Informacje dnia

SAVILLS: trendy inwestycyjne dla rynku nieruchomości w Europie

Marek Paczuski_Savills_low res

W 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych na europejskim rynku nieruchomości może być wyższa od ubiegłorocznej o co najmniej 15% i wynieść około 270 mld euro, prognozuje firma doradcza Savills. Udział sektorów living i logistycznego wzrośnie znacznie powyżej średnich historycznych. Również w Polsce wstępne szacunki wolumenu inwestycyjnego po trzecim kwartale bieżącego roku wykazują absolutną dominację sektora logistycznego.

Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills w swoim najnowszym raporcie European Investment, aktywność inwestycyjna w sektorze living, obejmującym m.in. mieszkania na wynajem instytucjonalny, utrzyma się na rekordowo wysokim poziomie, do czego przyczyni się rosnący popyt na rynku najmu wśród wszystkich grup demograficznych.

Duża wartość transakcji portfelowych w sektorach living i domów opieki oznacza, że ich udział w całkowitym wolumenie inwestycyjnym w Europie wyniesie około jednej trzeciej, a nieruchomości logistycznych – 20%.

„Ze względu na niskie stopy kapitalizacji i niewielki wzrost czynszów inwestorzy poszukują możliwości ochrony kapitału oraz aktywów przynoszących stały dochód w dłuższej perspektywie. Tego typu zabezpieczenie oferują mieszkania na wynajem instytucjonalny, domy seniora i opieki” – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor działu badań rynków europejskich w Savills.

Wśród istotnych trendów, jakie mogą się pojawić w 2022 r., warto wymienić wzrost kapitału przeznaczanego na inwestycje w supermarkety i obiekty handlowe z dominująca funkcją sklepu spożywczego, a także prosperujące parki i magazyny handlowe..

Konkurencja o tego rodzaju aktywa spowodowała spadek stóp kapitalizacji dla tego typu obiektów do rekordowo niskiego poziomu, zbliżonego do cen centrów handlowych, których korekta jest widoczna na wszystkich rynkach. Średnie stopy kapitalizacji dla najlepszych magazynów handlowych w Europie kształtują się na poziomie 5,41% i różnią się od centrów handlowych zaledwie 10 punktami bazowymi (według stanu na trzeci kwartał 2021 r.) w porównaniu ze średnią pięcioletnią wynoszącą 75 punktów bazowych. Stopy kapitalizacji w przypadku najbardziej atrakcyjnych supermarketów w Europie wynoszą ok. 5,38% i ulegają dalszej kompresji.

Trendom tym będzie towarzyszyć nieznaczny wzrost aktywności inwestorów zagranicznych w porównaniu z ubiegłym rokiem, do czego przyczyni się luzowanie obostrzeń związanych z pandemią COVID-19 i większa mobilność na świecie.

Savills dodaje, że inwestorzy poszukują możliwości ochrony kapitału przed wzrostem inflacji i szczegółowo analizują swoje alokacje pod względem zarówno sektorowym, jak i geograficznym – m.in. z tego względu nadal będą zainteresowani zakupem nieruchomości logistycznych. Wzrost czynszów w tym sektorze w Europie może być wyższy od wskaźnika inflacji i przekraczać 3% w ujęciu rocznym w latach 2021-2022.

Ten trend będzie najsilniejszy na rynkach, na których duży udział sektora e-commerce w całkowitej sprzedaży detalicznej powoduje szybki wzrost popytu wśród najemców na powierzchnie logistyczne, między innymi w krajach nordyckich, Holandii i Francji, gdzie obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów.

Popyt na nieruchomości logistyczne osiąga rekordowy poziom również w Polsce, gdzie sektor napędzany jest nie tylko rosnącym udziałem e-commerce na rynku krajowym, ale również rozwojem branży na sąsiednich rynkach, dla których Polska, z uwagi na liczne przewagi konkurencyjne, staje się logistycznym hubem. Według wstępnych szacunków wolumenu inwestycyjnego po trzecim kwartale bieżącego roku wartość inwestycji w sektorze magazynowym w tym roku osiągnęła już blisko 1,7 mld euro, co stanowiło blisko połowę całkowitego wolumenu transakcji w Polsce.

Natomiast czynsze za wynajem powierzchni handlowych nadal będą pod presją zniżkową. W mniejszym stopniu będzie to dotyczyć lokalizacji odnotowujących wysokie wskaźniki odwiedzalności dzięki wzrostowi mobilności i ożywieniu turystyki.

Ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości biurowych nadal będą konkurencyjne w 2022 r., a w przypadku najlepszych aktywów na największych rynkach mogą wzrosnąć.

Savills prognozuje również, że zmiany te wpłyną na rynek najmu, na którym utrzyma się popyt na najlepsze obiekty w atrakcyjnych lokalizacjach. Wskazuje także na ożywienie aktywności najemców na rynku biurowym, co przejawia się rosnącą liczbą zapytań oraz wzrostem metrażu poszukiwanych biur.

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, średnie czynsze w najlepszych biurowcach w COB na rynkach charakteryzujących się silnym popytem i ograniczoną podażą mogą nieznacznie wzrosnąć w perspektywie średnioterminowej. Wyższe czynsze wywoławcze mogą być również powiązane z premią za najlepsze w swojej klasie budynki, które spełniają odpowiednie standardy w zakresie ESG.

Savills prognozuje, że powyższe trendy będą miały pozytywny wpływ na sektor nieruchomości biurowych o niższym standardzie, które wynajmujący i inwestorzy będą chętnie modernizować i rewitalizować, aby spełniały kryteria najemców. Na taktyczną alokację kapitału w segmencie value-add będą decydować się inwestorzy poszukujący wyższego zwrotu z inwestycji.

Marcus Lemli, CEO Savills w Niemczech, podkreśla, że firmy, których pracownicy powracają do biur, rewidują swoje zapotrzebowanie na powierzchnie biorąc pod uwagę nowy model pracy hybrydowej, i dodaje: „Spowoduje to wzrost popytu na najlepsze biura w atrakcyjnych lokalizacjach, a także większą presję na modernizację obiektów o niższym standardzie”.

Ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości w COB rosną szybciej niż stawki czynszowe w większości stolic europejskich i to w tempie najszybszym w historii.

„Naszym zdaniem coraz większy rozdźwięk pomiędzy tempem wzrostu czynszów i cen nieruchomości wynika z wolumenu kapitału posiadanego przez inwestorów i ograniczonej podaży produktów inwestycyjnych spełniających ich kryteria, czyli obiektów charakteryzujących się najlepszymi parametrami i najwyższymi standardami w zakresie ESG” – podsumowuje Eri Mitsostergiou.

Marek Paczuski, dyrektor w dziale doradztwa inwestycyjnego Savills w Polsce, zauważa, że ostatnie miesiące przyniosły ożywienie w sektorze biurowym, które przekłada się na wzrost aktywności inwestycyjnej: „Zmiany w sposobie pracy, które wymusiła pandemia, wyznaczyły kierunki rozwoju dla sektora nowoczesnych powierzchni biurowych. Ostatnie 18 miesięcy pozwoliło wypracować efektywne modele pracy i wskazać potrzeby jakim powinno odpowiadać nowoczesne biuro, nie tylko w okresie pandemii, ale również długoterminowo. Powinno to pozwolić ustabilizować sytuację na rynku, budując silne podstawy dla sektora biurowego na kolejne lata. Pierwsze symptomy powracającego dobrego sentymentu dla biur na rynku inwestycyjnym są już widoczne, co potwierdzają wstępne szacunki wolumenu transakcji inwestycyjnych po trzecim kwartale br. na poziomie ponad 1.2 mld euro. Substytutem kapitału krajowego, mającego szersze możliwości do zakupów, kiedy inwestorzy zewnętrzni wykazują mniejszą aktywność, staje się kapitał z innych krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej”.

Źródło: Savills.