Z roku na rok powiększa się liczba certyfikowanych budynków magazynowych w Polsce w dwóch najpopularniejszych systemach tj. BREEAM i LEED. Przyczyn wzmożonej aktywności deweloperów w budowie bardziej zrównoważonych projektów jest kilka od coraz większej presji ze strony świadomych najemców, po nowe strategie deweloperskie zgodne z porozumieniem paryskim, w którym ogłoszono ogólnoświatowy plan działania zapobiegający globalnemu ociepleniu. W najnowszych projektach firmy dążą do ograniczenia negatywnego wpływu na środowisko m.in. przez bardziej przemyślane planowanie inwestycji i pozostawiany po sobie tzw. ślad węglowy. Obecnie najpopularniejszą grupą budynków certyfikowanych w Polsce są te biurowe, jednak w ostatnim czasie deweloperzy magazynowi dbają o to, aby ich projekty były odpowiedniej jakości, a poziom konstrukcji spełniał wymogi BREEAM czy LEED. Dlatego często na długo przed zakończeniem inwestycji duża część deweloperów stara się o uzyskanie precertyfikacji, w jednym z systemów, potwierdzając, że projekt spełnia wymogi zrównoważonego budownictwa i ekologii. Co więcej nowa oferta powoli staje się standardem, w którym będzie rozwijać się budownictwo i dostarczanie budynków i hal w sektorze magazynowym.

Od czego się to zaczęło?

Jeszcze do niedawna głównym czynnikiem determinującym wykorzystanie ekologicznych czy wręcz zrównoważonych rozwiązań był sam najemca. To on podczas przygotowywania inwestycji w formule BTS lub BTO ustalał razem z deweloperem i agencją doradczą, które rozwiązania chce zastosować w swoim budynku. Fakt ten tłumaczony był dłuższą umową najmu najczęściej 7-10 letnią, podczas, której rozwiązania typowo ekologiczne lub te generujące oszczędności mogły się zwrócić. Jednak wraz z rozwojem technologii, popularyzacji odnawialnych źródeł energii (OZE) i nowoczesnych systemów do zarówno pozyskiwania i odzyskiwania energii, paleta oferowanych rozwiązań rosła. Jednym z pierwszych zastosowanych rozwiązań była zamiana tradycyjnego oświetlenia na energooszczędne oświetlenie LED, które obecnie dodatkowo wyposaża się w czujniki ruchu, tak, aby oświetlać tylko wykorzystywane części magazynu. Niemal standardem na rynku pozostaje użycie tzw. wody szarej czyli deszczułki do spłukiwania toalet czy podlewania roślinności. W kontekście odzyskiwania ciepła i jego gromadzenia dużo większego znaczenia zyskała sama izolacyjność budynków. Natomiast rozwój technologii i stopniowe odejście od paliw kopalnianych spowodował np. wzrost użycia pomp ciepła wykorzystujących energię z wnętrza ziemi. Jednak największe zmiany zachodzą po stronie generowania prądu. Na dziś jednym z najpopularniejszych rozwiązań jest fotowoltaika, która w odróżnieniu od technologii wykorzystywanej np. sprzed dekady pozwala na pobór prądu ze słońca już nawet przy zachmurzonym niebie. Wykorzystanie bardziej czułych łączy pozwala na wygenerowanie kilku dodatkowych kilowatów energii.

Najnowsza strategia deweloperów – zero emisyjność

Od kilku lat możemy zaobserwować zmianę w strategii deweloperów magazynowych, którzy wyszli naprzeciw oczekiwaniom najemców i w ramach swoich magazynów oferują różne rozwiązania ekologiczne z szerokorozumianego zrównoważonego rozwoju czyli sustainability. Dla przykładu firma Panattoni w lipcu 2020 została członkiem Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego PLGBC. Deweloper w swoją najnowszą strategię wpisuje zwiększenie liczb trenerów zielonych w ramach dostarczanych parków magazynowych, zwraca także większą uwagę na izolacyjność ścian i dachów, rozbudowany system automatycznego zarządzania energią czy oszczędności w zużyciu wody. Ponadto patrząc na nowe budynki magazynowe Panattoni widzimy przeszklone elewacje czy rozbudowane strefy zieleni i rekreacji. Rozwiązania te mają służyć przede wszystkim pracownikom i ich dobremu samopoczuciu. Natomiast firma 7R wprowadza innowacyjną linię produktową 7R Green, która zapewnia najemcom wykorzystanie paneli fotowoltaicznych w celu redukcji części zapotrzebowania na energię elektryczną, ponadto na terenie parku dostępne są gniazda do ładowania samochodów elektrycznych czy niemal już standardowe wykorzystanie oświetlenia LED, a także wdrożenie nowego systemu BMS do lepszego zarządzania nieruchomością. Na podobne rozwiązanie ze stacjami do ładowania samochodów elektrycznych zdecydowała się firma MLP, która zamierza rozpowszechnić tę usługę we wszystkich swoich parkach w Europie.

Z kolei uważana za jedną z prekursorów zrównoważonego budownictwa magazynowego firma Prologis od lat proponuje swoim przyszłym najemcom bardziej ekologiczne i pozwalają na uzyskanie większych oszczędności rozwiązania. W ramach nowych inwestycji deweloper przebudowuje tereny przemysłowe, starając się wykorzystywać i poddawać recyklingowi materiały rozbiórkowe podczas budowy. Dodatkowo w części elewacji firma wykorzystuje drewno, które w założeniu ma pomóc lepiej zintegrować się z otaczającym środowiskiem. Zrównoważenie to także większa świadomość środowiska, w którym się otaczamy. Zdecydowana większość budynków magazynowych jest w granicach czy obrzeżach miast, jednak część z nich znajduje się także poza obszarami zurbanizowanymi. Dla przykładu brytyjski deweloper SEGRO zdecydował się na ustawienie na dachach swoich magazynów uli dla pszczelich rodzin. Zróżnicowanie biocenotyczne środowisko pozwala na uzyskanie wysokiej jakości miodu, a za sprawą pszczół na odpowiednie zapylenie okolicznych sadów czy okolicznych terenów rolniczych. Inicjatywy SEGRO w innych krajach obejmują także sadzenie dzikich kwiatów oraz budowę budek dla ptaków, aby wspierać lokalną przyrodę.

Innym przykładem efektywnego dialogu na linii miasto – deweloper – agencja/zarządca nieruchomości jest np. ustawienie stacji z rowerami w pobliżu parków magazynowych. W ten sposób np. w Warszawie w dzielnicach Białołęka, Targówek czy Włochy dba się o ograniczenie emisyjności spalin i dwutlenku węgla do atmosfery, a dla części z pracowników to wygodne rozwiązanie, ponieważ zamiast stać w korku mogą skorzystać z oferty rowerów miejskich i zadbać o własne zdrowie.

„Zero emisyjność to jeden z istotnych elementów, w którym z pewnością cały rynek nieruchomości komercyjnych będzie zmierzał. W przypadku projektów biurowych oprócz standaryzacji w systemach LEED i BREEAM wprowadzony został dodatkowy certyfikat WELL. Czy będzie on również stosowany na powierzchniach magazynowych? Wydaje się być to naturalną konsekwencją zrównoważonej polityki deweloperów. Niemniej na budynek magazynowy w takim standardzie, pewnie przyjdzie nam jeszcze chwilę poczekać. Na dziś na świecie możemy mówić tylko o kilku projektach, które są zero emisyjne, jednak w kolejnych latach technologia z pewnością pozwoli na bardziej dynamiczny rozwój zrównoważonych rozwiązań i zwiększenie liczby ekologicznych możliwości w samych magazynach czy na ich działkach. Natomiast w kontekście ostatnich zawirowań spowodowanych przez pandemię COVID-19 już dziś, duża część z naszych klientów coraz chętniej i częściej pyta, które z obecnie dostępnych rozwiązań automatycznych można wprowadzić do ich magazynów. Z jednej strony to dobre rozwiązanie, ponieważ pozwoli na wykluczenie ewentualnych nowych ognisk zarażeń, jednak z drugiej będzie wymagać dodatkowego poboru mocy, aby zachować odpowiedni standard płynności produkcji,”  podsumowuje Janusz Gutowski, Dyrektor działu Property Management w AXI IMMO.

Źródło: AXI IMMO.