Kamienice nadal na celowniku deweloperów

kamienica_JG

Kamienice w dobrych lokalizacjach nadal cieszą się dużą popularnością wśród inwestorów. Świadczy o tym rosnąca liczba inwestycji w takie obiekty. Wyremontowane zabytkowe kamienice w centrach miast idealnie nadają się pod projekty mieszkaniowe o wyższym standardzie, ale także nieruchomości komercyjne – biura, obiekty hotelowe, restauracje itp.

Renesans dla kamienic w Polsce przyszedł bardzo późno, bo po 60 latach zupełnego zastoju. W czasach PRL tego typu budynki w ogromnej większości podlegały dekapitalizacji. Były niszczone, nieremontowane, sporo służyło jako niskiej klasy mieszkania lokatorskie. W pierwszym 10 – leciu po upadku komunizmu, również niewiele się w tej sprawie działo. Szerzej za sprawy techniczne i estetykę naszych ulic ze zwartą zabudową kamienic zajęto się dopiero mniej więcej około 2005 roku. Wtedy samorządy zaczęły realizować programy rewitalizacyjne. Co prawda z pieniędzy publicznych wiele zrobiono, ale ciągle za mało. Szansą dla kamienic dziś jest w większym stopniu zainteresowanie inwestorów. Firmy deweloperskie dostrzegły potencjał takich nieruchomości. Wynika on nie tylko z cech samych budynków – okazałych fasad, elewacji, grubych murów, dostojnych klatek schodowych (oczywiście po dokapitalizowaniu), ale przede wszystkim z lokalizacji. Zwarta zabudowa kamienic często znajduje się w centrach miast, lub w ich sąsiedztwie. Tak więc realizacja nowego projektu polegająca na gruntownej renowacji i dostosowaniu do nowych funkcji, daje szansę na inwestycję w bardzo dobrym miejscu. Ponieważ terenów pod zabudowę jest w miastach mało, kamienice niejako siłą rzeczy trafiły w orbitę zainteresowań firm deweloperskich.

Oprócz tego kamienicami interesują się po prostu kupujący na własny użytek oraz inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu. Dziś koniunktura w wynajmie jest wysoka. Kuszą atrakcyjne stopy zwrotu, a kamienice wyróżniające się świetnymi lokalizacjami i ciekawymi mieszkaniami (wysokie sufity, grube ceglane mury, duże metraże, duże okna) mogą stanowić świetną ofertę pod wynajem lub inną pokrewną działalność – wynajem krótkoterminowy, hostel itp. Wszystko to sprawia, że na kamienice jest dziś moda. Jeśli chodzi o ceny samych mieszkań: z danych WGN wynika, że są one mocno zróżnicowane: w zależności od stanu technicznego mieszkania ale też budynku oraz lokalizacji. W zasobach kamienic, zwłaszcza tych, w których mieściły się lokale komunalne, łatwiej trafić na ofertę do remontu. Ta jest oczywiście przeceniona, jednak inwestycja w taką nieruchomość, może znacznie powiększyć jej wartość. I tak np. na wrocławskim Śródmieściu – dzielnicy z dużą liczbą kamienic – niedoinwestowane mieszkania można kupić nawet poniżej 5000 zł/mkw., a wszystko w dobrej lokalizacji, sąsiedniej do Starego Miasta. Z kolei mieszkania o podwyższonym standardzie w kamienicach potrafią kosztować wyraźnie powyżej średniej cenowej dla całego miasta – np. w stawkach 7000 – 8000 zł/mkw.

Ceny kamienic

Podobnie jest z całymi budynkami. Najdroższe wyceny uzyskują oczywiście wyremontowane obiekty w wiodących miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Trójmieście. Za tego typu nieruchomości na starówkach bądź blisko nich płaci się kilkanaście – kilkadziesiąt milionów złotych. Oprócz stanu technicznego i lokalizacji znaczenie ma również obecność najemców.

Dla przykładu – na 15,5 mln zł wyceniono jedną z kamienic zlokalizowanych na starówce we Wrocławiu. W obiekcie na parterze i w piwnicach znajduje się restauracja, na wyższych piętrach natomiast mieszczą się biura i hostel.

Aktualnie w WGN najwyższą wycenę ma obecnie kompleks zabytkowych kamienic na starówce w Gdańsku. To jedna z najbardziej prestiżowych lokalizacji w Polsce. Kilka budynków o łącznej powierzchni ponad 12 tys. mkw. wyceniono na aż 59 mln zł! Inna oferta z gdańskiej starówki to zabytkowa, XVIII wieczna kamienica „Pod Murzynkiem” gdzie działa hotel. Ta 500 – metrowa nieruchomość uzyskała wycenę aż 14 mln zł, co daje stawkę rzędu 27 tys. zł za metr kwadratowy! Jest to aż ponad 4 – krotnie więcej od średniej cenowej nieruchomości mieszkaniowych dla całego Gdańska.

W pozostałych miastach wojewódzkich i mniejszych ośrodkach ceny nieruchomości typu kamienice są oczywiście niższe, chyba że chodzi o bardzo atrakcyjne nieruchomości w dogodnych lokalizacjach, np. na starówce w Toruniu. Kamienicę z hotelem mieszczącą się na głównym deptaku Jeleniej Góry wyceniono na ponad 10 mln zł. Blisko 5 mln zł to z kolei cena zabytkowej nieruchomości w Kudowie – Zdroju.

Z danych ofertowych WGN wynika jednak, że generalnie średnie cenowe kamienic w centrach mniejszych miast wynoszą 2 – 3 mln zł, za obiekty o powierzchni do 1000 mkw. Przykład znajdziemy w Słupsku, gdzie zabytkowy budynek (ponad 800 mkw.) z XVIII w. w samym centrum miasta przy Starym Rynku wyceniono na nieco ponad 2 mln zł.

Marcin Moneta – komercja24

 

Komercja24 dla Newseria Biznes: kamienice prestiżowymi nieruchomościami

Inwestycje w kamienice, zwłaszcza położone w ścisłych centrach miast, przy głównych, reprezentacyjnych ulicach stają się coraz popularniejsze – mówi Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu komercja24.pl w wywiadzie dla Agencji Informacyjnej Newseria Biznes.

Kamienice –  ze względu na położenie nadają się na wynajem czy przestrzenie komercyjne: takie jak choćby biura, siedziby firm, hotele. Po rewitalizacji wartość budynku może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. Zakup kamienicy jest jednak również ryzykowny. Oprócz wyłożenia pokaźnej sumy na remont, problematyczna może się okazać skomplikowana struktura własnościowa czy wpisanie na listę zabytków, które niekiedy uniemożliwiają przeprowadzenie prac remontowych.

– Bardzo dobrze położone kamienice w centrach miast są idealne na wynajem. Obecnie stopa zwrotu z wynajmu jest znacznie wyższa niż w przypadku instrumentów oszczędnościowych, jak lokaty czy obligacje, dlatego nieruchomości pod wynajem cieszą się dużą popularnością. Często pierzeje kamienic położone są w zwartej śródmiejskiej zabudowie, w bardzo dobrej lokalizacji i idealnie nadają się nie tylko na przestrzenie komercyjne typu biura, hotele, siedziby firm. Potencjał tych nieruchomości jest więc bardzo duży – podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu Komercja24.pl Grupy WGN.

Przedwojenne kamienice coraz częściej przyciągają inwestorów. Mogą przynieść duży zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach, w centralnych dzielnicach. Pod względem liczby starych kamienic w Polsce przoduje Wrocław (ok. 3 tys. kamienic według portalu Komercja24.pl).

– Biorąc pod uwagę, że nieruchomość znacznie zyskuje na wartości po wyremontowaniu, może być to bardzo dobra inwestycja. To wzrost wartości nawet o kilkadziesiąt procent, oczywiście przy trafnym wyborze nieruchomości – wskazuje ekspert.

Z danych WGN wynika, że obecnie wynajem apartamentu zapewnia zwrot z inwestycji na poziomie średnio 5,5–7 proc. rocznie, to kilkukrotnie więcej niż zysk z przeciętnej lokaty bankowej. Lokale w zrewitalizowanych starych kamienicach mogą przynieść znacznie większy zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach przy prestiżowych ulicach. Taka inwestycja wymaga jednak dużej sumy pieniędzy. Z danych WGN wynika, że w mniejszych miastach za kamienicę ok. 600–700 mkw. do remontu trzeba zapłacić blisko 2 mln zł. W największych miastach już kilkanaście milionów złotych.

– Mieszkania, które są wyremontowane na wysoki standard pod apartamenty, znacznie zyskują na wartości. Ceny w centralnych lokalizacjach, na przykład w Warszawie, potrafią przekraczać 1013 tys. zł za metr kwadratowy. Również w centrach Wrocławia i Krakowa ceny są znacznie podwyższone, w granicach 8-9 tys. zł za metr kwadratowy. Na wrocławskim Rynku cena będzie sięgała kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. – wymienia Marcin Moneta.

Jednak zakup starej kamienicy może się jednak okazać nietrafioną inwestycją ze względu na koszty. Dużo zależy od standardu zakupionego budynku – koszty renowacji mogą bowiem kilkukrotnie przekroczyć cenę zakupu.

– Często budynki są w bardzo złym stanie technicznym. Z tego powodu, decydując się na taką nieruchomość, trzeba zapoznać się bardzo dokładnie z jej stanem technicznym, nakładami koniecznymi do remontów, z wysokością funduszu remontowego – podkreśla ekspert.

Warto sprawdzić, czy jest zainstalowane ogrzewanie, jaki jest stan instalacji wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych. Dodatkowo kamienice są często wpisane na listę zabytków i pozostają pod opieką konserwatora zabytków. W takim przypadku potrzebna jest jego zgoda na wszelkie prace remontowe. Jak przypomina Moneta, problematyczne mogą się okazać kwestie własnościowe.

– Na pewno trzeba zwrócić uwagę na ochronę konserwatorską i na to, na ile współmieszkańcy są gotowi ponosić koszty remontu budynku. Nie zawsze jest to oczywiste – mówi Marcin Moneta.

Nie tylko kamienice są obecnie popularnymi obiektami inwestycyjnymi. Deweloperzy doceniają najróżniejsze nieruchomości o historycznym charakterze – także m.in. dawne obiekty militarne czy przemysłowe. Te po zainwestowaniu i przebudowie zyskują zupełnie nowy charakter – np. loftów, centrów handlowych itp. Standardowym przykładem może być choćby Manufaktura w Łodzi. Ale można również wskazać na takie inwestycje jak choćby: Fabryka Norblina, czy wytwórnia wódek Koneser w Warszawie.

komercja24.pl/Newseria Biznes