Renowacja i adaptacja nieruchomości zabytkowych to działanie dla odważnych inwestorów. Nie chodzi tylko o koszty i ryzyko biznesowe. Należy pamiętać również o ochronie konserwatorskiej, jeśli mamy do czynienia z zabytkiem wpisanym do rejestru.
Wartość transakcji na polskim rynku nieruchomości zabytkowych, przeprowadzonych w ciągu 10 lat szacuje się na blisko 350 mln zł (dane Cenatorium). Ostatni rok przyniósł kolejne duże wzrosty – o około 75 – 80 mln zł.
Rosnąca koniunktura na zabytki pcha inwestorów do realizacji nowych projektów. Na tapetę trafiają dawne dworki, wille, zamki i pałace. W miastach chodzi raczej o zabytkowe kamienice, które po odnowieniu oferują mieszkania w standardzie apartamentów czy też prestiżowe biura dla firm – zwłaszcza jeśli wyróżnia je dobra lokalizacja. Panuje też moda na adaptację dawnych, zabytkowych obiektów przemysłowych – międzywojennych fabryk itp.
Realizacja takich projektów to zadanie trudne i kosztochłonne. Na rynku funkcjonują „odrębne” firmy deweloperskie wyspecjalizowane wyłącznie w tego typu inwestycjach. Dlatego, że proces budowlany jest tu dużo bardziej skomplikowany.
Na wszystkich etapach konieczna jest współpraca z konserwatorem. Niejako z góry „rodzi się” konflikt interesów. Inwestor dąży do minimalizacji kosztów i realizacji swoich planów, konserwatorowi zależy na zachowaniu tkanki historycznej i architektonicznej budynku w maksymalnie niezmienionej i wiernej w stosunku do pierwotnego kształtu i wyglądu – formie.
Planując działania dotyczące obiektu zabytkowego na samym początku powinniśmy ustalić, jakiego rodzaju ochroną jest objęty. Nieruchomość może być w całości wpisana do rejestru zabytków lub tylko jej część jest chroniona. Budynek może znajdować się też na większym obszarze, który w całości podlega ochronie konserwatorskiej (np. rynek w Krakowie). Nieruchomość może też znajdować się w gminnej ewidencji zabytków – wtedy o formach ochrony obiektu mówi miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Aby mieć pewność że budynek został oficjalnie uznany za zabytek, warto zajrzeć do rejestru udostępnionego na stronie internetowej Krajowego Ośrodka Badań i Dokumentacji Zabytków lub do księgi wieczystej.
O stanie ochrony konserwatorskiej warto dowiedzieć się jeszcze przed kupnem nieruchomości zabytkowej. Pamiętajmy o tym, że kupując taki obiekt po pierwsze musimy powiadomić Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o zmianie stanu prawnego nieruchomości, po drugie – jeśli kupujemy wpisany do rejestru budynek od skarbu państwa, gminy czy innej jednostki samorządu terytorialnego musimy uzyskać zgodę na transakcję. Będziemy mieli też obowiązek w określonym terminie przeprowadzać niezbędne prace konserwatorskie.
Wracając jednak do budowy – jeśli budynek jest w rejestrze, zanim dostaniemy pozwolenie na budowę, musimy uzyskać pozwolenie od wojewódzkiego konserwatora zabytków. Do wniosku w tej sprawie należy dołączyć projekt budowlany. Konserwator sprawdzi go i oceni, czy remont nie naruszy walorów zabytkowych obiektu. Jeśli nie da zgody, możliwy jest tryb odwoławczy. Nawet jeśli obiekt znajduje się tylko w gminnej ewidencji zabytków może być potrzebna konserwatorska zgoda.
Co w projekcie może być zakwestionowane? Wszystko zależy od stopnia ochrony konserwatorskiej. Czasem uwagi konserwatora ograniczą się do drobiazgów – np. innego koloru farby, czasem będą to jednak sprawy bardzo poważne – znacznie zwiększające koszty. Np. jeśli mowa o kamienicy wpisanej do rejestru, z atrakcyjnymi detalami architektonicznymi wewnątrz i na zewnątrz, z konserwatorem trzeba będzie ustalać takie kwestie jak stolarka, okucia, klamki nie mówiąc już o elewacji, balkonach, posadzkach czy schodach.
Najbardziej problematyczne będą prace, które remontem nie są. Chodzi więc w szczególności o wszelkie przebudowy, dobudowy, odbudowy nie mówiąc już o rozbiórce. W tym ostatnim przypadku zgodę musi poprzedzić decyzja o skreśleniu nieruchomości z rejestru zabytków. A takiej udziela Minister Kultury.
Łatwiej jest uzyskać zgodę na adaptację do nowych celów.
Z reguły inwestorzy mają względnie wolną rękę jeśli chodzi o adaptację wnętrz. Oczywiście nie zawsze – zabytkowe, wartościowe architektonicznie łuki, polichromie, mogą być szczególnie na konserwatorskiej uwadze, podobnie jak w zabytkowych domach typu dworek wszelkie piece i oryginalny układ pomieszczeń. Generalnie jednak inwestorzy w przypadku wnętrz mają wolną rękę – zwłaszcza jeśli były one już wcześniej przerabiane.
Jeśli chodzi o zewnętrzną część budynku, to z pewnością ochroną będzie objęta zabytkowa elewacja. Konserwator będzie chciał utrzymania pierwotnego wyglądu obiektu. To z kolei może wymusić na inwestorze użycie droższych materiałów budowlanych ( np. cegły klinkierowe, dachówki itp.). Jak już wcześniej wspomnieliśmy, wymagania mogą dotyczyć też stolarki okiennej i drzwiowej. Z pewnością problematyczne będą również ewentualne dobudowy, nie tylko jeśli sam budynek jest w rejestrze zabytków, ale również gdy pod ochroną znajduje się obszar, na którym stoi nieruchomość. W takiej sytuacji zgody konserwatorskiej wymagają planowane na tym terenie zmiany/ przebudowy także nowych obiektów.
Na koniec jeszcze kilka zdań o przyjemniejszej stronie inwestowania w zabytki – a mianowicie o dotacjach. Teoretycznie na przeprowadzenie renowacji obiektu zabytkowego możemy dostać wsparcie pokrywające nawet do 100 proc. kosztów. Dotyczy to jednak budynków o szczególnych walorach architektonicznych i historycznych. W przypadku „zwykłych” zabytków mowa najczęściej o kwocie maksymalnie do 40 proc. nakładów. Dostępne są cztery źródła finansowania – z Ministerstwa Kultury, Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, z programów unijnych lub z odpowiedniego samorządu terytorialnego.
Marcin Moneta – komercja24/ WGN
