Sektor nieruchomości PRS wciąż sukcesywnie się rozwija

wysłano 29 lutego 2024

Rodzima branża Private Rented Sector sukcesywnie się rozwija. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy są zmieniające się preferencje zakupowe młodszego pokolenia Polaków. Nowa rzeczywistość wymaga od firm otwartości na innowacje i szczególnej dbałości o jakość świadczonych usług.

Spokojniej, ale wciąż „na fali”

Według ekspertów firmy AXI IMMO, na koniec 2023 r. całkowite zasoby sektora PRS w Polsce wynosiły około 15 tys. gotowych mieszkań, a w przygotowaniu było jeszcze około 20 tys. lokali. W kontekście sektora inwestycyjnego był to więc okres spokojniejszy niż 2022 r. – m.in. z uwagi na utrzymujące się wysokie stopy procentowe. Biorąc jednak pod uwagę specyfikę oraz obecną dynamikę branży, PRS w dalszym ciągu ma znaczący potencjał na rozwój i często porównuje się go do sektora magazynowego sprzed kilku lat. Zainteresowanie najmem instytucjonalnym przejawiają więc dziś liczni inwestorzy, zarówno ci „więksi”, jak i ci z mniejszym kapitałem, szukający okazji w różnych segmentach rynku nieruchomości – Polski rynek najmu instytucjonalnego, podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych, właśnie wchodzi w czas swojego rozkwitu. Co prawda w porównaniu do Europy Zachodniej, nasz rodzimy PRS ma niewielkie rozmiary, jednak klaruje się przed nim ciekawa przyszłość. Jest przecież w dalszym ciągu stosunkowo nowym produktem – formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert były tak naprawdę ostatnie lata, począwszy od 2020 r. – mówi Radosław Politowski, Regional Sales Manager, LifeSpot.

Luka mieszkaniowa i zmiana preferencji

Jak czytamy w raporcie „Private Rented Sector in Poland”, opublikowanym przez JLL, głównymi czynnikami napędzającymi wzrost sektora w Polsce są m.in. znaczący deficyt mieszkaniowy, szacowany na aż 1,5 mln jednostek, kurczące się zasoby lokali najmowanych prywatnie, spadek zdolności kredytowej Polaków i ich niższa akceptacja długoterminowych zobowiązań kredytowych, a także zmiana poglądu młodszych pokoleń na posiadanie własnego lokum oraz postępująca migracja z prowincji do większych ośrodków miejskich. Obecnie sektor PRS jest skoncentrowany właśnie na dużych aglomeracjach, takich jak Kraków, Warszawa, Wrocław, Poznań, czy Gdańsk. W dłuższej perspektywie rynek powinien jednak stopniowo rozszerzać się zarówno pod względem geograficznym, jak i z perspektywy rodzaju oferowanych produktów i określenia grup docelowych – Najliczniejszą grupą konsumentów w dalszym ciągu są dla nas osoby młodsze, np. studenci, ale starsze pokolenie również zaczyna przekonywać się do najmu w takiej formule. Przemawia za tym wygoda i elastyczność w dostosowywaniu oferty do indywidualnych potrzeb, a także atrakcyjna lokalizacja takich inwestycji – mówi Radosław Politowski z LifeSpot.

Mniejsze obciążenie finansowe

W 2024 r. udział PRS w całym rynku najmu będzie powoli rósł, a Polacy, świadomi swoich potrzeb i możliwości kredytowych, będą coraz częściej decydować się na wynajem długoterminowy zamiast zakupu mieszkania. Przy obecnych, niezwykle wysokich cenach metra kwadratowego mieszkania wynajem to po prostu bardziej opłacalna opcja, mniej obciążająca portfel potencjalnego klienta. Według analizy SonarHome.pl ceny nieruchomości na rynku wtórnym rosną w tempie przekraczającym nawet 30 proc. rocznie. Eksperci podkreślają, że wzrosty te są związane przede wszystkim z wprowadzeniem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Rządowa inicjatywa w teorii miała ułatwić zakup pierwszego mieszkania. W praktyce jednak rozkręcono – i tak już wysoki – popyt, co w połączeniu z ograniczeniem podaży sprawiło, że ceny automatycznie poszybowały w górę – Rozwój PRS to także rozwój miast, proces singularyzacji gospodarstw domowych, a także rosnąca mobilność Polaków związana z różnymi formami zatrudnienia. Bardzo ważnym aspektem jest również utrzymujący się znaczny deficyt mieszkań i trudności związane z zakupem własnego M. W konsekwencji nasz kraj przoduje w UE, jeśli chodzi o osoby w wieku 25-34 lata, które wciąż mieszkają z rodzicami – mówi Radosław Politowski.

Profesjonalizacja poprzez innowacje

Na uwagę zasługuje też proces profesjonalizacji usług w branży najmu instytucjonalnego. W dynamicznym środowisku rynkowym branża PRS przeżywa naturalną, lecz relatywnie szybką rewolucję, której nadrzędnym celem jest podniesienie standardów i efektywności najmu. Kluczowym elementem tej transformacji jest wprowadzenie nowoczesnych rozwiązań, takich jak portale internetowe dla klienta, oferujące możliwość szybkiego załatwiania swoich spraw oraz pełna digitalizacja całego procesu wynajmu. Nie bez znaczenia jest też ubezpieczenie OC, które daje klientom ochronę w przypadku nieprzewidzianych wypadków. – Branża PRS staje się coraz bardziej dostosowana do oczekiwań klientów. To nie tylko odpowiedź na współczesne wyzwania, ale także krok w kierunku budowania zaufania i trwałych relacji z klientami. W ramach najmu PRS najemca może wymagać określonego standardu lokum, transparentnej i jasnej dla obu stron umowy, obsługi w przypadku nagłych awarii, czy np. pakietu obejmującego internet i wyposażenie mieszkania – mówi Radosław Politowski, Regional Sales Manager, LifeSpot.

Autor: LifeSpot
materiał prasowy

Knight Frank: Sektor nieruchomości PRS rozpycha się łokciami

wysłano 27 października 2023

O ile główne sektory nieruchomości komercyjnych nie mogą uznać tego roku za relatywnie udany, to rozpychający się przez ostatnie lata PRS już przeciwnie. Nowa podaż w 2023 roku już jest wyższa od ubiegłorocznej, a deweloperzy jeszcze nie oddali do użytku wszystkich projektów.

Od początku 2023 roku ukończono 17 projektów w sektorze najmu instytucjonalnego, a dzięki temu na polski rynek trafiło prawie 4 400 lokali. Blisko 80% nowej podaży znajduje się w lokalizacjach poza ścisłym centrum miast. Trzy największe ukończone projekty to: Nowa Przędzalnia w Łodzi (oferująca 674 mieszkania), R4R Aleja Wilanowska w Warszawie (407 lokali) oraz R4R Aleja Jaworska we Wrocławiu (ok. 400 lokali).

„Już po trzech kwartałach roku wiemy, że oddana do użytku nowa podaż jest większa od rekordowego wyniku uzyskanego w całym 2022 roku. Deweloperzy nie powiedzieli jeszcze ostatniego słowa, ponieważ z naszych szacunków wynika, że do końca roku rynek zasili nieco ponad 2 000 mieszkań na wynajem. Jeżeli tak będzie, roczna podaż osiągnie wynik blisko dwukrotnie wyższy niż w roku poprzednim,” – wyjaśnia Agnieszka Mazurek, młodszy konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec września w budowie zidentyfikowanych było blisko 11 200 mieszkań, z czego 21% ma zostać dostarczonych na rynek do końca 2023 roku.

„Obserwując sytuację w głównych miastach, na szczególną uwagę zwraca Wrocław, który rozwija się pod kątem zasobów PRS w najszybszym tempie. W ciągu minionych 3 kwartałów, na rynek zostało dostarczonych 6 razy więcej lokali niż w analogicznym okresie w 2022 roku,” – dodaje Agnieszka Mazurek.

Obecna koniunktura gospodarcza i zmiana nastawienia nowego pokolenia do wieloletnich zobowiązań stwarzają kolejne możliwości dla dalszej ekspansji tego rynku w Polsce.

„Czy będziemy podążać śladem naszych zachodnich sąsiadów, gdzie zdecydowanie więcej osób wynajmuje niż kupuje mieszkania, jeszcze nie wiemy, ale trend, który jest głosem młodego pokolenia może wskazywać na ten kierunek. Warto jednocześnie dodać, że ograniczona podaż na rynku mieszkaniowym oraz wysokie stopy procentowe, mające swoje odzwierciedlenie w cenie, niejako narzucają decyzje o wynajmie, a nie zakupie. Popyt na nieruchomości na wynajem jest dodatkowo stymulowany przez dostępność lokalizacji atrakcyjnych dla młodych, pracujących ludzi, co prowadzi do preferowania wynajmu nad kupnem,”– komentuje Sylwia Jankowska, investment broker w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Wysokie koszty finansowania nowych inwestycji i stale rosnące wydatki związane z budową zróżnicowały poziom czynszów w sektorze PRS, który wyjaśnia Agnieszka Mazurek – „wysoka nowa podaż w Warszawie, tym samym wysoki współczynnik pustostanów oraz duże zainteresowanie programem rządowym dofinansowującym kredyty, osłabiające popyt na projekty PRS, wpłynęły na spadek czynszów o średnio 6% od początku 2023 roku. Z kolei, odnosząc się do rynków regionalnych, tamtejsze czynsze wzrosły średnio o 15% w porównaniu do stycznia 2023.”

Na polskim rynku PRS działają obecnie zarówno polscy, jak i zagraniczni operatorzy z dużym międzynarodowym doświadczeniem w branży. Na koniec trzeciego kwartału 2023 r. największy udział w istniejących zasobach miało Echo Investment (27%), z ponad 4 100 mieszkaniami w 14 projektach dostępnych na platformie Resi4Rent. Innymi znaczącymi inwestorami byli TAG Immobilien z platformą Vantage Rent (ok. 2 200 lokali) oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 000 mieszkań w 19 projektach).

Wysoki popyt znajduje odzwierciedlenie w zainteresowaniu nowych inwestorów. Swój pierwszy projekt w sektorze PRS rozpoczęła w Poznaniu firma Vastint Poland.

„Wysoka nowa podaż dostarczona na rynek w pierwszej połowie roku spowodowała wzrost współczynnika pustostanów do poziomu 7,3%. Jednak w trzecim kwartale 2023 roku duże zainteresowanie najmem wpłynęło na spadek wskaźnika pustostanów w ramach sektora o 2,4 pp. Na koniec września uśredniony dla Polski wynik to 4,8% przy czym najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Poznaniu (0,5%), a najwyższy w Warszawie (8,5%). Sektor ten charakteryzuje się szybkim tempem komercjalizacji. W wielu przypadkach większość mieszkań została wynajęta jeszcze przed ukończeniem projektu,” – dodaje Sylwia Jankowska.

Źródło: Knight Frank.

Sektor PRS wciąż z wiatrem – inwestorzy i deweloperzy działają aktywnie

wysłano 28 czerwca 2023

Mierzący się z wieloma wyzwaniami sektor PRS nie zwalnia tempa wzrostu. Aktywność w tym zakresie wykazują zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy. Tylko w I kwartale roku na rynek trafiło ponad 1 700 nowych lokali na wynajem.

Rozwinięte sektory nieruchomości komercyjnych w pierwszym kwartale roku odnotowały spowolnienie, czego nie można powiedzieć o sektorze PRS, który sukcesywnie umacnia się w tej strukturze.

„Mimo faktu, że deweloperzy działający na rynku PRS mierzą się z podobnymi wyzwaniami, co inni gracze w branży budowalnej, tj. wysoka inflacja, ciężkie do przewidzenia, ponieważ wciąż rosnące koszty budowy czy ograniczony dostęp do finansowania, w dalszym ciągu obserwujemy rozwój tego sektora. Tylko w I kwartale 2023 roku do użytku oddano 1 700 lokali na wynajem, z czego około 37% dotyczyło rynku poznańskiego,” – komentuje Bożena Garbarczyk, associate director w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec marca 2023 roku zasoby lokalowe w ramach sektora PRS szacowano na ponad 13 800 mieszkań. Liderem pod względem udziału w rynku pozostała Warszawa, gdzie zlokalizowane jest około 5 100 mieszkań na wynajem, co stanowi 42% całkowitych zasobów w Polsce.

„Szacuje się, że na koniec I kwartału w budowie znajdowało się ponad 7 300 mieszkań ulokowanych w 29 projektach. Jeżeli deweloperom uda się dotrzymać założonych planów, to 21 projektów zostanie oddanych do końca tego roku. W rezultacie na rynek trafiłoby 5 500 mieszkań na wynajem, co byłoby wynikiem blisko dwukrotnie większym w porównaniu do 2022 roku. Największa nowa podaż spodziewana jest w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu,” – dodaje Bożena Garbarczyk.

Sektor PRS w Polsce przyciąga zarówno polskich, jak zagranicznych operatorów. Na koniec I kwartału największy udział w istniejących zasobach miało Echo Investment (28%), które na swojej platformie Resi4Rent oferuje prawie 3 400 mieszkań w 12 projektach. Do innych kluczowych graczy na rynku należy zaliczyć również TAG Immobilien (2 200 apartamentów w ramach 9 inwestycji na platformie Vantage Rent) oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 000 lokali na wynajem w 19 projektach). Dodatkowo, TAG Immobilien nabył 100% udziałów w Grupie Robyg, zabezpieczając grunty pod około 16 500 mieszkań w ramach 14 inwestycji.

„Obserwowana obecnie sytuacja gospodarcza w Polsce sprzyja rozwojowi sektora PRS. Wiążą się z tym wysokie ceny mieszkań i spekulacje, że koszty zakupu własnego mieszkania w najbliższych miesiącach będą dalej rosnąć. Utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe również nie sprzyjają zakupom mieszkaniowym. Co więcej, zmiana pokoleniowa, która dzieje się na naszych oczach, wpływa na mniejszą chęć lub wręcz jej unikanie do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Może to się wiązać ze zmianą proporcji między zakupem a wynajmem. Warto przy tej okazji wspomnieć, że za przewagą projektów PRS przemawia często lokalizacja w atrakcyjnych częściach miast,” – wyjaśnia Sylwia Jankowska, investment broker w dziale rynków kapitałowych Knight Frank.

Zainteresowanie najemców mieszkaniami na wynajem ma przełożenie na wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów w sektorze PRS, który na koniec marca 2023 roku szacowny był na blisko 4%, czyli o 1 pp. więcej w porównaniu z końcem 2022 roku. Sektor charakteryzuje się również szybkim tempem komercjalizacji, a w wielu przypadkach mieszkania znajdują najemców jeszcze przez ukończeniem projektu.

Po znaczącym wzroście czynszów w sektorze PRS w 2022 roku, stawki za wynajem w Warszawie w I kwartale br. utrzymały się na stabilnym poziomie. W miastach regionalnych, mimo wyższych kosztów finansowania nowych inwestycji i rosnących kosztów budowy, czynsze spadły średnio o 6-9% w porównaniu do wartości z 2022 roku.

Źródło: Knight Frank.

Raport AXI IMMO o rynku nieruchomości w Polsce: PRS na ścieżce wzrostu

wysłano 26 czerwca 2023

Dark Blue Modern News Twitter Post - 1

Całkowite zasoby rynku najmu instytucjonalnego w Polsce na koniec maja 2023 r. wynoszą ok. 12 000 jednostek mieszkalnych. Sektor powoli, acz stabilnie rozwija się m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Łodzi, Trójmieście i Katowicach. Według zapowiedzi deweloperów do 2027 roku oferta sektora powinna zostać wzbogacona o kolejne 21 000 mieszkań. W ostatnich kilku miesiącach również w inwestycjach PRS – analogicznie do najmu prywatnego – średnie czynsze wzrosły o około 20-30%. AXI IMMO prezentuje specjalną publikację „Sektor PRS w Polsce – na ścieżce wzrostu”.

Na koniec maja 2023 r. całkowite zasoby sektor PRS w Polsce wyniosły ok. 12 000 mieszkań i był to wzrost o ok. 40% w ponad pół roku (dane za AXI IMMO, wrzesień 2022 r.). Według zapowiedzi deweloperów i funduszy kolejne ok. 9 000 mieszkań pozostaje na etapie przygotowania lub budowy, a ok. 12 000 znajduje się w planach inwestorów na najbliższe lata. Sumarycznie w następnych czterech latach całkowite zasoby sektora powinny wzrosnąć o ok. 21 000 jednostek mieszkalnych. Na dziś największym polskim rynkiem PRS pozostaje Warszawa z ok. 5 000 jednostek do wynajęcia, na kolejnych miejscach plasują się Wrocław (ok. 2 250) i Poznań (ok. 1 700). Wymienione trzy miasta odpowiadają za 75% całkowitych zasobów w sektorze, a sama stolica za 42% tego rynku.

„Spośród lokalnych rynków PRS powinniśmy zwrócić uwagę na rozwój sektora w Łodzi. Na dziś zasoby tego miasta nie przekraczają 5% całkowitego wolumenu. Przy czym według naszych wyliczeń wraz z pomyślną realizacją wszystkich zapowiadanych projektów, rynek ten powinien urosnąć i osiągnąć udział 12% w strukturze zasobów, co będzie oznaczać najwyższe tempo wzrostu w okresie najbliższych czterech lat we wszystkich regionach w Polsce. Niemniej sytuacja w sektorze PRS jest na tyle dynamiczna i niejednorodna, że zakup dużego pakietu mieszkań przez jeden większy podmiot lub decyzja o budowie bloku mieszkalnego może szybko zweryfikować zapowiadany rozkład wielkości lokalnych rynków,” analizuje Lidia Zawiła, Manager w Dziale Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO.

Źródło: AXI IMMO (fragment raportu).

Stare nieruchomości inwestycyjne – burzyć czy przekształcać?

wysłano 16 czerwca 2023

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.

Spis treści:
Grunty inwestycyjne na wagę złota
W Warszawie coraz więcej wyburzeń
Miasta regionalne nie zostają w tyle
Opcja bez wyburzania
Zapas obciążenia
Sufity wyżej
Kwestie doświetlenia
Zamknięte okna
Największe wyzwania
Podsumowanie

Ogromny popyt na rynku najmu mieszkań w Polsce, a także sukcesywny wzrost stawek czynszowych przy sporym deficycie lokali, zachęca inwestorów do realizacji kolejnych projektów w formule wynajmu instytucjonalnego (PRS). Rozwojowi tego typu inwestycji sprzyja też paradoksalnie sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna, w tym sytuacja w Ukrainie, która generuje kolejnych, potencjalnych najemców. Przede wszystkim jednak, polski rynek wciąż stwarza możliwość uzyskania wyższych stóp zwrotu z inwestycji niż rynek zachodnioeuropejski.

W 2022 roku, jak obliczają eksperci Avison Young, wartość zamkniętych transakcji można było szacować na 150 mln euro, a narastająco od 2014 roku wynik zamknął się na poziomie 325 mln euro. Jednak to wartość transakcji typu forward funding odzwierciedla prawdziwą dynamikę tego sektora. Tylko w latach 2021–2022, według analiz Avison Young, wyniosła ona 700 mln euro.

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w planach na najbliższe lata jest budowa kolejnych ~ 25 000 mieszkań na wynajem w Polsce. Inwestycje PRS powstają głównie w największych miastach w kraju, a 40% z 12,5 tys. mieszkań w aktywnych obecnie zasobach PRS znajduje się w Warszawie. W budowie jest ponad 13 tys. lokali, z których około 4,5 tys. ma zostać oddanych w tym roku. To wciąż mało w stosunku do zapotrzebowania.

Grunty inwestycyjne na wagę złota

Poważną blokadą rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest deficyt dostępnych gruntów w atrakcyjnych obszarach największych, polskich miast. Inwestorzy poszukują więc alternatywnych rozwiązań, czyli pozyskiwania parceli ze starszymi budynkami, które mogą przystosować do nowych funkcji albo wyburzyć. Na rynku nasila się trend związany z konwersjami nieruchomości.

Plusem inwestycji opartych na wyburzeniach lub modernizacji istniejących obiektów są krótsze procedury administracyjne, nie wymagające uzgodnień drogowych oraz partycypowania w budowie okolicznej infrastruktury.

– Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach nasz zespół ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy. Analiza rentowności inwestycji wskazuje kierunek dalszych działań inwestora. Budynki biurowe, zużyte funkcjonalnie i technicznie, generują niższe przychody i są mniej atrakcyjne dla najemców niż nowoczesne biurowce odpowiadające dodatkowo wymogom ESG. Z tego powodu często bardziej opłacalne jest rozważenie nowej funkcji budynku, dostosowanie lub wyburzenie i realizacja produktu dostosowanego do potrzeb rynku. – mówi Monika Bronicka, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

W Warszawie coraz więcej wyburzeń

Gołym okiem widać, że wyburzeń budynków komercyjnych jest w Polsce coraz więcej. Wartość starszych obiektów posadowionych na atrakcyjnych gruntach miejskich jest często niższa niż działek niezabudowanych. Inwestorzy decydują się na zakup takich nieruchomości szczególnie chętnie, gdy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na realizację nowoczesnego obiektu o większej powierzchni użytkowej. Do zmian i modernizacji nieruchomości motywują też rygorystyczne standardy ESG i konieczność dostosowania kilkudziesięcioletnich budynków do przyjętych obecnie norm środowiskowych, związanych ze zrównoważonym rozwojem, jak również chęć obniżania ich kosztów utrzymania i użytkowania.

Uczestnicy rynku zastanawiają się, jak dużo będzie wkrótce wyburzeń, skoro z krajobrazu Warszawy znikają nawet obiekty dwudziestokilkuletnie, m.in.

– Atrium International z 1995 roku zostanie zastąpiony przez ponad 130-metrowy wieżowiec Upper One oraz 55-metrowy hotel

– Empark Mokotów Business Park jest przebudowywany przez Echo Investment i częściowo zostanie zastąpiony nowymi budynkami mieszkaniowymi

– niedokończony biurowiec EuRoPol Gazu już jest rozbierany, Dom Development zabuduje ten obszar budynkami mieszkaniowymi

– Multikino Ursynów (budynek z 1999 roku) zostało pozyskane przez GH Development z Belgii; nowy właściciel zapowiedział w tym miejscu powstanie wielofunkcyjnej zabudowy z około 300 mieszkaniami

Miasta regionalne nie zostają w tyle

Inwestycję z wyburzeniem w tle Echo Investment przygotowuje również w Łodzi. Przy ulicy Kilińskiego 127, w miejscu starej kamienicy inwestor jest w trakcie realizacji budynku o funkcji mieszkaniowo-hotelowej. Znajdzie się w nim około 290 lokali mieszkalnych na wynajem krótkotrwały bądź abonamentowy.

Strabag Real Estate z kolei uzyskał możliwość budowy 40 tys. mkw. powierzchni w miejscu przeznaczonej do rozbiórki galerii Plaza w Krakowie, gdzie planuje realizację projektu wielofunkcyjnego.

Z mapy Wrocławia zniknął z kolei dawny biurowiec Impela, który stał przy ulicy Ślężnej. W tym miejscu Develia rozpoczęła budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami usługowymi.

A to zaledwie niektóre projekty wyburzeń i nowych realizacji w polskich miastach regionalnych.

Opcja bez wyburzania

Alternatywą dla wyburzania jest przekształcenie istniejących budynków i zmiana ich funkcji. Takie działanie jest z pewnością bardziej ekologiczne, ponieważ ślad węglowy przy wyburzeniach i budowaniu nowych obiektów jest znacznie wyższy.

Zespół doradców technicznych Avison Young miał okazję już kilkukrotnie analizować budynki biurowe pod kątem przekształcenia ich w obiekty o funkcji mieszkalnej, bez konieczności wyburzania.

Okazuje się, że nie jest to wcale takie trudne, zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, z pewnością znacznie łatwiej jest zmienić funkcję użytkową biurowców na mieszkalną niż odwrotnie.

Zapas obciążenia

Wychodząc od projektowanej konstrukcji i przyjmowanych obciążeń użytkowych, zgodnie z normą PN-EN 1991-1-1 dla budynków mieszkalnych, zalecane jest przyjmowanie obciążenia 2kN/mkw gdzie w budynku biurowym przyjmuje się obciążenie 3kN/mkw. W związku z tym przy zmianie użytkowania mamy zapas obciążenia dla stropów, który może zostać dowolnie wykorzystany.

Sufity wyżej

Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych do pracy dla więcej niż 4 osób wynosi 3 metry, natomiast minimalna wysokość dla pomieszczeń mieszkalnych wynosi 2,5 metra. Planowane mieszkania mogą być zatem wyższe, co jest pożądane na rynku, ale też zapewnia więcej miejsca na rozprowadzenia instalacji podstropowych.

Kwestie doświetlenia

– Jedną z trudności, jakie daje się zaobserwować pod względem technicznym, są gabaryty budynków biurowych. Biurowce w większości posiadają powierzchnie typu open space, które są doświetlane za pomocą przeszkleń rozciągających się praktycznie na całą wysokość i szerokość elewacji. W przypadku wydzielenia pomieszczeń mieszkalnych, przy planowaniu należy wziąć pod uwagę możliwości aranżacyjne pomieszczeń, aby spełniały warunki techniczne między innymi dla odpowiedniego oświetlenia dziennego w stosunku powierzchni okien do powierzchni podłogi 1:8. Zmiany aranżacyjne wymagają ścisłego oraz przemyślanego podejścia, aby mieszkanie było jednocześnie funkcjonalne oraz odpowiednio oświetlone. – analizuje Przemysław Kłopocki, Project Manager (Aspekty Budowlane), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Obecne normy dla współczynników przenikania przegród zewnętrznych były wielokrotnie zaostrzane na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Przy planowaniu zmiany funkcji użytkowej istniejącego budynku biurowego, który zawiera znaczne przeszklenia, należy wziąć pod uwagę ewentualną konieczność ich redukcji bądź modernizacji, aby budynek był w jak najmniejszym stopniu energochłonny ze względu na straty energii przez przegrody zewnętrzne.

Zamknięte okna

Przy planowaniu zmiany użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną należy wziąć pod uwagę, że w wielu istniejących biurowcach okna są nieotwieralne, co powoduje konieczność zastosowania wentylacji mechanicznej.

Kwestie wentylacji można rozwiązać przez częściowe zaadaptowanie istniejących systemów, które powinny pokrywać potrzeby przyszłych mieszkańców ze względu na przewidywane mniejsze zagęszczenie budynku.

Największe wyzwania

– Najbardziej problematyczne staje się dostosowanie do pozostałych potrzeb sanitarnych. – komentuje Karolina Hytroś, Project Manager (Instalacje Sanitarne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young. – Biurowce często charakteryzują się jednym węzłem sanitarnym umiejscowionym w trzonie budynku i konieczne jest rozbudowanie instalacji o liczne nowe piony zasilające łazienki i kuchnie w lokalach mieszkalnych. Ponadto, system ogrzewania i chłodzenia oparty jest zazwyczaj o systemy freonowe lub glikolowe wykorzystujące klimakonwektory, których ponowne wykorzystanie może być problematyczne w nowym podziale funkcjonalnym pięter.

– Dostosowania wymaga również instalacja elektryczna; konieczna jest rozbudowa instalacji teletechnicznych, umożliwiających odbiór telewizji, dostęp do Internetu, sprawną kontrolę dostępu. – dodaje Kamil Olechniewicz, Project Manager (Instalacje Elektryczne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe, zwykle konieczna jest implementacja systemu sygnalizacji pożaru w rozszerzonym, jak na przeznaczenie mieszkaniowe, zakresie. Jednak takie niedogodności w żadnym stopniu nie uniemożliwiają przystosowania budynku do użytkowania.

Podsumowanie

Zmiana sposobu użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną pod względem technicznym nie powinna być w wielu przypadkach problematyczna. Należy mieć na uwadze, że często będzie trudne utrzymanie odpowiedniego nasycenia obiektu Powierzchnią Użytkową Mieszkalną (PUM), co może powodować mniejszy stopień opłacalności inwestycji w porównaniu do obiektu typowo wielorodzinnego, przy planowaniu którego każdy metr nieruchomości wykorzystywany jest niemal w 100%.

– Warto jednak mieć na uwadze, że starsze budynki biurowe znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. – komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young.

Szczególnie, że starsze biurowce zwykle znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, co z punktu widzenia mieszkańca jest w wielu przypadkach kluczowym aspektem przy wyborze miejsca zamieszkania. Takie lokalizacje często wpisują się w koncepcję „15-minutowego miasta”, która w ostatnim czasie ponownie cieszy się coraz większą popularnością.

Źródło: Avison Young.

One Stop Shop: rynek nieruchomości stawia na „wszystko w jednym miejscu”

wysłano 2 maja 2023

Budowa to nie lada wyzwanie dla każdego inwestora, dlatego na rynku pojawiają się firmy oferujące klientom całościową usługę, która obejmuje opracowanie projektu budynku i jego wnętrza, budowę i kompleksowe wyposażenie pod klucz. Obecnie coraz trudniej znaleźć rzetelną ekipę budowlaną, a ceny robocizny i materiałów budowlanych rosną i są trudne do przewidzenia. Do tego dochodzą procedury urzędowe, które nie należą przecież do prostych i szybkich. Taki stan rzeczy sprawia, że rozwiązania, które pozwalają zdjąć tę odpowiedzialność z głowy inwestora, są na wagę złota. Tym bardziej, gdy firmy te zapewniają realizację budynku w czasie nawet o połowę krótszym niż realizacja na własną rękę.

Spis treści:
Budynek jak spod igły
Czas to pieniądz
Ekologia i prostota
Polskie firmy podbijają świat
Inwestorska lekkość bytu

Budynek jak spod igły

Szeroki wachlarz możliwości oferowanych przez firmy modułowe, czy też prefabrykacyjne powoduje, że budynki te mogą być finezyjne w swojej architekturze, trwałe, doskonałe pod względem jakości, a i skupienie prac w rękach jednego podmiotu nie powoduje rozmycia odpowiedzialności pomiędzy całkowicie niezależne od siebie firmy wykonawcze. Elementy prefabrykowane lub wręcz w pełni gotowe moduły, z których tworzy się domy, to gotowe komponenty powstające w kontrolowanych fabrycznych warunkach, przygotowane przez sztab doświadczonych konstruktorów i architektów przy wsparciu precyzyjnych maszyn. Ich precyzja sięga 3mm dokładności spasowania elementów konstrukcyjnych obiektów. To wynik niemożliwy do osiągnięcia poza fabryką przy wykorzystaniu tradycyjnych metod budowlanych, których trwałość zależy od jakości materiału dostarczonego przez zewnętrznych dostawców, a sama budowa odbywa się w zmiennych warunkach atmosferycznych, które nierzadko mają wpływ na końcowy efekt i jego trwałość.

Inwestor, decydując się na wybór technologii modułowej, w rzeczywistości zleca usługę, w której może poczuć się jak klient, wybierający wspólnie z wykonawcą parametry swojego obiektu, a następnie czeka na przekazanie kluczy. Moduły, nawet gdy docelowa lokalizacja budynku znajduje się tysiące kilometrów od miejsca produkcji, najczęściej opuszczają fabrykę w pełni wykończone. Na ich wyposażeniu znajdują się bowiem nie tylko wykończone ściany, sufity i podłogi, ale także wykończone łazienki, pokoje, przygotowane instalacje, a na ścianach wiszą obrazy, telewizory, zasłony i firany. Na miejscu pozostaje tylko ich montaż, podłączenie sieci i mediów oraz zagospodarowanie terenu. Deweloperzy nierzadko oferują przyszłym mieszkańcom kilka pakietów wykończenia wnętrza, jak i standardu w ramach każdego pakietu: apartamenty na wynajem lub mieszkania na sprzedaż są przez nich konfigurowane na podstawie opcji określonych w katalogu. Podobnie jest w przypadku hoteli czy akademików: przed dostawą na miejsce inwestor weryfikuje standard wykończenia, jakość materiałów i wystrój w mock-up’ie, który czeka na niego w fabryce. Po akceptacji następuje realizacja wnętrz pozostałych modułów, które wkrótce opuszczają fabrykę, aby dotrzeć na miejsce na pokładzie statków, transportu drogowego lub kolejowego.

Czas to pieniądz

Dla inwestorów z rynku PRS, hotelowego czy prywatnych akademików, stosowanie technologii modułowej oznacza oszczędność czasu, co dla nich skutkuje znacznie szybszym oddaniem budynku do użytku, a więc i czerpaniem zysku z ich funkcjonowania. Przygotowanie wielokondygnacyjnego budynku przy sprawnej pracy na miejscu może trwać zaledwie 3 miesiące, a przy obiektach o większej trudności jest to w zasadzie połowa czasu, jaki byłby potrzebny do przygotowania analogicznego budynku w tradycyjnej technologii. Wykorzystanie gotowych modułów ma znaczenie również dla inwestorów przygotowujących projekty we wrażliwych lokalizacjach, gdzie sąsiedzi inwestycji lub miejscy aktywiści mogą utrudniać jej realizację ze względu na uciążliwości generowane przez budowę. Technologia modułowa jest również doskonałym rozwiązaniem dla inwestycji planowanych w ścisłych centrach miast, gdzie ruch uliczny utrudnia stosowanie tradycyjnej technologii, organizację zaplecza budowy i logistykę dostaw. Takie przedsięwzięcia niosą ze sobą także dodatkowe koszty związane z odszkodowaniami spowodowanymi uszkodzeniami okolicznego mienia prywatnego lub publicznego, a te często są trudne do oszacowania i przyczyniają się do zwiększenia budżetu przedsięwzięcia.

Ekologia i prostota

Modułowość to także ekologia i optymalizacja. Nie bez powodu technologia ta jest tak popularna w Skandynawii, która troskę o środowisko naturalne i odpowiedzialność traktuje znacznie bardziej restrykcyjnie niż większość krajów Europy, nie wspominając o wielu innych regionach świata. Ilość odpadów powstających przy budowie modułów w niektórych firmach jest zredukowana w stosunku do tradycyjnej technologii praktycznie o 90%. Budynki powstające w kontrolowanych warunkach fabrycznych pozwalają producentowi dokładnie zaplanować proces produkcji, ilość niezbędnych surowców, sprzętu i ludzi. Do tego firmy te posiadają rozbudowane systemy recyklingu odpadów i optymalizacji produkcji, a także doskonale dopracowane procesy, zatem dla nich dotrzymanie jednolitej i wysokiej jakości jest znacznie prostsze niż na placu budowy, na którym mogą występować problemy kadrowe, ograniczenia w dostępności surowców i sprzętu oraz zmienne warunki atmosferyczne. W fabryce wiele procesów jest znacznie prostszych. Inwestor jest zatem pozbawiony licznych komplikacji związanych z nadzorem nad ekipami budowlanymi, doborem, poszukiwaniem i zakupem materiałów budowlanych, poszukiwaniem projektanta wnętrz, materiałów i dodatków wykończeniowych. Zdecydowaną korzyścią jest również przewidywalność kosztów. Umowa podpisana z wykonawcą z góry określa całościowy koszt inwestycji, co w obecnych realiach należy uznać za wyjątkowo komfortowe rozwiązanie

Polskie firmy podbijają świat

Na polskim rynku wciąż dominuje przekonanie, że domy modułowe to domki letniskowe lub domy jednorodzinne, których technologia nie pozwala stawiać większych budynków. Tymczasem polskie przedsiębiorstwa posiadają know-how pozwalające im stawiać wielokondygnacyjne obiekty sięgające nawet dwudziestu kondygnacji. Nie bez powodu koncepcje podkrakowskiej firmy DMDmodular zdobywają europejskie rynki, a jej realizacje powstają w Amsterdamie, Kopenhadze, Edynburgu, szwajcarskim Sion. W stosowanej przez firmę technologii powstają hotele, akademiki, apartamentowce i co-livingi. W Polsce firma ma w swoim portfolio hotele resortowe i osady domów, realizowane w formie hotelarstwa rozproszonego, ale z wiedzy i doświadczenia firmy uczą się korzystać również samorządy. Obecnie w Mysłowicach powstaje wielorodzinny budynek zaprojektowany w technologii modułowej 3D. Realizacja jest efektem badawczo-rozwojowego projektu konsorcjum stworzonego przez DMDmodular we współpracy z Politechniką Krakowską oraz spółką Lightoffo. Budynek powstał w formie demonstratora technologii i ma służyć za modelowe rozwiązanie dla samorządów w całej Polsce. Obiekt liczący cztery kondygnacje zaplanowany jest na 27 mieszkań o powierzchni od 45m2 do ponad 60 m2. Jego konstrukcja nośna została oparta na profilach stalowych, a do stworzenia bryły wyprodukowanych zostanie 56 modułów stanowiących ponad 90% kubatury całego budynku. Proces budowy, łącznie ze wszystkimi dodatkowymi pracami realizowanymi w systemie tradycyjnym (m.in. fundamenty, klatka schodowa, zagospodarowanie terenu wraz z parkingami), potrwa ok. 3 miesiące. Pozwoli to nowym lokatorom na szybkie wprowadzenie się do mieszkań. Co więcej, w budynku zaplanowano szereg nowoczesnych, zrównoważonych technologii, które wpływać będą zarówno na komfort użytkowania, jak i na znaczne ograniczenie kosztów eksploatacyjnych. Możliwe będzie pozyskiwanie i magazynowanie energii z gruntu i słońca oraz odzyskiwanie energii cieplnej ze zużytego powietrza. Panele fotowoltaiczne pokryją większość dachu i południowej elewacji budynku. Efektywne gospodarowanie wodą szarą i opadową będzie pozwalało m.in. na zużywanie jej na potrzeby techniczne i nawadnianie zielonego otoczenia budynku. Wygląda na to, że polska firma przygotowała projekt, który pozwoli spopularyzować technologię modułową na terenie całego kraju.

– Wspólnie z NCBiR tworzymy prawdziwą innowację w obszarze mieszkalnych obiektów wielorodzinnych w Polsce – mówi Ewelina Woźniak-Szpakiewicz, prezes spółki DMDmodular, jednego z liderów produkcji modułowej w Polsce. – Szybkość realizacji, trwałość technologii, atrakcyjność wizualna obiektu i wysoki standard osiągnięte przy światowej klasy wskaźnikach efektywności energetycznej sprawiają, że projekt dołączy do grupy wzorcowych realizacji architektury modułowej. Tym samym przedsięwzięcie ma szansę pozytywnie wpłynąć na zmianę postrzegania budownictwa modułowego w Polsce. Liczymy, że ta pilotażowa realizacja przełoży się na zainteresowanie technologią modułową wśród polskich inwestorów sektora publicznego i prywatnego, działających w budownictwie mieszkaniowym, senioralnym, hotelowym czy zakwaterowania studenckiego. Co więcej, współczesne wyzwania ekologiczne, społeczne, czy też migracyjne związane z wojną na Ukrainie czynią wypracowane rozwiązanie możliwą odpowiedzią na złożony kryzys. Polska posiada gotowe rozwiązania, które można sprawnie dostosowywać i implementować w dowolnym miejscu na świecie – dodaje Ewelina Woźniak-Szpakiewicz.

Podkrakowska spółka DMDmodular specjalizuje się w budowie obiektów opartych na ramach stalowych. Gdańska firma EKOINBUD natomiast swoją technologię opiera na konstrukcjach drewnianych, a wyspecjalizowała się w budowie obiektów użyteczności publicznej: szkół, przedszkoli, żłobków, szpitali, budynków urzędowych i biurowych. Dotychczas zrealizowała ponad 60 takich obiektów, a w przygotowaniu jest kolejnych 18, w takich miastach jak: Gdańsk, Ostróda, Rumia, Łomianki, Oleśnica i Pruszcz Gdański. Spółka wyrasta więc na lidera ekologicznych, drewnianych budynków, których właściwości doskonale sprawdzają się w miejscach, w których zdrowie użytkowników jest absolutnym priorytetem.

Pozytywne właściwości drewna dostrzegliśmy już kilka lat temu i od tamtej pory nieustannie pracujemy nad rozwojem technologii optymalizujących jego wykorzystanie w procesach budowlanych – mówi Tomasz Balcerowski, prezes zarządu Grupy EKOINBUD. Jako jedyni w Polsce posiadamy własne centrum badawczo-rozwojowe, pozwalające na przeprowadzenie testów ognioodporności drewnianych konstrukcji w temperaturze dochodzącej do tysiąca stopni Celsjusza. Od lat współpracujemy z wiodącymi dostawcami technologii, które mają szansę zrewolucjonizować branżę budowlaną pod kątem implementacji najbardziej ekologicznych rozwiązań. Dlatego też w 2014 roku zdecydowaliśmy się powołać do życia przedsiębiorstwo Ecologiq, specjalizujące się w budowie nowoczesnych domów prefabrykowanych oraz modułowych budynków użyteczności publicznej.

EKOINBUD, podobnie jak DMDmodular, skupia w swoich rękach całościową realizację projektów od wstępnych uzgodnień, poprzez projekt, aż po produkcję, dowóz gotowych elementów na miejsce i wykończenie wnętrz. Ta kompleksowość i prozdrowotne parametry budynków powodują, że EKOINBUD może skutecznie konkurować z firmami działającymi w technologii tradycyjnej, przekonywać inwestorów do zmiany myślenia i przejścia na wykorzystanie modułowej technologii przy budowie szkół czy szpitali. Firma obecnie stawia w Ostródzie pierwszy w Polsce drewniany szpital. Są to konstrukcje charakteryzujące się doskonałymi parametrami termicznymi oraz wysoką wytrzymałością i sztywnością. Przygotowane zostają w oparciu o lite drewno KVH, które następnie jest klejone warstwowo. Ze względu na swoje właściwości, materiały te nie podlegają pęknięciom ani odkształceniom, pozostają odporne na uszkodzenia, a także grzyby i insekty, co ma niebagatelne znaczenie szczególnie dla obiektów szpitalnych. – mówi Michał Buczyński, project manager w EKOINBUD. Na terenie szpitala powstaną 102 pomieszczenia podstawowe oraz dodatkowe pomieszczenia techniczne i komunikacyjne. W ramach inwestycji w szpitalu powstaną sale zabiegowe, wybudowany zostanie nowy podjazd dla karetek oraz liczne ciągi piesze w otoczeniu obiektu. Projekt obejmuje również zagospodarowanie okolicznych terenów zielonych.

Ważną cechą prefabrykowanych modułów drewnianych jest ich pełna dyfuzyjność, skutkująca „oddychaniem ścian”, co pozwala na uzyskanie wysokiego komfortu pomieszczeń i wytworzenie ekologicznego mikroklimatu. Wykorzystywane materiały efektywnie izolują ściany zewnętrzne i dach budynku w okresie zimowym, latem chroniąc go przed ciepłem zewnętrznym, dzięki czemu generują spore oszczędności związane z ogrzewaniem i wychładzaniem budynku.

Inwestorska lekkość bytu

One Stop Shop to także wykończenia wnętrz budynków kontraktowych. Na tym rynku doskonale porusza się warszawska spółka Trust Us, która swoje korzenie wywodzi z produkcji mebli, jednak szybko dostrzegła zapotrzebowanie rynku w kompleksową obsługę inwestorów, którzy potrzebują partnera odciążającego ich ze wszystkich procesów i procedur utrudniających im życie i prowadzenie ich podstawowego biznesu. Realizowaliśmy już tak nietypowe przedsięwzięcia, że nasze doświadczenie pozwoli zrealizować każdy projekt, czy fantazję inwestorów, a działamy w sposób, który całkowicie odciąża ich od komplikacji związanych z budową od podstaw, rearanżacją, remontem, odświeżeniem czy rewitalizacją przestrzeni, które wcześniej pełniły zupełnie inną funkcję – mówi Daniel Ochońko, prezes zarządu Trust Us. To jedna z cech, które doceniają inwestorzy. Nasze możliwości opierają się na wieloletnim doświadczeniu naszych konstruktorów, technologów, materiałoznawców i architektów, z którymi współpracujemy. Za każdym razem, gdy spotykamy się z uśmiechem na ustach naszych klientów w czasie odbiorów wiemy, że po raz kolejny stanęliśmy na wysokości zadania. Lata doświadczeń nauczyły nas, że dla klientów najważniejszy jest spokój, dlatego często wybierają nas do swoich kolejnych realizacji, wiedząc jak toczyła się współpraca przy poprzednich projektach. Trust Us ma w swoim portfolio bary bistro, restauracje, jak i największe polskie hotele, centra kongresowe, resorty i hotele biznesowe, a także np. Food Hall Browary w Warszawie – jeden z najbardziej charakterystycznych punktów na gastronomicznej mapie Warszawy, którego wnętrza w ostatnich dniach otrzymały nagrodę SAW 2023.

materiał prasowy

Sektor PRS stanowi atrakcyjną alternatywę dla inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych

wysłano 24 marca 2023

Sektor PRS w Polsce od kilku lat dynamicznie się rozwija. Tylko na koniec 2022 roku zasoby mieszkań na wynajem od podmiotów instytucjonalnych wynosiły ponad 10 300, z czego 40% powstało w ostatnich 12 miesiącach. Wysoki popyt ze strony najemców wpływa na szybko kurczącą się dostępność mieszkań, co potwierdza niski współczynnik pustostanów na poziomie 3% (z wyjątkiem obiektów oddanych w 2022 roku).

„Sektor PRS jest atrakcyjną alternatywą zarówno dla inwestorów, jak i najemców. Pamiętam jak kilka miesięcy temu w mediach często odnoszono się do rynku niemieckiego. Trzeba jednak wyraźnie zaznaczyć, że w Polsce, mimo dynamicznego rozwoju, sektor najmu instytucjonalnego jest wciąż w fazie początkowej. Na koniec 2022 roku na rynku znajdowało się ponad 10 300 mieszkań na wynajem w ramach sektora PRS. Dla porównania rynek najmu prywatnego szacuje się na około 1,2 mln mieszkań. Rachunek jest prosty, mieszkania na wynajem od podmiotów instytucjonalnych stanowią jedynie 1% wszystkich mieszkań przeznaczonych na wynajem w Polsce,” – komentuje Sylwia Jankowska, Investment Broker w zespole rynków kapitałowych w Knight Frank.

Zmieniająca się w ostatnich latach sytuacja gospodarcza i geopolityczna wpłynęła na decyzje inwestorów, którzy zaczęli dywersyfikować swoje portfolia poprzez inwestowanie m.in. na rynku najmu instytucjonalnego.

„Zmiany, których jesteśmy obecnie świadkami stwarzają nowe możliwości na dalszą ekspansję rynku mieszkaniowego w Polsce. Mam tutaj na myśli wysokie ceny mieszkań oraz utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe, które znacznie ograniczają siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym. Wpływa to bezpośrednio na ograniczony popyt na zakup mieszkań. Potwierdzeniem tego jest liczba zaciągniętych kredytów hipotecznych, która w 2022 roku spadła o 50% względem 2021 roku. Z tego powodu, potrzeby mieszkaniowe zaspokajane są poprzez wyjem mieszkań,” – wyjaśnia Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Istotne znaczenie, przemawiające za wynajmem ma następująca aktualnie w Polsce zmiana pokoleniowa. Młode osoby nie priorytetyzują swojego życia, stawiając na szczycie potrzeb posiadanie mieszkania. Co więcej, są oni zainteresowani lokalami w atrakcyjnych lokalizacjach, a to często przewaga obiektów należących do podmiotów instytucjonalnych.

„W ciągu ostatnich 12 miesięcy popyt na wynajem mieszkań w Polsce znacząco wzrósł, również za sprawą napływu emigrantów z Ukrainy do Polski. W związku z tym, także sektor PRS charakteryzował się wysokim tempem komercjalizacji. Szacuje się, że wskaźnik pustostanów znajduje się na poziomie mniejszym niż 3%, z wyjątkami obiektów otwartych w 2022 roku. Szybka komercjalizacja budynków przemawia za stałym zainteresowaniem tym sektorem wśród inwestorów,” – dodaje Bożena Garbarczyk.

Utrzymujący się na wysokim poziomie popyt na mieszkania na wynajem spowodował znaczący wzrost czynszów w sektorze PRS. Uzasadnienia wzrostu wiązały się z ograniczoną dostępnością lokali mieszkaniowych na wynajem w Polsce, wyższych kosztów budowy i pracy, jak i finansowania nowych inwestycji. Odnotowane w obiektach PRS czynsze wzrosły w drugiej połowie 2022 roku o około 30-40% w Warszawie i 10-30% w miastach regionalnych.

Największym obecnie rynkiem w ramach sektora PRS jest Warszawa, gdzie zlokalizowane jest 40% istniejących zasobów.

„Z badania Knight Frank, przeprowadzonego wśród 25 podmiotów instytucjonalnych, banków oraz deweloperów obecnych na rynku PRS w Polsce wynika, że w 2023 roku około 85% inwestorów planuje rozpocząć nowe projekty mieszkaniowe na terenie stolicy. Duży udział w sektorze najmu instytucjonalnego ma również Wrocław (ponad 2 300 mieszkań), a Kraków śmiało można nazwać najdynamiczniej rozwijającym się rynkiem w obszarze PRS, gdyż zasoby mieszkań na wynajem zostały w 2022 roku podwojone względem 2021 roku. Warto tutaj również dodać, że banki ziemi w Polsce zostały zabezpieczone na potrzeby budowy 35 000 nowych mieszkań,” – dodaje Sylwia Jankowska.

Pod koniec 2022 roku na etapie realizacji znajdowało się około 8 300 apartamentów na wynajem w niemal 40 projektach. Jeżeli deweloperzy zrealizują założone plany, około 6 900 mieszkań zostanie oddanych do końca 2023 roku.

Na polskim rynku PRS obecni są zarówno inwestorzy krajowi jak i zagraniczni, posiadający międzynarodowe doświadczenie w sektorze mieszkań na wynajem. Pod koniec 2022 roku, największy udział w istniejących zasobach (29%) miało Echo Investment z niemal 3 000 mieszkaniami zrealizowanymi w 11 obiektach, w ramach platformy Resi4Rent. Poza tym, istotną rolę odgrywają tacy inwestorzy jak: Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 000 mieszkań) oraz TAG Immobilien (1 500 lokali na platformie Vantage Rent). Pozytywne perspektywy rozwoju rynku PRS w Polsce zachęciły nowych inwestorów do rozpoczęcia działalności w tym segmencie w minionym roku. Syrena, Van der Vorm i AFI otworzyli w 2022 roku swoje pierwsze projekty mieszkań na wynajem w Polsce.

„Z naszych globalnych badań wynika, że sektor mieszkaniowy miał drugi największy, zaraz za biurami, udział w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych w Europie w 2022 roku. To dobry moment na inwestowanie w PRS. W IV kwartale ubiegłego roku stopu kapitalizacji dla inwestycji PRS w najbardziej popularnych miastach Europy Zachodniej wyniosły średnio 3,25%-3,75%. Dla porównania stopy kapitalizacji dla obiektów „prime” w Warszawie szacowane były na 5,00-5,25%,” – wyjaśnia Sylwia Jankowska.

Źródło: Knight Frank.

Sektor nieruchomości PRS z rekordowym wolumenem transakcji w 2022 r.

wysłano 15 marca 2023

Raczkujący rynek PRS (Private Rented Sector) w Polsce zaczyna się rozwijać. Najem instytucjonalny wywodzi się z Europy Zachodniej i jest mocno ugruntowany m.in. w Niemczech, Szwajcarii czy Holandii. Od kilku lat zainteresowanie rynkiem PRS w Polsce stale wzrasta, zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców.

Spis treści:
Rekordowy wynik 2022 i zwiększenie udziału rynku wtórnego
Rzeczywista dynamika rynku
Główni gracze rynkowi
Dalszy rozwój sektora

Sektor rozwija się od 2014 roku, kiedy państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem zakupił w Poznaniu pierwszy budynek wielorodzinny z przeznaczeniem pod wynajem instytucjonalny. Od tego czasu, coraz to nowi gracze pojawiali się w tym segmencie rynku, natomiast Avison Young zaznacza, że wyraźny jego rozwój nastąpił dopiero po roku 2019, kiedy na rynku zaczęli pojawiać się nowi gracze. Na koniec 2022 roku mieliśmy na rynku ok. 9400 istniejących lokali i kolejne 13000 w fazie budowy.

Obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że przed sektorem PRS otwierają się jeszcze szersze możliwości rozwoju. Wysoka inflacja oraz stopy procentowe, słaby dostęp do kredytów hipotecznych, zwiększają popyt na mieszkania na wynajem.

Rekordowy wynik 2022 i zwiększenie udziału rynku wtórnego

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS rekordowo wysokim wolumenem transakcji. Wynik na poziomie 150 mln euro to najlepszy rezultat uzyskany w tym segmencie w historii młodego, polskiego rynku – zaznaczają eksperci Avison Young. Spośród siedmiu transakcji zawartych w sektorze w minionym roku pięć było zlokalizowanych w Warszawie.

Ze względu na swoją początkową fazę rozwoju, sektor PRS w Polsce jest zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów. Avison Young zaznacza jednak, że w ubiegłym roku tak wysoki wolumen został zbudowany również dzięki wyjątkowo dużemu udziałowi transakcji rynku wtórnego – sprzedaży portfela Catelli, która wyszła z Polski. Portfel ten obejmował lokale mieszkaniowe w Złotej 44 w Warszawie oraz budynki Pereca 11 w Warszawie i Trio w Krakowie.

Pozostałe transakcje sfinalizowane w 2022 roku to sprzedaż 138 mieszkań w Studio Plac Dominikański we Wrocławiu, zakup 136 lokali w warszawskiej inwestycji Unique Tower, zakup 116 lokali w projekcie Wola Nowa w Warszawie, czy sprzedaż przez 55 mieszkań w warszawskiej inwestycji Metro Połczyńska.

Należy jednak pamiętać, że jednocześnie zostało zrealizowanych wiele projektów w formule forward funding, podkreśla Avison Young.

Rzeczywista dynamika rynku

Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się różnymi rodzajami akwizycji, w zależności od statusu projektu. W przypadku większości umów podpisywanych w latach 2021-2022 w Polsce mieliśmy do czynienia z finansowaniem typu forward, kiedy strony zawierają umowę kupna-sprzedaży na początku procesu budowlanego. Inwestor zapewnia finansowanie poszczególnych etapów projektu, najczęściej w formie zaliczek na poczet ceny zakupu.

Tym samym, transakcje typu forward funding, finalizowane przez około 2 lata, odzwierciedlają rzeczywistą dynamikę rynku i apetyt inwestorów na produkt PRS – podkreśla Avison Young. W latach 2021-2022 przedmiotem umów o finansowanie typu forward było około 6000 jednostek mieszkaniowych PRS w 15 inwestycjach, których łączny wolumen wyniósł około 700 mln euro. Najbardziej aktywnym inwestorem i niekwestionowanym liderem w projektach forward funding był w tym okresie Heimstaden Bostad, odpowiedzialny za ponad 60 proc. wolumenu transakcji. W konsekwencji podmiot jest również najprężniej rozwijającym się operatorem PRS w Polsce.

Główni gracze rynkowi

Fundusze inwestycyjne zazwyczaj kupują całe budynki, a nawet osiedla mieszkaniowe, które następnie przeznaczają pod najem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce Avison Young obserwuje również zmiany w modelu współpracy. Popularnością cieszą się projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkalne budowane są od podstaw pod wynajem. Taka formuła pozwala na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu.

Avison Young zauważa, że inwestorzy aktywni od samego początku na rynku PRS w Polsce ustępują teraz pola nowym graczom. Niekwestionowanym liderem pod względem liczby jednostek PRS na etapie budowy jest szwedzki Heimstaden Bostad, który ma 27 proc. udziału w całkowitych zasobach w budowie. Za nim uplasował się operator Resi4Rent, a dalej Vantage Rent i Resi Capital. Po wprowadzeniu na rynek wszystkich nowych projektów znajdujących się w budowie, Resi4Rent utrzyma dominującą pozycję w sektorze, stając się właścicielem 24 proc. zasobów. Heimstaden Bostad, najdynamiczniej rozwijający się operator, zajmować będzie druga pozycję z 17 proc. udziałem w rynku.

Jeśli chodzi o pochodzenie kapitału, w strukturze polskiego rynku PRS dominują inwestorzy z Izraela, Niemiec i Holandii. Ich transakcje stanowiły łącznie 75 proc. całkowitego wolumenu transakcji od 2014 roku.

Dalszy rozwój sektora

Jak czytamy w najnowszym raporcie Avison Young, w ciągu ostatnich dziewięciu lat łączny wolumen zamkniętych transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS w Polsce przekroczył 325 mln euro.

Pod względem popytu rynek PRS rozwija się aktualnie bardzo dynamicznie, czemu paradoksalnie sprzyja sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna. Konflikt w Ukrainie generuje napływ potencjalnych najemców, wysokie stopy procentowe utrudniają potencjalnym kupującym uzyskanie kredytu na zakup własnego mieszkania.

Z drugiej strony, część inwestorów wstrzymuje lub renegocjuje nowe projekty ze względu na rosnące koszty budowy, wynikające ze wzrostu cen energii i surowców, destabilizacji łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania.

Patrząc jednak na działania inwestycyjne na rynku PRS z perspektywy końca 2022 roku, Avison Young spodziewa się dalszego rozwoju inwestycji w tym sektorze. Przy założeniu, że koszty i strategie finansowania przyjęte przez banki nie staną temu na przeszkodzie.

Nieruchomości mieszkaniowe oraz projekty handlowe typu „convenience”, czyli te związane z realizacją podstawowych ludzkich potrzeb, uważane są za najbezpieczniejsze w czasach powszechnej niepewności rynkowej. Avison Young dodaje, że sektor mieszkań na wynajem PRS będzie się rozwijał nie tylko ze względu na inflację czy wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale również dzięki zmieniającemu się postrzeganiu własności mieszkania. W całej Europie od wielu lat rośnie liczba osób wynajmujących mieszkanie, a nie posiadających je na własność. Trend najmu zaczyna nabierać rozpędu dzięki większej mobilności Polaków i częstszym zmianom, które w pewnym stopniu umożliwiła także pandemia. Dzieje się tak dlatego, że wynajem nie zobowiązuje do związania się na stałe z miejscem zamieszkania, ale daje możliwość elastycznych zmian, np. przeprowadzki do innego miasta w celach zawodowych.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager.

Rozwój sektora PRS na polskim rynku nieruchomości oczami ekspertów

wysłano 24 lutego 2023

Jak przedstawia się rozwój sektora PRS na polskim rynku nieruchomości oczami ekspertów? W jakim tempie, zdaniem deweloperów, będzie się rozwijał się w Polsce sektor najmu instytucjonalnego – PRS? Czy inwestorzy są nadal zainteresowani zakupem budynków pod wynajem? Jakie są największe przeszkody w rozwoju tego segmentu? Co mu sprzyja? Czy współpraca z sektorem PRS jest aktualnie opłacalna dla firm deweloperskich? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Andrzej Oślizlo, prezes zarządu Develia S.A.

Rynek PRS w Polsce ma dobre perspektywy rozwoju. Oferta nowoczesnych mieszkań w dobrych lokalizacjach, wynajmowanych na przejrzystych zasadach od profesjonalnych operatorów to coś, czego brakowało na naszym rynku. Niepokoją nas ostatnie zapowiedzi dotyczące ograniczeń w nabywaniu lokali mieszkalnych na wynajem. W rękach funduszy znajduje się zaledwie kilka tysięcy lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. rynku najmu w Polsce. Skala inwestycji w tym obszarze drastycznie spadła w minionym roku z uwagi na rosnące koszty finansowania czy wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dalsze utrudnienia dla inwestorów będą dodatkowo zmniejszać wolumen nowych projektów, których również w sektorze detalicznym uruchamianych jest mniej z powodu trudnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. To będzie pogłębiać lukę mieszkaniową i pogarszać warunki mieszkaniowe w naszym kraju.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Do rozwoju rynku PRS, który przyczyni się do większej dostępności mieszkań, potrzebne są sprzyjające warunki stworzone przez Państwo, preferencyjne rozwiązania podatkowe, a przede wszystkim odpowiednie rozwiązania prawne. Tymczasem nastawienie do funduszy czy osób inwestujących w mieszkania na wynajem jest zgoła inne. Podejście zakładające że fundusze czy osoby wynajmujące klika mieszkań są zbyt zamożne więc należy je dodatkowo opodatkować nie sprzyja rozwojowi rynku PRS.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Aktualna oferta sektora PRS w Polsce obejmuje zaledwie 1 proc. ogółu zasobów mieszkaniowych na wynajem. Najszybciej rozwija się on w Warszawie, ale w wielu miastach rynek ten w ogóle nie jest wykorzystywany. Specjaliści rynku mieszkaniowego są zdania, że mieszkań na wynajem powinno być 2-3 razy więcej niż jest obecnie, by można było zaspokoić potrzeby. Również widzimy potencjał w rozwoju tego rynku, dlatego dostosowaliśmy naszą ofertę do nowego profilu klienta. Obecnie mamy w sprzedaży apartamenty inwestycyjne na warszawskim Ursynowie, a w planach kolejne tego typu projekty. Mamy doświadczenie w realizacji takich przedsięwzięć w Warszawie.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Zainteresowanie inwestorów zakupem nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem jest cały czas duże. Widzimy to po strukturze naszych klientów. W świetle styczniowych zapowiedzi dotyczących ustawowego ograniczenia hurtowych zakupów mieszkań w Polsce trudno jest prognozować szczególnie duży wzrost rynku PRS. Zarówno my, jak i fundusze inwestycyjne działające w tym obszarze, obserwujemy dynamiczne zmiany rynku i otoczenie prawne, i wyczekujemy wyklarowania sytuacji legislacyjnej.

Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że fundusze rynku PRS mogłyby znacząco wesprzeć rynek mieszkaniowy w Polsce i zaoferować wynajem osobom, które z różnych względów nie mają aktualnie szans, żeby kupić mieszkanie na własność. A potrzeby mieszkaniowe w Polsce cały czas są bardzo duże.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Fundusze PRS stoją w obliczu wielu niewiadomych co do przyszłych warunków działania w Polsce. Świadczą o tym na przykład ostatnie propozycje opodatkowania hurtowych zakupów mieszkań. Na pewno transakcjom sprzyja rozgrzany rynek najmu i niestety będzie sprzyjało wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych klientów indywidualnych. Kursy walutowe to z kolei czynnik ryzyka, gdyż fundusze inwestycje i zyski z nich przeliczają na euro lub dolara. Aktualnie rynek PRS stanowi 1 proc. przy m.in. wymienionych wyżej ograniczeniach. W naszej ocenie rozwój tego sektora potrwa dekady.

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment

Moim zdaniem, rozwój tego rynku jest nieunikniony. Zmiany kulturowe, stylu życia oraz potrzeb pokolenia, które wchodzi w dorosłe życie, idealnie wpisuje się w sektor PRS. Rozwojowi sektora PRS sprzyjać też będzie utrzymująca się luka podażowa to znaczy brak wystarczającej dostępności mieszkań w odpowiednim standardzie. Wprawdzie niepewność co do planów opodatkowania tego segmentu rynku oraz wysokie stopy procentowe mogą nieco spowolnić dynamikę wzrostu rynku instytucjonalnego wynajmu, ale tylko przejściowo. W ubiegłym roku sprzedaliśmy dwa projekty z przeznaczeniem na wynajem w formule PRS i nie mamy wątpliwości, że istnieją bardzo dobre perspektywy rozwoju współpracy w tym obszarze.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Biorąc pod uwagę dane na temat zawartych w ostatnich latach transakcji na wspomnianym rynku, rozwija się on i będzie rozwijał. W Polsce nadal brakuje mieszkań, a stopy zwrotu możliwe do uzyskania z tego typu inwestycji są atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych. Najnowsze raporty podają, że w perspektywie najbliższych siedmiu lat sektor ma osiągnąć nawet 100 tysięcy mieszkań wynajmowanych przez profesjonalne podmioty. Bylibyśmy jednak ostrożni z prognozowaniem tempa rozwoju rynku PRS w perspektywie kilku, kilkunastu lat. Jest to trudne do przewidzenia, gdyż zależy w dużej mierze od otoczenia makroekonomicznego, a to jest od nas z kolei niezależne.

Widzimy zainteresowanie inwestorów zakupami budynków na wynajem, jednak w ostatnim czasie ze względu na uwarunkowania makroekonomiczne, jak i konflikt w Ukrainie widzimy lekkie zahamowanie. Inwestorzy wstrzymują się z decyzjami zakupowymi, cały czas obserwując i analizując polski rynek.

Jeżeli chodzi największe przeszkody dla rozwoju sektora PRS, to warto pamiętać o takich czynnikach jak waluta (PLN vs EUR), niestabilny rynek najmu, konflikt w Ukrainie, niestabilna sytuacja prawno-podatkowa, jak i niejasne, niespójne przepisy.

Na pewno rozwojowi rynku PRS w Polsce sprzyja jego wczesna faza. Jest to wciąż raczkujący w Polsce sektor, a niedobór mieszkań jest wciąż znaczny. Młodzi ludzie coraz częściej decydują się na wynajem. Sektor najmu instytucjonalnego wychodzi naprzeciw tym wymaganiom, oferując komfortowe mieszkania, w dobrych lokalizacjach z udogodnieniami dla mieszkańców budynku. Ponadto, najem instytucjonalny łączy dwie istotne kwestie: elastyczność i poczucie bezpieczeństwa, jakie gwarantuje profesjonalny operator nieruchomości. Co więcej, aktualna sytuacja makroekonomiczna w kraju tzn. spadek sprzedaży związany ze wzrostem stóp procentowych czy inflacją powoduje to, że deweloperzy coraz bardziej interesują się sprzedażą całych projektów do inwestorów instytucjonalnych.

Z pewnością współpraca taka może być opłacalna, ale obarczona jest ryzykiem, chociażby w związku ze zmianami cen materiałów budowlanych. Marża możliwa do uzyskania jest niższa niż w przypadku sprzedaży do klientów indywidualnych i zależy od wielu czynników m.in. stabilności cen materiałów i usług, rodzaju transakcji: forward funding/forward purchase i samych warunków umowy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Pod koniec 2021 roku uruchomiliśmy własny projekt PRS. Kiedy decydowaliśmy się rozwinąć ten filar biznesu, naszym głównym argumentem była chęć odpowiedzi na potrzeby młodych i mobilnych Polaków. W dzisiejszej sytuacji rynkowej PRS spełnia potrzeby młodych rodzin, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Grupa klientów zainteresowanych najmem instytucjonalnym będzie naszym zdaniem rosła.

Na potrzebę tego przedsięwzięcia stworzyliśmy platformę LivinGo, która zajmie się obsługą inwestycji wynajmowanych. Nasza oferta powstaje w ramach dotychczas budowanych inwestycji mieszkaniowych, co gwarantuje wysoką jakość realizacji oraz konkurencyjność najmu. Pierwsza pula 121 mieszkań będzie oddana w Q3 2023 roku w inwestycji Ursus Centralny, a bank ziemi jest zabezpieczony na blisko 1800 lokali.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Jesteśmy jednym z nielicznych deweloperów, którzy mają na swoim koncie transakcje z funduszem PRS. Pod koniec 2021 roku podpisaliśmy przedwstępną umowę sprzedaży budynku zawierającego 236 lokali na warszawskich Bielanach.

Obecnie obserwujemy spowolnienie na rynku PRS w Polsce i mniejszą ilość transakcji. Inwestorzy nadal są zainteresowani zakupem całych budynków, ale mają problem z finansowaniem. Natomiast niektórzy wstrzymują się z decyzjami, gdyż oczekują okazji inwestycyjnych na rynku. Czas jednak działa na niekorzyść funduszy, gdyż obserwujemy wzrost zainteresowania klientów indywidualnych, którzy chcą kupować mieszkania. Dodatkowo zapowiadany przez rząd nowy program może spowodować łatwiejszy dostęp do kredytów, co przełoży się na większą ilość transakcji. Przy takich okolicznościach deweloperzy będą bardziej skłonni do sprzedaży klientom indywidulnym niż funduszom.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Fundamenty rynku PRS są dość silne. Sektor PRS stanowi jedynie 1 proc. całego rynku najmu w Polsce. Zrealizowane projekty zostały wynajęte. Nowe inwestycje będą pozytywnym czynnikiem, który będzie wspierać sytuację branży deweloperskiej w okresie pogorszenia warunków makroekonomicznych. Jednakże nieprzewidywalność w obszarze podatkowym oraz możliwość nałożenia kolejnych obciążeń przez rządzących jest zagrożeniem dla rozwoju rynku RRS.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

PRS, czyli najem instytucjonalny oraz powstające na jego potrzeby budynki na wynajem to dla polskiego rynku nieruchomości wciąż nowy model biznesowy, który dopiero się kształtuje. Istnieje jednak wiele przesłanek przemawiających za tym, że będzie się on prężnie rozwijał na polskim rynku. Eksperci szacują, że w najbliższym czasie średnioroczny przyrost PRS wyniesie ok. 12 tys. mieszkań, czyli w roku 2028 powinien osiągnąć poziom bliski 100 tys. lokali na wynajem. Patrząc na najem instytucjonalny, widać jednak, że w Polsce brakuje infrastruktury i regulacji dotyczących tego sektora. Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi obecnie prace nad regulacją hurtowego rynku mieszkań i wprowadzeniem nowego podatku dla firm, które mieszkania kupują hurtowo.

Trzeba pamiętać, że w Polsce brakuje nadal około 2 mln mieszkań. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz napływ uchodźców za wschodniej granicy spowodował bardzo duży popyt na wynajem. Efektem tego był gwałtowny wzrost stawek czynszów za wynajem w głównych miastach Polski. Dodatkowo spadek sprzedaży indywidualnej mieszkań, skłania niektórych deweloperów do współpracy z funduszami inwestującymi w PRS.

Niezmiennie dominującym modelem na rynku nieruchomości jest zakup pakietów mieszkań od deweloperów skoncentrowanych na sprzedaży indywidualnej, a nie hurtowej. Deweloperzy nie chcą dawać zniżek na pakietowe zakupy, bo wiedzą, że i tak bez problemu sprzedadzą mieszkania. Nasza firma nie podejmuje obecnie kroków w kierunku sprzedaży instytucjonalnej. Skupiamy się na sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym, jednak nie zamykamy się na taką współpracę w przyszłości.

Marcin Michalec, CEO Okam

Pomimo sytuacji makroekonomicznej czy konfliktu za naszą wschodnią granicą, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestowania. Sektor PRS ma perspektywy rozwoju.
Sprzyja mu niewątpliwie fakt, że ostatnie kilkanaście miesięcy to w Polsce rosnące zainteresowanie najmem krótko i długookresowym z uwagi m.in. na przyrost liczby cudzoziemców czy trudności wielu konsumentów w zakupie własnego mieszkania ze względu na politykę banków.

Dodatkowym wspomagającym czynnikiem jest podejście osób młodych, bardziej mobilnych, którzy nie chcą wiązać się na stałe z żadną lokalizacją. Warto zauważyć, że część deweloperów, którzy dotychczas finansowali zewnętrznie projekty, traci taką możliwość, gdyż instytucje finansowe nie są do tego skore. Dodatkowo dochodzi do tego wzrost cen materiałów budowlanych czy stawek podwykonawców. Dla części firm deweloperskich współpraca z funduszami inwestycyjnymi i wejście w najem instytucjonalny jest rozwiązaniem pozwalającym sprzedać projekty już na etapie realizacji z promesą zakupu po wybudowaniu.

Segment PRS ma pewną szansę rozwoju również na coraz mocniej rozwijających się w Polsce inwestycjach związanych z modernizacją obiektów czy dostosowaniem ich do nowych, mieszkaniowych funkcjonalności. Czynnikiem negatywnym są z kolei obecnie wysokie ceny najmu, a także niepewność legislacyjna – surowe przepisy prawne, w tym dodatkowe opodatkowanie, mogą wpłynąć na zablokowanie rozwoju tego sektora rynku nieruchomości.

Źródło: Dompress.pl

PRS: rynek mieszkań na wynajem w Polsce dopiero się rozkręca

wysłano 17 października 2022

Jeden z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości mieszkaniowych w Europie zwalnia i jest to spowolnienie, jakiego nie widzieliśmy od ponad dekady. Polska była do niedawna europejskim liderem. Rocznie budowaliśmy niemal sześć mieszkań na tysiąc mieszkańców. Obecnie notujemy silny spadek sprzedaży. Do połowy roku rynek deweloperski pozostawał w równowadze, jednak wkrótce wejdziemy w okres nadpodaży. W jakim kierunku zmierza więc sektor mieszkaniowy?

Spis treści:
Czy takich mieszkań potrzeba w Polsce?
Co powstrzymuje deweloperów?
Kto będzie budować PRS?
PRS będzie tylko silniejszy

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych zaprosiła ekspertów do dyskusji nad przyszłością rynku mieszkań, który od 2016 roku utrzymywał się na rekordowym poziomie. Tymczasem, według danych firmy doradczej JLL, sprzedaż liczona rok do roku spadła w drugim kwartale 2022 z około 20 tys. do 9 tys. transakcji na sześciu największych rynkach, a lokale kupowane są głównie przez nabywców gotówkowych.

Spadek popytu ma charakter dynamiczny i w kolejnych miesiącach można się spodziewać dalszego spadku spowodowanego podwyżkami stóp procentowych. Rosnąca inflacja i stopy NBP, a w konsekwencji bardzo wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, przyczyniają się do niższej sprzedaży, a dla zachowania równowagi popytu i sprzedaży kluczowe znaczenie ma teraz średnioterminowe wyhamowanie inwestycji. Niestety niefortunnie zaplanowane na czerwiec wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej wpłynęło na wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży dużej liczby nowych inwestycji. Spodziewamy się niestety dalszego wyraźnego spadku popytu w III kwartale, a tym samym wejdziemy w okres wyraźnej nadpodaży mieszkań,

Jak przekonuje Paweł Sztejter, Dyrektor Zespołu Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Średnie ceny mieszkań w Polsce stale rosły począwszy od 2014 roku, a w ostatnich dwunastu miesiącach wzrost ten wyniósł od 22% w Łodzi do nawet 55% w Krakowie. Tymczasem wobec mniejszego popytu ceny obecnie stabilizują się, eksperci prognozują ich spadek pod koniec roku, a klienci liczą na rabaty. Mimo trudnej sytuacji na rynku – mieszkań nadal brakuje. Zgodnie z szacunkami JLL tylko w sześciu największych miastach w Polsce deficyt mieszkaniowy przekracza pół miliona mieszkań, nie licząc dodatkowych blisko 200 tys. mieszkań potrzebnych dla długoterminowych powojennych migrantów z Ukrainy. Wobec spadku zdolności nabywczych i niedostępności kredytów hipotecznych deweloperzy muszą szukać innych sposobów sprzedaży mieszkań i oczywistym kierunkiem jest dla nich PRS (Private Rented Sector), czyli najem instytucjonalny.

Czy takich mieszkań potrzeba w Polsce?

Udział mieszkań na wynajem w Polsce to obecnie 4-4,5 proc. całego zasobu. Średnia dla Unii Europejskiej to 20 proc., miejscami nawet 50 proc. jak w Niemczech czy w Austrii. Nie ma szans, że Polska osiągnie średnią europejską, ale jeśli podniesie udział zasobów wynajmowanych choćby o jeden procent, oznaczać to będzie wzrost liczby mieszkań dostępnych do wynajmu o około 150 tys. lokali,

wyjaśnia Paweł Sztejter, JLL.

Zgodnie z danymi JLL w Warszawie z całego zasobu mieszkań na wynajem, szacowanego na ok. 150 tys. mieszkań, w ostatnich miesiącach jest dostępne przeciętnie ok. 3 tys. mieszkań, a relatywnie małych i nowych (do 60 m2 i wybudowanych po 2015 roku) mamy w ofercie najmu mniej niż 500, w tym jedynie ok. 70 kawalerek. Te liczby pokazują katastrofalnie niską dostępność mieszkań na wynajem, a popyt na nie rośnie im bardziej nierealistyczny stał się zakup mieszkań w warunkach wysokiej inflacji. W konsekwencji wysokość czynszów gwałtownie rośnie i nie ma przestrzeni do ich obniżenia dopóki nie zwiększy się podaż.

Co powstrzymuje deweloperów?

Budowa nowych projektów PRS jest niezwykle kapitałochłonna. Inwestorzy muszą zmierzyć się obecnie z rosnącymi kosztami budowy, wynikającymi z coraz wyższych cen energii i surowców oraz z rozchwianych łańcuchów dostaw. Rosną także koszty finansowania. Wyzwaniem jest również niepewność otoczenia gospodarczego i przyszłych zasad funkcjonowania sektora. Wszystko to powoduje, że część inwestorów wstrzymuje nowe transakcje typu forward, czyli dokonywane na etapie planowania lub wczesnych prac budowlanych. W zamian mocniej angażują się w budowę i oddanie do użytku posiadanych już projektów PRS,

komentuje Marcin Jański, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w CBRE Poland.

Jak wynika z raportu Savills w ostatnich latach inflacja kosztów budowy w Europie wynosiła średnio od 1-2,5 proc. rocznie. Obecnie ceny są wyższe od 10 do 16 proc. Jak zatem PRS może się opłacać, jeśli oprocentowanie finansowania nowej inwestycji wynosi około 9 proc., a zwrot plasuje się na poziomie 6-7 proc.?

W Polsce problem polega na tym, że oczekujemy rentowności PRS co najmniej takiej samej jak w projektach hotelowych, biurowych i magazynowych. Tymczasem w krajach Europy Zachodniej już dawno pogodzono się z tym, że stopy zwrotu w najmie instytucjonalnym są niższe, a inwestują w mieszkaniówkę, bo to nadal najbezpieczniejszy segment na rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto w wielu przypadkach budujemy zbyt drogo, ponieważ odbiorcy nie zawsze potrzebują lokali premium. Mimo to finansiści podkreślają, że ten sektor jest przyszłościowy i nie ma wątpliwości, że tutaj należy angażować uwagę i kapitał oraz że idziemy w dobrym kierunku,

zaznacza Robert Sztemberg, Dyrektor Zarządzający Property and Finance w ARC Capital Markets.

PRS jest to ciągle rynek we wczesnej fazie rozwoju, to pojedyncze projekty w wielu miastach – większa różnorodność tego produktu jeszcze w Polsce nie istnieje. Wszyscy uczymy się tego, co się sprzedaje i wynajmuje, a co nie. Czy klimatyzowane pomieszczenia to już standard w każdym mieszkaniu? Czy w niektórych przypadkach lepiej nie inwestować w wysoką jakość wykończenia po to, by zwrot z inwestycji był większy? Najem instytucjonalny w Polsce będzie rósł w siłę, ale zmiany zajmą wiele kwartałów, jak nie lat,

zauważa Gabriela Gryger, Partner GGR Group.

Kto będzie budować PRS?

Według ekspertów sektor PRS w Polsce ma mocne fundamenty, a deweloperzy są skłonni oferować projekty funduszom inwestycyjnym. Jednak wysoki koszt finansowania, niepewny zwrot z inwestycji oraz otoczenie makroekonomiczne powstrzymują inwestorów przed zakupem całych budynków.

W dużych miastach najem instytucjonalny będzie funkcjonował i zawsze się obroni, do mniejszych ośrodków inwestorzy zagraniczni po prostu nie wejdą. Dodatkowo fundusze z reguły chcą być jedynym właścicielem całej nieruchomości. W sektorach magazynowym i biurowym głównym źródłem kapitału jest zagranica. Na to samo zanosi się w mieszkaniówce, dlatego dobrze, aby powstały narzędzia, które pozwolą gromadzić polski kapitał i wesprą długoterminowe oszczędności,

przekonuje Maciej Drozd, Wiceprezes ds. finansów, Członek Zarządu w Echo Investment.

Według najnowszych danych RCA inwestorzy transgraniczni są najbardziej aktywni na wielorodzinnym rynku mieszkaniowym w Europie i stanowią 40 proc. zainwestowanego dotychczas kapitału w 2022 roku. Nawet jeżeli obecnie rentowności takich projektów spada, to i tak nadal istnieje znaczna waga kapitału, który chce wejść do sektora PRS również w Polsce. Prawdopodobnie zauważalna będzie zwiększona aktywność inwestorów instytucjonalnych, ponieważ ich celem będzie wzrost ekspozycji w nieruchomościach mieszkaniowych jako zabezpieczenie przed inflacją.

PRS będzie tylko silniejszy

Marcin Jański z CBRE podkreśla, że czeka nas okres dostosowania, ale długoterminowo ten rynek będzie tylko silniejszy.

Fundamentalnie daleko zaszliśmy od pierwszych projektów PRS i okazuje się, że wszystkie inwestycje, które są dziś otwarte, świetnie prosperują,

dodaje Jański z CBRE.

Pięć lat temu, gdy powstał państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, PRS w Polsce jeszcze nie istniał. Ten segment jest najmłodszym, ale najbardziej dynamicznym mimo trudnych warunków rozwoju. To, że niektórzy inwestorzy tymczasowo wycofali się z rynku, czekając na to, jak będą zmieniać się stopy procentowe, w jakim kierunku pójdzie inflacja oraz co będzie się dalej działo z kosztami budowy w ciągu najbliższych kilku miesięcy, nie zmieni przyszłości najmu instytucjonalnego w Polsce. Ten sektor będzie się rozwijał latami i jest jedną z odpowiedzi na rozwiązanie problemów inwestorów i deweloperów w segmencie mieszkaniowym,

podsumowuje Artur Kaźmierczak, Partner, Syrena Real Estate.

materiał prasowy

Grupa Marvipol i Heimstaden Poland sfinalizowały transakcję w segmencie nieruchomości inwestycyjnych premium PRS

wysłano 17 września 2022

Grupa Marvipol i Heimstaden Poland sfinalizowały transakcję w segmencie nieruchomości inwestycyjnych premium PRS.

Na podstawie wstępnego porozumienia podpisanego w 2021 roku, Grupa Marvipol sfinalizowała transakcję dla 138 lokali w warszawskiej inwestycji Unique Tower. Kontrakt został podpisany przez polskiego dewelopera z Heimstaden Poland, jednym z największych podmiotów na europejskim rynku najmu instytucjonalnego. Łączna powierzania objętych transakcją mieszkań wynosi ponad 5,6 tys. m kw.
Bazując na umowie z Grupą Marvipol, Heimstaden został właścicielem 136 lokali mieszkalnych oraz 2 lokali usługowych w wieży D, budynku Unique Tower, przy ul. Grzybowskiej 49 w Warszawie.

Hines i Kajima wkraczają na polski rynek nieruchomości PRS

wysłano 16 marca 2022

Hines i Kajima wkraczają na polski rynek nieruchomości PRS. Strony reprezentowali Krzysztof Cipiur i George Lewis z Knight Frank, doradzając w zakresie warunków kontraktu.

Hines, globalna firma działająca na rynku nieruchomości i Kajima, ogólnoeuropejska firma z branży aktywów nieruchomościowych, poinformowały o zawarciu porozumienia w zakresie realizacji wspólnych przedsięwzięć deweloperskich w Polsce w sektorze mieszkań na wynajem (PRS).

Transakcja jest następstwem niedawnego otwarcia biura Kajima w Warszawie, zarządzanego przez Jana Trybulskiego, dyrektora generalnego na Polskę, który mówi: – Wspólne przedsięwzięcie to połączenie sił dwóch globalnych inwestorów i deweloperów w jednej z najszybciej rozwijających się gospodarek Europy. Polska ma doskonałe podstawy i prężnie rozwijający się sektor PRS. Jesteśmy bardzo zadowoleni, że możemy połączyć nasze dotychczasowe osiągnięcia w tym kraju z osiągnięciami firmy Hines, aby zrealizować ambitną listę projektów.

Najem instytucjonalny: deweloper Develia planuje budować co najmniej 300-400 mieszkań rocznie

wysłano 19 lipca 2021

develia_View20_update5

Deweloper Develia wchodzi na rynek najmu instytucjonalnego (PRS – Private Rented Sector).

Firma deweloperska w najbliższych latach planuje zbudować w formule najmu instytucjonalnego co najmniej 300-400 mieszkań rocznie. Ważnym krokiem, który ma się przyczynić do realizacji tego celu, jest przystąpienie do Fundacji Rynku Najmu.

Oferowane przez inwestorów z sektora PRS – Private Rented Sector lokale cechuje często wysoki standard, atrakcyjna lokalizacja i szeroka oferta usług dodatkowych dla najemców. Klienci zawierają umowę na określony z góry czas nie z osobą fizyczną, ale firmą, która zapewnia profesjonalną obsługę i zarządza całą nieruchomością. Develia wytypowała już cztery inwestycje, w których mogą być oferowane mieszkania w formule najmu instytucjonalnego.