ESG, czyli aspekty środowiskowe, społeczne i zarządcze stały się wiodącym tematem dyskusji w kręgach biznesowych w minionym roku. Trend ten jest szczególnie ważny dla rynku nieruchomości. Nieruchomości odpowiadają bowiem za 40% emisji gazów cieplarnianych na świecie. Są zatem wśród czołówki branż, które w największym stopniu przyczyniają się do zmiany klimatu.

Do tej pory Komisja Europejska koncentrowała swoje wysiłki na tworzeniu regulacji dla największych światowych emitentów, tj. przemysłu i energetyki. W 2023 roku UE przesunęła punkt ciężkości na sektor nieruchomości. To właśnie zeszły rok obfitował w prawdziwy wysyp wymogów wobec tego rynku.

• Znowelizowano dyrektywę w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD).

• Rozszerzono dyrektywę ETS m.in. o budownictwo (tzw. ETS 2).

• Znowelizowano dyrektywę o odnawialnych źródłach energii (RED III).

• Znowelizowano dyrektywę o efektywności energetycznej (EED).

• Wejście w życie CBAM, czyli podatek węglowy z tytułu importu do UE wybranych materiałów, takich jak cement, żelazo, stal, aluminium czy energia elektryczna.

Te dyrektywy przekładają się na konkretne wytyczne, które powinni znać również najemcy przy wyborze budynków.

Czym jest fala renowacji?

Aby stymulować transformację gospodarek w kierunku zrównoważonego rozwoju, Unia Europejska opracowała program ‘Renovation Wave’, czyli Fala Renowacji. Jego celem jest nałożenie na właścicieli obowiązku zmniejszenia zapotrzebowania budynków na energię z paliw kopalnych.

– Unijna Taksonomia, CRREM, czyli narzędzie do pokazywania ścieżki emisji budynku, oraz nowa dyrektywa w sprawie charakterystyki energetycznej budynków (EPBD) to rozwiązania, które mają wspierać realizację programu renowacji. Będą wymuszały na właścicielach zwiększanie efektywności budynku, czyli obniżanie zużycia energii elektrycznej, ciepła, gazu, zastosowania nowszych technologii i przebudowy budynku – mówi Aleksandra Trojanowska, Sustainability Transformation Lead, Associate Director w Colliers.

Co jest istotne z perspektywy najemców?

– Z punktu widzenia najemców kluczowa jest dyrektywa o sprawozdawczości zrównoważonego rozwoju (CSRD) i opublikowane w 2023 roku europejskie standardy raportowania ESRS. To one sprawią, że 50 tys. przedsiębiorstw w UE i 3,5 tys. przedsiębiorstw w Polsce będzie musiało raportować swój wpływ na środowisko i społeczność oraz standardy zarządcze. Emisyjność budynków, w których najemcy prowadzą swoją działalność gospodarczą, również będzie musiała być raportowana. Za brak tych danych grozi odpowiedzialność karno-skarbowa, tożsama z konsekwencjami za brak lub nierzetelne raportowanie finansowe – podkreśla Aleksandra Trojanowska.

Jak przygotować się do zmian?

– Ważne jest, aby przedsiębiorstwa podeszły do tematu raportowania ESG w sposób kompleksowy, rozpoczynając od diagnozy gotowości ESG, poprzez opracowanie strategii dekarbonizacji organizacji jak i budynków, a kończąc na wdrożeniu rozwiązań poprawiających czynniki ESG. Colliers jest doświadczonym partnerem w tym zakresie, oferując konkretne rozwiązania, zarówno po stronie organizacji, jak i budynku, które ułatwią osiągnięcie celów ESG – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska, Associate Director w dziele ESG w Colliers.

Jak to się ma do stawek czynszów?

W dłuższej perspektywie działania, które oszczędzają pobór energii, ciepła, gazu pozwolą na oszczędności najemców oraz redukcję zużyć na częściach wspólnych, a więc również zmniejszenie tej opłaty.

– W krótszym ujęciu, kilkuletnim, będzie to zależało od poszczególnych budynków i ich właścicieli. Niektórzy, modernizując budynek, będą próbowali przerzucić część wydatków na najemców, np. dodatkowe opłaty związane z instalacją fotowoltaiczną na dachu, zmianami w instalacji chłodzenia/grzania, rozbudową BMS, zakontraktowaniem zielonej energii lub innej taryfy. Z drugiej strony, najemcy mogą próbować negocjować niższe stawki za przejściowe niedogodności podczas zmian lub remontu – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska.

Z tematem raportowania ESG, oprócz pokazywania zgodności z Taksonomią i ścieżką CRREM dla nieruchomości, oraz z tematem stawek czynszów łączy się również kwestia zbierania danych zużyciowych z budynku i ich wyliczanie. Mianowicie, w niektórych budynkach stawki czynszu mogą obejmować opłaty za media, np. wodę, śmieci, wyliczane nie z ich faktycznych zużyć, a proporcjonalnie do ich wynajętej powierzchni.

– W momencie kiedy najemcy będą chcieli otrzymywać do wewnętrznych raportów ESG faktyczne ich dane zużyciowe, właściciele budynków będą musieli zmienić system mierzenia i zastosować dodatkowe podliczniki i wagi odpadów. Może to spowodować dla niektórych zmniejszenie opłat za zużycia, a dla niektórych wprost przeciwnie – wyjaśnia Izabela Makowska-Kwiecińska i dodaje:

– Raportowanie ESG wymusi na właścicielach budynków, poprzez regulacje i dyrektywy, zmiany techniczne w budynkach, które w dalszej perspektywie pozwolą na oszczędności najemców. Dodatkowo zbieranie danych do raportu, poprzez analizowanie tych danych rok do roku i dokładniejsze pomiary, pozwoli na zmniejszenie opłat obu stron – podsumowuje Izabela Makowska-Kwiecińska.

Źródło: Colliers.

Spełnianie wymagań ESG wyzwaniem dla inwestorów? SPIE Building Solutions odpowiada. W pierwszej połowie roku rynek nieruchomości komercyjnych odczuwał negatywne efekty niestabilnej sytuacji gospodarczej, inflacji oraz wysokich kosztów finansowania. Do powyższych doszły rosnące poziomy czynszów i wydatków na eksploatację. Sukcesywnie zwiększało się także zainteresowanie obiektami spełniającymi wymagania ESG (środowisko, społeczna odpowiedzialność, ład korporacyjny). Kierunek wydaje się słuszny, gdyż wg badań Association of Investment Companies 40 proc. doradców inwestycyjnych twierdzi, że projekty oparte o takie standardy zapewniają wyższy zwrot z inwestycji.

– Spełnianie wymagań ESG to wyzwanie nie tylko dla inwestorów i właścicieli budynków komercyjnych, ale także firm zajmujących się ich zarządzaniem i obsługą. Świadomi uczestnicy rynku zdają sobie sprawę, że obiekt funkcjonujący zgodnie z kryteriami proekologicznymi, realizujący efektywną gospodarkę energetyczną przynosi jednakowo większe korzyści ekonomiczne, środowiskowe, jak i wizerunkowe. W efekcie nie jest niczym nadzwyczajnym, że w budżety inwestorów są wpisywane, a następnie realizowane projekty takie jak stacje ładowania pojazdów elektrycznych, instalacje PV dużej lub mniejszej mocy, odzysk wody deszczowej, czy dość powszechne modernizacje oświetlenia – wylicza Michał Owczyński Kierownik Operacyjny Regionu w SPIE Building Solutions.

Starsze obiekty nie chcą być gorsze

Oczekiwania rynku oraz popularność trendów ESG powodują, że również właściciele starszych nieruchomości chcą w ten sposób zwiększać ich konkurencyjność. Jak wskazuje CBRE, na koniec 2022 roku współczynnik pustostanów w budynkach biurowych wybudowanych przed 2010 rokiem był blisko 2x wyższy i utrzymywał się na średnim poziomie 29 proc. Stąd coraz większa liczba zapytań o audyty, a nawet feasibility study, które mają prowadzić do wdrożenia oszczędnościowych oraz prośrodowiskowych rozwiązań w takich budynkach.

– Spotykamy się z rosnącą ilością zapytań o audyty techniczne, które mają wskazać szanse ograniczenia konsumpcji energii i redukcji CO2. Po ich wykonaniu możemy zaproponować inwestycje dopasowane do specyfiki obiektu takie jak np. wdrożenie systemu BMS. Dużym zainteresowaniem cieszą się też panele fotowoltaiczne. W fazie testów są panele solarne oparte o tzw. perowskity, otwierają one nowe możliwości przy zastosowaniu ich chociażby jako komponent elewacji. W przyszłości będą użyteczne, w miejscach, gdzie powierzchnia dla ich zastosowania jest relatywnie mała lub o nieregularnym kształcie – podkreśla Michał Owczyński ze SPIE.

Koszty, koszty i jeszcze raz oszczędności

Wg opracowania CBRE „Zwiększanie wartości dzięki ESG” 88 proc. respondentów uważa, że zmniejszanie zużycia energii i emisji dwutlenku węgla jest najważniejszą kwestią ESG, która przekłada się na wartość nieruchomości. Do ciągłej presji na ograniczanie zużycia przyczyniają się także wymagania klimatyczne, a przede wszystkim drastyczny wzrost kosztów mediów. Wprawdzie ceny odprowadzania wody i ścieków oraz gazu w ostatnim czasie ustabilizowały się, ale wciąż pozostają na bardzo wysokim poziomie. Drożeje natomiast energia – średnia cena sprzedaży była w pierwszym kwartale o 47 proc. wyższa w ujęciu r./r. (dane URE).

W efekcie inwestorzy i najemcy są skłonni zapłacić więcej za budynki wytwarzające energię odnawialną, posiadające technologie do monitorowania i regulowania zużycia mediów oraz zapewniające odporność na zmiany klimatu. Wśród innych ważnych cech są certyfikaty środowiskowe. Wg Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego (PLGBC) w kraju posiada go obecnie ponad 1900 obiektów komercyjnych. Ekspert SPIE wskazuje interesujące przykłady takich rozwiązań.

– W przypadku np. hal magazynowych zauważalna jest zmiana technologii ogrzewania. Na nowych inwestycjach coraz częściej spotykamy pompy ciepła zamiast promienników gazowych. Na etapie realizacji projektu jest to wprawdzie droższe, jakkolwiek okazuje się tańsze w eksploatacji, a okres zwrotu to nawet 3 lata, w zależności od wybranej technologii. Poza korzyściami wynikającymi z oszczędności na nośniku energii trend ma ponadto pozytywny wpływ na ograniczanie śladu węglowego – zauważa Michał Owczyński.

Pracownicy chcą miejsca do pracy, ale i relaksu

Wyzwaniem, z którym musi radzić sobie rynek nieruchomości komercyjnych, jest systematyczna zmiana modelu pracy. Wprawdzie jak wskazuje Związek Przedsiębiorców i Pracodawców aktualnie 80 proc. zatrudnionych świadczy swoje obowiązki stacjonarnie, jednak co 10 z nich wciąż pracuje w trybie zdalnym. Powoduje to konieczność readaptacji powierzchni i dostosowanie jej do nowych wymagań. Dodatkowo większym zainteresowaniem cieszą się te budynki, których przestrzeń sprzyja dobremu samopoczuciu oraz fizycznemu i psychicznemu zdrowiu zatrudnionych. Ma to duże znaczenie na rynku pracy określanym jako rynek pracownika.

– W pierwszym półroczu najemcy biurowi czy logistyczni nie tylko migrowali między nieruchomościami. Zmieniały się także ich potrzeby. Zmiana przyzwyczajeń co do wykonywania zadań służbowych oraz usankcjonowanie pracy zdalnej spowodowały konieczność nowego spojrzenia i adaptacji pomieszczeń tak, aby było to ekonomicznie uzasadnione. Na znaczeniu zyskują więc środki wykorzystujące zasady sharing economy. Również podmioty świadczące usługi techniczne mogą mieć tu dużo do zaoferowania. Mam tu na myśli wyposażanie budynków w aplikacje mobilne do obsługi pracowników, systemy zarządzania oświetleniem, czy klimatyzacją w zależności od stopnia wykorzystywanej aktualnie powierzchni. Zdolność wdrożenia takich rozwiązań będzie, jak sądzę warunkować konkurencyjność nie tylko obiektów, ale i firm z obszaru FM – podsumowuje Michał Owczyński ze SPIE Building Solutions.

Źródło: SPIE Building Solutions.