„Bezpieczny kredyt 2%” – gdzie kupimy mieszkanie przy wsparciu programu?

Bezpieczny kredyt 2 proc. fot. 1
Analitycy REDNET Property Group przygotowali zestawienie mieszkań z rynku pierwotnego w sześciu największych miastach w Polsce, które kwalifikują się do programu „Bezpieczny kredyt 2%”. Z danych portalu mieszkaniowego tabelaofert.pl wynika, że najwięcej mieszkań dostępnych będzie w Łodzi (80%), zaś najmniej w Warszawie (40%). W każdym z analizowanych miast największą dostępnością charakteryzują się kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe.

Spis treści:
„Bezpieczny kredyt 2%” mechanizm
Ile mieszkań dostępnych w ramach programu?

Wysoki poziom stóp procentowych oraz nowe rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) negatywnie wpłynęły na zdolność kredytową Polaków, powodując w konsekwencji spadek dostępności mieszkań. W odpowiedzi na to, w grudniu 2022 roku minister rozwoju i technologii przedstawił założenia nowego rządowego programu mieszkaniowego, który pomóc ma Polakom w zakupie premierowej nieruchomości. Jego istotnym elementem jest koncepcja „Bezpieczny Kredyt 2%”, czyli system dopłat do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Program ma wejść w życie nie później niż w III kwartale 2023 r.

„Bezpieczny Kredyt 2%” będzie mogła uzyskać osoba do 45. roku życia, która do tej pory nie była właścicielem mieszkania, domu ani spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Kredyt mogą wziąć również małżonkowie lub rodzice co najmniej jednego wspólnego dziecka. Powyższe warunki musi spełnić tylko jedno z małżonków. Kredyt można otrzymać na mieszkania zarówno z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Możliwe będzie również przeznaczenie środków na wydatki ponoszone w związku z budową domu jednorodzinnego, w tym z jego wykończeniem oraz kupnem nieruchomości gruntowej lub jej części, w celu budowy na niej domu. Maksymalna wysokość pożyczki to 500 tys. zł, a w przypadku małżeństw lub rodziców z co najmniej jednym dzieckiem – 600 tys. zł. W programie nie obowiązuje limit cen za 1 mkw. mieszkania, co umożliwia również zakup lokalu w wyższym standardzie wykończenia.

„Bezpieczny kredyt 2%” mechanizm

„Bezpieczny Kredyt 2%” polega na tym, że z budżetu państwa przez 10 lat będzie dokonywana dopłata do różnicy między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących (aktualne na dzień ustalenia wysokości oprocentowania stałą stopą kredytową w dniu udzielenia kredytu i po 5 latach), a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%. Wsparcie będzie przewidziane dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej, tzn. w okresie stosowania dopłat do rat tego kredytu (pierwsze 10 lat spłaty) efektywne oprocentowanie kredytu z perspektywy kredytobiorcy wyniesie 2% plus marża banku. Zgodnie z założeniami programu, budżet państwa powinien sfinansować rocznie 30-40 tysięcy takich kredytów. „Bezpieczny kredyt 2%” można też połączyć z obecnie funkcjonującym programem „Mieszkanie bez wkładu własnego”.

Na wysokość raty po okresie dziesięcioletniego wsparcia wpływ będzie miało kilka czynników, takich jak pierwotny okres finansowania (im krótszy, tym większa część kapitału została już spłacona przez kredytobiorcę) i aktualny poziom stóp procentowych. Bank oceniając zdolność kredytową kredytobiorcy w dniu udzielenia finansowania, musi uwzględnić cały okres spłaty kredytu. Jeżeli po zakończeniu dziesięcioletniego okresu wsparcia wysokość raty kredytu obciąża nadmiernie budżet domowy kredytobiorcy, to przewidziane zostały dodatkowe mechanizmy, które mogą pomóc w indywidualnych przypadkach, np. wydłużenie okresu spłaty kredytu o maksymalnie 5 lat.

Ile mieszkań dostępnych w ramach programu?

– Przeanalizowaliśmy dostępność mieszkań z rynku pierwotnego w sześciu największych miastach Polski. Do określenia dostępności mieszkań w programie „Bezpieczny Kredyt 2%” przyjęliśmy, że maksymalna wysokość kredytu została na takim samym poziomie bez względu na region – 500 lub 600 tys. zł. Kolejnymi czynnikami wziętymi pod uwagę był: brak wymaganego wkładu własnego do kredytu (LTV-100%) oraz cena lokalu nie uwzględniająca rabatów lub zniżek i miejsca postojowego – mówi Robert Chojnacki, założyciel serwisu tabelaofert.pl. – Jak wynika z naszych danych, dostępność mieszkań w poszczególnych miastach jest zróżnicowana i zależy od poziomu cen w danej lokalizacji. W Warszawie kryteria programu, pod koniec III kw. 2022 r. spełniało niespełna 40% dostępnych mieszkań, a w Łodzi ponad 80% lokali – dodaje Robert Chojnacki.

– Średni metraż kwalifikujących się mieszkań w Warszawie wynosi od około 41 mkw. do blisko 49 mkw. w Łodzi. W każdym z analizowanych miast największą dostępnością charakteryzują się kawalerki oraz mieszkania dwupokojowe. Dla przykładu, we Wrocławiu ponad 70% wszystkich dostępnych mieszkań dwupokojowych spełniało kryteria programu (stan na koniec III kw. 2022 r.), dla mieszkań trzypokojowych było to 47%, a dla lokali czteropokojowych już tylko 16%. W Krakowie niespełna 6% wszystkich czteropokojowych mieszkań spełnia kryteria programu, a dla porównania w Łodzi już 24% lokali tego typu – zauważa Robert Chojnacki.

– Warto podkreślić, że dostępność mieszkań, a także domów znacznie wzrasta w aglomeracjach. Dzięki popularyzacji pracy zdalnej i w modelu hybrydowym popyt na rynku mieszkaniowym w miejscowościach satelitarnych może skokowo wzrosnąć, szczególnie w przypadku mieszkań o większej powierzchni, których dostępność w miastach centralnych jest niższa z uwagi na maksymalną cenę całkowitą – mówi Ewa Palus, dyrektor REDNET Consulting.

 

Źródło: REDNET Consulting/tabelaofert.pl

Branża pośrednictwa finansowego w III kw. 2022 r. w obliczu inflacji i wysokich stóp procentowych

wartosc_kredytow_hipotecznych_sprzedanych_przez_zfpf_w_ii_kw_2022_r_i_iii_kw_2022_r_
Branża pośrednictwa finansowego w III kw. 2022 r. w obliczu inflacji i wysokich stóp procentowych. Galopująca inflacja, rekordowo wysokie stopy procentowe, a także nowe zasady wyliczania zdolności kredytowej przez banki „nakazane” przez KNF skutecznie ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych.

Spis treści:
Kredyty coraz mniej dostępne
Kredyty gotówkowe „receptą” na brak możliwości zaciągnięcie kredytu hipotecznego?
Niewielki wzrost na rynku kredytów firmowych. Stała tendencja czy chwilowa zwyżka?

Wartość kredytów mieszkaniowych udzielonych przy wsparciu firm członkowskich ZFPF w III kw. 2022 r. była niższa o 42% w stosunku do sytuacji z poprzedniego kwartału i wyniosła trochę ponad 5 mld zł1. Jednak, co warto odnotować, blisko 3/4 wartości przyznawanych kredytów mieszkaniowych było udzielanych przy wsparciu ekspertów firm członkowskich ZFPF. To pokazuje, że Polacy coraz bardziej doceniają możliwość skonsultowania swoich decyzji dotyczących zewnętrznego finansowania z doświadczonym specjalistą. Natomiast lepiej sytuacja wygląda w przypadku kredytów gotówkowych, bo tych pośrednicy ZFPF pomogli udzielić w poprzednim kwartale na kwotę ponad 600 mln zł. Jest to więc spadek o 9% względem wcześniejszego kwartału2. Jedyną kategorią produktową, w której pośrednicy ZFPF odnotowali wzrost, są kredyty firmowe. W minionym kwartale wartość kredytów dla firm udzielonych przy ich wsparciu wyniosła blisko 484 mln zł, czyli o 3% więcej niż w ubiegłym kwartale3.

Kredyty coraz mniej dostępne

W III kwartale 2022 r. wartość kredytów hipotecznych udzielonych przy wsparciu ekspertów ZFPF wyniosła 5 209,54 mln zł, czyli mniej o 42% w stosunku do poprzednio analizowanego kwartału, gdzie suma wypłaconych kredytów wynosiła 9 102,72 mln zł. Spadek ten jest spowodowany wydarzeniami, które wpłynęły na mniejszą dostępność kredytów mieszkaniowych dla klientów banków, co z kolei wpłynęło na wyniki sprzedażowe branży pośrednictwa finansowego. We wrześniu mieliśmy do czynienia ze wzrostem głównej stopy procentowej do poziomu 6,75%, co skutkowało zmniejszeniem popytu na kredyty. III kwartał br. to także okres wyliczania zdolności kredytowej już według nowych zasad ustanowionych przez KNF, zmiany zaowocowały gwałtownym ograniczeniem dostępności kredytów hipotecznych, gdyż zdolność kredytowa potencjalnych kredytobiorców często nie pozwalała im na zaciągnięcie zobowiązania. Zdolność kredytową konsumentów pogorszyła także rosnąca inflacja – niektórym w ogóle uniemożliwiła staranie się o otrzymanie środków na zakupów nowego domu czy mieszkania. Paradoksalnie te wszystkie czynniki spowodowały również wzrost popularności usług ekspertów finansowych: blisko 3/4 kredytów mieszkaniowych zaciągniętych w poprzednim kwartale, było udzielonych przy wsparciu ekspertów z firm członkowskich ZFPF. W obliczu zmian zasad, na podstawie których banki przyznają kredyty, ciągłej zmiany stóp procentowych i niepewności gospodarczej Polacy chcą sięgać po finansowanie, ale z pomocą doświadczonych specjalistów, którzy wesprą ich w tym procesie i wyjaśnią wszelkie zawiłości. Ta tendencja nie tylko utrzymuje się już od dłuższego czasu, ale przybiera na sile – w II kwartale udział pośredników ZFPF w udzielaniu kredytów mieszkaniowych w całym rynku kredytów hipotecznych wyniósł 67%.

– Kolejne podwyżki stóp procentowych oraz rekomendacja KNF zmieniająca zasady wyliczania zdolności kredytowej na niekorzyść potencjalnych kredytobiorców, sprawiły, że III kwartał przyniósł bardzo zauważalny spadek wartości kredytów hipotecznych udzielonych z pomocą ekspertów finansowych ZFPF – 42% w porównaniu z poprzednio analizowanym okresem. Z drugiej strony, III kwartał to czas rekordowej popularności usług pośredników finansowych. Aż 74% kredytów hipotecznych (pod względem wartości) udzielonych w tym okresie, przyznano przy wsparciu firm członkowskich ZFPF. Warto zaznaczyć, że przed podwyżkami stóp procentowych standardem był udział na poziomie ok. 50%. Przyczyną tak ogromnego wzrostu udziału w rynku jest coraz gorsza dostępność kredytów mieszkaniowych dla „Kowalskiego”. W rezultacie bardzo cenna stała się wiedza ekspertów finansowych, którzy mogą podpowiedzieć m.in. jak poprawić zdolność kredytową – mówi Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors.

1 Wynik za II i III kw. 2022 r. w obszarze kredytów hipotecznych jest udziałem firm członkowskich ZFPF: Expander Advisors, Notus Finanse, Lendi, Credipass (dawniej Gold Finance), mFinanse, Phinance (która dołączyła do organizacji w I kw. 2022 r.).

2 Wynik za II i III kw. 2022 r. w obszarze kredytów gotówkowych jest udziałem firm członkowskich ZFPF: Expander Advisors, Notus Finanse, Lendi, Credipass (dawniej Gold Finance), mFinanse, Phinance (która dołączyła do organizacji w I kw. 2022 r.).

3 Wynik za II i III kw. 2022 r. w obszarze kredytów firmowych jest udziałem firm członkowskich ZFPF: Expander Advisors, Notus Finanse, Lendi, Credipass (dawniej Gold Finance), mFinanse, Phinance (która dołączyła do organizacji w I kw. 2022 r.).

– Na pewno jest to trudny moment dla naszej branży. W rejestrze KNF jest obecnie zarejestrowanych 7 tysięcy agentów pośrednika kredytu hipotecznego, a we wrześniu zostało udzielonych 6,6 tyś. kredytów mieszkaniowych. Oznacza to, że jeden ekspert pomaga w udzieleniu miesięcznie średnio tylko 0,7 zobowiązania na kupno nieruchomości.– mówi Dariusz Lewandowski, Członek Zarządu Notus Finanse i dodaje: – Popyt na kredyty hipoteczne nie zmalał. Wielu klientów chce zaciągnąć zobowiązanie na własną nieruchomość lub zmienić warunki obecnego kredytu. Zwłaszcza, że alternatywą dla wysokich rat jest równie wysoki koszt najmu. Zwlekanie z decyzją o zaciągnięciu zobowiązania może skutkować koniecznością zakupu nieruchomości po znacznie wyższej cenie w przyszłości, ze względu na brak podaży po stronie deweloperskiej. Wielokrotnie dochodzi również do absurdalnych sytuacji, kiedy klient chcący zrefinansować swoje regularnie spłacane zobowiązanie na rozwiązanie z niższą marżą lub stałym oprocentowaniem, nie może dokonać zmiany ze względu na brak zdolności kredytowej. To co na pewno cieszy, to zrozumienie tego problemu przez regulatora rynku oraz otwartość do merytorycznej dyskusji. W mojej ocenie obecnie przechodzimy przez najtrudniejszy okres od początku powstania branży, która jest dziś niezbędna dla funkcjonowania rynku. Pytaniem otwartym jest jak długo ten stan będzie się utrzymywał? – mówi Dariusz Lewandowski, Członek Zarządu Notus Finanse.

Kredyty gotówkowe „receptą” na brak możliwości zaciągnięcie kredytu hipotecznego?

Łączna wartość kredytów gotówkowych udzielonych przy wsparciu ekspertów ZFPF w III kwartale 2022 r. wyniosła 604,61 mln zł. To znacznie mniejszy spadek w ujęciu kwartalnym (o 9%) niż w przypadku kredytów hipotecznych (o 42%). Powodów tego zjawiska należy upatrywać w fakcie, że pożyczki gotówkowe nie były ograniczone rekomendacją KNF, dotyczącą nowych zasad wyliczania zdolności kredytowej.

– Pomimo podwyżek stóp procentowych, sprzedaż pożyczek gotówkowych będąca udziałem pośredników ZFPF w III kwartale spadła w znacznie mniejszym stopniu niż w przypadku kredytów hipotecznych. W sumie w ciągu trzech kwartałów, wartość pożyczek była nawet nieco wyższa niż przed rokiem w analogicznym okresie. W odróżnieniu od kredytów mieszkaniowych, tutaj dostępność nie została dodatkowo ograniczona przez rekomendację KNF. Można też podejrzewać, że w niektórych przypadkach kredyty gotówkowe zastąpiły kredyty hipoteczne przeznaczane np. na remont czy wykończenie lokalu, ponieważ kredytobiorcom dużo łatwiej było uzyskać finansowanie – komentuje Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors.

– Niestety, mimo optymistycznych prognoz z I połowy tego roku, sytuacja na rynku kredytów gotówkowych w III kwartale nie należała do najlepszych. Sprzedaż w tym segmencie będąca udziałem firm członkowskich ZFPF spadła o ponad 9%. (z poziomu 667 mln w II kw. do 604 mln w III kw.). Rosnąca inflacja oraz wysokie stopy procentowe wpływają negatywnie na decyzje zakupowe klientów. Stale rosnące koszty życia w znacznym stopniu weryfikują możliwości finansowe konsumentów i tym samym wpływają negatywnie na sprzedaż nowych kredytów. Liczymy, że święta Bożego Narodzenia, które tradycyjnie są okresem zwiększonej konsumpcji, przyczynią się do wzrostów sprzedaży w IV kwartale i pozwolą pośrednikom finansowym na zamknięcie 2022 roku w dobrych nastrojach – zaznacza Dominik Skrzycki, Wiceprezes Zarządu ZFPF, mFinanse.

Niewielki wzrost na rynku kredytów firmowych. Stała tendencja czy chwilowa zwyżka?

Kredyty firmowe udzielone przy wsparciu ekspertów ZFPF w III kwartale 2022 roku to jedyna kategoria produktowa, która zaliczyła wzrost w stosunku do poprzedniego kwartału, a także w ujęciu rocznym. Wartość sprzedaży tzw. „firmówek” wyniosła blisko 484 mln zł, co stanowi niewielki wzrost o 2% w stosunku do analogicznego okresu w minionym roku1, a także 3% w stosunku do II kw. 2022 roku. Co wpłynęło na tę sytuację?

– Pożyczki dla firm to jedyna kategoria sprzedażowa, której sytuacja III kwartale 2022 r. okazała się lepsza niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wzrost wynika przede wszystkim z dużej popularności kredytów obrotowych dla firm. Wciąż słaby pozostawał natomiast popyt na kredyty inwestycyjne, w przypadku których ogromne znaczenie odgrywa wysoki poziom stóp procentowych – komentuje Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors.

1 Wynik za III kw. 2021 r. w obszarze kredytów firmowych jest udziałem firm członkowskich ZFPF: Expander Advisors, Notus Finanse, Lendi, Gold Finance (teraz Credipass), mFinanse, a także firmy Open Finance. Wynik nie uwzględnia danych firmy Phinance, która dołączyła do organizacji w I kw. 2022 r.

– Od kilku kwartałów jesteśmy świadkami coraz wyraźniejszego ograniczenia popytu ze strony firm na zaciąganie nowych kredytów. Co prawda III kwartał 2022 r. zakończył się delikatnie lepszym wynikiem od poprzednio analizowanego okresu (484 mln w III kw. vs 470 mln w II kw.), ale trudno dopatrywać się w tym wyniku jakiegoś stałego, pozytywnego trendu. Słabnąca kondycja firm wynikająca ze spadku zamówień, wzrostu kosztów funkcjonowania na rynku oraz rosnących kosztach kredytowania, nie sprzyja podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach, szczególnie tych realizowanych na kredyt. Tym samym trudno liczyć na wzrosty sprzedaży, w produktach które mają właśnie pomagać firmom w finansowaniu ich rozwoju. Wyhamowanie inflacji, spadek wysokiego poziomu stóp procentowych oraz poprawa nastrojów społecznych dzięki zakończeniu działań wojennych w Ukrainie, wpłynęłaby na pewno stymulujące na działalność firm, ale w najbliższej przyszłości trudno liczyć na tego typu rozwój sytuacji – zauważa Dominik Skrzycki, Wiceprezes Zarządu ZFPF, mFinanse.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego.

Rok 2022 ciężki pod kątem dostępności kredytów hipotecznych

fabian-blank-78637-unsplash
Kończący się 2022 rok nie był łatwym rokiem dla kredytobiorców. 11 podwyżek stóp procentowych na przestrzeni roku1, a także galopująca inflacja, która doszła już do poziomu 17,9% zdecydowanie pogorszyły sytuację finansową Polaków. Spadek siły nabywczej przełożył się na ograniczony dostęp do kredytów mieszkaniowych. Wprowadzenie przez banki nowych zasad wyliczania zdolności kredytowej narzuconych przez KNF również uniemożliwiło wielu osobom realizacji marzenia o posiadaniu własnego M.

Spis treści:
Tak drogo jeszcze nie było – na przestrzeni roku RPP podniosła stopy procentowe już 11 razy
Zmiany w sposobie wyliczania zdolności kredytowej zatrzymały Polaków na drodze do sięgnięcia po kredyt
Czy inflacja wpłynęła na zdolność kredytową i stała się kolejnym problemem kredytobiorcy?
Na ratunek branży budowlanej?

„Nowa” polityka banków i podwyżki, które dotknęły kredytobiorców, zaczęły wpływać negatywnie na branżę budowlaną – to system naczyń połączonych. Deweloperzy coraz głośniej mówią o tym, że jeżeli będą ich czekać kolejne podwyżki materiałów budowlanych i kredyty hipotecznie nie staną się bardziej dostępne dla „Kowalskiego”, branżę czeka kryzys, który tylko pogłębi impas związany ze zbyt małą liczbą mieszkań występujący w naszym kraju. 7 listopada dziesięć organizacji z branży budowlanej
i działających na rynku mieszkaniowym wystosowało wspólny apel, w którym proponują rządowi pięć pomysłów na uzdrowienie sytuacji występującej na rynku nieruchomości i sektorze budownictwa.

Tak drogo jeszcze nie było – na przestrzeni roku RPP podniosła stopy procentowe już 11 razy

Do jesieni 2021 r. mieliśmy do czynienia ze stosunkowo tanimi kredytami hipotecznymi, a to za sprawą rekordowo niskich stóp procentowych. Wszystko zmieniło się we wrześniu ubiegłego roku, gdy Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o podniesieniu stóp procentowych. Celem była walka z rosnącą w szybkim tempie inflacją – podnoszenie stóp procentowych miało za zadanie wyhamować wzrost cen.

Przez długi okres stopa referencyjna utrzymywała się na poziomie 1,5%, pandemia Covid-19 spowodowała, że była ona nawet niższa, dochodząc nawet do 0,1%. Ten poziom był wynikiem kryzysu gospodarczego, powiązanego z pandemią i jej „konsekwencjami”, m.in. spadkiem popytu na niektóre usługi. Podwyżki stopy referencyjnej, która w dużej mierze odpowiada za wysokość spłacanej co miesiąc raty przed kredytobiorcę, a więc odpowiada pośrednio za koszt kredytu, zaczęły się w październiku ubiegłego roku z poziomu 0,1% na 0,5%, miały miejsc regularne i w styczniu 2022 r. stopa referencyjna wynosiła już 2,25%, a w maju – 5,25%. W sumie wysokość stóp procentowych była zmieniania na niekorzyść kredytobiorców 11 razy. W listopadzie Rada Polityki Pieniężnej ustaliła, że stopy procentowe pozostaną na tym samym poziomie co we wrześniu (6,75%), zaznaczając jednak, że dalsze decyzje Rady w tym przypadku będą uzależnione od dalszych wydarzeń geopolitycznych (m.in. chodzi o wpływ na gospodarkę wojny w Ukrainie) i sytuacji makroekonomicznej w naszym kraju.

W celu zobrazowania, jak bolesny dla konsumentów był wzrost rat kredytu hipotecznego, weźmy pod uwagę na przykład lipiec tego roku, gdy stopa procentowa wynosiła 6,5%. Rata kredytu hipotecznego na 400 tys. zł, w zależności od okresu kredytowania czy wysokości marży mogła powiększyć się nawet dwukrotnie: z 1785 do 3593 zł2. Dziś przy wyższej stopie procentowej wynoszącej 6,75% kwota ta wzrosłaby jeszcze bardziej. Spłata kredytu hipotecznego stała się wyzwaniem dla wielu kredytobiorców, bo ich budżety domowe nie były gotowe na takie podwyżki. Podwyżki stóp procentowych wpływające na wysokość raty, wpłynęły negatywnie na zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców.

Zmiany w sposobie wyliczania zdolności kredytowej zatrzymały Polaków na drodze do sięgnięcia po kredyt

Podwyżki stóp procentowych to nie wszystkie „problemy”, z którymi musieli mierzyć się kredytobiorcy w 2022 r. Wielu osobom na drodze do realizacji marzenia o posiadaniu własnych czterech kątów stanęła rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która zmieniła zasady wyliczania zdolności kredytowej. Banki miały czas na wprowadzenie zmian do końca marca 2022 roku. Główna i najważniejsza zmiana dotyczyła tego, że przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów, banki muszą brać pod uwagę zmianę poziomu stopy procentowej o nie mniej niż 5 pp., a nie jak wcześniej 2,5 pp. Dodatkowo, podczas procesu analizowania zdolności kredytowej mają przyjmować wyższe koszty utrzymania gospodarstwa domowego, niż wcześniej.

Nowelizacja zasad była naturalną konsekwencją kilkukrotnego podniesienia stóp procentowych w całym 2022 r. Głównym celem wprowadzenia rekomendacji przez KNF było poprawienie poziomu bezpieczeństwa udzielania kredytów mieszkaniowych. Rekomendacja KNF ma chronić konsumentów – dzięki bardziej rygorystycznej polityce przyznawania kredytów przez banki, zmniejsza się ryzyko, że kredytobiorcy nie wezmą na siebie zobowiązania, którego nie będą w stanie spłacić, a także banki – ograniczone zostaje ryzyko, że kredyt zostanie przyznany osobom, które nie będą w stanie go spłacać już od samego początku. Nie da się jednak ukryć, że wprowadzone zmiany dodatkowo ograniczyły dostępność kredytów mieszkaniowych.

– W tym roku doszło do gwałtownego ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych. Wprowadzenie w życie rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego zbiegło się ze wzrostem stóp procentowych. W rezultacie wartość kredytów hipotecznych udzielonych w całej Polsce w październiku br. była aż o 74% niższa niż przed rokiem3. To efekt m. in. tego, że osoby o przeciętnych i niższych dochodach mają niewielką szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Tym samy są zmuszeni odłożyć marzenie
o własnym domu czy mieszkaniu
tłumaczy Adrian Jarosz, Prezes Zarządu Expander Advisors, Prezes Zarządu ZFPF.

Czy inflacja wpłynęła na zdolność kredytową i stała się kolejnym problemem kredytobiorcy?

Sytuację potencjalnych kredytobiorców, a także osób, które spłacają już zobowiązanie (w najgorszej sytuacji są ci, którzy zdecydowali się na kredyt ze zmiennym oprocentowaniem) skomplikowała także inflacja. W tym roku mieliśmy do czynienia ze wzrostem cen, których nie obserwowaliśmy od przeszło dwóch dekad. W październiku tego roku 2022 inflacja w Polsce wyniosła 17,9%.

W jaki sposób inflacja wpływa negatywnie na sytuację potencjalnych kredytobiorców? Mechanizm jest prosty. Podwyżki cen i wyższe koszty życia zmniejszyły siłę nabywczą Polaków. Jeśli wynagrodzenie rośnie w wolniejszym tempie niż rachunki to, zostaje nam mniej pieniędzy w portfelu. To z kolei pogarsza zdolność kredytową. W rezultacie wielu konsumentów nie spełnia kryteriów banków dotyczących przyznawania kredytów hipotecznych, które, jak wspomniano, w 2022 r. zostały dodatkowo zaostrzone. Ale „prawdziwe” problemy mają te osoby, które spłacają kolejne raty kredytu. Już przy wzroście stóp procentowych było to niemałym wyzwaniem, a galopująca inflacja sprawiła, że wiele osób rezygnuje świadomie z zapłaty mniej priorytetowych rachunków na rzecz terminowej spłaty kredytu.

Inflacja wpłynęła również na branżę budowlaną. Według analizy przeprowadzonej przez Grupę PSB – ceny materiałów budowalnych w październiku 2022 r. wzrosły średnio o 22%, porównując z analogicznym okresem w 2021 r. Przyczyny upatruje się we wzroście kosztów energii i transportu, które dotykają coraz więcej sektorów i branż. Wzrost cen materiałów budowlanych wpłynie na wzrost cen nowych nieruchomości. Jeżeli istotne podwyżki będą mieć miejsce w kolejnych miesiącach, spadnie popyt na mieszkania od deweloperów. A należy pamiętać, że i tak on został zachwiany z powodu, ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych. Z danych BIK wynika, że we wrześniu liczba wypłaconych kredytów hipotecznych spadła o 70% w stosunku do poprzedniego roku4. Nieustanie duża grupa Polaków jest zainteresowania sfinansowanie zakupu mieszkania właśnie poprzez kredyt. Aby przystosować się do nowych warunków, deweloperzy ograniczą liczbę inwestycji. Już teraz spadek licznie powstających nowych mieszkań jest zauważalny. Uderza on w osoby, które stać na zakup nowego lokum (czy to na kredyt, czy za gotówkę).

Branża budowlana coraz głośniej mówi o tym, że jeżeli zła sytuacja na rynku będzie utrzymywać się w przyszłym roku, firmy będą musiały podjąć kolejne kroki. W grę wchodzą zwolnienia pracowników, a nawet w niektórych przypadkach upadłość.

Na ratunek branży budowlanej?

Związek Firm Pośrednictwa Finansowego wraz z najważniejszymi organizacjami działającymi na rynku mieszkaniowym i w branży budowalnej5 wystosowali apel, w którym podpowiadają rządowi jak poprawić sytuację na rynku mieszkaniowym i wyhamować proces stopniowego ograniczania produkcji i zatrudnienia pracowników w sektorze budownictwa.

Wśród pięciu przedstawionych punktów, dwa są związane bezpośrednio z sytuacją konsumentów – wsparcie konsumentów w tym, aby mieli większe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego, poprawi kondycję branży budowlanej. Jednym z nich jest apel o pomoc dla młodych rodziców, wzorem obowiązujących w przeszłości programów „Rodzina na Swoim”, czy „Mieszkanie dla Młodych”. Sygnatariusze uważają, że podjęcie działań ułatwiających nabycie mieszkań młodym rodzinom jest niezbędne dla „uzdrowienia” rynku mieszkaniowego. Zaproponowano także wprowadzenie kredytów
o stałej (np. 2%) stopie procentowej. Drugim punktem jest złagodzenie rekomendacji KNF przy udzielaniu kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową. Organizacje proponują odstąpienie od zalecenia KNF, dla dobra zarówno konsumentów, jak i usługodawców, tłumacząc, że decyzja, aby w procesie oceny zdolności kredytowej wszystkie banki przyjmowały minimalną zmianę poziomu stopy procentowej o 5 p.p., została wprowadzona zbyt późno tj. wtedy, gdy stopy procentowe znajdowały się już na historycznie wysokim poziomie. W ich rozumieniu niezrozumiała jest także decyzja o doliczaniu wskazanego współczynnika, zakładającego wzrost stóp procentowych, do kredytów z okresową stałą stopą.

Wprowadzenie preferencyjnego kredytu o obniżonym oprocentowaniu i złagodzenie rekomendacji KNF przy udzielaniu kredytów hipotecznych ze stałą procentową, to kluczowe działania, które należy podjąć, by przywrócić możliwość nabycia pierwszego w życiu mieszkania. Obecnie młodzi są zmuszeni mieszkać z rodzicami i odkładać decyzję np. o powiększeniu rodziny. Postulujemy znaczące złagodzenie zalecenia KNF, aby w procesie oceny zdolności kredytowej banki przyjmowały tym mniejszy bufor, im dłuższy jest okres obowiązywania stałego oprocentowania – komentuje Adrian Jarosz, Prezes Zarządu Expander Advisors, Prezes Zarządu ZFPF.

1 Licząc od października 2021.
2 Kredyt na 25 lat, marża 2,2 proc., WIBOR 6M. Wyliczenia własne po podwyżce stóp procentowych z lipca 2022 r.
3 Newsletter kredytowy BIK – listopad 2022.
4 Dane o sprzedaży kredytów w Polsce. Newsletter kredytowy BIK – 3 kw. 2022 r.
5 APPLiA Polska, związek producentów AGD, Hutnicza Izba Przemysłowo Handlowa, Ogólnopolska Izba Gospodarcza Producentów Mebli, Polska Izba Gospodarcza Przemysłu Drzewnego, Polskie Stowarzyszenie Dekarzy, Polska Unia Ceramiczna, Polski Związek Firm Deweloperskich, Stowarzyszenie Producentów Cementu oraz POiD, Związek Polskie Okna i Drzwi.


Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości wciąż trudno dostępne

ibrahim-rifath-789914-unsplash

Kredyty hipoteczne na zakup nieruchomości wciąż są trudno dostępne.

Inwestorzy i prywatni kupujący cały czas śledzą sytuację w bankach. Te bowiem zaostrzyły politykę kredytową. W efekcie uzyskanie kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości stało się trudno dostępne. Ponadto należy pamiętać o wymaganym przez banki minimalnym wkładzie własnym, który wynosi od 10 do 20 procent. Wymagania te sprawiają, że nie każdy ma wystarczającą zdolność kredytową, aby zaciągnąć hipotekę. Wiele osób czeka więc na poprawę sytuacji i poluzowanie przez banki wymogów stawianych przez potencjalnymi kredytobiorcami.

Polacy pracują na mieszkanie na sprzedaż dłużej niż inni mieszkańcy Unii

Greendustry Zabłocie - wizualizacja

Polskie mieszkania kosztują mniej, niż te budowane na Zachodzie Europy, ale wcale nie są dla nas łatwiej dostępne. Wręcz przeciwnie – musimy pracować na nie dłużej od naszych sąsiadów.

Spis treści:
Prawie 40 godzin tygodniowo
Prawie 8 miesięcznych pensji
Mieszkania wciąż się mnożą

Prawie 40 godzin tygodniowo

Jesteśmy narodem, który pracuje długo i dużo – przynajmniej w porównaniu do reszty Europy. Eurostat podaje, że Polacy spędzają w pracy zauważalnie więcej czasu w porównaniu do innych krajów Unii Europejskiej – średnio jest to 39,7 godzin tygodniowo. Wyprzedzają nas w tym zakresie jedynie Grecy, pracujący około 40,1 godzin oraz obywatele Rumunii (39,8 godzin). Francuzi, Szwedzi, Niemcy czy Duńczycy pracują mniej niż 36 godzin, a Holendrzy nawet poniżej 30 godzin. Polski Instytut Ekonomiczny zwraca też uwagę, że w Niemczech, Austrii, Holandii czy Danii praca poniżej 40 godz. tygodniowo dotyczy ok. 20 proc. pracowników, natomiast w Polsce ten odsetek to zaledwie ok. 6 proc.

Prawie 8 miesięcznych pensji

Czy jesteśmy przepracowani na tle Europy? Z pewnością tak, ale jeszcze  bardziej alarmujący wydaje się fakt, że pomimo spędzania większości życia w pracy, wciąż wielu z nas nie stać na zakup własnego lokum. Pod tym względem na tle Europy nie plasujemy się jednak na samym końcu. Z raportu firmy doradczej Deloitte wynika, że najdłużej na własne mieszkanie musi pracować Czech i zakup nowego lokum to dla niego aż 13 rocznych pensji brutto. Na kolejnych miejscach znalazły się Słowacja (12,8 pensji) oraz Serbia (11,5 pensji), natomiast najszybciej swoje M kupują Irlandczycy, Duńczycy, Norwegowie, Portugalczycy i Belgowie – wydają na ten cel średnio od trzech do sześciu swoich rocznych wypłat.

Polska, ze wskaźnikiem wynoszącym 7,8 miesięcznych zarobków, plasuje się w środku stawki, ale autorzy raportu zaznaczają, że pozycja ta może ulec zmianie wraz z postępującą inflacją. – Ceny nieruchomości rosną dynamiczniej niż przeciętny wzrost wynagrodzeń Polaków. Zresztą, nie tylko Polaków, bo sytuacja jest właściwie globalna. Jeszcze w ubiegłym roku rynek mieszkaniowy napędzały tanie kredyty, natomiast obecnie koniunktura stała się dużo mniej przyjazna dla przeciętnego obywatela – by móc kupić mieszkanie na kredyt, potrzebujemy dziś wyższego wkładu własnego, niż miało to miejsce wcześniej. Ze względu na wygórowane wymagania banków w stosunku do kredytobiorców, spada zainteresowanie zakupem nowych mieszkań, decyzja o nabyciu lokum zostaje odłożona w czasie. Za chwilę na rynku będą pojawiać się inwestorzy oraz fundusze. W efekcie czego ceny nieruchomości z pewnością nie spadną, a Kowalskiemu będzie jeszcze trudniej kupić mieszkanie – mówi Dariusz Barski, założyciel FlatForFlip.

W raporcie opublikowano także dane na temat europejskich cen mieszkań za metr kwadratowy. Okazuje się, że najdrożej jest w Wielkiej Brytanii (4,9 tys. euro/mkw.), Austrii (4,8 tys. euro/mkw.) i Francji (4,6 tys. euro/mkw.). Średnia cena nowego lokum w Polsce wynosi natomiast według Deloitte ok. 1,7 tys. euro/mkw. Najdroższa jest u nas Warszawa (2,4 tys. euro/mkw.), a za nią plasują się Wrocław (1,9 tys. euro/mkw.) i Poznań (1,8 tys. euro/mkw.). Naszym aglomeracjom daleko jednak m.in do Paryża, gdzie mkw. kosztuje 13,5 tys. euro czy Monachium, gdzie za 50-metrowe mieszkanie należy zapłacić średnio 525 tys. euro.

Mieszkania wciąż się mnożą

Pozytywem, który można wynieść po lekturze raportu Deloitte, jest z pewnością fakt, że Polska znajduje się w czołówce państw z największą liczbą mieszkań oddanych do użytku. Dominik Stojek, jeden z autorów raportu, zaznacza, że ubiegły rok przyniósł historyczny rekord pod tym względem – deweloperzy nie utracili tempa z poprzednich okresów, gdyż liczba rozpoczętych przez nich nowych inwestycji i wydanych pozwoleń na budowę wzrosła o ok. 24 proc. w stosunku r./r. – Ogromnej aktywności deweloperów towarzyszył utrzymujący się na bardzo wysokim poziomie popyt ze strony klientów indywidualnych. Oprócz nich rynek napędzali również inwestorzy, którzy ze względu na bardzo niskie oprocentowanie lokat i jednocześnie rosnącą inflację, szukali dla siebie alternatywnych, pewnych możliwości inwestycyjnych – mówi Grzegorz Woźniak, prezes spółki Q3D Locum.

Budujemy więc dużo i podaż ze strony deweloperów wciąż utrzymuje się na stosunkowo wysokim poziomie. Gorzej jest, jeśli chodzi o zarobki potrzebne do zakupu własnego lokum, ale w tym względzie wciąż znajdujemy się we w miarę stabilnej, europejskiej średniej. Pytanie, jaka czeka nas przyszłość w obliczu rosnących stóp procentowych, galopującej inflacji i niepewności związanej z eskalacją wojny na Ukrainie.

materiał prasowy

Czy nadpłacanie kredytów hipotecznych opłaci się inwestorom?

M. Sapota_Mat. prasowy

Dodatkowe wakacje kredytowe zaproponowane jako pomoc w czasie rosnących stóp procentowych cieszą się sporym zainteresowaniem. Jednak moda na nadpłacanie nie jest nowa. Już w pierwszym półroczu tego roku kredytobiorcy nadpłacili prawie 25 mld złotych. To więcej niż przez cały zeszły, rekordowy pod tym względem rok. Czy to dobry znak dla inwestorów?

Spis treści:
Nadpłacanie kredytu. Jak to wpływa na rynek?
Inflacja, a nadpłacanie kredytu

Osoby inwestujące w nieruchomości najczęściej finansują ich zakup na jeden z dwóch sposobów – wykładając gotówkę lub korzystając z kredytu bankowego. W każdym z przypadków liczy się to, która z metod będzie tańsza. Gdy kredyty są drogie, gotówka może okazać się lepszym rozwiązaniem. W czasie niskich stóp procentowych, więcej osób będzie skłonnych zaciągnąć kredyt. I to niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości traktowaliśmy jako spełnienie podstawowych potrzeb mieszkaniowych, czy też jako inwestycję i możliwość zarabiania na przykład na wynajmie. Duży ruch na rynku nieruchomości, spora liczba przeprowadzanych transakcji spowodowały, że w 2021 roku na wcześniejszą spłatę i nadpłatę kredytu przeznaczono 23 mld złotych. Wlicza się do tego spłaty dokonane w wyniku sprzedaży mieszkań obciążonych wcześniej kredytem. Wystarczyło jednak sześć miesięcy 2022 roku, by chęć do nadpłacania kredytu przebiła ten wynik. Jak pokazują dane HREIT, rosnące stopy procentowe sprawiły, że do czerwca kredytobiorcy w Polsce nadpłacili ponad 25 mld złotych.

Nadpłacanie kredytu. Jak to wpływa na rynek?

Takie zachowanie pozwala obniżyć nieznacznie raty kredytu hipotecznego. To szczególnie ważne przede wszystkim dla tych, którzy inwestują w nieruchomości i posiłkują się kredytem. Niższe koszty obsługi zobowiązania, właśnie dzięki nadpłacie, są w stanie poprawić zyskowność najmu. Lepsza rentowność z inwestycji pozwala uzyskać wynik nierzadko przewyższający zarobek na lokacie bankowej. Szczególnie, że w odróżnieniu od lokaty bankowej, do końca trwania inwestycji nieruchomościowej jest ona naszą własnością i na dodatek zwiększa swoją wartość.

Inwestując w nieruchomości, warto dobrze policzyć, czy w konkretnym przypadku nadpłata kredytu nam się opłaca. Może okazać się bowiem, że zamiast nadpłacać obsługiwane zobowiązanie, lepiej utrzymać wyższy stan gotówkowy. Choćby po to, by przygotować się na zakup kolejnej nieruchomości pod wynajem.

Łańcuchy dostaw odbudowują się, a skala inwestycji nie tylko w Polsce, ale też na świecie maleje. To ma wpływ na normalizację cen wielu materiałów budowlanych. Do tego zrywanie kontraktów budowlanych powoduje, że dostępność ekip budowlanych wzrosła. Zanim rynek i banki zauważą zmianę trendu, można wykorzystać tę okazję.

Utrzymanie wyższego stanu gotówkowego może pozwolić na zakup kolejnej nieruchomości z pominięciem sporego obciążenia wynikającego z kosztów obsługi zadłużenia. O ile bowiem jesteśmy w stanie oszacować, jak może zachować się rynek nieruchomości w okolicy, w której działamy i błyskawicznie zareagować w przypadku sporych zmian, to refinansowanie czy jakakolwiek zmiana w umowie kredytowej to sporo dodatkowych formalności. Wolna gotówka przyda się na zakup kolejnej nieruchomości jako inwestycji. W okresie wysokiej inflacji nieruchomości okazują się najlepszym sposobem ochrony przed utratą wartości pieniądza.

Czy więc opłaca się dziś nadpłacać kredyt? Na wszystko należy spojrzeć ze swojej, prywatnej perspektywy. Jeśli koszt finansowania jest niższy niż rentowność inwestycji w najem, nadpłata może okazać się nieopłacalna. Szczególnie, że zachowanie oszczędności pozwoli nam poprawić płynność finansową. A ta jest bardzo ważna w trudniejszych gospodarczo czasach.

Inflacja, a nadpłacanie kredytu

Istnieje też podejście zakładające, że przy obliczaniu opłacalności inwestycji uwzględniamy inflację. Przy zastosowaniu tej metody może się okazać, że finansowanie kredytem jest wyjątkowo korzystne. Gdy bowiem koszt kredytu wynosi 7%, a inflacja 16% lub więcej, to realnie kilka punktów procentowych zyskujemy na utracie wartości pieniądza. Sprawdza się to jednak tylko wtedy, gdy jesteśmy w stanie osiągnąć stopę zwrotu z inwestycji przynajmniej na poziomie inflacji lub gdy znacząco zwiększamy swoje zyski, co powoduje, że do dyspozycji mamy wyższe kwoty.

Głównym powodem nadpłaty i podstawową korzyścią jest zmniejszenie łącznego kosztu obsługi długu hipotecznego. Po prostu dzięki nadpłacie będziemy musieli oddać bankowi mniej odsetek. Jeśli chcemy odczuć efekty tu i teraz, warto wybrać opcję polegającą na zmniejszeniu raty przy niezmienionym okresie kredytowania. To istotne wsparcie bieżącego, domowego budżetu. Jeśli jednak chcemy maksymalnie ograniczyć łączny koszt obsługi kredytu w skali 10 czy 20 lat, to korzystniej będzie pozostać przy tej samej racie, ale skrócić okres kredytowania. Wówczas krócej będziemy spłacać odsetki i szybciej pozbędziemy się kredytu.

Autor: Michał Sapota, Prezes Heritage Real Estate Investment Trust.

SGI: Oświadczenie Urzędu KNF ws. postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej jest niezrozumiałe

Robert Stachowiak_prezes SGI

„Oświadczenie Urzędu KNF ws. postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej jest niezrozumiałe”. Polemika Roberta Stachowiaka, Prezesa Zarządu spółki deweloperskiej SGI.

W ostatnich dniach Urząd Komisji Nadzoru Finansowego opublikował oświadczenie w sprawie postulatów deweloperów dotyczących badania zdolności kredytowej. Zawarte w nim zapisy przedstawiają niepełny obraz charakterystyki branży i z perspektywy dewelopera trudno się z nimi zgodzić.

Urząd KNF w oświadczeniu z dnia 25 października 2022 roku wskazuje między innymi, że za stale pogarszającą się sytuację na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz deweloperskiego winni są sami deweloperzy, którzy narzucają za wysokie marże. Urząd jednak, przedstawiając dane finalnej transakcji między deweloperem a kupującym, pomija bardzo ważny aspekt czasochłonności inwestycji w tej branży – cały proces deweloperski zajmuje minimum 3 lata. W praktyce zwykle jest to jednak okres około 5 lat, w zakres którego wchodzi zarazem zakup działki, jak i moment zakończenia sprzedaży. Po drodze deweloperzy mierzą się z przygotowaniem projektu, uzgodnieniem kwestii drogowych, dostępami do infrastruktury. Nie można w tym wszystkim zapomnieć o wydłużających się okresach oczekiwania na wszelkie pozwolenia, zgody i akceptacje. Finalnie z pozoru wysoka marża rozkłada się zatem na 4 czy 5 lat realizacji projektu.

Na tej podstawie można spostrzec, że marża jest złą metodą pomiaru rentowności dewelopera, bo jest generowana dopiero po kilku latach. Dodatkowo często jest ona podawana bez uwzględnia kosztów utrzymania spółki, czyli procesu zarządczego, rozumianego jako wszelkie koszty prowadzenia biura, przygotowania inwestycji, pozwoleń, wynagrodzenia pracowników biurowych itd.

Gdzie się podziała podaż?

Kolejną kwestią, na którą zwraca uwagę w oświadczeniu Urząd jest podaż, a w zasadzie jej brak. Zdaniem KNF jest to związane z hurtowym wykupywaniem mieszkań przez fundusze. Co ciekawe, transakcje instytucjonalne w Polsce dopiero zaczynają być „testowane”, a dane wskazują, że stanowią obecnie one zaledwie kilka procent. O ile rynek spodziewa się wzrostu zainteresowania takimi transakcjami wśród funduszy, ich faktyczny wpływ na zjawisko podaży w całej branży należy aktualnie określić jako niski.

Przyczyn małej dostępności mieszkań za to można się doszukiwać między innymi w ciągłym braku działek przygotowanych pod zabudowę. Mimo, że ta kwestia jest stale poruszana, deweloperzy od lat wskazują powagę sytuacji i jej wpływ na fizyczną i finansową dostępność mieszkań, od kilku lat nie są podejmowane żadne znaczące decyzje administracyjne, które miałyby na celu poprawę tej kwestii. Do tego dochodzi brak planów zagospodarowania terenów, a nawet jeśli są, to jest to początek problemów, bo wszelkie uzgodnienia, próby dostosowania potrafią ciągnąć się latami. Obowiązująca od 4 lat specustawa mieszkaniowa, choć cieszy się dużym zainteresowaniem opinii publicznej, jest wykorzystywana w niewielkim odsetku przypadków. W tym wszystkim nie można zapominać o ciągłych zmianach w przepisach, za którymi czasem ciężko nadążyć – z doświadczenia mogę stwierdzić, że na takie trudności natrafiają nawet urzędy.

Kolejny problem to brak dostępnego finansowania dla deweloperów. Wśród banków zauważalna jest tendencja rezygnacji z wspierania projektów mieszkaniowych. W końcu, na całą sytuację ważny wpływ ma również wzrost cen, które są bezpośrednio związane między innymi z podniesieniem stawki VAT do 8% czy wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Sytuacja mieszkalnictwa w Polsce od lat odbiega od europejskich norm. Aby cokolwiek się zmieniło, potrzebna jest jednak współpraca i kompromis wszystkich podmiotów publicznych, nie zaś przerzucanie odpowiedzialności na jedno środowisko. Dlatego choć cieszy, że KNF dostrzega wyzwania stojące przed budownictwem mieszkalnym, zachęcam do wspólnego wypracowania optymalnych rozwiązań w toku dyskusji publicznej.

Źródło: SGI.

Czy popyt na mieszkania na sprzedaż utrzyma się przy niekorzystnych warunkach uzyskania hipoteki?

maria-ziegler-jJnZg7vBfMs-unsplash

Czy popyt na mieszkania na sprzedaż utrzyma się przy niekorzystnych warunkach uzyskania kredytu hipotecznego?

Sytuacja na rynku kredytów hipotecznych w obecnych czasach nie sprzyja kredytobiorcom. Można więc pokusić się o pytanie, czy w związku z tym utrzyma się zainteresowanie mieszkaniami na sprzedaż. O ile zainteresowanie wydaje się wciąż wysokie, o tyle sprzedaż rzeczywiście wyhamowała. Stoi za tym pogorszenie zdolności kredytowej wielu Polaków. Obecnie nie mogą sobie oni pozwolić na zakup nieruchomości, w związku z czym decyzję o jej zakupie muszą odłożyć w czasie.

Co robić, kiedy nie mamy minimalnego wkładu gotówkowego do kredytu hipotecznego?

fabian-blank-78637-unsplash

Co robić, kiedy nie mamy minimalnego wkładu gotówkowego do kredytu hipotecznego?

Mieszkania z kredytem hipotecznym są obecnie bardzo trudno dostępne. Żeby zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości, trzeba dysponować wkładem własnym. Banki określają minimalną wartość wkładu własnego. Co może stanowić wkład własny, kiedy kredytobiorca nie dysponuje gotówką? Wkład własny może stanowić na przykład posiadana inna nieruchomość lub środki finansowe zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym.

Czytaj więcej: TUTAJ.

Kiedy rynek nieruchomości zacznie się normować?

M. Sapota_Mat. prasowy

Z jednej strony zapaść na rynku kredytów mieszkaniowych, z drugiej spora liczba realizowanych inwestycji deweloperskich. Na rynku nieruchomości już dawno nie działo się aż tak wiele. Według danych Biura Informacji Kredytowej, w sierpniu aż o 72,9% spadła liczba zapytań o kredyty mieszkaniowe. O finansowanie wnioskowało niewiele ponad 12 tys. potencjalnych kredytobiorców. Rok wcześniej było ich natomiast 42,5 tys.

Spis treści:
Kiedy rynek będzie się normował?
Ostatni bastion optymizmu

Wysokie stopy procentowe, zaostrzenie regulacji, a także możliwe spowolnienie lub nawet recesja spowodowały, że rynek kredytowy praktycznie zamarł. Tak zatrważających danych nie było od stycznia 2007 r., czyli od momentu, gdy zaczęto te dane zbierać. Do tego dochodzi spadająca średnia kwota wnioskowanego kredytu. Świadczy to o niskiej zdolności kredytowej.

Ostatni bastion optymizmu

Przesłanek do totalnego pesymizmu nie brakuje, ale jednym z ostatnich bastionów optymizmu są firmy deweloperskie. Wciąż powstają nowe inwestycje, a te rozpoczęte są kontynuowane. Skąd taka postawa? Rynek nie lubi próżni. Po pierwsze, branży mieszkaniowej nie można rozpatrywać wyłącznie z perspektywy osób, które szukają lokum dla siebie. Sporo jest takich, które chcą zabezpieczyć środki przez utratą wartości z powodu inflacji, traktując zakup nieruchomości jako inwestycję. Dla takich klientów dostępność kredytów ma zdecydowanie mniejsze znaczenie.

Dlatego mniejsza sprzedaż, którą notują analitycy rynku, nie musi od razu oznaczać zapaści. Trzeba pamiętać, że ostatnie lata cechowały się nienaturalnie szybkim wzrostem cen. To dość mocno rozregulowało rynek. Rosnące stopy procentowe i wysokie koszty kredytów mogą za to odbijać się na kondycji deweloperów, którzy w dużej mierze finansują inwestycje przy pomocy zewnętrznego kapitału. Tylko najsilniejsze kapitałowo podmioty są w stanie kontynuować inwestycje, a także zaczynać kolejne. Jednak dalsze podnoszenie stóp procentowych, co znacznie ogranicza dostępność kredytów, mocno utrudnia skutecznie prowadzenie projektów.

Nie można również zapominać o tym, że wysokie koszty kredytów mieszkaniowych skłonią wiele osób do decyzji o wynajęciu, zamiast kupowaniu mieszkania. To bardzo dobra informacja dla tych, którzy inwestują w nieruchomości pod wynajem. Deweloperzy podejmujący rozsądne decyzje inwestycyjne będą w stanie odpowiednio przygotować się na poprawę koniunktury, gdy nastąpi gospodarcze odbicie.

Kiedy rynek będzie się normował?

Przewidywania analityków wskazują, że już w 2023 roku ma rozpocząć się stopniowe obniżanie stóp procentowych. Rok później mogą wynosić już poniżej 5%. Część ekspertów podnosi również postulat, by w krok za stopniową obniżką stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej, Komisja Nadzoru Finansowego zarekomendowała poluzowanie warunków udzielania kredytów. Pozwoli to na łatwiejszy dostęp do finansowania, co poprawi popyt na mieszkania.

Rynek ma więc wkrótce powrócić na ścieżkę wzrostów. Część deweloperów przerwała budowy i nie decyduje się na kolejne inwestycje. To bardzo ryzykowna strategia. Inni obecny czas wykorzystują na rozbudowywanie banków ziemi, a także utrzymywanie inwestycji. Dla inwestorów to również dobry prognostyk. Kupowanie mieszkań w celu przechowania wartości lub po to, aby wynajmować je zarobkowo, jest właściwą drogą, tym bardziej że zwiększa się dostępność ekip budowlanych i materiałów. Już za kilka miesięcy przekonamy się, jakie ruchy były konieczne, aby wykorzystać bieżącą sytuację do poprawy własnej pozycji na rynku.

Autor: Michał Sapota, Prezes Heritage Real Investment Trust.

Rekomendacja KNF zmieniająca sposób wyliczania zdolności kredytowej stanęła Polakom chcącym kupić mieszkanie na drodze

zrzut_ekranu_2022_09_15_o_20_09_10

Rekomendacja KNF zmieniająca sposób wyliczania zdolności kredytowej stanęła Polakom chcącym kupić mieszkanie na drodze.

W II kwartale 2022 r. eksperci finansowi należący do Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) udzielili kredytów hipotecznych na sumę przeszło 9,1 mld zł, czyli o 8 proc. niższą niż w poprzednio analizowanym okresie. Spadek to efekt podwyżek stóp procentowych oraz rekomendacji KNF, która zmieniła zasady wyliczania zdolności kredytowej. Te dwa elementy bardzo mocno ograniczyły dostępność kredytów mieszkaniowych. W rezultacie osoby zaineresowane zaciągnięciem takiego kredytu, zaczęły szukać profesjonalnej pomocy. W II kwartale udział (wartościowy) firm będących członkami ZFPF w rynku kredytów hipotecznych wzrósł do rekordowego poziomu 67%[1]. Z kolei w przypadku kredytów gotówkowych udzielonych z pomocą pośredników ZFPF w II kw., Polacy zaciągnęli je na ponad 667 mln zł, co stanowi wzrost o 3% kw./kw. W kontekście rosnących stóp procentowych i galopującej inflacji, ten wzrost jest wart odnotowania. Niestety, ta sytuacja ekonomiczna wpłynęła negatywnie na inną kategorię sprzedażową – kredyty firmowe. Już od kilku miesięcy przedsiębiorcy, czekając na rozwój wydarzeń, wstrzymują się z sięganiem po zewnętrzny zastrzyk gotówki, by sfinansować nowe inwestycje. To tłumaczy, dlaczego eksperci zrzeszeni w ZFPF w II kw. pomogli w udzieleniu kredytów firmowych o wartości przeszło 470 mln zł, czyli zdecydowanie mniej niż w I kw. br. (ponad 586 mln zł).

Z powodu nowej rekomendacji KNF do końca marca 2022 r. banki musiały wprowadzić w życie nowe wytyczne. Czego dokładnie dotyczą? Jedna z najważniejszych zmian mówi o tym, że w przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów banki mają brać pod uwagę zmianę poziomu stopy procentowej o nie mniej niż 5 pp. a nie, jak to było wcześniej – 2,5 pp. Ponadto, w procesie analizowania zdolności kredytowej mają przyjmować wyższe niż to miało miejsce przed zmianami koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Nowelizacja została wywołana wzrostem stóp procentowych. Podwyżki spowodowały, że siła nabywcza i zdolność kredytowa wielu konsumentów uległa znacznemu pogorszeniu, co z kolei przełożyło się na wzrost ryzyka braku spłaty zaciągniętych kredytów. Wprowadzając nowe zasady obliczania zdolności kredytowej, KNF chciała pomóc bankom ograniczyć to ryzyko w przyszłości. W konsekwencji w II kw. można było obserwować gwałtowne ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych dla wielu potencjalnych kredytobiorców.

Co było do przewidzenia, zmiany wpłynęły na branżę pośrednictwa finansowego. Wartość kredytów hipotecznych udzielonych przy wsparciu ekspertów ZFPF w II kw. 2022 r. wynosiła 9 102,72 mln zł, czyli była niższa blisko o 8% niż w poprzednio analizowanym okresie (I kw. 2022 r. – 9 877,98 mln zł). Sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia w minionych miesiącach jednak nie przeszkodziła firmom należącym do ZFPF utrzymać wysokiego udziału w całym rynku kredytów hipotecznych. Aż 67% wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielonych w II kw. 2022 r. – biorąc pod uwagę wartość – było zaciągniętych z pomocą ekspertów Organizacji. Pokazuje to, że w obliczu zaostrzania polityki kredytowej przez banki, potencjalni kredytobiorcy szukają wsparcia u profesjonalnych ekspertów finansowych, co zdecydowanie jest pozytywną tendencją.

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors: – Drugi kwartał 2022 r. to okres, w którym doszło do gwałtownego ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych. W kwietniu weszła w życie rekomendacja KNF, która zmieniła sposób wyliczania zdolności kredytowej przez banki. To także okres, w którym znacząco wzrosły stopy procentowe. W rezultacie wartość kredytów hipotecznych udzielonych z pomocą firm zrzeszonych w ZFPF zmniejszyła się. Spadek jest jednak zdecydowanie mniejszy niż zanotował cały rynek kredytów hipotecznych. W rezultacie, w II kw. eksperci finansowi ZFPF mieli najwyższy w historii udział w sprzedaży kredytów mieszkaniowych, który wyniósł 67%. Jeśli dodamy do tego firmy niezrzeszone w ZFPF, to pośrednicy odpowiadali prawdopodobnie za ponad 75% sprzedaży kredytów hipotecznych. To efekt bardzo słabej dostępności kredytów tego rodzaju. Osoby, które chciały kupić wymarzone mieszkanie czy zbudować dom, dużo chętniej korzystały z profesjonalnej pomocy ekspertów finansowych, którzy nie tylko są na bieżąco ze zmianami w polityce banków, ale doskonale znają ich oferty i warunki przyznawania środków.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) – fragment raportu.

Wkład własny do kredytu hipotecznego to nie tylko gotówka

analiza
Wkładem własnym do kredytu hipotecznego nie musi być gotówka.

Obecnie banki wymagają posiadania wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Minimalny wkład własny musi wynosić od 10 do 20 procent, w zależności od banku. Zamiast gotówki, kredytobiorca może zaproponować inny wkład własny. Może być nim inna nieruchomość, działka lub budynek. Wkładem własnym mogą być też papiery wartościowe lub środki zgromadzone na IKE.

Rekomendacja KNF zmieniająca sposób wyliczania zdolności kredytowej, stanęła wielu Polakom na drodze do zakupu mieszkania

zrzut_ekranu_2022_09_15_o_20_15_17
W II kwartale 2022 r. eksperci finansowi należący do Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) udzielili kredytów hipotecznych na sumę przeszło 9,1 mld zł, czyli o 8 proc. niższą niż w poprzednio analizowanym okresie. Spadek to efekt podwyżek stóp procentowych oraz rekomendacji KNF, która zmieniła zasady wyliczania zdolności kredytowej. Te dwa elementy bardzo mocno ograniczyły dostępność kredytów mieszkaniowych. W rezultacie osoby zaineresowane zaciągnięciem takiego kredytu, zaczęły szukać profesjonalnej pomocy.

W II kwartale udział (wartościowy) firm będących członkami ZFPF w rynku kredytów hipotecznych wzrósł do rekordowego poziomu 67%[1]. Z kolei w przypadku kredytów gotówkowych udzielonych z pomocą pośredników ZFPF w II kw., Polacy zaciągnęli je na ponad 667 mln zł, co stanowi wzrost o 3% kw./kw. W kontekście rosnących stóp procentowych i galopującej inflacji, ten wzrost jest wart odnotowania. Niestety, ta sytuacja ekonomiczna wpłynęła negatywnie na inną kategorię sprzedażową – kredyty firmowe. Już od kilku miesięcy przedsiębiorcy, czekając na rozwój wydarzeń, wstrzymują się z sięganiem po zewnętrzny zastrzyk gotówki, by sfinansować nowe inwestycje. To tłumaczy, dlaczego eksperci zrzeszeni w ZFPF w II kw. pomogli w udzieleniu kredytów firmowych o wartości przeszło 470 mln zł, czyli zdecydowanie mniej niż w I kw. br. (ponad 586 mln zł).

Z powodu nowej rekomendacji KNF do końca marca 2022 r. banki musiały wprowadzić w życie nowe wytyczne. Czego dokładnie dotyczą? Jedna z najważniejszych zmian mówi o tym, że w przy wyliczaniu zdolności kredytowej klientów banki mają brać pod uwagę zmianę poziomu stopy procentowej o nie mniej niż 5 pp. a nie, jak to było wcześniej – 2,5 pp. Ponadto, w procesie analizowania zdolności kredytowej mają przyjmować wyższe niż to miało miejsce przed zmianami koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Nowelizacja została wywołana wzrostem stóp procentowych. Podwyżki spowodowały, że siła nabywcza i zdolność kredytowa wielu konsumentów uległa znacznemu pogorszeniu, co z kolei przełożyło się na wzrost ryzyka braku spłaty zaciągniętych kredytów. Wprowadzając nowe zasady obliczania zdolności kredytowej, KNF chciała pomóc bankom ograniczyć to ryzyko w przyszłości. W konsekwencji w II kw. można było obserwować gwałtowne ograniczenie dostępności kredytów hipotecznych dla wielu potencjalnych kredytobiorców.

Co było do przewidzenia, zmiany wpłynęły na branżę pośrednictwa finansowego. Wartość kredytów hipotecznych udzielonych przy wsparciu ekspertów ZFPF w II kw. 2022 r. wynosiła 9 102,72 mln zł, czyli była niższa blisko o 8% niż w poprzednio analizowanym okresie (I kw. 2022 r. – 9 877,98 mln zł). Sytuacja, z którą mieliśmy do czynienia w minionych miesiącach jednak nie przeszkodziła firmom należącym do ZFPF utrzymać wysokiego udziału w całym rynku kredytów hipotecznych. Aż 67% wszystkich kredytów mieszkaniowych udzielonych w II kw. 2022 r. – biorąc pod uwagę wartość – było zaciągniętych z pomocą ekspertów Organizacji. Pokazuje to, że w obliczu zaostrzania polityki kredytowej przez banki, potencjalni kredytobiorcy szukają wsparcia u profesjonalnych ekspertów finansowych, co zdecydowanie jest pozytywną tendencją.

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors: – Drugi kwartał 2022 r. to okres, w którym doszło do gwałtownego ograniczenia dostępności kredytów hipotecznych. W kwietniu weszła w życie rekomendacja KNF, która zmieniła sposób wyliczania zdolności kredytowej przez banki. To także okres, w którym znacząco wzrosły stopy procentowe. W rezultacie wartość kredytów hipotecznych udzielonych z pomocą firm zrzeszonych w ZFPF zmniejszyła się. Spadek jest jednak zdecydowanie mniejszy niż zanotował cały rynek kredytów hipotecznych. W rezultacie, w II kw. eksperci finansowi ZFPF mieli najwyższy w historii udział w sprzedaży kredytów mieszkaniowych, który wyniósł 67%. Jeśli dodamy do tego firmy niezrzeszone w ZFPF, to pośrednicy odpowiadali prawdopodobnie za ponad 75% sprzedaży kredytów hipotecznych. To efekt bardzo słabej dostępności kredytów tego rodzaju. Osoby, które chciały kupić wymarzone mieszkanie czy zbudować dom, dużo chętniej korzystały z profesjonalnej pomocy ekspertów finansowych, którzy nie tylko są na bieżąco ze zmianami w polityce banków, ale doskonale znają ich oferty i warunki przyznawania środków.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Spłaty rat kredytów hipotecznych napędzają właścicielom mieszkań obaw. Grupa Murapol oferuje urlop od kredytu

Kat DT 1

Spłaty rat kredytów hipotecznych napędzają właścicielom mieszkań obaw. Grupa Murapol oferuje urlop od kredytów hipotecznych przy zakupie nowego mieszkania z rynku pierwotnego.

W dobie rosnących stóp procentowych wiele osób marzących o własnym mieszkaniu obawia się spłaty rat kredytu hipotecznego. By wesprzeć ich w tej decyzji zakupowej Grupa Murapol, jeden z czołowych graczy na rynku nieruchomości, przygotowała specjalną akcję promocyjną, w której stawia do dyspozycji klientów 400 lokali. Decydując się na zakup mieszkania z promocyjnej oferty można liczyć na wsparcie w spłacie rat kredytowych.
Promocyjna pula obejmuje 400 lokali w 18 inwestycjach zlokalizowanych w: Bydgoszczy, Gdańsku, Gliwicach, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Siewierzu, Sosnowcu, Toruniu, Tychach, Warszawie, Wieliczce i we Wrocławiu.
Grupa Murapol w ramach nowej akcji przygotowała dla swoich klientów atrakcyjną propozycję – wybierając lokal z puli promocyjnej można otrzymywać przez 2 lata co kwartał, premię w wysokości rat kredytowych za zakupione mieszkanie. Dodatkowo, w cenie lokalu deweloper oferuje ubezpieczenie od utraty stałego źródła dochodu.

 

Wakacje kredytowe a zdolność kredytowa oczami eksperta

g-crescoli-365895-unsplash

Z końcem lipca weszła w życie ustawa wprowadzająca tzw. wakacje kredytowe. Już na etapie ścieżki legislacyjnej budziła ona wiele kontrowersji. Finalnie jej forma jest dość ogólna. Podane są minimalne wymagania, jakie należy spełnić, aby skorzystać z wakacji kredytowych.

Spis treści:
Jak złożyć wniosek o wakacje kredytowe?
Kto może skorzystać z wakacji kredytowych i co warto zrobić?

Wśród założeń znalazły się zapisy mówiące o tym, że:

  1. Umowa kredytowa musi być podpisana przed 1 lipca 2022 r.

  2. Kredyt musi być udzielony w PLN

  3. Kredyt został zaciągnięty w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych

  4. Możliwość zawieszenia spłat dla jednego kredytu hipotecznego

  5. Do końca okresu kredytowania pozostało więcej niż 6 miesięcy – licząc od dnia wejścia w życie ustawy – tj. od 28 lipca 2022 r.

Banki miały stosunkowo niewiele czasu na wypracowanie ścieżki, jaką musi przejść klient, aby złożyć wniosek o zawieszenie rat. Z niektórych banków, praktycznie do ostatniego dnia, nie było jasnego komunikatu o sposobie złożenia wniosku. W Lendi odebraliśmy mnóstwo telefonów od naszych klientów z prośbą o informację o sposobie przyjmowania dyspozycji przez banki oraz o możliwych „haczykach” kryjących się w ustawie.

Jak złożyć wniosek o wakacje kredytowe?

Finalnie praktycznie w każdym banku komercyjnym wniosek o wakacje kredytowe można złożyć za pośrednictwem bankowości elektronicznej. Zajmuje to dosłownie kilka minut. Większość kredytobiorców skorzystała właśnie z tej formy złożenia wniosku. W pierwszym dniu, od którego można było wnioskować o wakacje kredytowe, w niektórych bankach zauważalne były problemy techniczne przy składaniu wniosku elektronicznego. Jednak w ciągu kilku godzin banki się z nimi uporały. Drugą dopuszczalną formą złożenia wniosku jest forma papierowa, złożona w placówce bankowej. Reagując na duże zainteresowanie tą właśnie formą, w piątek 29 lipca, PKO BP wydało komunikat, że ich placówki bankowe będą otwarte wyjątkowo w sobotę w godzinach 9.00-12.00.

W części banków wniosek o wakacje kredytowe składamy tylko na najbliższy miesiąc. Zatem konieczne jest pamiętanie o cyklicznym składaniu wniosku i, co ważne, aby składać go przed dniem płatności zawieszanej raty. Najprawdopodobniej jednak docelowo każdy bank wprowadzi opcję zawieszenia wszystkich ośmiu rat jednym wnioskiem, co z pewnością będzie ułatwieniem dla kredytobiorców. Przypomnę jednak, że zawieszeniu nie ulegają ubezpieczenia, których koszty pobierane są wraz z ratą.

Kto może skorzystać z wakacji kredytowych i co warto zrobić?

Choć ustawa skierowana jest przede wszystkim do osób, które mają faktyczne problemy z terminowym regulowaniem zobowiązań, to korzystają z nich również te osoby, które są w stanie bez problemu spłacać aktualne zobowiązania.

Łatwo obliczyć, że korzystniejsze jest zawieszenie spłaty i skumulowanie środków celem późniejszego nadpłacenia kredytu. Daje to możliwość spłacenia większej kwoty kapitału, niż płacenie rat zgodnie z założonym przez bank harmonogramem.

Druga strona medalu to raportowanie wakacji kredytowych do Biura Informacji Kredytowej. Na pewno informacja o korzystaniu z zawieszenia będzie widoczna w BIK. Jednak, póki co, nie można jednoznacznie stwierdzić, jak duży (lub czy w ogóle?) będzie ona miała wpływ na zaciąganie kredytów w przyszłości. W pierwszych dniach obowiązywania ustawy UOKiK odebrał od konsumentów kilkaset skarg dotyczących wakacji kredytowych. Część z nich dotyczyła obaw kredytobiorców dotyczących możliwości obniżenia ich zdolności kredytowej, jeśli skorzystają z zawieszenia rat. Prezes UOKiK jasno jednak powiedział, że banki nie mają podstaw, aby twierdzić, że samo skorzystanie z wakacji będzie rzutowało na zdolność kredytową.

Najbliższe miesiące pokażą, jaki faktycznie wpływ na udzielanie nowego finansowania, będzie miał fakt korzystania z zawieszenia przez kredytobiorców.

Autor: Jakub Kucharek, ekspert kredytowy Lendi.

WGN: mieszkania na wrocławskim rynku nieruchomości wciąż drożeją

Marlena-Joks-na-komercja24 (1)

Ceny mieszkań we Wrocławiu cały czas rosną. Sytuacja na rynku nie sprzyja zaciąganiu kredytów na nieruchomości.

Utrata zdolności kredytowej Polaków, wzrosty stóp procentowych i niepokojąca inflacja to gotowy przepis na spadki ilości transakcji na rynku nieruchomości.
Obecnie kupowane są przede wszystkim mieszkania dwu i trzy pokojowe o powierzchniach od 40 do 60 mkw. Niezmiennie popularnością cieszą się te lokale w zabudowie z wielkiej płyty, powstałe w połowie lat 80-tych ubiegłego wieku.

Czytaj więcej: TUTAJ.

Nowelizacja ustawy o kredycie hipotecznym – komentarz eksperta Lendi

Jakub Łapaj1_Gdynia

Zwrot ubezpieczenia pomostowego to kolejne, po wakacjach kredytowych oraz zapowiedzi zmiany wskaźnika WIBOR, dobre informacje dla kredytobiorców.

Rzeczywiste ryzyko ponoszone przez banki było bardzo małe, gdyż wpis hipoteki do księgi wieczystej jest prostą czynnością, a mówiąc wprost – często nawet formalnością. Wysokość tego ryzyka w postaci ubezpieczenia pomostowego była wyceniana przez banki na bardzo zróżnicowanych poziomach. Przy przykładowym kredycie na 400 000 zł podwyższenie jego raty do czasu wpisu do hipoteki wynosiło od 16 do nawet 500 zł. Temat nie byłby poruszany, gdyby nie przewlekłe czasy wykonywania wpisów w niektórych sądach wieczystoksięgowych. Rozpiętość czasu procesowania, nawet w sąsiednich gminach, może sięgać niekiedy od miesiąca do ponad roku. W wielu sytuacjach oszczędność wynikająca z wprowadzenia ustawy wyniesie kilka tysięcy złotych, co będzie odczuwalne dla portfeli kredytobiorców, często nadwyrężonych koniecznością zaangażowania wkładu własnego i innych kosztów początkowych.

Nowe przepisy w zakresie ustawy o kredycie hipotecznym są bardzo istotne z jeszcze jednego powodu. W otoczeniu podwyższonych stóp procentowych obecnie większość procesowanych przez nas jako ekspertów finansowych wniosków dotyczy refinansowania już posiadanych przez klientów kredytów. Dzięki czemu obniżane jest ich oprocentowanie, a co za tym idzie również wysokość miesięcznej raty. W analizie opłacalności po stronie kosztów zmiany oferty znajdowało się ubezpieczenie pomostowe. Pewność jego zwrotu jeszcze bardziej uatrakcyjnia ofertę obniżenia oprocentowania, co pozwoli większej części kredytobiorców na oszczędności w zakresie posiadanego zobowiązania hipotecznego.

Autor komentarza: Jakub Łapaj, Starszy Ekspert Finansowy w Lendi.

Mieszkanie z kredytem hipotecznym – jak je sprzedać?

maria-ziegler-jJnZg7vBfMs-unsplash
Po serii podwyżek stóp procentowych (w lipcu główna stopa proc. wzrosła do 6,5%), rata kredytu hipotecznego na 400 tys. zł, w zależności od okresu kredytowania czy wysokości marży, mogła powiększyć się nawet dwukrotnie: z 1785 do 3593 zł1. W połączeniu z inflacją na poziomie 15,6%2, a także zapowiadanymi podwyżkami kosztów prądu czy ogrzewania, obciążenie opłatami z tytułu nieruchomości staje się dla wielu osób zbyt wysokie. Dlatego niektórzy kredytobiorcy mogą zastanawiać się, czy jest możliwa sprzedaż mieszkania kupionego na kredyt? A jeśli tak, to kiedy i na jakich warunkach? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Spis treści:
Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?
Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku
O czym warto pamiętać, gdy sprzedajemy mieszkanie z hipoteką?

Jak wynika z raportu Narodowego Banku Polskiego3, niemal połowa mieszkań kupiona w trzech ostatnich kwartałach 2021 r., zaraz przed drastycznymi podwyżkami stóp procentowych, została sfinansowana
z kredytu hipotecznego.

– Tak wysoki udział kredytów w finansowaniu nieruchomości jest zjawiskiem specyficznym dla okresu niskich stóp procentowych. Wcześniej poziom ten wynosił średnio 30 do 40 proc. W dużym skrócie oznacza to, że problem rosnących obciążeń z tytułu wzrostu raty jest realny dla wielu Polaków, zwłaszcza dla tych, którzy w związku z wyjątkowo niskimi stopami procentowymi zdecydowali się na zakup mieszkania na kredyt – czy to na potrzeby własne, czy też inwestycyjnie. Dlatego coraz więcej osób zastanawia się, czy może sprzedać taką nieruchomość – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Czy można sprzedać mieszkanie kupione na kredyt?

Kredyt na zakup mieszkania to w zdecydowanej większości zobowiązanie długoterminowe, najczęściej zaciągamy go na 25-30 lat. – Nic więc dziwnego, że w tym okresie mogą się nam przydarzyć przeróżne sytuacje: przeprowadzka do innego miasta lub kraju czy konieczność zmiany mieszkania na większe, bo powiększyła się nam rodzina. Aktualnie często dochodzi jeszcze jeden czynnik, zwłaszcza w przypadku mieszkań kupionych w celach inwestycyjnych. W obecnej sytuacji ekonomicznej zaciągnięty dług zaczyna za bardzo ciążyć i wiele osób decyduje się sprzedać nieruchomość i za uzyskane środki spłacić cały kredyt, którego obsługa stała się w ostatnich miesiącach kosztowna – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

Nie zapominajmy, że niezależnie od tego, czy bank udzielił nam kredytu na mieszkanie, czy kupiliśmy je za gotówkę, jesteśmy właścicielami tej nieruchomości, a prawo umożliwia nam sprzedaż mieszkania z hipoteką. Wiąże się jednak z większą liczbą formalności, których musimy dopełnić. Warto się więc przygotować na kilka wizyt w banku.

– Sprzedaż mieszkania z kredytem nie jest w żaden sposób uciążliwa dla kupującego. Właściwie nie odczuwa on skutków takiego stanu prawnego nieruchomości i z jego perspektywy kupno lokalu obciążonego kredytem nie wymaga więcej starań, niż w przypadku zakupu mieszkania „wolnego” od bankowej hipoteki – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse i dodaje: – Kupujący dokonując zapłaty, musi wpłacić ją na dwa rachunki – sprzedającego i banku. Jedynym obowiązkiem kupującego jest właściwie złożenie do sądu rejonowego wniosku o wykreślenie banku z księgi wieczystej nieruchomości już po podpisaniu aktu notarialnego przenoszącego własność. Jest to konieczne, aby hipoteka (prawo banku do nieruchomości, niezależne od tego, kto jest właścicielem lokalu) wygasła

Sprzedaż mieszkania z hipoteką krok po kroku

  1. Uzupełniamy niezbędne formalności.

Jednym z ważniejszych dokumentów, który powinien posiadać sprzedający, jest zaświadczenie z banku
o kredycie hipotecznym. Warto postarać się o nie w odpowiednim momencie, ponieważ jest ono ważne tylko 30 dni (a przecież sprzedaż mieszkania może potrwać dłużej. Będziemy musieli za nie zapłacić (zgodnie z tabelą opłat i prowizji danego banku). Jeśli nie uda nam się w tym czasie sprzedać mieszkania i pobierze się kolejna rata, dane na dokumencie będą wymagały aktualizacji – i potrzebne będzie nowe zaświadczenie.

– Co do zasady, bank nie może nam odmówić sprzedaży nieruchomości, bo to my jesteśmy jej właścicielami, jednak ze względu na nałożoną hipotekę nie zwalnia nas to z poinformowania kredytodawcy o naszych planach. Co więcej, bank nie może nam też zabronić wcześniejszej spłaty zobowiązania. Może natomiast pobrać od nas opłatę za wcześniejsze uregulowanie zadłużenia, jeśli spłacimy kredyt w ciągu 3 pierwszych lat trwania umowy. Dotyczy to kredytów udzielonych po 2017 r.
i opartych na zmiennym oprocentowaniu. W przypadku kredytów ze stałą stopą, bank może taka opłatę pobrać nawet po trzech latach od zaciągnięcia zobowiązania. W obu przypadkach jej wysokość nie może przekroczyć 3 proc. wartości zobowiązania – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

Opłaty za wcześniejszą spłatę z umów zawartych przed 2017 r., bank pobierze zgodnie z zapisami
z umowy, jaką sprzedający podpisał z bankiem.

Co powinno znaleźć się na zaświadczeniu o kredycie? Odpowiadamy:

  1. poprawne dane kredytobiorcy,

  2. najważniejsze dane nt. kredytu, m.in. kwota zaciągniętego zobowiązania i termin spłaty kredytu,

  3. aktualne zadłużenie z tytułu kredytu, czyli kwotę pozostałą do całkowitej spłaty,

  4. numer rachunku bankowego, na który kupujący będzie musiał wpłacić wskazaną w zaświadczeniu kwotę,

  5. promesa banku na wykreślenie hipoteki (więcej informacji dalej).

Warto sprawdzić kompletność informacji na dokumencie od razu, żeby uniknąć nieporozumień.

  1. Wystawiamy mieszkanie na sprzedaż.

Kolejnym krokiem podczas sprzedaży nieruchomości jest stworzenie oferty sprzedaży i znalezienie kupca. Niezależnie od tego, czy będziemy próbowali sprzedać mieszkanie samodzielnie, czy skorzystamy
z pomocy wykwalifikowanego pośrednika, ogłoszenie powinno być dokładne.

– Oznacza to, że na żadnym etapie, zwłaszcza podczas rozmów z nabywcami, nie powinniśmy ukrywać faktu, że mieszkanie jest kupione na kredyt. Takie zachowanie mogłoby sprawić, że w oczach nabywców stracimy wiarygodność. A przecież zapisy w księdze wieczystej można łatwo sprawdzić w elektronicznej ewidencji – mówi Michał Kowalski, ekspert ZFPF, Notus Finanse i dodaje: – W Polsce wciąż wiele osób obawia się transakcji, w której mieliby kupić mieszkanie wcześniej obciążone hipoteką. Z tej perspektywy najlepiej wszystko od razu wyjaśnić, przedstawić zaświadczenie z banku i objaśnić kolejne kroki.

  1. Załatwiamy w banku promesę.

Gdy uda nam się już znaleźć kupca na nasze mieszkanie, musimy w banku załatwić promesę. Czym jest ten dokument? Zobowiązaniem banku, że po spłacie kredytu hipotecznego w całości, wyda zgodę na zwolnienie hipoteki. Jest to zabezpieczenie dla kupującego, potwierdzające, że po zakupie i dopełnieniu wszystkich formalności, księga wieczysta nieruchomości będzie wolna od wierzycieli. Promesa jest niezbędnym elementem do zawarcia umowy przedwstępnej i dalej – umowy właściwej kupna – sprzedaży. Podobnie jak zaświadczenie o kredycie, promesa jest ważna przez 30 dni od jej wystawienia.

  1. Podpisujemy umowę przedwstępną.

Ten krok nie będzie konieczny, jeśli kupujący płaci gotówką, a my zdążyliśmy zgromadzić wszystkie standardowe – poza wskazaną już promesą i zaświadczeniem o kredycie – dokumenty do sprzedaży, jak aktualne odpisy z księgi wieczystej, zaświadczenie o zameldowaniu czy niezaleganiu z czynszem
i opłatami.

– Czasem jednak okazuje się, że drobne formalności mogą zabrać czas, więc umowa przedwstępna może być dobrym rozwiązaniem, bo zabezpieczy obie strony przed ryzykiem rezygnacji z transakcji
– mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi. – Ponadto, jeśli kupujący będzie korzystać
z kredytu hipotecznego, będzie trzeba zawrzeć umowę przedwstępną – uzupełnia Grzegorz Aleksandrowicz.

Umowa powinna zawierać opis najważniejszych warunków transakcji, w tym daty zawarcia umowy przyrzeczonej (aktu notarialnego), ceny nieruchomości a także tego, w jaki sposób zostanie zapłacona cała kwota. Zazwyczaj w umowie przedwstępnej wskazany jest także zadatek, jaki kupujący wypłaca sprzedającemu na poczet przyszłej transakcji. To zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący wycofał się ze swojego zamiaru.

  1. Podpisujemy akt notarialny.

To najważniejszy krok, bo tylko w tej formie można dokonać przeniesienia własności nieruchomości. Notariusz spisuje akt notarialny, w którym zawiera wszystkie niezbędne szczegóły transakcji, zwłaszcza sposób zapłaty. Warto tu pamiętać, że na rachunek sprzedającego trafi tylko ta część kwoty sprzedaży, która wykracza poza wskazaną w zaświadczeniu bankowym kwotę kredytu pozostającą do spłaty. Ta druga powinna trafić bezpośrednio na rachunek banku, aby rozliczyć kredyt.

  1. Uzyskujemy zgodę banku na wykreślenie z hipoteki.

To ostatnia czynność, jaka zostaje nam w związku ze sprzedażą nieruchomości obciążonej hipoteką. Dostarczenie takiego dokumentu, zwanego także listem mazalnym, jest obowiązkiem sprzedającego. Taki dokument powinniśmy dostarczyć nabywcy, żeby mógł załączyć go do wniosku o zmianę wpisu w księdze wieczystej nieruchomości.

O czym warto pamiętać, gdy sprzedajemy mieszkanie z hipoteką?

Gdy już sprzedamy naszą nieruchomość, warto pamiętać o związanych z nią sprawach administracyjnych. Wśród nich znajduje się np. ubezpieczenie nieruchomości. Podobnie jak to jest
z ubezpieczeniem komunikacyjnym, taką polisę można przenieść na nowego właściciela, a jeżeli ten sobie tego nie życzy, należy pamiętać o jej wypowiedzeniu. I wreszcie ostatnia rzecz, czyli podatki. – Jeśli sprzedajemy mieszkanie przed upływem 5 lat od jego zakupu, powinniśmy zapłacić 19 proc. podatku dochodowego. Można tego uniknąć korzystając z tzw. ulgi mieszkaniowej. Będzie nas ona obowiązywać, jeśli pieniądze ze sprzedaży nieruchomości w ciągu 3 lat od zbycia nieruchomości przeznaczymy na zakup kolejnej, na własne potrzeby mieszkaniowe – mówi Grzegorz Aleksandrowicz, ekspert ZFPF, Lendi.

1 Kredyt na 25 lat, marża 2,2 proc., WIBOR 6M. Wyliczenia własne po podwyżce stóp procentowych z lipca 2022 r.
2 Dane GUS, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w lipcu 2022 roku.
3 Raport NBP „Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w I kwartale 2022 r.”.

Źródło: Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Rządowe wakacje kredytowe? O tym pamiętaj

DeathtoStock_Meticulous-09
Szalejąca inflacja i wciąż rosnące stopy procentowe sprawiły, że raty kredytów hipotecznych od października zeszłego roku znacząco wzrosły w bardzo krótkim czasie. Przykładowo, rata kredytu zaciągniętego jesienią 2021 r. na kwotę 300 tys. na 25 lat, wzrosła obecnie o 1250 zł[1]. To spowodowało, że wielu kredytobiorcom coraz trudniej jest udźwignąć spłatę zobowiązania. W ramach działań antyinflacyjnych, rząd postanowił, że od 29 lipca 2022 r. osoby posiadające kredyt mieszkaniowy w złotówkach, mogą skorzystać z tzw. ustawowych wakacji kredytowych. Polegają one na bezpłatnej możliwości odsunięcia w czasie spłaty łącznie 8 rat[2]. Od momentu wprowadzenia tej możliwości, tylko do 10 sierpnia spośród ponad 3,5 mln uprawnionych[3], wniosek o wakacje kredytowe złożyło 850 tysięcy osób[4].

Spis treści:
Na czym polegają ustawowe wakacje kredytowe i czym różnią się od „bankowych”?
Następstwa ustawowych wakacji kredytowych
Nadpłata jako sposób na szybsze „pozbycie się” kredytu

Nic dziwnego: w coraz trudniejszej sytuacji gospodarczej, są one „ratunkiem” dla wielu domowych budżetów, szczególnie dla tych kredytobiorców, którzy nie podołaliby uregulowaniu najbliższej raty w terminie. Osób, które, chociażby przez inflację, tracą płynność finansową, z miesiąca na miesiąc przybywa, można się więc spodziewać, że liczba złożonych wniosków jeszcze będzie rosnąć. Ale wakacje kredytowe nie oznaczają umorzenia rat, a tylko ich odroczenie w czasie, wydłużają też okres kredytowania, przez co dług spłacamy dłużej. Są więc rozwiązaniem doraźnym, które nie rozwiąże kłopotów osób, mających od dawna trudności ze spłatą. O czym jeszcze powinniśmy wiedzieć, zanim z nich skorzystamy? Odpowiada Intrum w kolejnym materiale z cyklu „Ogarniam finanse”!

Na czym polegają ustawowe wakacje kredytowe i czym różnią się od „bankowych”?

Ustawowe wakacje kredytowe pojawiły się jako rządowa forma wsparcia dla kredytobiorców, którzy z powodu wzrostu rat mają problemy ze spłatą zobowiązania hipotecznego. Kredytobiorca może zawiesić łącznie 8 rat kredytu w 2022 oraz w 2023 roku, z zachowaniem pewnych ograniczeń czasowych: odroczeniu podlegają po 2 raty w trzecim i czwartym kwartale 2022 roku oraz po 1 w każdym z czterech kwartałów 2023 roku. Do skorzystania z rządowego programu są uprawnieni kredytobiorcy spłacający kredyty hipoteczne w złotówkach, które przeznaczone zostały na zakup własnego „M” (mogą to być nieruchomości nowe, jak i pochodzące z rynku wtórnego) lub też na kupno działki pod budowę domu. Umowa kredytowa musi być zawarta przed 1 lipca 2022 r., i okres kredytowania musi kończyć się po 31.12.2022 r. Jeśli kredytobiorca ma kilka kredytów hipotecznych, z wakacji może skorzystać tylko przy jednym z nich. Rządowe zawieszenie rat jest bezpłatne i w czasie odroczenia kredytobiorca nie musi uiszczać raty (zarówno kapitałowej, jak i odsetkowej). W tym czasie nie będą naliczane odsetki, bo wakacje nie będą przez banki traktowane jako opóźnienie w spłacie. Nadal będzie trzeba jednak ponosić koszty z tytułu ubezpieczeń powiązanych z umową, np. ubezpieczenia pomostowego lub ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.

Zjawisko „rządowych” wakacji kredytowych nie jest niczym nowym, bo wcześniej zdecydowano o ich wprowadzeniu po wybuchu pandemii w 2020 r. UOKiK zobowiązał wtedy banki do bezpłatnego wprowadzenia takiego rozwiązania dla kredytobiorców na okres do trzech miesięcy. Ale warto wiedzieć, że równolegle z wakacjami „rządowymi” banki miały i cały czas mają w ofercie wakacje udzielane na zasadach komercyjnych, a więc same regulują ich zasady: czas trwania oraz warunki finansowe, i to w tym wypadku one decydują o przyznaniu wakacji: pod uwagę brana jest dotychczasowa regularność spłat. Od banku zależy w tym wypadku także to, która część raty – kapitałowa czy odsetkowa (bo będzie to tylko jedna z nich), będzie podlegać zawieszeniu i co najważniejsze, skorzystanie z bankowych wakacji kredytowych wiąże się z koniecznością uiszczenia za to opłaty, czyli finalnie spłacamy należność powiększoną o tę opłatę. Warto też wiedzieć, że jeśli przed wprowadzeniem „rządowych” wakacji kredytowych wzięliśmy te bankowe, to nadal mamy prawo złożyć wniosek o bezpłatną „wersję” wakacji i wniosek o nie przerwie bieg wakacji bankowych.

– Jako Intrum każdego dnia kontaktujemy się z tysiącami zadłużonych osób i wśród nich są także te, które właśnie teraz, w dobie trwającego kryzysu inflacyjnego, po raz pierwszy w życiu doświadczają problemów w spłacie kredytu na wymarzony dom lub mieszkanie. Ustawowe wakacje kredytowe mogą realnie pomóc, szczególnie tym osobom, które mają jedynie przejściowe problemy ze spłatą zobowiązania. Dzięki wakacjom zyskają dodatkowy czas na zgromadzenie środków na kolejną ratę i w tym czasie ich zadłużenie się nie nawarstwia. Ta forma rządowego wsparcia może być też „ratunkiem” np. w sytuacji utraty pracy, czy innego wypadku losowego. Ale należy pamiętać, że ustawowe wakacje kredytowe to nie umorzenie rat (ani żadnej ich części), a jedynie odsunięcie kilku rat w czasie, a dług i tak trzeba będzie w końcu spłacić, nie rozwiążą więc problemów tych osób, które już przedtem miały długotrwałe zaległości – mówi Krzysztof Żyra, ekspert Intrum.

Następstwa ustawowych wakacji kredytowych

Rządowe wakacje kredytowe mają szereg zalet, ale decydując się na skorzystanie z tego rozwiązania, pamiętajmy, że data spłaty ostatniej raty kredytu przesunie się o czas zawieszenia spłat: czyli, jeśli wykorzystamy odroczenie przesuwając 8 rat, musimy wziąć pod uwagę, że będziemy spłacać zobowiązanie o 8 miesięcy dłużej, niż to wynikało z naszej pierwotnej umowy kredytowej.

– W przypadku osób, które jeszcze nie mają problemów ze spłatą lub są w lepszej sytuacji finansowej, wszystko zależy od tego, jak wykorzystają czas zawieszenia rat i jakie mają nawyki finansowe. Jeśli należymy do osób, którym trudno utrzymać na koncie „wolne środki” i mamy kłopoty z oszczędzaniem lub zdarzają nam się kompulsywne zakupy, wakacje kredytowe mogą okazać się nie pomocą, źródłem problemów: bez budowania w tym czasie poduszki finansowej na przyszłe zabezpieczenie rat, na pewno nie polepszymy w perspektywie swoich możliwości terminowej spłaty kredytu. Wakacje kredytowe mogą być tu świetnym rozwiązaniem, ale przy odpowiedzialnym podejściu, bo konieczna jest w tym czasie konsekwencja w odkładaniu pieniędzy i odpowiednia do tego motywacja – podkreśla Krzysztof Żyra, ekspert Intrum.

Nadpłata jako sposób na szybsze „pozbycie się” kredytu

Wprowadzone w lipcu ustawowe wakacje kredytowe nie narzucają żadnego kryterium dochodowego, co znaczy, że skorzystać z nich mogą nie tylko ci wymieni powyżej, którzy już teraz odczuwają trudności w spłacie kredytu hipotecznego, ale także te osoby, które nadal radzą sobie z terminowymi płatnościami mimo rosnących rat. Przy odpowiedzialnym podejściu, osoby z tej drugiej grupy również mogą wykorzystać wakacje kredytowe tak, aby pozytywnie wpłynąć na swój budżet domowy, poprzez realne skrócenie swojego okresu kredytowania. Jak to działa w praktyce?

– Nadpłata kredytu hipotecznego to wpłacanie większych sum, niż wynika to z naszej podstawowej umowy kredytowej. Możemy tu zdecydować, ile i kiedy chcemy wpłacić, przy czym najpierw warto sprawdzić w naszej umowie, czy nadpłata wiąże się z pobraniem prowizji, a potem skierować do banku wniosek o nadpłatę. Oszczędność wynika tu z prostej zależności: im więcej i szybciej spłacamy, tym mniejsze jest nasze zadłużenie wobec banku. Jak było powiedziane wyżej, nasza rata kredytu hipotecznego składa się z części kapitałowej i odsetkowej, przy czym w ostatnim okresie rata odsetkowa w stosunku do kapitałowej znacznie wzrosła, przez co kredytobiorcy spłacali więcej odsetek, a mniej samego kapitału. Jeśli kredytobiorca skorzysta z wakacji kredytowych i zdecyduje się w tym czasie na nadpłatę, może spłacić dużo większą część kapitału kredytu i ponosi mniejsze koszty odsetkowe, czyli zmniejsza się koszt samego kredytu, a to oznacza dużą oszczędność. Przykładowo: w sytuacji, gdy kwota kapitału do spłaty wynosi 400 000 zł, obecna rata wynosi 3807 zł i mamy przed sobą 20 lat do spłaty całego kredytu, to spłacając kredyt bez korzystania z wakacji, po 20 latach spłacimy 916 960 zł kapitału wraz z odsetkami. Jeżeli zdecydujemy się na nadpłatę kwotą, która byłaby równa wysokości 8 przesuniętych rat, to nasza rata spadnie do 3580 zł. Z perspektywy 20 lat spłacimy 889 200 zł kapitału wraz z odsetkami. Oszczędność stanowi właśnie różnica kwoty odsetek wynikających z mniejszej podstawy oprocentowania. Oczywiście, jeśli dalej będziemy spłacać kredyt, regulując raty w pierwotnej wysokości, jesteśmy w stanie z perspektywy całego okresu kredytowania zaoszczędzić jeszcze więcej. W tym ujęciu spłacenie kredytu wcześniej, jeśli mamy do tego warunki, to wykorzystanie szansy i dbanie o własne bezpieczeństwo finansowe w dłuższej perspektywie – dodaje Krzysztof Żyra, ekspert Intrum.

Aby odpowiedzieć na pytanie, czy w naszym wypadku wakacje kredytowe na pewno będą dobrym rozwiązaniem, warto przeanalizować swoją indywidualną sytuację: wyliczyć przewidywane korzyści finansowe albo wyeliminować potencjalne ryzyka, które mogłyby nam pokrzyżować spłatę naszego zobowiązania już po ustaniu wakacji kredytowych.

 

[1] Źródło: wyliczenia własne Związku Firm Pośrednictwa Finansowego.
[2] Czterech w tym i w czterech w przyszłym roku.
[3] Wg danych BIK.
[4]Według danych Związku Banków Polskich na dzień 10.08.2022 r.

 

Autor: Krzysztof Żyra, ekspert Intrum. 

Victoria Dom: klienci nie są sami z problemem kredytu mieszkaniowego

NovaVivaGarden_2 kopia1

Klienci Victorii Dom mogą liczyć na znaczne ułatwienia zarówno w kwestii ceny jak i możliwości obniżenia wysokości kredytu mieszkaniowego. Tym pierwszym deweloper oferuje możliwość podpisania umowy przy wpłacie tylko 20% wartości mieszkania oraz gwarancję ceny. Inni korzystają z wakacji kredytowych. Wszystkim służy pomocą Dom Kredytowy Victoria.

Spis treści:
Gwarancja ceny mieszkania
Na razie niewielkie zainteresowanie „Mieszkaniem bez wkładu własnego”

To trudny okres dla osób borykających się z uzyskaniem kredytu, rosnącymi kosztami życia i wysoką inflacją.Klienci szukają promocji, rabatów – generalnie wszelkich sposobów na oszczędzanie. Dotyczy to także klientów segmentu mieszkaniowego. Numerem jeden wśród osób, które już spłacają kredyty są obecnie wakacje kredytowe. –Z naszych informacji wynika, że większość osób, które za pośrednictwem Domu Kredytowego Victoria kupiła mieszkanie na kredyt, chce skorzystać z wakacji kredytowych. Oczywiście pomagamy naszym klientom. Ile osób dokładnie z nich skorzysta będziemy mogli powiedzieć po tym, gdy wszystkie formalności w bankach będą dopełnione. Dla niektórych klientów to bardzo pomocne rozwiązanie przy rosnących stopach procentowych. Mamy też sygnały, że część klientów wakacje kredytowe chce przeznaczyć na szybszą spłatę zadłużenia – informuje Ewa Rathe-Głowacka, dyrektor marketingu Victorii Dom.

Gwarancja ceny mieszkania

Ewa Rathe-Głowacka podkreśla, że równie dużym zainteresowaniem cieszy się oferta, dzięki której przy podpisaniu umowy z Victorią Dom klient wpłaca tylko 20% ceny mieszkania, a pozostałe 80% deweloper odracza do momentu zakończenia budowy. – Z tego rozwiązania skorzystali już pierwsi nasi nowi klienci. Popularność tej oferty nie dziwi, bo znacznie ułatwia decyzję o zakupie mieszkania wszystkim tym, którzy mają pewne oszczędności. Przy znacznie obniżonej przez banki zdolności kredytowej zyskują oni czas na zgromadzenie brakującej kwoty do zakupu mieszkania. Na ogół budowa mieszkań Victorii Dom trwa około 18 miesięcy – czasu jest więc dużo. Co ważne, gwarantujemy w obecności notariusza, że nie zmienimy ceny mieszkania zapisanej w umowie. Dotyczy to wszystkich inwestycji Victorii Dom w Warszawie i Krakowie Są także inne oferty promocyjne na lokale w poszczególnych osiedlach i tak na przykład teraz na osiedlu Metro Art na warszawskiej Pradze Południe mieszkanie można kupić z rabatem 900 zł za m2 – dodaje E. Rathe-Głowacka.

Na razie niewielkie zainteresowanie „Mieszkaniem bez wkładu własnego”

Klienci Victorii Dom mogą skorzystać także z rządowego programu „Mieszkanie bez wkładu własnego”. – Nasi klienci już pytają o ten program, ale narzuca on pewne ograniczenia w zakresie ceny metra kwadratowego nieruchomości. Obecnie limit wynosi w Warszawie 10 013 zł, za m2, a 8 863 zł za m2 w Krakowie na rynku pierwotnym. Jednak na reakcję klientów musimy poczekać, bo program niedawno wszedł w życie, jeszcze niewiele banków oferuje taką możliwość, ale przede wszystkim limity cen odbiegają od rynkowych, stąd niewiele mieszkań może być objęte „Mieszkaniem bez wkładu własnego”. Być może zapowiadane zmiany w programie, które zapewne wejdą na początku przyszłego roku, w tym wyższe limity i większa dostępność programu zmienią sytuację – oceniadyr. marketingu Victoria Dom.

Pieniądze z programu nie trafiają do rąk kredytobiorców ani nie oznaczają zmniejszenia zaciągniętego długu. To gwarancja, która ma ułatwić otrzymanie kredytu. Jest ona zabezpieczeniem o wysokości 20% wartości nieruchomości i maksymalnie do kwoty 100 tys. zł. Aby przystąpić do programu, potrzebna jest odpowiednia zdolność kredytowa brak prawa własności mieszkania lub domu jednorodzinnego. Wyjątkiem są rodziny z przynajmniej dwójką dzieci.

Źródło: Victoria Dom.

Mieszkanie na sprzedaż? Zastanowię się…

chuttersnap-597667-unsplash
Rośnie liczba Polaków, którzy wstrzymują się z zakupem mieszkania.

Obecnie oferta mieszkań na sprzedaż na rynku jest spora. Maleje jednak liczba Polaków, którzy chcą je kupić. Powód jest prosty. Ceny za metr kwadratowy są obecnie na bardzo wysokim poziomie. Do tego dochodzą wysokie stopy procentowe i brak odpowiedniej zdolności kredytowej.
Jak długo potrwa bieżąca sytuacja? Póki co ciężko spekulować. Polacy obserwują jednak rynek z nadzieją, że ceny mieszkań zaczną wyraźnie spadać, a kredyty hipoteczne znów staną się bardziej dostępne.

Polacy chętniej sięgają po kredyty gotówkowe i firmowe. Jak się mają kredyty hipoteczne?

DeathtoStock_Wired3W I kw. 2022 r. z pomocą pośredników finansowych należących do Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) udzielono kredytów gotówkowych na sumę blisko 650 mln zł. Stanowi to wzrost aż o 38% w stosunku do wyników odnotowanych rok wcześniej[1]. Zainteresowanie konsumentów tą formą zewnętrznego finansowania, było szczególnie widoczne dla pożyczanych kwot poniżej 50 tys. zł. Również w przypadku kredytów firmowych sytuacja wygląda lepiej niż w poprzednio analizowanym okresie – dzięki ekspertom ZFPF udzielono ich na sumę wynoszącą blisko 590 mln zł, czyli ponad 15% wyższą niż w IV kw. 2021 r[2]. Jedynym segmentem produktów, w którym widoczny był spadek kw./kw., są kredyty hipoteczne. Eksperci ZFPF w ubiegłym kwartale pośredniczyli w udzieleniu kredytów mieszkaniowych na kwotę blisko 10 mld zł, co jest wynikiem prawie o 19% niższym niż w poprzednio analizowanym okresie. Zainteresowanie kupnem mieszkania czy budową domu na kredyt było hamowane poprzez podwyżki stóp procentowych czy wybuch wojny za naszą wschodnią granicą. Z drugiej strony, gdyby porównać wynik do sytuacji sprzed roku, widoczny jest wzrost o 28%, będący rezultatem drożejących nieruchomości.

Spis treści:
Po kredyty hipoteczne Polacy sięgają z większą dozą ostrożności, ale…
Inflacja skłania konsumentów do sięgania po kredyty
Firmy pożyczają jak przed pandemią
Gold Finance zmienia się w Credipass

Po kredyty hipoteczne Polacy sięgają z większą dozą ostrożności, ale…

Wartość kredytów hipotecznych udzielonych przez pośredników ZFPF w I kw. 2022 r. była niższa o 19% niż w IV kw. 2021 r. (9 877,98 mld zł vs 12 183,03 mld zł). Ochłodzenie zainteresowania tym segmentem produktów przyniosły m.in. kolejne podwyżki stóp procentowych. W marcu Rada Polityki Pieniężnej po raz szósty w stosunkowo krótkim okresie zdecydowała o podniesieniu stopy referencyjnej, ustanawiając ją tym samym na poziomie aż 3,5%. Nie bez znaczenia na rozwój sytuacji miała również wojna na Ukrainie. Te wszystkie czynniki sprawiły, że Polacy w pierwszych trzech miesiącach 2022 r. mniej chętnie podchodzili do finansowania kupna mieszkania/budowy domu z pomocą banku, a ci którzy się na to zdecydowali, brali wyjątkowo wysokie kredyty… bo i ceny nieruchomości rosły w bardzo szybkim tempie. To właśnie ten ostatni aspekt spowodował, że porównując sytuację rok do roku (przypomnijmy: w I kw. 2021 r. eksperci ZFPF udzielili kredytów mieszkaniowych o wartości 7 695,01 mld zł) widoczny jest wzrost aż o 28% w wartości udzielonych kredytów przez firmy członkowskie Związku.  Co czeka nas w kolejnych kwartałach?

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors: – Podwyżki stóp procentowych, rekomendacja KNF[3] bardzo mocno ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych. W rezultacie w I kw. 2022 r. wartość kredytów mieszkaniowych udzielnych z pomocą ekspertów ZFPF wyraźnie spadła w porównaniu do IV kw. 2021 r. Mimo to, wciąż jednak jest ona o 28% wyższa w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku. Trudno natomiast ocenić, jak zmieni się sytuacja w kolejnych kwartałach. Z jednej strony rusza bowiem program „Mieszkanie bez wkładu własnego”, na który zapewne czekało wiele osób planujących zakup mieszkania. Z drugiej strony jednak kolejne podwyżki stóp procentowych będą coraz bardziej zmniejszały zdolność kredytową.

Dariusz Lewandowski, Członek Zarządu Notus Finanse: – W I kw. 2022 r. wartość udzielonych kredytów hipotecznych w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku była niższa o 8,2%[4] dla całego rynku. To pokazuje, w jak innych realiach przyznawane były kredyty. W pierwszym kwartale bieżącego roku doszło do kumulacji negatywnych zdarzeń – wojna w Ukrainie, wybuch inflacji, znaczny wzrost kosztów materiałów budowlanych oraz skokowy wzrost stóp procentowych – to tylko niektóre wydarzenia minionego kwartału. Ten okres odznaczał się również dużą zmiennością, jeżeli chodzi o wnioski kredytowe. Po słabym lutym, w marcu nastąpiło znacznie odbicie (75% względem lutego[5]) co było skutkiem relatywnie dobrych ofert ze stałym oprocentowaniem i był to ostatni miesiąc przed rekomendacją KNF, która znacznie wpłynęła na pogorszenie zdolności kredytowej. Ze względu na trudność w otrzymaniu finansowania i różne polityki banków dotyczące zdolności kredytowej, w najbliższych miesiącach to od kompetencji i doświadczenia eksperta kredytowego będzie zależało powodzenie realizacji transakcji zakupu nieruchomości. Dowodem na to jest fakt, iż udział pośredników finansowych Związku w całym rynku kredytów hipotecznych wyniósł aż 58%[6], co pokazuje jak istotny jest dziś sprawdzony ekspert.

Inflacja skłania konsumentów do sięgania po kredyty

Łączna wartość kredytów gotówkowych udzielonych przy wsparciu ekspertów ZFPF w I kw. 2022 r. roku wyniosła blisko 650 mln zł, czyli jest o 38% większa niż rok wcześniej (471,43 mln zł). Największym zainteresowaniem konsumentów cieszyły się krótkoterminowe zobowiązania na niskie kwoty, czego powodem była wysoka inflacja i spadająca siła nabywcza pieniądza. Polacy nie chcąc obniżać standardu życia decydowali się sięgać po zewnętrzne źródła finansowania.

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors: – Sytuacja na rynku kredytów gotówkowych w I kw. 2022 r. była zdecydowanie lepsza niż w przypadku kredytów hipotecznych. Wartość kredytów gotówkowych udzielonych z pomocą ekspertów ZFPF  była aż o 38% wyższa niż przed rokiem. Oczywiście należy dodać, że wciąż była niższa niż przed pandemią. W tym przypadku wpływ podwyżek stóp procentowych jest mniej odczuwalny, ponieważ kwoty pojedynczych kredytów są dużo niższe niż kredytów hipotecznych. Dodatkowo, w tym przypadku dostępności nie ogranicza rekomendacja KNF, która ich nie dotyczy. W rezultacie spodziewamy się, że w tym segmencie spadek sprzedaży będzie niewielki, a być może nawet uda się utrzymać poziom zbliżony do obecnego.

Dominik Skrzycki, Wiceprezes Zarządu ZFPF, mFinanse: – Początek roku na rynku kredytów gotówkowych okazał się bardzo udany. Sprzedaż tych produktów wzrosła o blisko 38% w porównaniu do  I kw. 2021 r. (649,13 mln w I Q 2022 vs 471,43 mln w I kw. 2021). Zainteresowanie konsumentów tą formą finansowania było szczególnie widoczne przy niższych kwotach kredytów (poniżej 50 tys.). Taka sytuacja może utrzymywać się w kolejnych kwartałach ze względu na dwa czynniki: rosnącą inflację oraz wojnę na Ukrainie. To one będą mocno wpływały na zainteresowanie konsumentów krótkoterminowymi, doraźnymi kredytami na niskie kwoty. Poważniejsze zakupy będą odkładane na „spokojniejsze czasy”.

Firmy pożyczają jak przed pandemią

W I kw. 2022 r. wartość kredytów firmowych udzielonych przez członków ZFPF wyniosła ponad 586 mln zł. Jest to wynik o 18% wyższy niż w analogicznym okresie zeszłego roku i o 15% wyższy kw./kw. Co wpłynęło na taki rezultat? Zdaniem ekspertów ZFPF znaczący wpływ na sytuację miały łagodniejsze kryteria przyznawania kredytów dla firm niż dla klientów indywidualnych, a także brak ograniczeń związanych z pandemią.

Adrian Jarosz, Prezes Związku Firm Pośrednictwa Finansowego, Prezes Zarządu Expander Advisors: – Firmy znów chętnie powracają do finansowania zewnętrznego. W I kw. 2022 r. wartość udzielonych kredytów dla przedsiębiorców przy wsparciu ekspertów ZFPF wyniosła o 15% więcej niż w IV kw. 2021 r. Wynik na poziomie 586 mln zł jest więc zbliżony do tych osiąganych przed wybuchem pandemii, co było możliwe m.in. dzięki zniesieniu ograniczeń nałożonych na przedsiębiorców przez rząd.

Dominik Skrzycki, Wiceprezes Zarządu ZFPF, mFinanse: – Pomimo rosnących kosztów kredytowania i galopującej inflacji, apetyt firm na nowe kredyty nie spada. W I kw. 2022 zanotowaliśmy 15% przyrost kredytów dla firm względem IV  kw. 2021 (586,24 mln vs 508,58 mln). Taki stan rzeczy ma zapewne związek z poluzowywaniem zasad kredytowania w kontekście firm (zwiększenie dostępnych kwot kredytów, zmniejszenie marż kredytowych), a ich zaostrzaniem w przypadku klientów indywidualnych.  Przekłada się to na wzrost zainteresowania firm kredytowaniem bieżących potrzeb poprzez kredyty obrotowe, które to mogą być w najbliższym czasie głównym motorem napędowym sprzedaży w tym segmencie rynku kredytowego.

Gold Finance zmienia się w Credipass

Gold Finance, jeden z czołowych pośredników finansowych i członek ZFPF, przekształcił się w Credipass. Zmiana ta jest związana ze strategią ujednolicenia w Europie marki dla wszystkich ekspertów finansowych działających w ramach Grupy Duna House, właściciela polskiej spółki Gold Finance.

 

[1]  Wynik za I kw. 2022 r. w obszarze kredytów hipotecznych jest udziałem firm członkowskich ZFPF: Expander Advisors, Notus Finanse, Lendi, Gold Finance (aktualnie Credipass), mFinanse, Phinance. Przy porównywaniu wyników do IV kw. 2021 r. oraz I kw. 2021 r. nie brano pod uwagę danych firmy Open Finance, która ogłosiła upadłość pod koniec ubiegłego roku.
[2] Wynik za I kw. 2022 r. w obszarze kredytów gotówkowych jest udziałem firm członkowskich ZFPF: Expander Advisors, Notus Finanse, Lendi, Gold Finance (aktualnie Credipass), mFinanse, Phinance. Przy porównywaniu wyników do IV kw. 2021 r. oraz I kw. 2021 r. nie brano pod uwagę danych firmy Open Finance, która ogłosiła upadłość pod koniec ubiegłego roku.
[3] KNF skierowała pismo do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, przedstawiające nowe zalecenia, mające na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego poprzez zaostrzenie warunków przyznawania kredytów. Musiały one zostać wprowadzone do końca marca.
[4] BIK, Newsletter kredytowy BIK – najnowsze dane o sprzedaży kredytów w Polsce.
[5] BIK, O 4,3% wzrosła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe – najnowszy, marcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe.
[6] Wartość nowo udzielonych kredytów hipotecznych w I kw. 2022 r. wyniosła 16,932 mld zł. Dane: Raport AMRON-SARfin, Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych nieruchomości,1 / 2022.

 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Kredyty na zakup nieruchomości: Frankowicze z niepokojem patrzą na Szwajcarów

frank_szwajcarski_foto_c_mondaynews

Część ekspertów prognozuje, że w najbliższych miesiącach frank szwajcarski będzie niewiele droższy niż obecnie. W przewidywaniach pojawia się kurs wynoszący 4,50-4,70 zł. Jednocześnie nie brakuje opinii, że złoty umocni się dzięki środkom z Krajowego Planu Odbudowy i szwajcarska waluta może kosztować mniej niż 4,20 zł. Jak podkreślają prawnicy, wyższy kurs CHF powoduje wzmożone zainteresowanie kredytobiorców. Wiele osób przecież pamięta o tzw. „czarnym czwartku” w 2015 roku, kiedy frank bardzo podrożał. Jednak ekonomiści studzą emocje, bo tamto wydarzenie było nadzwyczajne, a teraz mamy zupełnie inną sytuację. I dodają, że nic gwałtownego nie powinno się wydarzyć. Ze spokojem czekają też na ewent. decyzję w kwestii podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii.

Spis treści:
W górę i w dół
Frank a pozwy
Inne scenariusze

W górę i w dół

Niektóre media w ślad za ekspertami twierdzą, że wkrótce może dojść do znaczącej podwyżki stóp procentowych w Szwajcarii w odpowiedzi na rosnącą inflację. Obecnie ważą się losy w tej kwestii, a według relacji Fabio Sonderera ze Szwajcarskiego Banku Narodowego (SNB), decyzja zostanie ogłoszona 16 czerwca br. W związku z tym w przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się pytania o kurs franka szwajcarskiego w nadchodzących miesiącach. Pod koniec pierwszego tygodnia czerwca wyniósł on poniżej 4,40 zł. Dr Przemysław Kwiecień, główny ekonomista Domu Maklerskiego X-Trade Brokers, nie oczekuje wielkich zmian w najbliższych miesiącach. Jak zaznacza ekspert, jego bazowy scenariusz na drugą połowę roku to kurs nieco powyżej 4,50 zł za CHF, może 4,60 zł.

Nie sądzę, żeby frank znacząco się wzmacniał, bo większość banków centralnych na świecie teraz zacieśnia politykę pieniężną. Natomiast SNB prowadzi politykę bardziej związaną z patrzeniem na to, jak się zmienia euro. I raczej spodziewałbym się tego, że zmiany kursowe CHF będą naśladowały zmiany właśnie wobec tego kursu. Myślę, że frank będzie kosztował więcej niż 4,50 zł, może bardziej w okolicach 4,70 zł, jeśli już miałbym prognozować – komentuje prof. Krzysztof Piech, ekonomista z Uczelni Łazarskiego.

Z kolei ekonomista Marek Zuber uważa, że jeśli Polska uzyska środki z KPO, to wartość złotego wzrośnie w dłuższym okresie. W takiej sytuacji CHF będzie tańszy niż obecnie, możliwy jest też kurs poniżej 4,20 zł. Natomiast jeżeli frank umocniłby się, to tylko na krótki czas. W naszym kraju też będą jeszcze podnoszone stopy procentowe. Niewiadomą jest tylko do jakiego poziomu.

– Kursy walutowe zmieniają się dość szybko, więc przewidywanie konkretnych wartości to jest zgadywanie. Łatwiej powiedzieć o kierunkach, w których one mogą podążać. Na franka oddziałują dwa główne elementy. Jeden to ekonomiczny, a więc stopy procentowe i działania banków centralnych. I tutaj frank powinien być dużo słabszy. Natomiast drugi czynnik to geopolityka. Jeśli założymy scenariusz, że Rosja użyje taktycznej broni atomowej, to frank mocno wystrzeli do góry. A jeżeli front zostanie zamrożony czy dojdzie do rozejmu, to nastąpi duże osłabienie CHF – podkreśla Piotr Kuczyński, analityk rynków finansowych z DI Xelion.

Frank a pozwy

Kurs szwajcarskiej waluty szczególnie interesuje Polaków, którzy zaciągnęli kredyty właśnie w tej walucie. Obserwują to też prawnicy, specjalizujący się w tych kwestiach. Zdaniem radcy prawnego Adriana Goski z Kancelarii SubiGo, jeśli SNB podniesie stopy procentowe o więcej niż 0,25 punktu procentowego, to możemy spodziewać się znaczącego wahania kursu CHF/PLN. Jak zaznacza ekspert, wzrost kursu waluty to oczywiście wyższe raty dla frankowiczów oraz znaczące zwiększenie wartości salda zadłużenia. Może to przynieść efekt wzmożonego zainteresowania pozywaniem banków.

– Gdyby kurs franka gwałtownie wzrósł, to zmiana byłaby odczuwalna dla kredytobiorców. Na szczęście wielu z nich przygotowuje się na takie okoliczności i kupuje franki w okresach, gdy są one tańsze. Co ważne, obecnie osoby z kredytami walutowymi mogą liczyć też na ochronę prawną. W przypadku rozpoczęcia procesu sądowego o unieważnienie umowy możliwe jest wstrzymanie obowiązku płatności rat do czasu jego zakończenia. Dzięki temu koszty związane z rozpoczęciem sprawy nie obciążają nadmiernie domowego budżetu – mówi adwokat Jakub Bartosiak z Kancelarii MBM Legal.

Jak podkreśla mecenas Adrian Goska, każda negatywna sytuacja na rynku walutowym powoduje więcej niepewności i mamy do czynienia z dużo szerszą falą pozwów. Ekspert dodaje, że wzrost raty jest znacznie mniejszym, w krótkim terminie, obciążeniem niż wartość samego salda kapitału. Ono, nawet po piętnastu latach regularnej spłaty, może być wyższe niż w dniu zawierania umowy. Tak się dzieje przy znacznym wzroście kursu CHF/PLN. To istotnie wpływa na podjęcie przez kredytobiorców kroków prawnych przeciwko bankom.

– Wadliwość umów kredytowych przejawia się właśnie w tym, że wysokość zadłużenia i wysokość rat mogą rosnąć bez ograniczeń. Pierwszym krokiem, jaki podejmują klienci, aby przeciwdziałać wzrostowi rat jest samodzielny zakup waluty obcej, po kursie korzystniejszym niż ustalany przez bank kredytujący. Kolejnym jest zwiększanie wiedzy na temat wadliwości takich umów kredytowych, konsultacje z prawnikiem, a w końcu – skierowanie sprawy do sądu – dodaje ekspert z Kancelarii MBM Legal.

Inne scenariusze

Wiele osób pamięta o sytuacji z 15 stycznia 2015 roku. Wówczas kurs CHF mocno wystrzelił w górę, po tym jak szwajcarzy przestali bronić swojej waluty. Media nazwały to „czarnym czwartkiem”. Frank wówczas podrożał z 3,50 zł do 5,19 zł, a na koniec dnia cena spadła do 4,31 zł. Jak przekonuje dr Kwiecień, teraz mamy zupełnie inną sytuację, bo kurs nie jest regulowany. Nie ma też poważnych zawirowań rynkowych, jak upadek Lehman Brothers w 2008 roku. Ekspert przyznaje, że w tym roku kurs franka faktycznie powędrował do 5 zł. Jednak to było spowodowane rozpoczęciem agresji wobec Ukrainy. Takie wydarzenia są nie do przewidzenia, dlatego rynek reaguje w ten sposób.

– W tym roku mieliśmy 5 zł za euro, bo była panika. Jeśli np. Chiny uderzą na Tajwan, to także CHF będzie po 5 zł lub nawet więcej. Ale tego typu sytuacji nie zakładam. A bez takich czynników przekroczenie wspomnianej bariery jest bardzo mało prawdopodobne. Moim zdaniem, waga gatunkowa obecnego okresu jest znacznie mniejsza niż tego sprzed kilku lat. Inna sprawa, że sytuacja z tzw. czarnym czwartkiem była totalnie nadzwyczajna, wszystkich nas zaskoczyła – dodaje Marek Zuber.

Prof. Piech również podkreśla, że uwolnienie kursu franka w 2015 roku spowodowało nagle rozszczelnienie się kursu walutowego. Ekspert nie zakłada scenariusza, w którym CHF będzie kosztował powyżej 5 zł. Musiałyby bowiem nastąpić potężne błędy po stronie polityki pieniężnej i fiskalnej w naszym kraju, a do tej pory ich nie było. Nie powinno też być trendów, które doprowadziłyby do takiej sytuacji. Politycy wiedzą, że mogłoby się to zakończyć np. protestami społecznymi. A biorąc pod uwagę nadchodzące wybory, nie zechcą do tego dopuścić.

Zakładam, że pod koniec roku złoty powinien być dużo mocniejszy niż teraz, oczywiście biorąc pod uwagę obecny stan rzeczy. Już czekamy na środki z KPO i to w ostatnich dniach wyraźnie widać na rynku walutowym. Euro nie wpłynie do Polski z dnia na dzień , ale prawdopodobnie nastąpi to w tym roku. Te środki nie będą wymieniane,  jak zazwyczaj się to robi w NBP, czyli poza rynkiem i nie wpływając na kurs. Będą wymieniane na rynku,  co zapowiedział parę miesięcy temu prezes Glapiński. Oczekiwanie na to już będzie umacniało złotego – podsumowuje Piotr Kuczyński.

materiał prasowy

Topnieje zdolność kredytowa Polaków. Co dla przyszłych kredytobiorców zmieniają zalecenia od KNF?

ibrahim-rifath-789914-unsplash
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zaostrzył warunki dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych. Wprowadzone zmiany mają ograniczyć ryzyko kredytowe związane z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia.

Spis treści:
Kredyt rzutem na taśmę
Jak wylicza się wskaźnik DStI?

W związku z tym banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej muszą teraz uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 p.p. od tych obowiązujących w momencie składania wniosku. Oprócz tego nastąpiła zmiana w sposobie szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i wskaźnika DStI, który określa, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Jak twierdzą eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF), te trzy czynniki zdecydowanie, bo w niektórych przypadkach nawet o ok. 40%[1], wpływają na spadek zdolności kredytowej Polaków i powodują, że aktualnie jest znacznie trudniej o kredyt na zakup wymarzonego mieszkania niż w marcu.

[1] Marzec vs kwiecień przyniósł spadek zdolności kredytowej średnio o 23%, jednak są też banki, w których może on osiągać nawet ok. 40% – wyliczenia Notus Finanse, dla kredytów ze zmienną stopą procentową zaciąganych na 30 lat, przy założeniu 20% wkładu własnego.

Kredyt rzutem na taśmę

W marcu tego roku osób wnioskujących o kredyt hipoteczny było blisko 76% więcej niż w lutym. Jest to drugi najwyższy wynik od 10 lat . Z kolei wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 4,3%[2]. Co miało wpływ na taką sytuację?

– Początkowo wydawało się, że marzec przyniesie spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Należy pamiętać, że w marcu główna stopa NBP wzrosła o kolejne 75 punktów bazowych, do poziomu 3,5%, co wpływa na widoczny wzrost rat kredytowych i całkowitych kosztów kredytu. Dodatkowo, wojna za naszą wschodnią granicą, a także wysoka inflacja mogły skutecznie zniechęcać do zaciągania kredytów. Ostatecznie okazało się, że do banków trafiło blisko 53,5 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, a więc niewiele mniej niż w rekordowym marcu 2021 r. Skąd takie liczby? Powodów jest kilka, a jeden z nich to właśnie nowe zalecenia KNF, do których miały dostosować się banki. Wielu potencjalnych kredytobiorców chciało złożyć wniosek kredytowy jeszcze w marcu, na „starych zasadach” – wiedząc, że nowe wytyczne KNF spowodują spadek zdolności kredytowej i problem z uzyskaniem potrzebnej kwoty kredytu – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.

KNF w marcu tego roku skierowała pismo do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, przedstawiające nowe zalecenia, mające na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Organ nadzoru chce uniknąć w ten sposób sytuacji, w której kredytobiorca w wyniku np. możliwych kolejnych podwyżek stóp procentowych, nie będzie w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania. Co się dokładnie zmieniło? Z punktu widzenia przyszłych kredytobiorców najważniejsze są następujące kwestie:

  1. Ryzyko wzrostu stóp procentowych o 5 p.p.

Do końca marca 2021 r. banki przy wyliczeniu zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny, musiały brać pod uwagę możliwy wzrost stopy referencyjnej minimum o 2,5 p.p. zarówno dla kredytów z okresowo stałą jak i zmienną stopą procentową. Choć niektórzy kredytodawcy decydowali się stosować jeszcze wyższe bufory bezpieczeństwa. Takie działania wprawdzie powodują, że zdolność kredytowa wnioskującego spada, ale z drugiej strony bank w ten sposób ogranicza ryzyko braku spłaty zadłużenia. Im wyższy bufor tym mniejsze ryzyko.

– Są banki, w których zdolność kredytowa m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF spadła nawet o 30-40% i to zaledwie w ciągu miesiąca. Załóżmy, że mamy rodzinę 2+1 z dochodem 10 tys. zł brutto miesięcznie, która posiada 20% wkład własny, interesuje ją kredyt hipoteczny na 30 lat i oprocentowanie zmienne.  W jednym z banków jeszcze w marcu mogła liczyć na kredyt w wysokości przeszło 422 tys. zł. Teraz jest to trochę ponad 264 tys. zł., a więc spadek wynosi aż 158 tys. zł (37%). To może zniechęcać część osób do złożenia wniosku, dlatego już teraz niektóre banki zdecydowały się obniżyć swoją marżę, uatrakcyjniając tym samym swoją ofertę – mówi Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

  1. Zmiana sposobu wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa

Mówiąc o zdolności kredytowej, która jest ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez bank przy wydawaniu decyzji o przyznaniu środków, nie można pominąć wydatków gospodarstw domowych, które obok przychodów, stanowią podstawę jej wyliczania. W stanowisku KNF możemy przeczytać:

„[..] zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”.

– Takie zalecenia „nadzoru” wynikają z rosnącej inflacji i coraz wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Bank powinien brać pod uwagę, że w kolejnych miesiącach ceny energii, żywności, czy wysokość czynszu mogą jeszcze wzrosnąć. Podwyższone koszty utrzymania gospodarstwa domowego to mniejszy dochód rozporządzalny, a więc niższa zdolność kredytowa i niższa możliwa do uzyskania kwota kredytu. Zalecenia KNFu w największym stopniu dotyczą rodzin z dziećmi, gdzie dochód generuje jedna lub dwie osoby, a koszty utrzymania są wysokie – mówi Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Decyzja KNF o konieczności wprowadzenia zmian może znaleźć swoje uzasadnienie w przewidywaniach Narodowego Banku Polskiego. Prawdopodobne jest, że inflacja w tym roku osiągnie nawet 12,3%[3], czyli wzrośnie jeszcze o przeszło 1%. Jak podaje NBP wpływ na taką sytuację może mieć m.in. wojna w Ukrainie, w wyniku której widoczny jest wzrost cen surowców energetycznych. Przy czym należy pamiętać o ich ograniczonej podaży.

  1. Mniejszy poziom wskaźnika DStI

Wskaźnik DStI (z ang. Debt Service to Income) określa, najprościej mówiąc, relację sumy wartości wszystkich miesięcznych rat zaciągniętych aktualnie zobowiązań i potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów w skali całego roku. Do końca marca wskaźnik DStI mógł wynosić 50% przy niższych dochodach i 65% przy wyższych. Od kwietnia jest to odpowiednio 40 i 50%.

Jak wylicza się wskaźnik DStI?

DStI =  (suma zobowiązań rocznych[4] + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%

– Jeśli wnioskujący przekroczy ten nowy próg, nie oznacza to, że uzyskanie kredytu jest niemożliwe. KNF zaleca bankom zachowanie szczególnej ostrożności w takich wypadkach, jednak nie narzuca wydania odmownej decyzji. Mimo wszystko im większa rata zobowiązania w stosunku do dochodów, tym mniejsze szanse na kredyt, a przekroczenie poziomów wskaźnika DStI według KNF-u powinno podlegać szczególnemu uzasadnieniu –  wyjaśnia Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Jeśli uzyskany wynik będzie niższy niż 40% lub 50% (w zależności od uzyskiwanych dochodów), najprawdopodobniej bank pozytywnie oceni zdolność kredytową wnioskującego.

Te wszystkie zmiany powodują, że zdolność kredytowa Polaków spada. W związku z tym potencjalni kredytobiorcy powinni przygotować się, że nie zawsze dostaną taką sumę pieniędzy, która pozwoli im na zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu.

– Wyjść w takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze – nabycie tańszej nieruchomości. Potencjalni kredytobiorcy, częściej niż dotychczas, będą weryfikować swoje plany zakupowe – na przykład decydować się na mniejszy metraż, albo wybierać lokalizację na obrzeżach, zamiast w centrum miasta. Po drugie – do wnioskowania o kredyt należy się przygotować. Zapytajmy eksperta kredytowego, czy dobrym pomysłem jest zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku kredytowego – nawet, jeśli wiąże się z podwyżką wynagrodzenia. Można też poczekać na niższe stopy procentowe, jednak trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi i jak w tym czasie zmienią się ceny nieruchomości, czy materiałów budowlanych – podpowiada Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.  Z kolei Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse dodaje: – Jeśli nie chcemy rezygnować z kupna wymarzonego „M” lub biernie czekać na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie wysokości stóp procentowych, dobrym rozwiązaniem może być kontakt z pośrednikiem finansowym. Taka osoba podpowie, jak w kilku prostych krokach można zwiększyć swoją zdolność kredytową albo przedstawi inne, mniej oczywiste możliwości zabezpieczenia kredytu.

[1] Marzec vs kwiecień przyniósł spadek zdolności kredytowej średnio o 23%, jednak są też banki, w których może on osiągać nawet ok. 40% – wyliczenia Notus Finanse, dla kredytów ze zmienną stopą procentową zaciąganych na 30 lat, przy założeniu 20% wkładu własnego.
[2] Biuro Informacji Kredytowej, Najnowszy, marcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, 06.04.2022 r.
[3] NBP, Raport o inflacji – marzec 2022 r.
[4] Na sumę zobowiązań przy wyliczaniu wskaźnika DStI składają się raty kredytów i pożyczek.

 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Czy kosztowne kredyty inwestycyjne wyhamują rynek mieszkaniowy?

Nexity_Next Ursus.
Czy kosztowne kredyty inwestycyjne wyhamują rynek mieszkaniowy? Czy pozyskanie kapitału na inwestycje w bankach, które jest teraz obarczone wyższymi kosztami spowoduje ograniczenie ilości projektów wprowadzanych na rynek i ceny mieszkań? Czy deweloperzy poszukują alternatywnych sposobów finansowania nowych projektów? Jakich? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia S.A.

Wzrost stóp procentowych i wyższe koszty pozyskiwania kapitału będą miały negatywny wpływ na liczbę lokali wprowadzanych do oferty oraz wzrost cen. Nasza spółka, zgodnie z planem, zwiększa ofertę, ale utrzymanie założonego tempa uzależniamy od dalszego rozwoju sytuacji na rynku. Praktycznie wszystkie inwestycje finansujemy ze środków własnych oraz z przedpłat klientów. Dobra sprzedaż już na początkowym etapie realizacji umożliwia wsparcie finansowania projektów.

Z uwagi na zmieniające się realia na rynku i spodziewany spadek tempa sprzedaży analizujemy różne opcje, w tym rozwój w bardziej perspektywicznych obszarach, m.in. PRS, realizację projektów w formule JV czy też z większym udziałem finansowania bankowego. Posiadamy wystarczające rezerwy finansowe, aby w większym niż dotąd zakresie wesprzeć finansowanie projektów ze środków własnych, co będzie szczególnie istotne dla naszych klientów w trudniejszym czasie na rynku.

Dariusz Szczypiński, dyrektor finansowy w Nickel Development

Wielokrotne już podwyżki stóp procentowych miały niebagatelny wpływ na wzrost kosztów związanych z finansowaniem inwestycji, a jego poziom uzależniony jest oczywiście od specyfiki danego projektu deweloperskiego. Ogólnie rzecz biorąc, skokowy wzrost oprocentowania mógł przełożyć się nawet na kilkaset złotych wyższe koszty pozyskania finansowania w przeliczeniu na 1 mkw. powierzchni użytkowej nieruchomości.

Wzrost oprocentowania kredytów może dodatkowo spowodować wstrzemięźliwość części deweloperów w kwestii zakupu nowych gruntów oraz rozpoczynania inwestycji. Przy prognozowanym spadku tempa sprzedaży koszt w postaci procentu składanego, ponoszony z uwagi na długi czas, jaki upływa od nabycia gruntu do odzyskania środków podczas sprzedaży jest dla wielu deweloperów zwyczajnie nie do zaakceptowania. Część spółek deweloperskich sprzedaje właśnie teraz niektóre swoje aktywa, aby odmrozić gotówkę i tymi środkami sfinansować bliższe w czasie projekty i w ten sposób uniknąć zadłużania się. Tak więc, zawsze warto szukać alternatywnych źródeł finansowania, a mówię to z pełnym przekonaniem, ponieważ już od dawna korzystamy z takich możliwości.

Zbigniew Juroszek, prezes Atal S.A.

Spółka w swoim modelu zakłada finansowanie projektów, zarówno ze środków własnych, jak i obcych, a także w systemie mieszanym. Wyższe oprocentowanie kredytów i emitowanych przez Atal obligacji spowoduje oczywiście wzrost kosztów finansowych. Obecna sytuacja płynnościowa spółki w połączeniu z wpływami z zakontraktowanych wcześniej mieszkań pozwala jednak na ograniczenie obcych źródeł finansowania do niezbędnego minimum. Aktualnie Grupa zabezpieczyła środki finansowe, które pozwolą na finansowanie przedsięwzięć w dużej mierze ze środków własnych.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Finansowanie inwestycji to jedna ze składowych ceny mieszkania, a zatem wyższe stopy procentowe oznaczają wyższą finalną cenę. Jak dotąd ten czynnik nie wpłynął istotnie na koszt realizacji naszych inwestycji, ponieważ wiele z nich w znacznym stopniu lub nawet całkowicie finansujemy sami, bądź po spłacie kredytu sprzedajemy w projekcie gotowe lokale. Przykładem jest inwestycja Jerozolimskie Invest w alejach Jerozolimskich w Warszawie, gdzie klient możne kupić gotowy do zamieszkania, funkcjonalnie urządzony lokal.

Adrian Potoczek, dyrektor ds. rozwoju w Wawel Service

Na tę chwilę nie widzimy zależności pomiędzy podwyższonymi stopami procentowymi a powstawaniem nowych inwestycji. Podobnie, wysoka inflacja to nie jest główny czynnik wpływający na cenę mieszkania i koszty budowy. Głównym czynnikiem jest tutaj cena gruntu. Posiadamy bank ziemi w całej Polsce oraz środki własne pozwalające na realizację kolejnych inwestycji. Obecnie nie przewidujemy również poszukiwania alternatywnych rozwiązań finansowych. Wszystkie nasze inwestycje są realizowane zgodnie z wyznaczonym wcześniej harmonogramem prac i nie prognozujemy na ten moment żadnych opóźnień.

Piotr Ludwiński, dyrektor ds. Sprzedaży i Obsługi Klientów w Archicom S.A.

Firma ma stabilną sytuację finansową, nie posiadamy kredytów inwestycyjnych i cieszymy się zaufaniem instytucji finansowych, a na zachodzące zmiany patrzymy w perspektywie długoterminowej. Nasze 35-letnie doświadczenie i mocna pozycja rynkowa pozwalają na elastyczne dostosowywanie oferty do aktualnego popytu. Decyzję o rozpoczęciu projektu każdorazowo poprzedzamy dokładną analizą, stawiając na pierwszym miejscu ochronę interesów spółki, akcjonariuszy i inwestorów. Zmiana stóp procentowych, a tym samym wzrost kosztu finansowania, dotyczy całego rynku i to naturalne, że będzie wpływać na ostateczną cenę mieszkań, jednak nie jest to jedyny czynnik. Z naszych obserwacji wynika, że istotnie zmieniają się również ceny i dostępność gruntów, materiałów czy koszty wykonawstwa, co może powodować potencjalne problemy u mniejszych podmiotów. Większe niebezpieczeństwo, będące skutkiem wyższych stóp procentowych, widzimy w ograniczeniu zdolności kredytowej naszych potencjalnych klientów.

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie Robyg

Wyższe stopy procentowe mają przede wszystkim przełożenie bezpośrednio na klientów, ich zdolność kredytową i wielkość mieszkania, na jakie mogą sobie pozwolić. Oczywiście finansowanie inwestycji w tak trudnych warunkach makroekonomicznych jest niełatwe. Należy jednak zaznaczyć, że Grypa Robyg ma bardzo dobrą pozycję gotówkową. Natomiast główny wpływ na ceny mieszkań ma inflacja oraz drastyczny wzrost kosztów materiałów budowlanych, energii, usług i surowców. To z pewnością będzie bardzo ważny czynnik, który zdeterminuje wielkość popytu na mieszkania, a tym samym dopasowującą się do niego podaż. Zakładamy, że zdecydowanie zwiększy się rynek mieszkań na wynajem i tu już obserwujemy rosnące zainteresowanie klientów.

Yaron Shama, dyrektor Finansowy Ronson Development

Wyższe stopy procentowe w znacznym stopniu przekładają się na koszty związane z finansowaniem procesu inwestycyjnego. W przypadku dewelopera, który emituje obligacje, by sfinansować zakup gruntu ponoszenie kosztów inwestycji rozpoczyna się od pierwszego dnia. Zwykle są to koszty stałe, doliczane do kosztów inwestycji i ponoszone aż do zakończenia budowy. Drugi aspekt dotyczy finansowania procesu budowy przez bank, co może oczywiście wpłynąć na całkowite koszty inwestycji. W tym przypadku najważniejsze jest to, w jakim tempie prowadzona jest sprzedaż. Jeśli jest ona na zadowalającym poziomie, ekspozycja na wysokie odsetki nie jest istotna.

Ronson Development stale poszukuje alternatywnych, dodatkowych sposobów na pozyskanie finansowania. W pierwszym kwartale 2022 roku, dzięki pomocy naszego głównego udziałowca, podpisaliśmy umowę SAFE z potencjalnymi inwestorami. Zawsze rozważamy także możliwości JV z właścicielami gruntów.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Wyższe stopy procentowe i zaostrzenie kryteriów dotyczących obliczania zdolności kredytowej mają przede wszystkim negatywny wpływ na możliwość uzyskania finansowania przez nabywców. W tej chwili nie jest to znaczący problem dla uzyskania finansowania inwestycji czy czynnik znacząco zwiększający koszty. Największe znaczenie dla potencjalnego dalszego wzrostu cen ma jednak wzrost kosztów budowy.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Generalnie finansujemy inwestycje z własnych środków oraz wpłat klientów. Pod koniec ubiegłego roku sprzedaliśmy jeden z naszych projektów w całości do funduszu. Dzięki temu zostało zapewnione m.in. finansowanie realizacji inwestycji. Takie doświadczenie pozwala nam szerzej otworzyć się na współpracę z funduszami także przy kolejnych projektach. Nie wykluczamy też pozyskiwania finansowania z banków.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

Prawdą jest, że wyższe stopy procentowe i wymagania dotyczące zdolności kredytowej, jakie na banki nałożyła Komisja Nadzoru Finansowego sprawiły, że kredyt jest trudniej dostępny niż jeszcze kilka miesięcy temu. Gwałtowny wzrost stóp procentowych oddziałuje negatywnie na całą branżę. Liczymy się z tym, że droższe pozyskiwanie kapitału i obsługa zobowiązań będzie miała znaczący wpływ na ilość wprowadzanych na rynek mieszkań i ich ceny. W przypadku lokali deweloperskich ceny już wzrosły w marcu 2022 roku o 19,1 proc. względem marca poprzedniego roku. Przewidujemy, że ceny mieszkań nadal będą wzrastać, ponieważ wciąż w górę idą koszty realizacji inwestycji, jednak znacznie wolniej niż dotychczas ze względu na spadek popytu. Cały czas bacznie obserwujemy zmiany zachodzące na rynku i zastanawiamy się nad optymalnym rozwiązaniem dotyczącym finansowania kolejnych inwestycji.

Teresa Witkowska, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Napollo Residential

Wzrost stóp procentowych wpływa bezpośrednio na wzrost kosztów finansowania nowych inwestycji. Należy się spodziewać, że w związku z tym wzrosną ceny mieszkań. Tu niestety nie da się od tego uciec, dlatego osoby, które obecnie zastanawiają się nad zakupem mieszkania nie powinny odkładać tej decyzji. W kwestii finansowania naszych, kolejnych inwestycji nie przewiduje zmian, będziemy działać jak dotychczas czyli poprzez pozyskanie finansowania we własnym zakresie.

Marcin Michalec, CEO Okam

Wzrost kosztów finansowania inwestycji z uwagi na rosnące koszty materiałów budowlanych czy podwyżki stóp procentowych w przypadku kredytu deweloperskiego lub obligacji zmiennokuponowych opartych o WIBOR mogą wpłynąć na finasowanie bieżących projektów przez niektórych deweloperów, czy na przesunięcie w czasie planowanych inwestycji.

Jednocześnie, mając na uwadze wzrost kosztów realizacji projektów w związku z rosnącymi cenami surowców i materiałów budowlanych na światowych rynkach, ceny mieszkań będą rosły, ale wzrost będzie raczej stabilny, na kilkuprocentowym poziomie. Klienci, którzy nie będą w stanie pozyskać niezbędnego finansowania na zakup mieszkania na własność zasilą zapewne, przynajmniej czasowo rynek najmu. Na wygląd rynku nieruchomości będzie miał wpływ dalszy rozwój sytuacji makroekonomicznej i finansowej w Polsce.

Joanna Janowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Constructa Plus

Nowe inwestycje finansujemy ze środków własnych, więc potencjalne problemy wynikające z wyższych kosztów obsługi zadłużenia nas akurat nie dotyczą. Nie poszukujemy też alternatywnych rozwiązań. Mamy na różnym etapie przygotowań cztery projekty, na które zabezpieczyliśmy już finansowanie, jednak decyzja o ich uruchomieniu dopiero zapadnie. Większe znaczenie w tym kontekście mają dla nas rosnąca inflacja, niepewność na rynkach finansowych, ceny i dostępność materiałów budowlanych.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Nasza najnowsza inwestycja Osiedle Natura 2 w Wieliszewie dotąd prowadzona była bez finansowania zewnętrznego. Udało nam się zrealizować dwie trzecie projektu ze środków własnych. Ze względu na skale naszych, nowych projektów w Poznaniu i okolicach Warszawy, jesteśmy otwarci na rozmowy z bankami i prywatnymi funduszami.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Rosnące stopy procentowe mogą znacząco wpłynąć na całkowite koszty inwestycji deweloperskich. Stąd niezmiernie ważnym aspektem jest odpowiedzialne budowanie harmonogramów projektów. Skorelowanie ze sobą wpływów ze sprzedaży z wydatkami na projekcie pozwala minimalizować koszty finansowe. Oczywiście spółka korzysta z finansowania zewnętrznego, ale nasza polityka zabezpieczeń i zarządzania płynnością pozwala minimalizować negatywne skutki wzrostów stóp procentowych na osiągane wyniki i co ważne – ceny oferowane klientom.

Naszym zdaniem większe ryzyko spadku ilości wprowadzanych na rynek projektów mieszkaniowych objawić się może od strony popytowej. Według danych z sektora bankowego zdolności kredytowe klientów skurczyły się o 50 proc. od początku cyklu podwyżek stóp przez RPP. Z drugiej jednak strony, zauważalny, drastyczny spadek oferty mieszkań na wynajem, spowodowany napływem uchodźców z Ukrainy pozwala oczekiwać wzrostu sprzedaży wśród klientów inwestycyjnych. Na bieżąco monitorujemy sytuację rynkową oraz stale poszukujemy nowych, atrakcyjnych źródeł pozyskiwania kapitału.

Źródło: dompress.pl

Zdolność kredytowa Polaków topnieje?

ibrahim-rifath-789914-unsplash
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zaostrzył warunki dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych. Wprowadzone zmiany mają ograniczyć ryzyko kredytowe związane z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia. W związku z tym banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej muszą teraz uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 p.p. od tych obowiązujących w momencie składania wniosku. Oprócz tego nastąpiła zmiana w sposobie szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i wskaźnika DStI, który określa, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Jak twierdzą eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF), te trzy czynniki zdecydowanie, bo w niektórych przypadkach nawet o ok. 40%[1], wpływają na spadek zdolności kredytowej Polaków i powodują, że aktualnie jest znacznie trudniej o kredyt na zakup wymarzonego mieszkania niż w marcu.

Spis treści:
Kredyt rzutem na taśmę
Ryzyko wzrostu stóp procentowych o 5 p.p.
Zmiana sposobu wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa
Mniejszy poziom wskaźnika DStI
Jak wylicza się wskaźnik DStI?

[1] Marzec vs kwiecień przyniósł spadek zdolności kredytowej średnio o 23%, jednak są też banki, w których może on osiągać nawet ok. 40% – wyliczenia Notus Finanse, dla kredytów ze zmienną stopą procentową zaciąganych na 30 lat, przy założeniu 20% wkładu własnego.

Kredyt rzutem na taśmę

W marcu tego roku osób wnioskujących o kredyt hipoteczny było blisko 76% więcej niż w lutym. Jest to drugi najwyższy wynik od 10 lat . Z kolei wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 4,3%[2]. Co miało wpływ na taką sytuację?

– Początkowo wydawało się, że marzec przyniesie spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Należy pamiętać, że w marcu główna stopa NBP wzrosła o kolejne 75 punktów bazowych, do poziomu 3,5%, co wpływa na widoczny wzrost rat kredytowych i całkowitych kosztów kredytu. Dodatkowo, wojna za naszą wschodnią granicą, a także wysoka inflacja mogły skutecznie zniechęcać do zaciągania kredytów. Ostatecznie okazało się, że do banków trafiło blisko 53,5 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, a więc niewiele mniej niż w rekordowym marcu 2021 r. Skąd takie liczby? Powodów jest kilka, a jeden z nich to właśnie nowe zalecenia KNF, do których miały dostosować się banki. Wielu potencjalnych kredytobiorców chciało złożyć wniosek kredytowy jeszcze w marcu, na „starych zasadach” – wiedząc, że nowe wytyczne KNF spowodują spadek zdolności kredytowej i problem z uzyskaniem potrzebnej kwoty kredytu – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.

KNF w marcu tego roku skierowała pismo do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, przedstawiające nowe zalecenia, mające na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Organ nadzoru chce uniknąć w ten sposób sytuacji, w której kredytobiorca w wyniku np. możliwych kolejnych podwyżek stóp procentowych, nie będzie w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania. Co się dokładnie zmieniło? Z punktu widzenia przyszłych kredytobiorców najważniejsze są następujące kwestie:

  1. Ryzyko wzrostu stóp procentowych o 5 p.p.

Do końca marca 2021 r. banki przy wyliczeniu zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny, musiały brać pod uwagę możliwy wzrost stopy referencyjnej minimum o 2,5 p.p. zarówno dla kredytów z okresowo stałą jak i zmienną stopą procentową. Choć niektórzy kredytodawcy decydowali się stosować jeszcze wyższe bufory bezpieczeństwa. Takie działania wprawdzie powodują, że zdolność kredytowa wnioskującego spada, ale z drugiej strony bank w ten sposób ogranicza ryzyko braku spłaty zadłużenia. Im wyższy bufor tym mniejsze ryzyko.

– Są banki, w których zdolność kredytowa m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF spadła nawet o 30-40% i to zaledwie w ciągu miesiąca. Załóżmy, że mamy rodzinę 2+1 z dochodem 10 tys. zł brutto miesięcznie, która posiada 20% wkład własny, interesuje ją kredyt hipoteczny na 30 lat i oprocentowanie zmienne.  W jednym z banków jeszcze w marcu mogła liczyć na kredyt w wysokości przeszło 422 tys. zł. Teraz jest to trochę ponad 264 tys. zł., a więc spadek wynosi aż 158 tys. zł (37%). To może zniechęcać część osób do złożenia wniosku, dlatego już teraz niektóre banki zdecydowały się obniżyć swoją marżę, uatrakcyjniając tym samym swoją ofertę – mówi Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

  1. Zmiana sposobu wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa

Mówiąc o zdolności kredytowej, która jest ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez bank przy wydawaniu decyzji o przyznaniu środków, nie można pominąć wydatków gospodarstw domowych, które obok przychodów, stanowią podstawę jej wyliczania. W stanowisku KNF możemy przeczytać:

„[..] zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”.

– Takie zalecenia „nadzoru” wynikają z rosnącej inflacji i coraz wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Bank powinien brać pod uwagę, że w kolejnych miesiącach ceny energii, żywności, czy wysokość czynszu mogą jeszcze wzrosnąć. Podwyższone koszty utrzymania gospodarstwa domowego to mniejszy dochód rozporządzalny, a więc niższa zdolność kredytowa i niższa możliwa do uzyskania kwota kredytu. Zalecenia KNFu w największym stopniu dotyczą rodzin z dziećmi, gdzie dochód generuje jedna lub dwie osoby, a koszty utrzymania są wysokie – mówi Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Decyzja KNF o konieczności wprowadzenia zmian może znaleźć swoje uzasadnienie w przewidywaniach Narodowego Banku Polskiego. Prawdopodobne jest, że inflacja w tym roku osiągnie nawet 12,3%[3], czyli wzrośnie jeszcze o przeszło 1%. Jak podaje NBP wpływ na taką sytuację może mieć m.in. wojna w Ukrainie, w wyniku której widoczny jest wzrost cen surowców energetycznych. Przy czym należy pamiętać o ich ograniczonej podaży.

  1. Mniejszy poziom wskaźnika DStI

Wskaźnik DStI (z ang. Debt Service to Income) określa, najprościej mówiąc, relację sumy wartości wszystkich miesięcznych rat zaciągniętych aktualnie zobowiązań i potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów w skali całego roku. Do końca marca wskaźnik DStI mógł wynosić 50% przy niższych dochodach i 65% przy wyższych. Od kwietnia jest to odpowiednio 40 i 50%.

Jak wylicza się wskaźnik DStI?

DStI =  (suma zobowiązań rocznych[4] + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%

– Jeśli wnioskujący przekroczy ten nowy próg, nie oznacza to, że uzyskanie kredytu jest niemożliwe. KNF zaleca bankom zachowanie szczególnej ostrożności w takich wypadkach, jednak nie narzuca wydania odmownej decyzji. Mimo wszystko im większa rata zobowiązania w stosunku do dochodów, tym mniejsze szanse na kredyt, a przekroczenie poziomów wskaźnika DStI według KNF-u powinno podlegać szczególnemu uzasadnieniu –  wyjaśnia Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Jeśli uzyskany wynik będzie niższy niż 40% lub 50% (w zależności od uzyskiwanych dochodów), najprawdopodobniej bank pozytywnie oceni zdolność kredytową wnioskującego.

Te wszystkie zmiany powodują, że zdolność kredytowa Polaków spada. W związku z tym potencjalni kredytobiorcy powinni przygotować się, że nie zawsze dostaną taką sumę pieniędzy, która pozwoli im na zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu.

– Wyjść w takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze – nabycie tańszej nieruchomości. Potencjalni kredytobiorcy, częściej niż dotychczas, będą weryfikować swoje plany zakupowe – na przykład decydować się na mniejszy metraż, albo wybierać lokalizację na obrzeżach, zamiast w centrum miasta. Po drugie – do wnioskowania o kredyt należy się przygotować. Zapytajmy eksperta kredytowego, czy dobrym pomysłem jest zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku kredytowego – nawet, jeśli wiąże się z podwyżką wynagrodzenia. Można też poczekać na niższe stopy procentowe, jednak trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi i jak w tym czasie zmienią się ceny nieruchomości, czy materiałów budowlanych – podpowiada Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.  Z kolei Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse dodaje: – Jeśli nie chcemy rezygnować z kupna wymarzonego „M” lub biernie czekać na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie wysokości stóp procentowych, dobrym rozwiązaniem może być kontakt z pośrednikiem finansowym. Taka osoba podpowie, jak w kilku prostych krokach można zwiększyć swoją zdolność kredytową albo przedstawi inne, mniej oczywiste możliwości zabezpieczenia kredytu.

 

[1] Marzec vs kwiecień przyniósł spadek zdolności kredytowej średnio o 23%, jednak są też banki, w których może on osiągać nawet ok. 40% – wyliczenia Notus Finanse, dla kredytów ze zmienną stopą procentową zaciąganych na 30 lat, przy założeniu 20% wkładu własnego.

[2] Biuro Informacji Kredytowej, Najnowszy, marcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, 06.04.2022 r.

[3] NBP, Raport o inflacji – marzec 2022 r.

[4] Na sumę zobowiązań przy wyliczaniu wskaźnika DStI składają się raty kredytów i pożyczek.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości zaciągany „we dwoje” – czy to dobra decyzja?

ibrahim-rifath-789914-unsplash
Kredyt we dwoje na zakup nieruchomości – możliwość realizacji wspólnego marzenia o posiadaniu własnych „czterech kątów” czy ryzykowne zobowiązanie?

Spis treści:
Kredyt hipoteczny z małżonkiem na zakup nieruchomości – długoterminowe zobowiązanie, ale warto
Kredyt hipoteczny a rozwód?
Z kim jeszcze można wnioskować o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości?
Współkredytobiorca a poręczyciel

Kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości zaciągany „we dwoje” to często wybierane rozwiązanie. Jak podaje BIK, przeszło 63% umów na kredyty mieszkaniowe jest podpisywanych przez dwóch lub więcej współkredytobiorców[1]. Dlaczego? Bo tak jest wygodniej i prościej! Przede wszystkim chodzi o możliwość otrzymania kredytu hipotecznego na większą sumę lub w takiej sytuacji w ogóle zyskuje się szanse na jego uzyskanie, jeżeli „w pojedynkę” zdolność kredytowa wnioskodawcy jest niewystarczająca. Według analiz BIK, zdolność kredytowa pary jest aż o 19% większa niż w przypadku singla[2]. Co więcej, zobowiązanie zaciągane z partnerem to lepsza gwarancja dla banku jego spłaty, a dla kredytobiorcy pewność, że w razie niespodziewanych zdarzeń losowych cały ciężar spłaty nie będzie spoczywać tylko na jednej osobie. Warto dodać, że m.in. z powodu inflacji znacząco spadła zdolność kredytowa konsumentów w naszym kraju, co w konsekwencji oznacza, że uzyskanie oczekiwanych sum z banku, może być już problemem dla części Polaków. Dlatego kredyt hipoteczny zaciągany „we dwoje” jest dobrym rozwiązaniem. A kiedy nie jest odpowiednim pomysłem? I co ze spłatą zobowiązania w przypadku rozwodu? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Kredyt hipoteczny z małżonkiem na zakup nieruchomości – długoterminowe zobowiązanie, ale warto

W procesie rozpatrywania przez bank wniosku kredytowego, kluczowa jest analiza zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy. Zdolność kredytowa to najogólniej mówiąc ilość pieniędzy, na jaką bank jest w stanie udzielić kredytu danej osobie, a ta jest w stanie go bez problemu spłacić w wyznaczonym terminie. Wylicza się ją przede wszystkim na podstawie uzyskiwanych dochodów i stałych wydatków (tj. koszty życia) przyszłego kredytobiorcy. Jednak to nie wszystko – kredytodawca weźmie również pod uwagę m.in. formę zatrudnienia osoby wnioskującej. Najbardziej pożądaną sytuacją jest zatrudnienie na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony. Ponadto, przy ocenie zdolności kredytowej ważna jest również historia kredytowa. Dane zebrane np. w BIK-u dają wgląd bankowi we wszystkie aktualne zobowiązania oraz te spłacane w przeszłości przez osobę starającą się o kredyt hipoteczny. „Bogata” i pozytywna historia kredytowa daje większe szanse na otrzymanie nowego kredytu. Natomiast każde „czynne” zobowiązanie pomniejsza zdolność kredytową. Czasem bywa i tak, że mimo spełnionych kryteriów, uzyskanie w pojedynkę kredytu hipotecznego (który przecież najczęściej opiewa na bardzo wysokie kwoty – średnia kwota kredytu hipotecznego dla 5 największych miast w Polsce w IV kwartale 2021 r. wyniosła ponad 360 tys. zł., a dla stolicy prawie 100 tys. więcej[3]), jest niemożliwe, wtedy warto rozważyć zaciąganie zobowiązania ze współkredytobiorcą.

Jak zaznacza Katarzyna Głogowska, ekspert ZFPF, Gold Finance kredyt z partnerem zyskał na znaczeniu zwłaszcza teraz, gdy z powodu rosnących stóp procentowych (8 lutego RPP zdecydowała się podnieść stopę referencyjną o kolejne 50 pb., ustanawiając ją na poziomie 2,75 proc.), zdolność kredytowa konsumentów jest mniejsza niż jeszcze kilka miesięcy temu, a wraz z kolejnymi podwyżkami będzie proporcjonalnie maleć.

– Kredyt we dwoje oznacza zazwyczaj możliwość zaciągnięcia zobowiązania na wyższą sumę. Jak wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance, w IV kw. 2021 r. średnia zdolność kredytowa pary wynosiła ponad 630 tys. zł, natomiast singla o blisko 240 tys. zł mniej przy założeniu dochodów na poziomie 8 tys. zł netto dla dwójki kredytobiorców i 5 tys. zł netto dla pojedynczego wnioskodawcy. Dla porównania, jeszcze w III kw. przy tych samych dochodach para mogła dostać blisko 180 tys. zł więcej, a singiel 90 tys. zł więcej. Za taką sytuację odpowiadają podwyżki stóp procentowych, które miały miejsce w ostatnim kwartale poprzedniego roku. Dlatego, teraz gdy od kilku miesięcy systematycznie spada zdolność kredytowa, jedynym wyjściem dla wielu osób marzących o własnym mieszkaniu, może okazać się kredyt hipoteczny zaciągany we dwoje.

Z kolei jak wskazuje Jacek Koślacz, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A. nie zawsze jednak kredyt z partnerem jest dobrym rozwiązaniem: – Bank, wyliczając zdolność kredytową dla dwóch współkredytobiorców, sumuje zarówno ich dochody jak i wydatki. Jeśli nasz partner ma o dużo niższe dochody od nas lub/i już inne zobowiązania na koncie, może okazać się, że zaniży „nam” tym sposobem zdolność kredytową. To samo dotyczy formy zatrudnienia czy historii kredytowej – jeśli któryś z tych aspektów zostanie negatywnie oceniony przez bank, automatycznie rzutuje to również na drugiego współkredytobiorcę. Jeśli nie mamy pewności, czy tak faktycznie będzie, warto skontaktować się z pośrednikiem finansowym.

Kredyt hipoteczny a rozwód?

Według GUS-u w 2020 r. orzeczono prawie 51,2 tys. rozwodów, co stanowi ponad 35% wszystkich małżeństw zawartych w tym okresie[4]. Oznacza to, że ponad 1/3 związków małżeńskich kończy się rozwodem. Rozwody obecnie stały się czymś powszechnym, a aktualnie mamy do czynienia z ich pocovidową falą, która jeszcze się nie zakończyła. Co więcej, osoby, które zdecydowały się na oficjalne zakończenie związku małżeńskiego, często posiadają wspólny kredyt mieszkaniowy, dlatego warto wiedzieć, co dzieje się ze zobowiązaniem w takiej sytuacji.

– Rozwód nie zwalnia żadnego z współmałżonków z obowiązku uregulowania długu, jakim jest kredyt hipoteczny. Nawet jeśli podczas rozprawy sąd przyznał prawo do nieruchomości tylko jednemu z nich, choć należy wiedzieć, że można starać się o przepisanie zobowiązania kredytowego tylko na osobę, która otrzymała od sądu prawo do korzystania z mieszkania objętego hipoteką. Problematyczna może być jednak sytuacja, w której jeden z byłych partnerów odmawia spłaty „swojej części” zobowiązania. Wtedy to bank może obciążyć obowiązkiem spłaty całego kredytu drugiego małżonka – wyjaśnia Jacek Koślacz, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

Kredyt we dwoje to wygoda i korzyści dla kredytobiorców, ale i spore ryzyko, dlatego na zaciągnięcie takiego zobowiązania powinny decydować się osoby, które mają 100% zaufanie do siebie.

Z kim jeszcze można wnioskować o kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości?

Dla osób chcących zaciągnąć kredyt na wysoką kwotę, a niemogących tego zrobić z małżonkiem, rozwiązaniem może być wybór innej osoby jako współkredytobiorcy. Może nim być właściwie każdy: rodzic, ktoś z rodzeństwa czy nawet inna, niespokrewniona osoba. Dla banku najważniejsze jest to, czy poradzimy sobie ze spłatą zobowiązania, a nie z czyją pomocą tego dokonamy.

– Mimo dużej dowolności przy wyborze współkredytobiorcy, banki przychylniej patrzą na sytuacje, gdy współkredytobiorcy mieszkają razem. Powód jest prosty. Utrzymanie jednego gospodarstwa domowego jest tańsze niż dwóch. Chodzi np. o czynsz, który liczony jest tylko raz, a nie jak w przypadku kredytobiorców mieszkających osobno podwójnie – mówi Katarzyna Głogowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Co jeszcze ważne, banki umożliwiają zaciągnięcie kredytu hipotecznego w więcej niż 2 osoby. Na rynku znajdziemy takie oferty, gdzie maksymalna ilość współkredytobiorców może wynieść nawet 7-8 osób.

Współkredytobiorca a poręczyciel

Pomóc w uzyskaniu kredytu umożliwi nam nie tylko kolejny współkredytobiorca, ale również poręczyciel, którym może zostać każdy pełnoletni, posiadający zdolność kredytową. Najczęściej jest nim osoba z najbliższego kręgu kredytobiorcy, jednak nie może być ona finansowo związana z tym samym gospodarstwem, co osoba starająca się o kredyt. Chodzi, np. o współmałżonka.

– Podstawową różnicą pomiędzy żyrantem czyli poręczycielem a współkredytobiorcą jest to, że ten pierwszy nie ma dostępu do udzielonych przez bank środków finansowych, czyli nie czerpie on żadnych korzyści pieniężnych. Poręczyciel, jak wskazuje nazwa, poręcza, że w razie trudności ze spłatą zobowiązania ze strony kredytobiorcy, ten uiści jego dług. To spore ryzyko dla żyranta. Ma on jednak prawo do wcześniejszego zapoznania się z sytuacją majątkową kredytobiorcy (jeszcze zanim zdecyduje się na udzielenie poręczenia) oraz uzyskania informacji nt. stanu spłaty zadłużenia, czy mogących mieć miejsce opóźnień – mówi Jacek Koślacz, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

Oprócz tego w razie ewentualnych problemów ze spłatą zadłużenia, żyrant ma możliwość starania się o zwrot pieniędzy od kredytobiorcy, które przeznaczył na uregulowanie długu, nawet jeśli oznacza to całą sumę kredytu. Co istotne, poręczyciel ma prawo również do wycofania się ze swojej roli, choć należy pamiętać, że jest to ograniczone pewnymi warunkami (np. może wymagać przedstawienia innej osoby jako poręczyciela na swoje miejsce) i nie zawsze będzie możliwe.

Biorąc to wszystko pod uwagę, dobrze jest zawczasu pomyśleć o dodatkowym zabezpieczeniu, np. w postaci uszczegółowienia umowy: – Aby zmniejszyć ryzyko ze strony poręczyciela, może on zdecydować się np. na zapis w umowie, w którym dookreśli maksymalną kwotę, jaką w razie trudności spłaci za kredytobiorcę lub maksymalny czas ponoszenia odpowiedzialności – podpowiada Katarzyna Głogowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

[1] BIK, We dwoje łatwiej o kredyt mieszkaniowy, ale na jaki kredyt nas stać – podpowie Analizator kredytowy BIK
[2] Tamże.
[3] Źródło: Barometr Metrohouse i Gold Finance, IV kw.
[4]GUS, Bank Danych Lokalnych.

 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Kredyt hipoteczny 2021, czyli co każdy kredytobiorca wiedzieć powinien

DeathtoStock_Wired3

Nieprzewidywalność reakcji i zmienna polityka banków. Wyższa marża i prowizja oraz niskie oprocentowanie. Szczegółowa analiza zdolności kredytowej. Z taką sytuacją musiały mierzyć się osoby, które w 2020 r. chciały zakupić wymarzone M. na kredyt. Co czeka przyszłych kredytobiorców w tym roku? Czy pandemia Covid-19 nadal będzie decydować o krokach podejmowanych przez banki? Co nowego przyniesie rok 2021 w kwestii wysokości wkładu własnego czy oprocentowania hipotek? Co jeszcze czeka osoby, które będą starać się o kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

 Spis treści:
Nowelizacja Rekomendacji S, czyli kredyty ze stałym oprocentowaniem
Kredyty nadal będą tanie
W „uwolnieniu się” od hipoteki pomoże… bank
W temacie wkładu własnego bez zmian
Po kredyt hipoteczny do Internetu
Spodziewaj się niespodziewanego i korzystaj z pomocy ekspertów finansowych

Nowelizacja Rekomendacji S, czyli kredyty ze stałym oprocentowaniem

Niezależnie od tego, jak w kolejnych miesiącach będziemy radzić sobie z korona-kryzysem, co będzie mieć bezpośredni wpływ na gospodarkę, w tym także oczywiście na politykę banków, już wiadomo, że kredytodawców i kredytobiorców czeka poważna zmiana. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, czyli dokumentu zawierającego listę dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki mają czas do końca czerwca 2021 r. (dla banków spółdzielczych ten termin wydłuża się do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Co ta sytuacja oznacza w praktyce dla przyszłych kredytobiorców?

Zakup domu czy mieszkania na kredyt stanie się mniej ryzykowną inwestycją niż to miało miejsce w przypadku decydowania się na zmienne oprocentowanie. Przyszły kredytobiorca będzie mógł podjąć decyzję, czy woli zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo stałą procentową będą przez banki wprowadzane wcześniej i chętniej, bo takie produkty już znajdują się w ofercie kilku instytucji. Warto zaznaczyć, że minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi
5 lat. Szczególnie dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt, będą mogły zmienić metodę oprocentowania zaciągniętych kredytów na tę korzystniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem
– komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Kredyty nadal będą tanie

W poprzednim roku Rada Polityki Pieniężnej, aż trzykrotnie obniżyła wartość stopy procentowej, co miało być sposobem zminimalizowania negatywnego wpływu pandemii Covid-19 na rodzimą gospodarkę. Co jest z tym związane, rok 2020 r. był łaskawy dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym. Niższe stopy procentowe wpłynęły pozytywnie na zmianę stawki WIBOR, która z kolei łącznie z marżą kredytu określa finalną wysokość miesięcznej raty kredytu. Dlatego osoby, które zaciągały kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie nie odczuły wzrostu marży czy prowizji (tak banki radziły sobie z nową sytuacją i rekompensowały sobie straty), i nowi klienci cieszyli się z faktu, że zaciągnęli wyjątkowo tani kredyt.

A jak będzie w 2021 r.? Nic nie wskazuje na to, że wysokość stóp procentowych miałaby ulec zmianie.

W listopadzie zeszłego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wyniosło 2,89 proc. Na razie wygląda na to, że podobna tendencja utrzyma się przynajmniej w początkowych miesiącach bieżącego roku.

W „uwolnieniu się” od hipoteki pomoże… bank

Wejście w życie nowych zapisów Rekomendacji S powołuje do życia nowy „rodzaj” kredytu hipotecznego – tzw. klucz za długi. Kiedy kredytobiorca nie będzie mógł spłacać zobowiązania, bank przejmie nieruchomość, zwalniając klienta z dalszej spłaty.

Dzięki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca będzie mógł przenieść na bank własność nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z zobowiązania kredytowego, kiedy pojawią się problemy w spłacie. Jeszcze nie wiadomo, czy takie rozwiązanie spotka się z dużym zainteresowaniem przyszłych kredytobiorców. Dla kredytobiorcy takie rozwiązanie może być zadowalające, ponieważ jeżeli pojawią się problemy, które uniemożliwią kompletnie spłatę zobowiązania, w tym przypadku skróci się również droga „wychodzenia z długów”, ponieważ bank przejmie naszą nieruchomość. Należy jednak mieć na uwadze, że pomysł KNF nie został optymistycznie przyjęty przez banki. Dla nich przejęcie nieruchomości za dług oznacza niekiedy kłopot i dodatkowe koszty związane z jej upłynnieniem. Co więcej, pojawić się może także ryzyko, ponieważ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym może się okazać, że przejęta nieruchomość nie pokryje w całości wartości kredytu – wyjaśnia Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

W temacie wkładu własnego bez zmian

Jedną z kwestii najbardziej interesujących osoby, które myślą o zakupie mieszkania na kredyt, jest wysokość wkładu własnego.

Zgodnie ze wspomnianą Rekomendacją S wydaną przez KNF, minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego w 2021 r. wynosi 20 proc. Oznacza to, że jeżeli, przykładowo chcemy uzyskać finansowanie w wysokości 250 tys. zł, musimy się liczyć z posiadaniem wkładu własnego w wysokości 50 tys. zł.

– Jeżeli chcemy uzyskać tańszy kredyt, przygotujmy środki na wyższy wkład własny niż ten minimalny – w 2021 r. ta reguła pozostaje niezmienna. Oczywiście, na rynku nadal znajdziemy banki, które udzielą finansowania przy niższym wkładzie własnym, wynoszącym 10 proc., ale przy spełnieniu dodatkowych warunków. Te najpopularniejsze to dodatkowe zabezpieczenie lub wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Warto jednak być świadomym faktu, że czasem na otrzymanie kredytu z niższym wkładem własnym mogą liczyć tylko wybrani klienci, spełniający warunki określone przez konkretny bank, np. dochód przyszłego kredytobiorcy musi pochodzić z innych źródeł niż działalność gospodarcza czy działalność rolnicza lub ten musi być stałym klientem banku i posiadać w nim rachunek, na który regularnie są księgowane wpływy – podpowiada Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Jak pokazał 2020 r., banki mogą wymagać również wyższego minimalnego wkładu własnego niż 20 proc., który sięga nawet 30-40 proc. Czy to będzie stała praktyka, pokażą następne miesiące i sytuacja epidemiologiczna w naszym kraju.

Po kredyt hipoteczny do Internetu

Jeszcze nie tak dawno temu większość osób zainteresowana zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie wyobrażała sobie innego sposobu przejścia całej procedury starania się o finansowanie niż poprzez wielokrotne odwiedzenie oddziału banku. Kredyt hipoteczny był postrzegany jako skomplikowany produkt bankowy, który trzeba „zakupić” osobiście. Rok 2020 i pandemia Covid-19 znacznie zmieniła tę sytuację. Korona-kryzys wprowadzając nową rzeczywistość, sprawił, że obecnie wiele formalności możemy załatwić online, bez wychodzenia z domu. Za tym „trendem” poszły również banki. Przez Internet lub też telefon dopełnimy większość obowiązków i formalności zawiązanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Osobisty kontakt z doradcą czy wizyta w banku są niezbędne na ostatnim etapie pomyślnego przejścia tej drogi, czyli w momencie podpisania umowy kredytowej z bankiem.

Pośrednicy finansowi, których pomoc przy staraniu się o kredyt mieszkaniowy bardzo wiele osób sobie ceni, także oferują swoje wsparcie online i w 2021 r. to się nie zmieni.

Spodziewaj się niespodziewanego i korzystaj z pomocy ekspertów finansowych

Chociaż wydaje się, że korona-kryzys jest pod kontrolą, a banki nie reagują tak gwałtownie na pandemiczną sytuację jak to miało miejsce w kwietniu, maju czy na początku tzw. II fali pandemii, to jednak 2020 r. pokazał, że zawsze należy spodziewać się niespodziewanego. Wielu ekonomistów snuje różne scenariusze dla naszej gospodarki, ale prawda jest taka, że nikt z pewnością nie może określić, który z nich się spełni. Dlatego ten rok może przynieść wiele niespodzianek, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne. W związku z tym, starając się o kredyt w 2021 r., warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia pośredników finansowych.

Tacy eksperci kredytowi śledzą na bieżąco kroki i decyzje podmiotów, które mają wpływ na rynek finansowy w naszym kraju, posiadają wiedzę na temat aktualnej oferty i polityki banków, dlatego oceniając wstępnie zdolność kredytową, potrafią wskazać, w którym banku dana osoba ma największe szanse na uzyskanie finansowania. Mimo obecnej sytuacji, wiele zapowiada, że rok 2021 r., będzie dobrym okresem dla przyszłych kredytobiorców, szczególnie dla tych osób, których sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu w pandemii. Jednak w niepewnych czasach pośrednik finansowy powinien być „najlepszym przyjacielem” każdego kredytobiorcy – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

 

materiał prasowy

Kredyt hipoteczny w 2021 roku, czyli co każdy kredytobiorca powinien wiedzieć

ibrahim-rifath-789914-unsplash
Nieprzewidywalność reakcji i zmienna polityka banków. Wyższa marża i prowizja oraz niskie oprocentowanie. Szczegółowa analiza zdolności kredytowej. Z taką sytuacją musiały mierzyć się osoby, które w 2020 r. chciały zakupić wymarzone M. na kredyt. Co czeka przyszłych kredytobiorców w tym roku? Czy pandemia Covid-19 nadal będzie decydować o krokach podejmowanych przez banki? Co nowego przyniesie rok 2021 w kwestii wysokości wkładu własnego czy oprocentowania hipotek? Co jeszcze czeka osoby, które będą starać się o kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Spis treści:
Kredyty ze stałym oprocentowaniem
Kredyty wciąż korzystne
Bank pomocny przy hipotekach
Wkład własny do kredytu wciąż wymagany
Kredyt hipoteczny online
Pomoc ekspertów finansowych

Nowelizacja Rekomendacji S, czyli kredyty ze stałym oprocentowaniem

Niezależnie od tego, jak w kolejnych miesiącach będziemy radzić sobie z korona-kryzysem, co będzie mieć bezpośredni wpływ na gospodarkę, w tym także oczywiście na politykę banków, już wiadomo, że kredytodawców i kredytobiorców czeka poważna zmiana. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, czyli dokumentu zawierającego listę dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki mają czas do końca czerwca 2021 r. (dla banków spółdzielczych ten termin wydłuża się do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Co ta sytuacja oznacza w praktyce dla przyszłych kredytobiorców?

Zakup domu czy mieszkania na kredyt stanie się mniej ryzykowną inwestycją niż to miało miejsce w przypadku decydowania się na zmienne oprocentowanie. Przyszły kredytobiorca będzie mógł podjąć decyzję, czy woli zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo stałą procentową będą przez banki wprowadzane wcześniej i chętniej, bo takie produkty już znajdują się w ofercie kilku instytucji. Warto zaznaczyć, że minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi 5 lat. Szczególnie dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt, będą mogły zmienić metodę oprocentowania zaciągniętych kredytów na tę korzystniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Kredyty nadal będą tanie

W poprzednim roku Rada Polityki Pieniężnej, aż trzykrotnie obniżyła wartość stopy procentowej, co miało być sposobem zminimalizowania negatywnego wpływu pandemii Covid-19 na rodzimą gospodarkę. Co jest z tym związane, rok 2020 r. był łaskawy dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym. Niższe stopy procentowe wpłynęły pozytywnie na zmianę stawki WIBOR, która z kolei łącznie z marżą kredytu określa finalną wysokość miesięcznej raty kredytu. Dlatego osoby, które zaciągały kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie nie odczuły wzrostu marży czy prowizji (tak banki radziły sobie z nową sytuacją i rekompensowały sobie straty), i nowi klienci cieszyli się z faktu, że zaciągnęli wyjątkowo tani kredyt.

A jak będzie w 2021 r.? Nic nie wskazuje na to, że wysokość stóp procentowych miałaby ulec zmianie.

W listopadzie zeszłego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wyniosło 2,89 proc. Na razie wygląda na to, że podobna tendencja utrzyma się przynajmniej w początkowych miesiącach bieżącego roku.

W „uwolnieniu się” od hipoteki pomoże… bank

Wejście w życie nowych zapisów Rekomendacji S powołuje do życia nowy „rodzaj” kredytu hipotecznego – tzw. klucz za długi. Kiedy kredytobiorca nie będzie mógł spłacać zobowiązania, bank przejmie nieruchomość, zwalniając klienta z dalszej spłaty.

Dzięki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca będzie mógł przenieść na bank własność nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z zobowiązania kredytowego, kiedy pojawią się problemy w spłacie. Jeszcze nie wiadomo, czy takie rozwiązanie spotka się z dużym zainteresowaniem przyszłych kredytobiorców. Dla kredytobiorcy takie rozwiązanie może być zadowalające, ponieważ jeżeli pojawią się problemy, które uniemożliwią kompletnie spłatę zobowiązania, w tym przypadku skróci się również droga „wychodzenia z długów”, ponieważ bank przejmie naszą nieruchomość. Należy jednak mieć na uwadze, że pomysł KNF nie został optymistycznie przyjęty przez banki. Dla nich przejęcie nieruchomości za dług oznacza niekiedy kłopot i dodatkowe koszty związane z jej upłynnieniem. Co więcej, pojawić się może także ryzyko, ponieważ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym może się okazać, że przejęta nieruchomość nie pokryje w całości wartości kredytu – wyjaśnia Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

W temacie wkładu własnego bez zmian

Jedną z kwestii najbardziej interesujących osoby, które myślą o zakupie mieszkania na kredyt, jest wysokość wkładu własnego.

Zgodnie ze wspomnianą Rekomendacją S wydaną przez KNF, minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego w 2021 r. wynosi 20 proc. Oznacza to, że jeżeli, przykładowo chcemy uzyskać finansowanie w wysokości 250 tys. zł, musimy się liczyć z posiadaniem wkładu własnego w wysokości 50 tys. zł.

– Jeżeli chcemy uzyskać tańszy kredyt, przygotujmy środki na wyższy wkład własny niż ten minimalny – w 2021 r. ta reguła pozostaje niezmienna. Oczywiście, na rynku nadal znajdziemy banki, które udzielą finansowania przy niższym wkładzie własnym, wynoszącym 10 proc., ale przy spełnieniu dodatkowych warunków. Te najpopularniejsze to dodatkowe zabezpieczenie lub wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Warto jednak być świadomym faktu, że czasem na otrzymanie kredytu z niższym wkładem własnym mogą liczyć tylko wybrani klienci, spełniający warunki określone przez konkretny bank, np. dochód przyszłego kredytobiorcy musi pochodzić z innych źródeł niż działalność gospodarcza czy działalność rolnicza lub ten musi być stałym klientem banku i posiadać w nim rachunek, na który regularnie są księgowane wpływy – podpowiada Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Jak pokazał 2020 r., banki mogą wymagać również wyższego minimalnego wkładu własnego niż 20 proc., który sięga nawet 30-40 proc. Czy to będzie stała praktyka, pokażą następne miesiące i sytuacja epidemiologiczna w naszym kraju.

Po kredyt hipoteczny do Internetu

Jeszcze nie tak dawno temu większość osób zainteresowana zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie wyobrażała sobie innego sposobu przejścia całej procedury starania się o finansowanie niż poprzez wielokrotne odwiedzenie oddziału banku. Kredyt hipoteczny był postrzegany jako skomplikowany produkt bankowy, który trzeba „zakupić” osobiście. Rok 2020 i pandemia Covid-19 znacznie zmieniła tę sytuację. Korona-kryzys wprowadzając nową rzeczywistość, sprawił, że obecnie wiele formalności możemy załatwić online, bez wychodzenia z domu. Za tym „trendem” poszły również banki. Przez Internet lub też telefon dopełnimy większość obowiązków i formalności zawiązanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Osobisty kontakt z doradcą czy wizyta w banku są niezbędne na ostatnim etapie pomyślnego przejścia tej drogi, czyli w momencie podpisania umowy kredytowej z bankiem.

Pośrednicy finansowi, których pomoc przy staraniu się o kredyt mieszkaniowy bardzo wiele osób sobie ceni, także oferują swoje wsparcie online i w 2021 r. to się nie zmieni.

Spodziewaj się niespodziewanego i korzystaj z pomocy ekspertów finansowych

Chociaż wydaje się, że korona-kryzys jest pod kontrolą, a banki nie reagują tak gwałtownie na pandemiczną sytuację jak to miało miejsce w kwietniu, maju czy na początku tzw. II fali pandemii, to jednak 2020 r. pokazał, że zawsze należy spodziewać się niespodziewanego. Wielu ekonomistów snuje różne scenariusze dla naszej gospodarki, ale prawda jest taka, że nikt z pewnością nie może określić, który z nich się spełni. Dlatego ten rok może przynieść wiele niespodzianek, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne. W związku z tym, starając się o kredyt w 2021 r., warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia pośredników finansowych.

Tacy eksperci kredytowi śledzą na bieżąco kroki i decyzje podmiotów, które mają wpływ na rynek finansowy w naszym kraju, posiadają wiedzę na temat aktualnej oferty i polityki banków, dlatego oceniając wstępnie zdolność kredytową, potrafią wskazać, w którym banku dana osoba ma największe szanse na uzyskanie finansowania. Mimo obecnej sytuacji, wiele zapowiada, że rok 2021 r., będzie dobrym okresem dla przyszłych kredytobiorców, szczególnie dla tych osób, których sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu w pandemii. Jednak w niepewnych czasach pośrednik finansowy powinien być „najlepszym przyjacielem” każdego kredytobiorcy – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

mat.pras.

Kredyt hipoteczny, a druga fala pandemii. Kredytobiorco, to musisz wiedzieć!

DeathtoStock_Wired3
Czy korona-kryzys, a szczególnie teraz tzw. II fala pandemii Covid-19 musi przekreślać nasze marzenia o posiadaniu własnego M. czy kupnie domu na kredyt? Niekoniecznie! Banki tak samo, jak konsumenci już ósmy miesiąc funkcjonują w nowej rzeczywistości. Przez ten okres niejednokrotnie zmieniały swoją politykę kredytową, którą jest bezpośrednio powiązana z decyzjami podejmowanymi przez rządzących, tj. wprowadzaniem kolejnych obostrzeń dla konsumentów i biznesu lub zdejmowaniem nałożonych restrykcji. To z kolei wpływa na sytuację, w jakiej znajdują się potencjalni kredytobiorcy. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) podsumowują, co w obszarze udzielania kredytów mieszkaniowych zmieniło się od początku pandemii i co powinny wiedzieć osoby, które aktualnie chcą wnioskować o finansowanie tego rodzaju.

Spis treści:
Pandemia kształtuje popyt na kredyty hipoteczne
Banki chętnie udzielają finansowania…, ale nie wszystkim
Poprawa zdolności kredytowej last minute

Pandemia kształtuje popyt na kredyty hipoteczne

Liczba wniosków o kredyt hipoteczny składanych w pierwszych i kolejnych miesiącach tego roku jest doskonałym odzwierciedleniem rozwoju korona-kryzysu w naszym kraju, oraz tego, jak na tę sytuację reagowały osoby planujące zakup wymarzonego domu czy mieszkania na kredyt.

W marcu tego roku, na początku pandemii liczba osób zainteresowanych uzyskaniem finansowania była o około 2 tys. niższa niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Poważna zmiana przyszła dopiero w kwietniu i w maju, kiedy to chętnych na uzyskanie kredytu hipotecznego było blisko o 15 tys. mniej niż rok wcześniej we wspomnianych miesiącach. Z kolei w czerwcu, kiedy wydawało się, że pandemia przystopowała, znowu ruszyliśmy do banku po kredyty – wnioski w tym okresie złożyło o tysiąc osób więcej niż rok temu. Ta tendencja utrzymywał się we wrześniu – chętnych na kredyt mieszkaniowy było już o 2 tys. więcej niż w tym samym okresie 2019 r. Co mówią te dane[1]?

– Podejmowanie ważnych decyzji finansowych przez konsumentów – a jest nią niewątpliwie zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który nierzadko spłacamy 20, 30 lat – jest uzależnione od sytuacji gospodarczej w kraju, a to z kolei przekłada się na to, jak oceniamy własną siłę nabywczą czy po prostu bezpieczeństwo finansowe w danym momencie. W sytuacji związanej z pandemią – jeżeli nie są ogłaszane kolejne obostrzenia, które mogłyby wpłynąć na sytuację finansową, chętniej udajemy się do banku po kredyt, także ten hipoteczny. Teraz, gdy mamy do czynienia z tzw. II falą pandemii, teoretycznie znów powinno mieć to odzwierciedlenie w popycie kredytowym, ale z drugiej strony ekonomiści uważają, że nie ma ona tak dużego wpływu na gospodarkę jak ta pierwsza. Widać to chociażby w deklaracjach przedsiębiorców dotyczących braku dokonania kolejnych cięć w zatrudnieniu, itp. Korona-kryzys trwa na tyle długo, że zweryfikował sytuację konsumentów. Część osób w naszym kraju już kilka miesięcy temu musiała wdrożyć dodatkowe rozwiązania, by załatać dziury w domowym budżecie i ci konsumenci nie myślą o zaciąganiu kredytu hipotecznego. Z kolei te osoby, których kryzys nie dotknął i mają pewność, że tak się nie stanie w przyszłości, planują kolejne inwestycje – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Co z drugą stroną, czyli, w jaki sposób pandemia wpłynęła na politykę banków i ich chęć do udzielania kredytów hipotecznych?

Banki chętnie udzielają finansowania…, ale nie wszystkim

Banki, jak większość podmiotów na naszym rynku, odczuły wpływ pandemii Covi-19 i tak samo jako konsumenci, musiały wdrożyć rozwiązania, które pozwoliłyby uniknąć kryzysu lub zniwelować jego skutki. W praktyce chodziło o zabezpieczenie się przed niewypłacalnymi kredytobiorcami. Efektem było stopniowe ograniczanie dostępu kredytów mieszkaniowych dla osób, które nie posiadają stałego źródła utrzymania w postaci umowy o pracę, ale przede wszystkim dla tych, które są zatrudnione w firmach działających w tzw. branżach zagrożonych, których kryzys dotknął w największym stopniu. Od wnioskodawców zaczął być również wymagany wyższy wkład własny. Obserwowaliśmy również wzrost marży.

– Na dalsze zaostrzanie polityki kredytowej miały również wpływ aż trzy decyzje Rady Polityki Pieniężnej podjęte w tym roku, które dały obniżenie stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu. Z jednej strony spadło łączne oprocentowanie kredytów, także dla osób już je spłacających, ale banki odpowiedziały wzrostem marż kredytowych. Trzeba to traktować jako zaostrzenie polityki kredytowej, gdyż marża jest tym składnikiem zmiennego oprocentowania który pozostaje niezmienne przez cały okres spłaty. Oznacza to, że kredyty dzisiaj zaciągane są droższe niż te sprzed np. roku. – zauważa Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus.

Jednak w ostatnim czasie widać zmianę w podejściu kredytodawców. Banki liberalizują swoją politykę względem osób chętnych na zakup mieszkania na kredyt i taka sytuacja może utrzymać się prawdopodobnie do momentu ponownego ogłoszenia lockdownu, który może mieć wpływ na kondycję finansową kolejnych firm, a co za tym idzie – także konsumentów. Aktualnie banki uważnie przyglądają się sytuacji każdego potencjalnego kredytobiorcy, ale nie można mówić o tym, że na przyznanie finansowania nie mają kompletnie szans osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych czy samozatrudnione. Część banków powróciła również do promocji i ofert specjalnych (np. w postaci marży obniżonej do 1,95% czy obniżonego wkładu własnego, podwyższonego wiosną), które były dostępne przed pandemią. – Oczywiście nadal trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny, szczególnie jeżeli porównujemy sytuację z początku roku, ale aktualnie warunki otrzymania finansowania nie są tak restrykcyjne, jak kilka miesięcy temu. Pamiętajmy jednak, że banki nadal patrzą dość zachowawczo na udzielanie finansowania – dodaje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus.

Niestety, nie skrócił się czas na rozpatrywanie wniosku kredytowego przez banki. Przed pandemią cały proces ubiegania się o finansowanie trwał około miesiąca. Obecnie może trwać nawet kilka tygodni dłużej. W praktyce ustawowy termin 21 dni jest rzadko dotrzymywany i często przeciąga się nawet do dwóch miesięcy. Z problemem wydłużonego czasu procesowania wniosków borykamy się już od początku pandemii. Ma to związek z pracą banków w czasie pandemii. W kwietniu banki, jak większość firm, które mogły sobie na to pozwolić, podjęły decyzję o pracy zdalnej, więc już skompletowanie dokumentacji stało się trudniejsze. Pracownicy banków, jak i kredytobiorcy, zaczęli przebywać na kwarantannie, która uniemożliwiła prawidłowy obieg formalności, ponieważ nie wszystkie kwestie związane z procesem udzielania kredytu mieszkaniowego da się rozwiązać online. Niestety nikt z nas nie ma wpływu na tę sytuację, pozostaje więc uzbroić się w cierpliwość, tym bardziej, że zarówno banki, jak i pośrednicy finansowi w obecnej sytuacji wprowadzają wiele ułatwień w obsłudze Klientów (np. zdalna obsługa wniosków, akceptacja dokumentów na skanach, akceptacja zaświadczeń z podpisami elektronicznymi). Weźmy także pod uwagę, że prawidłowo wypełniony wniosek wraz z kompletem dokumentów pomoże usprawnić proces kredytowy.

Poprawa zdolności kredytowej last minute

 

Jeżeli bank zgodzi się na przyznanie kredytu mieszkaniowego, to kredytobiorca może liczyć na „preferencyjne” warunki, ponieważ kredyty tego rodzaju są nadal bardzo tanie. Dlatego nawet w pandemii, nie warto porzucać planów o posiadaniu własnego M., czy wymarzonego domu. Ale oczywiście pod pewnymi warunkami:

  1. Przeanalizuj swoją sytuację finansową: należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy możemy być spokojni o nasze źródło dochodów w kolejnych miesiącach i czy mamy pewność, że w związku z pandemią nasz comiesięczny budżet nie ulegnie zmniejszeniu się. To będzie decydująca kwestia dla kredytodawcy.

 

  1. Postaraj się o poprawę zdolności kredytowej: pandemia nie zrujnowała Twoich finansów osobistych? To świetna wiadomość! Jeżeli możemy sobie na to pozwolić, warto zacisnąć pasa i spłacić wcześniej aktualne zobowiązania – np. drobne pożyczki, niepotrzebny debet na karcie itp. – To nie tylko pozwoli nam na znalezienie dodatkowej gotówki w budżecie na comiesięczną ratę kredytu hipotecznego, ale wpłynie pozytywnie na naszą historię i ogólnie – zdolność kredytową – podpowiada Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

 

Jeżeli jesteśmy zatrudnieni w oparciu o umowę cywilno-prawną, sprawdźmy, czy mamy możliwość uzyskania od pracodawcy stałej umowy o pracę, na czas nieokreślony. Taki krok w oczach banku z pewnością poprawi naszą wiarygodność jako potencjalnego kredytobiorcy.

 

  1. Po kredyt z wkładem własnym – lepiej wyższym niż niższym: – Przed pandemią bez trudu można było znaleźć bank, który udzielił kredytu mieszkaniowego z 10% wkładem własnym (nieliczni kredytodawcy, którzy teraz oferują taką możliwość, wymagają np. wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego). Obecnie jednak powrócono do „obowiązującej” stawki 20%, czego muszą być świadomi wnioskodawcy. Warto również wiedzieć, że podwyższenie wkładu własnego, zwiększy nasze szanse na otrzymanie finansowania, więc jeżeli możemy pozwolić sobie na staranie się o kredyt z wyższym wkładem własnym, warto uczynić ten krok– wyjaśnia Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus.

 

  1. Skorzystaj z pomocy eksperta finansowego: proces starania się o kredyt hipoteczny dla osób, które nie są zaznajomione bliżej z kwestiami finansowymi czy z polityką banków, może wydawać się skomplikowany. Sprawa ta nie zmieniła się w pandemii, a wręcz przeciwnie – stała się jeszcze trudniejsza. Dlatego warto skorzystać z pomocy doświadczonego eksperta, osoby, która pomoże odpowiedzieć na pytanie, w którym banku aktualnie mamy największe szanse na uzyskanie finansowania.

 

[1] Dane: Biuro Informacji Kredytowej.

Autor: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).