Czy korekty podatku od nieruchomości podnoszą czynsze?

wysłano 15 kwietnia 2026

Zmiany obowiązujące od 2025 r. uruchomiły falę korekt podatku od nieruchomości, a wraz z nią wróciło pytanie, które może budzić duże emocje po obu stronach umowy najmu: kto finalnie zapłaci za dopłaty sięgające nawet kilku lat wstecz? Właściciele biurowców, parków handlowych i magazynów coraz częściej analizują, czy takie kwoty można ująć w service charge. Dla najemców oznacza to potencjalny wzrost kosztów eksploatacyjnych, dla wynajmujących – ryzyko sporów i błędów w rozliczeniach.

Rosnąca liczba korekt podatku od nieruchomości, związana m.in. ze zmianami obowiązującymi od 2025 r., coraz częściej trafia na agendę właścicieli nieruchomości komercyjnych. W praktyce oznacza to konieczność dopłat podatku – często za kilka lat wstecz. Naturalnie pojawia się więc pytanie: czy takie koszty można przenieść na najemców w ramach opłat eksploatacyjnych (service charge)?

To jeden z najbardziej praktycznych problemów, z jakimi dziś mierzy się rynek nieruchomości. Mówimy o realnych pieniądzach i o rozliczeniach, które dotyczą zarówno właścicieli, jak i najemców – wskazuje Wojciech Pławiak, partner w Kancelarii Litigato.

Dlaczego temat wraca właśnie teraz

Samorządy coraz aktywniej weryfikują powierzchnie użytkowe oraz klasyfikację budowli. W efekcie przedsiębiorcy otrzymują decyzje skutkujące korektami deklaracji podatkowych i obowiązkiem dopłaty podatku – nierzadko za kilka lat wstecz.

Dla właścicieli obiektów komercyjnych oznacza to często kilkusettysięczne zaległości. Problem polega na tym, że okresy, których dotyczy dopłata, są już dawno rozliczone – zarówno po stronie wynajmującego, jak i najemców – tłumaczy Pławiak. W tym kontekście kluczowe staje się ustalenie, czy dopłata podatku może zostać ujęta jako bieżący koszt eksploatacyjny.

[fragment artykułu]

Autor: Wojciech Pławiak – Doświadczony radca prawny i doradca podatkowy. Od kilkunastu lat specjalizuje się w sporach podatkowych i podatku od nieruchomości.

Źródło: Kancelaria LITIGATO Pławiak Prokurat Karcz
materiał prasowy

Przebudowy i ich skutki w podatku od nieruchomości

wysłano 20 lutego 2026

Wielkie inwestycje w nieruchomościach, takie jak przebudowa centrów handlowych, parków logistycznych czy zakładów produkcyjnych, wiążą się nie tylko z wyzwaniami technicznymi, ale również z istotnymi konsekwencjami podatkowymi. Kiedy stary budynek przestaje być traktowany jako „istniejący” obiekt, a kiedy powstaje nowy? To pytanie, które ma ogromne znaczenie dla firm z sektora nieruchomości. W praktyce, odpowiedź na nie może decydować o setkach tysięcy złotych rocznie.

W kontekście dużych projektów przebudowy nieruchomości, w szczególnie w sektorze centrów handlowych, parków logistycznych czy zakładów produkcyjnych, jednym z kluczowych pytań, które wywołuje dyskusje w branży real estate, jest moment, w którym „stary” budynek przestaje istnieć, a zaczyna „nowy”.

Odpowiedź na to pytanie ma nie tylko wymiar techniczny, ale również decyduje o wielkości podatku od nieruchomości, który może sięgać nawet setek tysięcy złotych rocznie – mówi Wojciech Pławiak. Partner w Kancelarii Litigato, podkreśla, jak istotne są precyzyjne definicje i momenty w trakcie procesu budowlanego.

Definicja budynku – kluczowe czynniki

Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych oraz Prawa budowlanego, budynek to obiekt, który musi spełniać cztery podstawowe cechy: musi być trwale związany z gruntem, posiadać fundamenty, dach oraz być wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych. Jak podkreśla Pławiak, Jeśli jakikolwiek z tych elementów zniknie, budynek traci status budynku. Wówczas również wygasa obowiązek podatkowy.

W kontekście przebudowy, przedsiębiorcy muszą zastanowić się, czy po usunięciu niektórych elementów konstrukcyjnych oraz odbudowie obiektu na nowo, zyskują status nowego budynku, który podlega opodatkowaniu od momentu zakończenia budowy. Warto również dodać, że obiekt, który utracił funkcje budynku, nie może być opodatkowany aż do momentu jego odbudowy.

Przebudowa czy całkowita likwidacja?

Przykładem, który najlepiej ilustruje te zagadnienia, jest centrum handlowe, które w wyniku „rozbiórki” utraciło większość swoich elementów – dachu, elewacji, ścian, posadzek oraz instalacji. W przypadku takiego obiektu, nie możemy traktować tego procesu jako remontu. To nie jest tylko odtworzenie pierwotnego stanu, ale de facto tworzenie nowych konstrukcji. W takim przypadku powstaje nowy obiekt, a nie tylko przekształcenie starego – dodaje Ekspert.

Wiele organów podatkowych w Polsce uważa przebudowę za remont, argumentując, że „budynek nadal funkcjonuje” mimo częściowego braku niektórych elementów. Należy jednak pamiętać, że jeśli w wyniku robót powstaje nowa struktura o innych parametrach, powstaje nowy obiekt budowlany, który podlega opodatkowaniu dopiero po zakończeniu budowy – wyjaśnia Wojciech Pławiak.

[fragment artykułu]

Wojciech Pławiak – Doświadczony radca prawny i doradca podatkowy. Od kilkunastu lat specjalizuje się w sporach podatkowych i podatku od nieruchomości.

Źródło: Kancelaria LITIGATO Pławiak Prokurat Karcz
materiał prasowy

Ekspert kancelarii Litigato o podatku od nieruchomości w 2026 roku

wysłano 14 stycznia 2026

Ekspert kancelarii Litigato o podatku od nieruchomości w 2026 roku.

W 2026 roku podatnicy wracają do standardowego terminu składania deklaracji na podatek od nieruchomości. Deklaracje DN-1 trzeba złożyć do 31 stycznia, bez „taryfy ulgowej”, która obowiązywała wyjątkowo w 2025 r. Jednocześnie deklaracje muszą już w pełni odzwierciedlać rewolucyjne zmiany definicji budynku i budowli oraz praktykę i interpretacje organów podatkowych ukształtowane w 2025 r.

– Rok 2025 był okresem przejściowym, który dawał podatnikom czas na oswojenie się z nowymi definicjami. W 2026 r. nie ma już bufora czasowego – deklaracja składana do 31 stycznia musi być merytorycznie poprawna i uwzględniać całą praktykę organów, jaka powstała w ubiegłym roku – podkreśla Wojciech Pławiak, partner w kancelarii Litigato.

Powrót do standardowych terminów

Od 2026 r. znów obowiązują zasady znane sprzed reformy:

deklarację DN-1 składa się do 31 stycznia danego roku podatkowego,
w przypadku powstania obowiązku podatkowego w trakcie roku – w ciągu 14 dni.

Dla firm z rozbudowanym portfelem nieruchomości – zwłaszcza w sektorach logistyki, produkcji, handlu i dewelopmentu – oznacza to znacznie krótsze okno czasowe na weryfikację klasyfikacji obiektów po zmianach z 2025 r. – Największym błędem, jaki dziś widzimy, jest podejście „kopiuj–wklej” deklaracji z poprzednich lat. Po reformie 2025 r. to prosta droga do niedopłaty albo nadpłaty podatku, a w konsekwencji do sporu z gminą – wskazuje Wojciech Pławiak.

Dziedzictwo reformy 2025

Od 1 stycznia 2025 r. obowiązują autonomiczne, podatkowe definicje budynku i budowli, niezależne od prawa budowlanego. W praktyce:

rozszerzono katalog obiektów opodatkowanych, m.in. o hale namiotowe, obiekty kontenerowe trwale związane z gruntem czy wagi samochodowe,
zmieniono zasady opodatkowania instalacji technologicznych i urządzeń technicznych.

W 2025 r. organy podatkowe intensywnie kształtowały nową praktykę, wydając interpretacje, w których za budynki lub budowle uznawane były nawet kontenery posadowione na bloczkach betonowych, jeśli oceniono je jako trwale związane z gruntem. – W 2025 roku obserwowaliśmy coraz bardziej profiskalne podejście gmin. Dlatego deklaracja na 2026 r. musi uwzględniać nie tylko przepisy, ale też interpretacje i pierwsze linie sporów, jakie wykształciły się w 2025 r. – dodaje Pławiak.

[fragment artykułu]

Autor: Wojciech Pławiak – Doświadczony radca prawny i doradca podatkowy. Od kilkunastu lat specjalizuje się w sporach podatkowych i podatku od nieruchomości.

Źródło: Kancelaria LITIGATO Pławiak Prokurat Karcz
materiał prasowy

Za niesprzedane i niewynajęte mieszkanie można zapłacić wyższy podatek od nieruchomości

wysłano 29 września 2025

Za niesprzedane i niewynajęte mieszkanie można zapłacić wyższy podatek od nieruchomości.

Pod koniec ubiegłego roku NSA podjął uchwałę dotyczącą opodatkowania podatkiem od nieruchomości budynków mieszkalnych przeznaczonych w ramach działalności gospodarczej do najmu. Uchwała ta jest dla przedsiębiorców co do zasady korzystna. Wskazuje bowiem na stosowanie niższej stawki podatku. Władze niektórych gmin zaczęły jednak opacznie interpretować uzasadnienie uchwały. W konsekwencji przyjęły stanowisko niekorzystne m.in. dla deweloperów posiadających niesprzedane i niewynajęte mieszkania. W ocenia władz gmin sytuacja taka ma stanowić podstawę do żądania zapłaty podatku od nieruchomości według najwyższej stawki – właściwej dla nieruchomości związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. W niektórych gminach zaczęto stosować stawkę podatku 28 wyższą od dotychczas stosowanej!! Czy gminy idą na wojnę z deweloperami i inwestorami, którzy wynajmują lub sprzedają lokale? – zastanawia się mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

Obowiązujący stan prawny nie uległ w żaden sposób zmianie. Po prostu pod wpływem rzeczonej uchwały niektóre gminy uznały, że niesprzedane przez deweloperów mieszkania, które pozostają niezamieszkałe, są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. W ich przypadku nie można bowiem mówić o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych – a tylko ta okoliczność stanowi podstawę do stosowanie niższej stawki podatku. Podobne stanowisko gminy mogą wkrótce przyjąć także wobec innych przedsiębiorców posiadających niezamieszkałe budynki mieszkalne. – komentuje mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

[fragment artykułu]

Autorka: mecenas Joanna Domoń-Kulas z kancelarii prawnej Causa Finita Szczepanek i Wspólnicy Sp.K.

materiał prasowy

Co dla przedsiębiorców oznaczają wyższe stawki podatku od nieruchomości?

wysłano 15 maja 2023

Co dla przedsiębiorców oznaczają wyższe stawki podatku od nieruchomości? Na rok 2023 r. ministerstwo określiło górny pułap stawki podatku od nieruchomości. Maksymalna wartość za metr kwadratowy gruntu to 1,16 zł; za metr kwadratowy budynku – 28,78 zł. Bieżący rok przyniósł również duży, bo średnio aż 12 proc. r/r wzrost średniej stawki w miastach wojewódzkich. Bardziej zachowawcze pod tym względem były mniejsze miasta powiatowe. Tu wzrost r/r wyniósł 10,51 proc.

Spis treści:
Miasta wojewódzkie z najwyższą wartością stawki podatku od nieruchomości
Miasta powiatowe i gminy
Na wysokie stawki można zaradzić

Ostatni kwartał roku to czas, kiedy rady miast i gmin przyjmują uchwały określające stawki podatku od nieruchomości na kolejny rok. Maksymalną ich wartość określa zawsze Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej.

– Wzrosty średnich stawek podatku od nieruchomości to wynik m.in. obecnej inflacji. Rosnące daniny mogą obniżyć zdolność firm do inwestowania w nowe obiekty czy tworzenia nowych miejsc pracy, a także skłonić je do podwyższenia cen swoich usług, w efekcie zatem wstrzymując rozwój całych branż – komentuje Aleksandra Kania, Senior Consultant w Dziale Podatków i Opłat Lokalnych Ayming Polska.

Miasta wojewódzkie z najwyższą wartością stawki podatku od nieruchomości

Eksperci Ayming przeanalizowali uchwały rad 48 miast oraz gmin, a następnie wyliczyli średnie stawki podatku od gruntów i budynków w trzech kategoriach: miasta wojewódzkie, miasta powiatowe oraz gminy.

Ogólnopolska średnia dla miast wojewódzkich na rok 2023, jeśli chodzi o podatek za metr kwadratowy gruntu wynosi 1,14 zł, natomiast za metr kwadratowy budynku 28,61 zł. W stosunku do roku ubiegłego wzrost obu wskaźników wyniósł średnio 12%.

Z analizy wynika, że opodatkowanie nieruchomości najwyższymi stawkami ma miejsce głównie w miastach wojewódzkich. Najwyższą wartość zastosowało aż 11 z nich (Wrocław, Toruń, Warszawa, Rzeszów, Białystok, Gdańsk, Katowice, Olsztyn, Poznań oraz Szczecin). Najniższą stawkę znajdziemy natomiast w Kielcach. Stawka za metr kwadratowy gruntu wyniosła tam 1,01 zł; za metr kwadratowy budynku – 27,20 zł.

Miasta powiatowe i gminy

W przypadku miast powiatowych średnia wynosi z kolei 1,04 zł podatku za metr kwadratowy gruntu oraz 26,90 zł podatku za metr kwadratowy powierzchni budynku. Stawki podatku od nieruchomości wzrosły więc o 10,51% r/r, jeśli chodzi o grunty oraz o 11,04% r/r w odniesieniu do budynków. Również i w tej grupie znajdziemy uchwały określające stawki na maksymalnym poziomie jest to np. Szczecinek czy Szczyrk.

Jak wygląda to w odniesieniu do gmin? Dla gruntów średnia wartość stawki podatku od nieruchomości wynosi 1,03 zł za metr kwadratowy, natomiast dla budynków 24,98 zł za metr kwadratowy. Nastąpił zatem wzrost o 11,22% r/r dla gruntów oraz 10,98% r/r dla budynków. Maksymalne stawki znajdziemy w takich gminach jak Kamiennik (woj. Opolskie), Bircza (woj. Podkarpackie), czy Białogard (woj. Zachodniopomorskie).

Na wysokie stawki można zaradzić

Wzrost wartości stawek nie oznacza, że przedsiębiorcy są skazani na nadwyrężania budżetów wysokimi daninami. W całym procesie ważne jest również np. prawidłowe określenie podstawy opodatkowania, tj. przyporządkowanie obiektów do odpowiedniej kategorii, określenie prawidłowej powierzchni użytkowej budynków czy wartości budowli. Poprawne rozliczenie podatku od nieruchomości często wiąże się z wnikliwą analizą dokumentów technicznych oraz zapoznaniem się z aktualnym orzecznictwem sądów administracyjnych, a nie tylko odniesieniem się do aktualnych stawek.

– Z naszych analiz wynika, że wielu przedsiębiorstwom, szczególnie tym dużym – tj. płacącym więcej niż 3 mln zł podatku rocznie – często zdarza się zawyżać swoje zobowiązania do gmin. Dzieje się tak, gdyż spółki te dysponują zróżnicowanym majątkiem, gdzie niektóre jego elementy są zakwalifikowanie do niewłaściwej kategorii opodatkowania lub w ogóle nie powinny być objęte podatkiem. Dodatkowym utrudnieniem jest nieznajomość aktualnej linii orzeczniczej oraz brak przepływu informacji pomiędzy zespołem księgowym i technicznym – tłumaczy Aleksandra Kania.

– Przedsiębiorcy nie powinni traktować podatku od nieruchomości wyłącznie jako kosztu operacyjnego, lecz także jako szansę na oszczędności w przypadku wykrycia ewentualnych nadpłat. Weryfikację deklaracji podatkowych i złożenie korekty można wykonać dla pięciu lat wstecz. Ustalenie prawidłowej wysokości podatku pozwoli również uniknąć nadpłat w bieżącym okresie rozliczeniowym oraz w przyszłości – dodaje ekspertka.

Źródło: Ayming Polska.

Skumulowany podatek od nieruchomości

wysłano 17 sierpnia 2020

Pierwsza tarcza antykryzysowa pozwoliła przedsiębiorstwom na chwilę oddechu finansowego. Jednak już wkrótce trzeba będzie zapłacić skumulowany podatek.

Rozwiązania, wprowadzone przez rząd podczas pandemii, pozwalały na ratowanie sytuacji finansowej przedsiębiorstw na różny sposób. Jednym z możliwych działań było całkowite zwolnienie z podatku od nieruchomości za część 2020 roku. Drugim mechanizmem było przedłużenie terminów płatności podatku od nieruchomości (płatnych w kwietniu, maju i czerwcu 2020 r.), jednak nie później niż do 30 września 2020 r.

W konsekwencji oznacza to, że do 30 września 2020 r. przedsiębiorcy, którzy skorzystali z instytucji fakultatywnego zwolnienia z podatku od nieruchomości, zobowiązani są zapłacić skumulowany podatek łącznie za cztery miesiące.

Nie ma wątpliwości, że wprowadzone rozwiązania w znacznym stopniu pomogły przedsiębiorcom. W szczególności dotyczy to instytucji fakultatywnego zwolnienia z podatku od nieruchomości za część roku 2020. W przypadku odroczenia terminu płatności tego podatku, wprowadzone rozwiązanie, choć o ile teoretycznie jest dobre, to wobec nieustających negatywnych skutków ekonomicznych pandemii, zapłata skumulowanego podatku dla części przedsiębiorców może okazać się poważnym utrudnieniem w funkcjonowaniu

– komentuje Adam Ziębicki, aplikant adwokacki z Kancelarii Chałas i Wspólnicy.

W przypadku firm, których sytuacja finansowa w dalszym ciągu stoi pod znakiem zapytania, przewidziano możliwość skorzystania z ulgi podatkowej. Tacy przedsiębiorcy będą jednak zobowiązani do złożenia wniosku w tym przedmiocie i do wykazania, ze ulga jest uzasadniona ważnym interesem firmy lub interesem publicznym.

Przedsiębiorcy mogą również wnioskować o dalsze odroczenie terminu płatności podatku. Skuteczność takiego wniosku zależy jednak od organu gminy. Wobec nadwyrężonej gospodarki i osłabienia finansów publicznych, istnieje ryzyko, że takie wnioski będą rozpatrywane negatywnie

– dodaje Adam Ziębicki.

Autor: Adam Ziębicki, aplikant adwokacki z Kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Wrocław – niższe podatki dla przedsiębiorców

wysłano 30 września 2014

źródło: Wikipedia

Zwolnienia z podatku od nieruchomości – to propozycja Wrocławia dla przedsiębiorców. Pieniądze na ten cel w nowej perspektywie unijnej wzrosną we Wrocławiu aż o ponad 100 proc. – z 94 do 260 mln zł.

Wrocławskie władze zapowiadają, że celem jest wsparcie tworzenia nowych miejsc pracy i rozwój przedsiębiorczości. Atrakcyjne warunki zwolnień z podatku mają dotyczyć szczególnie małych i średnich firm, które działają w parkach przemysłowych, wdrażają nowe technologie oraz tych, które będą tworzyć nowe miejsca pracy.

Warunkiem uzyskania zwolnień jest brak zaległości w podatku od nieruchomości oraz innych opłat wobec miasta. Firmy muszą mieć też siedzibę we Wrocławiu i działać przez 5 lat obowiązującego zwolnienia z podatku.

Atrakcyjne warunki mają też dotyczyć przedsiębiorców którzy będą inwestować we Wrocławiu. Zmniejszy się o połowę wymagalny obecnie próg zainwestowanych środków.

Zwolnienia będą też dotyczyć tych firm, które będą budować nowe miejskie parkingi, pod warunkiem, że zainwestują w tym celu co najmniej 5 mln zł.

Możesz uniknąć podatku od nieruchomości

wysłano 6 lutego 2014

Podatek od nieruchomości to podatek lokalny. Oznacza to, że od rad poszczególnych gmin zależy, jak będą kształtować się jego stawki. Ponadto mogą one zwalniać inwestorów z jego płacenia.

Na zwolnienie z podatku decydują się najczęściej gminy o trudnej sytuacji finansowej, które chcą przyciągnąć inwestorów, aby tereny wokół stały się bardziej atrakcyjne.

Do sytuacji takich dochodzi sporadycznie, jednak zdarzają się one. Warto więc, przed rozpoczęciem inwestycji, zorientować się, czy w danej gminie istnieje możliwość rozpoczęcia inwestycji bez ponoszenia kosztów związanych z podatkiem od nieruchomości.

Brak podatku od sprzedaży domów kupionych 5 lat wstecz

wysłano 2 grudnia 2013

Wraz z dniem 1 stycznia 2014 roku zmianie ulegną dotychczasowe zasady opodatkowywania zbywanych nieruchomości. Domy i mieszkania, które były nabyte przez obecnych właścicieli przed 2009 rokiem, sprzedane będą po 1 stycznia bez opodatkowania.
Brak opodatkowania Polacy zawdzięczają ustawie mówiącej o tym, że po upływie 5 lat od dnia kupna nieruchomości, jej sprzedaż nie podlega opodatkowaniu.

Podatek będą musieli zapłacić jedynie Ci właściciele sprzedawanych nieruchomości, którzy swoje domy lub mieszkania kupili po 2009 roku, a więc w sytuacji, gdy nie minęło jeszcze 5 lat od dnia ich nabycia.

Podatek rolny i od nieruchomości

wysłano 4 kwietnia 2012

W momencie, gdy wyłączamy nieruchomość pod domem z produkcji rolnej, nie może być ona objęta podatkiem rolnym oraz podatkiem od nieruchomości. Zastanawiający jednak jest przypadek, kiedy to w ewidencji ziemia została określona jako rolna. Jednocześnie grunt pod domem zostanie wyłączony z produkcji rolnej, a w planie zagospodarowania przestrzennego działka jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną. I w takiej sytuacji pojawi się problem, jak opodatkować grunt: podatkiem rolnym, czy od nieruchomości.