Jakie biuro na wynajem wybrać? Z gabinetami czy open-space?

lycs-lycs-744215-unsplash
Jakie nieruchomości inwestycyjne w segmencie biurowym są poszukiwane przez najemców? Często stają oni przed dylematem, jakie biuro na wynajem będzie dla nich najlepszym wyborem. Czy postawić na biuro gabinetowe, czy może na biuro typu open-space? Dobrze, jeśli wybór jest dopasowany do specyfiki biznesu i funkcjonowania zespołu pracowników. Może się bowiem okazać, że o ile konkretne biuro na wynajem będzie idealnym wyborem dla jednego przedsiębiorcy, o tyle dla innego może być to kiepska przestrzeń do pracy.

Spis treści:
Biur na wynajem wciąż dużo
Home office już nie taki fajny?
Przestrzeń do komfortowej pracy
Czas wyboru
Podsumowanie

Co się dzieje w sektorze biurowym?

Nie da się ukryć, że pandemia koronawirusa w Polsce mocno zaszkodziła sektorowi biurowemu. Kiedy na terenie całego kraju wprowadzony został całkowity lockdown, biurowce opustoszały. Dla przedsiębiorców był to czas, kiedy mogli zweryfikować, czy rzeczywiście zajmowane w danym momencie powierzchnie biurowe są im potrzebne. Część z nich zdecydowało się na zmniejszenie wynajmowanej powierzchni. Jednym z powodów była chęć zaoszczędzenia kapitału i zmniejszenia comiesięcznych wydatków związanych z prowadzeniem działalności biznesowej. Drugim powodem było przejście części pracowników na zdalny tryb pracy, co sprawiło, że realnie stacjonarnych miejsc pracy było mniej potrzebnych.
Z uwagi na wiele postcovidowych wymagań, biurowce przechodziły (i wciąż przechodzą) metamorfozy. Właściciele nieruchomości komercyjnych w tym sektorze stawiają na zwiększanie poczucia bezpieczeństwa i higieny pracy. W efekcie nieruchomości komercyjne w sektorze magazynowym stale się unowocześniają. To z kolei zwiększa poziom konkurencyjności na rynku.

Praca w domowym zaciszu dobrym rozwiązaniem, ale nie dla każdego

Praca we własnym domu może się wydawać idealnym rozwiązaniem, jednak nie każdemu ono odpowiada. Po pierwsze, nie każdy dysponuje odpowiednią ilością wolnego miejsca, aby wygospodarować przestrzeń na stanowisko pracy. Po drugie, często warunki w domu nie są odpowiednie, aby w spokoju pracować, choćby przez obecność innych domowników. Po trzecie, niektóry zwyczajnie lubią pracować poza miejscem zamieszkania, ponieważ zależy im na odseparowaniu prywatnego życia od pracy. Dodatkowo w biurze stacjonarnym mają kontakt z innymi współpracownikami, co także dla wielu osób jest bardzo istotne.
Z tego względu biura stacjonarne wciąż są potrzebne. O ile rzeczywiście w okresie pandemii koronawirusa wydawało się, że praca stacjonarna ustąpi miejsca pracy zdalnej, o tyle obecnie daje się zauważyć powrót dużej liczny pracowników do stacjonarnych miejsc pracy.

Na jaki rodzaj biur na wynajem postawić?

Przedsiębiorcy – poszukując idealnej przestrzeni do prowadzenia biznesu – każdorazowo stają przed wyborem. Niekiedy nie są do końca zdecydowani, czy lepszym wyborem będzie biuro typu open space, czy może pomieszczenia gabinetowe. Oba rodzaje biur na wynajem mają swoje zalety i wady. Przedsiębiorcy powinni więc przeanalizować, jaki rodzaj przestrzeni sprawdzi się najlepiej przy ich rodzaju powadzenia działalności gospodarczej.

Jeśli chodzi o biura gabinetowe, to ich największą zaletą jest zapewnienie dużego poczucia prywatności. Inni pracownicy nie przeszkadzają w wypełnianiu obowiązków służbowych. W zamkniętym pomieszczeniu wielu osobom nie tylko łatwiej się skupić, ale też mogą swobodnie i w każdej chwili prowadzić rozmowy telefoniczne itp. Pracownik może dowolnie zagospodarować przestrzeń wokół siebie. Ma poczucie prywatności, ciszę i spokój. Oczywiście nie każdemu takie pomieszczenia przypadną do gustu. Często gabinety biurowe cechują się stosunkowo niewielką powierzchnią, a to nie każdemu przypadnie do gustu. Dla niektórych zamknięte pomieszczenie może być mniej komfortowe, niż ogólna, wspólna przestrzeń. Pracownicy, którzy nie lubią pomieszczeń gabinetowych, mogą czuć się odizolowani od reszty zespołu. Wiele zależy więc od tego, kto takie biuro gabinetowe miałby zajmować.
W przypadku osób pracujących w większych zespołach zajmowanie osobnego biura może negatywnie odbić się na jakości pracy. Izolacja przyczyni się go gorszej komunikacji i w efekcie mniej efektywnej wymiany informacji, na przykład na temat wspólnego projektu.
Z perspektywy przedsiębiorcy biura gabinetowe na wynajem mogą być kosztowniejszym wyborem. Z uwagi na konieczność postawienia ścianek działowych, biura gabinetowe wymagają większej przestrzeni do organizacji miejsca do komfortowej pracy. To z kolei generuje wyższe koszty najmu powierzchni biurowej. Jak więc widać, biura gabinetowe na wynajem posiadają swoje zalety oraz wady. Dodatkowo są one odmiennie postrzegane w zależności od tego, jaki rodzaj działalności prowadzi przedsiębiorca, oraz od tego, czy osoba, która ma zająć biuro gabinetowe, wykonuje pracę na samodzielnym stanowisku, czy może pracuje w większym zespole.

Biura typu open space są dobrym wyborem dla przedsiębiorców, których pracownicy wykonują wspólnie projekty i ważna jest dla nich współpraca w zespołach. Dzięki przebywaniu we wspólnej powierzchni, mogą na bieżąco wymieniać się informacjami, które są im niezbędne do szybkiej i efektywnej pracy. Gdyby byli rozdzieleni do osobnych pomieszczeń, ich praca nie szłaby tak sprawnie przez utrudnioną i wolniejszą komunikację. Biura typu open space mają również tę zaletę, że pozwalają przedsiębiorcy na zaoszczędzeniu powierzchni do organizacji stanowisk pracy. Poszczególne biurka pracownicze mogą stać koło siebie. Nawet, jeśli są oddzielone od siebie boxami, to tego rodzaju ścianki zajmują i tak mniej przestrzeni, niż tradycyjne ścianki działowe.
Jeśli chodzi o minusy, to oczywiście otwarte przestrzenie nie zapewniają pracownikom poczucia prywatności. Zazwyczaj w tego rodzaju biurach jest po prostu głośniej. Połączenia telefoniczne, obsługa urządzeń biurowych, rozmowy – wszystko to odbija się negatywnie na komforcie pracy.

Co wybrać?

Ostatecznie wybór pomiędzy biurami gabinetowymi a biurami typu open space to kwestia mocno indywidualna. Wybór powinien być uzasadniony rodzajem prowadzonego biznesu i charakterystyką współpracy pomiędzy poszczególnymi członkami zespołu pracowniczego. W przypadku jednych firm zdecydowanie lepiej sprawdzą się biura gabinetowe, które zapewniają większą prywatność i cieszę. To dobre rozwiązanie dla biur księgowych, call center itp. Z kolei przestrzenie biurowe typu open space są lepszym wyborem dla przedsiębiorstw, w których pracują zespoły projektowe i konieczne są częste burze mózgów przy realizacji poszczególnych zadań.

Rynek biurowy pozostaje różnorodny

Jak wielu przedsiębiorców, tak wiele indywidualnych potrzeb i preferencji. Sektor biurowy cały czas się rozwija, dzięki czemu najemcy mogą liczyć na to, że do wynajmu stale dostarczane będą nowe powierzchnie komercyjne. Dzięki temu przedsiębiorcy mogą poszukiwać biur na wynajem w najbardziej dogodnej dla siebie lokalizacji. Mogą przy tym szukać takich powierzchni, które będą najbardziej dopasowane do ich potrzeb. Rynek nieruchomości komercyjnych w sektorze biurowym będzie cały czasie się rozwijał, dostarczając potencjalnym najemcom różnorodne powierzchnie biurowe do wyboru – zarówno biura gabinetowe na wynajem, jak również biura typu open space na wynajem.

Redakcja
Komercja24.pl

Work-life balance – pracować zdalnie, czy w biurze stacjonarnym?

Strefa Wejscia 1
Doświadczenia związane ze skutkami pandemii na nowo zdefiniowały potrzeby i oczekiwania pracowników. Model zdalny szybko zyskał popularność, jednak równie szybko ujawnił swoje niedoskonałości, zwłaszcza kontekście
work-life balance. Jakie cechy powinno mieć nowoczesne biuro, by stało się skuteczną alternatywą dla home office? Co zrobić, by pracownicy docenili jego atuty i chcieli do niego wrócić?

Przed pandemią pracownicy w coraz bardziej asertywny sposób domagali się jasnego oddzielenia czasu pracy od czasu prywatnego tak, by wraz z wyjściem z biura poświęcać energię już tylko sprawom osobistym – przyjaciołom, rodzinie czy ulubionym aktywnościom. Tymczasem w nowej rzeczywistości okazało się, że to praca rozgościła się w naszych domach, z wszystkimi konsekwencjami – również negatywnymi.

Na home office trudno postawić jasne granice między czasem, w którym pracujemy, a czasem odpoczynku. Brak wyraźnego podziału wywołuje frustrujący chaos, w którym życie prywatne nieustannie miesza się z obowiązkami zawodowymi. Dużym wyzwaniem jest również zachowanie koncentracji – obecność domowników czy bieżące, codzienne sprawy do załatwienia skutecznie rozpraszają. W domu trudno odizolować się od licznych bodźców, a tym samym skupić na wykonywanych zadaniach. Kolejną trudnością, której doświadcza wielu pracowników, jest brak samodyscypliny i umiejętności zarządzania czasem pracy w warunkach domowych – mówi Monika Szawernowska, ekspertka ds. aranżowania przestrzeni biurowych, przedstawicielka pracowni projektowej Abundo Space.

Potrzeba relacji w realu

Po pierwszej fali entuzjazmu dotyczącego pracy zdalnej coraz częściej słyszy się o osobach, które z własnej woli decydują się na pracę w biurze (lub przynajmniej chcą mieć taki wybór). Powodów jest wiele – jasny podział na czas pracy i czas prywatny, lepsza organizacja pracy w biurze, dostęp do narzędzi i nowoczesnych technologii ułatwiających wykonywanie obowiązków, a przede wszystkim – obecność innych ludzi, która ma istotny wpływ na wiele obszarów aktywności zawodowej. Współpracownicy są nam potrzebni, aby skonfrontować z nimi nasze pomysły i koncepcje, czerpać inspirację czy po prostu wypić wspólną kawę i przy okazji poruszyć kilka istotnych tematów dotyczących wspólnego projektu. Socjalizacja, utrzymywanie relacji i wykorzystanie energii grupy, np. podczas burz mózgów, są znacznie trudniejsze, gdy widzimy przed sobą ekran, a nie żywego człowieka. To ważny argument, by pojawić się w biurze, choć na dwa lub trzy dni w tygodniu.

W stronę funkcjonalnego minimalizmu

Model hybrydowy zmienił sposób postrzegania biura przez pracowników. Obecnie profil pracy wykonywanej w domu i w biurze różni się – w badaniu przeprowadzonym przez Deloitte 41% ankietowanych oceniło, że w trybie zdalnym bardziej efektywna jest praca indywidualna, a 39% osób wskazało na atuty biura w kontekście współpracy z zespołami i zaangażowania pracowników. To dowód na to, że biuro zyskało nową rolę. Znajduje to odzwierciedlenie w nowych trendach aranżacji. Obecnie zwraca się szczególną uwagę na to, by była to przestrzeń wspierająca pracę zespołową, zaczynając od układu i charakteru pomieszczeń, a kończąc na jego wyposażeniu. Kolejnym priorytetem jest maksymalizacja funkcjonalności biura – to w tym aspekcie można upatrywać jego istotnych przewag względem pracy w warunkach domowych.

Coraz silniejszym trendem jest funkcjonalny minimalizm – biura przypominają butik z praktycznymi rozwiązaniami, w którym pracownik może wybierać te, które w jego przypadku najlepiej sprzyjają efektywnej pracy. Unika się niezwykle efektownych koncepcji o umiarkowanej przydatności – takie rozwiązania dobrze sprawdzają się w folderach, a nie w praktyce – dodaje Monika Szawernowska.

Żegnaj, open space

Pracownicy nie tęsknią za open space w dawnym wydaniu. Pełna hałasu przestrzeń z dużą koncentracją biurek nie sprzyja ani kreatywności, ani produktywności. Odchodzi się od niej na rzecz innych form tworzących przyjazne warunki do dyskusji, konfrontacji pomysłów i swobodnej wymiany myśli oraz zasobów. W nowoczesnych biurach zamiast dużych, otwartych stref wspólnej pracy powstają przyjazne, dobrze wyciszone przestrzenie do pracy projektowej, sale spotkań o różnej wielkości i wyposażeniu czy strefy nieformalnych spotkań. Sposób ich aranżacji jest coraz bardziej zróżnicowany, by odpowiedzieć na różne potrzeby i predyspozycje pracowników. Dobre pomysły rodzą się w różnych okolicznościach – przy biurku, w kawiarni czy na kanapie, na siedząco lub na leżąco. Dlatego wystrój tych przestrzeni odzwierciedla tę różnorodność: pojawiają się wysokie stoły i krzesła oraz meble, które zachęcają do interakcji – sofy i pufy, hamaki czy huśtawki. Coraz bardziej popularne strefy relaksu przejęły część funkcji, które wcześniej pełniła kuchnia – to tam przeniosły się nieformalne rozmowy, które wypełniają pracownikom czas pomiędzy poszczególnymi zadaniami.

Detale w biurze mają znaczenie

Rozwiązania, które pojawiły się w biurach w okresie pandemii, nie zniknęły. Przeciwnie – są dalej rozwijane, ponieważ dobrze sprawdzają się w modelu pracy hybrydowej. Dotyczy to przede wszystkim dobrze wyciszonych sal i pomieszczeń umożliwiających prowadzenie spotkań czy prezentacji online. To, co się zmieniło, to znacznie większa dbałość o szczegóły. Przykłada się większą wagę do standardu kamer, mikrofonów i ekranów, układu stołów, oświetlenia czy ustawienia kamery tak, by zapewnić uczestnikom maksymalnie wysoką jakość transmisji – tłumaczy Monika Szawernowska.

Wymienione elementy są uwzględniane przez architektów już na etapie aranżacji i wyposażania sal. To ważne, ponieważ niektóre detale trudno dostrzec na pierwszy rzut oka. Nie każdy zauważy, że przez nieprzemyślane miejsce zamontowania kamery na transmisji widać głównie kłębowisko kabli pod stołem i buty uczestników, co z pewnością nie ułatwia koncentracji na treści przekazu. Podobnie z lokalizacją mikrofonów – gdy nie jest ona optymalna, nie wszyscy uczestnicy spotkania są dobrze słyszani po drugiej stronie, co frustruje i zaburza komunikację. Warto podkreślić, że biuro ma tu istotną przewagę nad pracą w domu – osiągnięcie tak wysokiej jakości spotkań zdalnych jest zazwyczaj nie do osiągnięcia w warunkach domowych, głównie ze względu na brak odpowiednich pomieszczeń i koszt niezbędnego wyposażenia.

Czyste powietrze, przyjazne oświetlenie

Projekty aranżacji i wyposażenie biur w coraz większym stopniu odzwierciedlają naturalne, biologiczne potrzeby człowieka. Duży nacisk kładzie się na modernizację systemów wentylacji i częstszą wymianę filtrów, by zapewnić pracownikom dostęp do wysokiej jakości powietrza. W zasadzie nie używa się już świetlówek – standardem jest nowoczesne oświetlenie LED, które coraz częściej wykorzystuje systemy modyfikujące intensywność i barwę światła w zależności od pory dnia. Jednym z priorytetów dla architektów jest również zapewnienie pracownikom dostępu do naturalnego światła tam, gdzie to możliwe – także w strefach recepcji.

Inkluzywność i uwzględnienie neuroróżnorodności

Popularyzacja otwartych styli zarządzania, takich jak supportive management, skutkuje większą orientacją na indywidualne potrzeby pracowników. Wynika to również z coraz większej presji na realizację celów ESG, w tym wypadku komponentu social. Menedżerowie zachęcają pracowników, by otwarcie komunikowali swoje oczekiwania i mówili o trudnościach, z jakimi spotykają się w pracy, również w kontekście aranżacji biura. Ma to szczególnie istotne znaczenie w kontekście osób neurodywergentnych, których – według szacunków – jest w społeczeństwie 15-20%. Projektując biuro, które będzie im przyjazne, należy uwzględnić siedem podstawowych czynników odnoszących się do sensorycznego postrzegania przestrzeni.

Wyzwaniem jest zaprojektowanie biura, które odpowiada na potrzeby zarówno osób ze specjalnymi potrzebami, jak i pozostałej grupy pracowników. Kluczem do sukcesu jest różnorodność zastosowanych rozwiązań tak, aby każdy odnalazł się w nowej przestrzeni.

Włącz pracowników w proces zmiany

W obecnych realiach, gdy sprowadzenie pracowników z powrotem do biur jest trudnym wyzwaniem, zmiany muszą być konkretne i daleko idące – nie ma tu miejsca na kosmetyczne zabiegi. Pracownicy powinni dostać jasny sygnał, że firma dostrzega ich zmieniające się potrzeby i uwzględnia je w procesie rearanżacji powierzchni biurowej. Widocznym trendem jest zresztą coraz dalej idące angażowanie zespołów w proces wyboru rozwiązań, które znajdą się w przyszłym biurze. Włączanie pracowników w proces decyzyjny zwiększa szanse, że biuro będzie dla niech praktycznym i dostosowanym do potrzeb narzędziem. Dodatkowo czyni ich współtwórcami tej zmiany – a to z pewnością zwiększa szanse, że będą chcieli korzystać z jej owoców.

Monika Szawernowska związana z rynkiem projektów komercyjnych od roku 2001. Swoje doświadczenie zdobywała kierując zespołem architektów w pracowni JMP Service przez 15 lat. Od roku 2016 jako prezes pracowni Concept Space zarządzała spółką i nadzorowała prowadzone projekty dla takich firm jak Bank Gospodarstwa Krajowego, Zarząd Transportu Miejskiego, HIPP , IFS, Fujitsu , Cloud Technology, Maspex, Atende, Nowa Era, Hochtief, Benefit Systems. Od maja 2023 współpracuje z pracownią Abundo Space, w której rozwija dział Projektowania Wnętrz Komercyjnych, wychodząc przy tym na przeciw najbardziej niestandardowym wymaganiom klientów.

Źródło: Abundo Space.

Biuro na wynajem: lepsza otwarta przestrzeń czy prywatne gabinety pracownicze?

venveo-609390-unsplash

Przy wyborze odpowiedniego biura przedsiębiorcy muszą podjąć ważną decyzję. Czy lepszym wyborem będzie biuro open-space, czy może gabinetowe?

Zarówno biura typu open-space, jak i biura gabinetowe, mają swoje zalety oraz wady. W przypadku biur typu open-space dużą zaletą są otwarte przestrzenie. Ułatwiają one komunikację pomiędzy pracownikami, jak również zwiększają poczucie przestrzeni. Niemniej nie oferują niektórym dostatecznej prywatności i ciszy. To z kolei zapewniają biura gabinetowe. Wybierając takie biura należy jednak pamiętać, że pracownicy zostaną oddelegowani do pracy do małych pomieszczeń, w których nie każdy może czuć się komfortowo.

Nieruchomości biurowe open-space wciąż modne?

copernico-p_kICQCOM4s-unsplash
Koronawirus mocno zweryfikował biurowe zwyczaje pracownicze Polaków. Zmianie uległo postrzeganie bezpieczeństwa w biurach.

W efekcie w początkowym okresie po zniesieniu lockdownu spadło zainteresowanie biurami typu open-space. Pracownicy czuli się bezpieczniej w pomieszczeniach gabinetowych. Wiele osób zwyczajnie nie wróciło do biur, w związku z czym wynajem dużych otwartych powierzchni był dla przedsiębiorców mniej opłacalny. Obecnie jednak sytuacja zdaje się stabilizować. Biura typu open-space wciąż cieszą się uznaniem wielu firm, w których wzajemna i bezpośrednia komunikacja między pracownikami jest bardzo istotna.

Open-space w biurach już nie tak popularny

copernico-p_kICQCOM4s-unsplash
Przestrzenie typu open-space nie są już tak bardzo popularne, jak przed pandemią koronawirusa.

Pandemia, która wybuchła w Polsce w ubiegłym roku, mocno zweryfikowała zwyczaje pracownicze Polaków. Ze względów bezpieczeństwa i zdrowia pracowników, pracodawcy decydowali się często na rezygnację z otwartych przestrzeni, Coraz częściej w biurach zaczęły pojawiać się pracownicze boxy. Wzrosła też popularność biurowców, które oferują komfortowe, pojedyncze gabinety pracownicze.

Biurowy open-space na wysokim poziomie

scott-walsh-348847-unsplashCoraz większa liczba przedsiębiorców docenia zalety biur typu open-space. Istotne jest dla nich przy tym, aby pomieszczenia te były urządzone z dbałością o detale.

Biura typu open-space charakteryzują się brakiem wydzielonych pomieszczeń. To zazwyczaj jedno duże pomieszczenie, w którym wspólnie pracuje kilku pracowników.

Dużą zaletą takiego układu jest poprawa relacji pomiędzy pracownikami, co przekłada się na lepszy przepływ informacji i usprawnienie pracy.

Przedsiębiorcy wydają się zdawać sobie sprawę z istoty designu. Coraz częściej można natrafić na luksusowo wykończone przestrzenie, stanowiące wizytówkę firmy. Urządzenie biura typu open-space z dbałością o szczegóły może sprawić ponadto, że zwiększy się komfort pracowników, a co za tym idzie, ich efektywność ulegnie poprawie.