Firmy chętniej sięgają po kredyty w korona-kryzysie

biznesman1
W III kwartale
, czyli okresie bezpośrednio przed druga falą pandemii, można było zaobserwować, że Polacy zaczęli patrzeć w przyszłość z większym optymizmem i chętniej sięgali po wsparcie kredytowe. Wartość kredytów firmowych udzielonych przy wsparciu ekspertów Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wzrosła o prawie 28% w porównaniu do II kw. 2020 r. Także w obszarze kredytów gotówkowych można zauważyć zdecydowaną poprawę nastrojów konsumenckich i chętniejsze sięganie po zewnętrzne źródło finansowania. Wartość kredytów gotówkowych zaciąganych przy wsparciu ekspertów ZFPF wzrosła w omawianym okresie aż o 44%. Jedynie w przypadku kredytów hipotecznych widać nieznaczny spadek (-1,7%). Tu bowiem proces kredytowy trwa zdecydowanie dłużej. Wrześniowy optymizm przełoży się więc prawdopodobnie na poprawę wyników dopiero w IV kwartale. Warto też dodać, że mimo trudnego okresu, pośrednicy ZFPF utrzymali wysoki udział w rynku hipotek, który w III kwartale wyniósł 51%[1].

Spis treści:
Kredyty hipoteczne
Kredyty firmowe
Kredyty gotówkowe

Kredyty hipoteczne

W III kwartale 2020 r. eksperci finansowi ZFPF pośredniczyli w udzieleniu kredytów mieszkaniowych o wartości 7,07 mld zł, co stanowi spadek o 1,7% w porównaniu z poprzednim kwartałem obecnego roku. Od początku roku łączna wartość kredytów przyznanych z pomocą pośredników wynosi natomiast
22,49 mld zł. To tylko o 1,4% mniej niż przed rokiem, a przypomnijmy, że ubiegły rok był pod tym względem rekordowy.

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors: – III kwartał przyniósł kolejny, ale nieznaczny spadek wartości kredytów hipotecznych udzielonych z pomocą ekspertów finansowych ZFPF. Pomimo trwającej pandemii i ograniczeń
w przyznawaniu finansowania, wiele wskazuje jednak na to, że wartość kredytów przyznanych z w tym roku będzie tylko nieznacznie niższa niż w ubiegłym. Będzie natomiast znacznie wyższa niż 2 czy 3 lata temu. Rynek kredytów hipotecznych odczuł więc skutki pandemii w znacznie mniejszym stopniu niż ma
to miejsce w przypadku kredytów gotówkowych czy tych firmowych. Wstępne dane za IV kwartał sugerują, że mimo mocnego uderzenia drugiej fali pandemii, wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych może być zdecydowanie wyższa niż w III kwartale. Według NBP w październiku banki udzieliły kredytów hipotecznych na rekordowa kwotę 5,7 mld zł, co jest oczywiście efektem poprawy nastrojów jeszcze
z września, czyli sprzed drugiej fali pandemii. Efekty ponownego pogorszenia nastrojów możemy natomiast zobaczyć na początku przyszłego roku. Nic nie jest jednak przesądzone, ponieważ optymizm przynoszą informacje dotyczące zbliżających się szczepień, a wraz z nimi końca pandemii.

Tabela 1: Wartość kredytów hipotecznych sprzedanych przez członków ZFPF
w II kw. 2020 r. i III kw. 2020 r.

 

Wartość wypłaconych KREDYTÓW HIPOTECZNYCH (w mln zł)
lp. Nazwa firmy II kw. 2020 r.  III kw. 2020 r.
1 Expander Advisors 2 712,00 2 716,89
2 Open Finance 1 846,00 1 609,00
3 Notus Finanse 1 491,53  1 503,44
4 mFinanse 639,56 790,15
5 Gold Finance 508,40 457,00
Razem 7197,49 7076,48 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego

 

Dominik Skrzycki, Wiceprezes Zarządu ZFPF, mFinanse: – W III kwartale 2020 r. co prawda nie udało się poprawić wyniku sprzedaży kredytów hipotecznych z poprzedniego okresu (7,19 mld w II kw. vs 7,07 mld w III kw. 2020 r.), ale mogliśmy zaobserwować zwiększenie liczby składanych wniosków kredytowych przez konsumentów. Stopniowe eliminowanie obostrzeń kredytowych (zwiększenie maksymalnych poziomów LTV, przywrócenie kredytowania wybranych branż czy też branie pod uwagę takich form zatrudnienia potencjalnych kredytobiorców, jak własna działalność gospodarcza, umowy zlecenia, itp.), niskie stopy procentowe, okres wakacyjny i poprawiająca się w tamtym okresie sytuacja epidemiologiczna, napędzały nową sprzedaż, co dobrze rokuje dla wyników kolejnego kwartału.

Kredyty firmowe

Wartość kredytów dla firm przyznanych przy wsparciu ekspertów finansowych ZFPF w III kwartale tego roku wyniosła 421 mln zł, czyli o prawie 28% więcej niż w poprzednio analizowanym okresie. Mimo wyraźnego odbicia, wartość tego rodzaju kredytów wciąż jest jednak o 24% niższa niż przed rokiem.

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors:W III kwartale dało się zaobserwować większe zainteresowanie kredytami firmowymi. Jednak ten segment został zdecydowanie mocniej dotknięty pandemicznymi kłopotami niż kredyty hipoteczne. Pomimo wzrostu, wartość kredytów dla firm jest zdecydowanie niższa (-24%) niż przed rokiem. Wynik za cały rok również będzie prawdopodobnie znacznie odbiegał od tego z 2019 r. Wiele firm wstrzymuje bowiem swoje plany rozwojowe, opóźnia inwestycje do momentu, gdy pandemia zostanie opanowana na tyle, by warunki prowadzenia biznesu były bardziej sprzyjające niż obecnie. Na szczęście wiele wskazuje na to, że najgorsze mamy już za sobą i że przyszły rok przyniesie koniec pandemii i wyraźne ożywienie gospodarcze.

Tabela 2: Wartość kredytów firmowych sprzedanych przez członków ZFPF
w II kw. 2020 r. i III kw. 2020 r.

 

Wartość wypłaconych KREDYTÓW FIRMOWYCH (w mln zł)
lp. Nazwa firmy II kw. 2020 r.  III kw. 2020 r.
1 mFinanse 131,41 155,88
2 Expander Advisors 61,00 136,05
3 Open Finance 71,00  54,00
4 Notus Finanse 33,93 48,62
5 Gold Finance 31,83 26,50
Razem 329,17 421,05 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego

 

Dominik Skrzycki, Wiceprezes Zarządu ZFPF, mFinanse: Obostrzenia w kredytowaniu wprowadzone przez banki w II kwartale 2020 r. najmocniej uderzyły w firmy, szczególnie te, które funkcjonują w tzw. branżach zagrożonych, których korona-kryzys dotknął w największym stopniu. Odbiło się to w znaczący sposób również na wynikach sprzedaży firm wchodzących w skład ZFPF, które w II kwartale uruchomiły ponad 300 mln kredytów dla firm. Jednak III kwartał 2020 r., głównie dzięki złagodzeniu wcześniej wprowadzonych obostrzeń w kredytowaniu, okazał się zdecydowanie lepszy i zakończył się wynikiem o 28% wyższym. Firmy działające na rynku starają się jak najszybciej nadrobić straty z II kwartału i w związku z tym ich „apetyt” na kredytowanie utrzymuje się na wysokim poziomie. Jest to bardzo dobry prognostyk na kolejne miesiące.

Kredyty gotówkowe

Łączna wartość kredytów gotówkowych udzielonych z pomocą ekspertów ZFPF w III kwartale 2020 r. wyniosła ponad 444 mln zł, co oznacza wzrost wynoszący aż 44% w porównaniu do poprzedniego kwartału. W porównaniu do poziomu przed rokiem wciąż obserwujemy jednak zdecydowany spadek wynoszący aż 44%. Pożyczki gotówkowe są więc najmocniej dotkniętym segmentem rynku kredytowego.

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors: – Pandemia Covid-19 najmocniej wpłynęła na rynek pożyczek gotówkowych. W porównaniu do poziomu sprzed roku (III kw. 2019 r.), spadek sprzedaży wynosi bowiem aż 44%. Z jednej strony, to efekt zaostrzenia przez banki kryteriów przyznawania kredytów, a z drugiej, obaw klientów przed utratą pracy, czy spadkiem dochodu. Prawdopodobnie dopiero przyszłoroczne szczepienia i ożywienie gospodarcze przyniesie wyraźną poprawę nastojów i powrót popytu na tego rodzaju finansowanie.

Tabela 3: Wartość kredytów gotówkowych sprzedanych przez członków ZFPF
w II kw. 2020 r. i III kw. 2020 r.

 

Wartość wypłaconych KREDYTÓW GOTÓWKOWYCH (w mln zł)
lp. Nazwa firmy II kwartał 2020 r.  III kwartał 2020 r.
1 mFinanse 104,74 205,06
2 Expander Advisors 73,00 103,74
3 Open Finance 84,00 74,00
4 Notus Finanse 34,65 47,99
5 Gold Finance 12,14 14,00
Razem 308,53 444,79 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego

 

Dominik Skrzycki, Wiceprezes Zarządu ZFPF, mFinanse: – Po bardzo słabym wyniku sprzedaży kredytów gotówkowych w II kwartale 2020 r., kolejne miesiące zaowocowały zdecydowaną jego poprawą. Uruchomienie ponad 444 mln kredytów gotówkowych, czyli o 44% więcej niż w poprzednio analizowanym okresie, jasno wskazuje, że najgorsze jest już chyba za nami. Świadczą o tym zarówno poprawiające się nastroje konsumentów, jak i łagodzenie przez banki polityki przyznawania finansowania, dzięki czemu większa ilość konsumentów (niż kilka miesięcy temu) ma szansę na otrzymanie kredytu gotówkowego.

 

[1] Dane NBP: wartość wszystkich kredytów hipotecznych udzielonych w III kwartale to 13,86 mld zł.

 
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego.

Kredyty we frankach – rata najniższa od 6 lat?

switzerland-2623878_640

Jest szansa na kolejny spadek wysokości rat i zadłużenia kredytów we frankach – donosi Expander. Wg Jarosława Sadowskiego, głównego analityka tej firmy – jeśli kurs EUR/CHF przebije poziom 1,15, to w niedługim czasie  kurs CHF może być poziomie ok. 3,5-3,6 zł.

Co ciekawe, z wyliczeń Expandera wynika, że gdyby spadł on do poziomu 3,08 zł, to frankowicze płaciliby takie raty, jak przy kursie 2 zł w 2008 r. To, za sprawą bardzo niskich obecnie stóp procentowych w Szwajcarii.

W najbliższym czasie kluczowe dla frankowiczów będzie to, czy kurs EUR/CHF przebije poziom 1,15. Jeśli to się uda, może wzrosnąć w okolice poziomu 1,2, co oznaczałoby spadek kursu  franka w Polsce do poziomu 3,50 zł – 3,60 zł[1]. Jest na to szansa, o ile nie pojawią się jakieś niespodziewane zagrożenia, które negatywnie wpłyną na perspektywy gospodarki strefy euro.

Zadłużenie, mimo 9 lat spłaty wciąż jest znacznie wyższe niż kwota zaciągniętego kredytu. Z 300 000 zł wzrosło do 430 000 zł. To znaczy, że zupełnie nie opłaca się sprzedawać mieszkania kupionego za taki kredyt. Pieniędzy za sprzedaży nie wystarczy bowiem na spłatę zadłużenia.

Błąd w ustawie frankowej zawyża wysokość spreadu?

swiss-franc-957412_640(1)Błąd w ustawie frankowej zawyża wysokość spreadu, który mogli by otrzymać jako zwrot tzw. frankowicze. Tak twierdzą eksperci firmy Expander.

Dla wyjaśnienia na czym polega błąd, przyjmijmy, że kredyt we frankach na kwotę 300 000 zł został wypłacony przez bank po kursie kupna wynoszącym 2,40 zł – pisze Jarosław Sadowski, główny analityk Expandera. –  Zadłużenie wyniesie więc 125 tys. franków. W tym samym dniu kursy NBP wynosiły: średni 2,50 zł, kupna 2,48 zł, sprzedaży 2,52 zł. Gdyby więc bank w ogóle nie stosował spreadów i wykorzystał do przeliczeń kurs średni NBP, to zadłużenie wyniosłoby 120 tys. franków. Na spreadzie zastosowanym do wypłaty kredytu kredytodawca zyskał więc 5 tys. franków.

Ekspert zaznacza, że zgodnie z ustawą część tej kwoty instytucja będzie musiała zwrócić. Jeśli jednak zastosujemy formułę podaną dla kredytu indeksowanego, okaże się, że kwota zwrotu wyniesie 5 254 franki. Bank musiałby więc oddać więcej niż zarobił na operacji. Błąd polega na tym, że formuła dotycząca wyliczenia kwoty zwrotu spreadu naliczonego przy wypłacie kredytu indeksowanego, odnosi się do kursu sprzedaży NBP. Ten jest wyższy od kursu średniego, co powoduje, że klient dostałby wyższy zwrot niż faktycznie naliczony spread. Gdy poprawimy formułę i wstawimy do niej kurs kupna NBP, uzyskamy poprawną kwotę zwrotu  wynoszącą 3 424 franki.

Wg Expandera poprawna formuła dla kredytu indeksowanego powinna wyglądać następująco:

WRK1 = [kwota kredytu w PLN / kurs kupna banku] – [kwota kredytu w PLN / (kurs kupna NBP * 0,995)]

Eksperci podkreślają, że powyższy wzór pozwala wyliczyć tylko część kwoty, jaką bank będzie musiał zwrócić kredytobiorcy. Należy doliczyć jeszcze sumę zwrotów spreadów naliczanych przy płatności poszczególnych rat (wzór w ustawie) oraz odsetki (połowę ustawowych). Kalkulacji dokona dla nas kredytodawca, co jest dla klientów bardzo wygodne. Problem polega jednak na tym, że bardzo trudno będzie nam sprawdzić poprawność tych kalkulacji. Instytucje nie ułatwiają bowiem dostępu do potrzebnych danych. Do wyliczeń potrzebne są m.in. informacje o kursach, po jakich bank przeliczał każdą ratę naszego kredytu. Może to być ponad sto wartości kursów. By je zweryfikować, zwykle trzeba żmudnie wpisywać na stronie internetowej banku poszczególne daty płatności rat i kopiować pojawiające się kursy.

Expander podkreśla, że przydatne byłoby więc wprowadzenie do ustawy zobowiązania instytucji do tego, aby tak, jak to robi NBP, pozwalały wyeksportować zbiorczo archiwalne kursy walut do pliku XLS czy CSV, które można analizować w arkuszach kalkulacyjnych takich jak Excel czy Calc.

Ile wyniesie kwota zwrotu?

Przy kredycie na kwotę 300 000 zł, zaciągniętym na 30 lat w sierpniu 2008 r., może to być przeciętnie ok. 13 000 zł. W banku, w którym spread był wysoki, zwrot może wynieść nawet ok. 33 000 zł. Przypomnijmy również, że pieniądze te nie zostaną wypłacone kredytobiorcom w gotówce, lecz będą przeliczone na franki i pomniejszą zadłużenie. Spowoduje to spadek raty o ok. 55 zł (przeciętny spread) lub 140 zł (wysoki spread).

źródło: Expander

Popyt na własne mieszkania będzie malał – WYWIAD

Boleslaw Meluch 21.11.2012

Co dalej z rynkiem mieszkaniowym w Polsce, jak polityka cenowa banków przełoży się na popyt w kolejnych latach, co z negatywnymi tendencjami demograficznymi i rosnącym wkładem własnym kredytów hipotecznych? O sytuacji na rynku kredytowym i w mieszkaniówce z Bolesławem Meluchem – ekspertem Związku Banków Polskich – rozmawia Marcin Moneta, redaktor naczelny komercja24.pl

Początek roku przyniósł serię podwyżek marż kredytowych większości dużych banków. Jak Pan ocenia – na ile jest to sytuacja długotrwała, a na ile krótkoterminowa reakcja na nowe obciążenia?

Jeżeli przyjmiemy sytuację określaną jako seria podwyżek, to zwykle ma ona miejsce niezależnie od tego, jakie są dodatkowe obciążenia sektora bankowego. Tak więc nie należy traktować zmian w taryfach opłat i prowizji jako odpowiedzi na zwiększone obciążenia.
Marża wynika z dwóch rzeczy, głównie: oceny ryzyka (kredytowego, politycznego, finansowego, walutowego, rynkowego itd.) oraz z oceny efektywności (dochodowości) produktów i usług bankowych. Jeżeli sytuacja makroekonomiczna prowadzi np. do zwiększenia ryzyka bezrobocia, utraty dochodów czy pogorszenia sytuacji ekonomiczno-finansowej klientów banków, może to skutkować pogorszeniem istniejącego portfela kredytowego (niezależnie, czy mówimy wyłącznie o portfelu kredytów hipotecznych w walucie obcej), a to oznacza potrzebę posiadania przez bank bufora pozwalającego na pokrycie strat (niedotrzymanie umowy kredytowej przez klienta, a więc brak spłat kredytu) – zarówno portfela istniejącego, jak również przyszłego. Marża powinna zapewnić (teoretycznie) pokrycie tych strat. Wiemy, iż niektóre produkty, np. kredyty hipoteczne walutowe, udzielane były na relatywnie niskiej marży, nie przynoszącej takiego dochodu, jaki przypisują niektórzy publicyści. a to oznacza, iż dochodowość tych produktów nie była głównym czynnikiem zainteresowania banku oferowaniem tych produktów.

Czy ten rok może przynieść załamanie popytu na mieszkania, związane z wygaśnięciem środków z MDM? I druga sprawa: na ile rosnący wkład własny w tym roku i przyszłym ograniczy dostępność kredytów?

Skutkiem szybkiego wykorzystania środków w MDM na ten rok, może zaistnieć sytuacja, w której popyt na środki z MDM w 2017 i 2018 może przekroczyć limity budżetowe programu. Może to dotyczyć raczej rynku pierwotnego, bo przecież nie można przyjąć, iż transakcja na rynku wtórnym rozłożona mogłaby być w czasie na dwa lata.
Co do wkładu własnego – są dwa podejścia. Pierwsze, to takie, iż mamy do czynienia z dużą liczbą transakcji gotówkowych, szczególnie na rynku pierwotnym (co jest potwierdzane przez deweloperów), a to oznacza, iż kupujący mają środki przynajmniej na podwyższony wkład własny, jeżeli chcieliby skorzystać z kredytu hipotecznego.
Druga sprawa – to MDM, którypozwala, np. osobom z więcej niż 2 dzieci na uzyskanie relatywnie dużej dopłaty, przewyższającej zwykle wymagany poziom wkładu własnego. Do tego dla tych rodzin dochodzi program 500+, a więc przynajmniej zwiększa ich dochody o co najmniej 500 złotych miesięcznie, a to oznacza, wyższą zdolność kredytową. Pytanie jest w jakim zakresie program 500+ będzie brany pod uwagę przez banki w liczeniu zdolności kredytowej (stały dochód, ale kończący się zwykle przed upływem umowy kredytowej – do 18 roku życia dziecka).

ZBP postuluje by inaczej podchodzić do wkładu własnego (uznać koszty wykończenia). Proszę opisać te propozycje

Przede wszystkim banki powinny posiadać skuteczne umowne i techniczne narzędzia do monitorowania postępu prac w ramach kredytowanej inwestycji, warunkujących wypłatę kolejnych transz zarówno na zakup, jak i na wykończenie.

Obecnie banki mogą uznać wyłącznie te instrumenty zastępujące część (do 5 pp.) wkładu własnego, gdy jest to (i) polisa ubezpieczeniowa, z obowiązkiem zachowania zasad wskazanych w Rekomendacji U dotyczącej dobrych praktyk w zakresie bancassurance, (ii)blokada środków na rachunku bankowym klienta, (iii) zastaw na denominowanych w złotych dłużnych papierach wartościowych emitowanych przez Skarb Państwa lub NBP oraz (iv) blokada środków zgromadzonych przez klienta na rachunkach IKE lub IKZE.
Blokada środków na rachunku bankowym klienta może być przeznaczona na sfinansowanie wykończenia nabywanego na rynku pierwotnym lokalu, pod warunkiem, iż liczony łącznie wkład własny wynosi przynajmniej 15% wartości nabytej nieruchomości.
Banki mogą wyliczać wymagany wkład własny kredytobiorcy od ceny płaconej deweloperowi, przed wypłatą kredytu na zakup nieruchomości, wyceniając nieruchomość na wartość po wykończeniu (wartość zabezpieczenia na nieruchomości w umowie kredytowej odnosi się w takim przypadku do stanu nieruchomości po ukończeniu prac wykończeniowych) – zachowując kontrolę nad wypłata kredytu zgodną z postępem prac, co pozwala na zachowanie wymaganego poziomu wkładu własnego kredytobiorcy zgodnie z wymogami Rekomendacji S dla danego okresu. Banki mogą umożliwiać kredytobiorcy skredytowanie zamierzonych prac wykończeniowych zgodnie z przedłożonym przez niego i zaakceptowanym przez bank kosztorysem.

Rząd zapowiada w perspektywie 2 lat koniec programu MDM. Mówi się o budowie nowego programu. Jak powinno wyglądać wsparcie dla kredytobiorców po MDM?

O ile wiem, to w tej chwili rozważa się program społecznego budownictwa czynszowego oraz kas oszczędnościowo-budowlanych. Problem w tym, iż oba programy skierowane są dwóch różnych grup społecznych – do tych co dysponują środkami, aby w przyszłości kupić mieszkanie, i do tych, którzy nie mają zdolności kredytowej, lub nie zamierzają zamrażać swoich środków w murach.
A trzeba będzie wybierać, czy wspieramy bardzo ważny element oszczędzania w kasach, czy też budownictwo na wynajem, skierowane do osób mających możliwość płacenia niższego niż rynkowy czynsz.
Środków w budżecie nie ma zbyt wiele. Jako sektor wspieramy oba programy, zdając sobie sprawę, iż każdy z nich ma swoje zalety, ale też i ograniczenia. Dobrze byłoby, aby oba zostały w miarę szybko przyjęte. Zdajemy sobie także sprawę, iż popyt na kredyty hipoteczne już raczej nie będzie tak wysoki jak w latach 2005-2008. a to oznacza potrzebę zmiany polityki produktowej banków skierowanej na rynek mieszkaniowy.

Jak Pan ocenia kolejne lata na rynku mieszkaniowym? Obecnie mamy do czynienia z rekordowym popytem i podażą. Jednak są też ryzyka m.in. demografia, rosnący wkład własny. Co może nas czekać w perspektywie kilku lat?

Popyt na własne mieszkanie na pewno będzie malał – z różnych powodów, w tym demograficznych i jednak wybudowania dużej liczby nowych mieszkań w ostatnich 10 latach. Liczba osób posiadających zdolność kredytową nie będzie rosła, a wprost przeciwnie.
Czynnik demograficzny będzie miał duże znaczenie w tworzeniu programów (gminnych) budowy mieszkań dla seniorów, ale zgodnie z ich potrzebami (architektura, położenie, adaptacja istniejącego zasobu). To będzie istotny element rozwoju rynku. Na razie mało w Polsce dostrzegany.
W perspektywie paru lat liczę, że jednak program społecznego budownictwa czynszowego powstanie, a to może przyczynić się do zwiększenia zainteresowania programami rewaloryzacyjnymi obejmującymi głównie śródmieścia miast, gdzie wiele kamienic wymaga remontu i rekonstrukcji, a w których zamieszkują często osoby starsze, które wymagają dodatkowo specjalnego programu. Aby powstawały takie programy musimy mieć zgodność polityki centralnej z lokalną i wprowadzeniem różnych instrumentów wspierających takie projekty. Trudno jest mieć pewność, iż taka zgodność w tej chwili istnieje.

Kolejna sprawa to nierozwiązany problem tzw. frankowiczów. Proszę o komentarz do prezydenckiego projektu ustawy, ewentualnych jej skutków i wskazanie propozycji ZBP w tej kwestii

Należy podkreślić, iż z projektu do projektu ustawy, nazwijmy ją, frankowej nie wynika, iż bank ma przewalutować kredyt. Nowa umowa kredytowa nie jest kontynuacją poprzedniej umowy kredytowej, poza tym, przyjąć należy, iż kredytobiorca miałby spłacać raty od wyliczonego od nowa kredytu w PLN, a to oznacza potencjalne zwiększenie jego rat kredytowych w przypadku zwiększenia referencyjnych stóp procentowych NBP.

Może się zdarzyć, iż spora część kredytobiorców nie zdecyduje się na przewalutowanie, a to oznacza, że główny cel (nie do końca wymieniony) tego projektu, czyli ograniczenie ryzyka systemowego, nie zostanie osiągnięty. Poza tym w komentarzach mówi się o kompromisie. Należy zwrócić uwagę, iż kompromis w wydaniu węgierskim oznaczał (i) podpisanie umowy pomiędzy bankiem centralnym Węgier a Związkiem Banków Węgierskich ustalającym warunki (a nie narzucający ustawę) oraz (ii) przedstawienie 1/3 rezerw banku centralnego do dyspozycji banków celem dokonania przewalutowania. Żaden z tych czynników nie występuje w projekcie do projektu ustawy frankowej.

Dziękuję bardzo za rozmowę

Rynek nieruchomości – fikcyjne ożywienie?

freedigitalphotos

freedigitalphotos

Zadziwiające wnioski wynikają z nowego raportu NBP, podsumowującego sytuację na rynku nieruchomości w II kwartale 2014 roku. Z jednej strony z rynku płyną wyraźne sygnały ożywienia (lepsza sprzedaż mieszkań, więcej rozpoczynanych budów), z drugiej mamy do czynienia ciągle z zastojem w kredytach, a wszystko to przy rekordowo niskich stopach procentowych. Jeśli chodzi o rynek nieruchomości komercyjnych NBP zauważa już symptomy nadpodaży, które skutkują zwiększoną liczbą pustostanów.

MIESZKANIA

Sygnałem świadczącym o poprawie koniunktury na pewno jest wzrost liczby nowo rozpoczynanych inwestycji (więcej o 2,6 tys. względem takiego samego okresu roku poprzedniego), zwłaszcza deweloperskich w największych miastach, przy stabilnej liczbie mieszkań oddanych. Liczba wydanych pozwoleń na budowę mieszkań również zwiększyła się (o 4,1 tys. względem takiego samego okresu roku poprzedniego).

Jak czytamy dalej w raporcie: „obserwowana sprzedaż kontraktów mieszkaniowych po wcześniejszych wzrostach ustabilizowała się na wysokim poziomie, dyskontując obniżki stóp procentowych kredytów mieszkaniowych. W konsekwencji wprowadzenia zwiększonej liczby nowych inwestycji, na największych rynkach obserwowano wzrost liczby nie sprzedanych kontraktów na budowę mieszkań.”

Oznacza to, ni mniej, ni więcej, że po wyraźnym wzroście od połowy 2013 roku udało się utrzymać sprzedaż na wysokim poziomie, ale nic więcej, bowiem zwiększenie nowych inwestycji poskutkowało zwiększeniem liczby mieszkań niesprzedanych.

To „niewyraźne” ożywienie widoczne jest również w zakresie cen, gdzie żadnych istotnych ruchów praktycznie nie ma. Dominuje stabilizacja. ” Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych i wtórnych 7 największych miast były stabilne. Obserwowano niewielki wzrost cen m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych 9 pozostałych miast stolic województw. W Warszawie, po wzrostach w 2013 r.,notowano stabilizację cen transakcyjnych m kw. mieszkań na rynku pierwotnym oraz niewielki ich spadek na rynku wtórnym”.

KREDYTY HIPOTECZNE

Poprawa sytuacji na rynku, na którą zdają się wskazywać dane odnośnie rozpoczynanych inwestycji i utrzymania wyższej sprzedaży, nie znajdują jednak zupełnie potwierdzenia na rynku kredytowym. Akcja kredytowa ciągle rozczarowuje biorąc pod uwagę, że mamy do czynienia z historycznie niskim oprocentowaniem, najniższymi w historii stopami procentowymi NBP itp.Liczba nowych umów na kredyty mieszkaniowe zwiększyła się nieco, jednak akcja kredytowa mierzona faktycznymi wypłatami kredytów utrzymuje się na stabilnym poziomie – zarówno w skali całego kraju, jak też na największych rynkach” – napisano w raporcie.
W drugim kwartale roku udzielono kredytów o szacunkowej wartości około 8,6 mld zł, jednak nie jest to wynik, który świadczyłby o jakimś istotnym wzroście. Wygląda więc na to, że tę lepszą sprzedaż mieszkań zapewniają klienci gotówkowi i inwestycyjni, natomiast nie widać istotnej zmiany na rynku kredytów hipotecznych. I nawet jeśli można mówić o minimalnym wzroście, to pamiętajmy o bardzo dobrych – z punktu widzenia kredytobiorców – okolicznościach, które jednak nie przyciągają ich do banków.

NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE

Wg NBP na rynku nieruchomości komercyjnych mamy już do czynienia z nierównowagą między popytem a podażą, które skutkują rosnącym poziomem pustostanów. Takie konstatacje wynikają zarówno z raportów odnośnie nowych inwestycji handlowych, jak i biurowych. Przypomnijmy, że na rynku biurowym w Warszawie, w związku z dużą liczbą projektów, niektórzy eksperci spodziewają się nawet 15 – 20 proc. poziomu pustostanów. Z kolei na rynku centrów handlowych obserwujemy wyraźne odejście inwestorów od dużych miast (gdzie nasycenie jest już wyraźne) do mniejszych rynków.

PODSUMOWANIE

Ożywienie na rynku nieruchomości, nawet jeśli uznamy, że ma miejsce, przebiega jednak na zupełnie innych zasadach, niż boom z lat 2007 – 2008. Wtedy obserwowaliśmy przede wszystkim gwałtowny wzrost akcji kredytowej, który skutkował bardzo dynamicznym wzrostem sprzedaży i cen. Obecnie nie można mówić o takim zjawisku. Wydaje się więc, że albo ogłoszone szumnie ożywienie jest bardzo płytkie i w zasadzie już możemy mówić o wejściu w długofalową stabilizację rynkową, albo na razie o żadnym ożywieniu nie może być mowy.

Oprocentowanie kredytów hipotecznych we wrześniu (RAPORT)

freedigitalphotos.net by Stuart MilesŚrednie oprocentowanie kredytów we wrześniu spadło o 0,14 proc. wynosząc przeciętnie 5,14 proc. (comperia.pl). Mamy  do czynienia z najniższą historycznie stawką WIBOR, która wynosi 2,56 proc. Na dodatek kolejny miesiąc z rzędu przyniósł deflację, co prawie na 100 proc. oznacza kolejną obniżkę stóp procentowych NBP. Wszystko więc wskazuje na to, że kredyty jeszcze stanieją. Przy tak pozytywnych wskaźnikach, co prawda zwiększyła się liczba podpisanych umów kredytowych, ale biorąc pod uwagę warunki – bardzo niewiele.

Jak wynika z danych Biura Informacji Kredytowej w ciągu pierwszych siedmiu miesięcy tego roku osoby pożyczające na mieszkanie w banku zaciągały o ponad 10 procent wyższe kredyty hipoteczne niż w roku ubiegłym. Wg BIK od stycznia do lipca br. podpisanych zostało o 2,6 proc. więcej umów kredytowych (116 tys.) niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Dane te, co prawda wskazują, że rynek kredytowy powoli wychodzi z dołka, ale są to ciągle bardzo słabe wyniki, biorąc pod uwagę historycznie niskie stopy procentowe, ciągle niskie ceny mieszkań, mieszkaniowy program MDM, oraz wzrastający sukcesywnie wymóg posiadania wkładu własnego przy kredycie hipotecznym (w przyszłym roku minimalna wysokość wyniesie 10 proc.)

Wśród największych miast wg BIK liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych zwiększyła się w Olsztynie (7,5 proc.), Poznaniu (6,8 proc.), Białymstoku (6,2 proc.) i w Warszawie (5 proc.).

Jaką ratę kredytu zapłacimy w przypadku 10 proc. wkładu własnego przy wartości nieruchomości wynoszącej 300 tysięcy złotych. Dla kredytu oprocentowanego w wysokości 5,15 proc. na 30 lat i na kwotę 270 tys. zł (30 tysięcy wkładu) będzie to około 1400 zł miesięcznie w ratach równych.

Przy założeniu, że statystyczny kredytobiorca zarabia na poziomie średniej krajowej, czyli około 2900 zł na rękę miesięcznie, maksymalna wysokość raty, którą będzie w stanie opłacić wyniesie około 1460 zł., a jego zdolność kredytowa wyniesie właśnie około 260 – 270 tysięcy złotych miesięcznie.

Jakie mieszkania w takiej cenie są dostępne na największych rynkach?

Nieruchomości wyceniane na maksymalnie 250 – 300 tysięcy złotych na warszawskim rynku wtórnym mają wśród ofert WGN od około 30 do 54 metrów kwadratowych i maksymalnie 2 pokoje. Średnia stawka za metr kwadratowy nieruchomości wartej ofertowo 300 tys. zł to 6600 zł na rynku warszawskim. Najwyższe stawki i jednocześnie najmniejsze dostępne mieszkania dotyczą takich lokalizacji jak Wola i Mokotów (7500 – 8300 zł za metr mieszkania o powierzchni około 30 – 35 metrów), do 54 metrów w takich dzielnicach jak Ursus, czy Białołęka (około 54 m kw. ze stawką 5000 – 5400 zł za metr).

Na więcej stać oczywiście klientów we Wrocławiu – w przedziale cenowym od 250 do 300 tysięcy złotych, czyli takim, na jaki przy 10 procentowym wkładzie własnym może pozwolić sobie z kredytu średnio zarabiający Polak, na rynku wtórnym w WGN można kupić mieszkania w średniej cenie wynoszącej około 6000 zł za metr i w metrażach od 33 (Krzyki, kawalerka, 1 pokój, cena 8700 zł/ m kw.) do 73 metrów (kamienica, Śródmieście, 4 pokoje, 4000 zł/ m kw.).

W Krakowie dostępność jest gorsza niż we Wrocławiu, natomiast nieco większa niż w stolicy. W cenie 250 – 300 tysięcy złotych można kupić od małych 2 pokojów w centrum (31 metrów po 8300 zł za metr) do 60 m kw. na Kurdwanowie (cena metra – 4900 zł).

W Gdańsku, z kwotą do 300 tys. złotych przeciętnego kredytobiorcę stać na mieszkanie na rynku wtórnym o maksymalnym metrażu wynoszącym 70 – 73 m kw. (lokalizacje – Morena, Sobieszowo, Siedlce, stawka 4000 – 4300 m kw.).

Na największe mieszkanie spośród wiodących rynków stać nas będzie w Poznaniu. W przedziale od 250 do 300 tys. zł można tam kupić maksymalnie nawet 77 metrów kwadratowych (lokalizacja Rataje, 3300 zł/ m kw.).

Czy ciągle atrakcyjne, niskie ceny mieszkań wpłyną na poprawę sprzedaży i tym samym jeszcze rozkręcą akcję kredytową? Ciężko na to pytanie jednoznacznie odpowiedzieć. Na pewno motywatorem dla kredytobiorców może być rosnący wymagalny poziom wkładu własnego. Kredytowaniu się będzie też sprzyjać zbliżająca się kolejna obniżka stóp procentowych NBP.

Marcin Moneta WGN, przy wykorzystaniu danych BIK, comperia.pl

Banki windują marże – kredyty coraz droższe

118Jeśli chcemy zaciągnąć kredyt na zakup mieszkania, powinniśmy się spieszyć. Banki podnoszą marże, a tym samym kredyty hipoteczne stają się coraz droższe do spłaty.

W maju marża kredytu hipotecznego wyniosła średnio 1,96 procent. W lipcu 2014 roku indeks kosztu kredytu skoczył w górę, osiągając tym samym poziom 87,7 punktów.

Może się wiec okazać, że niedługo cena, jaką przyjdzie nam płacić na pożyczkę pod zakup mieszkania, będzie wysoka.

Banki zarabiają dużo na polskich klientach

119Zagraniczne banki doceniają Polaków, jako swoich klientów. Okazuje się, że to właśnie w naszym kraju odnotowują jedne z wyższych dochodów. W Polsce mogą więc rekompensować niższe przychody, jakie osiągają w innych krajach Unii Europejskiej.

Banki odnotowują tak duże przychody za sprawą nie tyle oprocentowania kredytów, co dzięki wysokim opłatom prowizyjnym za usługi bankowe. W Polsce mogą one bowiem osiągać nawet 5 procent.

Windykatorzy czyhają na hipoteki

 

5Polacy coraz częściej mają problem z regularnym spłacaniem zaciągniętego w banku kredytu hipotecznego na mieszkania.

To właśnie tymi kredytami coraz bardziej zainteresowani są windykatorzy. Szacuje się, że rynek kredytów zadłużonych wynosi kilka miliardów złotych.

Firmy windykacyjne skupiają się na właśnie tych zadłużeniach i oferują swoje usługi. Większość z nich ma na celu pomóc kredytobiorcom ustalić z bankiem nowy harmonogram spłaty tak, aby mogli oni spłacić zadłużenie i opłacać mniejsze, nieobciążające ich raty w dalszych latach.

Marża, jaką będą pobierali windykatorzy za swoje usługi, może nawet stanowić główne źródło wpływów do firm windykacyjnych.

Sprzedaż kredytów przynosi bankom mniejszy zysk

6Biuro Informacji Kredytowej przeprowadziło analizę, jaką sumę pieniędzy banki pożyczyły Polakom w 2013 roku.

Z analizy tej wynika, że w ubiegłym roku sprzedaż kredytów hipotecznych wyniosła około 38 miliardów złotych. Kwota ta jest mniejsza o 6 procent od wyniku uzyskanego w 2012 roku.

Prezes Zarządu Biura Informacji Kredytowej – dr Mariusz Cholewa – wskazuje jednak, że mimo wszystko sytuacja na rynku kredytów zaczyna się poprawiać. Banki coraz chętniej udzielają pożyczek. Większe jest również zainteresowanie klientów usługami bankowymi.

Zapewne duży udział w poprawie sytuacji banków miał program „Mieszkanie dla Młodych„, który został uruchomiony na początku 2014 roku.

 

Rekordowa wysokość Indeksu Dostępności Pożyczek

IDK, czyli Indeks Dostępności Kredytowej jest wskaźnikiem wyliczanym na podstawie zestawienia trzech parametrów: zdolności kredytowej, średniej marży kredytu oraz maksymalnego możliwego LtV (ang. Loan to value – ocena ryzyka kredytowego, stosunek kwoty kredytu do wartości danej nieruchomości). IDK wyliczany jest na podstawie średniej ofert 10 czołowych banków. W ten sposób obrazowana jest bieżąca sytuacja na rynku kredytów hipotecznych, które udzielane są w Polskiej walucie.

Listopadowy Indeks Dostępności Kredytowej okazał się najwyższym od czasu istnienia IDK, a więc od 2009 roku. Rekordowy poziom wynosi 122,05 pkt.

12,5 mln hipoteki powodem pozwu przeciw PKO BP SA

Miejski Rzecznik Konsumentów w Warszawie na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego, wytoczyła pozew przeciwko PKO BP SA.
60 konsumentów, w imieniu których działa, żąda unieważnienia zaciągniętego na ich lokale mieszkalne kredytu hipotecznego. Jego suma wynosi niemal 12,5 miliona złotych.

Hipoteka ta ma stanowić zabezpieczenie kredytu, jaki zaciągnął deweloper w banku PKO SP S.A. Ma on pokryć finansowo swoją inną inwestycję.

Umowa pomiędzy deweloperem a PKO BP S.A. zawierała zapis, że hipoteka nie będzie obciążała żadnego lokalu mieszkalnego, który został sprzedany przez dewelopera przed podpisaniem umowy kredytowej. Bank dla mieszkań tych miał wystawić stosowne oświadczenia, potwierdzające powyższe postanowienia, jednak do dnia dzisiejszego tego nie uczynił.

 

Kolejna spółka deweloperska na rynku New Connect

Jak poinformowała dwa dni temu firma HM Inwest, która jest spółką z branży deweloperskiej, jutro tj. 7 listopada 2013 r. zadebiutuje ona na rynku NewConnect. HM Inwest wejdzie w skład Grupy Inwest, czyli firm deweloperskich, zajmujących się kompleksową realizacją inwestycji budowlanych, począwszy od znalezienia lokalizacji, zakupu terenu, poprzez prace projektowe i budowę, po sprzedaż mieszkań.

Wiosenne promocje kredytów hipotecznych

W niektórych bankach można się spotkać z wiosennymi promocjami kredytów hipotecznych – spadają marże kredytów w złotych. Niestety promocje te nie są aż tak duże jak w poprzednich latach. Analitycy przestrzegają jednak aby bardzo dokładnie zapoznać się z warunkami promocji, zwłaszcza z tym co zostało napisane małym druczkiem.