Informacje dnia

Ostrożnościowe podejście banków w dobie pandemii

Grzegorz Chmielak_Knight_Frank

Nabierająca od roku rozpędu pandemia, która w marcu dotarła również do Polski, mniej i bardziej dotkliwie dotknęła większość sektorów gospdarki. System domina powoduje, że podmioty współpracujące z branżami przeżywającymi obecnie kryzys również go odczuwają. Jak na pandemię zareagowały instytucje finansowe, które są nieodłącznym partnerem inwestorów na rynku inwestycyjnym w obszarze nieruchomości?

Zakończony rekordem rok 2019, rozpoczęte transakcje i plany inwestycyjne dużych międzynarodowych podmiotów pozwalały spodziewać się kolejnego sukcesu w tym obszarze. Jednak rozprzestrzeniająca się pandemia Covid-19 wyhamowała toczące się transakcje. Należy przy tym zaznaczyć, że spowolnienie było narzucone sytuacją, z którą do tej pory nie spotkaliśmy się na taką skalę. Wprowadzone ograniczenia w przemieszczaniu się, a przez to utrudniony dostęp do nieruchomościu i niezbędnych urzędów, wydłużył lub odłożył w czasie proces podejmowania decyzji przez inwestorów. Również instytucje finansowe zaczęły bardziej ostrożnie podchodzić do nowych projektów.

„W początkowym okresie pandemii banki zaczęły, z oczywistych względów, formułować oczekiwania co do pogłębionych analiz rynku. Dodatkowo pojawiły się wymogi odnośnie analizy wrażliwości wartości nieruchomości oraz wpływu stóp kapitalizacji i czynszu. Spotkaliśmy się również z taką sytuacją, że sektorowe organizacje zawodowe zrzeszające rzeczoznawców, np. RICS, zaleciły stosowanie w raportach z wycen nieruchomoścu dodatkowych klauzul, które były i są określane jako klauzule dotyczcę istotnej niepewności wyceny ze względu na pandemię. W tym kontekście zjawisko te, traktowane jako bez precedensu, utrudniało zebranie odpowienich danych porównawczych i transakcyjnych, jeżeli chodzi o czynsze i transakcje nieruchmościami w początkowym okresie. Cieszyć należy fakt, że widoczny już powoli powrót rynku do swojej aktywności oraz zwiększone zainteresowanie transakcjami w kilku segmentach spowodowało, że wspomniana klauzula, która budziła sporo kontrowersji i pytań ze strony odbiorów wyceny, została zamieniona na komenatrz dotyczący sytuacji rynkowej” – komentuje Grzegorz Chmielak, Partner, Dyrektor Działu Wycen na region Europy Środkowo-Wschodniej w Knight Frank.

Jak można było łatwo zaobserwować, rynek na pandemię zareagował bardzo szybko, a pierwszą reakcją banków był wzrost kosztów finansowania. Co spowodowało wzrost marż przy kredytach udzialanych na finansowanie nieruchomości komercyjnych? Jaki inne parametry miały wpływ na wspomniany wzrost? Czy z perspektywy czasu, który upłynął od początku pandemii, podejście banków zmieniło się i jakie są perspektywy na przszłość?

Zdaniem Bartomieja Bareja, Dyrektora w Departamencie Nieruchmości w Santander Bank Polska „To jest bardzo trudny rok, nietypowy pod kątem samej sytuacji i niepewności na rynku. Po początkowym szoku, który wszysycy przeżyli w marcu, kiedy rynek chwilowo zamarł, a finansowanie transakcji zostalo wtrzymane, wszystko powoli zaczęło wracać na właściwe tory. Marże banków wzrosły w stosunku do trudniejszych projektów i wynika to m.in. ze wzrostu ryzyka i niepewności, które pojawiły się na rynku. O ile na początku ostrożnie podchodziliśmy w ogóle do nowego finansowania, o tyle obecnie indywidualnie analizujemy każdy sektor. Najbardziej dotknięty sytuacją sektor handlowy będzie odczuwać skutki pandemii jeszcze przez dłuższy czas, a ostrożność banków w jego przypadku będzie wzmożona. Pozostałe sektory, takie jak magazynowy, mieszkaniowy czy biurowy, które nie ucierpiały tak bardzo, mogą z czasem liczyć na bardziej agresywne podejście banków.

Zaczących zawirowań nie zuważyli eksperci banku PKO Bank Polski. Szczegółowo wyjaśnia to Agata Gola, Head of Property Finance – „Z naszej perspektywy okres zawieszenia trwał bardzo krótko. Może to wynikać z faktu, że jako wiodący bank w Polsce, od lat stabilnie osadzona w polskiej gosporadce, jesteśmy w stanie dość szbko pewne trendy wychwycić, a co za tym idzie szybciej na nie reagować, w porównaniu z instytucjami działającymi na globalnych rynkach. Cały czas pozostawaliśmy w dialogu z naszymi obecnymi klientami, szczególnie jeżeli wymagali dodatkowego wsparcia. Procesy kredytowe rzeczywiście trochę się wydłużyły, ale wynikało to z dość dokładnej analizy projektów. Obecnie proponujemy mniej agresywne struktury, niż te oferowane przed pandemią. W przypadku naszej istytucji klienci nie odczuli znaczącego wzrostu marż. Przy okazji, warto tutaj odnieść się i porównać sytacje dotczące zawirowania rynkowego w 2008 roku i obecnie. Jeżeli mówimy o marżach, to są one wypadkową różnych elementów, a jednym z bardziej znaczących jest płynność sektora. Obie sytuacje różnią się diamentralnie, gdyż w 2008 roku sektor zamarł, a płynność była właściciwie zerowa. Sytuacja w 2020 roku jest inna, zarówno w początkowej fazie pandemii, jak i na wczesnym etapie stabilizacji, płynność polskiego sektora bankowego była olbrzymia. Mamy obecnie w sektorze bankowym w Polsce najniższy wskaźnik kredytów do depozytów w historii. Kluczowe natomiast jest to, jak banki oceniają ryzyko danego sektora i jaka jest ich skłonnośc do jego finansowania.”

Do kwestii płynności finansowej nawiązuje również Artur Niski, Director, Real Estate Finance w ING Bank Śląski – „W początkowym okresie pandemii rzeczywiście płynność była ograniczona. Wynikało to z tego, że banki analizowały wpływ całej sytuacji na istniejący portfel kredytowy oraz na miary kapitałowe i regulacyjne. Zaobserowaliśmy na rynku zjawisko – duże firmy w całości wykorzystywały zapasowe odnawialne linie kredytowe, z których wcześniej nie korzystały. Spowodowało to krótkoterminowy odpływ środków, a co za tym idzie banki chciały przeanalizować, jak wpływnie to na ich płynność i wszystkie miary regulacyjne. Drugim czynnikiem, który wpłynął na dostępność i ceny finansowania był wzrost niepewności, a przez to wzrost oczekiwanej premii za ryzyko. Na pewno też w tym wczesnym okresie wzrosły koszty refinansowania przez banki. Na rynku listów zastawnych obserwowaliśmy wzrost rentowności co przekładało się na koszty pozyskania finansowania przez banki hipoteczne. Od zawsze instytucje finansowe preferowały podejście ostrożnościowe, stawiajac na pierwszym miejscu bezpieczeństwo depozytów. Obecnie procesowanie transakcji uzależnione jest od sektora nieruchomości. Z tym wiążą się również koszty finansowania, gdzie dostrzec można pewną polaryzację. W przypadku bardziej oportunistycznych projektów, w tym deweloperskich, marże rzeczywiście wzrosły, często znacząco. Natomiast dla najbardziej defensywnych projektów, poszukiwanych zarówno przez inwestorów, jak i przez banki, gdzie konkurencja jest bardzo duża, koszty finansowania nie zmieniły się i są na poziomie porównywalnym do tych przed pandemią.”

Źródło: Knight Frank.