Jak będą prezentowały się ceny materiałów budowlanych w 2024 roku? Wzrost cen materiałów budowlanych w prosty sposób prowadzi do zwiększenia kosztów budowy. Inwestorzy, w tym deweloperzy, są wówczas zmuszeni do podnoszenia cen mieszkań lub domów, aby utrzymać rentowność. Nic dziwnego, że każde podwyżki cen materiałów budowlanych, których nie brakowało w 2023 r., potencjalni nabywcy nieruchomości przyjmowali z niepokojem. Zgodnie z danymi Grupy PSB, w okresie pierwszych ośmiu miesięcy 2023 roku średnie ceny wzrosły o 7% w porównaniu do analogicznego okresu w 2022 roku. Końcówka roku przyniosła za to dość niespodziewaną odwilż. Czy ta tendencja się utrzyma?

Nie chwalmy dnia przed zachodem słońca

Zdaniem Tomasza Stogi, prezesa PROFIT Development, czteromiesięczna stabilizacja cen to zbyt krótki okres, aby mógł być brany pod uwagę przy planowaniu inwestycji. – Sygnał zatrzymania wzrostu cen witam z radością i nadzieją, że trend się utrzyma. Jako realista muszę jednak stwierdzić, że na razie nie przekłada się to na prowadzenie mojego biznesu, ale dla rynku to bardzo dobra wiadomość. – mówi deweloper. Dodaje jednak, że dopiero trwały trend, a więc utrzymujący się co najmniej pół roku, sprawi, że będzie mógł planować budżet uwzględniając obowiązujące ceny.

Z drugiej strony warto mieć na uwadze, że to popyt na nieruchomości ma znaczący wpływ na ceny materiałów budowlanych. Zwiększony popyt w sektorze budownictwa mieszkaniowego lub komercyjnego skutkuje wzrostem cen materiałów, podczas gdy spadek sprzedaży i zmniejszony popyt przyczyniają się do obniżania stawek. Biorąc pod uwagę zapowiedź rządu odnośnie programu „Mieszkanie na start”, który ma ruszyć od połowy roku, dostępność kredytów hipotecznych może wzrosnąć a wraz z nimi – z uwagi na większe zainteresowanie zakupem nieruchomości – ceny materiałów budowlanych.

Kto zdoła przetrwać cenowy rollercoaster?

Zdaniem specjalistów, ceny mieszkań będą nadal rosnąć. Szacują, że nominalny wzrost cen w 2024 roku wyniesie od 10 do 15 procent. Przewidują przy tym, że różnice cenowe będą się pogłębiać zależnie od typu nieruchomości i lokalizacji. Wzrost cen będzie dotyczył głównie niewielkich i średnich mieszkań zlokalizowanych w atrakcyjnych miejscach. Odmiennie przedstawiają się prognozy dla większych mieszkań w mniejszych miastach, gdzie szacunki wskazują na potencjalny spadek cen nawet o 20 procent.

– Deweloperzy powracają do realizacji projektów inwestycyjnych, co skutkować będzie zwiększeniem dostępności kawalerek, mieszkań dwupokojowych oraz niewielkich trzypokojowych. – wylicza prezes PROFIT Development. – Ta strategia wynika z obserwacji rosnącego zapotrzebowania na tego rodzaju nieruchomości, szczególnie wśród singli, par czy osób, które poszukują funkcjonalnych i kompaktowych przestrzeni. – tłumaczy.

Zdaniem ekspertów ze Stowarzyszenia Wykonawców Elewacji, dla podmiotów działających w branży budowlanej fluktuacja cen materiałów budowlanych nie jest niczym zaskakującym. W ciągu ostatnich kilku lat firmy zdążyły się przyzwyczaić do funkcjonowania na zmiennym rynku. Te, które tego nie potrafiły, zniknęły – na zasadzie „przetrwaj, albo zgiń”. Nie inaczej jest z deweloperami. Gdyby stale odkładali podjęcie decyzji o realizacji inwestycji w oczekiwaniu na ustabilizowanie się cen, w efekcie odpowiedni moment mógłby nie nadejść nigdy.

Ceny materiałów można negocjować, jakości – nie

Klienci – także na rynku budowlanym – są coraz bardziej wymagający. Kupując nieruchomość zwracają uwagę na to, czy budynek powstał z uwzględnieniem zasad zrównoważonego budownictwa. Dlatego, o ile ceny materiałów budowlanych mogą być przedmiotem negocjacji, nie podlega im jakość. W czym się ona wyraża? Klienci przywiązują dużą uwagę zarówno do jakości wykonanych prac, jak i użytych materiałów, traktując jakość jako jeden z kluczowych czynników decydujących o zakupie nieruchomości.

– Dla deweloperów, którzy pragną sprostać oczekiwaniom rynku, istotne staje się więc nie tylko dbanie o ekonomiczne aspekty budowy, ale również o stosowanie wysokogatunkowych materiałów oraz profesjonalne wykonanie. – podsumowuje Tomasz Stoga.

Jakość staje się nie tylko wyznacznikiem zadowolenia klienta, ale również wpisuje się w długofalowy trend zrównoważonego budownictwa, promując trwałość, efektywność energetyczną i minimalizację wpływu branży budowlanej na środowisko. Tym samym deweloperzy, którzy kładą nacisk na wysoką jakość wykonania, zyskują zaufanie klientów, tworząc jednocześnie nowoczesne, ekologiczne przestrzenie mieszkalne.

Autor: PROFIT Development.
Źródło: Commplace Sp. z o. o. Sp. K.

W budownictwie, podobnie jak w każdej innej działalności gospodarczej, to popyt i podaż powinny być najważniejszymi czynnikami wpływającymi na ceny. Wszelkie próby odgórnego ich regulowania z góry skazane są na porażkę, zwłaszcza w sytuacji, gdy na rynku – nie tylko zresztą budowlanym – brakuje fachowców. Stąd mało kto bierze pod uwagę minimalną stawkę kalkulacyjną w sektorze budowlanym, która w pierwszym półroczu 2023 r. wynosiła 29,35 zł, w drugim zaś wzrosła do 30,28 zł za godzinę.

Historia minimalnej stawki kalkulacyjnej (MSK) wynagrodzenia w budownictwie sięga roku 2014, kiedy to zawarte zostało porozumienie pomiędzy partnerami społecznymi oraz ogólnopolskimi organizacjami sektorów budowlanego i nieruchomości. Efektem porozumienia stała się ustalana corocznie minimalna stawka kalkulacji kosztów pracy w zamówieniach publicznych w wyżej wymienionych sektorach. Chodziło, krótko rzecz ujmując, o ograniczenie dumpingowych praktyk polegających na zaniżaniu realnych kosztów pracy w ofertach i akceptacji tych kosztów przez zamawiające instytucje publiczne. MSK w budownictwie ma charakter środowiskowej rekomendacji i jest przygotowywana na podstawie rozporządzenia Ministerstwa Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej (MRPiPS w sprawie minimalnego wynagrodzenia oraz innych wskaźników zawartych w aktach prawnych. O tym, czym jest i jakie praktyczne zastosowanie ma minimalna stawka kalkulacyjna wynagrodzenia w budownictwie w 2023 r., rozmawiamy z Tomaszem Mazą, claims & analysis team coordinator w spółce B-Act.

Zacznijmy od początku, czyli od pytania, kto tak naprawdę potrzebuje minimalnej stawki kalkulacyjnej wynagrodzenia w budownictwie w 2023 r.

Moim zdaniem MSK jest sztucznym tworem, niewykorzystywanym przez firmy budowlane do przygotowywania realnych ofert i kosztorysów. Również zamawiający publiczni z historią w procedowaniu inwestycji w ostatnich latach mają lepszy punkt odniesienia (pomijam tu aspekt wymogów ustawy Prawo zamówień publicznych) – swoje doświadczenie. Z kolei stosowanie MSK przez poczatkujących inwestorów, którzy nie prowadzili do tej pory projektów budowlanych, np. do przygotowania wstępnego budżetu na inwestycje, może prowadzić do błędnych wniosków i założeń, jako że minimalna stawka kalkulacyjna prezentowana przez Związek Zawodowy Budowlani nijak ma się do realnych cen. Jest oderwana od budowlanej rzeczywistości.

Różnica pomiędzy stawką z pierwszego a stawką z drugiego półrocza wynosi zaledwie 93 gr., co nie redukuje nawet wskaźnika inflacji . Skąd w ogóle taka kwota? Jak jest wyliczana i wreszcie co obejmuje wspomniana minimalna stawka kalkulacyjna?

MSK kalkulowana jest w następujący sposób: do godzinowej stawki wynikającej z minimalnego wynagrodzenia miesięcznego w Polsce doliczane są narzuty podstawowe, tj. wszelkie składki społeczne, emerytalne, rentowe itp. Następnie dodaje się koszty ponoszone przez pracodawców, związane z urlopem wypoczynkowym, badaniami lekarskimi oraz występujące typowo w budownictwie, tj. ekwiwalent za odzież roboczą i jej pranie. Ale efekt tych wyliczeń naprawdę trudno byłoby zastosować przy wycenie jakichkolwiek prac, i to nie tylko w czasach tak dużej inflacji i tak głębokiego deficytu rąk do pracy. Moim zdaniem minimalna stawka kalkulacyjna jest trochę sztuką dla sztuki. Przy okazji zwracam uwagę, że np. firma Sekocenbud razem ze Związkiem Ogólnopolskich Projektantów i Inżynierów pracują właśnie nad wydaniem publikacji, gdzie mają być pokazane realne minimalne stawki za osoby wykonuje usługi intelektualne.

Idźmy zatem dalej. Czytamy, że organizacje sektorów budownictwa i nieruchomości w ramach porozumienia mającego na celu określenie minimalnej stawki za roboczogodzinę i ułatwienie kalkulacji kosztów pracy w zamówieniach rekomendują nową stawkę minimalną – tylko czy znajduje ona realne zastosowanie na budowach? Czy nie jest ciągle tak, że uznaje się: „jakoś dojdziemy do porozumienia”?

Na to pytanie trudno odpowiedzieć – każdy z podmiotów konkurujących na rynku kalkuluje swoje ceny w odniesieniu do własnych kosztów, zakładanych poziomów marży itp. I właśnie ze względu na tę konkurencyjność wydaje mi się, że próba ustalenia obowiązującej wszystkich stawki za roboczogodzinę jest porywaniem się z motyką na słońce. Innymi słowy – nikomu nie zależy na tym, aby takie regulacje faktycznie weszły w życie. Moim zdaniem stawka kalkulacyjna nie ma przełożenia na realne oferty wykonawców.

A jeśli chodzi o przetargi? Wiele inwestycji, nie tylko zresztą tych finansowanych ze środków publicznych, zlecanych jest w trybie przetargowym. Jakie znaczenie ma minimalna stawka kalkulacyjna w takim przypadku?

Niewielkie. Mimo usilnych starań o wprowadzenie innych kryteriów przetargowych zdecydowana większość przetargów końcowo rozstrzygana jest na podstawie kosztów – najczęściej wszystkie pozostałe wymagania są spełniane przez wykonawców w 100%. W związku z tym firmy cały czas walczą o uzyskanie jak najniższej ceny i nie zależy im na tym, aby stosować w swoich wycenach ujednolicone stawki. MSK jest jednak całkowicie oderwana od rzeczywistości – kolokwialnie mówiąc, znalezienie wykwalifikowanego pracownika fizycznego (brukarz, zbrojarz, cieśla itp.), który zgodzi się pracować za takie kwoty, graniczy z cudem.

Źródło: B-Act.