Mieszkańcy małych miast w praktyce nie mają możliwości skorzystania z programu MDM. Dlaczego? Powód jest bardzo prosty. W mniejszych miejscowościach budownictwo deweloperskie prawie nie istnieje. W metropoliach dostępność nowych mieszkań jest o około 250 proc. wyższa niż na tzw. prowincji.

Skalę przepaści między inwestycjami wielorodzinnymi w ośrodkach  dużych oraz tych średnich i małych pokazuje m.in. co roku publikowany raport „Informacje o mieszkalnictwie” Instytutu Rozwoju Miast z Krakowa, z którego zresztą korzysta Ministerstwo Infrastruktury.

Ostatni dokument – wydany w 2014 roku – podsumowuje wyniki badań z roku 2013. Raport oparto o dane ankietowe z 20 miast, stanowiących grupę podstawową i kolejnych 20, z których pochodzą informacje uzupełniające. Posiłkowano się też oficjalnymi informacjami GUS.

W badanym 2013 roku oddano do użytku ponad 146 tysięcy mieszkań – z czego większość – 81 tys. w domach jednorodzinnych, a blisko 65 tys. w budynkach wielorodzinnych. Wynik z 2013 ogólnie był niższy w stosunku do roku poprzedniego o blisko 7 tysięcy mieszkań.

W miastach, które były przedmiotem badania – tych o liczbie mieszkańców powyżej 100 tysięcy, oddano do użytku blisko 13 tysięcy mieszkań (blisko 11200 w budynkach wielorodzinnych). W miastach o liczbie ludności od 25 do 100 tys. było to już tylko niecałe 900 mieszkań, natomiast w badanych miejscowościach poniżej 25 tys. mieszkańców – zaledwie 213,  z czego 123, były to mieszkania w budynkach wielorodzinnych.

źródło: Instytut Rozwoju Miast/ Informacje o mieszkalnictwie 2013

W badaniu wzięło udział 7 miast powyżej 100 tys. mieszkańców (Kalisz, Kraków, Poznań, Rzeszów, Toruń, Zabrze, Zielona Góra), 8 z liczbą od 25 do 100 tys. (Chełm, Dzierżoniów, Ełk, Inowrocław, Lębork, Piła, Sandomierz, Stargard Szczeciński) oraz 5 tych najmniejszych – do 25 tys. (Brzeg Dolny, Dębno, Grajewo, Sierpc, Strzelce Opolskie). Reprezentacja dla ośrodków poszczególnej wielkości nie jest więc równa, jednak nawet  jakby dodać liczbę wybudowanych mieszkań z miast małych i średnich, okaże się, że w 13 takich ośrodkach postawiono tylko nieco ponad 1100 mieszkań, czyli aż 12 razy mniej, niż w 7 miastach z liczbą mieszkańców powyżej 100 tys.

Dysproporcję w dostępie do rynku pierwotnego pokazuje także inne wyliczenie. Całościowa populacja badanych największych ośrodków wynosi około 2080000 (dwa miliony osiemdziesiąt tysięcy) osób, natomiast liczba mieszkańców najmniejszych badanych miast to około 86200 (osiemdziesiąt sześć tysięcy dwieście).  Po podzieleniu tych sum przez całą liczbę mieszkań oddanych okaże się, że w dużych miastach jedno nowe mieszkanie „przypadało” na 162 osoby, natomiast w najmniejszych jeden lokal odpowiadał aż 400 mieszkańcom.  Ponieważ jednak na tzw. prowincji częściej buduje się domy jednorodzinne, warto również podzielić liczbę mieszkańców przez lokale w budynkach wielorodzinnych, w które celują deweloperzy. W największych miastach jedno takie mieszkanie przypadało na 199 osób, natomiast w najmniejszych ośrodkach aż na 700 osób. Wniosek z tego jest taki, że w metropoliach dostępność nowych mieszkań jest o około 250 proc. wyższa niż na tzw. prowincji.

Warto dodać, że przytoczona wcześniej liczba 123 lokali oznacza, że średnio w każdym małym miasteczku objętym badaniem oddano 24 mieszkania, czyli tyle ile ma niewielki blok…

Z praktycznego odcięcia mieszkańców mniejszych miejscowości od budownictwa deweloperskiego wynika oczywiście fakt, że zostali oni za jednym zamachem odcięci również od państwowych dopłat w ramach programu MDM. Jak wiadomo – rząd planuje MDM zmodernizować, ale sytuacji mieszkańców małych miast w żaden sposób to nie zmieni, bowiem rynek wtórny nadal pozostanie poza programem.

Są jednak i dobre strony mniejszych rynków mieszkaniowych. Przede wszystkim ceny. Z powyżej przytoczonego raportu wynika, że mediana ceny metra kwadratowego mieszkania w obrocie prywatnym w Poznaniu wynosiła w 2013 roku 5100 zł/mkw. W położonej w tym samym województwie 74 tysięcznej Pile – było to już 3300 zł. W miastach najmniejszych natomiast najczęściej pojawiające się ceny ofertowe (bez względu na lokalizację) mieściły się w przedziale 2500 – 3000 zł. Oznacza to, że ceny mieszkań w największych metropoliach kraju  w skrajnych przypadkach są nawet o ponad 150 – 180  procent wyższe niż w miasteczkach (w Warszawie średnie ofertowe wynoszą ponad 7000 zł). Podobne różnice dotyczą też cen działek budowlanych, gruntów, terenów inwestycyjnych ale tylko w porównaniu do kilku największych rynków (Warszawa, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Kraków). W ‘drugoligowych” miastach wojewódzkich ceny gruntów już są zbliżone do tych z tzw. prowincji. Nie obserwujemy też równie wysokiej przepaści jeśli chodzi o ceny mieszkań.

Z analizy dostępności do rynku pierwotnego wynika przede wszystkim wyraźna supremacja kilku największych ośrodków i stagnacja na rynkach małych oraz dużo wolniejszy rozwój na rynkach „średnich”. Poza największymi miastami mieszkańcy mają albo bardzo ograniczony dostęp do oferty deweloperów (miasta średnie, a nawet niektóre wojewódzkie), albo wręcz są go pozbawione (miasta małe, o ile nie są satelickie wzgl. metropolii). Z tego samego powodu program MDM w obecnym kształcie dyskryminuje sporą grupę mieszkańców naszego kraju, którzy w praktyce nie mają możliwości z niego skorzystać.

Marcin Moneta – komercja 24