WGN sprzedaje rezydencję we Wrocławiu za 9,5 mln zł

posadlosc_WroclawFirma WGN została pośrednikiem sprzedaży rezydencji/willi we Wrocławiu. Cenę ofertową nieruchomości ustalono na 9,5 mln zł. Nieruchomość powstała w 2009 roku, jest położona w cichej, zielonej okolicy na południu miasta, w dzielnicy Oporów. Posiadłość ma 640 mkw. powierzchni użytkowej i mieści się na działce o powierzchni 3600 mkw.

Nieruchomość jest luksusowo urządzona i zaaranżowana – wykończona w wysokim standardzie, podłogi i schody wykonane z granitu. Barierki ręcznie kute. Meble wykonane na zamówienie. Dodatkowym atutem jest niezależna część socjalna o powierzchni 800 m2, wysokości 7m2. Pomieszczenia te mogą być wykorzystane jako magazyny, hale produkcyjne lub sale bankietowe z zapleczem socjalnym.

Obiekt idealnie nadaje się  nie tylko na posiadłość, ale na siedzibę firmy, kadry menadżerskiej, gabinety, kancelarie i innego wykorzystania komercyjnego, Willa otoczona jest granitowym murem i całodobowo monitorowana.

Nieruchomości zabytkowe – pamiętaj o konserwatorze

marcin_monetaRenowacja i adaptacja nieruchomości zabytkowych to działanie dla odważnych inwestorów. Nie chodzi tylko o koszty i ryzyko biznesowe. Należy pamiętać również o ochronie konserwatorskiej, jeśli mamy do czynienia z zabytkiem wpisanym do rejestru.

Wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości zabytkowych, przeprowadzonych w ciągu 10 lat szacuje się na blisko 350 mln zł (dane Cenatorium). Ostatni rok przyniósł kolejne duże wzrosty – o około 75 – 80 mln zł.

Rosnąca koniunktura na zabytki pcha inwestorów do realizacji nowych projektów. Na tapetę trafiają dawne dworki, wille, zamki i pałace. W miastach chodzi raczej o zabytkowe kamienice, które po odnowieniu oferują mieszkania w standardzie apartamentów czy też prestiżowe biura dla firm – zwłaszcza jeśli wyróżnia je dobra lokalizacja. Panuje też moda na adaptację dawnych, zabytkowych obiektów przemysłowych – międzywojennych fabryk itp.

Realizacja takich projektów to zadanie trudne i kosztochłonne. Na rynku funkcjonują „odrębne” firmy deweloperskie wyspecjalizowane wyłącznie w tego typu inwestycjach. Dlatego, że proces budowlany jest tu dużo bardziej skomplikowany.

Na wszystkich etapach konieczna jest współpraca z konserwatorem. Niejako z góry „rodzi się” konflikt interesów. Inwestor dąży do minimalizacji kosztów i realizacji swoich planów, konserwatorowi zależy na zachowaniu tkanki historycznej i architektonicznej budynku w maksymalnie niezmienionej i wiernej w stosunku do pierwotnego kształtu i wyglądu – formie.

Planując działania dotyczące obiektu zabytkowego na samym początku powinniśmy ustalić, jakiego rodzaju ochroną jest objęty. Nieruchomość może być w całości wpisana do rejestru zabytków lub tylko jej część jest chroniona. Budynek może znajdować się też na większym obszarze, który w całości podlega ochronie konserwatorskiej (np. rynek w Krakowie). Nieruchomość może też znajdować się w gminnej ewidencji zabytków – wtedy o formach ochrony obiektu mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Aby mieć pewność że budynek został oficjalnie uznany za zabytek, warto zajrzeć do rejestru udostępnionego na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Badań i Dokumentacji Zabytków lub do księgi wieczystej.

O stanie ochrony konserwatorskiej warto dowiedzieć się jeszcze przed kupnem nieruchomości zabytkowej. Pamiętajmy o tym, że kupując taki obiekt po pierwsze musimy powiadomić Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o zmianie stanu prawnego nieruchomości, po drugie – jeśli kupujemy wpisany do rejestru budynek od skarbu państwa, gminy czy innej jednostki samorządu terytorialnego musimy uzyskać zgodę na transakcję. Będziemy mieli też obowiązek w określonym terminie przeprowadzać niezbędne prace konserwatorskie.

Wracając jednak do budowy – jeśli budynek jest w rejestrze, zanim dostaniemy pozwolenie na budowę, musimy uzyskać pozwolenie od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Do wniosku w tej sprawie należy dołączyć projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu. Jeśli nie da zgody, możliwy jest tryb odwoławczy. Nawet jeśli obiekt znajduje się tylko w gminnej ewidencji zabytków może być potrzebna konserwatorska zgoda.

Co w projekcie może być zakwestionowane? Wszystko zależy od stopnia ochrony konserwatorskiej. Czasem uwagi konserwatora ograniczą się do drobiazgów – np. innego koloru farby, czasem będą to jednak sprawy bardzo poważne – znacznie zwiększające koszty. Np. jeśli mowa o kamienicy wpisanej do rejestru, z atrakcyjnymi detalami architektonicznymi wewnątrz i na zewnątrz, z konserwatorem trzeba będzie ustalać takie kwestie jak stolarka, okucia, klamki nie mówiąc już o elewacji, balkonach, posadzkach czy schodach.

Najbardziej problematyczne będą prace, które remontem nie są. Chodzi więc w szczególności o wszelkie przebudowy, dobudowy, odbudowy nie mówiąc już o rozbiórce. W tym ostatnim przypadku zgodę musi poprzedzić decyzja o skreśleniu nieruchomości z rejestru zabytków. A takiej udziela Minister Kultury.

Łatwiej jest uzyskać zgodę na adaptację do nowych celów.

Z reguły inwestorzy mają względnie wolną rękę jeśli chodzi o adaptację wnętrz. Oczywiście nie zawsze – zabytkowe, wartościowe architektonicznie łuki, polichromie, mogą być szczególnie na konserwatorskiej uwadze, podobnie jak w zabytkowych domach typu dworek wszelkie piece i oryginalny układ pomieszczeń. Generalnie jednak inwestorzy w przypadku wnętrz mają wolną rękę – zwłaszcza jeśli były one już wcześniej przerabiane.

Jeśli chodzi o zewnętrzną część budynku, to z pewnością ochroną będzie objęta zabytkowa elewacja. Konserwator będzie chciał utrzymania pierwotnego wyglądu obiektu. To z kolei może wymusić na inwestorze użycie droższych materiałów budowlanych ( np. cegły klinkierowe, dachówki itp.). Jak już wcześniej wspomnieliśmy, wymagania mogą dotyczyć też stolarki okiennej i drzwiowej. Z pewnością problematyczne będą również ewentualne dobudowy, nie tylko jeśli sam budynek jest w rejestrze zabytków, ale również gdy pod ochroną znajduje się obszar, na którym stoi nieruchomość. W takiej sytuacji zgody konserwatorskiej wymagają planowane na tym terenie zmiany/ przebudowy także nowych obiektów.

Na koniec jeszcze kilka zdań o przyjemniejszej stronie inwestowania w zabytki – a mianowicie o dotacjach. Teoretycznie na przeprowadzenie renowacji obiektu zabytkowego możemy dostać wsparcie pokrywające nawet do 100 proc. kosztów. Dotyczy to jednak budynków o szczególnych walorach architektonicznych i historycznych. W przypadku „zwykłych” zabytków mowa najczęściej o kwocie maksymalnie do 40 proc. nakładów. Dostępne są cztery źródła finansowania – z Ministerstwa Kultury, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, z programów unijnych lub z odpowiedniego samorządu terytorialnego.

Marcin Moneta – komercja24/ WGN

Willa z międzywojnia idzie na sprzedaż

Willa na sprzedaż - WGNFirma WGN jako pośrednik sprzedaży prezentuje bardzo atrakcyjną nieruchomość mieszkalną – zabytkową willę z okresu międzywojennego.

Nieruchomość znajduje się w województwie łódzkim, niedaleko Piotrkowa Trybunalskiego (miejscowość Siomki). Nieruchomość została postawiona ww stylu Art Decor. Zlokalizowana jest  na 2 hektarowej działce, której część stanowi park. Willa obecnie przechodzi renowację. Nieruchomość ma ogółem 760 mkw. Na terenie posiadłości znajdują się również inne budynki zabytkowe np. stara kużnia, budynki dworskie.

Sprzedawca tego obiektu określił cenę ofertową na 4,2 mln zł.

Wille po polsku – za kilka albo kilkanaście milionów złotych

emmaKilka a nawet ponad 20 mln zł – takie są ceny okazałych posiadłości i willi w Polsce. Zazwyczaj chodzi o nieruchomości zabytkowe, najczęściej przedwojenne i z XIX wieku. Rynek takich obiektów jest wąski, ale z roku na rok przybywa odrestaurowanych obiektów. Wraz z bogaceniem się społeczeństwa, rośnie też popyt, choć oczywiście daleko nam w tym zakresie do Europy Zachodniej.

Grupa ludzi zamożnych w naszym kraju sukcesywnie się powiększa, ale ważnym motorem rozwoju rynku nieruchomości zabytkowych, są także deweloperzy zainteresowani segmentem komercyjnym. W zabytkowych kamienicach i willach miejskich coraz częściej powstają hotele czy też biura. Te ostatnie idealnie nadają się np. na prestiżowe siedziby firm.

Oczywiście inwestycję w takie obiekty można potraktować także jako lokatę kapitału. Najlepsze nieruchomości segmentu Premium najczęściej wytrzymują wahania koniunktury a nawet zyskują na wartości. Dobrym sygnałem jest natomiast fakt, że z roku na rok rośnie liczba wyremontowanych zabytkowych posiadłości. Inwestorzy nadrabiają lata zapóźnień. Zdają sobie sprawę, że w takich obiektach tkwi wielki potencjał. Bogacenie się naszego społeczeństwa sprawia, że z czasem popyt na nie z pewnością będzie rósł.

W Polsce wille i posiadłości to domena głównie rynku wtórnego. Obecnie inwestorzy indywidualni, którzy stawiają dla siebie domy, realizują w większości projekty małe – do około 150 mkw. Czasy wielkich domów wielopokoleniowych – minęły. A wille przede wszystkim powinny być duże. Z kolei deweloperzy segmentu Premium częściej celują w zamknięte osiedla apartamentowe w miastach a nie posiadłości wolnostojące.

Zanim przyjrzymy się cenom willi na rynku wtórnym powinniśmy spróbować odpowiedzieć na pytanie, czym nieruchomość typu willa powinna się charakteryzować. Oczywiście żadnego sztywnego zestawu cech nie ma.

W powszechnej świadomości istnieje natomiast kilka wyobrażeń. Mówiąc willa mamy na myśli przede wszystkim luksusowy i duży dom, zazwyczaj zlokalizowany w pięknym ogrodzie, z dodatkowymi budynkami wypoczynkowymi i gospodarczymi.

Wzorcem willi, który dotarł do nas z USA, są wielkie domy w stanie Kalifornia – tzw. wille z basenem. Często takie posiadłości kojarzy się też z zapierającym dech widokiem na wodny błękit – czym charakteryzują się czasem wille nadmorskie.

Sięgając do historii możemy powiedzieć, że pojęcie willa narodziło się w starożytnym Rzymie i tam też powstawały pierwsze takie obiekty. Wille w antyku budowali sobie patrycjusze rzymscy. Były one zlokalizowane poza miastami. Tzw. wille wiejskie (Villa Rustica) były to siedziby zarządców rozległych latyfundiów. Posiadłości wznoszono z reguły na planie prostokąta. Pomieszczenia (sypialnie, izby dla służby) otaczały atrium (centralne pomieszczenie wokół którego mieściły się pozostałe pokoje, często z otworem w dachu i zbiornikiem na wodę deszczową, lub fontanną) i perystyl (ogród położony pośrodku domu i otoczony kolumnadą). Dookoła willi znajdował się duży ogród z licznymi altankami.

W czasach nowożytnych określenie willa zaczęło funkcjonować po prostu jako nazwa dla luksusowej posiadłości. Takie powstawały zarówno na wsi, jak i w miastach, a cechowały je bogate zdobienia, stylizacje zabytkowe, duża powierzchnia, okazały ogród i przepych.

Co do jednej cechy nie ma żadnych wątpliwości – prawdziwa willa nie może mieć 150 czy nawet 200 metrów kwadratowych. Przyjmuje się, że dolna granica powierzchni to właśnie 200 – 250 mkw., choć dobrze by było, żeby było więcej. Bardzo drogie posiadłości mają po kilka tysięcy metrów kwadratowych, ale i 500 – 700 metrów wystarczy, by uznać obiekt za willę, o ile cała reszta na to pozwala.

A chodzi przede wszystkim o jakość wykończenia – z drugich materiałów, czyli marmuru, drewna wysokiej klasy, granitu itp. Nic nie dodaje nieruchomości charakteru willi, jak ząb czasu i zdobienia przynajmniej dobrze wystylizowane na zabytkowe. Określenie willa idealnie wręcz pasuje do nieruchomości z XX – lecia międzywojennego. Zresztą mówiąc o willach w polskich miastach, najczęściej nawiązuje się właśnie do tych czasów.

Ile kosztują wille w Polsce? Zabytkowe, ale dobrze utrzymane i atrakcyjnie położone nieruchomości, najczęściej z XIX i początku XX wieku wyceniane są na minimum kilka milionów złotych w górę. Górną granicę trudno określić. Wille w Warszawie mogą kosztować nawet i ponad 20 mln.

Analiza ofert z rynku wtórnego zamieszczanych w WGN generalnie potwierdza, że wyższe wyceny jeśli chodzi o stawkę za metr kwadratowy, uzyskują wille miejskie. We Wrocławiu za zabytkową, prestiżową willę zlokalizowaną w zielonej dzielnicy Biskupin, gdzie zachowało się wiele okazałych przedwojennych nieruchomości trzeba zapłacić 10 tysięcy złotych za metr kwadratowy. Cena za 500 mkw. wynosi więc 5 mln zł.

Nieco niższe ceny metra spotykamy wśród ofert z tzw. prowincji, ale z reguły takie posiadłości, dawne dworki ziemiańskie, mają nieco większą powierzchnię. Zabytkowa, wpisana do rejestru willa z XVIII wieku o powierzchni 1000 mkw., zlokalizowana pod Krakowem, w pięknym parku została wyceniona na 6 mln. Piękna posiadłość z okresu przedwojennego koło Lęborka wyceniona została również na około 6 mln zł.

Jaka przyszłość czeka rynek zabytkowych budynków mieszkalnych? Sygnały, które obserwujemy obecnie, wskazują, że perspektywa jest dobra. Piękne zabytkowe nieruchomości, wraz z bogaceniem się Polaków, zyskują coraz większe zainteresowanie. Rośnie świadomość tak inwestorów indywidualnych, jak i deweloperów oraz liczba odrestaurowanych obiektów. Niebanalne, zabytkowe posiadłości stają się trendy. Dziś ludzie którzy mogą sobie na to pozwolić, coraz częściej samodzielnie decydują się na ich odnowienie. Rosnąca liczba firm, specjalizujących się w takich projektach, również potwierdza, że rynek jest w fazie dynamicznego rozwoju.

Marcin Moneta – komercja 24