Hotel może stanowić doskonałą inwestycję? Wśród ofert sprzedaży nieruchomości komercyjnych, interesującym segmentem jest rynek obiektów hotelowych na sprzedaż. Jakie są ceny hoteli? Sprawdziliśmy to na przykładzie ogłoszeń z WGN.
Obecnie ofert hoteli w WGN jest około 150. To co od razu można zauważyć, to bardzo dużą rozpiętość cen. Zupełnie inaczej są wyceniane hotele działające i nowe, niż budynki hotelowe sprzed wielu lat, inne stawki obowiązują też w zależności od regionu: czy jest to duże miasto, czy mała miejscowość, czy chodzi o województwa nadbałtyckie, lokalizację w górach czy może umiejscowienie bez specjalnych cech szczególnych.
Z takim rozróżnieniem już możemy wyciągnąć pierwsze wnioski: rekordy cenowe biją działające hotele w miejscowościach atrakcyjnych turystycznie, przede wszystkim nad morzem, ale też w górach. Drogie są również tego typu nieruchomości w dużych miastach.
Ile zapłacimy za przynoszący zyski hotel w atrakcyjnej lokalizacji? Wśród najdroższych ofert w WGN jest hotel w Gdańsku o powierzchni 3 tys. m kw. Obiekt mieści się w pasie nadmorskim, jest po gruntownym remoncie, standard określono jako wysoki – wysoka jest też cena, która wynosi 44 mln zł. W przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi to aż ponad 14 tys. zł!
To rekord cenowy w WGN, ale przeglądając oferty widzimy, że przeciętnie za działające hotele nad Bałtykiem trzeba zapłacić przynajmniej kilkanaście milionów. W Ustroniu Morskim, 4 gwiazdkowy hotel ze SPA i stadniną koni kosztuje 25 mln zł, w rejonie Koszalina, w wyremontowanym zamku z XV wieku można kupić 3 gwiazdkowy hotel za 15 mln, ośrodek wczasowy w Łazach nad Bałtykiem kosztuje 6 mln, w Mielnie – 5 mln.
Jak widzimy, bałtyckie fale skutecznie windują ceny obiektów hotelowych. Nieco tańsze, ale również w ścisłej czołówce cenowej, są obiekty hotelowe w górach.
Za hotel z centrum konferencyjnym w centrum Wisły w Tatrach oferent oczekuje ponad 13 mln zł, willa – hotel na zboczu Gubałówki w Zakopanem wyceniona została na blisko 9 mln. Hotel w Lądku Zdroju z 56 pokojami do kupienia jest za blisko 5 mln zł.
Przywołane powyżej oferty, to najdroższe nieruchomości w tym segmencie obecnie w WGN. Pokazuje to jak wielkie znaczenie w przypadku takich obiektów ma atrakcyjna lokalizacja. Zdecydowanie króluje tutaj rejon nadmorski, choć oczywiście nasze polskie góry również uważane są za bardzo atrakcyjne. Jeśli chodzi o standard i stan obiektów oferenci zdecydowanie wyżej wyceniają hotele stosunkowo nowe, ewentualnie odremontowane i działające. Niektórzy w ogłoszeniach podają nawet przeciętne obłożenie pokoi, rentowność itp.
Jak kształtują się ceny, poza lokalizacjami typowo turystycznymi?
Przede wszystkim jest ich bardzo mało. Wśród ofert WGN zdecydowanie dominują hotele z rejonów bądź to górskich bądź nadmorskich, z miejscowości znanych i popularnych. Hotele w mniej atrakcyjnych lokalizacjach są dużo tańsze. Tu rząd wielkości ceny takiego obiektu wynosi od 0,5 do 3 mln zł.
Przykładowo: za mały hotel w Dobrzyniu na Kujawach oferent oczekuje 590 tys. zł. Pensjonat w Jaworznie, w budynku z 1972 roku, wyceniony został na 1 mln zł, a pałac w Ząbkowicach Śląskich o powierzchni 1500 m kw. na 2,6 mln zł.
Czy inwestycja w hotel lub pensjonat to dobre posunięcie? Przede wszystkim należy zaznaczyć, że konkurencja na tym rynku jest coraz silniejsza, a podaż tego typu nieruchomości w naszym kraju ostatnimi czasy znacznie wzrosła.
Wg danych GUS w ciągu ostatnich 7 lat liczba placówek turystycznych w naszym kraju zwiększyła się o 30 proc. Spory wpływ na to miało oczywiście odbywające się w Polsce Euro 2012, ale nie tylko. Rośnie też liczba klientów korzystających z hoteli, a jakość ich usług podniosła się. Coraz więcej też znanych międzynarodowych sieci hotelowych ma swoje obiekty w Polsce.
Jakich nieruchomości przybywa najwięcej? Są to tradycyjne hotele, których obecnie według ministerstwa sportu i turystyki jest w naszym kraju ponad 2300. Z kolei niedomaga liczba przydrożnych moteli. Tych mamy zaledwie ponad 100.
Już te dane powinny potencjalnemu inwestorowi wskazać segment, w który opłaca się włożyć pieniądze. Ile można zarobić? Wg ekspertów z branży hotelowej, dobrze zlokalizowana i przemyślana inwestycja daje stopę zwrotu w granicach 8 do 10 proc. Tańsze od wybudowania hotelu od podstaw jest przystosowanie już funkcjonującego obiektu. Potencjalny właściciel musi pamiętać o rygorystycznych wymogach ustawowych w tym zakresie. Obiekt musi pozytywnie przejść m.in. audyt straży pożarnej i sanepidu.
Według obserwatorów tego segmentu nieruchomości liczba nowych hoteli w najbliższym czasie nie będzie gwałtownie wzrastać, przy czym konkurencja nie odczuje spadku klientów. Wydaje się więc, że przy dobrym biznes planie i trafionym obiekcie, kupno hotelu może okazać się atrakcyjną inwestycją.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN