
Miejscowy Plan Zagospodarowania przestrzennego a Warunki Zabudowy to nie jest to samo – dowiedz się szczegółów, zanim kupisz grunt inwestycyjny. W przeciwnym wypadku może się okazać, że planowana przez Ciebie inwestycja będzie trudna do zrealizowania. Z poniższego artykułu dowiesz się, jakie są podstawowe różnice pomiędzy Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, (MPZP) a Warunkami Zabudowy (WZ).
Spis treści:
Rynek terenów inwestycyjnych w Polsce
Budowanie portfela inwestycyjnego wciąż modne
Co musisz wiedzieć o MPZP?
Co musisz wiedzieć o WZ?
Istotne różnice
Podsumowanie
Rynek terenów inwestycyjnych w Polsce
Polska jest krajem, w którym nie brakuje działek na sprzedaż. Inwestorzy mają szeroki wachlarz terenów do wyboru. Rzecz jasna nie wszystkie one są atrakcyjne z punktu widzenia biznesowego. Wiele gruntów znajduje się daleko od innych inwestycji o charakterze komercyjnym. Niektóre są oddalone od dużych miast na tyle, że mogą stanowić słaby wabik na przyszłych najemców lub kupujących. Nie brakuje działek na sprzedaż, które nie mają przyłączonych mediów, lub które nie posiadają bezpośredniego dostępu do drogi publicznej. Niektóre cechują się na tyle nieregularnym kształtem, że mogą być dla inwestora kłopotliwe w zaadaptowaniu pod cele budowlane. Nie brakuje też zalesionych terenów, lub gruntów o bardzo nieregularnej powierzchni.
Z tego względu, pomimo szerokiej oferty gruntów dostępnych na rynku, inwestorzy dokonują wnikliwej selekcji. Jeśli teren wydaje im się bardzo atrakcyjny, czy to pod kątem powierzchni, czy kształtu, lokalizacji lub ceny, są skłonni złożyć ofertę nabycia nawet, jeśli nie planują na tym gruncie żadnej inwestycji w najbliższym czasie.
Budowanie portfela inwestycyjnego wciąż modne
Trafiając na atrakcyjną działkę na sprzedaż, inwestorzy niejednokrotnie są w stanie złożyć ofertę jej nabycia nawet, jeśli na dany moment przedmiotowy teren nie jest im w ogóle potrzebny. Budowanie portfela gruntów jest o tyle korzystną opcją, że inwestor zyskuje teren albo w atrakcyjnej lokalizacji, albo kupiony po dobrej cenie. W efekcie zyskuje teren „na zapas”, pod realizację inwestycji w kolejnych latach. Może też taki teren sprzedać po wyższej cenie, kiedy wzrosną średnie rynkowe. Wówczas pomnoży swój kapitał, dzięki odsprzedaniu terenu po wyższej cenie, niż sam za niego zapłacił. Obie opcje wydają się korzystne z punktu widzenia inwestycyjnego.
Co musisz wiedzieć o MPZP?
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego obowiązuje na określonym obszarze. MPZP uchwalany jest przez gminę i stanowi akt prawa miejscowego. Akt ten uchwala, co może zostać wybudowane na danej działce na sprzedaż, co co nie. Przyszły właściciel terenu będzie więc wiedział, czy będzie mógł zrealizować na terenie gruntu inwestycję mieszkaniową lub komercyjną. Kolejną ważną cechą Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego jest to, że zawiera on parametry zabudowy. Inwestor uzyska więc wiedzę na temat maksymalnej wysokości zabudowań, linii zabudowy itp. MPZP Może być zmieniony, jednak wymaga to uruchomienia procedury uchwały Rady Gminy. Bez Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nie można wydać pozwolenia na budowę, chyba, że inwestor uzyska Warunki Zabudowy.
Podstawę prawną dla MPZP stanowi ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Co musisz wiedzieć o WZ?
Decyzja o Warunkach Zabudowy, na która mówi się często Warunki Zabudowy, jest indywidualną decyzją administracyjną, która wydawana jest przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. Decyzja ta określa warunki, jakie musi spełnić przyszła inwestycja, która miałaby zostać zrealizowana na terenie objętym Warunkami Zabudowy, w sytuacji, kiedy dla przedmiotowego terenu nie został wydany Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Wydanie decyzji o Warunkach Zabudowy jest konieczne, aby inwestor mógł uzyskać pozwolenie na budowę na terenach, które nie są objęte Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Decyzja ta jest wydawana indywidualnie dla konkretnej działki na sprzedaż, w sytuacji, kiedy nie posiada ona MPZP. Jak było już powiedziane, jest to decyzja administracyjna, co oznacza, że nie jest to akt prawa miejscowego. Wymagane jest spełnienie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, co oznacza, że w najbliższym sąsiedztwie musi znajdować się zabudowa o podobnym charakterze. Właśnie na podstawie tego, jakie nieruchomości znajdują się w najbliższej okolicy, będzie dokonywana analiza urbanistyczna. Decyzja o Warunkach Zabudowy wydawana jest bezterminowo, jednak może wygasnąć, jeśli przed jej wydaniem zmieni się Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego.
Istotne różnice
Czy w praktyce dla kupującego jest istotne, czy działka na sprzedaż posiada Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego czy Warunki Zabudowy? Jak najbardziej. Jest to różnica o tyle istotna, że może mieć wpływ na ostateczną decyzję związaną z nabyciem gruntu.
Przede wszystkim działka na sprzedaż, która jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego, posiada jasno określone przeznaczenie. Inwestor zyskuje więc pewną informację, co będzie mógł na takim terenie wybudować. W takiej sytuacji inwestor może liczyć na szybsze uzyskanie pozwolenia na budowę. Jeśli projekt inwestycji będzie zgodny z przeznaczeniem terenu ujętym w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, to urząd nie może odmówić wydania pozwolenia.
Jeśli chodzi o Warunki Zabudowy, to ich wydanie nie jest gwarantowane. Co to oznacza dla inwestora? Teren uzyska WZ, jeśli spełnione zostaną wymagane warunki. Inwestor musi się ponadto uzbroić w cierpliwość, ponieważ proces uzyskania Warunków Zabudowy może trwać nawet kilka miesięcy. Co więcej, proces ich uzyskania wiąże się z formalnościami. Ponadto Warunku Zabudowy mogą ulec zmianie, na przykład w sytuacji, kiedy gmina uchwali Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego w czasie trwania procesu wydawania Warunków Zabudowy.
Podsumowanie
Przed podjęciem decyzji o zakupie gruntu inwestor powinien w pierwszej kolejności sprawdzić, czy przedmiotowa działka na sprzedaż jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Aby uzyskać taką informację, musi udać się do urzędu gminy. Informację taką może uzyskać także poprzez Geoportal Infrastruktury Informacji Przestrzennej.
Jeśli dany teren posiada MPZP, to inwestor może być spokojny. Natomiast jeśli działka na sprzedaż nie jest objęta Miejscowym Planem Zagospodarowania przestrzennego, to oznacza, że inwestor będzie musiał wystąpić o wydanie Warunków Zabudowy. Warto w pierwszej kolejności sprawdzić, czy aktualny właściciel gruntu uzyskał już może WZ. Jeśli tak, warto poprosić o kopię dokumentu. W przeciwnym wypadku, w sytuacji kiedy Warunki Zabudowy nie są wydane dla przedmiotowej działki na sprzedaż, inwestor powinien zweryfikować, czy możliwe będzie uzyskanie odpowiednich Warunków Zabudowy. W tym celu powinien zweryfikować, czy w sąsiedztwie terenu, który planuje nabyć, znajdują się budynki o podobnym przeznaczeniu. Istotne jest również, czy do działki na sprzedaż przyłączone są media, oraz czy posiada ona dostęp do drogi publicznej.
Jeśli inwestor ma w planach realizację konkretnego projektu inwestycyjnego, może skonsultować się z urbanistą lub architektem.
Magdalena Łozowicka
Komercja24.pl