Jak skutecznie pozbyć się długów?

lukasz_goszczynski
Co może zrobić przedsiębiorca, kiedy nie chce ogłaszać upadłości, która oczywiście wiąże się z oddłużeniem, ale też ze sprzedażą całego dotychczas zgromadzonego majątku? Jednocześnie zdaje sobie sprawę z tego, że już nie radzi sobie ze zobowiązaniami, albo wkrótce to nastąpi. Wówczas dobrym rozwiązaniem może być przeprowadzenie restrukturyzacji. Dłużnik ma do wyboru cztery rodzaje tego typu postępowań. Różnią się one procedurami, ale wszystkie mają jeden cel – skuteczne wyprowadzenie firmy z kryzysu poprzez ustalenie nowych terminów spłaty, a nawet umorzenia części zobowiązań.

Plusy i minusy restrukturyzacji

Restrukturyzacja to rodzaj postępowania, którego celem jest uniknięcie upadłości dłużnika będącego przedsiębiorcą. Oznacza to, że dzięki sformułowaniu określonych propozycji adresowanych do wierzycieli (np. rozłożeniu zobowiązań na raty czy umorzeniu ich części), zadłużony próbuje zawrzeć z nimi układ, na mocy którego dostosuje wysokość płatności do swoich możliwości finansowych. Tworząc przepisy restrukturyzacyjne, założeniem ustawodawcy było przekonanie, że zawarcie układu jest znacznie korzystniejszym rozwiązaniem istniejących problemów danego podmiotu niż jego likwidacja w toku procedur likwidacyjnych.

Co istotne, podczas samej restrukturyzacji przedsiębiorca uzyskuje pewne możliwości i narzędzia, które docelowo mają mu pomóc w dalszym prowadzeniu przedsiębiorstwa i zawarciu układu (porozumienia) z wierzycielami. Jedną z najważniejszych zalet otwarcia postępowania restrukturyzacyjnego jest uzyskanie przez dłużnika czasu, który może przeznaczyć na poprawę rentowności swojej działalności, przy jednoczesnym wstrzymaniu prowadzonych egzekucji. Jest to niezwykle istotne, bowiem bardzo często, głównym powodem, dla którego przedsiębiorcy nie potrafią realnie poprawić swojej sytuacji jest to, że znaczna część ich dochodów trafia do organu egzekucyjnego. Dodatkowo samo postępowanie prowadzone jest przed sądem lub pod jego nadzorem, z jednoczesnym udziałem doradcy restrukturyzacyjnego. To pozwala na wzmocnienie formułowanych propozycji układowych, zwiększając szansę na to, że wierzyciele zgodzą się zawrzeć stosowne porozumienie.

Podkreślić trzeba, że samo postępowanie zmierza przede wszystkim do poprawy płynności finansowej przedsiębiorcy i próby zapewnienia mu prawidłowego funkcjonowania. W tym celu dłużnik co do zasady formułuje propozycje układowe, dostosowane do jego możliwości i charakterystyki prowadzonej działalności. Propozycje przedsiębiorcy mogą być najróżniejsze, obejmując chociażby rozłożenie zobowiązań na raty, umorzenie części należności czy sprzedaż określonych składników majątkowych. Co istotne, próbując porozumieć się z wierzycielami, dłużnik powinien tak tworzyć propozycje, aby zachować swoje możliwości zarobkowe, które pozwolą mu wywiązać się z układu.

Rozsądne sformułowanie propozycji układowych może mieć fundamentalne znaczenie dla skuteczności całej restrukturyzacji. Dlatego warto rozważyć skorzystanie z usług doświadczonego doradcy, specjalizującego się w restrukturyzacji. Pomoże on we właściwy sposób zredagować propozycje układowe, aby odpowiadały warunkom stawianym przez ustawę, a jednocześnie zostały zaakceptowane przez strony postępowania i tym samym miały realną szasnę na przyjęcie.

W obecnym systemie prawnym, wyróżnić należy następujące rodzaje postępowań restrukturyzacyjnych – postępowanie o zatwierdzenie układu, przyśpieszone postępowanie układowe, postępowanie układowe oraz postępowanie sanacyjne. Istotnym jest, że otwarcie postępowań restrukturyzacyjnych następuje na podstawie złożonego wniosku. Przy tym wyjątkiem jest postępowanie o zatwierdzenie układu, w ramach którego wystarczy podpisanie umowy z doradcą restrukturyzacyjnym oraz dokonanie stosownego obwieszczenia w Krajowym Rejestrze Zadłużonych. Wspólnym mianownikiem dla każdej z tych procedur jest to, że zmierzają do przyjęcia i zatwierdzenia układu restrukturyzującego długi. Niemniej jednak, każde z nich przebiega w inny sposób, co z kolei przejawia się różną uciążliwością dla samego przedsiębiorcy.

Kilka opcji do rozważenia

Postępowanie o zatwierdzenie układu jest najbardziej odformalizowane ze wszystkich, najpopularniejsze i najszybsze. W przeważającej mierze toczy się poza sądem, przy czym dłużnik zachowuje kontrolę nad całym swoim przedsiębiorstwem. Istotne jest zawarcie umowy przez dłużnika z doradcą restrukturyzacyjnym, który staje się nadzorcą układu, zaś samo postępowanie zostaje otwarte po dokonaniu obwieszczenia o ustaleniu dnia układowego w Rejestrze. Powyższe pozwala na praktycznie natychmiastową reakcję przedsiębiorcy na pojawiające się problemy finansowe. Samo postępowanie nie może trwać dłużej niż 4 miesiące, zaś jeżeli układ zostanie przyjęty przez wierzycieli, to w tym terminie należy złożyć do sądu wniosek o zatwierdzenie układu, wraz z innymi, niezbędnymi dokumentami.

Przyspieszone postępowanie układowe to jedna z popularniejszych procedur restrukturyzacyjnych, stanowiąca niejako podstawę pod rozwiązania w dalszych rodzajach postępowań. Istotne jest, że podobnie jak w postępowaniu o zatwierdzenie układu, można je poprowadzić tylko w sytuacji, gdy kwota wierzytelności spornych nie przekracza 15% wierzytelności układowych. W tym przypadku dłużnik musi złożyć wniosek do sądu, nie mając jednocześnie wpływu na wybór nadzorcy sądowego, który przejmuje kontrolę nad wszystkimi sprawami przekraczającymi zwykły zarząd. Największe ryzyko polega na tym, że dłużnik nie zna osoby, która przejmie kontrolę nad jego przedsiębiorstwem.

Z kolei postępowanie układowe jest alternatywą dla przedsiębiorcy, w przypadku którego wierzytelności sporne przekraczają 15% wierzytelności układowych. Dodatkowo w tej procedurze wierzyciele mogą zgłaszać sprzeciwy do spisu wierzytelności, co oczywiście może skutkować drastycznym wydłużeniem się postępowania. Mimo tego, w przypadku, w którym przedsiębiorca posiada znaczną ilość wierzytelności spornych, ten rodzaj postępowania może być dalej dość atrakcyjny. Jest mniej inwazyjny i sformalizowany od postępowania sanacyjnego, które zmierza do sprzedaży części majątku i pozbawia dłużnika zarządu. A w przypadku postępowania układowego przedsiębiorca go zachowuje.

Natomiast postępowanie sanacyjne to najbardziej skomplikowana i czasochłonna procedura, która zazwyczaj wiąże się z przemodelowaniem funkcjonowania przedsiębiorstwa oraz prowadzonego modelu biznesowego, a to na podstawie przygotowanego planu restrukturyzacyjnego. Samo postępowanie, mimo iż co do zasady najbardziej ingerujące w samo funkcjonowanie przedsiębiorstwa, daje dłużnikowi szeroki wachlarz możliwości, jak np. redukcja zatrudnienia czy sprzedaż składników majątkowych bez obciążeń. Niemniej jednak nie można zapominać, że w ramach tej procedury dochodzi do utraty kontroli nad działalnością, na rzecz ustanowionego zarządcy. Przy tym, w drodze wyjątku, sąd może postanowić o pozostawieniu spraw nieprzekraczających zwykłego zarządu w dotychczasowych rękach.

To ostatnie postępowanie jest najbardziej kosztowne, z uwagi na konieczność uiszczenia wynagrodzenia zarządcy. Do tego podejmowane są czynności zmierzające do likwidacji części majątku. Jest ono dedykowane dużym i zasobnym podmiotom.

Autorem publikacji jest Łukasz Goszczyński, radca prawny i doradca restrukturyzacyjny z Kancelarii Prawa Gospodarczego GKPG.

Sądy czeka szturm frankowiczów. Wzrost rdr. nawet 30-procentowy?

frank-sady
Szacuje się, że do tej pory ok. 10-15% frankowiczów wystąpiło na drogę sądową. Widać też, że w pierwszej instancji klienci wygrywają sporo ponad 90% spraw. To stanowi zachętę do złożenia powództwa dla innych osób. Wprawdzie banki proponują ugody, ale – zdaniem dużej części ekspertów – wciąż nie są one zbyt korzystne. Do tego dla przyspieszenia postępowań należy wprowadzić pewne zmiany proceduralne i organizacyjne w sądach, na co wskazują prawnicy. I dodają, że w tym roku należy przede wszystkim spodziewać się dwucyfrowego r/r wzrostu liczby pozwów – nawet na 30% poziomie, bo okoliczności są wyjątkowo sprzyjające dla kredytobiorców. Do tego eksperci twierdzą, że banki reagując na ww. sytuację, mogą być w tym roku skłonniejsze do zawierania ugód.

Dwucyfrowy wzrost liczby spraw

Według różnych szacunków, o sądowe rozstrzygnięcie sporu z bankiem zażądało do tej pory dopiero ok. 10-15% wszystkich frankowiczów. Radca prawny Adrian Goska z Kancelarii SubiGo spodziewa się, że w tym roku znacząco zwiększy się liczba pozwów składanych przez niezadowolonych kredytobiorców. Zdaniem eksperta, wzrost może wynieść nawet 30% rdr. Banki, które oferują mało atrakcyjne warunki ugód, przyczyniają się do większej aktywności frankowiczów w sądach. Z tą opinią zgadza się Michał Włodarczyk, asystent w Katedrze Zarządzania Ryzykiem i Ubezpieczeń Instytutu Finansów Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.

– Obecnie frankowicze wygrywają ok. 97% spraw. To razem z korzystnym wyrokiem TSUE może zachęcić nawet 200 tys. kredytobiorców do walki z bankami w 2024 roku. Nadciąga więc tsunami powództw, które w przeważającej większości zostaną rozstrzygnięte na niekorzyść banków. Oczywiście rodzi to ryzyko przeciążenia sądownictwa, które będzie wymagało zasilenia kadrowego. Bez znacznych zmian, czas rozpatrywania pozwów będzie się wydłużał, ale nie powinno to wpłynąć na ostateczne wyroki. Jedynie banki mogą próbować zahamować tempo ww. wzrostu, chociażby proponując korzystniejsze ugody, by uniknąć angażowania w sprawę sądów – uważa ekspert z UE w Krakowie.

Polityka wejdzie w drogę frankowiczom

Michał Włodarczyk zauważa również, że frankowicze oczekują od nowego rządu realizacji obietnic wyborczych, które dotyczą przyspieszenia procesów sądowych w ich sprawach. Wylicza, że rząd Donalda Tuska powinien skrócić czas oczekiwania na pierwszą rozprawę do maksymalnie czterech miesięcy i rezygnować z posiedzeń przygotowawczych.

– Planowane jest również ograniczenie postępowania dowodowego, aby usprawnić przewód sądowy. To wszystko są procesy korzystne dla kredytobiorców, bo to oni głównie wygrywają w sądach. Po drugiej stronie jest nacisk w celu stworzenia ustawy frankowej. Tylko jej tworzenie przypadłoby idealnie na wybory samorządowe. Jakiekolwiek więc wady tej ustawy zostałyby władzy wytknięte, a takie problemy przy napiętych terminach i dużej presji sektora bankowego są więcej niż pewne – dodaje ekspert z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie.

Z kolei dr hab. Aneta Hryckiewicz, prof. Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie, nie spodziewa się, że w 2024 roku zmienią się okoliczności systemowe, które będą miały znaczenie dla frankowiczów. Ekspertka przypomina, że kadencja przewodniczącego Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) zakończy się w 2028 roku, a jak dotąd nie udało mu się podjąć skutecznych działań w temacie sporów frankowych. Przewiduje jednak, że presja rządzących wywierana na sądach, by orzekały na korzyść kredytobiorców, może być mniejsza niż w zeszłych latach.

Korzystne orzecznictwo TSUE

– Z pewnością orzecznictwo unijne wpływa na zachęcanie frankowiczów do pójścia do sądów. Należy również wziąć pod uwagę, że stopy procentowe w Polsce były na wysokim poziomie, w związku z tym nie opłacało się frankowiczom zawierać ugód z bankami, gdyż musieliby uiszczać dużo wyższe raty w złotym, aniżeli obecnie płacą we frankach. Niektóre banki oferowały też niekorzystne warunki przeliczenia kredytów z franków na złotego. Sytuacja ta jednak może się zmieniać wraz z obniżką stóp procentowych – mówi dr hab. Hryckiewicz.

Natomiast adwokat Milena Mocarska z Kancelarii MBM Legal również nie spodziewa się daleko idących zmian systemowych, które będą skutkowały nowym uregulowaniem sytuacji frankowiczów. – W mojej ocenie, czas na rozwiązanie w ten sposób problemu już minął. Ukształtowała się stabilna linia orzecznicza w tych sprawach. Kredytobiorcy wzięli sprawy w swoje ręce i masowo występują do sądów, poszukując ochrony swoich praw. Orzeczenie ustalające nieważność umowy kredytu prowadzi do zapewnienia należytej ochrony konsumentowi. Z pewnością żadne rozwiązanie systemowe nie byłoby dla kredytobiorców bardziej korzystne niż wyrok sądu ustalający nieważność umowy – mówi mec. Mocarska.

Ekspertka przewiduje, że banki będą kontynuowały dotychczasową strategię działania, a więc będą proponowały niepodlegające negocjacjom ugody. – Nie spodziewam się, by banki stały się w tym zakresie bardziej elastyczne i by dążyły do polubownego zakończenia sporów. One raczej dążą do zniechęcenia do wystąpienia na drogę sądową. Możliwość zawarcia korzystnej ugody po złożeniu pozwu zapewne zwiększyłaby liczbę wpływających spraw. Z kolei perspektywa długiego oczekiwania na wyrok nadal zniechęca wielu frankowiczów do podjęcia działań prawnych zmierzających do ustalenia nieważności umowy kredytu – dodaje ekspertka z MBM Legal.

Banki pójdą na większe ustępstwa

Większość ekspertów jest zgodnych co do tego, że w najbliższych miesiącach do wydziałów cywilnych wpłynie bardzo wiele pozwów od frankowiczów. Za rosnącą liczbą spraw nie nadąża jednak odpowiednia liczba orzeczników. Mecenas Adrian Goska nie spodziewa się, by liczba sędziów miała jakoś drastycznie wzrosnąć. Przewiduje jednak, że możliwe są niewielkie ulepszenia, takie jak sprawniejsze zarządzanie sprawami czy zwiększone wykorzystanie technologii. Wskazuje też, że samo zwiększenie liczby orzeczników to za mało – potrzebne jest również poszerzanie ich kompetencji w obszarze zarządzania i organizacji pracy. Do tego adwokat Milena Mocarska wskazuje, że dodatkowych rąk do pracy potrzebuje np. XXVIII Wydział Cywilny w Sądzie Okręgowym w Warszawie, tzw. wydział frankowy. Dla usprawnienia postępowań konieczne jest także wzmocnienie obsady sekretariatów sądowych, które wykonują większość pracy – przynajmniej na tym początkowym etapie, ale nie tylko.

– Banki będą coraz bardziej skłonne do rozpoczynania negocjacji już po złożeniu pozwu do sądu. Ten krok ma na celu ograniczenie liczby otwartych spraw sądowych, które mogą generować dodatkowe koszty i negatywnie wpływać na wizerunek banków. W obliczu rosnącej liczby postępowań sądowych banki będą dążyć do minimalizowania swoich strat. Jednym ze sposobów na osiągnięcie tego celu może być unikanie składania apelacji, gdyż wynikające z tego koszty sądowe dla banków są znaczące. Wynoszą bowiem 5% wartości przedmiotu, podczas gdy frankowicz, jako konsument, ponosi jedynie koszt wpisu sądowego w wysokości 1000 zł. Zmniejszenie liczby apelacji będzie też strategicznym ruchem banków, mającym na celu ograniczenie dalszych kosztów prawnych i operacyjnych – przewiduje ekspert z Kancelarii SubiGo.

Do tego mec. Goska prognozuje, że banki mogą uznać, iż zawarcie ugód z frankowiczami, nawet jeśli wiąże się z pewnymi ustępstwami, będzie korzystniejsze niż ryzyko ponoszenia wysokich kosztów sądowych i niepewności związanej z długotrwałymi procesami. – W 2024 roku banki prawdopodobnie będą stosować bardziej pragmatyczną strategię wobec frankowiczów – konkluduje ekspert.


© MondayNews Polska | materiał prasowy

Frankowicze szukają sposobu na wycofanie się ze starych ugód

adrian-goska
Na rynku widać, że banki przeszły do ofensywy i oferują coraz lepsze ugody. Po analizie można stwierdzić, że warunki finansowe porozumień poprawiły się nawet o 20%. Dostrzegają to frankowicze, którzy wcześniej je zawarli. I zaczyna się kalkulacja, czy aby to był dobry ruch. W kancelariach coraz częściej pojawiają się osoby, które pytają wprost, jak można się z tego wycofać, bo czują się trochę oszukane. Jednak uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia jest dość trudne. Co prawda istnieje na to szansa, tylko to skomplikowany i kosztowny proces, który nie zawsze prowadzi do oczekiwanego rezultatu. Natomiast można też dodać, że stare ugody były słabiej zabezpieczone przez banki niż te najnowsze. I „furtką” może być brak kompletnych informacji w treści porozumienia, np. na temat skutków jego zawarcia.

Lepsze warunki… podszyte strachem

W ostatnim roku banki znacząco polepszyły ofertę ugód i podpisują ich coraz więcej. Obecnie, jak informuje Związek Banków Polskich (ZBP), do końca czerwca br. zwarto ich 70 tys. Do tego po obserwacji rynku można stwierdzić, że warunki finansowe takich ofert poprawiły się nawet o 20%. Przede wszystkim pojawiła się możliwość obniżenia salda zadłużenia, czyli umorzenia części kredytu. Nadal jednak proponowane ugody nie są tak korzystne dla frankowiczów, jak rozstrzygnięcie sprawy na drodze sądowej, choć to dużo dłużej trwa niż zawieranie ugody.

Niektóre z ugód, przy dużej nadpłacie, faktycznie mogą oferować nawet znaczący jej zwrot. Natomiast propozycja banku nigdy nie osiąga 100% jego wartości, a takie rozwiązanie przede wszystkim oferuje unieważnienie umowy w sądzie. Warto też zaznaczyć, że podpisanie ugody z bankiem zamyka drogę do jakichkolwiek roszczeń odszkodowawczych, w tym o korzystanie z kapitału frankowicza. To właśnie orzekł Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE) w czerwcu tego roku.

Kredytodawcy zachęcają więc klientów do ugód dużym obniżaniem salda i rozłożeniem pozostałej części długu, zamienionego już na kredyt złotowy, na raty ze stałym oprocentowaniem. Czasem straszą ich przy tym, że korzystny wyrok sądowy nie jest pewny, a postępowanie może przecież trwać latami. I twierdzą, że w tym sensie ugoda jest dużo lepszym rozwiązaniem. Co więcej, niedawno pojawiły się też pogłoski, że niektóre banki idą o krok dalej i starają się wywrzeć na kredytobiorcach wrażenie, że pozew związany jest z dużym ryzykiem, wynikającym z niepewnej linii orzeczniczej sądów.

Rosnąca świadomość konsumentów

Tymczasem korzystne wyroki kredytobiorców, którzy zdecydowali się na pozwanie banków, są już liczone w dziesiątkach tysięcy, a więc trudno mówić o niepewnej linii orzeczniczej. Banki oczywiście starają się zasiewać we frankowiczach ziarna niepewności, bo to jest w ich interesie i raczej nie ma się temu co dziwić. Jednak każdy świadomy konsument powinien się domyślić, że skoro kredytodawcy proponują coraz korzystniejsze ugody, to nie z powodu wygranych w sądach. Szacuje się, że już ponad 90% spraw, w których powodami są konsumenci, jest rozstrzyganych na ich korzyść i sądy jednomyślnie orzekają, że umowy frankowe są wadliwe.

Należy też pamiętać o tym, że bank zawsze dba o swój interes. Kilkanaście lat temu oferował „bezpieczne” kredyty walutowe. A teraz, „pod przykrywką” polubownego rozwiązania problemu, próbuje przekonać wszystkich, że podpisanie ugody jest dla frankowicza najkorzystniejsze. Jednak w większości przypadków nie jest to prawdą.

W ostatnich miesiącach banki przykładają ogromny nacisk do redukcji swoich portfeli frankowych, co idzie im coraz trudniej. Podobno powodem są wysokie stopy procentowe w Polsce, które zniechęcają frankowiczów do konwertowania umów na złotówki. W rzeczywistości są one jednym z powodów. Kolejnym jest właśnie rosnąca świadomość kredytobiorców odnośnie tego, że warunki, jakie proponują im banki, nie są dla nich korzystne.

Iść czy nie iść na ugodę?

Niemniej z powodu obaw niektórych frankowiczów o długi czas trwania postępowania sadowego, do końca tego roku może zostać zawartych nawet kilka tysięcy ugód. Dotyczyć to będzie osób, które jeszcze nie podjęły żadnych kroków i wolą jak najszybciej zamknąć ten rozdział życia, np. w związku z rozwodem, nawet jeśli wiąże się to z nienajlepszym rozwiązaniem finansowym.

Ostatnio wielu kredytobiorców zwraca się do kancelarii prawnych, dopytując o czas trwania procesu. Dowiadując się, że w dużych miastach może to zająć nawet cztery lata, część frankowiczów nie chce czekać tak długo. Dopiero szczegółowa rozmowa i przedstawienie przez prawnika wszystkich realnie możliwych zysków i strat jest w stanie przekonać daną osobę do rozwiązania sprawy na drodze sądowej. Dzieje się tak zwłaszcza, gdy klient słyszy, że po złożeniu pozwu płacenie rat ulegnie zawieszeniu, dzięki odpowiednim narzędziom prawnym. Zatem w praktyce nawet w ciągu miesiąca można uwolnić swój domowy budżet od tego ciężaru, a potem już „tylko” czekać na wysoce prawdopodobne unieważnienie całej umowy kredytowej w sądzie.

Każdy, kto rozważa podpisanie ugody z bankiem, powinien dokładnie przeanalizować jego propozycję i zastanowić się, czy czasochłonna sprawa sądowa nie jest dla niego korzystniejsza, biorąc pod uwagę potencjalny zwrot nadpłaconych rat, opłat dodatkowych, a w późniejszym czasie – również możliwe dochodzenie odszkodowania od banku. Taka decyzja jest trudna, ale chcąc zamknąć sprawę, frankowicz musi zważyć, co mu się bardziej opłaci. Jednym zależy na odzyskaniu swoich środków, innym bardziej – na świętym spokoju. Tutaj nie ma reguły.

Wycofanie się z porozumienia

Obecnie na rynku zauważa się trend, że wiele osób chce się wycofać z wcześniejszych porozumień, orientując się, że ugody zawierane ponad rok temu były o wiele gorsze niż obecnie proponowane. Ale oczywiście jest już za późno, aby cokolwiek negocjować. Chcąc uniknąć takich sytuacji, należy skorzystać z pomocy prawnika przed zawarciem ugody, co w przyszłości pozwoli zaoszczędzić wielu kłopotów.

Uchylenie się od skutków prawnych złożonego oświadczenia w zakresie zawartej ugody jest trudne i zależne od wielu okoliczności. Jeśli zawarto ją w zwykłym trybie, czyli bez udziału mediatora i sądu, to można ją najprędzej uzyskać. Jednak ugoda zawarta przed mediatorem, po jej zatwierdzeniu przez sąd, co do zasady nie może zostać cofnięta. Istnieje na to jeszcze pewna szansa, ale to bardzo skomplikowany i kosztowny proces, który nie zawsze prowadzi do oczekiwanego skutku.

Drogą właściwą do uchylenia się od skutków ugody jest pozew do sądu o ustalenie jej nieważności. Jednak banki postarały się o to, aby były one niepodważalne pod względem swoich konstrukcji. Niemniej są pewne „furtki”, jak np. niepełne informacje na temat skutków zawarcia ugody.

Konwersja kredytu z waluty na złotego pociąga za sobą szereg konsekwencji natury finansowej. O tym trzeba dokładnie poinformować konsumenta, tak jak przy zawieraniu nowego kredytu, poczynając od RRSO, a skończywszy na informacji o ryzyku wzrostu stóp procentowych oraz zasad wyliczenia wszystkich składników wpływających na koszt kredytu.

Banki powinny także w sposób szczególnie skrupulatny poinformować o skutkach uznania umowy kredytowej za ważną, pomimo istnienia klauzul abuzywnych oraz o możliwości wytoczenia powództwa i jego skutkach. Powinny także porównać obie opcje. Jeśli ww. kwestie nie zostały wyjaśnione, to istnieje szansa na zakwestionowanie legalności porozumienia, a także pierwotnie zawartej umowy.

Doświadczenie pokazuje, że pierwsze ugody, zawierane przez frankowiczów, były zdecydowanie wadliwe. Ostatnie drafty mają o wiele bardziej rozwinięte kwestie informacyjne i takie ugody mogą być już nie do podważenia w sądzie. Z uwagi na często zmieniające się wzory porozumień, każdy przypadek, w którym kredytobiorca czuje się poszkodowany, jest inny i powinien być dokładnie przeanalizowany.

Trzeba też pamiętać o tym, że pozew o uchylenie się od skutków zawartej ugody jest znacząco trudniejszy od klasycznego procesu frankowego o ustalenie nieistnienia umowy kredytu. Takie umowy zawierają różne treści. Zasadniczo banki dość dobrze je redagowały. Pozew jest obarczony ryzykiem nieuwzględnienia powództwa o uchylenie ugody. Ale niektóre z ugód istotnie mogą zawierać niepełne dane o jej skutkach i z pewnością jest to podstawa do jej kwestionowania.

Autorem komentarza jest Adrian Goska, publicysta prawny i wieloletni ekspert ds. problemów frankowych w sądownictwie, radca prawny w Kancelarii SubiGo.

Kredyt “bez wkładu własnego” stanie się łatwiej dostępny?

Wizualizacja Osiedle Symbioza

Kredyt bez wkładu własnego to jeden ze sztandarowych pomysłów współtworzących  Polski Ład. W ramach programu rząd ma zamiar dofinansowywać hipoteki kredytobiorców, jednak by móc skorzystać z takiego wsparcia, trzeba będzie spełnić szereg kryteriów. Problemem mogą okazać się też limity cen mieszkań, szczególnie w dużych miastach.

Spis treści:
Wsparcie pod licznymi warunkami
Kontrowersyjne limity cen
3% w Krakowie i 13% w Warszawie

Wsparcie pod licznymi warunkami
Choć program jest wciąż na etapie prac parlamentarnych, to niezależnie od tego, jaką ostatecznie przyjmie formę, trzeba mieć świadomość, że nie każdy będzie mógł z niego skorzystać. Beneficjentem rządowej pomocy można zostać tylko wtedy, gdy nie ma się jeszcze własnego domu lub mieszkania. Od tej zasady istnieje jednak wyjątek. Warunek braku posiadania własnej nieruchomości ma nie dotyczyć osób, które mają co najmniej dwójkę dzieci i mieszkają w zbyt małej nieruchomości. Za taką uznawane są na przykład 50-metrowe lokale w przypadku dwójki dzieci, 75-metrowe, gdy w rodzinie jest trójka dzieci oraz mieszkania 90-metrowe przy posiadaniu czwórki potomstwa.
Co natomiast z wymaganiami dotyczącymi samego kredytu? Jest ich kilka. Okres udzielenia pożyczki nie może być krótszy niż 15 lat, walutą kredytu musi być polski złoty, a jego zabezpieczenie ma opiewać na co najmniej 10% ceny nieruchomości. Ponadto gwarancja kredytowa i wkład własny nie mogą łącznie przekroczyć 20% ceny, a maksymalna kwota zabezpieczenia to 100 tys. złotych (za jego udzielenie BGK ma pobierać 1% prowizji). Co jednak ważniejsze, ceny nieruchomości kupowanych z takim wsparciem, muszą się mieścić w pewnych określonych z góry limitach. I to właśnie tutaj uwidacznia się największy problem całego projektu.

Kontrowersyjne limity cen
O jakich limitach mowa? Miejsce, w którym zostanie postawiona granica, będzie w dużej mierze uzależnione od tego, czy nieruchomość nabywana jest na rynku pierwotnym, czy też wtórnym. Ważnym kryterium będzie również sama lokalizacja mieszkania. Progi te muszą być relatywnie wysokie, żeby Polacy w ogóle mieli w czym wybierać. W największych aglomeracjach, na czele z Warszawą, Krakowem czy Wrocławiem limit cen na poziomie 8 tys. złotych zdaniem wielu osób może być niewystarczający. – Deweloperzy z pewnością nie będą obniżać cen tylko po to, by dopasować się do programu, jeśli rentowność projektu spadnie. Pamiętajmy, że koszty budowy oraz ceny gruntów idą cały czas w górę  – mówi Witold Indrychowski, prezes spółki Merari. – Przy zbyt nisko ustalonych limitach, byłoby to wsparcie wyłącznie dla osób o niskich dochodach oraz osiedli położonych na obrzeżach miast – dodaje. Sceptycznie do nowego programu podchodzi również Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum: – Według nas nie ma potrzeby wprowadzania tego typu oferty na rynek. Deweloperzy nie będą musieli dostosowywać cen mieszkań do ustalonych limitów, gdyż popyt utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Z naszych obserwacji wynika, że nowe inwestycje wyprzedają się już w początkowym etapie budowy. Poza tym zainteresowanie nieruchomościami wzmacnia brak alternatywnych źródeł lokowania kapitału. Mieszkania będą więc nadal atrakcyjne dla inwestorów i nawet niedawne wzrosty stóp procentowych nie zmienią tej sytuacji.

3% w Krakowie i 13% w Warszawie
Przy wyliczeniach limitów nie będą brane pod uwagę kwoty faktycznie płacone za nieruchomości, ale archiwalne dane na temat tego, ile w przeszłości kosztowało wybudowanie mieszkań na danym terenie. Zdaniem rządzących takie rozwiązanie ma na celu zminimalizowanie ryzyka sztucznego rozdmuchiwania cen przez deweloperów oraz zniechęcenie zamożnych osób do uczestnictwa w programie. W czym więc tkwi problem? Bartosz Turek, analityk HRE Investments uważa, że takie dane są po prostu przestarzałe i nijak  mają się do cen, które są obecnie standardem na rynku. Mieszkania i grunty są dziś dużo droższe, niż miało to miejsce kilka lat temu. Alarmujący jest również fakt, że w wyliczeniach nie bierze się pod uwagę wszystkich kosztów ponoszonych przy okazji inwestycji mieszkaniowej, co jeszcze bardziej zaniża wskaźniki.
Z szacunków HRE Investments wynika, że limity cen mogą być nieadekwatne do tego, ile faktycznie trzeba będzie zapłacić za lokal. Dobrymi przykładami są pod tym względem duże polskie aglomeracje. W tego typu ośrodkach miejskich zaledwie kilka procent spośród wszystkich mieszkań rzeczywiście kwalifikowałoby się do takiego programu. Jak podaje RynekPierwotny.pl, w Warszawie byłoby to 13% dostępnej oferty mieszkań, w Katowicach – 6%, w Łodzi – 5%, natomiast w Krakowie – zaledwie 3%.

– Niełatwo będzie deweloperom oferować mieszkania w cenach spełniających kryteria programu, zwłaszcza w dużych miastach i atrakcyjnych lokalizacjach, gdzie ceny gruntów są bardzo wysokie, a ich liczba jest ograniczona –  mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Jeszcze trudniej będzie znaleźć mieszkanie z dopłatą na rynku wtórnym, gdzie według obliczeń RynekPierwotny.pl, takich lokali jest dziś w Krakowie zaledwie 2%. Przeciwny limitom cen jest również Witold Indrychowski, prezes spółki Merari: – Dopłaty do kredytów to w gruncie rzeczy bardzo ciekawy pomysł, który mógłby w pewien sposób odświeżyć rynek, ale uważam, że nie ma sensu różnicowanie cen mieszkań ze względu na ustalone limity. Osoba bardziej zamożna, mająca w planach zakup mieszkania np. w centrum miasta również powinna mieć prawo do dopłat, tym bardziej że z reguły odprowadza przecież wyższe podatki.

materiał prasowy

Składając wniosek o kredyt hipoteczny, pamiętaj o ubezpieczeniu

fabian-blank-78637-unsplash
Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Brawo! Masz za sobą podjęcie jednej z trudniejszych decyzji w życiu. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z 
ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów. Czy ubezpieczenie przy kredycie mieszkaniowym jest konieczne? Czy wnioskodawca może samodzielnie wybrać polisę? Jakie są „konsekwencje” odrzucenia propozycji banku? Na jakie „dodatkowe” ubezpieczenia warto się zdecydować, aby „spać spokojnie”, gdy będziemy spłacać hipotekę? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Spis treści:
Po co jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?
Ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa
Ubezpieczenie od utraty pracy
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Ubezpieczenie nieruchomości

Po co jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to jedna z poważniejszych decyzji w życiu, przynajmniej w kwestii finansów. Po pierwsze, takie zobowiązanie zazwyczaj zaciągane jest na wysokie kwoty (według  „Barometru” Metrohouse i Gold Finance średnia kwota kredytu hipotecznego dla 5 największych miast w Polsce w II kw. tego roku wyniosła blisko 311 tys. zł.[1]), a po drugie, spłacamy je przez większość swojego życia, jeżeli staramy się o środki mając ok. 30 lat. Aby zminimalizować ryzyko, że kredytobiorca, z różnych, często nieprzewidywalnych sytuacji, nie będzie mógł spłacać terminowo zobowiązania, banki wymagają zabezpieczenia spłaty właśnie w postaci ubezpieczenia. Jest to jednak korzyść dla obu stron, ponieważ wykupienie polisy zapewnia także komfort psychiczny kredytobiorcy. Osoba, która zaciąga kredyt, ma pewność, że w wyniku zaistnienia sytuacji losowych, bez problemu poradzi sobie ze spłatą zobowiązania.

Czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?

Podstawowe pytanie, którzy zadają sobie przyszli kredytobiorcy – czy bank może „narzucić” wykupienie polisy? Wykupienie ubezpieczenia kredytu nie jest obowiązkowe. Mówi o tym jasno Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 2017 roku. Jednak w przypadku, gdy kredytobiorca nie zdecyduje się na ubezpieczenie, nie będzie mógł skorzystać z promocyjnej oferty. Również jest bardzo możliwe, że bank przedstawi mniej korzystną ofertę, np. podwyższy swoją marżę lub zaproponuje inne rozwiązania, które będą stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu. – Kredytodawca może również wymagać wykupienia pakietu ubezpieczeniowego, gdy klient nie spełnia wszystkich warunków określonych przez bank, aby otrzymać środki, w przypadku podwyższonego ryzyka banku lub jeżeli okres kredytowania przekroczy wyznaczony przez bank wiek – zaznacza Daniel Orlikowski, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Ponadto, z dodatkowym kosztem w postaci ubezpieczenia muszą liczyć się przede wszystkim osoby, które nie posiadają odpowiedniej sumy pieniędzy stanowiącej minimalny wkład własny (według Rekomendacji S jest to 20%). W takim wypadku, aby uzyskać kredyt, najprawdopodobniej tacy wnioskodawcy spotkają się z wymogiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, o którym więcej mowa w dalszej części tekstu.

 Zakup ubezpieczenia kredytu hipotecznego nie jest obowiązkowy, ale w praktyce może okazać się „konieczny”, ponieważ bez niego bank zaproponuje takie warunki kredytowania, które będą nie do przejścia dla przyszłego kredytobiorcy lub ten straci możliwość skorzystania z oferty promocyjnej banku. Warto jednak wiedzieć, że takie ubezpieczenie można nabyć w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym, nie musi być to wcale bank, w którym zamierzamy zaciągnąć zobowiązanie[2]. Dlatego dobrym pomysłem jest sprawdzenie ofert ubezpieczeń dostępnych na rynku, aby wybrać tę najbardziej korzystaną z naszego punktu widzenia. W tym celu możemy skorzystać z pomocy pośrednika finansowego, który pomoże nam wybrać najlepszą opcję – dodaje Daniel Orlikowski, ekspert ZFPF, Gold Finance.

Według obowiązującego prawa bank nie może nakazać przyszłemu kredytobiorcy zakupu ubezpieczenia, jednak od tej zasady występuje pewien wyjątek. Chodzi o ubezpieczenie pomostowe. Obowiązuje ono od momentu zawarcia umowy kredytowej, do czasu uzyskania przez bank wpisu do Księgi Wieczystej. Każdy bank, który udziela klientom kredytów hipotecznych, zabezpiecza się na wypadek ich niewypłacalności. Takie zabezpieczenie stanowi właśnie wpis do Księgi Wieczystej na rzecz banku. Wpis hipoteki w dziale IV na rzecz banku w celu zabezpieczenia udzielonego kredytu obowiązuje do momentu całkowitej spłaty zobowiązania. Po całkowitej spłacie kredytodawca wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki ze wspomnianego dokumentu. Jak zaznacza Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse, uzyskanie takiego wpisu może trwać nawet kilka miesięcy i na ten okres bank wymaga zabezpieczenia. Ubezpieczenie pomostowe, dodatkowa prowizja lub podwyższenie marży – banki różnie określają tę kwestię.

– Ubezpieczenie pomostowe zaczyna obowiązywać w momencie uruchomienia kredytu. Bank zabezpiecza kredyt poprzez podwyższenie oprocentowania. To dodatkowy koszt widniejący w umowie jako ubezpieczenie pomostowe, często nazywane jest także opłatą za ryzyko. W momencie pojawienia się wpisu do hipoteki, oprocentowanie zostaje zmniejszone o koszt ubezpieczenia. Ubezpieczenie pomostowe przyjmuje postać zwiększonej marży – zazwyczaj ten koszt to wyższe odsetki za sprawą wyższego o 1-1,5 p.p. oprocentowania. – uzupełnia Michał Krajkowski.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ale jakie? Przyszły kredytodawca może korzystać z kilku rozwiązań, w zależności o potrzeb, swojej sytuacji życiowe, stanu finansów, itp. Warto znać te najbardziej popularne, ponieważ, także dlatego, że mogą pojawić się w negocjacjach z bankiem przy staraniu się o kredyt.

Ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa

Jeżeli wnioskując o kredyt już posiadasz takie ubezpieczenia, które chronią przed skutkami finansowymi nieszczęśliwych wypadków, a także chorób uniemożliwiających również zarobek, nie musisz wykupować dodatkowej polisy lub polis[3], jednak konieczne jest przeniesienie prawa do ubezpieczenia na rzecz banku, czyli chodzi o tzw. cesję. – W praktyce oznacza to, że w razie wypadku czy choroby, (które są objęte zakresem ubezpieczenia) to bank, a nie kredytobiorca czy jego rodzina (w przypadku śmierci kredytobiorcy) otrzymują pieniądze ze świadczenia, które zostają przeznaczone na spłatę kolejnych rat kredytu. Jeżeli wysokość sumy ubezpieczenia jest wyższa niż zobowiązanie wobec banku, taka „nadwyżka” trafia do kredytobiorcy lub jego bliskich. Warto jednak wiedzieć, że ubezpieczenia za pośrednictwem banku opiewają na kwotę aktualnego salda kredytowego (suma ubezpieczenia maleje wraz ze spłatą – saldem kredytu). W praktyce oznacza to, że takie „nadwyżki” rzadko mają miejsce. – wyjaśnia Daniel Orlikowski, ekspert ZFPF, Gold Finance. Na ten rodzaj ubezpieczenia najczęściej decydują się pary wnioskujące wspólnie o kredyt. W niektórych bankach ubezpieczenia na życie ustalane są proporcjonalnie do dochodu. W przypadku śmierci/niezdolności do pracy kredytobiorcy z większym dochodem, większa część kredytu zostanie spłacona. Zabezpiecza to członków rodziny i spadkobierców – w przypadku „czarnego scenariusza” kredyt zostanie spłacony i nie będą dziedziczyli obciążonej kredytem nieruchomości).

Ubezpieczeniem na życie, na wypadek poważnej choroby lub trwałego inwalidztwa powinny zainteresować się nie tylko osoby starające się o kredyt hipoteczny, ale także te zaciągające kredyt gotówkowy na wysokie kwoty. W ten sposób zyskuje się pomoc finansową, gdy zdarza się jakieś nieszczęście uniemożliwiające terminową spłatę.

Ubezpieczenie od utraty pracy

Działa podobnie jak powyższe polisy. Daje wsparcie finansowe w przypadku straty stałego źródła utrzymania (ale nie z winy kredytobiorcy, o czym trzeba pamiętać!) – i co jest z tym związane – braku możliwości dalszej, terminowej spłaty kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy może występować jako dodatek do ubezpieczenia na życie, a także jako samodzielny produkt.

– W przypadku gdy stracimy pracę towarzystwo ubezpieczeniowe będzie za nas spłacać do 12 rat kredytowych, ale często kwota ta jest także ograniczona do np. 1500 złotych. Zatem jeśli płacimy wyższą ratę to różnicę musimy pokryć ze środków własnych. Koniecznie musimy też pamiętać, że z ubezpieczenia mogą najczęściej korzystać tylko osoby zatrudnione na etacie. Zatem jeśli prowadzimy działalność gospodarczą lub mamy umowy zlecenia, to z tego ubezpieczenia nie skorzystamy. Najczęściej wynosi ono od 6 do 12 miesięcy – radzi Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse. 

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego

Przyszli kredytobiorcy często spotykają się z mitem, że uzyskanie kredytu hipotecznego przy niższym wkładzie własnym jest niemożliwe. Jest to nieprawda. Na rynku bez trudności można znaleźć oferty wymagające od wnioskodawcy minimalnego wkładu własnego wynoszącego tylko 10%. Bądźmy jednak świadomi, że osobom dysponującym niższym wkładem, bank zaproponuje inną ofertę – wyższą marżę (o ok. 0,7-1%) lub konieczność wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. Mimo że jest to dodatkowy wydatek, to jednak umożliwia on wielu osobom spełnienie marzenia o kupnie mieszkania bądź budowie własnego domu, mimo braku w danym momencie wystarczającej gotówki na wyższy wkład własny.

Ubezpieczenie nieruchomości

Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest nieruchomość, więc bank wymaga, aby była ona ubezpieczona wraz z dokonaniem cesji na rzecz banku. W podstawowy zakres takiego ubezpieczenia najczęściej wchodzi ubezpieczenie murów oraz elementów stałych (konstrukcji) – to zakres wymagany przez bank. Świadczenie najczęściej wypłaca się w przypadku pożaru, huraganu czy zalania nieruchomości. – Warto jednak również rozważyć rozszerzenie polisy, chociażby na wypadek kradzieży z włamaniem, dzięki czemu kredytobiorca zyskuje większą ochronę (i komfort psychiczny) za stosunkowo niewielką kwotę. Warto skorzystać z indywidulanie dopasowanej oferty np. za pośrednictwem eksperta kredytowego. Polisy za pośrednictwem banku mają ograniczony zakres i nie ma możliwości dopasowania ich do indywidualnych potrzeb. – podpowiada Daniel Orlikowski, ekspert ZFPFGold Finance. A jak dodaje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse: – Banki zazwyczaj proponują zawarcie umowy z towarzystwem ubezpieczeniowym, z którym mają stałą umowę o współpracy, ale pamiętajmy, że mają obowiązek akceptować polisy ubezpieczeniowe innych towarzystw, jeżeli dany ubezpieczyciel spełnia określone wymagania banku.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to istotna kwestia, nie tylko w kontekście korzystniejszych warunków jego otrzymania, ale również (a może nawet przede wszystkim) w sytuacji trudnych do przewidzenia zdarzeń, mogących przytrafić się już po podpisaniu umowy o kredycie. Przy wyborze najkorzystniejszej polisy warto skontaktować się z pośrednikiem finansowym, który doradzi, na jakie ubezpieczenie warto się zdecydować, uwzględniając zarówno jego zakres jak i cenę. Dodatkowo w razie jakichkolwiek wątpliwości pośrednicy, dzięki posiadanemu doświadczeniu i specjalistycznej wiedzy wyjaśnią wszystkie niejasne z punktu widzenia wnioskodawcy zapisy w umowie.

 

 

 

[1] Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 9 II kwartał 2021 r.

[2] Aby klient mógł skorzystać z ofert promocyjnych, większość banków wymaga, aby było to ubezpieczenie na życie/utraty pracy było wykupione za pośrednictwem banku. Można jednak w części z nich dokonać cesji swojej polisy ubezpieczenia na życie.
W przypadku ubezpieczeń nieruchomości jest sytuacja odwrotna, można skorzystać ze swoich polis. Ubezpieczenia oferowane za pośrednictwem Banku mają ograniczony zakres.

[3] Warto jednak wiedzieć, że w wielu bankach, aby skorzystać z promocyjnych warunków, konieczne jest w okresie np. pierwszych
3 lub pierwszych 5 lat skorzystanie z ubezpieczenia za pośrednictwem banku.

 

 

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego.

Kredyt hipoteczny 2021, czyli co każdy kredytobiorca wiedzieć powinien

DeathtoStock_Wired3

Nieprzewidywalność reakcji i zmienna polityka banków. Wyższa marża i prowizja oraz niskie oprocentowanie. Szczegółowa analiza zdolności kredytowej. Z taką sytuacją musiały mierzyć się osoby, które w 2020 r. chciały zakupić wymarzone M. na kredyt. Co czeka przyszłych kredytobiorców w tym roku? Czy pandemia Covid-19 nadal będzie decydować o krokach podejmowanych przez banki? Co nowego przyniesie rok 2021 w kwestii wysokości wkładu własnego czy oprocentowania hipotek? Co jeszcze czeka osoby, które będą starać się o kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

 Spis treści:
Nowelizacja Rekomendacji S, czyli kredyty ze stałym oprocentowaniem
Kredyty nadal będą tanie
W „uwolnieniu się” od hipoteki pomoże… bank
W temacie wkładu własnego bez zmian
Po kredyt hipoteczny do Internetu
Spodziewaj się niespodziewanego i korzystaj z pomocy ekspertów finansowych

Nowelizacja Rekomendacji S, czyli kredyty ze stałym oprocentowaniem

Niezależnie od tego, jak w kolejnych miesiącach będziemy radzić sobie z korona-kryzysem, co będzie mieć bezpośredni wpływ na gospodarkę, w tym także oczywiście na politykę banków, już wiadomo, że kredytodawców i kredytobiorców czeka poważna zmiana. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, czyli dokumentu zawierającego listę dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki mają czas do końca czerwca 2021 r. (dla banków spółdzielczych ten termin wydłuża się do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Co ta sytuacja oznacza w praktyce dla przyszłych kredytobiorców?

Zakup domu czy mieszkania na kredyt stanie się mniej ryzykowną inwestycją niż to miało miejsce w przypadku decydowania się na zmienne oprocentowanie. Przyszły kredytobiorca będzie mógł podjąć decyzję, czy woli zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo stałą procentową będą przez banki wprowadzane wcześniej i chętniej, bo takie produkty już znajdują się w ofercie kilku instytucji. Warto zaznaczyć, że minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi
5 lat. Szczególnie dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt, będą mogły zmienić metodę oprocentowania zaciągniętych kredytów na tę korzystniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem
– komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Kredyty nadal będą tanie

W poprzednim roku Rada Polityki Pieniężnej, aż trzykrotnie obniżyła wartość stopy procentowej, co miało być sposobem zminimalizowania negatywnego wpływu pandemii Covid-19 na rodzimą gospodarkę. Co jest z tym związane, rok 2020 r. był łaskawy dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym. Niższe stopy procentowe wpłynęły pozytywnie na zmianę stawki WIBOR, która z kolei łącznie z marżą kredytu określa finalną wysokość miesięcznej raty kredytu. Dlatego osoby, które zaciągały kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie nie odczuły wzrostu marży czy prowizji (tak banki radziły sobie z nową sytuacją i rekompensowały sobie straty), i nowi klienci cieszyli się z faktu, że zaciągnęli wyjątkowo tani kredyt.

A jak będzie w 2021 r.? Nic nie wskazuje na to, że wysokość stóp procentowych miałaby ulec zmianie.

W listopadzie zeszłego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wyniosło 2,89 proc. Na razie wygląda na to, że podobna tendencja utrzyma się przynajmniej w początkowych miesiącach bieżącego roku.

W „uwolnieniu się” od hipoteki pomoże… bank

Wejście w życie nowych zapisów Rekomendacji S powołuje do życia nowy „rodzaj” kredytu hipotecznego – tzw. klucz za długi. Kiedy kredytobiorca nie będzie mógł spłacać zobowiązania, bank przejmie nieruchomość, zwalniając klienta z dalszej spłaty.

Dzięki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca będzie mógł przenieść na bank własność nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z zobowiązania kredytowego, kiedy pojawią się problemy w spłacie. Jeszcze nie wiadomo, czy takie rozwiązanie spotka się z dużym zainteresowaniem przyszłych kredytobiorców. Dla kredytobiorcy takie rozwiązanie może być zadowalające, ponieważ jeżeli pojawią się problemy, które uniemożliwią kompletnie spłatę zobowiązania, w tym przypadku skróci się również droga „wychodzenia z długów”, ponieważ bank przejmie naszą nieruchomość. Należy jednak mieć na uwadze, że pomysł KNF nie został optymistycznie przyjęty przez banki. Dla nich przejęcie nieruchomości za dług oznacza niekiedy kłopot i dodatkowe koszty związane z jej upłynnieniem. Co więcej, pojawić się może także ryzyko, ponieważ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym może się okazać, że przejęta nieruchomość nie pokryje w całości wartości kredytu – wyjaśnia Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

W temacie wkładu własnego bez zmian

Jedną z kwestii najbardziej interesujących osoby, które myślą o zakupie mieszkania na kredyt, jest wysokość wkładu własnego.

Zgodnie ze wspomnianą Rekomendacją S wydaną przez KNF, minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego w 2021 r. wynosi 20 proc. Oznacza to, że jeżeli, przykładowo chcemy uzyskać finansowanie w wysokości 250 tys. zł, musimy się liczyć z posiadaniem wkładu własnego w wysokości 50 tys. zł.

– Jeżeli chcemy uzyskać tańszy kredyt, przygotujmy środki na wyższy wkład własny niż ten minimalny – w 2021 r. ta reguła pozostaje niezmienna. Oczywiście, na rynku nadal znajdziemy banki, które udzielą finansowania przy niższym wkładzie własnym, wynoszącym 10 proc., ale przy spełnieniu dodatkowych warunków. Te najpopularniejsze to dodatkowe zabezpieczenie lub wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Warto jednak być świadomym faktu, że czasem na otrzymanie kredytu z niższym wkładem własnym mogą liczyć tylko wybrani klienci, spełniający warunki określone przez konkretny bank, np. dochód przyszłego kredytobiorcy musi pochodzić z innych źródeł niż działalność gospodarcza czy działalność rolnicza lub ten musi być stałym klientem banku i posiadać w nim rachunek, na który regularnie są księgowane wpływy – podpowiada Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Jak pokazał 2020 r., banki mogą wymagać również wyższego minimalnego wkładu własnego niż 20 proc., który sięga nawet 30-40 proc. Czy to będzie stała praktyka, pokażą następne miesiące i sytuacja epidemiologiczna w naszym kraju.

Po kredyt hipoteczny do Internetu

Jeszcze nie tak dawno temu większość osób zainteresowana zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie wyobrażała sobie innego sposobu przejścia całej procedury starania się o finansowanie niż poprzez wielokrotne odwiedzenie oddziału banku. Kredyt hipoteczny był postrzegany jako skomplikowany produkt bankowy, który trzeba „zakupić” osobiście. Rok 2020 i pandemia Covid-19 znacznie zmieniła tę sytuację. Korona-kryzys wprowadzając nową rzeczywistość, sprawił, że obecnie wiele formalności możemy załatwić online, bez wychodzenia z domu. Za tym „trendem” poszły również banki. Przez Internet lub też telefon dopełnimy większość obowiązków i formalności zawiązanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Osobisty kontakt z doradcą czy wizyta w banku są niezbędne na ostatnim etapie pomyślnego przejścia tej drogi, czyli w momencie podpisania umowy kredytowej z bankiem.

Pośrednicy finansowi, których pomoc przy staraniu się o kredyt mieszkaniowy bardzo wiele osób sobie ceni, także oferują swoje wsparcie online i w 2021 r. to się nie zmieni.

Spodziewaj się niespodziewanego i korzystaj z pomocy ekspertów finansowych

Chociaż wydaje się, że korona-kryzys jest pod kontrolą, a banki nie reagują tak gwałtownie na pandemiczną sytuację jak to miało miejsce w kwietniu, maju czy na początku tzw. II fali pandemii, to jednak 2020 r. pokazał, że zawsze należy spodziewać się niespodziewanego. Wielu ekonomistów snuje różne scenariusze dla naszej gospodarki, ale prawda jest taka, że nikt z pewnością nie może określić, który z nich się spełni. Dlatego ten rok może przynieść wiele niespodzianek, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne. W związku z tym, starając się o kredyt w 2021 r., warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia pośredników finansowych.

Tacy eksperci kredytowi śledzą na bieżąco kroki i decyzje podmiotów, które mają wpływ na rynek finansowy w naszym kraju, posiadają wiedzę na temat aktualnej oferty i polityki banków, dlatego oceniając wstępnie zdolność kredytową, potrafią wskazać, w którym banku dana osoba ma największe szanse na uzyskanie finansowania. Mimo obecnej sytuacji, wiele zapowiada, że rok 2021 r., będzie dobrym okresem dla przyszłych kredytobiorców, szczególnie dla tych osób, których sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu w pandemii. Jednak w niepewnych czasach pośrednik finansowy powinien być „najlepszym przyjacielem” każdego kredytobiorcy – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.

 

materiał prasowy

Ostrożnościowe podejście banków w dobie pandemii

Grzegorz Chmielak_Knight_Frank

Nabierająca od roku rozpędu pandemia, która w marcu dotarła również do Polski, mniej i bardziej dotkliwie dotknęła większość sektorów gospdarki. System domina powoduje, że podmioty współpracujące z branżami przeżywającymi obecnie kryzys również go odczuwają. Jak na pandemię zareagowały instytucje finansowe, które są nieodłącznym partnerem inwestorów na rynku inwestycyjnym w obszarze nieruchomości?

Zakończony rekordem rok 2019, rozpoczęte transakcje i plany inwestycyjne dużych międzynarodowych podmiotów pozwalały spodziewać się kolejnego sukcesu w tym obszarze. Jednak rozprzestrzeniająca się pandemia Covid-19 wyhamowała toczące się transakcje. Należy przy tym zaznaczyć, że spowolnienie było narzucone sytuacją, z którą do tej pory nie spotkaliśmy się na taką skalę. Wprowadzone ograniczenia w przemieszczaniu się, a przez to utrudniony dostęp do nieruchomościu i niezbędnych urzędów, wydłużył lub odłożył w czasie proces podejmowania decyzji przez inwestorów. Również instytucje finansowe zaczęły bardziej ostrożnie podchodzić do nowych projektów.

„W początkowym okresie pandemii banki zaczęły, z oczywistych względów, formułować oczekiwania co do pogłębionych analiz rynku. Dodatkowo pojawiły się wymogi odnośnie analizy wrażliwości wartości nieruchomości oraz wpływu stóp kapitalizacji i czynszu. Spotkaliśmy się również z taką sytuacją, że sektorowe organizacje zawodowe zrzeszające rzeczoznawców, np. RICS, zaleciły stosowanie w raportach z wycen nieruchomoścu dodatkowych klauzul, które były i są określane jako klauzule dotyczcę istotnej niepewności wyceny ze względu na pandemię. W tym kontekście zjawisko te, traktowane jako bez precedensu, utrudniało zebranie odpowienich danych porównawczych i transakcyjnych, jeżeli chodzi o czynsze i transakcje nieruchmościami w początkowym okresie. Cieszyć należy fakt, że widoczny już powoli powrót rynku do swojej aktywności oraz zwiększone zainteresowanie transakcjami w kilku segmentach spowodowało, że wspomniana klauzula, która budziła sporo kontrowersji i pytań ze strony odbiorów wyceny, została zamieniona na komenatrz dotyczący sytuacji rynkowej” – komentuje Grzegorz Chmielak, Partner, Dyrektor Działu Wycen na region Europy Środkowo-Wschodniej w Knight Frank.

Jak można było łatwo zaobserwować, rynek na pandemię zareagował bardzo szybko, a pierwszą reakcją banków był wzrost kosztów finansowania. Co spowodowało wzrost marż przy kredytach udzialanych na finansowanie nieruchomości komercyjnych? Jaki inne parametry miały wpływ na wspomniany wzrost? Czy z perspektywy czasu, który upłynął od początku pandemii, podejście banków zmieniło się i jakie są perspektywy na przszłość?

Zdaniem Bartomieja Bareja, Dyrektora w Departamencie Nieruchmości w Santander Bank Polska „To jest bardzo trudny rok, nietypowy pod kątem samej sytuacji i niepewności na rynku. Po początkowym szoku, który wszysycy przeżyli w marcu, kiedy rynek chwilowo zamarł, a finansowanie transakcji zostalo wtrzymane, wszystko powoli zaczęło wracać na właściwe tory. Marże banków wzrosły w stosunku do trudniejszych projektów i wynika to m.in. ze wzrostu ryzyka i niepewności, które pojawiły się na rynku. O ile na początku ostrożnie podchodziliśmy w ogóle do nowego finansowania, o tyle obecnie indywidualnie analizujemy każdy sektor. Najbardziej dotknięty sytuacją sektor handlowy będzie odczuwać skutki pandemii jeszcze przez dłuższy czas, a ostrożność banków w jego przypadku będzie wzmożona. Pozostałe sektory, takie jak magazynowy, mieszkaniowy czy biurowy, które nie ucierpiały tak bardzo, mogą z czasem liczyć na bardziej agresywne podejście banków.

Zaczących zawirowań nie zuważyli eksperci banku PKO Bank Polski. Szczegółowo wyjaśnia to Agata Gola, Head of Property Finance – „Z naszej perspektywy okres zawieszenia trwał bardzo krótko. Może to wynikać z faktu, że jako wiodący bank w Polsce, od lat stabilnie osadzona w polskiej gosporadce, jesteśmy w stanie dość szbko pewne trendy wychwycić, a co za tym idzie szybciej na nie reagować, w porównaniu z instytucjami działającymi na globalnych rynkach. Cały czas pozostawaliśmy w dialogu z naszymi obecnymi klientami, szczególnie jeżeli wymagali dodatkowego wsparcia. Procesy kredytowe rzeczywiście trochę się wydłużyły, ale wynikało to z dość dokładnej analizy projektów. Obecnie proponujemy mniej agresywne struktury, niż te oferowane przed pandemią. W przypadku naszej istytucji klienci nie odczuli znaczącego wzrostu marż. Przy okazji, warto tutaj odnieść się i porównać sytacje dotczące zawirowania rynkowego w 2008 roku i obecnie. Jeżeli mówimy o marżach, to są one wypadkową różnych elementów, a jednym z bardziej znaczących jest płynność sektora. Obie sytuacje różnią się diamentralnie, gdyż w 2008 roku sektor zamarł, a płynność była właściciwie zerowa. Sytuacja w 2020 roku jest inna, zarówno w początkowej fazie pandemii, jak i na wczesnym etapie stabilizacji, płynność polskiego sektora bankowego była olbrzymia. Mamy obecnie w sektorze bankowym w Polsce najniższy wskaźnik kredytów do depozytów w historii. Kluczowe natomiast jest to, jak banki oceniają ryzyko danego sektora i jaka jest ich skłonnośc do jego finansowania.”

Do kwestii płynności finansowej nawiązuje również Artur Niski, Director, Real Estate Finance w ING Bank Śląski – „W początkowym okresie pandemii rzeczywiście płynność była ograniczona. Wynikało to z tego, że banki analizowały wpływ całej sytuacji na istniejący portfel kredytowy oraz na miary kapitałowe i regulacyjne. Zaobserowaliśmy na rynku zjawisko – duże firmy w całości wykorzystywały zapasowe odnawialne linie kredytowe, z których wcześniej nie korzystały. Spowodowało to krótkoterminowy odpływ środków, a co za tym idzie banki chciały przeanalizować, jak wpływnie to na ich płynność i wszystkie miary regulacyjne. Drugim czynnikiem, który wpłynął na dostępność i ceny finansowania był wzrost niepewności, a przez to wzrost oczekiwanej premii za ryzyko. Na pewno też w tym wczesnym okresie wzrosły koszty refinansowania przez banki. Na rynku listów zastawnych obserwowaliśmy wzrost rentowności co przekładało się na koszty pozyskania finansowania przez banki hipoteczne. Od zawsze instytucje finansowe preferowały podejście ostrożnościowe, stawiajac na pierwszym miejscu bezpieczeństwo depozytów. Obecnie procesowanie transakcji uzależnione jest od sektora nieruchomości. Z tym wiążą się również koszty finansowania, gdzie dostrzec można pewną polaryzację. W przypadku bardziej oportunistycznych projektów, w tym deweloperskich, marże rzeczywiście wzrosły, często znacząco. Natomiast dla najbardziej defensywnych projektów, poszukiwanych zarówno przez inwestorów, jak i przez banki, gdzie konkurencja jest bardzo duża, koszty finansowania nie zmieniły się i są na poziomie porównywalnym do tych przed pandemią.”

Źródło: Knight Frank.

Kredyt konsolidacyjny – sposób na uniknięcie spirali długów w korona-kryzysie?

DeathtoStock_Wired3
Jak wynika z danych zebranych przez Intrum, z powodu pandemii Covid-19 ponad 70 proc. konsumentów w Polsce otrzymuje teraz niższe dochody, a 45 proc. respondentów pytanych przez firmę przyznaje, że z powodu korona-kryzysu straciło zatrudnienie lub nie może dalej prowadzić swojego biznesu[1]. Skutek? 409 tys. osób w naszym kraju ma zaległości o łącznej wartości 1,56 mld zł., a policzone zostały tylko te za czynsz, prąd, wodę, gaz, wywóz śmieci, telewizję czy telefon. To o 100 mln zł więcej niż przed pandemią[2]. Przyszłość też nie napawa optymizmem – tylko 16 proc. z nas liczy na poprawę swojego dobrobytu finansowego w nadchodzących miesiącach[3]. W takiej sytuacji niemała grupa konsumentów będzie zmuszona wdrożyć plan awaryjny polegający nie tylko na odłożeniu zapłaty zobowiązań, ale także na sięgnięciu po dodatkowy zastrzyk gotówki. A co, jeżeli już teraz spłacamy zaciągnięte wcześniej kredyty i pożyczki? Co zrobić, jeżeli podejrzewamy, że nasza sytuacja finansowa nie pozwoli nam za chwilę terminowo dokonywać spłat? Rozwiązaniem tych problemów może być konsolidacja długów. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśniają, z czym się ono wiąże i co należy wiedzieć, starając się o kredyt konsolidacyjny.

Spis treści:
Co to jest kredyt konsolidacyjny?
Konsolidacja długów – kto może i kto powinien skorzystać z tego rozwiązania
Co jeszcze należy wiedzieć przed złożeniem wniosku o kredyt konsolidacyjny?

Co to jest kredyt konsolidacyjny? 

Najważniejsze, co należy wiedzieć w tej kwestii to fakt, że konsolidacja długów jest połączeniem dwóch lub kilku zobowiązań finansowych, np. kredytów, w jedno. Konsolidacji można poddać takie należności, jak np.: kredyt hipoteczny, ratalny, gotówkowy, samochodowy, zaciągnięte pożyczki, limit na rachunku bieżącym czy ten na karcie kredytowej.

– Konsumenci myślący o takim rozwiązaniu, powinni wiedzieć, że zaciągnięcie kredytu konsolidacyjnego w banku będzie obejmować zobowiązania zaciągnięte w bankach. Jednak z konsolidacji można skorzystać również wtedy, gdy zaciągnęliśmy pożyczki w parabankach lub spłacamy tzw. chwilówki. To ważne, bo niemała grupa osób w naszym kraju z powodu kryzysu wywołanego pandemią koronawirusa znalazła się w takiej sytuacji i sięgnęła po tzw. szybkie pożyczki. Konsolidacja tych ostatnich zadłużeń także będzie możliwa w banku. Warto jednak dokładnie sprawdzić ofertę konkretnego banku, ponieważ to, czy będzie można skonsolidować krótkoterminowe pożyczki w wybranym banku, zależy od jego indywidualnej polityki – komentuje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.

Jedne banki umożliwiają konsolidację chwilówek zaciągniętych wyłącznie w firmach pożyczkowych, inne zobowiązania zaciągnięte w SKOK-ach, ale już np. nie w parabankach – dodaje Michał Krajkowski. Dlatego przed skorzystaniem z takiego rozwiązania, jakim jest konsolidacja, upewnijmy się, że jest ono możliwe w naszym banku, w którym mamy otwarte konto lub w tym, który wybraliśmy, bo zainteresowała nas jego oferta. Możemy także skorzystać z porady pośrednika finansowego, który pomoże nam w tej kwestii. Taka wiedza posiadana przez ekspertów finansowych w aktualnej sytuacji jest bardzo cenna. Pośrednicy są bowiem na bieżąco z aktualną polityką banków, jeżeli chodzi o przyznawanie kredytów, a ta została w ostatnim czasie zaostrzona i co chwilę ulega zmianie przez pandemię, dlatego eksperci są w stanie podpowiedzieć, w którym z nich dana osoba ma największe szanse na uzyskanie kredytu.

Konsolidacja długów – kto może i kto powinien skorzystać z tego rozwiązania

Zaciągnięcie kredytu konsolidacyjnego będzie dobrym rozwiązaniem przede wszystkim dla tych osób, które nie radzą sobie z terminową spłatą dotychczasowych zobowiązań, szczególnie wtedy, gdy jest ich wiele. Niestety, kryzys gospodarczy spowodowany pandemią Covid-19 i to, co ze sobą przyniósł, czyli obniżenie lub nawet utratę dochodów sprawił, że wywiązywanie się z tych obowiązków na czas, może być utrudnione. Konsolidacja zadłużenia pozwoli na szybsze uregulowanie zaległych należności, a w dalszej perspektywie nawet uniknąć wpadnięcia w spiralę długów.

– Dlaczego jest to rozwiązanie, które powinny rozważyć osoby dotknięte korona-kryzysem? Przede wszystkim, korzystając z konsolidacji, zamiast kilku różnych zobowiązań w różnych miejscach, w bankach czy firmach pożyczkowych, będziemy spłacać jedną ratę pojedynczego kredytu. W takiej sytuacji unikamy konieczności pilnowania, by każda płatność trafiała do danego wierzyciela na czas, a może być to kłopotliwe, gdy spłacamy kilka zobowiązań. Poza tym, będąc w takiej sytuacji, bardzo często możemy liczyć na obniżenie oprocentowania „nowego” kredytu i wydłużenie okresu jego spłaty. To z kolei również wpłynie na obniżenie comiesięcznej raty należności. Przeniesienie zobowiązań do innego banku, może być okazją do wynegocjowania lepszych warunków spłaty – wyjaśnia Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Co jeszcze należy wiedzieć przed złożeniem wniosku o kredyt konsolidacyjny?

Przy zaciąganiu kredytu konsolidacyjnego obowiązują prawie te same zasady, co przy staraniu się o każdy inny kredyt, np. ten gotówkowy. – Zanim bank udzieli nam kredytusprawdzi naszą historię oraz zdolność kredytową. Warto być świadomym faktu, że obecnie bank szczególnie drobiazgowo przeanalizuje tę drugą kwestię. Nie tylko to, jakie są nasze miesięczne dochody, ale również, jaka jest nasza sytuacja zawodowa – czy i na jakiej podstawie jesteśmy zatrudnieni. Osoby, które nie mają stałego zatrudnienia lub pracują w oparciu o umowy cywilno-prawne lub firmach, które z powodu pandemii są w ciężkiej sytuacji finansowej, mogą mieć nieco utrudnioną drogę, by uzyskać kredyt konsolidacyjny. Poza tym, należy pamiętać, że każdy bank ma własne zasady i wymagania, na podstawie których udziela finansowania tego rodzaju. W tym przypadku oferty poszczególnych banków mogą się różnić, np. liczbą zobowiązań, które można poddać konsolidacji, maksymalną sumą przyznanych środków czy okresem kredytowania – wyjaśnia Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.

Osoby, które wnioskują o kredyt konsolidacyjny, nierzadko są zdziwione, że ponownie muszą przechodzić te procedury, a przecież już kiedyś starały się o kredyt w banku. – Z perspektywy banku taki kredyt jest jednak nowym zobowiązaniem, na które zawierana jest nowa umowa – dodaje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse. – Poza standardowymi dokumentami, które są wymagane przy zaciąganiu większości kredytów, przy staraniu się o kredyt konsolidacyjny będziemy musieli także przedstawić dokumenty dotyczące zobowiązań, które chcemy poddać konsolidacji.  

 

[1] Intrum, European Consumer Payment Report 2020. Special Edition White Paper, czerwiec 2020.

[2] Dane KRD, wrzesień 2020.

[3] Dane: Intrum.

 

Autor: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).

Kiedy bank odmówi kredytu hipotecznego, czyli błędy kredytobiorców

ryan-born-16317-unsplash
Podczas starania się o uzyskanie kredytu hipotecznego niejednokrotnie okazuje się, że bank odmawia jego udzielenia. Powodów takiej sytuacji może być wiele. Często za odmową banku stoją błędy kredytobiorców. Banki wnikliwie prześwietlają bowiem swoich potencjalnych Klientów.

Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie finansowe wobec banku. Osoba starająca się o tego typu pożyczkę powinna dokładnie przeanalizować swoje możliwości jej późniejszej spłaty. Jest to bowiem zobowiązanie na wiele lat, przy czym miesięczna rata kredytu jest zazwyczaj wysoka i odczuwalnie obciąża domowy budżet.

W przypadku osób fizycznych, starających się o uzyskanie kredytu hipotecznego, częstym problemem jest forma zatrudnienia. Część kredytobiorców nie zdaje sobie sprawy z tego, że dla banku najlepiej widziana jest umowa o pracę na czas nieokreślony. Przy umowie na czas określony bank może uznać, że kredytobiorca nie jest wystarczająco pewny – jego pracodawca może bowiem nie przedłużyć z nim podpisanej umowy na czas określony, co będzie skutkowało brakiem możliwości opłacenia kolejnych rat za kredyt. Jeszcze większe problemy mogą przynieść umowy o dzieło i zlecenie, chociaż banki nie wykluczają możliwości udzielenia osobom pracującym na takich umowach kredytu hipotecznego.

Sporym utrudnieniem w uzyskaniu kredytu hipotecznego może okazać się brak historii kredytowej. Jeśli klient banku nigdy wcześniej nie brał żadnych pożyczek, ani nie kupował niczego na raty, to dla banku trudne jest ocenienie, czy jest on kredytobiorcą rzetelnie spłacającym swoje zobowiązania.
Bardzo problematyczna może być także sytuacja, kiedy kredytobiorca ma złą historię kredytową, czyli np. miał opóźnienia w płatnościach za raty kredytu lub czasowo przestał spłacać swoje zobowiązania. Warto zatem budować dobrą historię kredytową, zaciągając niewielkie pożyczki bankowe lub kupując sprzęty na raty. W przypadku złej historii kredytowej istnieje możliwość jej usunięcia. Procedura taka jest jednak czasochłonna, przy czym osoba z czystym kontem w BIK będzie musiała na nowo budować pozytywną historię kredytową.

Zdarza się, że osoby prowadzące działalność gospodarczą niewłaściwie obliczają swoją zdolność kredytową. Może się np. okazać, że ich dochód jest mniejszy, niż sami wyliczyli. Dzieje się tak, bowiem przedsiębiorcy Ci nie biorą pod uwagę kosztów oraz składek ubezpieczeniowych. Część przedsiębiorców myli dochód z przychodem. Tymczasem dochód, to ich rzeczywisty zarobek (który powinni uznać za podstawę do obliczania zdolności kredytowej), zaś od przychodu należy odjąć wspomniane wcześniej koszty i opłaty za składki ZUS-owskie.

Kolejną barierą przy staraniu się o kredyt hipoteczny może być wykazywanie straty w poszczególnych miesiącach. Nawet bowiem, jeśli wyniki finansowe za cały rok są dobre, to bank z pewnością zwróci uwagę na pojedyncze miesiące, w których firma nie przyniosła dochodów. W takiej sytuacji bank uznaje, że osoba starająca się o przyznanie kredytu nie posiada płynności finansowej, gdyż w miesiącach z wykazaną stratą technicznie nie miałaby funduszy, aby opłacić ratę za kredyt hipoteczny. Warto zatem starać się o kredyt w roku, kiedy firma nie wykazała strat w żadnym z miesięcy weryfikowanych przez bank. W przeciwnym wypadku może się okazać, że potencjalny kredytobiorca straci jedynie czas na przygotowanie wniosku i zebranie potrzebnych załączników.

Powodów braku uzyskania pozytywnej opinii w banku – a tym samym kredytu hipotecznego – może być wiele. Powyżej wymieniliśmy jedynie kilka przyczyn, spośród wielu, jakie banki biorą pod uwagę.
Warto pamiętać, że każdy bank ma indywidualne, odmienne procedury. Oznacza to, że nawet jeśli jeden lub dwa banki nam odmówiły, to być może trzeci wyda pozytywną opinię kredytową i udzieli nam kredytu hipotecznego.