Nieruchomości inwestycyjne w segmencie biurowym: indeksacja stawek czynszowych może sięgnąć nawet 9%

Modern,Office,Interior,,3d,Rendering,Concept,Design

Wysoka inflacja, jako jeden z czynników będzie miała ogromny wpływ na budżetowanie kosztów związanych z najmem powierzchni biurowej przez najemców w najbliższym czasie.

Pierwszy i drugi kwartał 2023 roku będą dla rynku biurowego decydujące – indeksacja stawek czynszowych może sięgnąć nawet 9%. Dodatkowo, pewny jest wzrost kosztów eksploatacji za sprawą aktualizacji stawek za media oraz uwzględniona zostanie nowa stawka płacy minimalnej. Dużym wyzwaniem jest też niestabilny kurs euro. A w większości przypadków czynsz przeliczany jest z EUR na PLN.
Biorąc pod uwagę powyższe, w niektórych budynkach, jak przewiduje Avison Young, stawki kosztów eksploatacyjnych mogą wzrosnąć nawet o więcej niż 50 proc.

W Warszawie rozpiętość cen wynajmu powierzchni biurowych nigdy nie była tak duża. W budynkach oferujących najwyższy standard, zlokalizowanych w ścisłym centrum (CBD) bazowe stawki czynszu są dwukrotnie wyższe niż w biurowcach usytuowanych w większej odległości od centrum. W przypadku najbardziej prestiżowych powierzchni w budynkach w centrum, stawki czynszu bazowego dochodzą do 28 EUR/mkw./m-c., a na Służewcu, w najpopularniejszym niegdyś, warszawskim zagłębiu biznesowym oscylują w przedziale od 13,0 do 15,0 EUR/mkw./m-c.

Oczekiwana aktualizacja cen najmu będzie miała niemały wpływ na planowanie wydatków, które wiążą się z prowadzeniem biznesu. Według Avison Young, to może sprawić, że część firm zweryfikuje budżet i zwróci się ku tańszym lokalizacjom.

Ceny będą znacznie wyższe, a do tego na rynku biurowym pojawi się luka podażowa. W Warszawie najmocniej odczuwalna będzie między 2023 a 2024 rokiem. Ostatni okres wstrząsów i zmian ograniczył bowiem napływ nowych inwestycji. Na warszawskim rynku w budowie na koniec III kw. 2022 pozostawało zaledwie 160 tys. mkw. powierzchni, podczas gdy w 2019 roku w realizacji było ponad 800 tys. mkw. biur. W 2023 roku, według szacunków Avison Young, zasoby Warszawy zwiększą się tylko o ok. 65 tys. mkw. powierzchni. Niektóre z ciekawszych projektów, które przygotowują się do budowy, to Drucianka Campus, The Form, The Vibe, wieżowce Portu Praskiego, „nowy” Atrium International, Towarowa 22.

Popyt na warszawskie biura utrzymuje się z kolei na rekordowo wysokim poziomie. W 2021 roku wynajęte zostało prawie 650 tys. mkw. powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie sprawiło, że w początkach tego roku wchłonięta została dostępna na rynku powierzchnia w nowych biurowcach. Teraz biura w stolicy cieszą się jeszcze większym powodzeniem. Od stycznia do końca września br. wynajęte zostało już przeszło 600 tys. mkw. Popyt zaczyna przewyższać podaż, a to wpływa na oczekiwania czynszowe ze strony wynajmujących.

Już teraz, jak wskazuje Avison Young, niewystarczająca ilość dużych modułów biurowych w budynkach klasy A zlokalizowanych centralnie, zmusza najemców do przedłużania umów najmu. Ponadto, niewielka, nowa podaż w nadchodzących miesiącach skłania firmy do podejmowania działań w celu zabezpieczenia powierzchni na przyszłość. Najemcy, którzy decydują się na relokację często podpisują umowy na dłuższy okres, nawet 7 lat, co pozwala im zredukować nakłady finansowe ponoszone na aranżację nowej przestrzeni do pracy.

Duży popyt na powierzchnię, wygenerowany powrotem pracowników do biur oraz wzrost stawek czynszowych i opłat operacyjnych, który wpływa na obniżenie stóp kapitalizacji nieruchomości, motywuje inwestorów do zawierania transakcji w tym sektorze. Na koniec września 2022 roku całkowity biurowy wolumen inwestycyjny w Polsce osiągnął prawie 1,8 mld euro, przebijając tym samym całoroczny wynik sektora z 2021 roku. Sektor biurowy miał największy udział w puli wszystkich transakcji inwestycyjnych zawartych w tym czasie w Polsce, który przekroczył 40 proc. Spośród 21 transakcji biurowych odnotowanych w okresie I-III kw. 2022 roku 15 dotyczyło regionalnych rynków biurowych. Avison Young miał w tym wyniku swój udział – zespół doradztwa inwestycyjnego sfinalizował transakcję sprzedaży najbardziej rozpoznawalnego, wrocławskiego biurowca – Sky Tower.

Tak duży wolumen został osiągnięty jednak głównie dzięki dwóm spektakularnym warszawskim transakcjom. Poza największą historycznie transakcją pojedynczym aktywem biurowym – pozyskaniem The Warsaw Hub przez Google za 583 mln euro – warszawski rynek odnotował również czwartą największą historycznie transakcję pojedynczym aktywem biurowym – Generation Park Y, zlokalizowany przy rondzie Daszyńskiego, który został kupiony przez Hansa Invest za ponad 285 mln euro.

Główni inwestorzy instytucjonalni, jak wskazuje Avison Young, zawęzili jednak swoje kryteria inwestycyjne ze względu na wysokie koszty finansowania oraz konieczność uwzględniania aspektów ESG. Wzrost kosztów budowy w ciągu ostatnich lat, a także ciągły wzrost czynszów zapewnił ogromną przewagę konkurencyjną i lepsze zwroty właścicielom istniejących obiektów w stosunku do tych nowopowstających.

Źródło: Avison Young.

Londyn najdroższą lokalizacją biurowców. Warszawa 71.

WarszawaNajdroższe biura na wynajem na świecie są w londyńskiej dzielnicy West End, która utrzymała pozycję lidera. Tak wynika z  raportu Global Prime Office Occupancy Costs (Koszty najmu w najdroższych lokalizacjach na świecie), wydawanym dwa razy w roku przez Globalny Dział Doradztwa i Badań Rynku w CBRE.  Stolica Polski w najnowszej edycji badania straciła jedenaście pozycji. Zajmuje 71. miesjce.

Całowity koszt najmu w West End w Londynie sięga 194,29 EUR/mkw./m-c.  Na drugim miejscu znalazł się Hong Kong (Centrum) 177,92 EUR/mkw./m-c, na trzecim Pekin (Ulica Finansowa) – 140,42 EUR/mkw./m-c, na czwartym Pekin (Centralny Obszar Biznesu) – 134,50 EUR/mkw./m-c, a pierwszą piątkę po raz kolejny zamyka Moskwa z kosztami122,71 EUR/mkw./m-c.

Najwyższe czynsze najmu w biurowcach w Warszawie to 35 EUR/mkw./m-c, co daje naszej stolicy dopiero 71 lokatę.

– Powyższe stawki dotyczą najlepszych budynków w centralnej Warszawie, a obecnie w samym centrum mamy w budowie prawie 300 tys. mkw. biur i dodatkowo 200 tys. mkw. niewynajętej powierzchni. Najemcy mają więc znacznie większy wybór i mogą liczyć na obniżki czynszów i wiele dodatkowych zachęt. Taka sytuacja potrwa co najmniej do połowy 2016 r. – komentuje Ł Senior Director działu powierzchni biurowych w CBRE.

Globalnie koszty najmu w najlepszych lokalizacjach biurowych wzrosły o 2,5% przez ostatnie 12 miesięcy. Najwyższy roczny wzrost odnotowano w obu Amerykach (do 4,1%) oraz w regionie Azji i Pacyfiku (do 2,8%). W regionie EMEA (Europa, Środkowy Wschód i Afryka) zaobserwowano spadek kosztów najmu o średnio 0,3% w stosunku do roku 2013.

CBRE zbadała koszty najmu w najlepszych lokalizacjach biurowych w 126 miastach na całym świecie. W pierwszej 50-tce znalazło się 20 rynków z regionu EMEA, 20 z Azji i Pacyfiku oraz 10 z obu Ameryk.

50 najdroższych lokalizacji biurowych świata na dzień 30 września 2014

(w EUR na m kw. na miesiąc)

1

Londyn (West End), WielkaBrytania

194,29

2

Hong Kong (Centrum), Hong Kong

177,92

3

Pekin (UlicaFinansowa), Chiny

140,42

4

Pekin (Centrum), Chiny

134,50

5

Moskwa, Rosja

122,71

6

New Delhi (Connaught Place), Indie

112,50

7

Hong Kong (West Kowloon), Hong Kong

109,08

8

Londyn(City), WielkaBrytania

108,40

9

Tokio (MarunouchiOtemachi), Japonia

96,92

10

Szanghaj (Pudong), Chiny

90,81

11

NowyJork (Midtown Manhattan), USA

85,67

12

San Francisco (Centrum), USA

80,94

13

Paryż, Francja

80,91

14

Singapur, Singapur

80,17

15

Szanghaj (Puxi), Chiny

79,63

16

Bombaj (Bandra Kurla Complex), Indie

73,50

17

Seul (Centrum), KoreaPołudniowa

72,82

18

Rio de Janeiro, Brazylia

71,96

19

Sydnej, Australia

70,33

20

Boston (Centrum), USA

68,34

21

Genewa, Szwajcaria

66,62

22

Seul (Yeouido), KoreaPołudniowa

65,92

23

Dubaj, ZjednoczoneEmiratyArabskie

65,73

24

São Paulo, Brazylia

65,17

25

Waszyngton(Centrum), USA

62,21

26

Zurych, Szwajcaria

59,72

27

Los Angeles (przedmieścia), USA

59,37

28

NowyJork (Downtown Manhattan), USA

58,61

29

Dżakarta, Indonezja

58,09

30

Stanbuł, Turcja

57,83

31

Perth, Australia

54,69

32

Bombaj (Nariman Point), Indie

54,37

33

Edynburgh, WielkaBrytania

52,37

34

Aberdeen, WielkaBrytania

52,08

35

Manchester, WielkaBrytania

52,00

36

Guangzhou, Chiny

51,98

37

Dublin, Irlandia

51,83

38

San Francisco (Peninsula), USA

51,52

39

Birmingham, WielkaBrytania

50,64

40

Sztokholm, Szwecja

50,33

41

Bristol, WielkaBrytania

50,07

42

Glasgow, WielkaBrytania

50,06

43

Oslo, Norwegia

48,49

44

Taipei, Tajwan

48,27

45

Mediolan, Włochy

48,08

46

Brisbane, Australia

47,88

47

Leeds, WielkaBrytania

46,62

48

Ho Chi Minh City, Wietnam

46,40

49

Frankfurt, Niemcy

46,24

50

Mexico City, Meksyk

44,36

 

 

           

            71  Warszawa, Polska                                             35,00