Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce stale się rozwija. Przybywa magazynów, pawilonów, biurowców, hal produkcyjnych itp. To dobra lokata kapitału, która może przynieść inwestorowi znacznie większy zysk, niż popularne lokowanie fundusz y w mieszkania na wynajem.

Spis treści:
Nieruchomości komercyjne – co dokładnie?
Plusy inwestowania w nieruchomości komercyjne
Minusy inwestowania w nieruchomości komercyjne
Przykład inwestycji w nieruchomość komercyjną: lokale biurowe na wynajem

Inwestycja w nieruchomości komercyjne niesie oczywiście ze sobą pewne ryzyko. Należy jednak mieć na uwadze, że ryzyko zawsze towarzyszy inwestorowi. Różnica tkwi w szczególe, jakim jest cena takiej nieruchomości.
W przypadku inwestycji w mieszkanie ryzyko finansowe nie jest tak duże, jak w przypadku nietrafionej inwestycji w biurowiec czy halę magazynową. Niemniej jednak zwrot z takiej inwestycji może okazać się znacznie bardziej korzystny. Jeśli inwestycja będzie należycie zarządzana, może okazać się bardzo dochodowym źródłem przychodów.

Nieruchomości komercyjne – co dokładnie?

Mówiąc o nieruchomościach komercyjnych powinniśmy brać pod uwagę obiekty takie jak magazyny, hale produkcyjne, budynki o charakterze handlowo-usługowym, sklepy i galerie, biurowce itp.
Biorąc pod uwagę różnorodność powyższych sektorów, inwestor ma naprawdę duży wybór i może zdecydować się na inwestycję w obiekt o charakterze działalności, który najbardziej będzie odpowiadał jego indywidualnym preferencjom.

Plusy inwestowania w nieruchomości komercyjne

Już na wstępie napisaliśmy o tym, że inwestycja w nieruchomości komercyjne może przynieść właścicielowi szybki zwrot i duże korzyści finansowe. Przede wszystkim należy jednak pamiętać o podstawowej zalecie, która obejmuje nieruchomości komercyjne a nie dotyczy sektora mieszkań na wynajem. Chodzi o zapisy w prawie, które umożliwiają skuteczne ściąganie należności od najemców obiektów komercyjnych. Fakt ten ma dla wielu inwestorów fundamentalne znaczenie, ponieważ w przypadku sektora mieszkaniowego, prawo stoi po stronie najemcy. Wówczas w przypadku konieczności rozwiązywania sporów pomiędzy stronami na drodze prawnej, to właściciel mieszkania jest na gorszej pozycji.
Osoba, która planuje zainwestowanie w zakup nieruchomości komercyjnej, może także liczyć na bardziej korzystne warunki przyznania kredytu inwestycyjnego.
Dobrze zarządzania nieruchomość komercyjna, na przykład biurowiec czy magazyn, zapewnia właścicielowi stały, comiesięczny dochód.

Minusy inwestowania w nieruchomości komercyjne

Oczywiście poza zaletami, inwestowanie w nieruchomości komercyjne z myślą o ich późniejszym wynajmie, niesie też ze sobą spore ryzyko. Przede wszystkim jeśli inwestor nie prześwietli dokładnie lokalnego rynku, nie zapozna się z rynkowymi cenami najmu, nie przygotuje szczegółowego porównania zysków i strat, i – przede wszystkim – zainwestuje w złej lokalizacji, która nie przyciągnie najemców, może bardzo dużo stracić.
Inwestora może też zaskoczyć czas potrzebny na zwrot zainwestowanych funduszy, a ten będzie dłuższy, jeśli inwestor nie skomercjalizuje w pełni obiektu w szybkim czasie.
Brak najemców lub brak możliwości wynegocjowania z nimi oczekiwanego pierwotnie czynszu za wynajem także może bardzo rozczarować inwestora i spowodować u niego duże straty finansowe.
Modernizacja obiektu to kolejna rzecz, którą inwestor powinien brać pod uwagę. Rynek obiektów komercyjnych stale i dynamicznie się rozwija. Na rynku pojawiają się coraz bardziej nowoczesne i ekologiczne obiekty. Inwestor powinien zatem pamiętać o konieczności przeznaczenia części środków finansowych pozyskiwanych z czynszów na poczet modernizacji obiektu w przyszłości. W przeciwnym razie może się okazać, że jego dotychczasowi najemcy nie przedłużą z nim umowy najmu.

Przykład inwestycji w nieruchomość komercyjną: lokale biurowe na wynajem
Rozsądną opcją jest inwestycji kapitału w zakup biurowca z myślą o późniejszym wynajmie poszczególnych lokali. Inwestycja tego typu daje kilka możliwości. Inwestor może podzielić budynek na mniejsze biura do wynajęcia. Wówczas może liczyć na przyciągnięcie do siebie kilku mniejszych firm. Drugą metodą jest takie przystosowanie biurowca, aby mógł on stać się siedzibą lub oddziałem jednego przedsiębiorstwa. Rozwiązanie takie jest z jednej strony bardzo wygodne, ponieważ właściciel obiektu jest zobowiązany umową z tylko jednym najemcą i wyłącznie z nim musi utrzymywać dobre relacje czy negocjować zmiany warunków w umowie w przyszłości. Jest to jednak również nieco ryzykowne rozwiązanie, ponieważ jeśli dotychczasowy najemca zrezygnuje, to właściciel straci dochód z najmu za cały budynek i będzie musiał szybko poszukiwać innej dużej firmy, której będzie mógł wynająć biurowiec, albo zdecydować się na podzielenie go na kilka mniejszych biur dla kilku najemców.
Inwestor powinien także dokładnie przemyśleć lokalizację biurowca, jaka by go interesowała. Czy lepszy będzie obiekt komercyjny na obrzeżach miast, czy może zdecydowanie bardziej woli on zainwestować w obiekt położony w ścisłym centrum?
Kolejną kwestią są wartości dodane, takie jak odpowiedni standard budynku (całodobowa ochrona, monitoring, recepcja, windy, klimatyzowane pomieszczenia biurowe, możliwość modernizacji pod wymagania najemcy itp.) oraz – co kluczowe – odpowiednio duży parking. Możliwość swobodnego zaparkowania pojazdu stanowi w dzisiejszych czasach dużą wygodę ale jest też często problematyczne, zwłaszcza w przypadku dużych aglomeracji miejskich. Inwestor powinien wziąć pod uwagę dwie możliwości – budowę podziemnego parkingu, który będzie znajdował się pod budynkiem biurowym, lub znalezienie nieruchomości z dostatecznie dużą działką, aby stworzyć na niej naziemny parking samochodowy na co najmniej kilka pojazdów. Jest to rzecz, na którą z pewnością uwagę zwróci każdy potencjalny najemca.
Przed dokonaniem zakupu obiektu inwestor powinien sprawdzić, czy w okolicy znajdują się inne biurowce, jaki standard oferują, jakie są wysokości czynszów i jaki poziom komercjalizacji tych obiektów. Zebranie tych danych może okazać się kluczowe przy ostatecznym podejmowaniu przez inwestora decyzji. Już po wstępnej analizie bowiem może się okazać, że dany region jest przesycony biurowcami i konieczna będzie zmiana lokalizacji do poszukiwań idealnego biurowca.

Wybór odnośnie tego, w jaki rodzaj nieruchomości komercyjnych najlepiej zainwestować, nie jest prosty.
Dla jednych bardziej lukratywną i bezpieczną inwestycją będzie zakup hali magazynowej, jeszcze inni dostrzegą większy potencjał w pawilonach handlowych czy galeriach. Wiele zależy od specyfiki lokalnego rynku i inwestor również ten aspekt powinien brać pod uwagę przy dokonywaniu wyboru rodzaju nieruchomości.
Przede wszystkim inwestor powinien określić budżet, jakim dysponuje. Powinien także oszacować, jak długo może czekać na zwrot z inwestycji i jakich comiesięcznych przychodów się spodziewa. Kolejną kwestią jest weryfikacja zdolności kredytowej – jest to istotne, ponieważ w pewnym momencie może okazać się, że wsparcie pieniędzmi pożyczonymi od banku może okazać się konieczne.
Przemyślana inwestycja może stanowić dla inwestora bardzo atrakcyjne źródło comiesięcznego dochodu.

Redakcja
Komercja24.pl