Jakie mieszkania na sprzedaż interesują kupujących w Polsce? Na polskim rynku nieruchomości zauważalny jest trend kupowania mieszkań o większej liczbie pokoi, lecz mniejszych metrażowo. Zmiany te są podyktowane potrzebą posiadania wielu pomieszczeń, które mogą pełnić różnorodne funkcje, przy jednoczesnym ograniczeniu kosztów zakupu. Prowadzi to do zmiany preferencji dotyczących układu i wielkości przestrzeni życiowej.

Przeciętny metraż spada

Polacy coraz częściej wybierają lokale trzy- lub czteropokojowe, które umożliwiają bardziej elastyczne wykorzystanie dostępnej przestrzeni. Dodatkowy pokój jest często przeznaczany np. na biuro domowe, co wynika z coraz większej popularności pracy zdalnej. W większych miastach takich jak Warszawa, Kraków, czy Wrocław, trend ten jest szczególnie widoczny, a niewielkie, lecz dobrze zaplanowane mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem – Obserwujemy rosnące zainteresowanie mieszkaniami wielopokojowymi, co jest odpowiedzią na zmieniające się potrzeby współczesnych rodzin oraz osób pracujących zdalnie. Klienci coraz częściej szukają lokali, które pozwalają na elastyczne dostosowanie układu do różnych funkcji życiowych, takich jak praca, edukacja czy rekreacja. Ten trend wynika nie tylko z rosnącej popularności pracy zdalnej, ale również z chęci posiadania przestrzeni, która umożliwia łatwe przekształcenie pokoju w biuro, pokój gościnny czy miejsce do nauki. W miastach takich jak Warszawa czy Kraków, gdzie ceny nieruchomości są szczególnie wysokie, kupujący starają się maksymalnie wykorzystać dostępną przestrzeń– mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Ograniczenia finansowe, w połączeniu z wysokimi cenami nieruchomości, skłaniają kupujących do wyboru mieszkań, które oferują większą liczbę pokoi przy jednoczesnym ograniczeniu metrażu. On sam w skali ogólnopolskiej z roku na rok zresztą spada. Według danych przedstawianych przez portal GetHome, przeciętny metraż kupowanych lokali był w 2023 r. o 2 mkw. mniejszy niż w roku 2017. Największe spadki mieszkań 4-pokojowych i większych dotyczyły Gdańska (z 90 na 84 mkw), Łodzi (z 89 na 83 mkw.) oraz Warszawy (z 90 na 95 mkw.). W przypadku mieszkań 3-pokojowych wyróżniły  się zaś Łódź (z 66 na 62 mkw.), Wrocław (z 63 na 50 mkw.) oraz Warszawa (z 65 na 62 mkw.)

Większy popyt na mniejsze lokale

Spada również popyt na największe metraże. Według wyliczeń portalu Nieruchomosci-online.pl, zainteresowanie nabywców większymi lokalami tąpnęło nawet bardziej, niż miało to miejsce w przypadku kawalerek. W porównaniu z I kwartałem ruch na serwisie był o jedną czwartą mniejszy, a niemal 50 proc. agentów nieruchomości, którzy wzięli udział w badaniu branżowych nastrojów, deklaruje zmniejszenie ilości kontaktów z klientami w sprawie zakupu większych lokali. W przypadku mieszkań jednopokojowych ograniczony ruch w swoich biurach zadeklarowało natomiast 32 proc. pośredników.

Jak podaje agencja Metrohouse, coraz więcej kupujących decyduje się na mieszkania mniejsze, o powierzchni nieprzekraczającej 49 mkw. Pomimo ograniczonego metrażu, lokale te często mają dwa lub trzy pokoje, co umożliwia większą elastyczność w aranżacji wnętrz. Trend ten jest zauważalny nie tylko w dużych miastach, ale również w mniejszych miejscowościach, gdzie ceny nieruchomości są nieco niższe, jednak wymagania kupujących pozostają podobne. Oczekiwania dotyczące mieszkań ewoluują, a nowe trendy w architekturze wnętrz stają się odpowiedzią na potrzeby współczesnych nabywców. Zmieniające się preferencje mieszkańców miast i mniejszych miejscowości wpływają na kierunek rozwoju rynku nieruchomości.

– Spadek popytu na większe mieszkania, poza rynkiem premium,  staje się już w pewnym sensie trendem. To efekt zmieniającego się  stylu życia, a także realiów ekonomicznych. Wzrost kosztów utrzymania, wysokie ceny mieszkań, których nie są w stanie dogonić rosnące wynagrodzenia, powodują, że kupujący, jeśli decydują się na zakup mieszkania, to wybierają po prostu mniejsze lokale. Do tego dochodzi również niechęć młodych ludzi do zaciągania wysokich kredytów. Dodatkowo zmianie ulega sposób życia, młodzi ludzie coraz więcej czasu spędzają poza domem, są coraz bardziej mobilni, nie chcą wiązać się z jednym miejscem zamieszkania, często zmieniają pracę  –  mówi arch. Paweł Koperski, członek zarządu Q3D Concept.

– Coraz częściej widzimy też, że klienci szukają funkcjonalnych rozwiązań na mniejszej powierzchni. Nawet w mniejszych miastach, gdzie koszty są niższe, oczekiwania dotyczące aranżacji przestrzeni ewoluują w kierunku efektywnego wykorzystania każdego metra kwadratowego. To pokazuje, że architekci oraz deweloperzy muszą dostosować projekty do tych zmieniających się preferencji, koncentrując się na innowacyjnych rozwiązaniach, które maksymalizują użyteczność przestrzeni i odpowiadają na potrzeby mieszkańców –  mówi arch. Paweł Koperski, członek zarządu Q3D Concept.

materiał prasowy

Rozpoczęła się budowa osiedla spółki PFR Nieruchomości we Wrocławiu.

Ruszyła budowa czwartej, największej we Wrocławiu, inwestycji z mieszkaniami na wynajem. Przy ul. Białowieskiej ruszyła budowa nowego osiedla z 477 mieszkaniami. Dzięki współpracy z PKP S.A., inwestycja zostanie zrealizowana na terenie kolejowym, położonym na nabrzeżu Odry. Generalnym wykonawcą została firma Eiffage Budownictwo Polska.

Osiedle przy Białowieskiej będzie składało się z 3 budynków o 9-10 kondygnacjach naziemnych i 1-2 kondygnacjach podziemnych. Budynki będą ustawione szeregowo, a każdy z nich będzie w kształcie litery „L”. Ich krótsze boki będą leżały równolegle do nadbrzeża Odry. Na powstałych przestrzeniach pomiędzy budynkami zaprojektowano tereny zielone i place zabaw dla dzieci.

– Widzimy ogromną wartość z przekształcania terenów poprzemysłowych w obszary dostępne dla mieszkańców. Wspólnie z PKP S.A. przyczyniamy się do rewitalizacji 4-hektarowej działki przy Białowieskiej i dzięki temu będą mogli z niej korzystać nie tylko nasi najemcy, ale wszyscy wrocławianie. Ponadto inwestycja otworzy bezpośredni dostęp do nadbrzeża Odry, wzdłuż którego przebiegają popularne wśród mieszkańców Wrocławia ścieżki pieszo-rowerowe. Mam nadzieję, że ta nowopowstająca część Wrocławia stanie się nie tylko fantastycznym miejscem do zamieszkania, ale także dobrym miejscem odpoczynku i relaksu – podkreśliła Elżbieta Chmiel, Członek Zarządu PFR Nieruchomości S.A.

Projekt przewiduje 477 mieszkań od 1- do 4-pokojowych. Planowanych jest 549 miejsc postojowych w garażu podziemnym oraz 39 miejsc naziemnych. Średni metraż mieszkania wniesie ok. 54 mkw. Większość – niemal 90% mieszkań będzie 3- lub – 2 pokojowych. Nie zabraknie kawalerek, a także M4. Mieszkania będą wyposażone w zabudowę kuchenną, biały montaż w łazienkach oraz meble ruchome. W parterach budynków znajdzie się 6 lokali usługowych. Zakończenie budowy planowane jest na pierwszy kwartał 2028 roku.

– Inwestycja przy ul. Białowieskiej jest dla nas kolejnym krokiem w realizacji projektów mieszkaniowych w dynamicznie rozwijających się częściach miast. Dzięki zastosowaniu metodyki BIM, możemy zoptymalizować proces budowy i zapewnić wysoką jakość wykonania. Cieszy nas możliwość udziału w tym projekcie, który nie tylko dostarcza nowoczesne mieszkania na wynajem, ale także przyczynia się do rozwoju infrastruktury miejskiej we Wrocławiu – mówi Marek Kowalik, dyrektor operacyjny Eiffage Polska Budownictwo.

materiał prasowy

Czy nowe przepisy, które mają obowiązywać od 2026 roku podniosą koszty budowy w nowych projektach? O ile? Czy przełoży się to na ceny mieszkań? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl. 

Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii

W mojej ocenie wejście w życie przepisów ustawy o ochronie ludności i obronie cywilnej będzie miało istotny wpływ na rynek nieruchomości. Przepisy te stawiają wyzwania, nie tylko przed branżą deweloperską, ale także budowlaną. Z pewnością potrzebne będą dodatkowe nakłady inwestycyjne wynikające m.in. z konieczności wprowadzenia wzmocnień konstrukcyjnych. W przypadku nowych budynków zapowiadane regulacje mogą spowodować zmniejszenie powierzchni, która mogłaby zostać przeznaczona na miejsca parkingowe lub komórki lokatorskie. Można się spodziewać, że wydłużeniu ulegnie zarówno czas projektowania, jak i realizacji inwestycji, a także wzrosną koszty tych procesów. W rezultacie nowe przepisy mogą prowadzić do wzrostu cen mieszkań, co ostatecznie obciąży nabywców.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes Atal

Branża deweloperska ocenia projekt w obecnym brzmieniu – a szczególnie jego przepisy wprowadzające – jednoznacznie negatywnie. Jest zdecydowanie za mało czasu na wprowadzenie rozwiązań w życie. Szczególnie, że przepisy są niejasne w przedstawionym kształcie i budzą wiele wątpliwości interpretacyjnych.

Proponowane zmiany z pewnością wpłyną na wyższe ceny mieszkań, bo rozwiązania technologiczne będą zdecydowanie droższe niż stosowane obecnie. Pierwsze szacunki odnoszące się do zwiększonych kosztów wykonania dodatkowych prac i robót budowlanych w odniesieniu do garaży, które nie będą schronami (więcej wymogów) a jedynie miejscami doraźnego schronienia (mniej wymogów), mówią o dodatkowych kosztach rzędu od 300 zł/mkw. wzwyż. Szczegółowe koszty budowy schronów, z uwagi na obecne brzmienie przepisów są trudne do oszacowania.

Ponadto, nowo wymagane wyposażenia budynków według projektowanych przepisów są obecnie trudno dostępne na rynku. Dlatego mogą być obiektem spekulacji, a ich ceny zawyżone. Warto pamiętać, że rosnące koszty inwestycji oznaczać będą wyższe ceny gotowego metra kwadratowego mieszkania. W związku z tym nabywcy będą musieli liczyć się z rosnącymi cenami nieruchomości.

Shraga Weisman, CEO Aurec Home

Ustawa schronowa znacząco wpłynie na inwestycje deweloperskie. Przepisy ustawy przewidują, że podziemne kondygnacje, m.in. w budynkach wielorodzinnych oraz podziemne garaże mają być zaprojektowane tak, by można było w nich urządzić „miejsca doraźnego schronienia”. Oznacza to wiele zmian, deweloperzy będą musieli dostosować się do nowych wymogów, co może spowodować opóźnienia w realizacji projektów i wydłużenie procesu uzyskiwania pozwoleń na budowę. Zmiany zaproponowane w ustawie zaburzą projekty deweloperskie, bo przede wszystkim wiążą się z koniecznością całkowitego przeprojektowania budynku. Wydzielenie w garażu podziemnym dodatkowego pomieszczenia na cel ochronny pomniejszy liczbę miejsc parkingowych, proporcjonalnie pomniejszając liczbę mieszkań.

Ponadto, zmiany te zaburzą stabilność prowadzenia działalności gospodarczej i to nie tylko nam deweloperom, ale wszystkich podmiotów działających na rynku mieszkań, czyli samorządom realizujących inwestycje komunalne, spółdzielniom czy Towarzystwom Budownictwa Społecznego. Wymóg budowy schronów lub pomieszczeń ochronnych w nowych budynkach zwiększy także koszty budowy. Deweloperzy będą musieli uwzględnić dodatkowe koszty związane z konstrukcją tych pomieszczeń, co wpłynie na końcowe ceny mieszkań.

Małgorzata Ostrowska, dyrektorka Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction

Jedną z kluczowych konsekwencji zmian będzie na pewno zwiększenie kosztów realizacji inwestycji, co przełoży się na finalną cenę nieruchomości.

Marek Starzyński, dyrektor ds. Sprzedaży, Okam Capital

Wprowadzenie obowiązku budowy doraźnych schronów przez deweloperów przełoży się na konieczność dostosowania projektów architektonicznych, a tym samym na wzrost kosztów realizacji inwestycji. Prawdopodobnie koszty te będą musiały zostać ujęte przez inwestorów w cenach lokali. Istotne jest również, aby deweloperzy i generalni wykonawcy otrzymali czas na przygotowanie się do zmian w przepisach.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor Działu Sprzedaży Ronson Development

Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej to istotna inicjatywa, która w obliczu narastających zagrożeń związanych z konfliktem zbrojnym, wprowadza potrzebne rozwiązania zwiększające bezpieczeństwo mieszkańców. Nowe przepisy stawiają jednak przed deweloperami poważne wyzwania. Z pewnością wpłyną one na wzrost kosztów realizacji inwestycji, co w konsekwencji przełoży się na wyższe ceny mieszkań.

Istnieje również ryzyko, że regulacje te, mogą być sprzeczne z obecnymi planami zagospodarowania przestrzennego, co zmusi deweloperów do przeprojektowania inwestycji. Dodatkowym wyzwaniem jest krótkie vacatio legis, zaplanowane na początek 2026 roku, które pozostawia niewiele czasu na dostosowanie projektów. To może prowadzić do opóźnień w rozpoczęciu planowanych inwestycji, a w skrajnych przypadkach do ich zaniechania.

Michał Świętosławski, specjalista ds. Komunikacji w Archicom

Z naszych dotychczasowych doświadczeń wynika, że klienci decydujący się na zakup mieszkań nie wykazują zainteresowania ewentualnym doposażeniem osiedla w schron. Aktualne przepisy prawa również nie stawiają przed inwestorami takiego wymogu. Choć obecnie nie dostrzegamy konieczności budowania tego rodzaju infrastruktury, nie odrzucamy takiej opcji definitywnie, biorąc pod uwagę potencjalną zmianę okoliczności w przyszłości.

Z naszych szacunków wynika, że koszt budowy takiego obiektu znacząco przekroczyłby kwotę 5 tys. zł za mkw. jego powierzchni całkowitej. W kalkulacji należy jednak uwzględnić również wydatki związane z utrzymaniem schronu w okresie jego eksploatacji. Wyzwaniami w realizacji projektu byłoby z pewnością wliczenie powierzchni schronu do wskaźnika intensywności zabudowy, a także zachowanie zgodności z postanowieniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment

W obliczu rosnących zagrożeń, takich jak zmiany klimatyczne czy potencjalne konflikty, zapewnienie bezpieczeństwa mieszkańcom powinno być priorytetowe. Wprowadzenie regulacji, które nakładają obowiązek projektowania podziemnych kondygnacji i garaży z możliwością przekształcenia ich w schrony, postrzegamy jako właściwy kierunek działania. W przyszłości takie rozwiązania mogą stać się kluczowym elementem systemu ochrony ludności.

Wprowadzenie tych przepisów będzie miało istotny wpływ na rynek nieruchomości. Konieczność projektowania podziemnych kondygnacji i garaży z możliwością adaptacji tych powierzchni na schrony wiąże się z dodatkowymi wydatkami na materiały budowlane, prace inżynieryjne oraz techniczne zabezpieczenia. Szacujemy, że nowe wymagania dotyczące dostosowania projektów budowlanych do nowych standardów spowodują wzrost kosztów budowy o około 5-10 proc.

Wzrost kosztów realizacji inwestycji może prowadzić do wzrostu cen mieszkań w nowych projektach. Ostateczny wpływ na ceny będzie miał popyt oraz dostępność gruntów.

W rezultacie nowe przepisy mogą spowodować umiarkowany wzrost cen na rynku pierwotnym, co może wpłynąć na dostępność mieszkań dla niektórych grup nabywców.

Pomimo potencjalnych wyzwań finansowych, wierzymy, że w dłuższej perspektywie wprowadzenie tych regulacji przyniesie korzyści, poprawiając bezpieczeństwo mieszkańców i podnosząc standardy budownictwa w Polsce. Będziemy na bieżąco monitorować rozwój sytuacji oraz dostosowywać nasze strategie inwestycyjne, tak aby nasze projekty, nie tylko spełniały nowe wymagania, ale również pozostawały konkurencyjne na rynku.

Źródło: dompress.pl
materiał prasowy