zwiększa się tym samym zapotrzebowanie na profesjonalnych Agentów.

W związku z rozwojem rynku nieruchomości, WGN rekrutuje Agentów. Oferta dotyczy zarówno Centrali WGN we Wrocławiu, jak również miast regionalnych, gdzie rozlokowane są oddziały franczyzowe WGN.
Jeżeli szukasz pracy w ciekawym zawodzie w branży nieruchomości dowiedz się czy w Twoim mieście trwa rekrutacja.

Więcej informacji: TUTAJ.

Co działo się na rynku nieruchomości w 2021 roku?

Greendustry Zabłocie wizualizacja (2)

2021 był dla branży nieruchomości rokiem wzrostu i pełnego rozkwitu po nieprzewidywalnym i gwałtownie zmiennym 2020. Na rynku pojawiło się więcej mieszkań, zainteresowanie nimi rosło, a deweloperzy starali się jak najszybciej reagować na wzrastający popyt.

Spis treści:
Okres prosperity
Dynamiczny wzrost cen
Kredyty mieszkaniowe wciąż pożądane
Najczęściej dwa pokoje

 

Okres prosperity
Mijający rok w mieszkaniówce prawdopodobnie zostanie zapamiętany jako okres rozwoju. Dotyczy to zarówno wolumenów sprzedaży nowych lokali (zwłaszcza w pierwszej połowie roku), jak i wzrostów cen metra kwadratowego. – Znamienny dla całego roku był przede wszystkim fakt, że deweloperzy oddali do użytkowania rekordową liczbę mieszkań, pomimo odczuwalnego dla nich wzrostu cen materiałów i robocizny – twierdzi Aneta Nagler, redaktor naczelna Strefy Nieruchomości. GUS podaje, że w okresie od stycznia do końca października 2021 roku oddano do użytkowania więcej mieszkań, niż miało to miejsce przed rokiem. Według dostępnych danych było to aż 184,4 tys. nowych lokali, czyli o 4% więcej niż rok wcześniej. Ich łączna powierzchnia użytkowa wyniosła 17,2 mln m2, czyli o niemal 10% więcej w stosunku r./r.

Wzrosła również liczba mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia (lub dokonano zgłoszenia projektu budowlanego) oraz liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Od początku roku do końca października 2021 r. wydano takie pozwolenia na 283,4 tys.lokali mieszkalnych, tj. o 29,2% więcej niż w analogicznym okresie w 2020 roku. Najwięcej takich decyzji otrzymali deweloperzy (174,4 tys., wzrost o 31,5% r./r.) oraz inwestorzy indywidualni (105,7 tys., wzrost o 25,6%). Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto wyniosła w tym roku 239 tys., czyli aż o 27,8% więcej niż przed rokiem. (Źródło danych GUS). Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę na wzmożoną aktywność zagranicznych funduszy mieszkaniowych, które do końca roku będą w Polsce dysponowały aż 8 tysiącami mieszkań i mają plany na liczne inwestycje w przyszłości. Według niego mijający rok może zostać uznany za początek budowy w naszym kraju rynku instytucjonalnego z prawdziwego zdarzenia. Podobny trend zauważają też deweloperzy.

– Coraz częściej dochodzi do pakietowych wykupów mieszkań, a nowe oferty znikają z rynku w naprawdę szybkim tempie. Dodatkowo mamy do czynienia z ograniczoną dostępnością działek, a co za tym idzie, notujemy coraz wyższe ich ceny – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum.

Dynamiczny wzrost cen
W Polsce od dłuższego czasu konsekwentnie drożeje niemal wszystko i nieruchomości nie są tutaj wyjątkiem. – W pierwszym kwartale ceny mieszkań utrzymały się na wysokim poziomie i, zgodnie z przewidywaniami, notowano ich przyspieszony wzrost w II i III kwartale – mówi Aneta Nagler. Ceny działek, domów, nieruchomości komercyjnych oraz mieszkań pięły się w tym roku w górę. Potwierdzają to odczyty Indeksu Cen Mieszkań – wskaźnika trendu cenowego opublikowanego przez serwis Morizon.pl. Wynika z niego, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy jego wartość urosła o 139,2 pkt (z poziomu 1237 pkt. do 1376 pkt). Fakt ten oznacza, że ceny ofertowe mieszkań w Polsce wzrosły w ciągu roku aż o 10%. Podobne dane przedstawia również NBP. W okresie między lutym a wrześniem 2021 roku średniomiesięczny wzrost indeksu wynosił 17,3 pkt. To więcej niż np. w okresie boomu mieszkaniowego, który obserwowaliśmy jeszcze przed wybuchem epidemii koronawirusa. Co nas czeka w niedalekiej przyszłości? Grzegorz Woźniak jest zdania, że to nie koniec wzrostów – Inflacja, podwyżka stóp procentowych, drożejące materiały i działki wpłyną znacząco na kolejne wzrosty cen mieszkań. Będzie to skutkować mniejszą zdolnością kredytową i mniejszą szansą na zakup własnego “M”. Mieszkania mogą przejść w ręce inwestorów, którzy dysponują gotówką, a niektórzy indywidualni klienci będą musieli zadowolić się mniejszym metrażem. Ważne więc, by kupowane przez nich lokale były jak najbardziej kompaktowe i funkcjonalne – mówi.

Na tak dynamiczny wzrost cen lokali mieszkalnych w 2021 roku złożyło się wiele różnorodnych czynników. Przede wszystkim nieruchomości są postrzegane jako bezpieczna przystań dla kapitału i najlepszy oręż, którego można użyć w nierównym starciu z inflacją. Szczególnie w niepewnych czasach powolnego wychodzenia z kryzysu pandemicznego ludzie pragną posiadać coś, czego będą pewni w przyszłości. – Na wzrosty cen miały także wpływ takie zmienne jak wzrost wynagrodzeń, odbudowa gospodarki oraz najniższe w historii stopy procentowe. Właśnie z ich powodu lokaty były niemal nieoprocentowane, a kredyty najtańsze w historii, co zachęcało do zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych – zauważa Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Kredyty mieszkaniowe wciąż pożądane
Z pewnością istotną kwestią z punktu widzenia kupujących mieszkania były w tym roku zmiany w oprocentowaniu kredytów oraz lokat bankowych. AMRON-SARFiN podaje, że na przestrzeni trzech ostatnich kwartałów banki udzieliły łącznie 192 tys. nowych kredytów mieszkaniowych o wartości 63 mld zł, a wartość całego portfela kredytowego banków w Polsce przekroczyła barierę 500 mld zł. Mimo że w lipcu doszło do zaostrzenia kryteriów polityki kredytowej przez część banków, statystyka dynamicznego wzrostu akcji kredytowej obserwowana w poprzednich kwartałach nie została zahamowana. W samym tylko trzecim kwartale 2021 roku banki udzieliły 68,4 tys. pożyczek mieszkaniowych, czyli o 2% więcej niż w II kwartale i o 40% więcej niż w III kwartale 2020 r. – wynika z raportu AMRON-SARFiN. Dane z listopada również wskazują na wzrosty rok do roku, mimo że w ostatnim czasie doszło do podwyższenia stóp procentowych z poziomu 0,1% do 1,25%.

Chętnych na kredyty jest znacznie więcej niż rok temu w podobnym okresie. Wtedy o takie zobowiązanie wnioskowało prawie 32 tys. osób, a dziś – nieco ponad 36 tys. Oznacza to ok. 13% wzrost r./r., jednak w stosunku do października br. jest to spadek o 7,4%. – Sprzyjające okoliczności pozwoliły konsumentom powrócić do zawieszonych podczas pandemii planów inwestycyjnych. Szukali oni pewnego zabezpieczenia dla swojego kapitału. Obserwowaliśmy również rekordowy napływ gotówki do sektora mieszkaniowego. Osoby posiadające odpowiednio duże oszczędności kupowały za nie mieszkania, zamiast liczyć na niewielkie odsetki w bankach – mówi Aneta Nagler. Dane BIK sugerują, że popyt na kredyty był najwyższy w maju. Wtedy to każdego dnia roboczego do banków trafiało po około 2,5 tys. wniosków kredytowych. W kolejnych miesiącach zainteresowanie malało i w październiku dziennie przybywało już około 1,86 tys. nowych wniosków.

Na skutek podniesienia stóp procentowych kredyty przestają być jednak najtańszymi w historii. Grudniowa podwyżka doprowadziła do wzrostu ich oprocentowania, co może przynieść wymierne zmiany na rynku nieruchomości, jednak nie powinny być one rewolucyjne – Raty kredytów mieszkaniowych powinny pójść w górę o około 16-18%. Mniej więcej o tyle spadła też zdolność kredytowa. Banki zaczęły także podnosić oprocentowanie lokat, więc niedługo ich depozyty przestaną być jedynie nikomu niepotrzebną atrapą – zauważa Bartłomiej Rzepa. – Rewolucji nie należy się jednak spodziewać. Nawet, gdy oprocentowanie lokat faktycznie wzrośnie, to i tak najpewniej wciąż rentowność wynajmu mieszkań będzie kilkukrotnie wyższa niż zyski z lokat. Możemy być jednak świadkami spadku inwestycyjnego popytu na mieszkania i unormowania się sytuacji na całym rynku mieszkaniowym – dodaje.

Najczęściej dwa pokoje
Jakie mieszkania cieszyły się największą popularnością? Jak podaje RynekPierwotny.pl, w roku 2021 najchętniej nabywanymi mieszkaniami na rynku pierwotnym były lokale 2-pokojowe. Ich średni udział w sprzedaży deweloperów w największych polskich aglomeracjach wyniósł 41,7%. Na drugim miejscu znalazły się lokale 3-pokojowe z udziałem 33,1%. W dalszej kolejności były to kawalerki oraz mieszkania 4-pokojowe. Jeśli chodzi o powierzchnię sprzedanych mieszkań deweloperskich, to bezkonkurencyjny zakres wynosi 30-50 mkw. i w takim przedziale mieści się większość lokali 2-pokojowych oraz duża część kawalerek. Kolejnym zakresem dominującym w roku bieżącym było 50-70 mkw. Dotyczył on przede wszystkim mieszkań 3-pokojowych i mniejszej części mieszkań 2-pokojowych (RynekPierwotny.pl). Choć w mijającym roku największym zainteresowaniem cieszyły się mniejsze mieszkania, to deweloperzy zauważają widoczny trend zakupu większych lokali:

– Większe mieszkania są coraz bardziej popularne, szczególnie wśród osób młodych posiadających większą zdolność kredytową, a także rodzin z dziećmi. Ich oczekiwania rosną, a rynek ma do czynienia z niespotykaną jak dotąd konkurencją. Co można powiedzieć na pewno to to, że klienci chcą mieć dziś do dyspozycji większą przestrzeń życiową – dodatkowy pokój do pracy czy przestronny taras. Dowodem tego może być nasza inwestycja Śliczna 36i6 w Krakowie mająca w ofercie tylko mieszkania trzy-, cztero- i pięciopokojowe. Spotkała się ona z bardzo dużym zainteresowaniem ze strony osób kupujących lokum na własny użytek, a nie pod kątem inwestycji przeznaczonej na sprzedaż czy wynajem – mówi Witold Indrychowski, prezes spółki Merari. – Niestety wraz z droższym kredytem i rosnącymi kosztami budowy zaczyna pojawiać się wśród nabywców bariera w postaci ceny, którą trzeba zapłacić za duże mieszkanie, dlatego też grupa odbiorców takiego produktu zaczyna się zawężać – dodaje.

Artykuł ekspercki (materiał prasowy).

Jakie TECHwnioski biznes powinien wyciągnąć z pandemii?

J.Abramczyk_Poly
Lockdown, liczne ograniczenia sanitarne i wprowadzenie dystansu społecznego spowodowały, że transformacja cyfrowa nabrała tempa. Do tamtego momentu, aż 73% przedsiębiorstw nie inwestowało w nowoczesne technologie – wynika z badania „Nowoczesne technologie w przedsiębiorstwach przed, w trakcie i po pandemii COVID-19”. Pandemia diametralnie zmieniła podejście wielu przedsiębiorców do innowacji, część z nich musiała w dynamicznym tempie implementować nowe rozwiązania, aby nie tyle podnieść konkurencyjność biznesu, co utrzymać się na rynku.

Spis treści:
Wykorzystanie nowych technologii kluczem do współpracy
Komfort i zaangażowanie w spotkaniach na odległość to podstawa
(Nie)tymczasowe, nowoczesne formy komunikacji zostaną z nami na stałe

Jednak okazuje się, że wciąż jest wiele do zrobienia w tej kwestii. Pomimo znacznego upływu czasu oraz zapewnień firm o odpowiednim przygotowaniu pracowników, nadal aż ⅕ (20%) polskich respondentów nie posiada odpowiednich urządzeń do komfortowej pracy zdalnej – wynika z badania „Poly Evolution of the Workplace”, przeprowadzonego przez Spark Communications na przełomie sierpnia i września 2021 r. na zlecenie firmy Poly. Należy zwrócić uwagę, że przyspieszona lekcja z „technologii” przyniosła organizacjom i biznesom szeroki wachlarz nowych możliwości. Warto zastanowić się, które ze zmian przyniesionych przez sytuację epidemiologiczną zostanie z nami na dłużej.

Wykorzystanie nowych technologii kluczem do współpracy

Zakres nowych technologii wdrażanych w firmach w okresie pandemii był szeroki – aż 91% ankietowanych przedsiębiorców zadeklarowało, że wraz z trwaniem pandemii, zaczęli wykorzystywać przynajmniej jedno rozwiązanie technologiczne, co obrazują wyniki badania „Nowoczesne technologie w przedsiębiorstwach przed, w trakcie i po pandemii COVID-19”. Znaczącą przewagę spośród dostępnych narzędzi zdobyły technologie służące do komunikacji – korzysta z nich już blisko 7 na 10 przedsiębiorców. Sytuacja epidemiologiczna spowodowała też przedefiniowanie pojęcia pracy oraz wzrost popularności modelu zdalnego i hybrydowego. W czasach przed covidowych znaczną uwagę skupiano wokół miejsca wykonywania służbowych obowiązków. Obecnie na znaczeniu zyskały kompetencje i talenty pracowników, bez znaczenia okazuje się ich lokalizacja. Członkowie zespołów mogą pracować wspólnie w czasie rzeczywistym, w różnych miejscach na świecie zyskując przy tym elastyczność i komfort oraz co ważne nie tracąc czasu na dojazdy do biura. Kryzys wywołany pandemią, z pewnością spowodował konieczność weryfikacji planów i założeń wielu biznesów w różnych obszarach, tym samym przyspieszając wdrożenie innowacyjnych rozwiązań kluczowych dla funkcjonowania firmy w nowej rzeczywistości. Warto zauważyć, że zmiany w obszarze współpracy dotknęły nie tylko pracowników biurowych. Pod wpływem obostrzeń sanitarnych na popularności zyskało załatwianie spraw telefonicznie czy przez Internet bez konieczności opuszczania domu. Warto jednak zauważyć, że zmiany w organizacjach takich jak poradnie zdrowia, szpitale, szkoły czy urzędy również związane są z inwestycją w rozwiązania technologiczne, które umożliwiają komunikację na najwyższym poziomie.

Komfort i zaangażowanie w spotkaniach na odległość to podstawa

Myśląc o rozwiązaniach umożliwiających komunikację pracowników podczas audio i wideokonferencji, warto zwrócić uwagę na inteligentne urządzenia. Zaawansowane mikrofony potrafią spośród hałasu wychwycić głos mówcy i odpowiednio wyciszyć otaczające go dźwięki, tak aby odbiorca mógł w pełni skoncentrować się na komunikacie. Na uwagę zasługują też inteligentne kamery, które śledzą mówce, dzięki czemu może on swobodnie poruszać się po sali. Dodatkowo tego typu urządzenia sprawdzają się również podczas wideokonferencji w większej grupie, gdy pośród kilkunastu obecnych monitorują osoby mówiące, robiąc na nich zbliżenie podczas wypowiedzi. Spotkania online na stałe wpisały się już w życie przedsiębiorstw i organizacji. Niezależnie od tego, czy będą one miały charakter pogawędki, omówienia szczegółów projektu czy rozmowy typowo sprzedażowej, wysoka jakość obrazu i inteligentne funkcje sprawiają, że wszyscy, niezależnie od tego, z jakiego miejsca pracują, czują się słyszani, zauważeni i zaangażowani w spotkanie.

(Nie)tymczasowe, nowoczesne formy komunikacji zostaną z nami na stałe

Zmiany, które dokonały się jako następstwo pandemii i obostrzeń z nią związanych, w wielu aspektach przeorganizowały i przewartościowały świat, w którym dotychczas funkcjonowaliśmy. Znaczna część przedsiębiorców zamierza korzystać z nowoczesnych form komunikowania się w swojej organizacji w przyszłości. Oznacza to, że do wielu przyzwyczajeń sprzed pandemii już nie wrócimy – czy w kwestii pracy, zakupów czy wspomnianej wcześniej komunikacji.

Firmy zostały zmuszone do elastyczności, szybkiego wprowadzania zmian oraz dostosowania się do nowych warunków. Wykorzystanie Sztucznej Inteligencji jest coraz powszechniejsze, a ona sama stale staje się mądrzejsza i dzięki temu umożliwia nam funkcjonowanie w stale ewoluującej „nowej normalności”. Pandemia spowodowała zmiany we wszystkich sektorach, zarówno w dużych, jak i małych firmach, zmuszając organizacje do przemyślenia sposobu planowania, rekrutacji i organizacji pracy pracowników. Z perspektywy mniejszych biznesów wykorzystanie urządzeń umożliwiających współpracę w czasie rzeczywistym, może przyczynić się do budowania poziomu ich konkurencyjności na rynku. Należy zauważyć, że Sztuczna Inteligencja ma demokratyzujący wpływ na biznes, pozwalając mniejszym biznesom na dostęp do technologii, które wcześniej były poza ich zasięgiem.

Autor: Jakub Abramczyk, Sales Director Eastern Europe w Poly.

Rynek e-commerce wciąż na fali. Handel internetowy napędza magazyny

Natalia Mika Cresa
Eksperci prognozują wzrost sprzedaży internetowej średnio o kilkanaście procent rocznie. Wiadomo też, że rozwój e-commerce nadal będzie miał ogromny wpływ na rynek powierzchni magazynowej, przed którym rysuje się wiele szans – mówi Natalia Mika, doradca w Dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Cresa Polska.

Spis treści:
Więcej zakupów w Internecie
Covid przyspieszył rozwój e-commerce
Odpowiedni magazyn to szybsza dostawa
Lubuskie i Poznań zyskują najwięcej

Coraz więcej firm handlowych korzysta z internetowych kanałów sprzedaży. Konkurują nie tylko z tradycyjnymi sklepami, ale również między sobą. A nie jest to walka łatwa, bo, jak wynika z raportu PwC, aż 42 proc. Polaków daje sprzedawcom tylko jedną szansę. W e-sklepie zwracają uwagę na: cenę, oceny wystawione przez innych kupujących, asortyment, deklarowaną szybkość dostawy oraz możliwość odbioru zakupów w wygodnej lokalizacji.

Więcej zakupów w Internecie

Według PwC, na przełomie lat 2019 oraz 2020 sprzedaż on-line wzrosła aż o 35 proc., w kolejnych latach eksperci prognozują wzrosty na nadal wysokim średnio 12-procentowym poziomie. Polacy w Internecie najchętniej kupują: artykuły spożywcze, odzież i obuwie, wyposażenie domu i ogrodu, zabawki, artykuły z kategorii zdrowie i uroda oraz elektronikę. 85 proc. rodaków deklaruje, że nawet po zakończeniu pandemii nie zrezygnuje z zakupów internetowych. Będą robili je tak samo często, a nawet planują wydawać więcej pieniędzy w sieci.

Covid przyspieszył rozwój e-commerce

Chcąc nadal dynamicznie się rozwijać, handel internetowy potrzebuje coraz więcej nowoczesnych magazynów. Obiekty powstające w odpowiedzi na rozwój branży e-commerce to między innymi duże, wielopoziomowe centra logistyczne, regionalne centra dystrybucyjne na przedmieściach oraz mniejsze jednostki miejskie obsługujące dostawy w ramach ostatniej mili. Budynki te jednak ewoluują pod względem konstrukcji i funkcjonalności, ponieważ najemcy poszukują najlepszych obiektów, dostosowanych do wolumenu realizowanych operacji i wewnętrznych potrzeb w zakresie wyposażenia. Wyraźnie widać to na liczbach opisujących rynki nowoczesnej powierzchni logistyczno-magazynowej w całym kraju. W pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku firmy działające wyłącznie w branży e-commerce wynajęły, w ramach dziesięciu największych transakcji, więcej metrów kwadratowych powierzchni, niż wynosi cały ubiegłoroczny wolumen odnotowany dla tego sektora.

– W rzeczywistości wolumen tych transakcji jest większy, operatorzy 3PL w ramach swoich powierzchni magazynowych realizują projekty z różnych sektorów. Podobnie sytuacja wygląda z firmami kurierskimi, które dobierają powierzchnię magazynową, w związku z rozwojem swoich klientów z sektora handlu internetowego – mówi Natalia Mika i dodaje, że przykładem takiej transakcji jest wynajęcie przez DHL Supply Chain 105 tys. mkw. w Żernikach pod Poznaniem, w celu prowadzenia operacji logistycznych dla Zalando. Magazyn Panattoni wyposażony jest w zaawansowane technologie automatyzacyjne i rozwiązania intralogistyczne, w tym dwie wielopoziomowe wieże wysokiego składowania, które pomieszczą kilkanaście milionów sztuk asortymentu.

Odpowiedni magazyn to szybsza dostawa

Nawiązując do wypowiedzi ekspertki, najemcami hal magazynowych wykorzystywanych pod obsługę e-commerce są nie tylko same sieci handlowe, ale również operatorzy 3PL i firmy kurierskie. Jak czytamy w raporcie pt. Logistyka w Polsce (oprac.: Manpower Group oraz Instytut Logistyki i Magazynowania), tylko 14 proc. sklepów internetowych organizuje procesy logistyczne we własnym zakresie, a pozostałe 86 proc. współpracuje ze specjalizującymi się w logistyce firmami.

– Rozwiązania dla e-handlu opierają się o 3 podstawowe modele logistyczne – własny magazyn, dropshipping (przeniesieniu procesu składowania towaru na producenta/hurtownię, a wysyłki na firmę kurierską) oraz fullfilment, czyli pełny outsourcing procesu obsługi zamówienia, jak transport, magazynowanie, kompletacja i wysyłka – wyjaśnia Natalia Mika. Ekspertka dodaje, że rozwój powierzchni magazynowej dedykowanej pod potrzeby e-commerce wiąże się z rozwojem technicznym oraz automatyzacją. Ta ostatnia ma znaczenie przede wszystkim w dużych hubach. Dzięki rozwiązaniom zaawansowanym technologicznie, kompletacja przebiega dwa razy szybciej, w znacznym stopniu przyspieszając dostawę, co jest priorytetem na konkurencyjnym rynku sklepów internetowych. Rośnie również zainteresowanie magazynami ostatniej mili, zlokalizowanymi blisko centrów miast, ponieważ, będąc bliżej klienta, internetowi sprzedawcy są w stanie o wiele sprawniej i szybciej dostarczyć towar.

Lubuskie i Poznań zyskują najwięcej

Branża e-commerce wynajmuje magazyny w całym kraju, jednak w ostatnim czasie największym beneficjentem rozwoju handlu w sieci stało się województwo lubuskie dzięki dwóm inwestycjom dla gigantów e-handlu. To tam w ostatnich miesiącach budowało się najwięcej metrów magazynowych przeznaczonych pod działalność e-commerce. Niedawno zakończone zostały dwie inwestycje

– Hillwood Rokitno (ponad 110 tys. mkw.) oraz BTS w Świebodzinie, wybudowany dla Amazona. Ten ostatni to prawie 200 tys. mkw. powierzchni, na których działać będzie 3 tys. robotów podnoszących pojemniki z produktami, zainstalowano tam zautomatyzowane stacje sortujące oraz zdalnie sterowane zaawansowane rozwiązania robotyczne. Hala w Świebodzinie to już dziesiąty obiekt Amazona w Polsce.

– Magazyny w Lubuskiem, ze względu na położenie, są również doskonałym wyborem dla firm zza zachodniej granicy oraz lokalnych przedsiębiorców, obsługujących rynki zachodnioeuropejskie. Niezaprzeczalne atuty tego regionu to rozbudowana infrastruktura drogowa, dostępność kadry pracowniczej oraz dostępność gruntów – mówi Natalia Mika. – Bardzo duży wzrost w popycie, zgłaszanym przez handel internetowy, odnotowaliśmy również w Poznaniu. Do największych transakcji w mieście i okolicach należą: wynajęcie 50 400 mkw. w Segro Logistics Park Poznań (HSF e-commerce), 48 300 mkw. w Prologis Poznań przez Arvato Supply Chains Solutions, a także ponad 82 tys. mkw. przez Westwing w P3 Poznań II oraz wspominana już umowa najmu 105 tys. mkw. przez DHL Supply Chain w Żernikach pod Poznaniem.
Tyle samo wyzwań, co szans

– Pandemia COVID-19 spowodowała spektakularne przyspieszenie przeniesienia się handlu tradycyjnego do sieci. Wielu klientów, którzy do tej pory nie mieli styczności z handlem internetowym, nagle stało się e-konsumentami. Rozwój e-commerce jest nierozerwalnie związany z rynkiem magazynowym, który odnotowuje coraz szybsze tempo wzrostu. Mimo że rok 2020 był rekordowy pod kątem liczby transakcji i łącznego popytu netto na powierzchnie magazynowe w Polsce, to kończący się rok 2021 będzie jeszcze lepszy. Plany przedsiębiorstw logistycznych i handlowych wyraźnie pokazują, że handel internetowy będzie się nadal dynamicznie rozwijał. Pomimo wciąż wielu szans stojących przed rynkiem nowoczesnej powierzchni magazynowej, konieczne jest także zminimalizowanie skutków wyzwań, takich jak zakłócenia w łańcuchach dostaw, braki materiałów budowlanych i rosnące koszty budowy – podsumowuje Natalia Mika.

Źródło: Cresa Polska.

Gdańsk zainwestuje w komunikację i nowe centrum dzielnicowe

Gdańsk, Śródmieście. Wiosna w Gdańsku

Gdańsk ma zamiar zainwestować w komunikację i nowe centrum dzielnicowe.

Miasto Gdańsk należy do tych niewielu aglomeracji w Polsce, które mogą spodziewać się przyrostu liczby mieszkańców w perspektywie najbliższych kilkunastu lat. Nowych mieszkańców przyciąga bliskość morza i dobra infrastruktura. Atrakcyjny jest również rynek pracy.

„Wyzwaniem jest rozwój miasta do wewnątrz poprzez intensyfikację zabudowy, wypełnianie i uzupełnianie istniejących struktur urbanistycznych. Widzimy też potrzebę wykreowania nowego centrum dzielnicowego w rozwojowej części miasta, jaką jest Gdańsk Południe” – mówiła Aleksandra Dulkiewicz, Prezydent Gdańska, podczas spotkania z cyklu W 8 PYTAŃ DOOKOŁA MIASTA, organizowanego przez Urban Land Institute Poland (ULI Poland).
Gdański ratusz stawia na koncepcję miasta krótkich odległości, zbieżnego z koncepcją miasta 15 minutowego.

 

– Priorytetem dla miasta jest wielofunkcyjność i rozwój funkcji mieszkaniowo-usługowych, zieleni, oraz funkcji produkcyjno-usługowo-składowych. Chcemy to wdrażać poprzez m.in. tworzenie przyjaznych użytkownikom lokalnych przestrzeni publicznych, w których toczy się codzienne życie mieszkańców. Stawiamy na realizację przyjaznej infrastruktury dla pieszych i rowerzystów, stworzenie nowego parku w dzielnicy rozwojowej Południe. Chcemy stworzyć warunki, by mieszkańcy terenów intensywnie rozwijających się spędzali czas na powietrzu w otoczeniu urządzonej zieleni. Planujemy też nasadzenia zieleni wysokiej wzdłuż ciągów komunikacyjnych, co wpłynie pozytywnie na lokalny klimat oraz sprawi, że miasto będzie coraz bardziej przyjazne dla jego użytkowników – deklaruje Aleksandra Dulkiewicz.

Rynek nieruchomości inwestycyjnych: rośnie udział projektów spekulacyjnych na polskim rynku magazynowym

Renata Osiecka 2021 media
Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym na zakończenie września 2021 r. pozostaje na wysokim poziomie. Oddanie w III kwartale br. 660 tys. mkw. zwiększyło całkowite zasoby logistyczno-przemysłowe do poziomu 22,4 mln mkw. W budowie znajduje się 3,46 mln mkw., z czego ponad 1,22 mln mkw. (+120% r/r) to inwestycje bez zabezpieczonych umów najmu. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 1,44 mln mkw. (+16% r/r), gdzie zgodnie z przewidywaniami główną siłą pozostawały segmenty e-commerce oraz logistyka. Korelacja silnego popytu i umiarkowanej nowej podaży wpływa na wskaźnik pustostanów, który na koniec września wskazywał 5,04% (-2,66 pp. r/r). Firma AXI IMMO prezentuje wyniki najnowszego raportu „Polski rynek magazynowy w III kw. 2021 r.”

Spis treści:
Magazyny z blisko 50% udziałem na rynku inwestycyjnym po pierwszych trzech kwartałach 2021 r.
Pięć głównych rynków magazynowych odpowiadało za ponad 73% całości popytu w III kw. 2021
Rekordowy poziom powierzchni w budowie wraz z rosnącym udziałem projektów spekulacyjnych

Magazyny z blisko 50% udziałem na rynku inwestycyjnym po pierwszych trzech kwartałach 2021 r.
Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce po zsumowaniu pierwszych trzech kwartałów 2021 r. wyniósł 3,53 mld EUR. Segment nieruchomości magazynowych odpowiada za blisko połowę (ok. 1,7 mld EUR) wypracowanego w tym czasie kapitału, przy czym w samym III kw. przeprowadzono transakcje na poziomie 800 mln EUR.

Wśród największych wybranych transakcji w III kw. 2021 r. na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym znalazły się sprzedaż portfela Tristar (160 000 mkw.) z nieruchomościami znajdującymi się w Poznaniu, Wrocławiu, Warszawie, Czeladzi i Gdańsku do funduszu Exeter. Z kolei fundusz Savills IM – ELF3 Fund zdecydował się kupić Panattoni A2 Warsaw Park (103 700 mkw.) znajdujący się w Grodzisku Maz. od Invesco Real Estate. W III kw. aktywna była również firma 7R, która sprzedała trzy swoje parki magazynowe tj. 7R Park Kowale II (52 000 mkw.) nabyło Generali Real Estate, a nowym właścicielem 7R Park Poznań East i 7R Park Sosnowiec (łącznie ponad 44 800 mkw.) zostało CBRE IM.
Obserwowany w III kw. 2021 r. silny apetyt inwestorów spowodował dalszą kompresję stóp kapitalizacji, w której obiekty big box wycenia się na 4,5 – 5,0%, z kolei magazyny miejsce na ok. 4,25% – 4,50%.

– Sektor nieruchomości magazynowych w pełni korzysta na swojej szansie i po latach dominacji nieruchomości biurowych i handlowych teraz on jest na czele zainteresowania zagranicznych podmiotów. Największa uwaga inwestorów skupia się wokół dużych hubów magazynowych typu multi-tenant, które w br. stanowią ponad połowę przeprowadzonych transakcji. Szybki rozwój segmentu logistyki miejskiej, a także zwiększona liczba projektów typu BTS sprawia, że również te klasy aktywów są coraz częściej rozpatrywane jako dobra okazji do spieniężenia kapitału – mówi Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Pięć głównych rynków magazynowych odpowiadało za ponad 73% całości popytu w III kw. 2021
Od początku lipca do końca września br. popyt brutto na polskim rynku magazynowym wyniósł 1,44 mln mkw. (+16% r/r). W analizowanym okresie najemcy byli najaktywniejsi w Warszawie (365 000 mkw.), na Górnym Śląsku (266 000 mkw.), w regionie kujawsko-pomorskim (171 000 mkw.), Dolnym Śląsku (148 000 mkw.) i Poznaniu (147 000 mkw.). W strukturze popytu w III kw. dominowały transakcje dla operatorów logistycznych i e-commerce, które łącznie odpowiadały za ponad 50% najmów. Wśród pięciu największych transakcji w III kw. 2021 r. znalazły się wynajęcie (nowa umowa) ponad 104 000 mkw. przez międzynarodową firmę z branży e-commerce w Hillwood Bydgoszcz, następnie trzech operatorów logistycznych zdecydowało się podpisać nowe umowy kolejno na ponad 53 000 mkw. w 7R Park Goleniów II, 34 000 mkw. w Panattoni Park Głogów i 29 700 mkw. w Segro LP Poznań Komorniki. Z kolei firma z branży narzędzi podpisała umowę na 26 000 mkw. w Segro Business Park Gliwice.
Całkowity wolumen najmu w okresie od stycznia do września 2021 r. na polskim rynku magazynowym wyniósł 4,38 mln mkw., wynik ten przekłada się na wzrost o 25% w ujęciu rok do roku. Największą aktywność najemców w pierwszych trzech kwartałach 2021 r. zarejestrowano w Warszawie (944 000 mkw.), na Górny Śląsku (816 000 mkw.), Poznaniu (797 000 mkw.), Dolnym Śląsku (585 000 mkw.) i w Polsce Centralnej (487 000 mkw.). Przy czym w strukturze popytu za aż 75% odpowiadały nowe umowy najmu i ekspansje.

– Znajdujemy się na najlepszej drodze do wyrównania bądź pobicia ubiegłorocznego wyniku w popycie na polskim rynku magazynowym. Przebicie granicy 5,2 mln mkw. jest bardzo realne, odzwierciedlają to świetne wyniki za pierwsze trzy kwartały br. i 25% wzrost w aktywności najemców względem ubiegłorocznych wskaźników wynajmu. Rozwój e-commerce i branż obsługujących ten sektor napędza rynek. Z uwagą należy również śledzić aktywność firm kurierskich, które zapowiedziały, że w wybranych miastach do końca 2021 r. wprowadzą usługę same-day-delivery. Niemniej, spodziewamy się, że większa regionalizacja łańcuchów dostaw zintensyfikuje w następnych miesiącach takie trendy jak nearshoring czy cross-border – mówi Anna Głowacz, Dyrektor Działu Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.

Rekordowy poziom powierzchni w budowie wraz z rosnącym udziałem projektów spekulacyjnych
Aktywność deweloperów na polskim rynku magazynowym w III kw. 2021 r. wyniosła ponad 660 000 mkw. (+5,6% r/r), co przełożyło się na wzrost w liczbie całkowitych zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej do poziomu 22,4 mln mkw. W analizowanym okresie najwięcej nowej podaży dostarczono w regionie Polski Zachodniej (316 000 mkw.), Poznaniu (88 000 mkw.) oraz na Dolnym Śląsku (66 000 mkw.) i Górnym Śląsku (61 000 mkw.). W przypadku Polski Zachodniej znacząca kumulacja była efektem oddania do użytku projektu Panattoni BTS w Świebodzinie (ponad 200 000 mkw. powierzchni użytkowej) dla firmy Amazon. W pierwszych trzech kwartałach 2021 r. na rynek magazynowy dostarczono 1,77 mln mkw. nowej powierzchni, co jest rezultatem podobnym do referencyjnego okresu sprzed roku. W analizowanym czasie najwięcej nowej podaży dostarczono w Polsce Zachodniej (337 000 mkw.), na Górnym Śląsku (310 000 mkw.) oraz Warszawie (259 000 mkw.).
Dobre prognozy dla rozwoju rynku magazynowego, a także wysoki popyt wpływają na zdecydowane ruchy deweloperów. Na koniec września 2021 r. w budowie znajdowało się 3,46 mln mkw., z czego 35% to powierzchnia budowana w modelu spekulacyjnym. Wolumen inwestycji bez zabezpieczonych umów najmu wynosi 1,22 mln mkw. i jest to wzrost o ponad 120% względem ubiegłego roku. Wśród największych w budowie parków magazynowych znajdują się GLP Lędziny (111 500 mkw.), Hillwood Bydgoszcz (104 300 mkw.), Panattoni Park Głogów (73 000 mkw.) oraz dwa projekty od 7R tj. 7R Mysłowice (50 770 mkw.) i 7R City Flex Katowice II (41 100 mkw.).
– Spodziewamy się, że w najbliższych kilku miesiącach rynek deweloperski będzie stał przed pewnego rodzaju wyzwaniem związanym po pierwsze z zabezpieczeniem i dostępnością gruntów inwestycyjnych, po drugie z rosnącymi kosztami pracy i wydłużeniem o ok. 2-3 miesiące realizacji projektów. Ograniczone alternatywy inwestycyjne utrudniają negocjacje z właścicielami terenów inwestycyjnych, którzy oczekują wyższych stawek wyjściowych.– dodaje Anna Głowacz.

Wysoki poziom aktywności deweloperskiej wraz z niesłabnącym popytem wpływa na obniżenie poziomu pustostanów. Na zakończenie III kw. 2021 r. w całej Polsce znajdowało się ok. 1 129 000 mkw. dostępnej od ręki powierzchni tj. ok. 5,04% (-2,66 pp. r/r) całkowitych zasobów rynku magazynowego. Najwyższy współczynnik pustostanów wśród analizowanych rynków pozostaje na Górnym Śląsku (7,6%), Polsce Centralnej (6,6%) i Warszawie (5,2%). W zasadzie brak powierzchni do wynajęcia od zaraz występuje w Szczecinie i Polsce Wschodniej. Relacja popytu do podaży nie wpłynęła znacząco na zmiany stawek czynszów ofertowych w ostatnim kwartale, które utrzymały się na dotychczasowym poziomie.

– Spodziewamy się, że w najbliższych miesiącach wyniki nowej podaży na polskim rynku magazynowym nie będą znacząco odbiegać od dotychczasowej średniej. Niemniej na uwadze należy mieć coraz większe wyzwania związane z dostępnością terenów inwestycyjnych wraz z brakami pracowników. Duży wolumen realizowanych inwestycji w modelu spekulacyjnym powinien w najbliższym czasie wpłynąć na wyregulowanie średnich stawek czynszów, a także zaspokoić skokowe zapotrzebowanie na powierzchnię dwóch najaktywniejszych grup najemców, czyli e-commerce oraz operatorów logistycznych. Z kolei u progu działań związanych z ograniczaniem wpływu sektora na zmiany klimatyczne prognozujemy pogłębianie się trendu związanego z wprowadzaniem zielonych rozwiązań do magazynów, w którym to certyfikacja będzie jednym ze standardów – podsumowuje Renata Osiecka.

Źródło: AXI IMMO.

Diagnoza zdrowia polskich miast

wykres 2_Dobra Forma Miasta
Postępująca urbanizacja i „rozlewanie się miast” zdecydowanie przyczyniają się do zatruwania powietrza, którym oddychamy. Jak wynika z danych Europejskiej Agencji Środowiska, każdego roku w Polsce przedwcześnie z powodu zanieczyszczonego powietrza umiera ponad 45 tys. osób, a niektóre źródła podają, że faktyczna liczba jest dwukrotnie wyższa. Walczące od lat z problemem emisyjności szkodliwych substancji miasta stoją przed wyzwaniami, które pomogą ograniczyć negatywne skutki rozwoju cywilizacyjnego, a jednocześnie nie zahamują działalności gospodarczej. W obliczu toczących się lokalnie i międzynarodowo dyskusji, Knight Frank przeprowadził globalne badanie, obejmujące 286 największych miast na świecie, którego wyniki zaprezentowano w raporcie Active Capital. Efektem tej publikacji jest też ranking największych miast atrakcyjnych dla inwestorów, wiodących pod względem zrównoważonego rozwoju.

Spis treści:
Emisyjność zanieczyszczeń i ekologiczność miast
Polskie ośrodki miejskie w czołówce niechlubnego rankingu
Wyludnianie się polskich miast
Postępująca urbanizacja, czyli gwałtowny wzrost ilości powierzchni zabudowanych
Gra w zielone polskich miast
Ekomobilność w trosce o środowisko
Wnioski końcowe

Raport Active Capital przedstawia analizę oraz ocenę czynników, na które składało się ponad 150.000 danych i 500 zmiennych. Na podstawie ich wyników można było ocenić poziom zrównoważenia poszczególnych miast według ilości terenów zielonych, zielonej certyfikacji budynków, inicjatyw ograniczających zmiany klimatyczne i samo ryzyko klimatyczne oraz presję urbanizacyjną.

„Biorąc pod uwagę wyniki badania, zdecydowaliśmy się skupić na wybranych miastach europejskich, bazując na kilku kryteriach. Co za tym idzie, bliższej analizie poddanych zostało 118 miast w Europie, które zebraliśmy w raporcie „Dobra Forma Miasta. Trendy, które zmieniają miasta”. Badane ośrodki miejskie w Polsce charakteryzowały się zbliżoną do innych miast europejskich wartością czynnika określającego odporność na ryzyka zmian klimatycznych, dlatego przeprowadzona przez Knight Frank w Polsce analiza uwzględnia wyniki osiągnięte przez wybrane ośrodki w dwóch kategoriach: poziomu redukcji emisyjności i ekologiczności. W ramach diagnozy przeanalizowane zostały między innymi takie aspekty jak: rozwój infrastruktury komunikacji publicznej, udział terenów zielonych w powierzchni miasta, jakość powietrza w miastach, liczba certyfikowanych zielonych budynków, zmiany temperatury, tempo urbanizacji i działania ukierunkowane na redukcję emisji CO2,” – wyjaśnia Elżbieta Czerpak, Dyrektor działu Badania Rynku w Knight Frank.

Emisyjność zanieczyszczeń i ekologiczność miast

W badaniu tych aspektów, przeprowadzonym w oparciu o duży zbiór danych dotyczących największych ośrodków miejskich na świecie, pod lupę wzięto 118 europejskich miast. Wiodącą pozycję w rankingu osiągnęły Londyn i Paryż, które zarówno pod kątem ekologiczności, jak i ograniczania emisji zanieczyszczeń osiągnęły najlepsze wyniki. Spośród polskich miast najwyższą ocenę uzyskała Warszawa, która zajęła 20. miejsce w zestawieniu. Kolejne polskie miasta już tak dobrymi wynikami nie mogą się pochwalić – Kraków uplasował się na 65. pozycji, natomiast Wrocław, Łódź, Poznań i Gdańsk zajęły odpowiednio 89., 97., 98. i 105. miejsce. „Wpływ na lokaty polskich miast miała przede wszystkich niska jakość powietrza, ale dodatkowo zespoły miejskie muszą ograniczyć negatywne skutki urbanizacji i polepszyć jakość życia mieszkańców,” – wyjaśnia Lidia Zawiła, Konsultant w dziale Badania Rynku Knight Frank.

Jednym z kluczowych problemów współczesnych miast jest zanieczyszczenie powietrza, które bada się pod kątem obecności dwóch rodzajów pyłów zawieszonych w powietrzu: PM2,5 oraz PM10. Ich źródłem, poza naturalnym pochodzeniem, jest przede wszystkim działalność człowieka – procesy produkcyjne i spalanie paliw.

Szkodliwość smogu podkreśla fakt, że według Światowej Organizacji Zdrowia jest on przyczyną przedwczesnej śmierci 7 milionów ludzi rocznie, a zanieczyszczenie powietrza stanowi obok zmian klimatycznych jedno z największych zagrożeń dla życia ludzkości. Co więcej, już w 2013 roku Międzynarodowa Agencja Badań nad Rakiem Światowej Organizacji Zdrowia (IARC) zakwalifikowała zanieczyszczenie powietrza oraz pył zawieszony jako substancje rakotwórcze. Warto jednocześnie podkreślić, że według WHO w 2019 roku ponad 90% populacji zamieszkiwało obszary, na których stężenie PM2,5 przekraczało dopuszczalne poziomy ustalone przez Światową Organizację Zdrowia.

Polskie ośrodki miejskie w czołówce niechlubnego rankingu

Według danych opublikowanych w raporcie Global Carbon Atlas w 2019 roku Polska zajmowała wysokie, czwarte miejsce wśród 27 krajów Unii Europejskiej pod względem emisji dwutlenku węgla. Wyprzedziły ją jedynie Francja, Włochy i Niemcy.

W opublikowanych przez WHO raporcie na temat jakości powietrza w Europie w 2018 roku na 50 najbardziej zanieczyszczonych miast aż 36 znajdowało się w Polsce.

Wyludnianie się polskich miast

Niska jakość powietrza w miastach, migracje wewnętrzne oraz ujemny przyrost naturalny są przyczyną przestrzennego rozlewania się największych ośrodków na przedmieścia, a co za tym idzie – malejącej od lat liczby ich mieszkańców. W latach 1990-2015 wszystkie z badanych przez Knight Frank polskich miast, tj. Warszawa, Kraków, Wrocław, Łódź, Poznań i Gdańsk, odnotowały spadek populacji (średnio o 9%), podczas gdy wiele z europejskich ośrodków miejskich zarejestrowało przyrosty w liczbie ludności. Ten trend jest szczególnie widoczny w miastach skandynawskich, a jest to rezultat podejmowanych od lat działań zapobiegających rozlewaniu się miast, rozwoju ośrodków miejskich do wewnątrz i dogęszczania zabudowy w centrum miasta.

Postępująca urbanizacja, czyli gwałtowny wzrost ilości powierzchni zabudowanych

„Urbanizacja, która jest nieodłącznym elementem procesu rozwoju miast, w ostatnich dziesięcioleciach nabrała dynamicznego tempa. Wraz z nią zwiększył się poziom hałasu, często przekraczający przyjęte normy oraz zmniejszył się udział terenów zielonych, a oba skutki niestety mają negatywny wpływ na komfort życia w mieście,” – wyjaśnia Magdalena Czempińska, Dyrektor w dziale Badania Rynku Knight Frank.

Jak pokazują wyniki w przeprowadzonym przez Knight Frank badaniu, na tle europejskich miast wyróżnia się Kraków, który pomimo wysokiego wzrostu powierzchni zabudowanej (65%) zdołał zanotować jeden z najwyższych przyrostów wskaźnika zieleni w obszarach zabudowanych spośród uwzględnionych w analizie miast. Dla porównania taki sam wynik odnotowała Lizbona, a wyższym wskaźnikiem mogą pochwalić się tylko trzy europejskie miasta: Rennes, Lyon i Genewa. Jednocześnie Warszawa zarejestrowała w latach 1975-2015 aż 70% wzrost powierzchni zabudowanej, co plasuje stolicę Polski na 3. pozycji na tle analizowanych europejskich miast. Pod tym względem Warszawę wyprzedzają tylko Madryt (wzrost o 83%) oraz Kijów (86%). Do grona miast, które zanotowały najmniejsze przyrosty obszarów zabudowanych w analizowanym okresie należały Londyn (10%), Zurych i Barcelona (po 12%), Mediolan (13%), Monachium i Manchester (po 14%) oraz Berlin (15%).

„Dokładniejsza analiza wzrostu powierzchni zurbanizowanej o wysokiej gęstości zaludnienia i powierzchni zabudowanej w wybranych miastach w latach 1975-2015 wyraźnie wskazuje, że w tym okresie miasta Europy Środkowo-Wschodniej (m.in. Praga, Kijów, a także analizowane polskie miasta) doświadczyły procesu rozlewania się miast, podczas gdy wiele europejskich ośrodków, zwłaszcza miasta skandynawskie, dogęszczało swoje centra zgodnie z założeniami nowego urbanizmu i ideą zrównoważonego rozwoju, co widać na przykładzie takich miast jak Helsinki, Monachium, Oslo, Zurych, Kopenhaga i Sztokholm,” – komentuje Lidia Zawiła.

Gra w zielone polskich miast

Wspomniany komfort życia uzależniony jest w znacznym stopniu od obecności zieleni w mieście. Według HUGSI 2020 Index oceniającego poziom zazielenienia obszarów zurbanizowanych, który objął 155 ośrodków miejskich z całego świata, Kraków zajął 3. miejsce wśród europejskich miast oraz 5. pozycję na świecie. Analiza została przeprowadzona za pomocą obrazów satelitarnych i skupiała się wokół faktycznego procentowego udziału przestrzeni zielonych w metropoliach. Stolica Małopolski w klasyfikacji obejmującej miasta europejskie wyprzedziła pod tym względem Stuttgart, Zurych, Hamburg czy Pragę, ustępując jedynie Dortmundowi i Wilnu. Inne polskie miasta podlegające analizie – Wrocław i Warszawa – zajęły w rankingu odpowiednio 16. i 17. miejsce w Europie i 22. oraz 23. na świecie. Tereny zielone zajmują 54% powierzchni stolicy Dolnego Śląska, natomiast w Warszawie i Krakowie – odpowiednio 51% i 57% powierzchni miasta. Ranking został zdominowany przez miasta niemieckie – w pierwszej setce znalazło się ich aż 20.

Ekomobilność w trosce o środowisko

Zanieczyszczenie powietrza jest również ściśle związane ze stale rosnącą liczbą samochodów. W 2019 roku w Krakowie przypadało 685 samochodów na 1.000 mieszkańców, podczas gdy w Wiedniu i Berlinie – odpowiednio 372 i 324. Pozostałe polskie miasta odnotowały liczby nawet wyższe niż Kraków. W 2020 roku w Warszawie były 833 samochody/1.000 osób, w Katowicach – 854, w Poznaniu – 850, a we Wrocławiu – 690. Warto dodać, że liczba samochodów w miastach Europy Zachodniej systematycznie maleje, a kolejne ośrodki wprowadzają ograniczenia dotyczące wjazdu do centrum dla transportu samochodowego.

„Rozbudowana sieć transportu szynowego stanowi ważny aspekt komunikacji miast europejskich. Oczywiście mówimy tutaj zarówno o metrze, jak i kolei podmiejskiej. Biorąc pod uwagę obie formy w Europie wyróżniają się takie miasta jak Londyn, Moskwa, Paryż i Madryt, ale jedną z najdłuższych sieci kolei podmiejskich posiada Warszawa,” – dodaje Magdalena Czempińska.
Co ciekawe, pomimo rosnącej świadomości ekologicznej, dostęp do miejskich rowerów wciąż stanowi obszar do poprawy. W stolicy Polski przypada 3,25 roweru miejskiego na 1.000 mieszkańców, podczas gdy w Paryżu jest to aż ponad 11 rowerów na 1.000 mieszkańców.

Wnioski końcowe

Przeprowadzona przez Knight Frank diagnoza pozycji polskich miast na tle europejskich ośrodków miejskich na podstawie wybranych czynników, które mają wpływ na ocenę poziomu jakości życia w mieście, wykazała obszary krytyczne. Aspektami wymagającymi natychmiastowej reakcji jest kwestia
zniwelowania emisji szkodliwych substancji do atmosfery i poprawa jakości powietrza. Dodatkowo analiza wskazuje, iż polskie miasta od lat doświadczają procesu rozlewania się i wyludniania. Samorządy w Polsce obserwując zmiany zachodzące w miastach europejskich wdrażają coraz więcej
nowych rozwiązań i pracują nad nowymi strategiami, aby wpisać się w te kierunki, dlatego w kolejnych latach należy oczekiwać nowych trendów mających na celu poprawę jakości życia w miastach. Promowanie ekomobilności, zielone rozwiązania, inwestycje w atrakcyjną przestrzeń publiczną, infrastrukturę dla pieszych i rowerzystów, czy rozwój sieci transportu publicznego mogą przyczynić się do poprawy jakości powietrza i zahamowania odpływu ludności zamieszkującej polskie miasta.

Zebrane dane i ich analiza są częścią szerszego spojrzenia na wyzwania stojące przed polskimi miastami w ujęciu społecznym, urbanistycznym oraz bezpieczeństwa i atrakcyjności inwestycyjnej. Całość zebrana została w raporcie „Dobra forma miasta. Trendy, które zmieniają miasta”.

Źródło: Knight Frank.

SAVILLS: trendy inwestycyjne dla rynku nieruchomości w Europie

Marek Paczuski_Savills_low res

W 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości może być wyższa od ubiegłorocznej o co najmniej 15% i wynieść około 270 mld euro, prognozuje firma doradcza Savills. Udział sektorów living i logistycznego wzrośnie znacznie powyżej średnich historycznych. Również w Polsce wstępne szacunki wolumenu inwestycyjnego po trzecim kwartale bieżącego roku wykazują absolutną dominację sektora logistycznego.

Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills w swoim najnowszym raporcie European Investment, aktywność inwestycyjna w sektorze living, obejmującym m.in. mieszkania na wynajem instytucjonalny, utrzyma się na rekordowo wysokim poziomie, do czego przyczyni się rosnący popyt na rynku najmu wśród wszystkich grup demograficznych.

Duża wartość transakcji portfelowych w sektorach living i domów opieki oznacza, że ich udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w Europie wyniesie około jednej trzeciej, a nieruchomości logistycznych – 20%.

„Ze względu na niskie stopy kapitalizacji i niewielki wzrost czynszów inwestorzy poszukują możliwości ochrony kapitału oraz aktywów przynoszących stały dochód w dłuższej perspektywie. Tego typu zabezpieczenie oferują mieszkania na wynajem instytucjonalny, domy seniora i opieki” – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills.

Wśród istotnych trendów, jakie mogą się pojawić w 2022 r., warto wymienić wzrost kapitału przeznaczanego na inwestycje w supermarkety i obiekty handlowe z dominująca funkcją sklepu spożywczego, a także prosperujące parki i magazyny handlowe..

Konkurencja o tego rodzaju aktywa spowodowała spadek stóp kapitalizacji dla tego typu obiektów do rekordowo niskiego poziomu, zbliżonego do cen centrów handlowych, których korekta jest widoczna na wszystkich rynkach. Średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych magazynów handlowych w Europie kształtują się na poziomie 5,41% i różnią się od centrów handlowych zaledwie 10 punktami bazowymi (według stanu na trzeci kwartał 2021 r.) w porównaniu ze średnią pięcioletnią wynoszącą 75 punktów bazowych. Stopy kapitalizacji w przypadku najbardziej atrakcyjnych supermarketów w Europie wynoszą ok. 5,38% i ulegają dalszej kompresji.

Trendom tym będzie towarzyszyć nieznaczny wzrost aktywności inwestorów zagranicznych w porównaniu z ubiegłym rokiem, do czego przyczyni się luzowanie obostrzeń związanych z pandemią COVID-19 i większa mobilność na świecie.

Savills dodaje, że inwestorzy poszukują możliwości ochrony kapitału przed wzrostem inflacji i szczegółowo analizują swoje alokacje pod względem zarówno sektorowym, jak i geograficznym – m.in. z tego względu nadal będą zainteresowani zakupem nieruchomości logistycznych. Wzrost czynszów w tym sektorze w Europie może być wyższy od wskaźnika inflacji i przekraczać 3% w ujęciu rocznym w latach 2021-2022.

Ten trend będzie najsilniejszy na rynkach, na których duży udział sektora e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej powoduje szybki wzrost popytu wśród najemców na powierzchnie logistyczne, między innymi w krajach nordyckich, Holandii i Francji, gdzie obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów.

Popyt na nieruchomości logistyczne osiąga rekordowy poziom również w Polsce, gdzie sektor napędzany jest nie tylko rosnącym udziałem e-commerce na rynku krajowym, ale również rozwojem branży na sąsiednich rynkach, dla których Polska, z uwagi na liczne przewagi konkurencyjne, staje się logistycznym hubem. Według wstępnych szacunków wolumenu inwestycyjnego po trzecim kwartale bieżącego roku wartość inwestycji w sektorze magazynowym w tym roku osiągnęła już blisko 1,7 mld euro, co stanowiło blisko połowę całkowitego wolumenu transakcji w Polsce.

Natomiast czynsze za wynajem powierzchni handlowych nadal będą pod presją zniżkową. W mniejszym stopniu będzie to dotyczyć lokalizacji odnotowujących wysokie wskaźniki odwiedzalności dzięki wzrostowi mobilności i ożywieniu turystyki.

Ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości biurowych nadal będą konkurencyjne w 2022 r., a w przypadku najlepszych aktywów na największych rynkach mogą wzrosnąć.

Savills prognozuje również, że zmiany te wpłyną na rynek najmu, na którym utrzyma się popyt na najlepsze obiekty w atrakcyjnych lokalizacjach. Wskazuje także na ożywienie aktywności najemców na rynku biurowym, co przejawia się rosnącą liczbą zapytań oraz wzrostem metrażu poszukiwanych biur.

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, średnie czynsze w najlepszych biurowcach w COB na rynkach charakteryzujących się silnym popytem i ograniczoną podażą mogą nieznacznie wzrosnąć w perspektywie średnioterminowej. Wyższe czynsze wywoławcze mogą być również powiązane z premią za najlepsze w swojej klasie budynki, które spełniają odpowiednie standardy w zakresie ESG.

Savills prognozuje, że powyższe trendy będą miały pozytywny wpływ na sektor nieruchomości biurowych o niższym standardzie, które wynajmujący i inwestorzy będą chętnie modernizować i rewitalizować, aby spełniały kryteria najemców. Na taktyczną alokację kapitału w segmencie value-add będą decydować się inwestorzy poszukujący wyższego zwrotu z inwestycji.

Marcus Lemli, CEO Savills w Niemczech, podkreśla, że firmy, których pracownicy powracają do biur, rewidują swoje zapotrzebowanie na powierzchnie biorąc pod uwagę nowy model pracy hybrydowej, i dodaje: „Spowoduje to wzrost popytu na najlepsze biura w atrakcyjnych lokalizacjach, a także większą presję na modernizację obiektów o niższym standardzie”.

Ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości w COB rosną szybciej niż stawki czynszowe w większości stolic europejskich i to w tempie najszybszym w historii.

„Naszym zdaniem coraz większy rozdźwięk pomiędzy tempem wzrostu czynszów i cen nieruchomości wynika z wolumenu kapitału posiadanego przez inwestorów i ograniczonej podaży produktów inwestycyjnych spełniających ich kryteria, czyli obiektów charakteryzujących się najlepszymi parametrami i najwyższymi standardami w zakresie ESG” – podsumowuje Eri Mitsostergiou.

Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce, zauważa, że ostatnie miesiące przyniosły ożywienie w sektorze biurowym, które przekłada się na wzrost aktywności inwestycyjnej: „Zmiany w sposobie pracy, które wymusiła pandemia, wyznaczyły kierunki rozwoju dla sektora nowoczesnych powierzchni biurowych. Ostatnie 18 miesięcy pozwoliło wypracować efektywne modele pracy i wskazać potrzeby jakim powinno odpowiadać nowoczesne biuro, nie tylko w okresie pandemii, ale również długoterminowo. Powinno to pozwolić ustabilizować sytuację na rynku, budując silne podstawy dla sektora biurowego na kolejne lata. Pierwsze symptomy powracającego dobrego sentymentu dla biur na rynku inwestycyjnym są już widoczne, co potwierdzają wstępne szacunki wolumenu transakcji inwestycyjnych po trzecim kwartale br. na poziomie ponad 1.2 mld euro. Substytutem kapitału krajowego, mającego szersze możliwości do zakupów, kiedy inwestorzy zewnętrzni wykazują mniejszą aktywność, staje się kapitał z innych krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej”.

Źródło: Savills.

Nowe możliwości inwestycyjne w ramach europejskiego sektora logistycznego i przemysłowego

created by dji camera

Firma Savills Investment Management (Savills IM) obrazuje, jakie istnieją możliwości inwestycyjne w ramach europejskiego sektora logistycznego i przemysłowego.

Jak podkreślają eksperci Savills IM, uwaga inwestorów skupiona jest na obiektach logistycznych typu „Big Box”.  Popyt sprawił jednak, że stopy kapitalizacji netto dla najlepszych obiektów osiągnęły historycznie niski poziom.
Dywersyfikacja portfela może zmniejszyć ryzyko płacenia zbyt wysokich cen oraz pozwolić na wykorzystanie szerszego potencjału rynku przemysłowego i logistycznego.
Savills IM wskazuje solidne podstawy do inwestowania w logistykę miejską i ostatniej mili, obiekty lekkiej produkcji oraz chłodnie, które stwarzają możliwości dywersyfikacji, a także mają atrakcyjną relację ryzyka do zwrotu.
Aktywa o cechach ESG są szczególnie doceniane zarówno przez inwestorów, jak
i najemców.

 

Źródło: Savills Investment Management.

Rynek nieruchomości kontra pandemia – jak poradziły sobie z nią poszczególne segmenty rynku?

Rynek nieruchomości przechodzi próbę od momentu wybuchu pandemii koronawirusa w naszym kraju. Skutki pandemii odczuły wszystkie sektory, jednak nie wszystkie – jak by się można było spodziewać – w sposób negatywny. Z pewnością negatywnie pandemia koronawirusa wpłynęła na segment biurowy i hotelowy. Z kolei sektor magazynów i mieszkaniówka dobrze przeszły ciężką próbę. Co więcej, sektor magazynów rozwinął się, odkąd w kraju wybuchła pandemia wirusa COVID-19.

Spis treści:
Sektor nieruchomości mieszkaniowych nie ugiął się przed pandemią
Sektor nieruchomości biurowych poddany ciężkiej próbie
Ciężko w segmencie hotelowym
Sektor magazynowy rozkwitł w okresie pandemii koronawirusa


Rynek nieruchomości przechodzi próbę od momentu wybuchu pandemii koronawirusa w naszym kraju. Skutki pandemii odczuły wszystkie sektory, jednak nie wszystkie – jak by się można było spodziewać – w sposób negatywny. Z pewnością negatywnie pandemia koronawirusa wpłynęła na segment biurowy i hotelowy. Z kolei sektor magazynów i mieszkaniówka dobrze przeszły ciężką próbę. Co więcej, sektor magazynów rozwinął się, odkąd w kraju wybuchła pandemia wirusa COVID-19.
Pandemia koronawirusa, z którą cały czas mamy do czynienia na terenie całego kraju, a także poza jego granicami, w Polsce wybuchła w marcu 2020 roku. Niedługo po tym, jak wybuch pandemii został podany do wiadomości, rząd postanowił wprowadzić lockdown. W efekcie Polacy zostali zamknięci w swoich mieszkaniach i domach i musieli przyzwyczaić się do nowych realiów życiowych. Zmiany odczuli nie tylko ludzie, ale i rynek nieruchomości. Na poszczególne jego sektory pandemia miała nieco inny wpływ.

Sektor nieruchomości mieszkaniowych nie ugiął się przed pandemią
Mieszkaniówka dobrze zniosła wybuch pandemii. Deweloperzy tylko początkowo wstrzymali oddech, by przyjrzeć się zmieniającej się na rynku sytuacji. Nie widać było jednak prób szybkiej sprzedaży dostępnych lokali mieszkalnych. Deweloperzy zachowali zimną krew i nie podjęli decyzji o obniżaniu cen mieszkań. Wprawdzie okres lockdownu, który został wprowadzony na terenie całej Polski, stanowił dla deweloperów wyzwanie, jednak wykazali się oni dużą pomysłowością i elastycznością. Deweloperzy zaczęli bowiem korzystać z najnowszych rozwiązań technologicznych, takich jak wirtualne spacery, umożliwiające zobaczenie, jak prezentuje się inwestycja – zarówno mieszkania, jak i teren wokół budynku. Na stronach internetowych poszczególnych inwestycji udostępniali również chat-boty, które udzielały odpowiedzi na najważniejsze pytania ze strony osób zainteresowanych zakupem mieszkania.
Pomimo, że pandemia wybuchła intensywnie, zmieniając dotychczasowe zwyczaje życiowe mieszkańców kraju, to jednak nie zmieniła planów wielu z nich. Osoby, które planowały zakup mieszkania w 2020 roku, w wielu przypadkach nie zrezygnowały z tej decyzji. Deweloperzy nawet w okresie pełnego lockdownu notowali zainteresowanie swoimi projektami mieszkaniowymi wśród potencjalnych kupujących.
Obecnie możemy obserwować stały wzrost cen, które wyraźnie szybują w górę od początku roku. Póki co nie wiadomo, jak długo bańka cenowa się utrzyma. Widać natomiast, że wzrost cen to kolejny czynnik, który wcale nie zraża Polaków przed zakupem własnego M.

Sektor nieruchomości biurowych poddany ciężkiej próbie
Zupełnie inaczej przedstawia się sytuacja w sektorze biurowym. Ten odczuł dość intensywnie wybuch pandemii. Po wprowadzeniu w całym kraju całkowitego lockdownu, Polacy zostali oddelegowani do pracy zdalnej w domowym zaciszu. Wprawdzie nie każdemu rozwiązanie takie w pełni odpowiadało, jednak dość szybko ten system pracy się zakorzenił. W efekcie biurowce opustoszały. Sytuacja ta miała miejsce na terenie całego kraju – zarówno te w dużych metropoliach miejskich, jak i małych miejscowościach. Rozpoczął się trudny okres nie tylko dla właścicieli biur, ale także ich najemców. Przedsiębiorcy, którzy do tej pory wynajmowali duże powierzchnie biurowe, zaczęli renegocjować umowy najmu i w efekcie zmniejszać wielkość zajmowanej przez siebie powierzchni biurowej. Wielu właścicieli biurowców było przychylnych temu rozwiązaniu, gdyż woleli zatrzymać przy sobie najemcę na mniejszej powierzchni, niż ryzykować, że postanowi on całkowicie rozwiązać umowę najmu powierzchni biurowej. podczas lockdownu przedsiębiorcy mogli sprawdzić, czy ich pracownicy są wydajni podczas pracy zdalnej. W efekcie nawet po zniesieniu lockdownu, nie wszyscy pracownicy powrócili do swoich biurek. Wiele osób do tej pory wykonuje swoje obowiązki zdalnie, na zasadach home office. W ostatnim czasie wzrosła też popularność hybrydowego modelu pracy, czyli takiego, gdzie pracownik część swoich obowiązków wykonuje w domu, a część w biurze stacjonarnym. Model hybrydowy z miesiąca na miesiąc zyskuje coraz większe uznanie pracodawców i pracowników, gdyż obie strony wychodzą na takim rozwiązaniu korzystnie. W efekcie właściciele biurowców muszą jeszcze bardziej starać się, aby pozyskać najemców na wolne przestrzenie biurowe.
Eksperci rynkowi szacują, że sytuacja w sektorze biurowym jeszcze przez kilka lat nie wróci do kondycji sprzed okresu wybuchu pandemii koronawirusa. Na rynek może być oddawanych do użytku mniej inwestycji biurowych, gdyż zwyczajnie zmniejszyło się zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe.

Ciężko w segmencie hotelowym
Pandemia mocno odbiła się również na sektorze hotelowym. Kiedy w Polsce ogłoszono pandemię i krótko po niej wprowadzono lockdown, wszystkie obiekty hotelowe zostały zamknięte. To oznaczało odcięcie od przychodów właścicieli obiektów. Hotelarze stanęli pod ścianą i nie wszyscy przetrwali tę ciężką próbę. Sytuacja poprawiła się nieco, gdy obostrzenia zostały poluzowane i restauracje hotelowe mogły sprzedawać posiłki na wynos. Hotelarze nieco podreperowywali tym rozwiązaniem swój nadszarpnięty budżet. Jednak dopiero, kiedy obiekty hotelowe na powrót otworzyły się dla turystów, ich właściciele złapali wiatr w żagle. Obecny sezon wakacyjny był dobrą passą dla polskich hoteli. Wielu turystów zrezygnowało bowiem z wyjazdu za granicę, w efekcie czego hotelarze notowali duże obłożenie pokoi.

Sektor magazynowy rozkwitł w okresie pandemii koronawirusa
Sektorem, który rozkwitł w okresie pandemii okazał się być sektor magazynowy. Wprowadzony lockdown wymusił na Polakach zmianę zwyczajów zakupowych. Z racji zamkniętych sklepów stacjonarnych, Polacy zaczęli robić zakupy w Internecie. Dla wielu z nich taka forma dokonywania zakupów okazała się dużo bardziej wygodna i bezpieczna. W efekcie nawet kiedy lockdown został zniesiony, wielu Polaków pozostało przy zdalnych zakupach. Zmiana zwyczajów zakupowych sprawiła, że w okresie pandemii dynamicznie rozkwitł rynek e-commerce, a firmy, które działają w branży online, zaczęły rozglądać się za dodatkową przestrzenią do magazynowania swoich towarów. W efekcie na terenie całego kraju zaczęło przybywać nowoczesnych magazynów, hal produkcyjnych i komfortowych centrów logistycznych. Duże zapotrzebowanie na tego rodzaju obiekty utrzymuje się do tej pory. Deweloperzy stale oddają do użytku kolejne projekty, a wiele inwestycji kończy proces komercjalizacji jeszcze zanim zostanie oddanych do użytku.

Pandemia koronawirusa nie pozostała obojętna dla rynku nieruchomości w Polsce. Różne sektory rynku odczuły jej wpływ w zupełnie innym stopniu. Dla sektora biurowego i hotelowego lockdown okazał się ciężką próbą, którą nie wszyscy przetrwali. Sektor mieszkaniowy nie ugiął się, w efekcie czego obecnie sytuacja w tym segmencie jest coraz lepsza. Deweloperzy bez obaw oddają do użytku nowe inwestycje i podejmują się kolejnych projektów mieszkaniowych. Z kolei sektor magazynowy może mówić o prawdziwym rozkwicie w okresie pandemii i wprowadzonego z związku z nią lockdownu, w dużej mierze za sprawą rozwoju rynku e-commerce.

Magdalena Łozowicka
Redaktor Naczelna

Komercja24.pl

REDD ANALYTICS: w nowoczesnych obiektach biurowych w Warszawie wynajęto około 51 374 m2

REDD1
W sierpniu 2021 w nowoczesnych obiektach biurowych w Warszawie wynajęto ok. 51 374 m2.  Ponad 58% tej powierzchni wynajęto na Woli, w ścisłym sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego – wynika z opublikowanego raportu firmy REDD.

– Jak pokazują dane REDD, Na obszarze mniejszym niż 1/2 kilometra kwadratowego, podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 29 tys. m2 – mówi Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD.

Wyniki wynajmu na Woli są trzykrotnie wyższe niż w następnej dzielnicy w zestawieniu. W Śródmieściu zarejestrowano umowy najmu na łączną powierzchnię 8 853 m2. Na kolejnych miejscach plasują się: Mokotów (4 831 m2), Włochy (3 119 m2) oraz Ochota (1 606 m2).

Months of Supply („MoS”) – to teoretyczny wskaźnik relacji popytu do podaży, który symuluje ile trwałoby wynajęcie wszystkich dostępnych biur na danym rynku, biorąc pod uwagę obecne zasoby i tempo wynajmu.

Średnia wartość MoS dla głównych rynków w Polsce wynosi obecnie 18.2 miesiąca. Najniższy wskaźnik w granicach siedmiu miesięcy zanotowało Trójmiasto, natomiast najwyższy – ponad dwa lata- Katowice.

Z kolei przechodząc do tempa wynajmu biur w stolicy widzimy, że dotychczasowy agresywny trend wzrostowy w środku sierpnia mocno „wyhamował” przechodząc w mocny trend spadkowy.

Obecnie REDD Index dla Warszawy wynosi – 364,2 dni.

 

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

fabian-blank-78637-unsplash
Zastanawiasz się, czy kupno mieszkania na kredyt w obecnej sytuacji to dobry pomysł? Czy zainwestowanie w lokum na wynajem nadal jest opłacalną inwestycją, jak przekonują media? Co przyszły kredytobiorca powinien wiedzieć o nowelizacji Rekomendacji S? Czy program „Polski Ład” wprowadzi istotne zmiany na rynku nieruchomości? Te pytania powinny zadać sobie osoby, które szykują się do zrealizowania swojego marzenia o posiadaniu własnych „czterech kątów”, w czym ma im pomóc kredyt, jak i wszyscy zainteresowani rynkiem najmu. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) udzielą na nie odpowiedzi.

Spis treści:
Boom na rynku nieruchomości
Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych?
Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja
„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

 

Boom na rynku nieruchomości 

Z roku na rok budujemy więcej, co pokazują statystyki. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszym półroczu tego roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy blisko 171,5 tysiąca mieszkań. Jest to o ponad 40% więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Ten wzrost spowodowany jest stale rosnącym popytem na nowe mieszkania. Zwiększony popyt z kolei wpływa na to, że lokale drożeją. Raport Expandera i Rentier.io wyraźnie pokazuje, że w II kwartale tego roku małe lokale podrożały blisko o 10%, a średnie i duże o 9% w stosunku do poprzedniego roku[1].

– W ostatnim okresie ceny mieszkań zauważalnie wzrosły, czyli tendencja, którą obserwujemy od wielu miesięcy, utrzymuje się, jednak chętnych na ich kupno nie brakuje. Dlaczego? Do zakupu nieruchomości z pewnością skłaniają nadal wyjątkowo korzystne warunki udzielania kredytów hipotecznych. Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że wzrost cen lokali jest mniej odczuwalny. Dodatkowo podjęcie decyzji o wzięciu kredytu ułatwia wzrost wynagrodzeń. Jeszcze w 2005 roku przeciętna pensja w Polsce wynosiła nieco ponad 2 380 zł, podczas gdy w 2020 już przeszło 5167 zł, czyli w przeciągu 15 lat wzrosła blisko o 2800 zł[2]. Co więcej, rata kredytu we wspomnianym 2005 roku stanowiła ponad połowę średniego dochodu, podczas gdy obecnie, przy średnim kredycie[3] wynosi trochę ponad 1/4. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń, wzrasta również nasza zdolność kredytowa, dzięki czemu nie tylko możemy zaciągnąć kredyt na większą sumę pieniędzy, ale i po prostu łatwiej otrzymać środki – komentuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Najprawdopodobniej w najbliższym czasie nie ma co liczyć na spadek cen mieszkań. Przede wszystkim jest to spowodowane wzrostem kosztów materiałów budowlanych, a także gruntów. Odpowiada za to m.in. wysoka inflacja. Jak podaje GUS, w lipcu tego roku wskaźnik inflacji wyniósł 5%, co stanowi najwyższą wartość od 10 lat!

– Wysoka inflacja powoduje wzrost cen produktów, m.in. surowców używanych na budowie. Aby przeciwdziałać jej negatywnym skutkom, Narodowy Bank Polski może wdrożyć kilka rozwiązań. Jednym z nich jest podwyższenie stóp procentowych. Co to oznacza dla kredytobiorcy? Niestety wzrost miesięcznej raty kredytu. Takie działanie ze strony NBP ma za zadanie wyhamować popyt na produkty bankowe, jakimi są m.in. kredyty hipoteczne. Mniejsze zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w dłuższej perspektywie czasu może wiązać się również z obniżką lub ustabilizowaniem cen nieruchomości, ponieważ zainteresowanych ich kupnem będzie mniejsze niż jest obecnie. Dodatkowo wyższe stopy procentowe z pewnością wpłyną na większe zainteresowanie lokatami bankowymi, ponieważ taka forma lokowania kapitału daje poczucie, że nasze pieniądze są bezpieczne. Jednak, dopóki oprocentowanie nie będzie co najmniej na takim poziomie jak inflacja, to inwestycja w nieruchomość wydaje się być bardziej kuszącą opcją – wyjaśnia Michał Nazarczyk, ekspert ZFPFExpander Advisors. 

Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych? 

Jeśli faktycznie stopy procentowe wrócą do poziomu sprzed pandemii (lub większego), potencjalni kredytobiorcy nie powinni od razu załamywać rąk. Według nowelizacji Rekomendacji S (dokumentu wydawanego przez Komisję Nadzoru Finansowego) do 30 czerwca tego roku banki miały obowiązek wdrożyć uaktualnione zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Jedną z istotniejszych zmian było wprowadzenie do oferty kredytów ze stałą bądź okresowo stałą stopą procentową. W rezultacie większość banków zdecydowała się na umieszczenie w cennikach możliwości oprocentowania kredytu okresowo stałą stopą procentową, która będzie obowiązywała przez 5 lat. Po upływie tego czasu, klient ma prawo zdecydować, czy chce pozostać przy oprocentowaniu stałym (wtedy zostanie zaproponowana nowa stawka), czy jednak przejść na oprocentowanie zmienne. Oprocentowanie stałe gwarantuje  niezmienną wysokość raty bez względu na wahania stóp procentowych.

 Taka oferta to dobre rozwiązanie dla osób, które są zainteresowane kredytowaniem zakupu nieruchomości, ale obawiają się wzrostu stóp procentowych i co z tym związane – kosztów obsługi swojego zobowiązania, wynikających ze zwiększenia kwoty raty kredytu. Wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem, kredytobiorca ma kontrolę nad wysokością raty w dłuższym horyzoncie czasowym. Z pewnością daje to poczucie stabilności i bezpieczeństwa domowego budżetu. Należy jednak pamiętać, że obecnie, oferty z oprocentowaniem stałym, wiążą się z wyższym kosztem, niż ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym. Co ważne, ze zmian wprowadzonych przez nowelizację Rekomendacji S mogą skorzystać również osoby, które już spłacają zobowiązania kredytowe poprzez zmianę oprocentowania ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą stopę procentową  – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja 

Na rynku najmu mieszkań, podobnie jak kupna, widoczny jest wyraźny wzrost cen. Aż na 30 analizowanych przez Expandera i Rentier.io rynkach stawki najmu wzrosły, podczas gdy spadek był widoczny zaledwie w siedmiu ośrodkach[4].

 Kwota jaką musimy zapłacić za wynajem lokalu, bez uwzględnienia opłat licznikowych i administracyjnych w większości największych miast w Polsce jest wyższa niż miesięczna rata kredytu hipotecznego. Różnice są szczególnie widoczne w przypadku mieszkań o powierzchni 50 m2 i mniejszych. Jedynym wyjątkiem jest Kraków, gdzie wynajem małych i średnich lokali jest bardziej opłacalny. Jednak pamiętajmy, że na rynku nie brakuje osób, które od kupna mieszkania na kredyt wolą najem. Jeżeli więc posiadamy lub planujemy zainwestować w nieruchomość na wynajem, zlokalizowaną szczególnie w miejscowościach turystycznych lub ośrodkach akademickich, to informacje o wzroście cen najmu mogą do tego dodatkowo motywować. Oznacza, że inwestycja będzie rentowna, a więc spłaci nam kredyt i pozwoli dodatkowo zarobić – informuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.  

Na początku pandemii ceny na rynku najmu wyraźnie spadały, co spowodowane było m.in. zamknięciem uczelni i odpływem studentów z rynku, którzy stanowią poważną grupę najemców. Możliwe, że od października rząd da zielone światło na powrót do stacjonarnego trybu nauki, co będzie oznaczać większy popyt (powrót do poziomu sprzed pandemii), który z kolei jest komfortową sytuacją dla inwestorów, którzy po pierwsze, znajdą chętnych na swoje lokale, a poza tym do pewnego stopnia będą mogli dyktować ceny. Oczywiście, taki scenariusz będzie możliwy, jeżeli nie czeka nas tzw. czwarta fala pandemii i kolejny lockdown. Z drugiej strony w trakcie korona-kryzysu oprocentowanie lokat znacznie zmalało i spowodowało, że zakup nieruchomości był jedyną sensowną inwestycją. Jak będzie dalej? Namieszać w opłacalności kupna mieszkania w celach inwestycyjnych może program „Polski Ład”.

„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

Zapowiadany przez Rząd od wielu miesięcy program „Polski Ład” oznacza m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Jeżeli ten podatek wejdzie w życie, ma obowiązywać od przyszłego roku.

–  Wiadomą sprawą jest, że wynajem mieszkania czy domu przynosi przychód, od którego trzeba odprowadzać podatek. Wedle obowiązującego prawa wynajmujący może rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów, które w obecnym roku wynosi 8,5% dla przychodu w wysokości do 100 tys. zł oraz 12,5% dla kwot wyższych. Druga opcja, mimo iż bardziej czasochłonna, umożliwia odliczenia kosztów od przychodów (np. cen zakupionego sprzętu, kwoty przeznaczonej na remont lokalu czy odsetek kredytu), czyli opodatkowanie samych dochodów. Po  zmianach wprowadzonych w ramach programu „Polski Ład” podatnik nie będzie miał już wyboru, zostanie mu tylko rozliczenie się z fiskusem na zasadzie ryczałtu, a to dla wielu wynajmujących będzie po prostu mniej opłacalne – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance i dodaje: – Z drugiej strony, jeżeli najem przestanie być rentowny, wciąż pozostaje opcja sprzedaży nieruchomości. Jeśli panująca na rynku tendencja wzrostowa w zakresie cen nieruchomości  utrzyma się, a wiele na to wskazuje, to inwestujący będą mogli skompensować swoje potencjalne straty.

Warto pamiętać, że w racie kapitałowo-odsetkowej dla kwoty kredytu wynoszącej np. 300 000 zł, udzielanego na 25 lat (przy założeniu 20% wkładu własnego i oprocentowaniu 2,5%), rata kapitałowa wynosi obecnie ok. 720 zł. To ważny element każdej raty, ponieważ pokazuje z jaką dynamiką spłacane jest zadłużenie. Więc nawet jeżeli najem wychodziłby na „zero”, to wynajmujący osiąga realny zysk ze spłaty przez najemcę zaciągniętego zadłużenia. Do tego dochodzi jeszcze potencjalny wzrost wartości nieruchomości. W takiej sytuacji nawet jeżeli miałby zostać tylko podatek ryczałtowy zamiast obecnego wyboru,  to przy założeniu czynszu dla właściciela wynoszącego 2 000 zł, podatek ten wynosi „tylko” 170 zł miesięcznie.

Na jak długo „zamrozimy” pieniądze w razie ewentualnego braku dochodów z najmu i decyzją o sprzedaży nieruchomości? Jak pokazuje Barometr Metrohouse i Gold Finance średni czas sprzedaży mieszkania dla pięciu największych miast w Polsce w II kw. 2021 roku wyniósł 127 dni, czyli ponad 4 miesiące[5].

Jednak są też pozytywne aspekty programu, tj. „Mieszkanie bez wkładu własnego”, które w założeniu ma umożliwić nabycie lokalu osobom niemającym wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej minimalny wkład własny (standardowo wynosi 20% inwestycji według Rekomendacji S). Co w praktyce oznacza ta zmiana? W skrócie – Państwo da bankowi gwarancję, że jeśli kredytobiorca nie poradzi sobie ze spłatą zobowiązania, bank część zaległego długu odzyska właśnie od rządu. Adresatem programu mają być osoby od 24. do 40. roku życia, które chcą nabyć swoje pierwsze „cztery kąty” z rynku pierwotnego, zakupić nieruchomość na rynku wtórnym bądź socjalnym, czy wybudować dom.

 Państwo w ramach programu ma dawać gwarancje w wysokości nawet 40% wkładu własnego przez okres maksymalnie 15 lat. Co ważne, kwota ta nie może przekroczyć 100 tys. zł. Jeśli program wejdzie w życie, musimy być gotowi na wzrost popytu na rynku nieruchomości, co jest równoznaczne z windowaniem cen – podsumowuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

 

 

[1] Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2021.

[2] Dane: GUS.

[3] Średni kredyt w 2020 r.. wg. raportu SARFiN wyniósł 305 tys. zł. Dodatkowo przy założeniu, że zaciągany jest na 25 lat, a jego oprocentowanie to 2,49%, to rata wyniesie 1367 zł, stanowi to niecałe 26,5%.

[4] Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2021.

[5] Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).