Komercja24 dla Newseria Biznes: kamienice prestiżowymi nieruchomościami

Inwestycje w kamienice, zwłaszcza położone w ścisłych centrach miast, przy głównych, reprezentacyjnych ulicach stają się coraz popularniejsze – mówi Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu komercja24.pl w wywiadzie dla Agencji Informacyjnej Newseria Biznes.

Kamienice –  ze względu na położenie nadają się na wynajem czy przestrzenie komercyjne: takie jak choćby biura, siedziby firm, hotele. Po rewitalizacji wartość budynku może wzrosnąć nawet o kilkadziesiąt procent. Zakup kamienicy jest jednak również ryzykowny. Oprócz wyłożenia pokaźnej sumy na remont, problematyczna może się okazać skomplikowana struktura własnościowa czy wpisanie na listę zabytków, które niekiedy uniemożliwiają przeprowadzenie prac remontowych.

– Bardzo dobrze położone kamienice w centrach miast są idealne na wynajem. Obecnie stopa zwrotu z wynajmu jest znacznie wyższa niż w przypadku instrumentów oszczędnościowych, jak lokaty czy obligacje, dlatego nieruchomości pod wynajem cieszą się dużą popularnością. Często pierzeje kamienic położone są w zwartej śródmiejskiej zabudowie, w bardzo dobrej lokalizacji i idealnie nadają się nie tylko na przestrzenie komercyjne typu biura, hotele, siedziby firm. Potencjał tych nieruchomości jest więc bardzo duży – podkreśla w rozmowie z agencją informacyjną Newseria Biznes Marcin Moneta, redaktor naczelny portalu Komercja24.pl Grupy WGN.

Przedwojenne kamienice coraz częściej przyciągają inwestorów. Mogą przynieść duży zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach, w centralnych dzielnicach. Pod względem liczby starych kamienic w Polsce przoduje Wrocław (ok. 3 tys. kamienic według portalu Komercja24.pl).

– Biorąc pod uwagę, że nieruchomość znacznie zyskuje na wartości po wyremontowaniu, może być to bardzo dobra inwestycja. To wzrost wartości nawet o kilkadziesiąt procent, oczywiście przy trafnym wyborze nieruchomości – wskazuje ekspert.

Z danych WGN wynika, że obecnie wynajem apartamentu zapewnia zwrot z inwestycji na poziomie średnio 5,5–7 proc. rocznie, to kilkukrotnie więcej niż zysk z przeciętnej lokaty bankowej. Lokale w zrewitalizowanych starych kamienicach mogą przynieść znacznie większy zysk, zwłaszcza te położone w największych miastach przy prestiżowych ulicach. Taka inwestycja wymaga jednak dużej sumy pieniędzy. Z danych WGN wynika, że w mniejszych miastach za kamienicę ok. 600–700 mkw. do remontu trzeba zapłacić blisko 2 mln zł. W największych miastach już kilkanaście milionów złotych.

– Mieszkania, które są wyremontowane na wysoki standard pod apartamenty, znacznie zyskują na wartości. Ceny w centralnych lokalizacjach, na przykład w Warszawie, potrafią przekraczać 1013 tys. zł za metr kwadratowy. Również w centrach Wrocławia i Krakowa ceny są znacznie podwyższone, w granicach 8-9 tys. zł za metr kwadratowy. Na wrocławskim Rynku cena będzie sięgała kilkunastu tysięcy złotych za metr kwadratowy. – wymienia Marcin Moneta.

Jednak zakup starej kamienicy może się jednak okazać nietrafioną inwestycją ze względu na koszty. Dużo zależy od standardu zakupionego budynku – koszty renowacji mogą bowiem kilkukrotnie przekroczyć cenę zakupu.

– Często budynki są w bardzo złym stanie technicznym. Z tego powodu, decydując się na taką nieruchomość, trzeba zapoznać się bardzo dokładnie z jej stanem technicznym, nakładami koniecznymi do remontów, z wysokością funduszu remontowego – podkreśla ekspert.

Warto sprawdzić, czy jest zainstalowane ogrzewanie, jaki jest stan instalacji wodno-kanalizacyjnych i elektrycznych. Dodatkowo kamienice są często wpisane na listę zabytków i pozostają pod opieką konserwatora zabytków. W takim przypadku potrzebna jest jego zgoda na wszelkie prace remontowe. Jak przypomina Moneta, problematyczne mogą się okazać kwestie własnościowe.

– Na pewno trzeba zwrócić uwagę na ochronę konserwatorską i na to, na ile współmieszkańcy są gotowi ponosić koszty remontu budynku. Nie zawsze jest to oczywiste – mówi Marcin Moneta.

Nie tylko kamienice są obecnie popularnymi obiektami inwestycyjnymi. Deweloperzy doceniają najróżniejsze nieruchomości o historycznym charakterze – także m.in. dawne obiekty militarne czy przemysłowe. Te po zainwestowaniu i przebudowie zyskują zupełnie nowy charakter – np. loftów, centrów handlowych itp. Standardowym przykładem może być choćby Manufaktura w Łodzi. Ale można również wskazać na takie inwestycje jak choćby: Fabryka Norblina, czy wytwórnia wódek Koneser w Warszawie.

komercja24.pl/Newseria Biznes

Obiekty przemysłowe na sprzedaż. Ile kosztują? (PRZEGLĄD)

Browar Piastowski we Wrocławiu

Browar Piastowski we Wrocławiu

Dawne fabryki zyskują na znaczeniu jako nieruchomości komercyjne pod galerie handlowe, mieszkania, biura i wiele innych funkcji. Ile takie obiekty kosztują? Wiele zależy oczywiście od stanu technicznego takich obiektów, ich lokalizacji, walorów architektonicznych i innych elementów o potencjale marketingowym (np. ciekawa historia budynku). Stąd rozstrzał cenowy zabytków przemysłu jest potężny. Najtańsze można kupić w cenie przeciętnego, 50 metrowego mieszkania. Najdroższe mogą kosztować nawet kilkadziesiąt milionów złotych.

Jeszcze 10 lat temu nieruchomości poprzemysłowe nie odgrywały większego znaczenia na rynku komercyjnym pod usługi, handel, czy wreszcie na rynku mieszkaniowym. To się jednak zmieniło wraz ze wzrostem świadomości inwestorów w Polsce, oraz modą, która przyszła do nas z Zachodu – na rewitalizację zabytków przemysłu i przerabianie ich na lofty (duże mieszkania pofabryczne), galerie handlowe czy biura.

Jedną z pierwszych realizacji tego typu była łódzka Manufaktura. Obecnie w Łodzi jest już więcej realizacji tego typu – choćby Lofty u Scheiblera. Powstają też w innych miastach – we Wrocławiu pierwsze lofty postawił Archicom (Lofty Platinum), teraz realizowany jest inny projekt „Nowa Papiernia”. Przykłady można mnożyć – w Szczecinie choćby realizuje się projekt biurowy Storrady Park Office w Szczecinie po XIX – wiecznej elektrowni miejskiej.

Nieruchomości poprzemysłowe są tym bardziej cenne, im ciekawsza historia się za nimi kryje. Stąd np. na celowniku międzynarodowych inwestorów znalazła się choćby dawna fabryka Oskara Schindlera, w której pracowało 120 uratowanych Żydów, w czeskiej miejscowości Brnenec. We Wrocławiu jednym z topowych zabytków przemysłu będzie natomiast dawny Browar Piastowski, który kupiła amerykańska firma Clairmont Global. Obecnie cały kompleks wpisany do rejestru zabytków jest wystawiony na sprzedaż za 50 do 60 mln zł.

Średnie ceny nieruchomości przemysłowych w Polsce, jak wynika z danych ofertowych WGN, wynoszą obecnie około 1300 – 1500 zł. Inne są jednak wyceny (dużo wyższe) fabryk i zakładów, które bądź to działają, bądź do niedawna działały i mają na wyposażeniu jeszcze urządzenia, maszyny itp., a inne dotyczą nieruchomości po byłych fabrykach.

Wśród tych ostatnich możemy zaobserwować duży rozstrzał cen. Nisko wyceniane są dawne hale przemysłowe i inne budynki z okresu PRL, zwłaszcza jeśli są w złym stanie. Tego typu nieruchomości nie dają możliwości adaptacji pod nowe, komercyjne funkcje bo są po prostu zbyt nieatrakcyjne, a często leżą w strefach przemysłowych. W ograniczonym stopniu nadają się też do działalności gospodarczej.

Inna grupa obiektów to starsze, przedwojenne budynki fabryczne, które mają większy potencjał komercyjny, jednak wycena uzależniona jest od bardzo wielu czynników, od których może zależeć sukces ewentualnej rewitalizacji i dostosowania do nowych celów. Chodzi o dobrą lokalizację (najlepiej w obrębie miasta, blisko centrum), w miarę przyzwoity stan techniczny, rozpoznawalność.

Wszystkie te elementy będą brane pod uwagę – stąd wśród ofert spotyka się nieruchomości przemysłowe – zabytkowe, które są wyceniane bardzo nisko (kilkaset złotych za metr) a tylko niektóre uzyskują wysokie stawki. Należy pamiętać, że odnowienie i dostosowanie do nowych funkcji tego typu nieruchomości wiąże się z bardzo dużymi nakładami finansowymi, często dużo większymi, niż inwestycja „od zera”.

Przykładowe oferty sprzedaży obiektów przemysłowych:

1)        Rawicz – z działający zakład ślusarsko – mechaniczny, z pełnym wyposażeniem oferent oczekuje ponad 1,2 mln zł (4500 zł od metra).

2)       Leszno:   funkcjonująca betonownia – cena  2,7 mln zł,  2500 zł za metr.

3)      Hale magazynowo – przemysłowe z 1960 roku – Olkusz. Stawka – 440 zł/ m kw.

4)      Przedwojenny budynek fabryczny w okolicach Dzierżoniowa – wpisany do rejestru zabytków – 950 m kw. w cenie 190 tys. zł, 200 zł za metr

5)      Zabytkowy młyn z 1905 roku w Modłej na Dolnym Śląsku – w cenie 200 tysięcy złotych, 900 m kw. Stawka:  214 zł od metra

6)      Grodzisk Wielkopolski – zabytkowa rozlewnia piwa z 1939 roku, obecnie wykorzystywana jako hurtownie. Obiekt położony w centrum miasta. Stawka za metr: 2700 zł.