Nieruchomości komercyjne w segmencie biurowym rozwijają się w Trójmieście. Według najnowszego raportu firmy Newmark Polska „Office Occupier: Rynek biurowy w Trójmieście w I-IV kw. 2022 r.” Trójmiasto jest czwartym największym rynkiem biurowym w Polsce, który z roku na rok przyciąga coraz więcej najemców oraz wzbogaca się o kolejne metry kwadratowe nowoczesnych biur. Jednak w tym regionie, tak jak w całej Polsce, deweloperzy ostrożniej podchodzą do realizacji nowych inwestycji, co przekłada się na spadek wolumenu powierzchni biurowej w budowie. Na koniec grudnia 2022 r. współczynnik pustostanów na rynku trójmiejskim przekroczył 13%.

– Na koniec IV kw. 2022 r. trójmiejski rynek biurowy szacowany był na ponad 1,01 mln mkw., co oznacza, że powiększył się w ciągu roku aż o 5%. Tym samym Trójmiasto dołączyło do Warszawy, Krakowa i Wrocławia – trzech miast z zasobami przekraczającymi 1 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W minionym roku wybudowano tu łącznie 50 600 mkw., tj. o 31% mniej niż w 2021 r. – mówi Michał Rafałowicz, Dyrektor Regionalny w Newmark Polska.

Na nową podaż złożyły się biurowce oddane do użytku w Gdańsku: Format (I kw., 16 000 mkw.), Airport City Gdańsk Alpha (I kw., 8500 mkw.), Palio Office Park B (II kw., 7850 mkw.) i Officyna II (I kw., 7300 mkw.), a także gdyńska inwestycja K2 (II kw., 10 900 mkw.). Warto przy tym podkreślić, że wszystkie wymienione obiekty trafiły na rynek w pierwszej połowie 2022 r.

Począwszy od IV kw. 2021 r. obserwujemy spowolnienie aktywności deweloperów w Trójmieście. W latach 2016-2020 w regionie trójmiejskim powstawało średnio ok. 150 000 mkw. biur rocznie. Natomiast na koniec IV kw. 2022 r. w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni ok. 81 750 mkw., z czego 58% znajdowało się w Gdańsku (47 650 mkw.), a 42% w Gdyni (34 100 mkw.). Oznacza to spadek o 56% w porównaniu z rekordowym IV kw. 2017 r., kiedy to w budowie pozostawało 186 300 mkw. biur.

Bez wątpienia trudności z pozyskaniem finansowania dla nowych inwestycji, jak i utrzymujące się na wysokim poziomie ogólne koszty budowy odcisnęły swoje piętno na trójmiejskim rynku biurowym. Do największych inwestycji w budowie zalicza się dwa budynki w ramach II fazy kompleksu Gdynia Waterfront w Gdyni o łącznej powierzchni 14 500 mkw. oraz trzy biurowce w Gdańsku: C300 (13 750 mkw.), .PUNKT (12 800 mkw.) i Palio Office Park C (12 600 mkw.).

– Aktywność najemców w Trójmieście w ubiegłym roku wyniosła prawie 101 000 mkw. i był to trzeci najwyższy wynik w historii tego regionu. Pod względem popytu Trójmiasto wyprzedziły tylko trzy miasta: Warszawa (860 000 mkw.), Kraków (198 100 mkw.) i Wrocław (137 200 mkw.). Choć w porównaniu z poprzednim rokiem najemcy wynajęli o 6,5% mniej metrów kwadratowych biur, to od 2015 r. wolumen transakcji najmu na rynku trójmiejskim utrzymuje się na bardzo stabilnym poziomie, wynoszącym średnio ok. 98 000 mkw. rocznie – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, w firmie Newmark Polska.

W 2022 r. w strukturze popytu dominowały nowe umowy najmu, których udział w całkowitym wolumenie transakcji sięgnął 67,8%. Renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 21,4% oraz 10,8%. Najwięcej umów najmu podpisano w Gdańsku – 81 900 mkw., co stanowiło 81% popytu odnotowanego w Trójmieście w ubiegłym roku; pozostałe 19%, tj. 19 100 mkw., najemcy wynajęli w Gdyni.

Jednym z najbardziej aktywnych sektorów na trójmiejskim rynku biurowym są firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu, które dysponują tu już 184 centrami usług. Dzięki temu region ten jest już czwartym największym ośrodkiem tego typu w Polsce (zaraz po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu).

Na koniec IV kw. 2022 r. wskaźnik pustostanów w Trójmieście wyniósł 13,3%, co oznacza spadek o 0,2 p.p. względem trzeciego kwartału, ale jednocześnie wzrost o 1 p.p. w ujęciu rocznym. W kolejnych kwartałach spodziewamy się dalszej absorpcji dostępnej powierzchni, co przełoży się na malejącą dostępność biur. W Trójmieście do wynajęcia pozostaje łącznie ponad 134 000 mkw. biur.

W 2022 r. znacząco wzrosła presja na wzrost czynszów w Trójmieście. Dotyczyła ona przede wszystkim nowych projektów, co związane jest z rosnącymi kosztami pozyskania finansowania na inwestycje oraz wzrostem ogólnych kosztów budowy.

– Rok 2023 upłynie pod znakiem indeksacji stawek czynszowych oraz wzrostu kosztów eksploatacyjnych. Z tego względu największym zainteresowaniem najemców będą cieszyły się biurowce, które już wdrożyły rozwiązania pozwalające na optymalizację kosztów – związane między innymi z ESG – dodaje Agnieszka Giermakowska.

Źródło: Newmark Polska.

Aktywność trójmiejskich najemców w porównaniu do innych miast regionalnych jest na wysokim poziomie, osiągając drugi wynik po przodującym Krakowie. W przyszłym roku ich możliwości wyboru jeszcze się powiększą, gdyż przy planowym zakończeniu prac budowalnych na rynek biurowy w Trójmieście trafi około 84 000 m kw. nowoczesnej powierzchni.

Rynek biurowy w Trójmieście utrzymał trzecią pozycję pod kątem wielkości wśród rynków regionalnych. Całkowite zasoby biurowe Trójmiasta na koniec III kw. 2022 roku wyniosły ponad 1,01 mln m kw. i nie zmieniły się od poprzedniego kwartału z uwagi na brak ukończenia nowych projektów.

Deweloperzy w Trójmieście są relatywnie aktywni. Na koniec września w budowie znajdowało się ponad 100 000 m kw. Jeżeli wszystkie realizowane obecnie inwestycje zostaną terminowo ukończono, trójmiejski wolumen powierzchni biurowej zwiększy się w ostatnim kwartale bieżącego roku o 16 000 m kw., a pozostałe 84 000 m kw. zasili rynek w 2023 roku.

Największymi projektami pozostającymi w budowie są Waterfront II w Gdyni (14 500 m kw., Vastint Polska), C300 (13 760 m kw., Inopa) oraz Punkt (12 500 m kw., Torus) zlokalizowany w Gdańsku.

„Pomorskie należy do czołówki polskich województw pod kątem czystości powietrza. Dodając do tego zalety wynikające z bliskości morza, liczne uczelnie, wykwalifikowanych absolwentów oraz różnorodność zaplecza biurowego, trudno się dziwić, że firmy stawiają na rozwój działalności w Trójmieście. Warto wspomnieć, że w 2022 roku Trójmiasto uplasowało się na 1. miejscu, jako najlepsze miejsce do prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce w rankingu ABSL. Aktywność najemców potwierdza, że firmy czują się tutaj dobrze,” – dodaje Maciej Kandybowicz, Leasing Manager w Knight Frank.

„Od lipca do września tego roku w Trójmieście odnotowano drugi najwyższy popyt na powierzchnię biurową spośród miast regionalnych. Wolumen transakcji w III kwartale wyniósł 24 200 m kw., co stanowiło blisko 23% powierzchni wynajętej w regionach. W trzech pierwszych kwartałach 2022 roku trójmiejscy najemcy wynajęli już blisko 76 300 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Dla porównania średnioroczny popyt z ostatnich 5-ciu lat wyniósł w Trójmieście 99 300 m kw. Największy udział w strukturze popytu miały nowe umowy – 64%. Kolejne miejsca przypadły renegocjacjom z wynikiem 26% i ekspansjom – 10%,” – komentuje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Czynsze wywoławcze w Trójmieście w minionych miesiącach pozostawały na stabilnym poziomie i na koniec września 2022 roku wahały się od 10,00 EUR do 15,00 EUR za m kw. miesięcznie. Podobnie jak w innych miastach regionalnych w najbliższym czasie w starszych budynkach należy oczekiwać presji ze strony najemców na renegocjacje stawek czynszów i pakietów zachęt ze względu na bardzo dużą dostępność powierzchni biurowej. Z kolei w nowych inwestycjach, rosnące koszty budowy (wzrost cen materiałów budowlanych i kosztów pracy), a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych może skutecznie zahamować możliwości negocjacyjne inwestorów. Jednocześnie, ze względu na rosnące koszty mediów i usług, zauważalny jest również wzrost stawek opłat eksploatacyjnych, które na koniec września 2022 roku w Trójmieście wahały się od 15 do 24 PLN/m kw./miesięcznie.

Źródło: Knight Frank.