Polski Ład a rynek nieruchomości

fot. 1 (1)
„Polski Ład” zmienia zasadniczo opodatkowanie najmu prywatnego. Do tej pory można było wybrać formę opodatkowania, a od 2023 roku podatnicy zostaną pozbawieni wyboru, ponieważ jedyną możliwością będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Czy i jaki wpływ będzie miało to na rynek najmu?

Spis treści:
Dobre czasy dla wynajmujących nieruchomości
Wynajem prywatny – jak liczony jest podatek obecnie?
Co zmienia „Polski Ład”?
Kto straci na tych zmianach?

Dobre czasy dla wynajmujących nieruchomości
Z danych jednego z największych serwisów rynku nieruchomości w Polsce tabelaofert.pl wynika, iż w ostatnich miesiącach można zauważyć tendencję wzrostową, jeśli chodzi o wynajem mieszkań w Polsce. Największym powodzeniem nadal cieszą się kawalerki i dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 38 mkw. W ich przypadku również stawki za najem najmocniej poszybowały w górę.

– Chwilowy spadek stawek za najem mieszkań można było zauważyć na początku drugiej fali pandemii, kiedy pojawiła się groźba lockdownu. Wiązało się to w dużej mierze z oferowaniem na rynku najmu długoterminowego mieszkań, które były wcześniej wynajmowane krótkoterminowo – ten rodzaj najmu w pandemii ucierpiał najbardziej. Dodatkowo dużo osób w związku z pracą zdalną wróciło w rodzinne strony i wypowiedziało umowy najmu. Teraz jednak zauważamy znaczny wzrost stawek, a wpływ na to mają studenci, którzy wrócili w październiku do nauki stacjonarnej oraz cudzoziemcy, w tym przyjeżdzający do pracy – najczęściej Ukraińcy – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl

Wynajem prywatny – jak liczony jest podatek obecnie?
Obecnie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej ma możliwość wyboru odprowadzania podatku od wynajmu swojej nieruchomości. Jedną z najczęściej wybieranych opcji jest opodatkowanie według skali podatkowej dochodu (17% lub 32%), czyli opodatkowanie przychodów pomniejszanych o koszty. Do kosztów można zaliczyć min. składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, remonty, naprawy, wyposażenie czy amortyzację. W momencie, kiedy inwestycje w nieruchomość przewyższą wpływy z czynszu, to podatku w ogóle nie płacimy, ponieważ ponosimy stratę. Alternatywą dla tej formy jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę obliczenia podatku stanowi przychód, w tym przypadku nie jest możliwe pomniejszanie jej o nakłady ponoszone na nieruchomość. Podatek trzeba zatem zapłacić nawet wtedy, kiedy ponosimy straty.

Co zmienia „Polski Ład”?
Od 1 stycznia 2023 roku w myśl zmian zaproponowanych w „Polskim Ładzie” nastąpi brak możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego (w 2022 roku będzie jeszcze możliwość, by niektórzy rozliczali się według skali podatkowej). Jedyną dostępną formą zostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczany na dotychczasowych zasadach – 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów. Dla osób, które teraz korzystają z tej formy nic się zmieni. Najmocniej zmiany odczują ci, którzy korzystali ze skali podatkowej i chcieli wysokie koszty inwestycyjne nieruchomości odliczyć od podatku. W myśl nowej ustawy już nie będzie to możliwe.

Kto straci na tych zmianach?
Dziś najem to bardzo popularny sposób inwestowania pieniędzy. Nie trudno się zorientować, że zmiana prawa okaże się dla wielu finansowo dotkliwa. Najbardziej stracą Ci, którzy kupowali mieszkania specjalnie pod wynajem lub remontowali stare, ponosząc bardzo duże koszty remontu, które mogli jednak odliczyć potem od podatku.
– Zaproponowane zmiany prawa, mogą spowodować jeszcze większy wzrost cen najmu niż do tej pory, a jak wiadomo, szczególnie w dużych miastach stawki poszybowały już bardzo wysoko w górę. Podatnicy będą w ten sposób szukać możliwości rekompensaty za zryczałtowany podatek. W związku z tym zmiany dotkną bezpośrednio również najemców – podkreśla Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl
Źródło: REDNET 24, tabelaofert.pl.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” z programu Polski Ład – ile nowych mieszkań skorzysta ze wsparcia?

fot.2
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” powstał w ramach rządowego programu Polski Ład. Ma pomóc tym, którzy posiadają zdolność kredytową, ale nie mają wkładu własnego. Zagwarantuje go Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK). Jednak według danych REDNET Consulting i portalu tabelaofert.pl tylko niewielki odsetek mieszkań na rynku pierwotnym będzie dostępnych w ramach tego programu. Najwięcej, bo ponad 30% lokali byłoby do dyspozycji beneficjentów w Poznaniu.

Spis treści:
Dla kogo program „Mieszkanie bez wkładu własnego”
Niska dostępność mieszkań na rynku pierwotnym

Zamieszczona poniżej tabela przedstawia szacunkową dostępność mieszkań, które będzie można kupić w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego”, przy założeniu wymagania przez bank wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości.

Według powyższej analizy REDNET Consulting i danych z portalu tabelaofert.pl, z sześciu największych aglomeracji na rynku nieruchomości w Polsce, największy udział mieszkań na rynku pierwotnym dostępnych na koniec września 2021 r. w programie „Mieszkanie bez wkładu własnego” byłby w Poznaniu (31,7%). Natomiast najmniej lokali znalazłoby się w Krakowie oraz Łodzi, zaledwie 8,3% i 11,8%. W stolicy w ofercie pozostałoby tylko około 13% mieszkań dostępnych w ramach nowego rządowego programu (przy założeniu wymagania przez bank wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości).

Dla kogo program „Mieszkanie bez wkładu własnego”
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, który wejdzie w życie w połowie przyszłego roku skierowany jest do trzech grup osób, które: chcą kupić z rynku pierwotnego swoje pierwsze mieszkanie lub dom jednorodzinny, szukają mieszkania na rynku wtórnym lub chcą wybudować własny dom. Szacuje się, że z programu będzie mogło skorzystać ok. 80 tys. rodzin rocznie. Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować wkład własny nawet do 20%, do kwoty nie większej niż 100 tys. zł, przez okres minimum 15 lat. Z tytułu udzielenia gwarancji BGK będzie pobierać od kredytobiorcy jednorazową opłatę prowizyjną w wysokości 1,0% objętej tą gwarancją części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego.
Skorzystać z pomocy mogą rodziny, które nie posiadają innego mieszkania, chyba, że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci, ale wprowadzono limity metrażowe. Nie większe niż 50 mkw., (gdy dzieci jest dwoje), 75mkw., (gdy dzieci jest troje) i 90 mkw. (gdy dzieci jest czworo). Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci nie ustalono limitu metrażowego.

– Program u podstaw ma na swoim celu spowodowanie m.in. poprawy warunków życia dla rodzin z dziećmi poprzez zmianę mieszkania na większe, z dodatkowym pokojem. Wpisuje się to w ostatnio zaobserwowany na rynku nieruchomości trend dotyczący wymiany lokali na większe i potrzebę posiadania dodatkowych przestrzeni, które mogłyby służyć, np. do komfortowej pracy zdalnej, nauki lub odpoczynku – podkreśla Robert Chojnacki, prezes redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

W miarę jak powiększać będzie się rodzina beneficjentów, BGK pomoże w spłacie części gwarantowanego kredytu mieszkaniowego. Będzie to tzw. spłata rodzinna, która wyniesie w przypadku przyjścia na świat drugiego dziecka w rodzinie 20 tys. zł, a po urodzeniu się trzeciego dziecka i kolejnego 60 tys. zł.

Niska dostępność mieszkań na rynku pierwotnym
W celu uniknięcia ryzyka stymulowania wzrostu cen mieszkań w ustawie wprowadzono maksymalne limity cen (w tym limit wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej.
– Niedoszacowane maksymalne limity cenowe za 1 mkw. w większości miast, które mocno odbiegają od obecnie odnotowywanych średnich cen lokali, Jedynie ponowna weryfikacja rynkowa oraz zmniejszenie różnic cenowych może zwiększyć dostępność lokali w tym programie – zauważa Maciej Dymkowski, prezes zarządzający tabelaofert.pl
Jak wynika z danych serwisu tabelaofert.pl największa procentowa rozbieżność cenowa występuje na rynku gdańskim (-22,7%), warszawskim (-20,8%), łódzkim (-20,6%) i krakowskim (-19,2%). Najmniejsza różnica w cenach jest w Poznaniu (-3,6%).

– Możliwość zakupu mieszkania bez wkładu własnego sprawi, że osoby, które są w trakcie zbierania środków na pokrycie wkładu własnego będą mogły szybciej kupić mieszkanie. Jednakże, limity cenowe za 1 mkw. zostały ustalone na bardzo niskim poziomie, przez co dostępność lokali, szczególnie w dużych miastach, które mogłyby być kupione w ramach programu jest niska. W większych ośrodkach miejskich mieszkania dostępne w programie będą się znajdować głównie w dzielnicach peryferyjnych, gdzie infrastruktura komunikacyjna, transportowa czy edukacyjna jest często słabiej rozwinięta niż w dzielnicach centralnych – podkreśla Robert Chojnacki, prezes redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich
Źródło: REDNET 24, tabelaofert.pl.

Przyszłość należy do gospodarki cyrkularnej

2c41f98380f4506c65fd5fb4fdc2a1fc
Coraz więcej mówi się o dawaniu „drugiego życia” przedmiotom – przerabianiu ich bądź podarowaniu komuś, komu jeszcze mogą posłużyć. Tam, gdzie tylko jest to możliwe, warto postawić na rozwiązania, które ograniczą nasz wpływ na środowisko i pozwolą na ponowne wykorzystanie zasobów. A jednym z najcenniejszych z nich – dla nas wszystkich – jest oczywiście woda, którą z powodzeniem można poddawać recyklingowi. Ważne jest jednak również ograniczenie emisji szkodliwych gazów cieplarnianych. W tym celu warto zwrócić się w stronę zasobów, które są niemal na wyciągnięcie ręki, jak np. biogaz. Gospodarkę obiegu zamkniętego wspiera też Unia Europejska, poprzez Zielony Ład.

Spis treści:
Fundusze europejskie na rzecz zielonej energii
Biogaz z obiegu

Ziemia za nami nie nadąża. W tym roku na 29 lipca przypadł tzw. dzień długu ekologicznego. Oznacza to, że w siedem miesięcy ludzkość zużyła wszystkie zasoby ziemi, które mogą naturalnie odnowić się w ciągu roku. Co więcej, według Światowej Organizacji zdrowia do 2025 r., połowa ludzi na świecie będzie mieszkać na obszarach dotkniętych niedostatkiem wody.

W dobie coraz częściej powtarzających się susz, każdy odzyskany litr wody jest na wagę złota. Stąd tyle akcji świadomościowych, np. w kwestii deszczówki czy wody szarej – i ich ponownego zastosowania. Nie mniej ważne dla przyszłości naszej planety jest ograniczanie produkcji odpadów (np. plastikowych sztućców, których produkcja musiała zostać zaprzestana), czy oddawanie niepotrzebnych ubrań zamiast ich wyrzucenia. Działania te to tylko kilka z przykładów, jak w praktyce wygląda gospodarka obiegu zamkniętego. Jest ona ważnym elementem Zielonego Ładu – europejskiej strategii, której najważniejszym celem jest uzyskanie neutralności dla klimatu w Europie do 2050 roku.

Fundusze europejskie na rzecz zielonej energii
W ramach długofalowej strategii, jaką jest Zielony Ład, funkcjonuje wiele programów służących wprowadzaniu w krajach członkowskich Unii Europejskiej zrównoważonych i efektywnych gospodarczo rozwiązań. Jeden z przykładowych to Fundusze Europejskie na Infrastrukturę, Klimat, Środowisko (FEnIKS) – program, który zastąpił ostatnie dwie edycje Programu Infrastruktura i Środowisko. FEnIKS oznacza zainwestowanie w infrastrukturę, klimat i środowisko ponad 25 mld euro. Środki te zostaną przeznaczone m.in. na gospodarowanie wodą pitną, a także ściekami i odpadami komunalnymi. Aż 320 mln euro ma wesprzeć transformację w kierunku gospodarki o obiegu zamkniętym.
Aby gospodarka obiegowa była skuteczna, wymagane są nowoczesne, kompleksowe i sprawdzone technologie. Recykling wody jest na to dobrym przykładem. Do skutecznego odzyskiwania wody niezbędne są systemy, które stosuje się na etapie: od jej poboru i transportu, przez uzdatnianie, analizowanie, monitorowanie, oczyszczanie, aż po zwrot do środowiska.

– Posiadamy skuteczne rozwiązania dopasowane do wymaganych standardów jakościowych, zależnych od przeznaczenia uzdatnianej wody – tego, czy będzie wykorzystana np. w przemyśle, do celów spożywczych czy nawadniania pól. Chcemy przywracać społeczeństwu to, co do niego należy – czyli cenne zasoby wodne, które dzięki zaawansowanej technologii mogą funkcjonować cyrkularnie, z korzyścią dla środowiska. To zasługa zdobywanego przez dekady doświadczenia i sprzedaży produktów w 150 krajach. Tylko dzięki domknięciu obiegu wody, tego cennego surowca może nie zabraknąć. Koncentrujemy swoje wysiłki na tym, by dostęp do bezpiecznej wody był możliwy w każdym zakątku świata – mówi Rafał Bonter, Prezes Zarządu Xylem Water Solutions Polska.

Biogaz z obiegu
Istotnym elementem Europejskiego Zielonego Ładu w kontekście obniżenia szkodliwej emisji dwutlenku węgla, jest rozwój infrastruktury umożliwiającej produkcję biogazu. Polska, zgodnie z decyzjami podjętymi na szczycie UE w lipcu 2020 roku, ma otrzymać aż 3,5 mld euro z Funduszu Sprawiedliwej Transformacji na działania przyspieszające dekarbonizację polskiej gospodarki.

Z FST wsparcie otrzymają inwestycje w rozwój gospodarki o obiegu zamkniętym, w tym m.in. działania mające na celu zapobieganie powstawaniu odpadów, efektywne zarządzanie zasobami, recykling, a także technologie na rzecz czystszej energii – energii odnawialnej oraz redukcji emisji gazów cieplarnianych. W tę strategię świetnie wpisują się właśnie biogazownie, które produkują nie tylko energię odnawialną, ale też bionawozy z odpadów rolniczych.

– Systemy odzyskiwania biogazu oferują liczne korzyści poza kontrolą brzydkiego zapachu, odzyskiwaniem metanu i produkcją odnawialnej energii. Ustabilizowane odcieki zwiększają wartość jako nawóz względem surowego obornika z powodu zwiększonej dostępności minerałów, w szczególności azotu. Części stałe wytwarzane mają z kolei wartość jako dodatki do gleby, ziemia doniczkowa lub kompost. Dla większości hodowców żywego inwentarza wykorzystanie biogazu na miejscu zmniejsza zużycie innej energii, ograniczając koszty operacyjne. Inni duzi producenci mogą tę energię nawet sprzedawać – dodaje Rafał Bonter, Prezes Zarządu Xylem Water Solutions Polska.

Źródło: Xylem Water Solutions Polska.

Rynek nieruchomości komercyjnych kontra Polski Ład. Czy zmieni zasadniczo opodatkowanie najmu prywatnego?

ibrahim-rifath-789914-unsplash
„Polski Ład” zmieni zasadniczo opodatkowanie najmu prywatnego. Do tej pory można było wybrać formę opodatkowania, a od 2023 roku podatnicy zostaną pozbawieni wyboru, ponieważ jedyną możliwością będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Czy i jaki wpływ będzie miało to na rynek najmu?

Spis treści:
Dobre czasy dla wynajmujących
Wynajem prywatny – jak liczony jest podatek obecnie?
Co zmieni „Polski Ład”?
Kto straci na tych zmianach?

Dobre czasy dla wynajmujących
Z danych jednego z największych serwisów rynku nieruchomości w Polsce tabelaofert.pl wynika, iż w ostatnich miesiącach można zauważyć tendencję wzrostową, jeśli chodzi o wynajem mieszkań w Polsce. Największym powodzeniem nadal cieszą się kawalerki i dwupokojowe mieszkania o powierzchni do 38 mkw. W ich przypadku również stawki za najem najmocniej poszybowały w górę.

– Chwilowy spadek stawek za najem mieszkań można było zauważyć na początku drugiej fali pandemii, kiedy pojawiła się groźba lockdownu. Wiązało się to w dużej mierze z oferowaniem na rynku najmu długoterminowego mieszkań, które były wcześniej wynajmowane krótkoterminowo – ten rodzaj najmu w pandemii ucierpiał najbardziej. Dodatkowo dużo osób w związku z pracą zdalną wróciło w rodzinne strony i wypowiedziało umowy najmu. Teraz jednak zauważamy znaczny wzrost stawek, a wpływ na to mają studenci, którzy wrócili w październiku do nauki stacjonarnej oraz cudzoziemcy, w tym przyjeżdzający do pracy – najczęściej Ukraińcy – mówi Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl

Wynajem prywatny – jak liczony jest podatek obecnie?
Obecnie osoba fizyczna, nieprowadząca działalności gospodarczej ma możliwość wyboru odprowadzania podatku od wynajmu swojej nieruchomości. Jedną z najczęściej wybieranych opcji jest opodatkowanie według skali podatkowej dochodu (17% lub 32%), czyli opodatkowanie przychodów pomniejszanych o koszty. Do kosztów można zaliczyć min. składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu, remonty, naprawy, wyposażenie czy amortyzację. W momencie, kiedy inwestycje w nieruchomość przewyższą wpływy z czynszu, to podatku w ogóle nie płacimy, ponieważ ponosimy stratę. Alternatywą dla tej formy jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podstawę obliczenia podatku stanowi przychód, w tym przypadku nie jest możliwe pomniejszanie jej o nakłady ponoszone na nieruchomość. Podatek trzeba zatem zapłacić nawet wtedy, kiedy ponosimy straty.

Co zmieni „Polski Ład”?
Od 1 stycznia 2023 roku w myśl zmian zaproponowanych w „Polskim Ładzie” nastąpi brak możliwości wyboru formy opodatkowania najmu prywatnego (w 2022 roku będzie jeszcze możliwość, by niektórzy rozliczali się według skali podatkowej). Jedyną dostępną formą zostanie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obliczany na dotychczasowych zasadach – 8,5% do kwoty 100 000 zł rocznych przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł przychodów. Dla osób, które teraz korzystają z tej formy nic się zmieni. Najmocniej zmiany odczują ci, którzy korzystali ze skali podatkowej i chcieli wysokie koszty inwestycyjne nieruchomości odliczyć od podatku. W myśl nowej ustawy już nie będzie to możliwe.

Kto straci na tych zmianach?
Dziś najem to bardzo popularny sposób inwestowania pieniędzy. Nie trudno się zorientować, że zmiana prawa okaże się dla wielu finansowo dotkliwa. Najbardziej stracą Ci, którzy kupowali mieszkania specjalnie pod wynajem lub remontowali stare, ponosząc bardzo duże koszty remontu, które mogli jednak odliczyć potem od podatku.

– Zaproponowane zmiany prawa, mogą spowodować jeszcze większy wzrost cen najmu niż do tej pory, a jak wiadomo, szczególnie w dużych miastach stawki poszybowały już bardzo wysoko w górę. Podatnicy będą w ten sposób szukać możliwości rekompensaty za zryczałtowany podatek. W związku z tym zmiany dotkną bezpośrednio również najemców – podkreśla Maciej Dymkowski, prezes zarządzający serwisem tabelaofert.pl
Źródło: REDNET 24, tabelaofert.pl.

Polski Ład: pomoc w ramach programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” możliwa zaledwie dla ok. 13 % warszawskich mieszkań

Robert Chojnacki
Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” ma wejść w życie w pierwszej połowie 2022 r. Jego celem jest sprawienie, by osoby które są w trakcie zbierania środków na pokrycie wkładu własnego mogły szybciej kupić wymarzone lokum. Eksperci REDNET Consulting przyjrzeli się temu jak wyglądać będzie dostępność mieszkań na rynku pierwotnym w stolicy Polski. Jak wynika z analizy spółki, na koniec września 2021 r. do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”, przy założeniu wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości, zaliczałoby się zaledwie ok. 13 % warszawskich mieszkań oferowanych z rynku pierwotnego.

Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” skierowany jest m.in. do młodych małżeństw. Państwo za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego będzie gwarantować wkład własny. Objęta gwarancją część kredytu może stanowić nie mniej niż 10% i nie więcej niż 20% wydatków, na które zaciągany jest kredyt (wartości nieruchomości). Kredyt będzie udzielany na minimum 15 lat. Program skierowany jest do gospodarstw domowych, które nie posiadają innego mieszkania, chyba że w skład gospodarstwa domowego wchodzi dwoje albo więcej dzieci. W przypadku rodzin z dziećmi z programu mogą skorzystać rodziny posiadające inne mieszkanie, jednak nie większe niż 50 mkw. (gdy dzieci jest dwoje), 75 mkw. (gdy dzieci jest troje) i 90 mkw. (gdy dzieci jest czworo). Dla rodzin posiadających pięcioro lub więcej dzieci nie ustalono limitu metrażowego.

W ramach programu kredytobiorcy będą mogli liczyć na pomoc w spłacie zobowiązania. Warunkiem koniecznym jest powiększenie się gospodarstwa domowego o drugie lub kolejne dziecko. Spłata rodzinna ma wynieść 20 000 PLN w przypadku pojawienia się drugiego dziecka lub 60 000 PLN w przypadku trzeciego albo kolejnego dziecka. W celu uniknięcia ryzyka stymulowania wzrostu cen mieszkań w ustawie wprowadzono maksymalne limity cen (w tym limit wkładu budowlanego) w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej. I to zdaniem ekspertów, stanowić może nie lada problemem, bowiem dane, którymi kierowano się przy ustalania limitów wydają się być mocno nieaktualne i niedoszacowane.

– Limity cenowe za 1 mkw. zostały ustalone na bardzo niskim poziomie. Dane, którymi się kierowano wydają się nieaktualne i niedoszacowane, przez co limity cen mogą być nieadekwatne do tego, ile faktycznie trzeba obecnie płacić za mieszkania. Dostępność lokali, szczególnie w dużych miastach, które mogłyby być kupione w ramach programu jest niska. W większych ośrodkach miejskich mieszkania dostępne w programie będą się znajdować głównie w dzielnicach peryferyjnych, gdzie infrastruktura komunikacyjna, transportowa czy edukacyjna jest często słabiej rozwinięta niż w dzielnicach centralnych. Problem ten dotyczył będzie szczególnie dostępności mieszkań w stolicy – przewiduje Robert Chojnacki, prezes redNet 24, firmy specjalizującej się w sprzedaży mieszkań deweloperskich.

Według obwieszczenia Wojewody Mazowieckiego z dnia 23 września 2021 r. w sprawie ustalenia wysokości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych dla województwa mazowieckiego, wartość wskaźnika przeliczeniowego dla miasta stołecznego Warszawy za okres 01.10.2021 r. – 31.03.2022 r. wynosi 7 509,24 PLN.

Oznacza to, iż maksymalny limit cen za 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie wynosiłby ok. 9 762 PLN/mkw. Przy założeniu, iż bank wymaga od małżeństwa bez dzieci, wkładu własnego na poziomie 20% wartości nieruchomości oraz cena za 1 mkw. mieszkania wynosiłaby maksymalnie 9 762 PLN/mkw., to według danych REDNET Consulting w Warszawie na koniec września 2021 r. do programu „Mieszkanie bez wkładu własnego” zaliczałoby się ok. 1,5 tys. mieszkań oferowanych na rynku pierwotnym. Oznaczałoby to, że na koniec września 2021 r. przy powyższych założeniach, ok. 13,0% mieszkań z całej oferty mieszkaniowej Warszawy byłoby dostępnych w tym programie, z czego najwięcej lokali byłoby zlokalizowanych w dzielnicach granicznych – na Białołęce (ok. 1 tys. szt.), Ursusie (blisko 240 szt.) i Wawrze (blisko 120 szt.).

Wysokie ceny to jednak nie jedyny problem polskiego rynku mieszkaniowego. Tym bardziej, że sytuacja mieszkaniowa w kraju, pomimo boomu na rynku, wciąż nie jest zadowalająca. Według Eurostatu na 1000 mieszkańców w Polsce jest tylko 386 mieszkań, co stanowi jeden z najgorszych wyników w Europie. Jak wynika z kolei z listopadowego raportu REDNET Consulting, oferta lokali deweloperskich zarówno w Warszawie jak i czterech pozostałych największych regionach kraju maleje. W III kwartale 2021 roku w stolicy odnotowaliśmy drugą najniższą ofertę mieszkaniową od 2015 roku na poziomie 11 499 lokali. Oferta mieszkań deweloperskich w ostatnim roku nie zmalała jedynie w Łodzi, gdzie na koniec III kwartału 2021 roku osiągnęła najwyższy poziom w historii – 4 819 lokali mieszkalnych.

Z danych Eurostat wynika, że około 44 % młodych ludzi wciąż mieszka z rodzicami. Pod tym względem także jesteśmy na jednym z ostatnich miejsc w Europie.

Źródło: REDNET 24.

Fundusz Polski Ład – dofinansowanie z Programu Inwestycji Strategicznych

g-crescoli-365895-unsplashProgram Polskiego Ładu składa się z 10 obszarów i dotyczy najważniejszych aspektów w życiu Polaków. Obszarami tymi są: Plan na zdrowie, Uczciwa praca-godna płaca, Dekada rozwoju, Rodzina i dom w centrum życia, Polska-nasza ziemia, Przyjazna szkoła i kultura na nowy wiek, Dobry klimat dla firm, Czysta energia-czyste powietrze, CyberPoland 2025, Złota jesień życia.

Spis treści:
Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych
Rząd przy wsparciu z BGK
Co jest celem Programu Inwestycji Strategicznych?
W jaki sposób uzyskać dofinansowanie?
Procedura rozpatrywania wniosków o dofinansowanie
Wysokość dofinansowania zależna od obszaru priorytetowego inwestycji
Priorytety w ramach dofinansowania

Celem Programu Inwestycji Strategicznych jest pobudzenie aktywności inwestycyjnej jednostek samorządu terytorialnego. Dofinansowanie w ramach programu jest bezzwrotne.

Rządowy Fundusz Polski Ład: Program Inwestycji Strategicznych
Czym jest Program Inwestycji Strategicznych? Jest to forma bezzwrotnego dofinansowania inwestycji publicznych, które są realizowane przez gminy, powiaty, miasta i województwa na terenie całej Polski. Jak czytamy w serwisie Rzeczypospolitej Polskiej gov.pl, w pierwszym naborze priorytetami będą między innymi: inwestycje w infrastrukturę wodno-kanalizacyjną, modernizację źródeł ciepła na zeroemisyjne, czy w gospodarowanie odpadami, a także inwestycje społeczne tj. żłobki, przedszkola czy ścieżki rowerowe.

Rząd przy wsparciu z BGK
Rząd przy pomocy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) pomoże w odbudowie polskiej gospodarki po pandemii koronawirusa. Polski Ład ma za zadanie działać długofalowo, a realizacja zaplanowanych inwestycji strategicznych ma przyczynić się do podniesienia poziomu produktywności gospodarki w całym kraju.

Co jest celem Programu Inwestycji Strategicznych?
Wdrożenie Programu Inwestycji Strategicznych ma na celu przede wszystkim zwiększenie aktywności inwestycyjnej jednostek samorządu terytorialnego. Program ma również umożliwić rozwój lokalnej przedsiębiorczości a także poprawić warunki życia obywateli w kraju. Program Inwestycji Strategicznych ma również wspierać zrównoważony rozwój i przyczyniać się do powstawania nowych miejsc pracy. Jego zadaniem jest również efektywne zaangażowanie sektora finansowego.

W jaki sposób uzyskać dofinansowanie?
Na terenie całego kraju wyznaczeni zostali opiekunowie Rządowego Funduszu Polski Ład dla Programu Inwestycji Strategicznych. To właśnie opiekunowie udzielają wszelkich informacji dotyczących Programu. ich wykaz dostępny jest na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego – bgk.pl.
Wnioski w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład dla Programu Inwestycji Strategicznych należy składać w formie elektronicznej do Prezesa Rady Ministrów za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego. O dofinansowanie mogą ubiegać się wszystkie samorządy z całej Polski w formie elektronicznej przez aplikację BGK zamieszczoną na stronie internetowej Banku Gospodarstwa Krajowego.

Procedura rozpatrywania wniosków o dofinansowanie
Głównym kryterium oceny wniosków, które składane będą w ramach Rządowego Funduszu Polski Ład dla Programu Inwestycji Strategicznych, będzie rodzaj inwestycji realizowanej przez samorząd. Procedura przedstawia się następująco: wnioski mają być przyjmowane przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), czy czym mają być przekazywane do Komisji przy Kancelarii Premiera. Kiedy Kancelaria Premiera wyda decyzję, Bank Gospodarstwa Krajowego wyda promesę wstępną, umożliwiającą rozpoczęcie postępowania zakupowego i wyłonienia wykonawcy. Po zakończeniu przetargu samorząd otrzyma promesę inwestycyjną, stanowiącą podstawę do wypłaty środków z dofinansowania po zrealizowaniu inwestycji lub jej etapu.

Wysokość dofinansowania zależna od obszaru priorytetowego inwestycji
Wysokość dofinansowania, o jakie mogą ubiegać się jednostki samorządu terytorialnego oraz związki jednostek samorządu terytorialnego, uzależnione są od obszaru priorytetowego inwestycji. W przypadku priorytetu 1 wysokość dofinansowania może wynieść 95 procent wartości inwestycji (dofinansowanie przy minimalnym 5 procentowym udziale własnym). W przypadku priorytetu 2 dofinansowanie może wynieść 90 procent wartości inwestycji (dofinansowanie przy minimalnym 10 procentowym udziale własnym). W przypadku priorytetu 3 samorządu terytorialnego oraz związki jednostek samorządu terytorialnego mogą otrzymać dofinansowanie w wysokości 85 procent wartości inwestycji (dofinansowanie przy minimalnym 15 procentowym udziale własnym). Natomiast w przypadku priorytetu 4 wysokość dofinansowania może wynieść 80 procent wartości inwestycji (dofinansowanie przy minimalnym 20 procentowym udziale własnym).

Priorytety w ramach dofinansowania
Priorytety w ramach dofinansowania z Programu Inwestycji Strategicznych obejmują:

Priorytet 1 obejmuje:
– budowę albo modernizację infrastruktury drogowej;
– budowę albo modernizację infrastruktury wodno-kanalizacyjnej, w tym oczyszczalni;
– budowę albo modernizację źródeł ciepła sieciowego zeroemisyjnego;
– budowę albo modernizację indywidualnych źródeł ciepła zeroemisyjnego;
– budowę albo modernizację infrastruktury gospodarki odpadami, w tym spalarni, przetwarzania biologicznego, segregacji;
– odnawialne źródła energii.

Priorytet 2 obejmuje:
– tabor z napędem zeroemisyjnym;
– budowę albo modernizację źródeł ciepła sieciowego niskoemisyjnego;
– budowę albo modernizację sieci ciepłowniczej;
– budowę albo modernizację infrastruktury elektroenergetycznej, w tym oświetleniowej;
– cyfryzację usług publicznych i komunalnych;
– poprawę efektywności energetycznej budynków i instalacji publicznych;
– innowacyjne rozwiązania w elektroenergetyce;
– rewitalizację obszarów miejskich;
– budowę albo modernizacja infrastruktury kulturalnej i turystycznej;
– budowę albo modernizację infrastruktury sportowej.

Priorytet 3 obejmuje:
– budowę albo modernizację infrastruktury technicznej drogowej;
– budowę albo modernizację infrastruktury tramwajowej, w tym zajezdni;
– budowę albo modernizację infrastruktury kolejowej, w tym stacji utrzymaniowo-naprawczej;
– budowę albo modernizację infrastruktury transportu wodnego;
– budowę albo modernizację kanalizacji deszczowej;
– budowę albo modernizację indywidualnych źródeł ciepła niskoemisyjnego;
– budowę albo modernizację infrastruktury społecznej;
– budowę albo modernizację infrastruktury edukacyjnej;
– tabor transportu kolejowego;
– tabor transportu tramwajowego;
– tabor z napędem niskoemisyjnym;
– gospodarkę wodną, w tym meliorację, retencję, osuszanie;
– rewitalizację obszarów oraz/albo budynków zdegradowanych oraz/albo poprzemysłowych.

Priorytet 4 obejmuje:
– tabor zbiorowego transportu drogowego;
– tabor zbiorowego transportu wodnego;
– budowę albo modernizację infrastruktury telekomunikacyjnej;
– budowę albo organizację inkubatorów przedsiębiorczości;
– budowę albo organizację parków naukowo-technologicznych;
– inne, mające na celu przeciwdziałanie COVID-19, o których mowa w art. 2 ust. 2 Ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.

Redakcja
Komercja24.pl

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

helloquence-61189-unsplash
Czy obecna sytuacja w kraju sprzyja zakupowi mieszkania na kredyt?
Zastanawiasz się, czy kupno mieszkania na kredyt w obecnej sytuacji to dobry pomysł? Czy zainwestowanie w lokum na wynajem nadal jest opłacalną inwestycją, jak przekonują media? Co przyszły kredytobiorca powinien wiedzieć o nowelizacji Rekomendacji S? Czy program „Polski Ład” wprowadzi istotne zmiany na rynku nieruchomości? Te pytania powinny zadać sobie osoby, które szykują się do zrealizowania swojego marzenia o posiadaniu własnych „czterech kątów”, w czym ma im pomóc kredyt, jak i wszyscy zainteresowani rynkiem najmu. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) udzielą na nie odpowiedzi.

Spis treści:
Boom na rynku nieruchomości
Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych?
Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja
„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

 

Boom na rynku nieruchomości 

Z roku na rok budujemy więcej, co pokazują statystyki. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszym półroczu tego roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy blisko 171,5 tysiąca mieszkań. Jest to o ponad 40% więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Ten wzrost spowodowany jest stale rosnącym popytem na nowe mieszkania. Zwiększony popyt z kolei wpływa na to, że lokale drożeją. Raport Expandera i Rentier.io wyraźnie pokazuje, że w II kwartale tego roku małe lokale podrożały blisko o 10%, a średnie i duże o 9% w stosunku do poprzedniego roku[1].

– W ostatnim okresie ceny mieszkań zauważalnie wzrosły, czyli tendencja, którą obserwujemy od wielu miesięcy, utrzymuje się, jednak chętnych na ich kupno nie brakuje. Dlaczego? Do zakupu nieruchomości z pewnością skłaniają nadal wyjątkowo korzystne warunki udzielania kredytów hipotecznych. Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że wzrost cen lokali jest mniej odczuwalny. Dodatkowo podjęcie decyzji o wzięciu kredytu ułatwia wzrost wynagrodzeń. Jeszcze w 2005 roku przeciętna pensja w Polsce wynosiła nieco ponad 2 380 zł, podczas gdy w 2020 już przeszło 5167 zł, czyli w przeciągu 15 lat wzrosła blisko o 2800 zł[2]. Co więcej, rata kredytu we wspomnianym 2005 roku stanowiła ponad połowę średniego dochodu, podczas gdy obecnie, przy średnim kredycie[3] wynosi trochę ponad 1/4. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń, wzrasta również nasza zdolność kredytowa, dzięki czemu nie tylko możemy zaciągnąć kredyt na większą sumę pieniędzy, ale i po prostu łatwiej otrzymać środki – komentuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Najprawdopodobniej w najbliższym czasie nie ma co liczyć na spadek cen mieszkań. Przede wszystkim jest to spowodowane wzrostem kosztów materiałów budowlanych, a także gruntów. Odpowiada za to m.in. wysoka inflacja. Jak podaje GUS, w lipcu tego roku wskaźnik inflacji wyniósł 5%, co stanowi najwyższą wartość od 10 lat!

– Wysoka inflacja powoduje wzrost cen produktów, m.in. surowców używanych na budowie. Aby przeciwdziałać jej negatywnym skutkom, Narodowy Bank Polski może wdrożyć kilka rozwiązań. Jednym z nich jest podwyższenie stóp procentowych. Co to oznacza dla kredytobiorcy? Niestety wzrost miesięcznej raty kredytu. Takie działanie ze strony NBP ma za zadanie wyhamować popyt na produkty bankowe, jakimi są m.in. kredyty hipoteczne. Mniejsze zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w dłuższej perspektywie czasu może wiązać się również z obniżką lub ustabilizowaniem cen nieruchomości, ponieważ zainteresowanych ich kupnem będzie mniejsze niż jest obecnie. Dodatkowo wyższe stopy procentowe z pewnością wpłyną na większe zainteresowanie lokatami bankowymi, ponieważ taka forma lokowania kapitału daje poczucie, że nasze pieniądze są bezpieczne. Jednak, dopóki oprocentowanie nie będzie co najmniej na takim poziomie jak inflacja, to inwestycja w nieruchomość wydaje się być bardziej kuszącą opcją – wyjaśnia Michał Nazarczyk, ekspert ZFPFExpander Advisors. 

 

Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych? 

Jeśli faktycznie stopy procentowe wrócą do poziomu sprzed pandemii (lub większego), potencjalni kredytobiorcy nie powinni od razu załamywać rąk. Według nowelizacji Rekomendacji S (dokumentu wydawanego przez Komisję Nadzoru Finansowego) do 30 czerwca tego roku banki miały obowiązek wdrożyć uaktualnione zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Jedną z istotniejszych zmian było wprowadzenie do oferty kredytów ze stałą bądź okresowo stałą stopą procentową. W rezultacie większość banków zdecydowała się na umieszczenie w cennikach możliwości oprocentowania kredytu okresowo stałą stopą procentową, która będzie obowiązywała przez 5 lat. Po upływie tego czasu, klient ma prawo zdecydować, czy chce pozostać przy oprocentowaniu stałym (wtedy zostanie zaproponowana nowa stawka), czy jednak przejść na oprocentowanie zmienne. Oprocentowanie stałe gwarantuje  niezmienną wysokość raty bez względu na wahania stóp procentowych.

 Taka oferta to dobre rozwiązanie dla osób, które są zainteresowane kredytowaniem zakupu nieruchomości, ale obawiają się wzrostu stóp procentowych i co z tym związane – kosztów obsługi swojego zobowiązania, wynikających ze zwiększenia kwoty raty kredytu. Wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem, kredytobiorca ma kontrolę nad wysokością raty w dłuższym horyzoncie czasowym. Z pewnością daje to poczucie stabilności i bezpieczeństwa domowego budżetu. Należy jednak pamiętać, że obecnie, oferty z oprocentowaniem stałym, wiążą się z wyższym kosztem, niż ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym. Co ważne, ze zmian wprowadzonych przez nowelizację Rekomendacji S mogą skorzystać również osoby, które już spłacają zobowiązania kredytowe poprzez zmianę oprocentowania ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą stopę procentową  – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

 

Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja 

Na rynku najmu mieszkań, podobnie jak kupna, widoczny jest wyraźny wzrost cen. Aż na 30 analizowanych przez Expandera i Rentier.io rynkach stawki najmu wzrosły, podczas gdy spadek był widoczny zaledwie w siedmiu ośrodkach[4].

 Kwota jaką musimy zapłacić za wynajem lokalu, bez uwzględnienia opłat licznikowych i administracyjnych w większości największych miast w Polsce jest wyższa niż miesięczna rata kredytu hipotecznego. Różnice są szczególnie widoczne w przypadku mieszkań o powierzchni 50 m2 i mniejszych. Jedynym wyjątkiem jest Kraków, gdzie wynajem małych i średnich lokali jest bardziej opłacalny. Jednak pamiętajmy, że na rynku nie brakuje osób, które od kupna mieszkania na kredyt wolą najem. Jeżeli więc posiadamy lub planujemy zainwestować w nieruchomość na wynajem, zlokalizowaną szczególnie w miejscowościach turystycznych lub ośrodkach akademickich, to informacje o wzroście cen najmu mogą do tego dodatkowo motywować. Oznacza, że inwestycja będzie rentowna, a więc spłaci nam kredyt i pozwoli dodatkowo zarobić – informuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.  

Na początku pandemii ceny na rynku najmu wyraźnie spadały, co spowodowane było m.in. zamknięciem uczelni i odpływem studentów z rynku, którzy stanowią poważną grupę najemców. Możliwe, że od października rząd da zielone światło na powrót do stacjonarnego trybu nauki, co będzie oznaczać większy popyt (powrót do poziomu sprzed pandemii), który z kolei jest komfortową sytuacją dla inwestorów, którzy po pierwsze, znajdą chętnych na swoje lokale, a poza tym do pewnego stopnia będą mogli dyktować ceny. Oczywiście, taki scenariusz będzie możliwy, jeżeli nie czeka nas tzw. czwarta fala pandemii i kolejny lockdown. Z drugiej strony w trakcie korona-kryzysu oprocentowanie lokat znacznie zmalało i spowodowało, że zakup nieruchomości był jedyną sensowną inwestycją. Jak będzie dalej? Namieszać w opłacalności kupna mieszkania w celach inwestycyjnych może program „Polski Ład”.

 

„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

Zapowiadany przez Rząd od wielu miesięcy program „Polski Ład” oznacza m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Jeżeli ten podatek wejdzie w życie, ma obowiązywać od przyszłego roku.

–  Wiadomą sprawą jest, że wynajem mieszkania czy domu przynosi przychód, od którego trzeba odprowadzać podatek. Wedle obowiązującego prawa wynajmujący może rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów, które w obecnym roku wynosi 8,5% dla przychodu w wysokości do 100 tys. zł oraz 12,5% dla kwot wyższych. Druga opcja, mimo iż bardziej czasochłonna, umożliwia odliczenia kosztów od przychodów (np. cen zakupionego sprzętu, kwoty przeznaczonej na remont lokalu czy odsetek kredytu), czyli opodatkowanie samych dochodów. Po  zmianach wprowadzonych w ramach programu „Polski Ład” podatnik nie będzie miał już wyboru, zostanie mu tylko rozliczenie się z fiskusem na zasadzie ryczałtu, a to dla wielu wynajmujących będzie po prostu mniej opłacalne – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance i dodaje: – Z drugiej strony, jeżeli najem przestanie być rentowny, wciąż pozostaje opcja sprzedaży nieruchomości. Jeśli panująca na rynku tendencja wzrostowa w zakresie cen nieruchomości  utrzyma się, a wiele na to wskazuje, to inwestujący będą mogli skompensować swoje potencjalne straty.

Warto pamiętać, że w racie kapitałowo-odsetkowej dla kwoty kredytu wynoszącej np. 300 000 zł, udzielanego na 25 lat (przy założeniu 20% wkładu własnego i oprocentowaniu 2,5%), rata kapitałowa wynosi obecnie ok. 720 zł. To ważny element każdej raty, ponieważ pokazuje z jaką dynamiką spłacane jest zadłużenie. Więc nawet jeżeli najem wychodziłby na „zero”, to wynajmujący osiąga realny zysk ze spłaty przez najemcę zaciągniętego zadłużenia. Do tego dochodzi jeszcze potencjalny wzrost wartości nieruchomości. W takiej sytuacji nawet jeżeli miałby zostać tylko podatek ryczałtowy zamiast obecnego wyboru,  to przy założeniu czynszu dla właściciela wynoszącego 2 000 zł, podatek ten wynosi „tylko” 170 zł miesięcznie.

Na jak długo „zamrozimy” pieniądze w razie ewentualnego braku dochodów z najmu i decyzją o sprzedaży nieruchomości? Jak pokazuje Barometr Metrohouse i Gold Finance średni czas sprzedaży mieszkania dla pięciu największych miast w Polsce w II kw. 2021 roku wyniósł 127 dni, czyli ponad 4 miesiące[5].

Jednak są też pozytywne aspekty programu, tj. „Mieszkanie bez wkładu własnego”, które w założeniu ma umożliwić nabycie lokalu osobom niemającym wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej minimalny wkład własny (standardowo wynosi 20% inwestycji według Rekomendacji S). Co w praktyce oznacza ta zmiana? W skrócie – Państwo da bankowi gwarancję, że jeśli kredytobiorca nie poradzi sobie ze spłatą zobowiązania, bank część zaległego długu odzyska właśnie od rządu. Adresatem programu mają być osoby od 24. do 40. roku życia, które chcą nabyć swoje pierwsze „cztery kąty” z rynku pierwotnego, zakupić nieruchomość na rynku wtórnym bądź socjalnym, czy wybudować dom.

 Państwo w ramach programu ma dawać gwarancje w wysokości nawet 40% wkładu własnego przez okres maksymalnie 15 lat. Co ważne, kwota ta nie może przekroczyć 100 tys. zł. Jeśli program wejdzie w życie, musimy być gotowi na wzrost popytu na rynku nieruchomości, co jest równoznaczne z windowaniem cen – podsumowuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

 

[1] Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2021.

[2] Dane: GUS.

[3] Średni kredyt w 2020 r.. wg. raportu SARFiN wyniósł 305 tys. zł. Dodatkowo przy założeniu, że zaciągany jest na 25 lat, a jego oprocentowanie to 2,49%, to rata wyniesie 1367 zł, stanowi to niecałe 26,5%.

[4] Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2021.

[5] Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

Autor: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?

fabian-blank-78637-unsplash
Zastanawiasz się, czy kupno mieszkania na kredyt w obecnej sytuacji to dobry pomysł? Czy zainwestowanie w lokum na wynajem nadal jest opłacalną inwestycją, jak przekonują media? Co przyszły kredytobiorca powinien wiedzieć o nowelizacji Rekomendacji S? Czy program „Polski Ład” wprowadzi istotne zmiany na rynku nieruchomości? Te pytania powinny zadać sobie osoby, które szykują się do zrealizowania swojego marzenia o posiadaniu własnych „czterech kątów”, w czym ma im pomóc kredyt, jak i wszyscy zainteresowani rynkiem najmu. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) udzielą na nie odpowiedzi.

Spis treści:
Boom na rynku nieruchomości
Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych?
Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja
„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

 

Boom na rynku nieruchomości 

Z roku na rok budujemy więcej, co pokazują statystyki. Jak wynika z danych Głównego Urzędu Statystycznego, w pierwszym półroczu tego roku wydano pozwolenia lub dokonano zgłoszenia budowy blisko 171,5 tysiąca mieszkań. Jest to o ponad 40% więcej niż w analogicznym okresie 2020 roku. Ten wzrost spowodowany jest stale rosnącym popytem na nowe mieszkania. Zwiększony popyt z kolei wpływa na to, że lokale drożeją. Raport Expandera i Rentier.io wyraźnie pokazuje, że w II kwartale tego roku małe lokale podrożały blisko o 10%, a średnie i duże o 9% w stosunku do poprzedniego roku[1].

– W ostatnim okresie ceny mieszkań zauważalnie wzrosły, czyli tendencja, którą obserwujemy od wielu miesięcy, utrzymuje się, jednak chętnych na ich kupno nie brakuje. Dlaczego? Do zakupu nieruchomości z pewnością skłaniają nadal wyjątkowo korzystne warunki udzielania kredytów hipotecznych. Rekordowo niskie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych powoduje, że wzrost cen lokali jest mniej odczuwalny. Dodatkowo podjęcie decyzji o wzięciu kredytu ułatwia wzrost wynagrodzeń. Jeszcze w 2005 roku przeciętna pensja w Polsce wynosiła nieco ponad 2 380 zł, podczas gdy w 2020 już przeszło 5167 zł, czyli w przeciągu 15 lat wzrosła blisko o 2800 zł[2]. Co więcej, rata kredytu we wspomnianym 2005 roku stanowiła ponad połowę średniego dochodu, podczas gdy obecnie, przy średnim kredycie[3] wynosi trochę ponad 1/4. Wraz ze wzrostem wynagrodzeń, wzrasta również nasza zdolność kredytowa, dzięki czemu nie tylko możemy zaciągnąć kredyt na większą sumę pieniędzy, ale i po prostu łatwiej otrzymać środki – komentuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.

Najprawdopodobniej w najbliższym czasie nie ma co liczyć na spadek cen mieszkań. Przede wszystkim jest to spowodowane wzrostem kosztów materiałów budowlanych, a także gruntów. Odpowiada za to m.in. wysoka inflacja. Jak podaje GUS, w lipcu tego roku wskaźnik inflacji wyniósł 5%, co stanowi najwyższą wartość od 10 lat!

– Wysoka inflacja powoduje wzrost cen produktów, m.in. surowców używanych na budowie. Aby przeciwdziałać jej negatywnym skutkom, Narodowy Bank Polski może wdrożyć kilka rozwiązań. Jednym z nich jest podwyższenie stóp procentowych. Co to oznacza dla kredytobiorcy? Niestety wzrost miesięcznej raty kredytu. Takie działanie ze strony NBP ma za zadanie wyhamować popyt na produkty bankowe, jakimi są m.in. kredyty hipoteczne. Mniejsze zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w dłuższej perspektywie czasu może wiązać się również z obniżką lub ustabilizowaniem cen nieruchomości, ponieważ zainteresowanych ich kupnem będzie mniejsze niż jest obecnie. Dodatkowo wyższe stopy procentowe z pewnością wpłyną na większe zainteresowanie lokatami bankowymi, ponieważ taka forma lokowania kapitału daje poczucie, że nasze pieniądze są bezpieczne. Jednak, dopóki oprocentowanie nie będzie co najmniej na takim poziomie jak inflacja, to inwestycja w nieruchomość wydaje się być bardziej kuszącą opcją – wyjaśnia Michał Nazarczyk, ekspert ZFPFExpander Advisors. 

Rekomendacja S rozwiązaniem dla wzrostu stóp procentowych? 

Jeśli faktycznie stopy procentowe wrócą do poziomu sprzed pandemii (lub większego), potencjalni kredytobiorcy nie powinni od razu załamywać rąk. Według nowelizacji Rekomendacji S (dokumentu wydawanego przez Komisję Nadzoru Finansowego) do 30 czerwca tego roku banki miały obowiązek wdrożyć uaktualnione zasady udzielania kredytów mieszkaniowych. Jedną z istotniejszych zmian było wprowadzenie do oferty kredytów ze stałą bądź okresowo stałą stopą procentową. W rezultacie większość banków zdecydowała się na umieszczenie w cennikach możliwości oprocentowania kredytu okresowo stałą stopą procentową, która będzie obowiązywała przez 5 lat. Po upływie tego czasu, klient ma prawo zdecydować, czy chce pozostać przy oprocentowaniu stałym (wtedy zostanie zaproponowana nowa stawka), czy jednak przejść na oprocentowanie zmienne. Oprocentowanie stałe gwarantuje  niezmienną wysokość raty bez względu na wahania stóp procentowych.

 Taka oferta to dobre rozwiązanie dla osób, które są zainteresowane kredytowaniem zakupu nieruchomości, ale obawiają się wzrostu stóp procentowych i co z tym związane – kosztów obsługi swojego zobowiązania, wynikających ze zwiększenia kwoty raty kredytu. Wybierając kredyt ze stałym oprocentowaniem, kredytobiorca ma kontrolę nad wysokością raty w dłuższym horyzoncie czasowym. Z pewnością daje to poczucie stabilności i bezpieczeństwa domowego budżetu. Należy jednak pamiętać, że obecnie, oferty z oprocentowaniem stałym, wiążą się z wyższym kosztem, niż ich odpowiedniki z oprocentowaniem zmiennym. Co ważne, ze zmian wprowadzonych przez nowelizację Rekomendacji S mogą skorzystać również osoby, które już spłacają zobowiązania kredytowe poprzez zmianę oprocentowania ze zmiennej stopy procentowej na stałą lub okresowo stałą stopę procentową  – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Zakup mieszkania na wynajem to nadal świetna inwestycja 

Na rynku najmu mieszkań, podobnie jak kupna, widoczny jest wyraźny wzrost cen. Aż na 30 analizowanych przez Expandera i Rentier.io rynkach stawki najmu wzrosły, podczas gdy spadek był widoczny zaledwie w siedmiu ośrodkach[4].

 Kwota jaką musimy zapłacić za wynajem lokalu, bez uwzględnienia opłat licznikowych i administracyjnych w większości największych miast w Polsce jest wyższa niż miesięczna rata kredytu hipotecznego. Różnice są szczególnie widoczne w przypadku mieszkań o powierzchni 50 m2 i mniejszych. Jedynym wyjątkiem jest Kraków, gdzie wynajem małych i średnich lokali jest bardziej opłacalny. Jednak pamiętajmy, że na rynku nie brakuje osób, które od kupna mieszkania na kredyt wolą najem. Jeżeli więc posiadamy lub planujemy zainwestować w nieruchomość na wynajem, zlokalizowaną szczególnie w miejscowościach turystycznych lub ośrodkach akademickich, to informacje o wzroście cen najmu mogą do tego dodatkowo motywować. Oznacza, że inwestycja będzie rentowna, a więc spłaci nam kredyt i pozwoli dodatkowo zarobić – informuje Michał Nazarczyk, ekspert ZFPF, Expander Advisors.  

Na początku pandemii ceny na rynku najmu wyraźnie spadały, co spowodowane było m.in. zamknięciem uczelni i odpływem studentów z rynku, którzy stanowią poważną grupę najemców. Możliwe, że od października rząd da zielone światło na powrót do stacjonarnego trybu nauki, co będzie oznaczać większy popyt (powrót do poziomu sprzed pandemii), który z kolei jest komfortową sytuacją dla inwestorów, którzy po pierwsze, znajdą chętnych na swoje lokale, a poza tym do pewnego stopnia będą mogli dyktować ceny. Oczywiście, taki scenariusz będzie możliwy, jeżeli nie czeka nas tzw. czwarta fala pandemii i kolejny lockdown. Z drugiej strony w trakcie korona-kryzysu oprocentowanie lokat znacznie zmalało i spowodowało, że zakup nieruchomości był jedyną sensowną inwestycją. Jak będzie dalej? Namieszać w opłacalności kupna mieszkania w celach inwestycyjnych może program „Polski Ład”.

„Polski Ład” – co zmienia na rynku nieruchomości?

Zapowiadany przez Rząd od wielu miesięcy program „Polski Ład” oznacza m.in. wprowadzenie obowiązkowego podatku ryczałtowego również dla prywatnych najemców. Jeżeli ten podatek wejdzie w życie, ma obowiązywać od przyszłego roku.

–  Wiadomą sprawą jest, że wynajem mieszkania czy domu przynosi przychód, od którego trzeba odprowadzać podatek. Wedle obowiązującego prawa wynajmujący może rozliczyć się z Urzędem Skarbowym za pomocą ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych lub według skali podatkowej. Pierwsza opcja zakłada opodatkowanie wszystkich przychodów, które w obecnym roku wynosi 8,5% dla przychodu w wysokości do 100 tys. zł oraz 12,5% dla kwot wyższych. Druga opcja, mimo iż bardziej czasochłonna, umożliwia odliczenia kosztów od przychodów (np. cen zakupionego sprzętu, kwoty przeznaczonej na remont lokalu czy odsetek kredytu), czyli opodatkowanie samych dochodów. Po  zmianach wprowadzonych w ramach programu „Polski Ład” podatnik nie będzie miał już wyboru, zostanie mu tylko rozliczenie się z fiskusem na zasadzie ryczałtu, a to dla wielu wynajmujących będzie po prostu mniej opłacalne – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance i dodaje: – Z drugiej strony, jeżeli najem przestanie być rentowny, wciąż pozostaje opcja sprzedaży nieruchomości. Jeśli panująca na rynku tendencja wzrostowa w zakresie cen nieruchomości  utrzyma się, a wiele na to wskazuje, to inwestujący będą mogli skompensować swoje potencjalne straty.

Warto pamiętać, że w racie kapitałowo-odsetkowej dla kwoty kredytu wynoszącej np. 300 000 zł, udzielanego na 25 lat (przy założeniu 20% wkładu własnego i oprocentowaniu 2,5%), rata kapitałowa wynosi obecnie ok. 720 zł. To ważny element każdej raty, ponieważ pokazuje z jaką dynamiką spłacane jest zadłużenie. Więc nawet jeżeli najem wychodziłby na „zero”, to wynajmujący osiąga realny zysk ze spłaty przez najemcę zaciągniętego zadłużenia. Do tego dochodzi jeszcze potencjalny wzrost wartości nieruchomości. W takiej sytuacji nawet jeżeli miałby zostać tylko podatek ryczałtowy zamiast obecnego wyboru,  to przy założeniu czynszu dla właściciela wynoszącego 2 000 zł, podatek ten wynosi „tylko” 170 zł miesięcznie.

Na jak długo „zamrozimy” pieniądze w razie ewentualnego braku dochodów z najmu i decyzją o sprzedaży nieruchomości? Jak pokazuje Barometr Metrohouse i Gold Finance średni czas sprzedaży mieszkania dla pięciu największych miast w Polsce w II kw. 2021 roku wyniósł 127 dni, czyli ponad 4 miesiące[5].

Jednak są też pozytywne aspekty programu, tj. „Mieszkanie bez wkładu własnego”, które w założeniu ma umożliwić nabycie lokalu osobom niemającym wystarczającej sumy pieniędzy stanowiącej minimalny wkład własny (standardowo wynosi 20% inwestycji według Rekomendacji S). Co w praktyce oznacza ta zmiana? W skrócie – Państwo da bankowi gwarancję, że jeśli kredytobiorca nie poradzi sobie ze spłatą zobowiązania, bank część zaległego długu odzyska właśnie od rządu. Adresatem programu mają być osoby od 24. do 40. roku życia, które chcą nabyć swoje pierwsze „cztery kąty” z rynku pierwotnego, zakupić nieruchomość na rynku wtórnym bądź socjalnym, czy wybudować dom.

 Państwo w ramach programu ma dawać gwarancje w wysokości nawet 40% wkładu własnego przez okres maksymalnie 15 lat. Co ważne, kwota ta nie może przekroczyć 100 tys. zł. Jeśli program wejdzie w życie, musimy być gotowi na wzrost popytu na rynku nieruchomości, co jest równoznaczne z windowaniem cen – podsumowuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

 

 

[1] Raport Expandera i Rentier.io – Ceny mieszkań, II kw. 2021.

[2] Dane: GUS.

[3] Średni kredyt w 2020 r.. wg. raportu SARFiN wyniósł 305 tys. zł. Dodatkowo przy założeniu, że zaciągany jest na 25 lat, a jego oprocentowanie to 2,49%, to rata wyniesie 1367 zł, stanowi to niecałe 26,5%.

[4] Raport Expandera i Rentier.io – Najem mieszkań, II kw. 2021.

[5] Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Rośnie popyt na kredyty hipoteczne

Park Leśny Bronowice zdjęcie

Deweloperzy w obliczu zastanej sytuacji ekonomiczno-politycznej będą zmuszeni podnieść ceny mieszkań. Na obecny i przyszły stan faktyczny wpływ wywrze Polski Ład,  Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a przede wszystkim narastający popyt na kredyty hipoteczne.

Spis treści:
Historyczne wyniki
Polski Ład napędzi popyt?

Historyczne wyniki
W maju bieżącego roku Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe osiągnął 91,5%. Oznacza to, że zainteresowanie kredytami w ubiegłym miesiącu wzrosło o ponad 90% w porównaniu do analogicznego okresu w roku poprzednim, co jest rekordowym odczytem w historii Instytucji. W dni robocze banki i SKOK-i zgłaszały do BIK średnio powyżej 2,5 tysiąca wniosków kredytowych, których wartość szacuje się na ponad 800 milionów złotych dziennie.

Choć w maju 2021 r. Polacy starali się o 47,6 tys. kredytów, co jest znacznie niższą liczbą w porównaniu do marca, w którym wnioskowano o 56 tys. kredytów, a w kwietniu 51 tys., to mając na względzie liczbę dni roboczych maja, których było mniej niż w miesiącach wcześniejszych, daje to najlepszy wynik w ciągu ostatnich miesięcy.

– Polacy nie chcą zwlekać z zakupem nieruchomości, wobec czego banki poluzowały politykę kredytową, przywracając 10-procentowy wkład własny i niskie stopy oprocentowania, co napędziło ogromny popyt na nieruchomości, a tym samym wpłynęło na wzrost ich cen – mówi Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum.

– Poza tym ciągły wzrost inflacji wiążę się z chęcią zabezpieczenia majątku, co skłania klientów do inwestowania w nieruchomości, a to nie odbije się bez echa, gdyż wzrost popytu inwestycyjnego wpływa na dalsze ograniczenie podaży mieszkań, czyli kolejne wzrosty cenowe – dodaje.

Polski Ład napędzi popyt?
Rekordowy popyt może być także związany z większym optymizmem i wiarą w szybką odbudowę gospodarki, czego gwarantem ma być Polski Ład. Nowy program ma zapewnić młodym małżeństwom (20-40 lat) wirtualny wkład własny uzależniony od liczby posiadanych dzieci (2 dzieci – 20 tys. zł , 3 dzieci – 60 tys. zł, za każde następne 20 tys. zł, z limitem do 160 tys. zł), co może wbrew pozorom nie wpłynąć pozytywnie na rynek, gdyż nie rozwiązuje głównego problemu, czyli wzrostu podaży mieszkań, a wręcz przeciwnie nagrzewa oczekiwania i popyt.

– Ceny mieszkań rosną dużo szybciej na rynku wtórnym niż pierwotnym. W przypadku deficytu mieszkań powinno się wspierać przede wszystkim ich produkcję, czyli rynek pierwotny, nie zaś stymulować tylko obrót nimi. Od kilkukrotnej zmiany właściciela tego samego mieszkania nie przybędzie lokali, a więc nie wzrośnie liczba rodzin dysponujących swoimi mieszkaniami. Kierując wsparcie na oba rynki, rząd bierze na siebie ryzyko wzrostu cen, zwłaszcza na rynku wtórnym – komunikuje PZFD.

Na horyzoncie pokazuje się także Gwarancyjny Fundusz Deweloperski powołany dzięki ustawie uchwalonej 20.04.2021 r., zgodnie z którą od każdej wpłaconej kwoty do otwartego rachunku powierniczego spółki deweloperskie będą musiały odprowadzać do funduszu gwarancyjnego 1%, a w przypadku zamkniętego rachunku powierniczego 0,1%. – nowo powołany fundusz, w teorii nie powinien wpływać  na wzrost cen mieszkań, ale z pewnością wzmoże on koszty procedowania kolejnych wątków administracyjnych, które i tak są już skomplikowane, co w konsekwencji podniesie koszt nieruchomości – twierdzi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum.

Źródło: Quelle Locum.

Rozwój inwestycji publicznych i mieszkaniowych dzięki Polskiemu Ładowi

Katarzyna Tencza_Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz (1)

Wielomiliardowe inwestycje publiczne i przewidziane w Polskim Ładzie wsparcie państwa przy zakupie mieszkań to zapowiedź przyspieszonego rozwoju budownictwa.

Spis treści:
Zmiany prawne dla rozwoju infrastruktury i budownictwa
Gwarancje wkładu własnego
Bon mieszkaniowy: społeczny i rodzinny
Wyższy popyt, wyższe ceny mieszkań

Zgodnie z założeniami programu Polski Ład, który niedawno zaprezentował rząd, po pandemii będą wdrażane projekty, które przyniosą znaczące zmiany społeczno-gospodarcze. Szeroko zakrojone plany obejmują między innymi różnego rodzaju inwestycje publiczne oraz rządową pomoc przy zakupie mieszkań, co przyczyni się do zwiększenia aktywności w sektorze budownictwa w całej Polsce. Szczególnie, że fundusze przeznaczone na realizację założeń programowych nie są małe.

Z finansowania szacowanego na kwotę około 650 mld zł pochodzącego z funduszu Banku Gospodarstwa Krajowego oraz kapitału w wysokości 770 mld zł otrzymanego w ramach unijnej Polityki Spójności i Funduszu Odbudowy mają korzystać między innymi jednostki samorządów terytorialnych, których zadaniem będzie realizacja inwestycji publicznych. Samorządy mają prowadzić projekty lokalne na przestrzeni najbliższych 5-7 lat.

Środki posłużyć mają do prowadzenia modernizacji placówek medycznych, budowy żłobków, przedszkoli, remontów szkół oraz rozwoju lokalnej infrastruktury społecznej, w tym świetlic, domów seniora, centrów integracji i domów pomocy. Fundusze mają zostać również przeznaczone na modernizację boisk, centrów sportowych, budowę sal gimnastycznych, basenów oraz rewitalizację obiektów infrastruktury kulturalnej i turystycznej.

Ponadto, subwencje rozwojowe dla samorządów mają pójść na rozbudowę oraz remont sieci dróg i autostrad, inwestycje w drogi kolejowe, budowę mostów i obwodnic, rozbudowę kolei aglomeracyjnej, a także inwestycje w porty i centra logistyczne. Program przewiduje też rozbudowę sieci wodno-kanalizacyjnej, budowę lokalnych oczyszczalni, wymianę źródeł ciepła, rozbudowę sieci energetycznej oraz inwestycje w farmy wiatrowe i nowe ciepłownie.

Zmiany prawne dla rozwoju infrastruktury i budownictwa

Zarówno inwestycje publiczne, jak i projekty mieszkaniowe, z których część ma być realizowana we współpracy z samorządami będą obowiązywały nowe przepisy, które także wprowadzi Polski Ład, by zapobiec rozprzestrzenianiu się zabudowy. Rząd zapowiedział nowy, dwustopniowy system planowania przestrzennego, którego podstawą ma być plan ogólny, wyznaczający ramowe założenia zagospodarowania przestrzeni. Konkretne przeznaczenie terenów ma być natomiast wskazywane na podstawie planu zabudowy, zintegrowanego projektu inwestycyjnego lub decyzji lokalizacyjnej.

Dzięki zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym każda gmina w Polsce od 2025 roku – zgodnie z założeniami – ma dysponować planem ogólnym, powiązanym ze strategią rozwoju. Plan ma określać ramy lokalizacyjne dla nowej zabudowy, uwzględniając istniejące potrzeby rozwojowe gminy. Szczegółowe rozstrzygnięcia zapadać będą na poziomie planu zabudowy, a także zintegrowanych projektów inwestycyjnych, w ramach których możliwe będzie zawarcie partnerstwa publiczno-prywatnego w zakresie podziału obowiązków inwestycyjnych między gminą i inwestorem.

Opracowane zostaną standardy urbanistyczne jako mechanizm ograniczający wydawanie decyzji lokalizacyjnych dla terenów niedostosowanych do potrzeb przyszłych mieszkańców. Nowe inwestycje na podstawie indywidualnych decyzji administracyjnych mają być realizowane wyłącznie w ramach uzupełniania istniejącej zabudowy, z dostępem do drogi na terenach w pełni wyposażonych w niezbędne media i spełniających ustawowe wymagania dostępności do obiektów infrastruktury społecznej.

Gwarancje wkładu własnego

Rozwiązania zawarte w Polskim Ładzie skierowane są również do osób planujących zakup mieszkań. Rząd oferuje gwarancję wkładu własnego do kredytu do wysokości 40 proc. wartości nieruchomości, maksymalnie do 100 tys. zł. Beneficjentami programu Mieszkanie bez wkładu własnego mają być osoby posiadające zdolność kredytową, które jednak nie dysponują oszczędnościami na pokrycie wymaganego przez banki wkładu. Gwarancja, której udzielać ma Bank Gospodarstwa Krajowego dotyczyła będzie transakcji zakupu zawieranych, zarówno na rynku deweloperskim, jak i wtórnym oraz kredytów na budowę domu jednorodzinnego. Jednocześnie mają zostać wyznaczone maksymalne stawki za metr kwadratowy dla nieruchomości, które będą kwalifikować się do programu. Program Mieszkanie bez wkładu ma ułatwić nabycie pierwszej nieruchomości osobom pomiędzy 20. a 40. rokiem życia.

Propozycje rządu kryją też obietnicę szerszej pomocy niż tylko udzielania gwarancji. Skorzystać będą mogli z niej kredytobiorcy, którzy zdecydują się na potomstwo. Wtedy państwo spłaci część ich zobowiązań. Jeżeli w czasie spłaty gwarancji wkładu własnego urodzi się im drugie dziecko umorzone zostanie 20 tys. zł. Prezentem z okazji urodzin trzeciego dziecka ma być spłata 60 tys. zł, a każde kolejne, do piątego będzie oznaczało zmniejszenie zobowiązań wobec banku o 20 tys. zł ze 100 tys. zł gwarancji.

Propozycje Ministerstwa Rozwoju będą stanowiły z pewnością skuteczny czynnik skłaniający do zakupu mieszkań sporą grupę młodych osób, które musiałyby przez dłuższy czas gromadzić środki na pokrycie co najmniej 10 proc. wkładu własnego do kredytu. To zaś przyczyni się do wzrostu i tak wysokiego popytu na rynku mieszkaniowym, który notowany jest obecnie pomimo pandemii, co z kolei może zaowocować przyspieszonym wzrostem cen.

Bon mieszkaniowy: społeczny i rodzinny

Poza gwarancją wkładu własnego rząd zaproponował także bony mieszkaniowe, które mają działać od 2023 roku i premiować przede wszystkim duże rodziny. Polski Ład daje możliwość udzielenia w tej formie dofinansowania do kwoty 160 tys. zł w przypadku osób korzystających z mieszkalnictwa społecznego oraz rodzinom wielodzietnym. Bony mieszkaniowe udzielane mają być niezależnie od dochodów i wieku beneficjentów.
Będą mogły być przeznaczane na wpłatę tzw. partycypacji w Towarzystwie Budownictwa Społecznego, Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej bądź wpłatę wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej, od których nabywane/wynajmowane będzie mieszkanie. Ze społecznego bonu mieszkaniowego będą mogły skorzystać osoby, które nie posiadają własnego mieszkania o dochodach, które uniemożliwiają im uzyskanie kredytu. W ten sposób rząd oferuje pomóc osobom gorzej sytuowanym. Wsparcie w tej formie otrzymać mogą single w wysokości 5 tys. zł, małżeństwa bezdzietne – 10 tys. zł, małżeństwa z jednym dzieckiem – 25 tys. zł, a z dwojgiem – 40 tys. zł.

W tym przypadku zachodzi obawa, że program nie będzie miał dużego zasięgu ze względu na niską produkcję mieszkań społecznych, która w 2020 roku przyniosła w całej Polsce tylko nieco pod 4 tys. lokali.

Rodzinny bon mieszkaniowy przeznaczony jest natomiast dla gospodarstw domowych z co najmniej trójką dzieci lub osób z niepełnosprawnością. Rodzina, która nie posiada własnej nieruchomości lub jej powierzchnia nie przekracza 65 mkw. dostać ma bon o wartości 100 tys. zł. W przypadku, jeśli jej członkowie posiadali lokal o większym metrażu dofinansowanie wyniesie 55 tys. zł. Dopłaty mają być podwyższane o 15 tys. zł za każde nowonarodzone dziecko. Program ma przynieść największe korzyści rodzinom wielodzietnym, które nie mają dobrych warunków mieszkaniowych, a dzięki niemu będą sobie mogły pozwolić na ich poprawę. Wysokość dopłat ma być uzależniana wyłącznie od liczby dzieci i posiadanych nieruchomości. Na ich wysokość nie będzie mała wpływu lokalizacja kupowanego mieszkania.

Wyższy popyt, wyższe ceny mieszkań

– Program pomocowy, zapowiedziany przez rząd stanowi impuls dla rozwoju budownictwa w naszym kraju. Nabywcy mieszkań dostaną potężny zastrzyk środków, co najprawdopodobniej spowoduje także intensyfikację aktywności deweloperów w sektorze mieszkaniowym. W sytuacji, kiedy wsparcie dotyczy, zarówno rynku deweloperskiego, jak i wtórnego ryzyko wzrostu cen jest nieuniknione. Skokowo rosnący popyt przełożyć się może na jeszcze szybsze niż obecnie podwyżki cen na rynku – uważa Katarzyna Tencza, Associate Director Investment & Hospitality w Walter Herz. – Presję cenową mogłoby ograniczyć zwiększenie podaży nowych mieszkań, tym bardziej że oferta rynkowa stale maleje. Kluczowe w kwestii zmniejszenia deficytu mieszkań byłoby zapowiadane odblokowanie gminnych gruntów inwestycyjnych na terenie największych miast. Myślę że, poza wsparciem nabywców mieszkań, niezbędne dla zachowania równowagi rynkowej jest też wprowadzenie mechanizmów wspierających ich produkcję – dodaje Katarzyna Tencza.

Duże zapotrzebowanie na mieszkania potęgują niskie stopy procentowe, które z jednej strony wpływają na obniżenie kosztu kredytów hipotecznych, a z drugiej sprawiają, że lokaty bankowe stały się całkowicie nieopłacalne i wycofywany z nich kapitał inwestorzy lokują m.in. w nieruchomości. Deweloperzy starają się wykorzystać obecny boom rynkowy wprowadzając do sprzedaży nowe projekty. O intensyfikacji działalności firm w ostatnim czasie świadczyć może choćby liczba wniosków o pozwolenia na budowę nieruchomości mieszkaniowych wpływających w Warszawie. Po spadku w drugim kwartale 2020 roku ilość składanych wniosków wróciła do poziomu sprzed pandemii. W statystykach wyróżnia się grudzień 2020 roku, kiedy liczba wniosków wzrosła niemal czterokrotnie, co było prawdopodobnie związane ze zmianą przepisów dotyczących zużycia energii w nowych budynkach.

Dla zwiększenia podaży mieszkań pomocne byłoby, zdaniem deweloperów, przede wszystkim uproszczenie i skrócenie procedur administracyjnych, z jakimi muszą się borykać, a także uwolnienie gruntów inwestycyjnych poprzez odrolnienie ziemi pod budownictwo mieszkaniowe w granicach administracyjnych miast.

Dlatego firmy deweloperskie z uwagą przyglądają się możliwościom, jakie niesie program Lokal za grunt, który daje możliwość nawiązania współpracy samorządów z inwestorami. Zakłada, że firma może pozyskać od samorządu grunt pod inwestycję w zamian za prawa do części lokali, które gmina może przeznaczyć na potrzeby rodzin, których nie stać na zakup lub wynajem mieszkania po cenach rynkowych, a w przypadku lokali użytkowych uruchomić potrzebne usługi.

W Polskim Ładzie przewidziana została też możliwość budowy niewielkich budynków jednorodzinnych o powierzchni do 70 mkw., a z poddaszem do 90 mkw. jedynie na podstawie dokonania zgłoszenia, bez pozwolenia na budowę i prowadzenia książki budowy. Uproszczenie formalności mają skrócić proces budowy i ograniczyć jej koszty, które według szacunków rządu mogą się zamknąć w kwocie 100 tys. zł.

Źródło: Walter Herz.