Mieszkania w blokach z wielkiej płyty – jak prezentuje się rynek sprzedaży?

lidia dołhan

Lidia Dołhan, WGN

Mieszkania w wielkiej płycie prezentują budownictwo, które posiada swoje zalety i wady.

Przede wszystkim budynki z wielkiej płyty wymagają obecnie remontów i modernizacji. Natomiast ich zaletą jest to, że osiedla z wielkiej płyty położone są w  bardzo dobrych lokalizacjach. Często osiedla takie posiadają rozbudowaną infrastrukturę towarzyszącą. Różnice w projektowaniu budynków mieszkaniowych z wielkiej płyty a we współczesnych technologiach, są bardzo znaczące. Wyraźne są także różnice w sposobie zagospodarowywania terenów zielonych znajdujących się na osiedlach.

Przeczytaj cały artykuł: TUTAJ.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – należy pamiętać o wszystkich kosztach

tierra-mallorca-NpTbVOkkom8-unsplash
Ceny nowych lokali na przestrzeni ostatnich lat sukcesywnie idą w górę. Tylko w III kw. tego roku na sześciu największych rynkach pierwotnych w Polsce odnotowano wzrosty od 0.6% (Gdańsk) do nawet 9,1% (Wrocław) za 1 m2[1]. Niska w stosunku do popytu podaż nowych mieszkań czy stale rosnące ceny materiałów budowlanych sprawiają, że w najbliższym czasie najprawdopodobniej nie ma co liczyć na spadek cen nieruchomości. Dlatego rozwiązaniem dla osób chcących zamieszkać na swoim, może być mieszkanie z rynku wtórnego, który to oferuje konkurencyjne ceny i teoretycznie większy wybór. Ale czy naprawdę lokale „z drugiej ręki” kosztują mniej od tych nowych? Niekoniecznie. Należy mieć świadomość, że kwota, jaką zobaczy potencjalny kupujący w ogłoszeniu, to nie cały wydatek, jaki go czeka. Pozostają takie kwestie jak np. wszelkiego typu podatki czy niespodziewane remonty. W ostatecznym rozrachunku czasem bywa i tak, że bardziej opłaca się kupić mieszkanie w stanie surowym, od dewelopera. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego podpowiedzą, jak oszacować rzeczywiste koszty kupna mieszkania z rynku wtórnego.

Spis treści:
Używane mieszkanie kupisz taniej, ale…
1. Podatek PCC od zakupu mieszkania
2. Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza
3. Mieszkanie na kredyt? Prowizja i odsetki to nie wszystko
4. Nieprzewidziane remonty

Używane mieszkanie kupisz taniej, ale…

To fakt, że lokale „z drugiej ręki” są atrakcyjniejsze cenowo od tych nowych. Jednak nie we wszystkich lokalizacjach w równym stopniu. Potwierdzają to m.in. dane z Barometru Gold Finance i Metrohouse. Przykładowo: w III kw. br. w Łodzi średnia cena transakcyjna używanego mieszkania wynosiła 5 853 zł, podczas gdy nowe mieszkania były wystawiane średnio za 7 635 zł, czyli o ponad 30% drożej. Dla porównania w Warszawie różnica jest już zdecydowanie mniej zauważalna i pomiędzy rynkami wynosi trochę ponad 4%[2]. Jeśli dodać do tego opłaty towarzyszące zakupowi mieszkania z rynku wtórnego, może okazać się, że kupno nowej nieruchomości będzie zbliżone cenowo do tego z rynku pierwotnego.

Poniżej przedstawiamy listę dodatkowych kosztów, które warto uwzględnić w budżecie, planując zakup mieszkania „z drugiej ręki”.

  1. Podatek PCC od zakupu mieszkania

Decydując się na kupno wymarzonego „M” z rynku wtórnego, jesteśmy zobowiązani do uiszczenia opłaty w postaci podatku PCC (tzw. podatek od czynności cywilnoprawnych) od zakupu mieszkania z tytułu zawartej umowy kupna-sprzedaży.  PCC wynosi 2% od wartości danej nieruchomości widniejącej w akcie sporządzonym przez notariusza. Oznacza to, że w przypadku kupna mieszkania z „drugiej ręki”
o powierzchni 58 m2 w Warszawie, którego średnia cena wynosi 627 tys. zł[3], nabywca zobowiązany jest do uiszczenia podatku w wysokości ponad 12,5 tys. zł. Inaczej sytuacja wygląda w przypadku kupna mieszkania z rynku pierwotnego. Kupując lokal od dewelopera, podatek jest już wliczony w cenę nieruchomości. Jest to podatek VAT i wynosi 8% dla mieszkań o pow. mniejszej niż 150 m2 oraz 23% dla większych nieruchomości. Rzadko myślimy o tym, że w tej sytuacji podatek również nas obowiązuje. Wiadomo, czego oczy nie widzą…

 Warto być świadomym, że zbyt niska cena nieruchomości może wzbudzić podejrzenia fiskusa. Jeżeli strony zawierające umowę podadzą cenę o minimum 33% niższą niż wycena Urzędu Skarbowego sporządzona na podstawie średnich stawek za mieszkanie w danej miejscowości, wtedy to podatnik będzie zmuszony dopłacić różnicę między zapłaconym już podatkiem, a podatkiem wyliczonym przez fiskusa. Do tego mogą dojść również odsetki. Jeśli więc kupujesz mieszkanie w wyjątkowo atrakcyjnej cenie, dobrze jest ją od razu uzasadnić w akcie notarialnym, tak aby uniknąć późniejszych problemów z Urzędem Skarbowym. Takim powodem do „promocyjnej” ceny może być np. zły stan techniczny lub niekorzystny plan zagospodarowania przestrzennego – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

  1. Taksa notarialna, czyli wynagrodzenie dla notariusza

Podczas zakupu mieszkania nie obejdzie się również bez wizyty u notariusza, który zajmie się sporządzeniem aktu notarialnego. W tym wypadku jest to dodatkowy wydatek zarówno dla osób kupujących mieszkanie z rynku wtórnego, jak i pierwotnego. Koszt taksy notarialnej, czyli wysokości maksymalnej kwoty, którą pobiera notariusz za udokumentowanie czynności prawej, uzależniony jest od wartości nabytej nieruchomości.

– Dla nieruchomości wartych od 60 tys. zł do 1 mln taksa notarialna ustanowiona jest na poziomie 1010 zł i 0.4% od nadwyżki powyżej 60 tys. zł. Oznacza to, że kupując mieszkanie za kwotę 627 tys. zł[4], notariusz może wymagać aż 3278 zł zapłaty za swoje usługi. Jednak, o czym nie każdy wie, takie wynagrodzenie można negocjować. Podana wyżej kwota jest kwotą maksymalną, o jaką może ubiegać się notariusz i ten zazwyczaj korzysta z takiej możliwości. Jednak świadomy klient może przystąpić do negocjacji z kancelarią – podpowiada Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi i dodaje: – Jest jednak jedna kwestia sporna przy taksie notarialnej. Chodzi o to, czy podana kwota może być dodatkowo powiększona jeszcze o podatek VAT (23%). Często jest tak, że niektórzy notariusze doliczają ją „ekstra”, jednak jak wskazuje Rzecznik Praw Obywatelskich, stawka VAT powinna już być wliczona w maksymalną wysokość taksy, dlatego warto zwrócić uwagę, czy wybrany przez nas notariusz właśnie w ten sposób wycenił swoje usługi i w podanej kwocie zawarł podatek. Jeśli nie, to w razie zakupu wyżej wspomnianej nieruchomości notariusz może wycenić swoją pracę nawet na ponad 4000 zł.

To jednak nie koniec opłat notarialnych… oprócz tego dochodzi koszt odpisu aktu notarialnego, który musisz przekazać bankowi – 6 zł za każdą rozpoczętą stronę.

  1. Mieszkanie na kredyt? Prowizja i odsetki to nie wszystko

Przy wsparciu kredytu hipotecznego można również sfinansować zakup mieszkania „z drugiej ręki”, o czym nie wszyscy wiedzą. Jednak należy wtedy liczyć się z dodatkowymi kosztami. Oprócz tych oczywistych, tj. odsetki przy racie kredytu czy prowizja za jego udzielenie, można wyróżnić kilka dodatkowych wydatków. Jakich?

–  Takim „ekstra” wydatkiem przy finansowaniu mieszkania za pomocą kredytu mogą być wszelkiego typu ubezpieczenia. W teorii wykupienie polisy nie jest obowiązkowe, jednak istnieją sytuacje, które w pewnym sensie „narzucają” nam zakup niektórych polis. Takim przykładem jest zakup np. ubezpieczenia pomostowego, obowiązującego od momentu wypłaty kredytu, do czasu uzyskania przez bank wpisu do Księgi Wieczystej. Stanowi ono dla kredytodawcy narzędzie do zmotywowania klienta do szybkiego ustanowienia prawnego zabezpieczenia kredytu, jakim jest ustanowienie hipoteki. Bank rekompensuje swoje ryzyko poprzez podwyższenie marży, zwykle w przedziale od 1% do 1,5%, pobieranej do czasu uzyskania takiego wpisu. Drugą wymaganą przez bank polisą jest zabezpieczenie nieruchomości, jej murów oraz elementów stałych. Nie należy również zapominać o opłacie w wysokości ok. 400 zł za sporządzenie operatu szacunkowego na podstawie, którego bank określi wartość nabywanego mieszkania –  wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Przy składaniu wniosku o kredyt należy przedstawić również szereg dokumentów. Większość z nich zdobędziemy bezpłatnie, jednak są też takie, za które trzeba będzie zapłacić. Jednym z nich jest odpis z Księgi Wieczystej (do pobrania w Internecie), który przedstawia status prawny nieruchomości,  więc jest ważnym źródłem informacji dla banku. Jego koszt to 20 zł za odpis zwykły i 50 zł za odpis zupełny. Wspominając o Księdze Wieczystej, nie można pominąć również jeszcze dwóch opłat: po pierwsze należy dokonać wpisu do Księgi Wieczystej, co kosztuje 200 zł. Taki wpis zawiera praktyczne informacje dotyczące kupowanego lokalu, m.in. wskazuje, kto jest jego właścicielem. Po drugie, finansując mieszkanie/dom za pomocą kredytu, musimy dokonać wpisu hipoteki do Księgi Wieczystej, który wynosi również 200 zł. Tym razem jest to forma zabezpieczenia dla banku, który w razie trudności ze spłatą kredytu przez dłużnika, może „przejąć” daną nieruchomość i tym samym odzyskać pożyczone pieniądze.

– Przy zakupie nieruchomości na kredyt (zarówno nowej jak i używanej), nie można zapomnieć o podatku od czynności cywilnoprawnych od ustanowienia hipoteki, tzw. PCC-3.  Można go obliczyć na dwa sposoby W przypadku, gdy wysokość hipoteki jest „z góry” ustalona, opłata wynosi 0,1% wartości nieruchomości. Druga, o dużo częściej spotykana sytuacja, zakłada, że nie znamy dokładnie wartości hipoteki – w tym przypadku jesteśmy zobowiązani do uiszczenia 19 zł – wyjaśnia Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

Na złożenie deklaracji PCC-3 i opłacenie podatku mamy 14 dni od momentu powstania obowiązku podatkowego. – Lepiej trzymać się tego terminu, ponieważ kary za niedopełnienie tego obowiązku w wyznaczonym czasie mogą wynieść od 1/10 do nawet dwudziestokrotności minimalnego wynagrodzenia – dodaje Agnieszka Łuczak, ekspert ZFPF, Lendi.

  1. Nieprzewidziane remonty

Kupując mieszkanie od dewelopera, mamy pewność, że wszystkie elementy, w tym najważniejsze  instalacje i elementy konstrukcyjne, są wykonane z nowych materiałów,  więc najprawdopodobniej będą niezawodne przynajmniej przez pierwsze lata użytkowania. Natomiast wadą mieszkania z rynku wtórnego jest to, że jest… z drugiej ręki. Nawet jeśli przyłożymy się do jego wyboru, to tak naprawdę nigdy nie możemy być pewni, że niektóre wady nie wyjdą „po fakcie”, już po zakupie nieruchomości. Być może okaże się, że pod wpływem czasu niektóre elementy uległy zniszczeniu, np. instalacja elektryczna. Jej wymiana może okazać się bardzo kosztowna i kłopotliwa. Trzeba przecież wynająć specjalistów, którzy często podczas takiego remontu, aby dostać się do instalacji, muszą np. kuć ściany.

 Kupując mieszkanie z rynku wtórnego, nawet jeśli jest w dobrym stanie i nie wymaga gruntownych remontów, powinniśmy być przygotowani na opłaty związane z jego odświeżeniem. Chodzi tutaj np. o przemalowanie ścian czy zakup dodatkowych mebli… a to kolejny wydatek na naszej liście – zauważa Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance

 

 

[1] Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 10, III kwartał 2021 r.

[2] Analiza na podstawie danych z Raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 10, III kwartał 2021 r.

[3] Źródło: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

[4] Średnia kwota mieszkania o pow. 58 m z rynku wtórnego (Warszawa II kw. 2021 r.). Dane podchodzą z: Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Wydanie 9, II kwartał 2021 r.

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Dobry moment dla sprzedających mieszkania

bench-accounting-49907-unsplash
Rynek mieszkaniowy dobrze radzi sobie w pandemii. Ceny mieszkań idą w górę.

Ceny za mieszkania na sprzedaż szybują w górę. Dotyczy to zarówno lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego, jak i wtórnego. To dobry moment dla osób, które planują sprzedać swoje mieszkanie. Mogą bowiem uzyskać za nie satysfakcjonującą cenę transakcyjną. To także dobry czas dla deweloperów, którzy mogą windować wyższe niż w ubiegłym roku ceny.

Sprzedaż nieruchomości z jednym pośrednikiem jest korzystna

biznesman
Sprzedaż nieruchomości w ramach umowy na wyłączność z jednym biurem nieruchomości może być bardzo korzystna.

Wielu klientów biur nieruchomości zastanawia się, jak rodzaj umowy podpisać. Czy lepsza będzie umowa otwarta, czy może zdecydować się na umowę na wyłączność. Drogie rozwiązanie może okazać się bardziej korzystne dla obu stron. Pośrednik będzie dokładał większych starań przy sprzedaży. Poświęci też zapewne większy budżet na reklamę nieruchomości. W efekcie może ona szybciej znaleźć nabywcę. Pośrednik może też wynegocjować dla swojego klienta wyższą cenę transakcyjną.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy mieszkanie z rynku wtórnego?

dan-gold-220226-unsplash
Wielu kupujących, którzy rozglądają się za mieszkaniem na sprzedaż zastanawia się, czy wybrać nowe lokum, czy może mieszkanie używane.

Oba rodzaje rynków mają swoje zalety i wady. Kupujący powinni wziąć pod uwagę, że mieszkanie nowe jest w dobrym stanie technicznym, jednak trzeba je wykończyć od zera. Używane mieszkania często mają wady techniczne i wymagają remontów, jednak często można trafić na mieszkanie w bardzo dobrym stanie. Mieszkania z rynku wtórnego często mają lepszą lokalizację, za którą idzie wyższa cena. Tymczasem deweloperzy budujący nowe obiekty dbają o to, aby zapewnić mieszkańcom dużo miejsc parkingowych.
Wybór nie jest prosty i każdy kupujący powinien uzależnić go od własnych potrzeb i preferencji.

Czy to dobry moment na sprzedaż mieszkania?

Zdjęcie mieszkania
Mimo początkowych obaw rynku deweloperskiego o brak zainteresowania zakupem lokali, pandemia oszczędziła mieszkaniówkę. Zarówno słupki popytu, jak i te cenowe wciąż szybują ku górze ze wszystkimi tego konsekwencjami. Czy jest to dobry czas na sprzedaż mieszkania i co warto wiedzieć przy takiej operacji?

Spis treści:
Mieszkania coraz droższe
Czy to dobry czas na sprzedaż mieszkania?
Co warto wiedzieć, chcąc sprzedać mieszkanie?

Mieszkania coraz droższe
Według raportu Expandera w pierwszym kwartale 2021 roku ceny mieszkań wciąż rosły. W porównaniu do roku poprzedniego windowały wręcz nieoczekiwanie jak np. w Sosnowcu, w którym mediana dla małych mieszkań (do 35 mkw.) zaliczyła wzrost o 66%, a dla średniej wielkości i dużych lokali o 25%. Z raportu wynika również, że w większości miast o 7,4% zdrożały większe lokale. Najbardziej było to widoczne w Gdyni (wzrost o 18%) i w Krakowie (o 13%). Wzrost cen ma związek m.in. z rosnącymi cenami produkcji budowlano-montażowej. Główny Urząd Statystyczny wskazuje, że w marcu 2021 r. w porównaniu do analogicznego okresu w 2020 r. te podniosły się o 2,6%, ale w porównaniu do lutego tego samego roku wzrosły aż o 0,4%.

Rynek wtórny również rozkwita. Analitycy z NBP oszacowali, że w dużych miastach mieszkania zdrożały bardziej, bo o aż 10,8%. (Narodowy Bank Polski – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w IV kwartale 2020 r.) Wszystko wskazuje na to, że rynek nieruchomości odnotowuje stałe wzrosty i nie odczuwa negatywnych skutków pandemii. Bank centralny raportuje też o dostępności kredytów hipotecznych, które już w czwartym kwartale 2020 r. swoją wartością, po wcześniejszym załamaniu, przewyższyły wypłaty kredytów w tym samym okresie roku poprzedniego.

Czy to dobry czas na sprzedaż mieszkania?
Mimo stabilności rynku nieruchomości i ciągłego wzrostu cen nie możemy zapominać o sytuacji na rynku najmu lokali, co dla wielu właścicieli ma ogromne znaczenie. NBP w swojej publikacji podaje, że w miastach nadal utrzymuje się wysoki poziom podaży na rynku najmu, w tym też inwestycyjnego. Jest to związane z odpływem studentów i pracowników tymczasowych oraz zmianą dotychczasowego trybu pracy, co będzie miało wpływ na spadki stawek najmu. Przytoczony wcześniej raport Expandera i Rentier.io pokazuje, że ceny najmu małych mieszkań w Krakowie spadły o 14%, a najniższy wskaźnik rentowności przypada dla Warszawy i Krakowa. Luźniejsza polityka kredytowa niektórych banków, niskie stopy procentowe i wzrastające ceny znacząco wpływają na popyt na rynku pierwotnym. Mieszkaniówka może mieć problemy z podażą wobec narastającej liczby chętnych kupujących, jednakże należy pamiętać, że królową gospodarki jest teraz pandemia i to jej ograniczenia mogą jeszcze namieszać.

– Sytuacja rynkowa zdaje się obecnie po części sprzyjać sprzedaży mieszkania. Chociaż istnieje prawdopodobieństwo, że właściciele lokali inwestycyjnych pod najem krótkoterminowy będą chcieli wkrótce sprzedać swoje mieszkania – co może wpłynąć na ich nadpodaż na rynku wtórnym – to kryzys gospodarczy i chęć przechowania wartości oszczędności kierują wzrok konsumentów właśnie w stronę nieruchomości – mówi Mateusz Gąsior, prezes zarządu imieszkanie.pl- Pamiętajmy jednak, że na zakup lub decyzję o sprzedaży mieszkania nigdy nie ma idealnego momentu i nigdy nie można być stuprocentowo pewnym, czy za kilka miesięcy ceny nie ulegną znowu kolejnym wahaniom – dodaje.

Co warto wiedzieć, chcąc sprzedać mieszkanie?
Z raportu Barometr Metrohouse i Gold Finance wynika, że w IV kwartale 2020 r. najszybciej mieszkanie można było sprzedać w Warszawie. Średni czas oczekiwania na nabywcę uplasował się  w 96 dniach od daty wystawienia nieruchomości. Dla porównania było to o 3 dni dłużej niż w IV kwartale 2019 r. W innych miastach czas ten wynosił średnio 109 dni i było to 19 dni dłużej niż rok wcześniej, a w porównaniu do III kwartału 2020 r. o 10 dni więcej. Najgorzej jest w mniejszych miastach, gdzie czas ten wydłużył się do 112 dni, co stanowi średnio o dwa dni więcej, niż miało to miejsce w 2019. – Uśrednione dane dotyczące sprzedaży mieszkania wyglądają optymistycznie, ale wcale nie muszą to być 3 miesiące, tylko kilka lat. Zazwyczaj jest to następstwem zawyżonej ceny, wynikającej głównie z sentymentu niż praktycznej wartości, a są też sytuacje, w których nieruchomości mają skomplikowany stan prawny. Często również właścicieli nieruchomości jest kilku i nie są oni zgodni co do warunków jej sprzedaży, a to znacznie wydłuża całość procesu – wyjaśnia Mateusz Gąsior, prezes zarządu imieszkanie.pl.

Czynnikami znacznie utrudniającymi sprzedaż są również usterki i zły stan budynku. Niesprzyjające jest także usytuowanie mieszkania na wyższych piętrach, gdzie brakuje windy. W większych miastach dużą konkurencją dla rynku wtórnego jest sam rynek pierwotny, dlatego ważne jest odpowiednie przygotowanie oferty, w której dokładnie zaprezentujemy nieruchomość i wstawimy wysokiej jakości zdjęcia pokazujące faktyczny stan lokalu, gdyż w przeciwnym razie skazujemy się na dodatkowe miesiące czekania. A co w przypadku, gdy sytuacja życiowa sprawia, że nie możemy czekać?  Koronawirus wzmożył aktywność handlową za pośrednictwem internetu, co znacznie ułatwiło, a przede wszystkim przyspieszyło sprzedaż nieruchomości:

– Jeśli komuś zależy na szybkim procesie spieniężenia mieszkania, może liczyć na pomoc firm prywatnych, gotowych wykupić jego lokal. Rozwiązanie to sprawdza się za granicą, a nasz rodzimy rynek wtórny pełen jest potencjału do korzystania z takiej usługi. Największym wyróżnikiem tego modelu jest czas jego realizacji, który ogranicza się do wypełnienia formularza, po którym przedstawiona zostanie oferta. Taka sprzedaż, która trwać może zaledwie jeden dzień, pozwala oszczędzić czas, ale także i pieniądze, bo nie wymaga prowizji dla pośredników, porad prawnych, opłat notarialnych ani przeprowadzania generalnego remontu. Ponadto transakcja ta jest sprawdzona i bezpieczna, w trakcie całego procesu oferujemy pomoc profesjonalnych doradców, a jeśli oferta klientowi się nie spodoba, ten może się wycofać – informuje prezes zarządu imieszkanie.pl.

Źródło: imieszkanie.pl.

Mieszkania w Warszawie na sprzedaż – rynek wtórny kontra rynek pierwotny

Magdalena Łozowicka
Rynek mieszkaniowy w Warszawie cieszy się niesłabnącym zainteresowaniem ze strony kupujących. Pomimo trwającej pandemii ceny mieszkań nie spadło, jednak Polacy nie rezygnują z zakupu własnego M.

Spis treści:
Rynek pierwotny czy wtórny – co wybrać?
Stan techniczny mieszkania
Wykańczanie lokalu do zamieszkania
Infrastruktura otoczenia
Lokalizacja jest ważna, ale nie najważniejsza
Które mieszkania są droższe?
Rozkład pomieszczeń – zamknięty czy otwarty?
Oferta rynku pierwotnego w Warszawie
Przykładowe inwestycje deweloperskie

Rynek pierwotny czy wtórny – co wybrać?
Kupujący często stają przed dylematem, czy wybrać mieszkanie z rynku pierwotnego, czy może mieszkanie z rynku wtórnego. Wybór wcale nie jest prosty. Zarówno mieszkania nowe jak i mieszkania używane mają bowiem swoje zalety i wady. Wybór zależy głównie od indywidualnych preferencji i oczekiwań co do mieszkania ze strony kupujących.

Stan techniczny mieszkania
Główną zaletą mieszkań z rynku pierwotnego jest fakt, że kupujący jest ich pierwszym właścicielem. Jest zapoznany ze stanem technicznym mieszkania, które jest nowe i nie wymaga napraw.
W przypadku mieszkań z rynku wtórnego bywa różnie. Czasami mieszkania używane sprzedawane są w naprawdę dobrym stanie technicznym i wizualnym. Niemniej jednak zdarzają się sytuację, że mieszkanie takie posiada dużo drobnych wad, których kupujący wcześniej nie dostrzegł. Gorzej, jeśli ukryta wada jest poważna i wiąże się z dużymi kosztami naprawy. Nowy właściciel może oczywiście oczekiwać odszkodowania lub naprawy od poprzedniego właściciela, jednak często jest to długi proces.

Wykańczanie lokalu do zamieszkania
Wykończenie mieszkania to kolejny ważny temat. Decydując się na zakup mieszkania z rynku pierwotnego kupujący otrzymujemy pusty lokal. O ile wielu kupujących marzy o urządzaniu własnego mieszkania od zera, o tyle wielu wolałoby wprowadzić się do już urządzonego mieszkania.  W przypadku mieszkań z rynku pierwotnego musimy liczyć się z koniecznością wykończenia od podstaw, natomiast kupując mieszkanie używane zyskujemy lokal, który jest już urządzony. Pozostają więc drobne zmiany, by dostosować go do swojego gustu.

Infrastruktura otoczenia
Nowe inwestycje mieszkaniowe cechują się licznymi udogodnieniami, takimi jak nowoczesne place zabaw, zielone skwery, tereny rekreacyjne, siłownie na otwartym powietrzu itp. Niemniej stare osiedla również mają wiele do zaoferowania – niejednokrotnie dużo lepszą lokalizację i pełną infrastrukturę otoczenia. W przypadku starszych osiedli mieszkańcy mają często zapewniony dogodny dostęp do komunikacji miejskiej, sklepów, aptek, przychodni, szkół i przedszkoli. Osiedla takie otacza zazwyczaj spora ilość zieleni. Minusem jest natomiast zazwyczaj zbyt mała liczba miejsc parkingowych dla mieszkańców.
Nowe inwestycje mieszkaniowe nie są zazwyczaj tak dobrze zlokalizowane, często powstają na obrzeżach miasta, jednak deweloperzy dbają, by zapewniały odpowiednią ilość miejsc parkingowych.

dan-gold-220226-unsplash

Lokalizacja jest ważna, ale nie najważniejsza
Lokalizacja mieszkania jest istotna, jednak zdaje się, że w tym temacie kupujący stają się coraz bardziej elastyczni. Oczywiście mieszkania z rynku wtórnego mogą poszczycić się często dużo lepszą lokalizacją, niż mieszkania z rynku pierwotnego. Wynika to z faktu, że stale maleje ilość dostępnych działek budowlanych w atrakcyjnych punktach miasta. Za dobrą lokalizacją gruntu idzie w parze jego wysoka cena, dlatego deweloperzy często decydują się na mniej atrakcyjne lokalizacje.

Które mieszkania są droższe?
Może się wydawać, że mieszkania z rynku wtórnego można nabyć po dużo atrakcyjniejszej cenie, niż nowe mieszkania. Nic bardziej mylnego. Mieszkania używane nie schodzą z ceny, co więcej – często są one droższe od tych z rynku pierwotnego. Wynika to z faktu, że oddawane do sprzedania mieszkania z rynku wtórnego często przed wystawieniem na sprzedaż przechodzą metamorfozę. Home staging stał się na tyle popularny, że coraz chętniej sprzedający decydują się na niego, by podnieść wartość rynkową sprzedawanego mieszkania. W efekcie mogą sprzedać mieszkanie używane po dużo wyższej cenie, niż mieszkanie z rynku pierwotnego.
Co więcej, należy pamiętać o tym, że kupując mieszkanie z rynku pierwotnego zyskujemy pusty lokal, który trzeba od podstaw wyposażyć, co wiąże się ze sporymi kosztami.

Rozkład pomieszczeń – zamknięty czy otwarty?
W ostatnich latach króluje moda na otwarte przestrzenie. Czy oby na pewno? O ile rzeczywiście w katalogach można zobaczyć wspaniałe salony z otwartymi kuchniami, to jednak rzeczywiste preferencje kupujących bywają różne. Oczywiście otwarcie pomieszczenia i połączenie salonu z kuchnią pozwala zaoszczędzić przestrzeń i sprawić, że mieszkanie wyda się większe, jednak takie rozwiązanie nie każdego kupującego satysfakcjonuje. Wiele osób ceni sobie możliwość zamknięcia kuchni i odcięcia jej od reszty mieszkania.

Oferta rynku pierwotnego w Warszawie
Warszawa stale przyciąga nowych mieszkańców. Nie dziwi więc duże zainteresowanie ofertą deweloperów. Co więcej, w stolicy powstają bardzo zróżnicowane inwestycje mieszkaniowe, rozlokowane w różnych dzielnicach. Kupujący mają więc szeroki wachlarz lokali mieszkalnych do wyboru.

Przykładowe inwestycje deweloperskie
Poniżej prezentujemy przykładowe inwestycje mieszkaniowe, jakie powstają obecnie na terenie Warszawy.

– WoW Wola: wysokościowiec powstaje w warszawskiej dzielnicy Wola przy ulicy Sowińskiego. Budowa inwestycji rozpoczęła się w marcu br., natomiast oddanie inwestycji do użytku zaplanowano na pierwszy kwartał 2023 roku. Jest to inwestycja mieszkaniowa spod szyldu spółki Metropolis Investments z Warszawy, natomiast generalnym wykonawcą projektu jest spółka budowlana F.B.I. TASBUD. Za projekt architektoniczny inwestycji WoW Wola odpowiada biuro architektoniczne z Warszawy – atelier7architektura gnich. Inwestycja będzie docelowo liczyła 12 kondygnacji nadziemnych oraz 2 kondygnacje podziemne. Wraz z oddaniem jej do użytku na warszawski rynek przybędzie 108 nowoczesnych mieszkań na sprzedaż. Będą to mieszkania 1, 2, 3 oraz 4-pokojowe o metrażach od 27 do 82 metrów kw. Na parterze budynku będą mieściły się lokale handlowo-usługowe.

– Fabrica Ursus: kolejną inwestycją wartą uwagi jest osiedle Fabrica Ursus zlokalizowane w warszawskiej dzielnicy Ursus przy ulicy Dyrekcyjnej. Budowa inwestycji rozpoczęła się niedawno, w maju 2021 roku, zaś jej zakończenie zaplanowano na 2027 rok. Deweloperem inwestycji mieszkaniowej jest spółka Aurec Capital Development Poland z siedzibą w Warszawie. Za projekt architektoniczny odpowiada pracownia Projekt PBPA. W ramach nowego osiedla powstanie ok. 800 mieszkań o powierzchni od 35 do 100 metrów kw. Budynki powstające w ramach inwestycji będą liczyło od 6 do 7 kondygnacji nadziemnych oraz 1 podziemnej. Inwestycja realizowana jest w pięciu etapach.

Zarówno mieszkania z rynku pierwotnego jak również mieszkania z rynku wtórnego posiadają swoje zalety i wady. Ostateczny wybór zależy od indywidualnych preferencji kupującego.
Potrzeby oraz możliwości finansowe kupujących są bardzo różne. Jednych będzie przyciągało nowoczesne budownictwo, podziemny parking czy prestiż inwestycji, dla innych znacznie bardziej istotna będzie choćby bogata infrastruktura otoczenia, zamknięty rozkład pomieszczeń czy dużo bardziej atrakcyjna lokalizacja. Kluczową rolę odgrywa także cena nabywanego mieszkania.

Magdalena Łozowicka
Redaktor Naczelna
Komercja24.pl