Kupno pokoju hotelowego na własność? Na naszym rynku nieruchomości brzmi to ciągle egzotycznie, tymczasem w Stanach Zjednoczonych tego typu inwestycje znane są od dziesięcioleci. Apart i condohotele, czyli pokoje hotelowe bądź apartamenty kupowane przez inwestorów na własność, z myślą o najmie i zarządzane przez profesjonalnych operatorów, powoli pojawiają się także w Polsce.

Condohotele to po prostu hotele z tą różnicą, że operator sprzedaje prawo własności poszczególnych pokojów hotelowych, niezależnym, pojedynczym inwestorom. Dzięki temu operator zyskuje kapitał na budowę itp., a inwestorzy minimalizują ryzyko, bowiem kwestią wynajmu klientom, ryzyka i prowadzenia hotelu zajmuje się operator.

Podpisuje on umowę z właścicielem pokoju, w której to umowie właściciel wynajmuje pokój operatorowi – ten zaś zobowiązuje się przekazywać mu procent od zysków całego hotelu. W zależności od rodzaju umowy może być to stały procent, bądź zmienny, uzależniony od obłożenia itp. Operator hotelu to z reguły firma, która zna się na branży – a pokoje oddawane są w standardzie 4, 5 gwiazdkowym.

Aparthotele to z kolei po prostu apartamenty z własną kuchnią itp. gdzie gość może czuć się prywatnie, ale ma do dyspozycji niektóre funkcje hotelowe – takie jak pralnia, sprzątanie i recepcja. W tym systemie inwestowania większa odpowiedzialność spada na właściciela nieruchomości. On urządza wg własnego uznania apartament (w condohotelach są to pokoje z reguły pod klucz ze standardowym, hotelowym wystrojem i ustala to operator). Właściciel aparthotelu po kupnie nieruchomości, podpisuje umowę z zarządcą, który świadczy niektóre usługi i wspólnie z właścicielem zarządza apartamentem. To on też odpowiada za wszelkie remonty nieruchomości.

Z kolei właściciel w aparthotelu ma więcej do powiedzenia w kwestii prowadzenia takiej nieruchomości. Może np. w dowolnej porze roku, przyjechać do swego apartamentu na dowolny czas i korzystać po prostu jako swoją własnością. W przypadku pokojów hotelowych takiej możliwości nie ma – tutaj już na etapie umowy z operatorem określa się ile dni w roku właściciel będzie mógł nocować w tym pokoju – z reguły chodzi o krótki czas, poza sezonem.

Inwestycja w aparthotel daje też po zakończeniu umowy najmu możliwość korzystania z apartamentu po prostu jako z drugiego mieszkania, a inwestor zyskuje też na wzroście wartości nieruchomości. Z kolei w systemie condo po zakończeniu umowy najmu pokój nadal pozostaje pokojem hotelowym – a więc można go powtórnie wynająć, sprzedać itp.

Tego typu nieruchomości z reguły wyceniane są powyżej stawek rynkowych – to zresztą zrozumiałe, bo z reguły są to mieszkania w dobrych lokalizacjach, często wykończone pod klucz. Ponad 8000 zł za metr kwadratowy kosztuje przykładowo mieszkanie w aparthotelu w centrum Wrocławia, w nowym budynku. Tam oferent ma do sprzedania kawalerkę za 240 tysięcy złotych. Stawka jest podwyższona w stosunku do cen średnich o około 2000 zł za metr.

W Polsce obecnie kilkadziesiąt tego typu obiektów powstaje rocznie. Szacuje się, że przy dobrym wyborze nieruchomości, stopa zwrotu może być wysoka i sięgać nawet 6 – 9 procent netto. Na pewno takie oferty są dowodem dojrzewania polskiego rynku najmu, na którym pojawia się coraz więcej zróżnicowanych ofert, zwiększających możliwość wyboru po stronie klienta.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN