Lobby warszawskiej nieruchomości inwestycyjnej Warsaw Trade Tower w świetle kryształów.
Tag Archives: biuro na wynajem warszawa
Butikowa nieruchomość biurowa Wspólna 47/49 w Warszawie w pełni skomercjalizowana
Yareal Polska zakończył komercjalizację butikowego biurowca Wspólna 47/49 w stolicy.
W 2022 roku firma wynajęła ponad 4000 mkw. dostępnej powierzchni biurowej, a do grona najemców biurowca dołączyli Enervigo, Fundacja „Future For Ukraine” oraz przedstawiciel sektora instytucji europejskich. Tym samym, budynek zlokalizowany w ścisłym centrum Warszawy, u zbiegu ulic Wspólnej i Marszałkowskiej, został w pełni wynajęty.
Nieruchomość inwestycyjna Wspólna 47/49 to ośmiokondygnacyjny, kameralny budynek biurowy, oferujący ok. 7 800 mkw. powierzchni biurowej. Wspólna 47/49 jest pierwszym projektem, w którym Yareal Polska pełni funkcję asset managera w imieniu YAM Invest. Projekt ten wpisuje się w strategię Yareal polegającą na rozwijaniu działalności związanej z zarządzaniem aktywami należącymi do innych podmiotów.
„Ostatni rok upłynął pod znakiem intensywnych działań z zakresu asset managementu oraz re-komercjalizacji biurowca Wspólna 47/49. Biorąc pod uwagę fakt wymagającego otoczenia makroekonomicznego – było to nie lada wyzwanie. Jestem bardzo zadowolona, że przyjęta strategia przyniosła rezultaty i możemy dziś pochwalić się dużym sukcesem, jakim jest dołączenie do grona najemców kolejnych firm oraz pełne wynajęcie budynku. W biurowcu Wspólna 47/49 zaoferowaliśmy naszym Klientom bardzo dużą elastyczność przy wyborze powierzchni i konstrukcji umów – stosujemy tu tzw. umowy rolujące, które są rzadko spotykane na rynku. Gwarantują one firmom dużo większą swobodę w kontekście planowania przyszłości i rozwoju biznesu niż standardowe, długoterminowe zobowiązania najmu.” – powiedziała Marta Zawadzka, Dyrektor Najmu Yareal Polska.
Nieruchomość komercyjna Warsaw Trade Tower w Warszawie atrakcyjna w oczach najemców
Nieruchomość komercyjna Warsaw Trade Tower w Warszawie jest atrakcyjna w oczach najemców.
Warsaw Trade Tower jest jednym z najwyższych i najbardziej charakterystycznych budynków biurowych w Warszawie. Od 2009 roku biurowiec znajduje się w portfolio Globalworth, wiodącego inwestora biurowego w regionie CEE.
BNI, największa międzynarodowa organizacja networkingu biznesowego przedłużyła najem powierzchni w warszawskim biurowcu. Dodatkowo firma podpisała nową umowę na wynajem kolejnego piętra w budynku. Po ekspansji BNI korzysta z ponad 3300 mkw. powierzchni, zajmując całe 38. i 29. piętro w biurowcu. W procesie negocjacji i aranżacji biura organizacji doradzała firma Walter Herz.
– Ekspansja w Warsaw Trade Tower wiąże się z ciągłym rozwojem naszej organizacji, jak również potrzebą dostosowania przestrzeni biurowej, którą zajmujemy w budynku do charakteru organizacji, które tworzymy, czyli zarówno BNI jak i Corporate Connections. Zdecydowaliśmy się na kontynuację współpracy z Globalworth i wynajem dodatkowej powierzchni, ponieważ WTT spełnia nasze oczekiwania jeśli chodzi o komfort i bezpieczeństwo pracy, jak również posiada odpowiadające nam usytuowanie. Motywacją do podjęcia decyzji o wyborze tej lokalizacji były także korzystne warunki najmu, które wynegocjowaliśmy przy wsparciu Walter Herz – mówi Michał Niedbała, Dyrektor Operacyjny Corporate Connections i BNI Polska.
– To znakomity przykład tego jak wygląda udana, długoterminowa współpraca między najemcą i właścicielem biurowca. Przedłużenie najmu powierzchni przez BNI i jednocześnie podpisanie umowy najmu kolejnego piętra potwierdza, że WTT to jeden z najbardziej prestiżowych adresów w Warszawie, w którym najemcy prosperują. Na uruchomienie swoich siedzib w biurowcu decydują się wiodące polskie i międzynarodowe firmy poszukujące nowoczesnych, a zarazem bardzo dobrze zlokalizowanych powierzchni biurowych. To dla nas duże wyróżnienie, że firma BNI postrzega Globalworth jako długofalowego partnera. Przez kolejne lata będziemy wspierać naszego najemcę w pomyślnym rozwoju w Warszawie – przyznaje Anna Korwin – Kulesza, Asset Management & Leasing w Globalworth Poland.
– Z BNI nawiązaliśmy współpracę kilka lat temu. Doradzaliśmy organizacji, kiedy dwa lata temu wchodziła do budynku Warsaw Trade Tower, zajmując 38. piętro z 1 000 mkw. powierzchni. Teraz wspieraliśmy proces renegocjacji dotyczący zajmowanej powierzchni oraz negocjacji warunków najmu nowej powierzchni, a także aranżacji przestrzeni biurowej, który rozpoczął się przeszło rok temu. Klient opracował własny, korporacyjny standard wykończenia powierzchni, którego wdrożenie koordynowaliśmy w siedzibie firmy w Warszawie, jak również wprowadzamy w biurach regionalnych BNI. Cieszymy się, że mamy okazję wspierać rozwój BNI w Polsce. Nasza współpraca rozwinęła się tak szeroko, że jako Walter Herz postanowiliśmy zostać członkiem Grupy BNI+, widząc w członkostwie dużo korzyści biznesowych – informuje Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz.
– Kompleksowe wsparcie naszego klienta wiązało się również z doradztwem w wyborze architekta, w tym zakresie partnerem została sprawdzona i doświadczona pracownia MM Atelier oraz analizą kosztów aranżacji jak i prognozowaniem cash flow dla wyrównanych czasowo umów najmu dla wszystkich powierzchni. Na kanwie wypracowanych analiz organizacja stworzyła spójny model aranżacji biur, który implantowany będzie we wszystkich oddziałach BNI i CC w Polsce. Pozwoliło to zoptymalizować koszty aranżacji biur i osiągnąć bardzo dobre efekty w relacji jakości do ceny. Przyznaję, że stworzenie takiego rozwiązania było dużym wyzwaniem w kontekście drastycznego wzrostu kosztów aranżacji powierzchni, który nastąpił w 2022 roku – mówi Michał Starzyński, Senior Leading Advisor w Walter Herz.
Warszawska nieruchomość komercyjna The Park Warsaw dobrze postrzegana przez najemców
Nieruchomość komercyjna The Park Warsaw to pierwszy w Polsce samowystarczalny kampus biurowy, zlokalizowany na warszawskich Włochach. Inwestycja składa się z 12 budynków biurowych klasy A, o całkowitej powierzchni najmu 130 000 mkw.
Aż 10 nowych firm dołączyło w ubiegłym roku do grona najemców kampusu biurowego The Park Warsaw w Warszawie. Największą transakcją była zawarta na przełomie 2021 i 2022, umowa dotycząca wynajęcia przez spółkę EURO-net, , 80 proc. budynku nr 9. Do nowego biura, które liczy około 9,000 mkw., właściciel sieci detalicznej RTV EURO AGD wprowadzi się już w połowie tego roku.
Jednym z nowych najemców w warszawskim kompleksie zostało także duńskie przedsiębiorstwo farmaceutyczne Novo Nordisk. Od października tego roku firma zajmie w kompleksie 2500 mkw., czyli o około 600 mkw. więcej niż do tej pory.
Na pozostanie w kampusie na kolejne lata i przedłużenie kontraktów najmu zdecydowały się również firmy: Johnson Controlls, Perfetti van Melle, Arrow i Cemex. W tej chwili cały projekt jest wynajęty w około 95 proc.
Biurowa nieruchomość komercyjna Celebro w Warszawie w rękach nowego właściciela
Biurowa nieruchomość komercyjna Celebro w Warszawie w rękach nowego właściciela.
Firma White Stone Development sprzedała biurowiec Celebro do Eika Real Estate Fund, reprezentowanego przez podmiot Eika Asset Management. Nieruchomość komercyjna Celebro to nowoczesny budynek biurowy klasy A, oferujący ok. 7 200 mkw GLA i znajdujący się w Warszawie przy ulicy Gładkiej 22. Został zaprojektowany przez prestiżowe biuro architektoniczne Kuryłowicz & Associates. Wybudowany w 2019 roku, posiada certyfikat BREEAM New Construction Very Good.
Avison Young reprezentował sprzedającego. Zespół CMS doradzał z kolei w kwestiach prawnych, zespół MDDP – podatkowych.
Kupujący korzystał z usług doradczych Eversheds Sutherland, TPA oraz JLL.
Inwestorzy rozglądają się za atrakcyjnymi aktywami na rynku nieruchomości
Jaki sektor wygra w tym roku w wyścigu inwestycyjnym? Czy inwestorzy, którzy poszukują w Polsce okazji, postawią jak w roku ubiegłym przede wszystkim na biurowce? Czy rynek transakcji inwestycyjnych zdominują magazyny i parki handlowe?
Spis treści:
Zdetronizowane magazyny
Skrupulatne analizy wartości aktywów i oczekiwanie na okazje
Koszty finansowania a stopy kapitalizacji
Magazyny w budowie
Duże zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne
Zwolnienie tempa realizacji projektów handlowych
Zmiany zachodzące w globalnej gospodarce nie wywarły znaczącego wpływu na decyzje funduszy i postrzeganie Polski jako atrakcyjnej lokalizacji inwestycyjnej. Choć inwestorzy coraz ostrożniej podejmują decyzje o transakcjach, rok 2022 zamknął się na krajowym rynku porównywalną wartością wolumenu inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych jak rok poprzedni. Podobnie było też w całym w regionie CEE. Polska utrzymała przy tym pozycję lidera w Europie Środkowo Wschodniej z większościowym udziałem w całkowitym wolumenie inwestycyjnym odnotowanym w regionie.
Zdetronizowane magazyny
Wśród aktywów, które zmieniły właściciela w minionym roku dominowały nieruchomości biurowe, które zepchnęły sektor logistyczny z dominującej pozycji, zajmowanej na przestrzeni dwóch poprzednich lat. Łączna wartość wolumenu inwestycyjnego w 2022 roku w Polsce przekroczyła wartość 5,8 mld euro, z czego jedną trzecią udziału miał sektor magazynowy. Transakcje dotyczące obiektów logistycznych osiągnęły wartość 2 mld euro i uplasowały się pod względem wartości na drugiej pozycji po biurach. Aktywność inwestorów w przypadku nieruchomości magazynowych skurczyła się w ubiegłym roku o ponad 30 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.
W segmencie nieruchomości handlowych odnotowany został natomiast w zeszłym roku najlepszy wynik w ciągu ostatnich lat. Wolumen transakcyjny znacznie przekroczył rezultat zarejestrowany rok wcześniej. Akwizycje w sektorze handlowym w 2022 zamknęły się na naszym rynku wynikiem 1,5 mld euro. Przedmiotem transakcji w przeważającej mierze były niewielkie parki handlowe i obiekty typu convenience, ale właściciela zmieniły też większe centra handlowe w miastach regionalnych.
Skrupulatne analizy wartości aktywów i oczekiwanie na okazje
Inwestorzy większą wagę przykładają aktualnie do lokalizacji obiektów i uważniej przyglądają się strukturze najemców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nadal dobrze zlokalizowane magazyny i parki handlowe, zabezpieczone atrakcyjnymi umowami najmu. Poszukiwane są również grunty pod parki handlowe i inwestycje mieszkaniowe przygotowywane pod wynajem instytucjonalny. Procesom negocjacji towarzyszą jednak teraz skrupulatne analizy związane z oceną wartości inwestycyjnej aktywów, jak również kwestiami z zakresu ESG. Bardzo istotnym aspektem przy podejmowaniu decyzji jest jakość i stabilność umów zawartych z najemcami.
Polska pozostaje nadal w kręgu zainteresowania funduszy, przede wszystkim z USA, Niemiec i RPA, ale swój udział w transakcjach na naszym rynku zwiększa również kapitał z krajów regionu CEE. Niemniej, na ten rok prognozowane jest spowolnienie na rynku inwestycyjnym. Kupujący oczekują bowiem na przeceny. W wielu przypadkach występuje spora rozbieżność pomiędzy kupującymi i sprzedającymi, jeżeli chodzi o szacowaną wartość nieruchomości. W skutecznym dobijaniu targów nie pomagają też wysokie koszty finansowania inwestycji, restrykcyjne warunki udzielania kredytów, a także prognozy dotyczące globalnej recesji. W tle jest także skokowy wzrost cen energii i coraz bardziej wymagająca, unijna polityka klimatyczna.
Koszty finansowania a stopy kapitalizacji
Niesprzyjający klimat gospodarczy, inflacja i rosnące wydatki związane z utrzymaniem budynków oraz wysokie koszty finansowania inwestycji przyniosły korektę cen aktywów na wszystkich rynkach europejskich, choć w Polsce znacznie mniejszą niż na Zachodzie Europy. Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych staje się coraz bardziej zauważalne w całej Europie. Trudno się temu dziwić, biorąc pod uwagę, wysoki poziom kosztów zadłużenia, który zbliżony jest aktualnie do wysokości stóp kapitalizacji dla najatrakcyjniejszych aktywów.
Sytuacja może jednak ulec poprawie. Już ubiegły rok przyniósł znaczący wzrost czynszów w sektorze magazynowym, zarówno w Polsce, jak i na rynkach europejskich. Mimo zmian, polski rynek magazynowy jest wciąż jednym z najtańszych w Europie. Poza niższymi stawkami wynajmu powierzchni, oferujemy również wykwalifikowaną kadrę, niższe koszty prowadzenia działalności i lokalizację w pobliżu rynków zbytu, co ma znaczenie w kontekście nearshoringu i przenoszenia produkcji z Azji. Według ostatniego raportu Reuters Polska jest najchętniej wybieranym do tego celu krajem przez firmy europejskie. O inwestycje produkcyjne z Azji konkurujemy z Czechami i Węgrami. Czas pokaże, jak dużo z projektów, które są aktualnie w procesie analizy przypadnie nam w udziale.
Magazyny w budowie
W minionym roku sektor magazynowy oraz handlowy były najszybciej rozwijającymi się segmentami na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Krajowe zasoby magazynowe powiększyły się do ponad 28 mln mkw., dzięki oddaniu największej ilości nowej powierzchni w historii polskiego rynku. Za rekordowo wysoką podażą podążał wysoki popyt. W ubiegłym roku zakontraktowane zostało 6,8 mln mkw. powierzchni magazynowych, niewiele mniej niż w najlepszym pod tym względem 2021 roku.
Skala rozwoju nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce jest bardzo duża. A potencjał wzrostu w obrębie najważniejszych dla sektora obszarów, m.in. w regionie Warszawy, Poznania, czy na Śląsku jest wciąż bardzo duży. W budowie na terenie kraju pozostaje relatywnie duża ilość powierzchni – 3,4 mln mkw.
Niemniej, w ubiegłym roku mogliśmy obserwować spadek liczby inwestycji rozpoczynanych w kolejnych kwartałach. Wpływ na to miał przede wszystkim wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów finansowania, a także mniejsza aktywność funduszy inwestycyjnych. Korekta wartości nieruchomości spowodowała także spadek nowej podaży na większości magazynowych rynków europejskich.
Duże zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne
Prognozy rynkowe mówią o dalszym wzroście czynszów za powierzchnie magazynowe. Po ubiegłorocznych podwyżkach stawek, które w Polsce wyniosły średnio 20 proc., nadal jesteśmy konkurencyjnym rynkiem na tle Europy. Siłą napędową dla rynku magazynowego są teraz przede wszystkim firmy z sektora logistycznego i firmy produkcyjne oraz wolniej już rozwijający się rynek e-commerce.
Skutkiem wysokiego zapotrzebowania na powierzchnię jest niski wskaźnik pustostanów utrzymujący się w sektorze przemysłowo-logistycznym na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, który nie przekracza średnio 5 proc. W najbardziej wziętych lokalizacjach popyt na magazyny jest często wyższy niż podaż.
Zwolnienie tempa realizacji projektów handlowych
Wyższa płynność odnotowana na rynku inwestycyjnym w 2022 roku w segmencie nieruchomości handlowych w Polsce także może zostać w tym roku schłodzona przez niekorzystne zjawiska gospodarcze oraz wysokie koszty finansowania projektów. Zagrożeniem dla sektora jest mniejsza dynamika sprzedaży detalicznej, a także rosnące koszty eksploatacji obiektów.
W tym roku również na rynku handlowym przewidywane jest zwolnienie tempa realizacji nowych projektów. W 2022 roku sektor wzbogacił się w Polsce aż o 350 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego większość weszła na rynek w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
W budowie pozostaje około 300 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej pod handel, choć plany deweloperów były wcześniej znacznie szersze. Zdecydowana większość mieści się w realizowanych parkach handlowych, których podaż w następnych latach będzie się jeszcze zwiększać. Specyfiką polskiego rynku w segmencie handlowym jest przebudowa obiektów, w których najemcą były hipermarkety Tesco, a które sukcesywnie zmieniane są w nowe centra zakupowe.
Na wzrost popularności retail parków, zarówno wśród klientów, jak i inwestorów paradoksalnie składa się rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej pieniądza. Wynika to z profilu tych obiektów, które zwykle zapewniają ofertę dyskontową. Mniejsze, lokalne obiekty handlowe, które umożliwiają dokonywanie wygodnych, codziennych zakupów w okolicy domu z roku na rok zyskują na znaczeniu.
Parki handlowe rosną przede wszystkim w mniejszych miejscowościach, gdzie istnieje jeszcze luka podażowa. Ich atutem są niższe koszty inwestycji i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z większymi centrami. W kolejnych latach ten rynek będzie zwiększał swój potencjał inwestycyjny i nadal będzie się cieszył zainteresowaniem inwestorów.
Źródło: Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.
Następny biurowiec w ramach nieruchomości komercyjnej The Park Warsaw z certyfikatem BREEAM
Następny biurowiec w ramach nieruchomości komercyjnej The Park Warsaw z certyfikatem BREEAM.
Budynek biurowy B9, który jest realizowany w ramach stołecznego kompleksu The Park Warsaw, otrzymał certyfikat BREEAM Interim na poziomie Excellent. Dotyczy on etapu projektowego (Design Stage). Budynek osiągnął wynik na poziomie 73,5 proc. Deweloperem oraz zarządcą obiektu jest firma White Star Real Estate. Docelowo The Park Warsaw będzie liczył 12 budynków biurowych klasy A, a całkowita powierzchnia najmu wyniesie 130 tys. mkw. Obecnie kompleks liczy 7 budynków, gdzie siedzibę ma około 60 najemców.
„Liczymy oczywiście, że certyfikat otrzymany za fazę projektową, utrzymamy także po oddaniu budynku B9 do użytkowania. Certyfikat BREEAM jest obecnie jedną z najczęściej stosowanych metod oceny budynków, pod kątem stosowania ekologicznych rozwiązań, w Europie. Metoda skupia się na ocenie jakości prowadzonego procesu inwestycyjnego, co dla dewelopera takiego jak my, jest szczególnie istotne. Nie poprzestajemy jednak na ocenach dotyczących samych budynków, ale dokładamy starań by nasz projekt stale się rozwijał – zwłaszcza jeśli chodzi o rozwiązania wspierające redukcje śladu węglowego. The Warsaw Park oferuje pełną infrastrukturę dla rowerzystów – stacje Veturilo, szatnie, prysznice oraz parking. W 2022 roku w ramach współpracy z siecią GreenWay, na terenie kompleksu uruchomiono także ładowarkę aut elektrycznych firmy Delta, która umożliwia równoczesne ładowanie trzech pojazdów” – mówi Bartosz Prytuła, Managing Partner w White Star Real Estate.
Nieruchomość komercyjna Konstruktorska Business Center ukończyła proces komercjalizacji, co dowodzi utrzymującego się zapotrzebowania na powierzchnie biurowe w Warszawie
Zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie biurowe do wynajęcia w Warszawie jest widoczne.
Nieruchomość komercyjna Konstruktorska Business Center przyciągnęła kolejnego najemcę biurowego. Międzynarodowa firma dołączyła do grona najemców budynku należącego do Golden Star Estate Group. Czołowy dostawca rozwiązań z zakresu tłumaczeń, globalnego marketingu cyfrowego oraz zarządzania treścią, wynajął ok. 14 000 mkw. powierzchni biurowej w Konstruktorska Business Center. W 2022 r. Golden Star Estate wynajął łącznie ok. 30 000 mkw. powierzchni w biurowcu na warszawskim Mokotowie, z czego ok. 20 000 mkw. stanowiły nowe umowy najmu. Tym samym, firma z sukcesem zakończyła re-komercjalizację budynku, który jest obecnie w pełni skomercjalizowany.
Nieruchomość komercyjna Konstruktorska Business Center to nowoczesny biurowiec klasy A o łącznej powierzchni najmu 49 500 mkw., zlokalizowany w samym sercu biznesowej części Mokotowa.
– Z wielką przyjemnością mogę powitać kolejnego prestiżowego najemcę na pokładzie Konstruktorska Business Center. Tak znacząca transakcja, jedna z największych na warszawskim rynku w ostatnich kilkunastu miesiącach, stanowi dla nas ogromny powód do dumy i pokazuje, że globalne firmy, liderzy w swoich branżach, wiążą przyszłość biznesu z nowoczesnymi biurami klasy A. Przy planowaniu przestrzeni Konstruktorska Business Center, kluczowe dla nas było, aby budynek spełniał wymagania klientów o najwyższych standardach pracy, realizujących niezwykle istotne procesy z punktu widzenia działalności firmy. Cieszymy się, że nasz cel został osiągnięty, a międzynarodowe firmy decydują się na związanie swojej przyszłości z naszym warszawskim budynkiem. W ciągu minionych dwunastu miesięcy wynajęliśmy w Konstruktorska Business Center ok. 30 000 mkw. powierzchni, na co złożyły się zarówno nowe umowy, jak i przedłużenia najmów. Dzięki tym transakcjom zakończyliśmy pełną re-komercjalizację biurowca na warszawskim Mokotowie, który w tym roku obchodzi 10-lecie istnienia – powiedział Antonio Pomes, Head of Asset Management w Golden Star Group.
Warszawa w czołówce pod względem wzrostu aktywności najemców w nieruchomościach biurowych w Europie
Warszawa w czołówce pod względem wzrostu aktywności najemców w nieruchomościach biurowych w Europie. Stolica Polski zajęła drugie miejsce w rankingu.
Jak wynika z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, 2022 rok stanął pod znakiem bardzo dobrej kondycji rynków powierzchni biurowej w Europie. które wróciły do poziomów obserwowanych przed wybuchem pandemii. W całym 2022 roku w Europie podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię 12,6 mln mkw. biur, co stanowi 15% wzrost w stosunku do 10,9 mln mkw. wynajętych w 2021 roku. Wynik ten plasuje się znacznie powyżej piętnastoletniej średniej wynoszącej 10,3 mln mkw.
Wzrost aktywności najemców był widoczny na większości analizowanych rynków, bo aż na 23 z 30, z czego największy skok odnotował Mediolan (+37%), Warszawa (+34%)[1], Madryt (+32%), Paryż (+26%) i Londyn (+22%).
W miarę wzrostu poziomu wynajętej powierzchni, najemcy koncentrują się na najlepszych swojej klasie biurach w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, aby przyciągnąć i zatrzymać pracowników, a także zapewnić im odpowiednią przestrzeń umożliwiającą bardziej elastyczne sposoby pracy, kooperację I dobre samopoczucie. Ponadto, coraz więcej europejskich krajów wprowadza zaostrzone regulacje środowiskowe, co przekłada się na rosnące zainteresowanie tymi nieruchomościami biurowymi, które spełniają najwyższe ekologiczne standardy – komentuje Nigel Almond, Head of Data Analytics, Cushman & Wakefield.
Zainteresowanie najlepszymi powierzchniami biurowymi przełożyło się na wzrost czynszów w europejskich miastach, które w IV kw. 2022 były wyższe o 6,2% r-d-r w porównaniu do zaledwie 1,7% w IV kw. 2021. Był to największy wzrost obserwowany od połowy 2008 roku.
Na wszystkich analizowanych rynkach poziom absorpcji netto wykazywał pozytywną tendencję. Dotyczyło to każdego kwartału 2022 roku, co biorąc pod uwagę jej ujemny poziom od połowy 2020 roku, stanowi diametralną zmianę. Kwartalna absorpcja w ubiegłym roku wyniosła średnio ponad 643 000 mkw., co jest wynikiem znacznie powyżej dziesięcioletniej średniej wynoszącej 530 000 mkw. – dodaje Nigel Almond.
Całkowita ilość powierzchni dostępnej do wynajęcia w Europie wykazała skromny wzrost o 0,7% r-d-r do poziomu 22,6 mln mkw. co odpowiada za 8,1% całkowitych zasobów. Wskaźnik ten utrzymywał się na tym samym poziomie przez poprzednie cztery kwartały.
Luksemburg ma najniższy współczynnik dostępnej powierzchni względem zasobów biurowych, który kształtuje się na poziomie 4,2%. Kolejne trzy miejsca zajmują rynki niemieckie – Hamburg (4,4%), Berlin (4,7%) i Monachium (5,2%), a stawkę z wynikiem 5,5% zamyka Paryż.
Spadający poziom pustostanów w wielu europejskich aglomeracjach jest rezultatem silniejszego popytu i ograniczonej aktywności deweloperskiej. W 2022 roku na europejski rynek biurowy trafiło 4,3 mln mkw. nowej podaży (spadek z 4,8 mln mkw. w 2021 roku). W budowie na koniec roku pozostawało natomiast 15,2 mln mkw., czyli o 400 000 mkw. mniej w porównaniu do końcówki 2021. Stanowi to równowartość 5,4 proc. zasobów.
[1] Całkowita aktywność najemców w Warszawie w 2022 roku wyniosła 860 100 mkw.
Źródło: Cushman & Wakefield.
Villa Foksal wynajmuje przestrzeń w biurowej nieruchomości inwestycyjnej Skyliner w Warszawie
Villa Foksal wynajmuje przestrzeń w biurowej nieruchomości inwestycyjnej Skyliner w Warszawie.
Nieruchomość inwestycyjna Skyliner to jeden z siedmiu najwyższych budynków w Polsce i najnowsza inwestycja Grupy Karimpol. Biurowiec w stolicy oferuje 49 000 mkw. powierzchni do wynajęcia na 42 kondygnacjach.
Renomowana firma eventowo-konferencyjna – Villa Foksal – podpisała umowę na wynajem powierzchni z Grupą Karimpol. W biurowcu Skyliner na warszawskiej Woli na dwóch najwyższych piętrach – 41. i 42. – otworzy zupełnie nową przestrzeń do organizacji wydarzeń o powierzchni 830 mkw. Otwarcie nowego centrum planowane jest na wrzesień 2023 roku. Villę Foksal w negocjacjach reprezentowała firma ShareSpace.
Jesteśmy niezmiernie zadowoleni z naszej nowej przestrzeni w budynku Skyliner, którego lokalizacja w biznesowej dzielnicy Warszawy oraz ponadczasowa architektura uzupełnią naszą ofertę przy ul. Foksal. Dzięki temu będziemy w stanie świadczyć komplementarne usługi dla naszych klientów – mówi Paweł Chmielewski, właściciel Villi Foksal. Grupa Karimpol od pierwszego dnia wykazała się profesjonalizmem i pełnym zrozumieniem dla naszej działalności. Takie podejście stało się kluczowym czynnikiem do zainwestowania w ten projekt. Z kolei Sharespace dostarczył nam kompleksowego rozwiązania dla naszych wymagań: wykazał się doskonałą znajomością rynku i płynnie przeprowadził nas przez procesu najmu. Zespół firmy wspierał nas także w planowaniu biznesowym i doradzał w zakresie projektowania wnętrz i wykończenia – dodaje.
SAVILLS: wraca rekordowy poziom popytu na rynku biurowym w Warszawie
W 2022 r. warszawski rynek biurowy odnotował jeden z najwyższych w historii poziomów popytu, który wyniósł ponad 860 tys. m kw., przy strukturze obejmującej przewagę nowych umów najmu i relokacji oraz ekspansji nad renegocjacjami. Jak podaje firma doradcza Savills pomimo, że czynsze nominalne pozostają stabilne i rosną głównie w wyniku indeksacji, to coraz większy udział w całkowitym koszcie najmu mają opłaty eksploatacyjne.
Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, absorpcja netto, czyli zmiana powierzchni wynajmowanej, w Warszawie w 2022 r. wyniosła około 286 700 m kw., czyli prawie trzykrotnie więcej niż w 2021 r. (102 000 m kw.). Od wybuchu pandemii wartości tego wskaźnika były zdecydowanie wyższe dla stref centralnych, które odpowiadały za 84% całkowitego wyniku. Popyt w 2022 r. osiągnął jeden z najwyższych poziomów w historii i był na poziomie ostatnich rekordowych lat przed pandemią (850 000 – 870 000 m kw.). Odpowiadał za to m.in. efekt pandemii, w której najemcy przedłużali umowy krótkoterminowo lub opóźnień w podpisywaniu umów najmu. W ciągu ostatnich 12 miesięcy musieli jednak podjąć decyzje o relokacji lub podpisaniu wieloletniej umowy z właścicielem.
Na warszawskim rynku biurowym doszło do podpisania wielu dużych transakcji, w tym 25 umów najmu na powierzchnie biurowe przekraczające 5000 m kw., oraz ośmiu transakcji powyżej 10 000 m kw. Najemcy z branży IT są jednymi z głównych najemców biurowych w Warszawie. W latach 2018-2022 najemcy z tego sektora wynajęli blisko 561 000 m kw., co stanowi 14,6% udziału w popycie brutto na powierzchnię biurową stolicy.
Udział renegocjacji w 2022 r. ukształtował się na poziomie 39%. Nowe umowy najmu i relokacje odpowiadały za 42% całkowitego popytu. Z kolei ekspansje najemców, którzy zdecydowali się na rozbudowę obecnego biura, stanowiły 9% popytu.
„2022 rok okazał się czasem długo wyczekiwanego odbicia na rynku nieruchomości biurowych. Aktywność najemców powróciła do poziomu sprzed pandemii. Firmy oswoiły się już z pracą hybrydową i coraz częściej mają już wyraźną wizję tego, jak ma wyglądać ich biuro, by optymalizować koszty i odpowiedzieć na nowe potrzeby pracowników. Stosunkowo duży udział w liczbie transakcji maja umowy do 500 m kw. Dla firm zainteresowanych tego typu powierzchnią otwierają się nowe możliwości, zwłaszcza że na rynku rośnie udział ofert podnajmu powierzchni biurowych. Z drugiej strony widzimy też klientów, którzy kosztem mniejszej powierzchni lub dłuższej umowy, będą chcieli zagwarantować swoim pracownikom najlepszą lokalizację, w nowym budynku i w jak najwyższym standardzie” – komentuje Jarosław Pilch, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja najemcy, Savills.
Zgodnie z danymi Savills, w 2022 r. Warszawa wzbogaciła się o 236 800 m kw. nowej powierzchni biurowej, a całkowite zasoby wynoszą 6,27 mln m kw. Na nową podaż złożyło się 12 projektów, z których osiem znajduje się w strefach centralnych, a które odpowiadają za 80% wolumenu nowej podaży. Największe z nich to dwa projekty zrealizowane przez HB Reavis: Varso Tower (63 800 m kw.) i Forest Tower (51 500 m kw.). Kolejną znaczącą inwestycją ukończoną w ubiegłym roku był kompleks Skysawa o łącznej powierzchni 31 300 m kw. zrealizowany przez PHN. Na koniec 2022 r. w budowie znajdowało się 185 600 m kw. w projektach, których oddanie do użytkowania planowane jest w latach 2023-2025. Jest jednak jeszcze kilka inwestycji, których budowa się jeszcze się nie rozpoczęła, ale jeśli deweloperzy spełnią swoje zapowiedzi, to nowa podaż w latach 2023-2024 może wynieść około 187 000 m kw. Z drugiej strony, kiedy sytuacja gospodarcza się unormuje i deweloperzy zdecydują się na realizację już rozpoczętych projektów, w 2025 roku może dojść do oddania ponad 314 000 m kw.
Od dłuższego czasu czynsze nominalne za najlepsze nieruchomości biurowe w Warszawie pozostają na stabilnym poziomie. Miesięczne stawki w najbardziej prestiżowych lokalizacjach strefy Centrum utrzymały się w przedziale 21-25,5 euro za m kw. miesięcznie. Najemcy zainteresowani ostatnimi piętrami w centralnie położonych wieżowcach muszą być przygotowani na wyższe stawki za wolne moduły, odbiegające od średnich stawek rynkowych. Na Służewcu czynsze nadal plasują się w przedziale 13-15 euro za m kw. miesięcznie. Zgodnie z danymi Savills, na koniec 2022 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wynosił 11,6% i jest w to wynik o 1,1 pkt. proc. niższy niż w 2021 r. W strefach centralnych miasta wyniósł 10,5%, a w strefach pozacentralnych 12,5%.
Urząd m.st. Warszawy, jeden z partnerów raportu Savills, podkreśla fakt, że stolica jest jednym z najprężniejszych ośrodków gospodarczych, akademickich i kulturalnych w Polsce. To także drugie miasto w europejskim rankingu fDi Intelligence – European Cities & Regions of the Future 2022/2023 w kategorii ośrodków przyjaznych biznesowi. Zdaniem Polskiej Agencji Inwestycji i Handlu (PAIH) 2022 rok był rekordowy pod względem liczby wspieranych inwestycji. Organizacja dofinansowała 126 inwestorów, którzy zdecydowali się ulokować swojej inwestycje w Polsce. Z tej liczby aż 71 projektów to inwestycje z obszaru nowoczesnych usług dla biznesu (IT/SSC/BPO/R&D). Na silną obecność sektora IT zwraca również uwagę agencja zatrudnienia HAYS, której eksperci podkreślają, że w Warszawie znajduje się najbardziej dojrzały rynek pracy w tym sektorze w Europie Środkowo-Wschodniej. O sile lokalnego rynku świadczy bogate portfolio udanych projektów inwestycyjnych i rozwój nie tylko dużych światowych marek jak m.in. Google, Netflix czy Samsung, ale również startupów.
„W najbliższych miesiącach najemców czekają indeksacje czynszów oraz dalsze podwyżki opłat eksploatacyjnych, których pierwsze zmiany obserwowaliśmy w ubiegłym roku. Trend, który nasilił się w ostatnim czasie to wydłużenie okresu na jaki podpisywane są umowy najmu, co pozwala uzyskać od właściciela nieruchomości odpowiedni poziom pokrycia kosztów aranżacji powierzchni” – komentuje Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.
Źródło: Savills.
Walter Herz o trendzie związanym z konwersjami nieruchomości
Inwestorzy poszukują projektów, które mogą zapewnić dobry zysk. Czy w najbliższym czasie będziemy obserwować wysyp inwestycji opartych na zmianie funkcji istniejących nieruchomości na zabudowanych gruntach?
Spis treści:
Kasacja zdekapitalizowanych biurowców
Obiekty handlowe do rozbiórki
Zagospodarowywanie terenów przemysłowych
Szanse i zagrożenia
Trend związany z konwersjami nieruchomości staje się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego na naszym rynku. Pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast prawie już nie ma, deweloperzy zmuszeni są więc sięgać po zabudowane parcele. Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości są zgodni, że ilość tego typu projektów w najbliższych latach będzie rosła.
Kapitał poszukuje bowiem projektów, które mogą zapewnić atrakcyjną stopę zwrotu. W wielu przypadkach na zabudowanych gruntach w nowych budynkach komercyjnych może powstać dużo większa powierzchnia GLA niż wcześniej stojących. Zakup takiej działki to też w wielu przypadkach jedyna możliwość realizacji inwestycji o określonej skali w danej lokalizacji.
Spodziewamy się wiec, że inwestorzy coraz częściej będą sięgać po zabudowane działki i podejmować się nieco trudniejszych inwestycji, związanych z wyburzeniami lub przekształceniem obiektów w inne funkcje, pod warunkiem, że przyniosą oczekiwany zysk. Mówimy tu raczej o wyburzeniach zabudowań, o ile nie będzie chodziło o zabytki, ponieważ przebudowa biurowca czy centrum handlowego w celu nadania mu nowej funkcji jest często nieopłacalna. Trend związany z zastępowaniem starszych budynków nowymi będzie się umacniał także ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania, które obejmują tylko około 30–50 proc. obszarów aglomeracji.
Kasacja zdekapitalizowanych biurowców
Patrząc na rynek nie trudno zauważyć, że część starszych budynków biurowych nie jest atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, które nie są efektywne energetycznie i wymagają bardzo dużych nakładów finansowych w celu zapewnienia standardów pod względem energochłonności, których dziś oczekują najemcy. W takich budynkach efektywna wartość czynszu jest niższa niż wartość gruntu, na jakim stoją. Z tego powodu inwestorzy coraz częściej analizują możliwość wykorzystania parceli, na których są posadowione takie obiekty pod projekty mieszkaniowe. Przykładem tego typu transakcji jest choćby zakup przez Echo Investment w 2020 roku części kompleksu biurowego Empark w Warszawie od austriackiego inwestora Immofinanz, na terenie którego ma powstać projekt na około 1200 mieszkań.
Nadchodzące miesiące pokażą, czy na terenie warszawskiego Służewca, gdzie w największej strefie biznesowej w kraju prawie jedna czwarta biur jest niewynajęta będą realizowane kolejne inwestycje z wyburzeniami nieatrakcyjnych rynkowo budynków w tle.
Innym przykładem zakupu działki z biurowcem do wyburzenia pod inwestycję mieszkaniową jest też projekt Develii. W miejscu starego biurowca przy ulicy Ślężnej we Wrocławiu deweloper wybuduje mieszkania i lokale użytkowe.
Działkę, na której posadowiony jest niewykończony budynek biurowo-administracyjny na warszawskich Bielanach kupił też Dom Development z myślą o jego wyburzeniu.
Do kasacji idzie też warszawski budynek biurowy Atrium International. Firma Strabag Real Estate u zbiegu ulicy Grzybowskiej i Jana Pawła II, w miejscu nieczynnego biurowca planuje zrealizować kompleks biurowo-hotelowy Upper One. Deweloper chce w tej lokalizacji wybudować 131,5 metrowy biurowiec i 55 metrowy hotel. Kompleks zaoferuje 35,9 tys. mkw. biur i około 11 tys. mkw. GLA przestrzeni hotelowej. Inwestor otrzymał już pozwolenia na rozbiórkę i budowę. Upper One ma być ukończony w 2026 roku.
To nie pierwszy tego typu projekt zrealizowany przez te firmę w Warszawie. Wcześniej deweloper przeprowadził już proces wyburzenia starego biurowca przy ulicy Tamka i w jego miejscu wybudował hotel dla niemieckiej sieci Motel One.
Z krajobrazu warszawskiego centrum zniknąć ma również biurowiec Ilmet usytuowany przy rondzie ONZ. Budynek kilka lat temu kupiła Skanska, która planuje wyburzenie obiektu oddanego w 1997 roku i zstąpienie go nowoczesną wieżą biurową.
Firma Ghelamco Poland złożyła natomiast niedawno wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowo-usługowego przy ulicy Towarowej w Warszawie, który ma stanąć na działce, gdzie wyburzany będzie blok z 21 mieszkaniami.
Obiekty handlowe do rozbiórki
Zmiany rynkowe stanowią też duże wyzwanie dla właścicieli centrów handlowych z uwagi na rosnące koszty eksploatacyjne. Wielu kluczowych najemców ma zabezpieczone w umowach ograniczenie wzrostu tych opłat, co będzie skutkowało rosnącą luką budżetową wpływającą bezpośrednio na obniżenie zysku operacyjnego (NOI), który jest podstawą wyceny aktywów.
Liczne centra handlowe radzą sobie bardzo dobrze, zapewniając najemcom wysokie obroty, które uzasadniają wysokość opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Jednak niektóre obiekty, które utraciły głównych najemców mają kłopot z rentownością. Wartość takich nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia coraz bardziej zbliża się do wartości działki, na której stoją.
Zakup centrum handlowego Land na warszawskim Służewcu przez belgijskiego dewelopera Ghelamco jest dobrym tego przykładem. Po wyburzeniu ponad dwudziestoletniego budynku ma w tym miejscu powstać projekt mix use oferujący ponad 37 tys. mkw. powierzchni biurowej i handlowej. Innym przykładem jest konwersja zamkniętego CH Sosnowiec w centrum logistyczne.
Do rozbiórki poszła również krakowska Galeria Plaza. W miejsce nieaktywnego centrum handlowego Strabag Real Estate zrealizuje kompleks kilku obiektów. Inwestycja jest na etapie projektowania. Realizacja wielofunkcyjnego kompleksu zaplanowana została na lata 2023-2025.
Kolejnym przykładem realizacji projektów mixed-use w miejscu dawnych zabudowań jest m.in. inwestycja firmy Echo Investment na terenie obecnego warszawskiego CH Jupiter usytuowanego przy ulicy Towarowej, czy przygotowywany kompleks mieszkalno-komercyjny w miejscu hipermarketu Tesco Kabaty.
Zagospodarowywanie terenów przemysłowych
Rozwój aglomeracji miejskich na przestrzeni ostatnich dekad sprawił, iż wiele terenów przemysłowych sąsiaduje obecnie z osiedlami mieszkaniowymi czy kompleksami komercyjnymi. Z urbanistycznego punktu widzenia zmiana funkcji obszarów industrialnych wydaje się wręcz koniecznością.
Przykładów tego typu transakcji w ostatnim czasie nie brakuje. W sierpniu 2022 Grupa Arche zakupiła teren dawnej elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu. Na blisko 18 ha gruncie inwestor planuje zrealizować miastotwórczy projekt z hotelem i gastronomią.
We wrześniu 2021 White Stone sfinalizował zakup 20 ha terenu w sąsiedztwie huty ArcelorMittal w Warszawie, na której chce wybudować wielofunkcyjny projekt z mieszkaniami i biurami.
Po drugiej stronie Wisły Okam nabył w sierpniu 2021 zakłady przemysłowe FSO na Żeraniu. Dotychczas obiekt, na terenie którego w ubiegłym roku zrekomercjalizowaliśmy ponad 150 tys. mkw. powierzchni, wykorzystywany jest na cele magazynowe i produkcyjne.
Dobrym przykładem rewitalizacji terenów przemysłowych może być też warszawska Wola, gdzie w miejscu obiektów poprzemysłowych wyrosły nowoczesne kwartały miasta. W podobny sposób zmienia się też Praga, gdzie mamy dziś Konesera, Bohemę, Port Praski, Soho, czy nowy kompleks w miejscu fabryki PZO.
Szanse i zagrożenia
Ważnym elementem, który wpłynie na dynamikę konwersji nieruchomości w najbliższych latach będzie finalny kształt ustawy, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowe prawo ma ułatwić przekształcanie budynków handlowych i biurowych w mieszkania, niezależnie od obowiązującego w danej lokalizacji planu zagospodarowania.
Tego typu inwestycje wiążą się z wyższymi kosztami związanymi z wyburzeniem budynków oraz wydłużonym czasem realizacji. To proces obejmujący od trzech do ośmiu lat. Z drugiej strony, generowany przez nieruchomość przychód z wynajmu w czasie przygotowań do zmiany funkcji znacząco poprawia parametry finansowe tych długodystansowych przedsięwzięć, równoważąc ryzyko.
Podaż atrakcyjnie położonych nieruchomości gruntowych z roku na rok jest coraz mniejsza. Spodziewamy się zatem, że w najbliższych latach realizowanych będzie coraz więcej projektów, w których przekształcane będą funkcje obiektów. Już teraz widać, że inwestorzy coraz częściej analizują pod tym względem potencjał aktywów. Jednocześnie coraz więcej projektów wymaga wsparcia doradczego w obszarze wynajmu.
Transformacje funkcji na rynku nieruchomości są gorącym trendem, jednak ograniczenia planistyczne oraz prawno-administracyjne zweryfikują ostateczną ilość takich projektów, przede wszystkim na podstawie możliwych do osiągnięcia przez deweloperów marży.
Autor: Piotr Szymoński, Director w Walter Herz.
Warszawski sektor nieruchomości biurowych odnajduje się w nowej rzeczywistości
Z jednej strony popyt brutto blisko swojego historycznego rekordu z 2019 roku, strategie wynajmu uwzględniające elastyczne powierzchnie biurowe i szybko rosnący rynek flex’ów oraz ciekawe inwestycje na nowo wykorzystujące potencjał lokalizacji, a z drugiej kurczące się zasoby, wyhamowana aktywność deweloperów, utrzymujące się wysokie koszty budów i aranżacji, a także presja na wzrost czynszów. Taki obraz warszawskiego rynku powierzchni biurowych wyłania się z cyklicznego raportu „At A Glance – rynek biurowy w Warszawie IV kw. 2022” opracowanego przez BNP Paribas Real Estate Poland.
Spis treści:
Spis treści:
Podaż i prawie rekordowy popyt
Wymagające, nowe realia
Duży apetyt na działki, ale mniej biurowych budów
Czynsze w górę
Podaż i prawie rekordowy popyt
Wymagające, nowe realia
Przed nami kwartały, w których rynek zmierzy się z dość mocnym ograniczeniem dostępności biur. Odbije się to presją na wzrost czynszów i efektywnych, i bazowych. Ważnym czynnikiem będzie też coraz bardziej poukładany w polskich realiach hybrydowy model pracy. Chcąc dostosować się do oczekiwań najemców, będziemy obserwować najmy hybrydowe, w których tradycyjne umowy będą uzupełniane biurami w coworkingach.
komentuje Małgorzata Fibakiewicz, Head of Office Agency, BNP Paribas Real Estate Poland.
Krótkoterminowy najem to dziś najlepsza odpowiedź na potrzebę zapewnienia biurowej elastyczności. Tego typu powierzchnie bardzo dobrze zdały egzamin w pandemii i teraz mocno walczą o swój udział w rynku. Najemcy doceniają i lubią je z kilku powodów; bo są doskonale zlokalizowane, zapewniają miejsce faktycznej liczbie pracowników chcących pracować stacjonarnie, a także są narzędziem optymalizacji w perspektywie wzrostu kosztów stałych.
dodaje Dorota Fabisiak.
Duży apetyt na działki, ale mniej biurowych budów
W Warszawie w najlepsze trwa walka o parcele, zwłaszcza te w centralnych dzielnicach. Widzimy, że deweloperom biurowym coraz częściej przychodzi konkurować nie tylko z inwestorami chcącymi stawiać mieszkania, hotele czy różnego rodzaju obiekty handlowe, ale także tymi, którzy specjalizują się w budowie powierzchni na potrzeby logistyczne. W orbicie zainteresowań są działki zabudowane starszymi, nie spełniającymi norm i drogimi w utrzymaniu budynkami. I co ciekawe, deweloperzy biurowi są dziś bardziej skłonni do rewizji swoich planów spoglądając w stronę innych formatów, na przykład PRS czy mixed-use
mówi Klaudia Okoń, konsultantka w Dziale Business Intelligence HUB and Consultancy.
Czynsze w górę
Na razie wzrost cen wywoławczych jest niewielki, ale wyższe koszty mediów przekładają się też na wzrost opłat eksploatacyjnych. A te rok do roku skoczyły o około 20-30%
mówi Dorota Fabisiak.
Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland.
Knight Frank: Aktywność warszawskich najemców na poziomie sprzed pandemii
Będący wyzwaniem dla gospodarki 2022 rok przyniósł wyraźną poprawę nastrojów wśród najemców na warszawskim rynku biurowym. W całym ubiegłym roku zawarto o 33% więcej umów w porównaniu z 2021 rokiem. Mniej optymistycznie do rozpoczynania kolejnych inwestycji podchodzą deweloperzy.
Aktywność deweloperów, w przeciwieństwie do najemców, w 2022 roku utrzymywała się na stosunkowo niskim poziomie. W IV kwartale 2022 roku oddano do użytku tylko jeden obiekt, niewielki budynek z przeznaczeniem na własny użytek właściciela – DPD HQ o powierzchni 8 700 m kw. W całym ubiegłym roku nowa podaż biurowa wyniosła blisko 237 000 m kw., co było wynikiem zbliżonym do wartości z 2017 i 2018 roku – odpowiednio 275 000 m kw. i 233 000 m kw. Obecne zasoby biurowe na warszawskim rynku biurowym obejmują blisko 6,27 mln m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Największymi inwestycjami oddanymi do użytkowania w 2022 roku były Varso Tower, będący częścią kompleksu Varso Place (64 000 m kw., HB Reavis), Forest Tower (51 500 m kw., HB Reavis), biurowiec P180 (32 000 m kw., Skanska), a także kompleks Skysawa A i B (łącznie 31 300 m kw., PHN).
Umiarkowany optymizm wśród deweloperów widoczny jest również w decyzjach dotyczących rozpoczynania nowych inwestycji, na co wpływają m.in. znacznie wyższe koszty finansowania projektów biurowych. W ostatnim kwartale 2022 roku rozpoczęto budowę m.in. biurowca the Vibe (15 000 m kw., Ghelamco Poland) oraz kompleksu Drucianka (25 000 m kw., Liebrecht & Wood Polska). W trakcie realizacji pozostają również The Bridge (46 800 m kw., Ghelamco Poland), Lakeside (23 900 m kw., Atenor Group) czy kompleks LIXA D i E (28 000 m kw., Yareal). W rezultacie, na koniec grudnia 2022 roku w budowie pozostawało zaledwie 185 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wynik realizowanej powierzchni jest co prawda wyższy niż wolumen odnotowany w III kwartale 2022 roku (wzrost o 20%), aczkolwiek w dalszym ciągu rezultat jest dużo niższy niż w 2021 roku i latach przed pandemią, kiedy podaż w budowie utrzymywała się na poziomie 700 000 – 800 000 m kw.
„Pozytywne sygnały płyną ze strony najemców, których zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w Warszawie wróciło do poziomu notowanego przed pandemią, w latach 2017-2019. Od stycznia do grudnia 2022 roku zawarto umowy najmu na około 860 000 m kw., co było wynikiem wyższych o 33% w porównaniu z rokiem 2021. W IV kwartale 2022 roku wynajęto blisko 253 000 m kw.,”– wyjaśnia Izabela Dąbrowska, Associate Director w Knight Frank.
Analizując szczegółowo strukturę zawartych transakcji, renegocjacje stanowiły blisko 40% wolumenu podpisanych umów, tj. blisko 337 000 m kw. wynajętej powierzchni. Aż trzynaście z dwudziestu największych umów zawartych w 2022 roku stanowiły renegocjacje. Pomimo mniejszego udziału w strukturze transakcji najmu niż dotychczas, nowe umowy przeważały i objęły ponad połowę wynajętej w Warszawie powierzchni. Na ekspansję w 2022 roku zdecydowało się relatywnie niewielu warszawskich najemców – około 8%, co w przeliczeniu na powierzchnię stanowiło 73 000 m kw.
Największym zainteresowaniem najemców niezmiennie cieszyły się strefy centralne, w których przedmiotem transakcji było blisko 60% powierzchni wynajętej w 2022 roku (ponad 500 000 m kw.). Na drugim miejscu znalazł się Służewiec z niemal 16% udziałem w wolumenie transakcji najmu (137 000 m kw. wynajętej powierzchni).
,,Konsekwencją dużej aktywności najemców w Warszawie, przy jednoczesnej niewielkiej nowej podaży odnotowanej w 2022 roku, na koniec grudnia współczynnik pustostanów wyniósł niecałe 11,6%. W porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku wskaźnik obniżył się o 1,1 pp., a także odnotował spadek o 0,55 pp. w porównaniu z ubiegłym kwartałem. Co więcej, współczynnik pustostanów wykazuje wyraźne zróżnicowanie pod względem lokalizacji. W obszarach centralnych wyniósł on 10,5% (spadek o 0,6 pp. w porównaniu z III kw. 2022 roku), natomiast w rejonach poza centrum – 12,4% (również spadek o 0,6 pp. w ciągu kwartału),” – komentuje Katarzyna Bojar, Konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.
,,Kwestią łączącą obie grupy interesantów jest optymalizacja kosztów. Zarówno najemcy, jak i wynajmujący poszukują nowych rozwiązań, które będą ograniczały postępujący wzrost mediów. Tematyka ESG nie jest już tylko trendem, ale coraz silnej wpływa na rynek biurowy. Nie bez znaczenia są tutaj zmieniające się regulacje, a co za tym idzie również dążenia kolejnych organizacji do neutralności klimatycznej. Te zmiany będą wywierały wpływ na deweloperów i stosowane przez nich technologie, a także właścicieli starszych budynków i coraz częstsze modernizacje biurowców,” – dodaje Izabela Dąbrowska.
Na koniec grudnia 2022 roku czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, uwzględniające nowe prestiżowe projekty, kształtowały się w przedziale 20-26 EUR/m kw./miesiąc. W pozostałych lokalizacjach centralnych stawki czynszu znajdowały się w przedziale 15-23 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wahały się od 10 do 16 EUR/m kw./miesiąc. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, które na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale od 16 do 30 PLN/m kw./miesiąc.
Źródło: Knight Frank.
Nieruchomość komercyjna Towarowa Towers w Warszawie coraz bliżej nieba
Nieruchomość komercyjna Towarowa Towers w stolicy to inwestycja powstająca w pobliżu Ronda Daszyńskiego.
Nieruchomość komercyjna Towarowa Towers to kompleks dwóch 29-kondygnacyjnych wież, których generalnym wykonawcą jest Hochtief Polska. Docelowo, w ramach projektu Towarowa Towers powstanie prawie 600 mieszkań od 21 do 147 m2.
Warszawski biurowiec już wkrótce osiągnie docelową wysokość. Biorąc pod uwagę otrzymane nagrody to jedna z najbardziej utytułowanych stołecznych inwestycji. Ponad 60% lokali, łącznie w obu wieżach, już znalazło swoich właścicieli.
Na tym etapie sprzedaliśmy już około 65% lokali, w tym kilka z największych apartamentów o powierzchni 116 m2. Dużym zainteresowaniem cieszą się nie tylko apartamenty, ale również lokale usługowe, które w większości nie są już dostępne. Cieszymy się, że kupujący doceniają wyjątkowy charakter naszej inwestycji – mówi Imad Filip Zein, Dyrektor Sprzedaży Asbud Group.
Najemcy chętnie wybierają biurowiec Marynarska Business Park i zostają w nieruchomości na dłużej
Najemcy chętnie wybierają biurowiec Marynarska Business Park i zostają w nieruchomości na dłużej.
Głównym projektantem nowej odsłony Marynarska Business Park jest Pracownia Architektoniczna MJZ, projekt zieleni opracowało iGreen Architektura Krajobrazu, projekt wnętrz to dzieło Łoskiewicz Studio. Za przebudowę odpowiada Grupa Reesco, a za project management cmT.
Marynarska Business Park to kompleks 4 budynków biurowych o łącznej powierzchni użytkowej 46.000 mkw.
Syrena Real Estate podpisała umowy najmu w kompleksie Marynarska Business Park na ponad 6.000 mkw. powierzchni biurowej. Firma zarządzająca zespołem czterech budynków na warszawskim Służewcu przedłużyła porozumienia z dotychczasowymi najemcami – Ford Polska, Accord Healthcare Polska. Firma podpisała również dwie nowe umowy: z firmą NewCold oraz najemcą poufnym, który w jednym z budynków zajmie blisko 4 tysiące mkw.
– Przedłużenie współpracy z naszymi dotychczasowymi najemcami jest dla nas potwierdzeniem, że Marynarska Business Park znakomicie sprawdza się jako profesjonalna ale i przyjazna przestrzeń do prowadzenia biznesu. Cieszymy się, że firmy takie jak Ford i Accord pod każdym względem doceniły kompleks i pozostają w gronie naszych najemców. Podpisaliśmy też umowy najmu powierzchni biurowej z nowymi najemcami, firmą NewCold oraz najemcą, który ze względu na specyfikę swojej działalności pozostaje poufny. W jednym z budynków zajmie on 4 tysiące mkw. – mówi Ewa Lubańska, Leasing Manager w Syrena Real Estate. – Równolegle prowadzimy także komercjalizację lokali w parterach naszych biurowców. Chcemy, by pojawiły się tu kolejne koncepty gastronomiczne oraz handlowo-usługowe, które uzupełnią ofertę przychodni Luxmed oraz piekarni i cukierni Gorąco Polecam z korzyścią zarówno dla naszych najemców, jak i lokalnej społeczności – dodaje Ewa Lubańska.
SAVILLS o rynku nieruchomości: Ewolucja warszawskiego Służewca
Ewolucja warszawskiego Służewca wpływa na postrzeganie kiedyś monokulturowego zagłębia biurowego, które przekształciło się w wielofunkcyjny atrakcyjny obszar stolicy. Firma doradcza Savills już po raz trzeci zaprezentowała raport poświęcony jednemu z największych obszarów biznesowych w Polsce, w którym przeanalizowano rynek nieruchomości biurowych, mieszkaniowych i hotelowych.
Jak podano w raporcie „Spotlight: Służewiec 2023”, ostatnie kilka lat na Służewcu upłynęło pod znakiem znaczącej poprawy jakości infrastruktury w tej części miasta. Największym ukończonym projektem był wiadukt w ciągu ul. Postępu, który umożliwił bezkolizyjny i efektywny przejazd nad ul. Marynarską. Kolejnymi krokami milowymi dla rozwoju infrastruktury komunikacyjnej na Służewcu były inwestycje poczynione w północno-zachodniej części Służewca. Na usprawnienie ruchu kołowego dyży wpływ miało przedłużenie ul. Woronicza do ul. Żwirki i Wigury wraz z nowym rondem, a przebicie ulicy Suwak do Woronicza udrożniło ruch pomiędzy Mokotowem a Ochotą.
„Metamorfoza Służewca dotyczy również biurowców, z którymi rejon był głównie kojarzony w ostatnich latach. Pierwszy nowoczesny na ówczesne czasy budynek biurowy na Służewcu powstał ponad 30 lat temu. Obecnie około połowy podaży to budynki, które powstały przed 2010 r. Ich właściciele podejmują jednak działania, które mają na celu dostosować starsze nieruchomości do współczesnych wymagań ekologicznych i aktualnych potrzeb pracowników. W obliczu zmniejszającego się pustostanu w centralnych częściach Warszawy, Służewiec może w najbliższym czasie być jedyną alternatywą dla dużych najemców myślących o optymalizacji kosztów w ramach zmiany lokalizacji swojego biura” – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.
Zgodnie z danym Savills, wśród budynków, które przeszły modernizacje w ostatnich latach są m.in. Tulipan House, Signum Work Station i Innova Work Station, Marynarska Point II, HOL 7.7, a trakcie zmian są m.in. Marynarska Business Park i Marynarska Point I.
W ciągu ostatnich siedmiu lat na Służewcu wynajęto łącznie ponad 1,16 mln m kw., co sprawia, że obszar ten wciąż utrzymuje niezachwianą pozycję lidera wśród lokalizacji poza centralnych, odpowiadając za 39% ogółu popytu zarejestrowanego w Warszawie. Stawki czynszu w tym regionie wahają się od 13,00 do 15,00 euro/m kw./miesiąc, przy czym w budynkach B-klasowych można znaleźć powierzchnię już od 8 euro/m kw./miesiąc.
„Dane te potwierdzają, że jedna z najstarszych dzielnic biznesowych jest nadal potrzebna miastu, a obecne w niej od lat firmy odnawiają swoje umowy najmu. W starszych obiektach dotąd wykorzystywanych na cele biurowe, które straciły na atrakcyjności w oczach potencjalnych najemców, zauważalny jest trend zmiany sposobu wykorzystania całych obiektów oraz konkretnych powierzchni z funkcji biurowej na usługową (m.in. gastronomiczną, medyczną, edukacyjną). , ale również mieszkaniową. W przyszłości będziemy świadkami kolejnych zmian przeznaczenia nieruchomości w wyniku np. przebudowy lub wyburzenia i wybudowania nowego projektu lepiej pasującego do oczekiwań” – mówi Wioleta Wojtczak, dyrektorka działu badań i analiz, Savills.
Jak zauważają autorzy raportu, Służewiec to jednak nie tylko biura. Zgodnie z danymi firmy Hotel Professionals, obecnie na terenie Służewca funkcjonuje pięć hoteli o łącznej liczbie ok. 920 pokoi. Wszystkie hotele zlokalizowane w obrębie tej części Warszawy zostały otwarte po 2018 r.
Źródło: Savills.
Biurowa nieruchomość Marynarska Business Park przyciąga do Warszawy międzynarodowych graczy
Biurowa nieruchomość Marynarska Business Park przyciąga do Warszawy międzynarodowych graczy.
Nieruchomość inwestycyjna Marynarska Business Park to kompleks 4 budynków biurowych o łącznej powierzchni użytkowej 46.000 mkw. Od 2020 roku projekt znajduje się w portfolio spółek Syrena Real Estate i PineBridge Benson Elliot.
Syrena Real Estate podpisała umowy najmu w kompleksie Marynarska Business Park na ponad 6.000 mkw. powierzchni biurowej. Firma zarządzająca zespołem czterech budynków na warszawskim Służewcu przedłużyła porozumienia z dotychczasowymi najemcami. Są nimi Ford Polska, Accord Healthcare Polska. Właściciel obiektu podpisał dwie nowe umowy: z firmą NewCold oraz najemcą poufnym, który w jednym z budynków zajmie blisko 4 tysiące mkw.
Nieruchomość inwestycyjna Warsaw UNIT w stolicy z biurami serwisowanymi OmniOffice
Nieruchomość inwestycyjna Warsaw UNIT w stolicy z biurami serwisowanymi OmniOffice.
Warsaw UNIT to kolejna nasza inwestycja, w której OmniOffice decyduje się ulokować swoje biura serwisowane. Cieszymy się, że firma, dla której – podobnie jak dla nas – komfort i bezpieczeństwo użytkowników stanowią najwyższą wartość, ponownie nam zaufała. Warsaw UNIT, będący dziś jednym z najbardziej zrównoważonych i zaawansowanych technologicznie biurowców w tej części Europy, zagwarantuje najlepsze warunki do pracy i rozwoju biznesu także odbiorcom przestrzeni elastycznych – mówi Jarosław Zagórski, dyrektor handlowy i rozwoju w Ghelamco Poland.
Warsaw UNIT jest już piątą warszawską lokalizacją biur serwisowanych OmniOffice, tym razem tworzoną z myślą o średnich firmach. W naszej najnowszej lokalizacji stawiamy jak zwykle na elastyczne powierzchnie, jednak ich zróżnicowany podział i moduły zawierające przestrzenie wydzielone dla zarządów sprawiają, że najemcami będą tu również firmy średniej wielkości lub polskie oddziały międzynarodowych korporacji. Pierwsi najemcy wprowadzą się do Warsaw UNIT już w lipcu gdy zakończymy prace budowlane – mówi Piotr Woźny, prezes zarządu OmniOffice. – Dziękujemy zespołowi Ghelamco za zaufanie i sprawny proces najmu – dodaje.
Warszawa ma silnego konkurenta w postaci regionalnych rynków biurowych
Według raportu firmy doradczej Newmark Polska „Office Occupier – Rynek biurowy w regionach” w 2022 roku regionalne rynki biurowe wyprzedziły Warszawę pod względem wielkości całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej. Wskaźnik pustostanów utrzymał się na stabilnym poziomie przy umiarkowanej aktywności deweloperów.
– Najemcy powrócili na rynek, ale obecnie poszukują przede wszystkim biur oferujących nowoczesne rozwiązania technologiczne, które umożliwią zoptymalizowanie kosztów najmu i uzyskanie oszczędności w dłuższej perspektywie – mówi Anna Osiecka, Associate Director w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w firmie Newmark Polska. – Warto jednocześnie zaznaczyć, że ze względu na stosunkowo dużą dostępność powierzchni biurowej w budynkach zarówno istniejących, jak i będących w budowie, czynsze raczej pozostaną na dotychczasowym poziomie w najbliższych kwartałach.
Na koniec IV kw. 2022 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu największych rynkach regionalnych poza Warszawą (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) przekroczyły 6,4 mln mkw. i były o prawie 3% większe niż w stolicy. Biorąc pod uwagę aktywność deweloperów w regionach, możemy przypuszczać, że ta przewaga będzie się nadal stopniowo powiększać. Nowa podaż powierzchni biurowej w całym ubiegłym roku wyniosła 405 250 mkw. – to o prawie 80% więcej niż w 2021 r., ale o blisko 26% mniej niż w rekordowym 2019 r., kiedy to na rynek trafiło niemal 547 000 mkw.
Największą aktywnością deweloperów charakteryzował się pierwszy kwartał, w którym oddano do użytkowania ponad 60% całkowitego wolumenu nowej podaży za ubiegły rok. Wśród największych ukończonych inwestycji w 2022 roku znalazły się: budynki A1 i A2 kompleksu Global Office Park w Katowicach (łącznie 55 200 mkw., I kw.), .KTW II w Katowicach (39 900 mkw., I kw.), Midpoint71 we Wrocławiu (36 200 mkw., I kw.) oraz budynki A i B w ramach kompleksu Brain Park w Krakowie (łącznie 31 000 mkw., IV kw.).
Aktywność deweloperów na głównych rynkach regionalnych w Polsce na koniec IV kw. 2022 r. utrzymywała się na poziomie zbliżonym do odnotowanego kwartał wcześniej – w trakcie realizacji znajdowały się projekty o łącznej powierzchni ok. 583 000 mkw., co oznacza spadek o prawie 21% w ujęciu rok do roku.
– Warto podkreślić, że wolumen powierzchni biurowej w budowie pozostaje o ok. 35% niższy w porównaniu ze średnią z lat 2015-2019, kiedy to deweloperzy dostarczali na rynek średnio ok. 900 000 mkw. rocznie – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa w firmie Newmark Polska. – Świadczy to o tym, że deweloperzy nadal ostrożnie podchodzą do rozpoczynania nowych inwestycji, bacznie obserwując rynek, szczególnie zapotrzebowanie zgłaszane przez najemców i ogólną sytuację makroekonomiczną.
W IV kw. 2022 r. najemcy na głównych rynkach regionalnych wynajęli najwięcej metrów kwadratowych biur w całym ubiegłym roku – prawie 174 700 mkw., co oznacza wzrost o ponad 65% w porównaniu z poprzednim kwartałem. Z kolei całkowity popyt w 2022 r. w największych miastach regionalnych wyniósł ponad 623 250 mkw., czyli o prawie 5% więcej niż w 2021 r. Świadczy to o stopniowym powrocie aktywności najemców w regionach do poziomu sprzed pandemii. Największy udział w ubiegłorocznym popycie w miastach regionalnych miały firmy z sektora IT oraz usług dla biznesu – odpowiednio 26% i 19%. Na trzecim miejscu znalazła się branża produkcyjna, której udział w całkowitym wolumenie transakcji najmu sięgnął 11%.
W całym 2022 r. najwięcej podpisano nowych umów (48,6%), na kolejnym miejscu uplasowały się renegocjacje i odnowienia umów (30,4%). Natomiast pozostałe 21% stanowiły przednajmy (10,4%), ekspansje (6,2%) oraz transakcje na potrzeby własne (4,4%). Niemniej jednak, podobnie jak na rynku warszawskim, obserwujemy wzrost zainteresowania najemców renegocjacjami i odnowieniami umów, których udział w całkowitym wolumenie transakcji w IV kw. 2022 r. wzrósł do 40%.
Na koniec IV kw. 2022 r. poziom pustostanów na głównych regionalnych rynkach biurowych utrzymał się na praktycznie niezmienionym poziomie w porównaniu z trzecim kwartałem i wyniósł 15,3% (wzrost o 0,1 p.p.), natomiast w ujęciu rok do roku wzrósł o 1,2 p.p. Na ośmiu rynkach regionalnych najemcy nadal mają do dyspozycji łącznie 985 100 mkw. wolnej powierzchni biurowej.
Źródło: Newmark Polska.
Warszawska nieruchomość komercyjna Varso Tower z nowym najemcą
Jeszcze w grudniu 2022 roku warszawska nieruchomość komercyjna Varso Tower podpisała umowę z nowym najemcą.
Po ponad 25 latach działalności w Polsce międzynarodowa kancelaria CMS postanowiła zmienić swoją warszawską siedzibę. Firma przenosi się do budynku Varso Tower, nowego symbolu stolicy.
Na powierzchni ponad 7 000 mkw. powstało biuro nowej generacji – w zakresie funkcjonalności i wystroju na poziomie niespotykanym dotąd w branży usług prawnych. To nowoczesna przestrzeń do współpracy i rozwijania relacji w zespole oraz z klientami kancelarii – w myśl realizowanej przez CMS koncepcji ‘cultureplace’. Nowe biuro CMS w Warszawie zajmuje pięć kondygnacji – od 39. do 43.
– Naszą pozycję rynkową budujemy, bazując na jakościowych relacjach: z zespołem oraz z klientami – mówi Andrzej Pośniak, partner zarządzający w kancelarii CMS – Ważne jest dla nas pobudzanie kreatywności, tworzenie i wykorzystywanie innowacji, a przede wszystkim współpraca. Chcemy budować wartościowe relacje nie tylko na linii pracownik-pracownik czy pracownik-klient, ale także klient-klient; łączyć idee, pomysły, przekuwać je na nowe możliwości i rozwiązania. Nowa przestrzeń umożliwia jeszcze lepszą realizację tych działań, w myśl naszej koncepcji ‘cultureplace’, w której centrum są właśnie szeroko pojęte relacje, szacunek do otoczenia i działania z zakresu społecznej odpowiedzialności biznesu – podkreśla Andrzej Pośniak.
Walter Herz: warszawskie nieruchomości biurowe na powrót zapełniają się najemcami
Popyt na warszawskie biura utrzymuje się na poziomie z czasu rynkowej hossy, mimo iż wielu najemców optymalizuje metraże.
Spis treści:
Optymalizacja powierzchni i nowe firmy
Budowa biur prawie stanęła
W 2022 roku popyt na biura w Warszawie przekroczył 860 tys. mkw. Najwyższa aktywność najemców widoczna była w pierwszym i ostatnim kwartale ubiegłego roku. Tradycyjnie najwięcej warszawskich biur zakontraktowały firmy z sektora finansowego, obsługi biznesu i szeroko pojętej branży IT. Największym zainteresowaniem najemców nadal cieszą się budynki biurowe zlokalizowane w centralnej strefie biznesu. Głównym kryterium wyboru dla najemców jest czas dotarcia pracowników do biura. Lokalizacje, które nie zapewniają dobrej komunikacji mają dziś bardzo słabe szanse na rynku, ponieważ dla pracodawców najważniejszy jest dziś dobrostan pracowników, ich komfort i zdrowie.
Optymalizacja powierzchni i nowe firmy
– W 2022 roku popyt na biura na warszawskim rynku utrzymywał się na bardzo wysokim poziomie. Do najemców trafiła zbliżona ilość powierzchni jak w latach hossy rynkowej, przed pandemią. Wolumen najmu był o około jedną trzecią większy niż 2021 roku. Bardzo niska nowa podaż powoduje natomiast, że dostępność biur w Warszawie jest coraz mniejsza. W centralnym obszarze miasta nie ma możliwości wynajęcia dużej, liczącej kilka tysięcy metrów powierzchni biurowej w jednej lokalizacji – przyznaje Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz. – Ugruntowanie się hybrydowego stylu pracy sprawia, że firmy obecne na warszawskim rynku często redukują zajmowaną powierzchnię. Duże zapotrzebowanie na biura ze strony nowych, napływających do miasta firm powoduje jednak, że chłonność rynku jest rekordowo wysoka. Tym samym poziom pustostanów biurowych w Warszawie stale się obniża, a dostępność powierzchni z kwartału na kwartał jest coraz mniejsza – informuje Mateusz Strzelecki.
Analitycy Walter Herz zauważają również, że rośnie popyt na elastyczne, współdzielone biura. Coworking przyciąga nie tylko firmy w początkowej fazę działalności, ale także duże przedsiębiorstwa i korporacje. Popyt na elastyczne biura potęguje niepewność rynkowa. Najemcy doceniają to, że powierzchnie typu flex nie wymagają nakładów inwestycyjnych i umożliwiają elastyczne warunki najmu.
Sektor stale zwiększa swoje zasoby. Warszawa skupia obecnie ponad połowę tego typu powierzchni dostępnej w kraju, dysponuje około 180 tys. mkw. elastycznych powierzchni, co stanowi jednak tylko drobny procent stołecznych zasobów biurowych.
Budowa biur prawie stanęła
Jeśli jednak spojrzymy na realizację nowych inwestycji, warszawski rynek mocno wyhamował. Jak obliczają analitycy Walter Herz w 2022 roku w Warszawie oddanych zostało zaledwie około 230 tys. mkw. nowych biur. Stołeczne zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych zwiększyły się do niespełna 6,3 mln mkw. W budowie pozostaje zaledwie 180 tys. mkw. powierzchni. To więcej niż rok wcześniej, ale w porównaniu do przedpandemicznego 2019 roku, kiedy w trakcie budowy na warszawskim rynku było około 850 tys. mkw. nowych biur, spadek jest ogromny.
Deweloperzy zapowiadają wprowadzenie kilku nowych projektów. Do budowy przygotowywane są m.in. inwestycje Upper One, T22, The Form, Fort 7, czy nowy biurowiec firmy Adgar Poland przy ulicy Marynarskiej 10. W trakcie realizacji pozostaje natomiast projekt Vibe i Drucianka Campus. Przy utrzymaniu obecnego popytu w stolicy to jednak kropla w morzu potrzeb. W przebudowie pozostaje natomiast m.in. kompleks Marynarska Business Park i Marynarska Point I usytuowane na Służewcu. Na terenie służewieckiego zagłębia biurowego modernizację ma przejść również budynek Antares.
Analitycy Walter Herz szacują, że w tym roku oddane zostanie w Warszawie zaledwie kilkadziesiąt tysięcy mkw. nowych biur. Z każdym miesiącem warszawski rynek zbliża się do sytuacji, w której będziemy mieć do czynienia z niedoborem wolnej powierzchni do wynajęcia.
Rynek biurowy czekają też w tym roku nowe wyzwania. Podobnie jak inne sektory, musi liczyć się z rosnącymi kosztami utrzymania nieruchomości, co pociągnie za sobą podwyżki opłat eksploatacyjnych i indeksację stawek. Stąd już od dawna podejmowanych jest szereg działań, zarówno ze strony właścicieli budynków, jak i najemców, które mają na celu głównie ograniczenie zużycia energii.
Źródło: Walter Herz.
Firma Soletanche Polska przeprowadza się do kompleksu biurowego SPARK w Warszawie
Firma Soletanche Polska przeprowadza się do kompleksu biurowego SPARK w Warszawie.
Firma Soletanche zmieniła lokalizację i przeprowadza się pod nowy, warszawski adres przy Alei Solidarności 173. Zarząd firmy podjął decyzję o przeniesieniu biura do kompleksu biurowego SPARK zlokalizowanego w dzielnicy Wola. W budynku C pracują: zarząd, administracja, finanse, kadry, dział ofertowo – projektowy, marketing i komunikacja, logistyka, rotacyjnie produkcja oraz zespół Sixense świadczący usługi z zakresu monitoringu. Światowy lider budownictwa podziemnego zajmie powierzchnię 730,12 m². W biurze głównym na stałe będzie pracowało 40 osób oraz około 30 osób w systemie rotacyjnym.
Warszawska nieruchomość inwestycyjna Park Rozwoju na dłużej z najemcą
Firma Schneider Electric Polska renegocjowała umowę najmu powierzchni biurowej w warszawskiej nieruchomości inwestycyjnej.
Najemca przedłużył najem biura o powierzchni 8 500 mkw. w Parku Rozwoju przy ulicy Konstruktorskiej 12 w Warszawie. Najemcę w transakcji reprezentowała firma doradcza Colliers.
Nieruchomość inwestycyjna Park Rozwoju to nowoczesny kompleks dwóch budynków o łącznej powierzchni 34 000 mkw. Lokalizacja w kameralnej części Biznesowego Mokotowa zapewnia nie tylko niezwykle spokojne otoczenie, ale również dobre połączenie z resztą miasta. Certyfikacja BREEAM na poziomie Excellent potwierdza, że obiekt jest przyjazny dla środowiska, co stanowi ważny atut dla najemców szukających „zielonych biur”, które będą się wpisywać w ich strategię zrównoważonego rozwoju.
– Popyt na powierzchnie biurowe wciąż utrzymuje się na wysokim poziomie. Mimo wcześniejszych prognoz dotyczących drastycznego spadku zapotrzebowania na biura, który miał być wynikiem pandemii i hybrydowego modelu pracy, a następnie wybuchu wojny w Ukrainie, widzimy, że sytuacja na rynku biurowym jest stabilna. Firmy dostosowują przestrzenie biurowe do swoich indywidualnych potrzeb pod kątem funkcjonalnym i coraz częściej renegocjują umowy w wysokiej jakości budynkach. Cieszymy się, że również nasi klienci, tacy jak Schneider Electric, decydują się na pozostanie w komfortowej przestrzeni, w której dotychczas funkcjonowali i rozwijali biznes – mówi Paweł Skałba, Senior Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Biurowych, Colliers.
Nieruchomość inwestycyjna Bolero Office Point 1 w Warszawie przedłuża umowy z trzema najemcami
Nieruchomość inwestycyjna Bolero Office Point 1 w Warszawie przedłuża umowy z trzema najemcami.
Nieruchomość komercyjna Bolero Office Park, w której skład wchodzi biurowiec Bolero Office Point 1, podpisała przedłużenia umów najmu na 3050 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Na kontynuację współpracy zdecydowały się firmy ArchiDoc, Voice Contact Center oraz MerService.
Nieruchomość inwestycyjna Bolero Office Point 1 to siedmiokondygnacyjny budynek biurowy klasy B+. Biurowiec położony jest przy ulicy Równoległej 4 w Warszawie i oferuje 11 300 mkw. powierzchni najmu.
– Przedłużenia umów najmu na łączną powierzchnię 3050 mkw. oraz zaufanie ze strony nowoczesnych firm, liderów w swoich branżach, stanowią najlepsze potwierdzenie jakości Bolero Office Point 1 oraz skuteczności naszej pracy jako współwłaściciela i zarządcy kompleksu. Cieszymy się, że spełniamy oczekiwania naszych partnerów i będziemy mieli przyjemność kontynuować współpracę również w kolejnych latach – powiedział Marcin Malka, Prezes Zarządu, Real Management S.A.
– Obsługujemy krytyczne procesy biznesowe dla największych firm. Nasze Centra Operacyjne muszą spełniać podwyższone wymogi bezpieczeństwa, ciągłości działania, lokalizacji i elastyczności. Bolero Office Park jest od 2012 ważnym elementem naszego biznesu. Dzięki profesjonalizmowi i otwartości Real Management po raz kolejny udało nam się skutecznie zakończyć negocjacje – skomentował Konrad Rochalski, Prezes Zarządu ArchiDoc S.A., Dyrektor Zarządzający OASIS Group w Polsce.
PINK z raportem o rynku biurowym w Warszawie po IV kw. 2022 roku
Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych (PINK) opublikowała raport na temat rynku nieruchomości komercyjnych w segmencie biurowym.
Zagregowane dane dotyczą rynku najmu powierzchni biurowych w IV kwartale 2022 roku w Warszawie. Źródłem danych są firmy doradcze działające na rynku nieruchomości komercyjnych (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank, Newmark, Savills), a informacje dotyczą zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, nowych projektów oddanych do użytku, wielkości transakcji wynajmu oraz ilości powierzchni niewynajętej.
-
Na koniec grudnia 2022 roku zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie wyniosły prawie 6 269 000 mkw.
-
W IV kwartale 2022 roku na stołeczny rynek dostarczono jedynie 8700 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej w jednym projekcie – DPD HQ, zlokalizowanym w strefie korytarz Jerozolimskie. Łącznie od początku 2022 roku na rynek biurowy w Warszawie dostarczono prawie 237 000 m kw. powierzchni biurowej.
-
Na koniec IV kwartału br. w Warszawie wskaźnik pustostanów osiągnął wartość 11,6% (spadek o 0,55 pp. w porównaniu z poprzednim kwartałem i spadek o 1,1 pp. w odniesieniu do analogicznego okresu w 2021 roku). Dostępność powierzchni biurowej wynosiła 726 400 mkw. W strefach centralnych współczynnik pustostanów spadł do 10,5%, natomiast poza centrum miasta sięgnął 12,4%.
-
W całym 2022 roku popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe osiągnął ponad 860 000 mkw., w tym ponad 253 000 mkw. przypadło na IV kw. 2022 roku. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się strefy Centrum, Centralny Obszar Biznesu oraz Mokotów.
-
W okresie od października do końca grudnia 2022 roku najwyższy udział w strukturze popytu odnotowały nowe umowy (włączając umowy przednajmu) – 52% oraz renegocjacje istniejących umów, które stanowiły 41%. Ekspansje stanowiły jedynie 6% zarejestrowanego popytu.
-
Największymi transakcjami IV kwartału 2022 r. były: nowa umowa najmu prawie 14 000 mkw. w budynku Konstruktorska Business Center zawarta przez Lionbridge, odnowienie umowy najmu na 8700 mkw. przez Budimex w budynku Wola Retro oraz odnowienie umowy najmu na 8400 mkw. przez Roche w budynku Graffit.
Źródło: PINK.
Rozpoczyna się rozbiórka Atrium International – w jego miejsce powstanie nieruchomość komercyjna Upper One
Rozpoczyna się rozbiórka Atrium International – w jego miejsce powstanie nieruchomość komercyjna Upper One.
Deweloper STRABAG Real Estate rozpoczął rozbiórkę biurowca Atrium International, który znajduje się w Warszawie. Jest to obiekt z lat 90., którego miejsce zajmie nowoczesny kompleksem biurowo-hotelowym Upper One.
Prace rozbiórkowe ruszyły u zbiegu ul. Grzybowskiej i al. Jana Pawła II w Warszawie.
Nieruchomość inwestycyjna Upper One będzie liczyć 34 kondygnacje o przeznaczeniu biurowym i 17-kondygnacyjny hotel. Działka należąca do STRABAG Real Estate jest już ogrodzona. Oddanie nowego kompleksu do użytkowania zaplanowano na 2026 rok.
Nieruchomość inwestycyjna Bolero Office Point 1 w Warszawie zatrzymuje przy sobie trzech najemców
Nieruchomość inwestycyjna Bolero Office Point 1 w Warszawie zatrzymuje przy sobie trzech dotychczasowych najemców.
Inwestycja Bolero Office Park, w skład której wchodzi biurowiec Bolero Office Point 1, przedłużyła umowy z najemcami. Dotyczą one wynajmu 3050 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Na kolejne lata z warszawskim biurowcem zdecydowały się związać firmy ArchiDoc, Voice Contact Center oraz MerService.
ArchiDoc jest jedną z największych w Polsce firm, oferujących usługi z obszaru cyfryzacji procesów biznesowych BPO, zarządzania dokumentami i kompleksowej obsługi back-office. Firma przedłużyła umowę najmu ok. 900 mkw. w Bolero Office Point 1. Voice Contact Center to firma specjalizująca się w obszarze customer experience, która przedłużyła najem ok. 1350 mkw. Na kontynuowanie swojej działalności w warszawskim biurowcu zdecydował się również MerService. Firma prolongowała umowę najmu ok. 800 mkw.
– Przedłużenia umów najmu na łączną powierzchnię 3050 mkw. oraz zaufanie ze strony nowoczesnych firm, liderów w swoich branżach, stanowią najlepsze potwierdzenie jakości Bolero Office Point 1 oraz skuteczności naszej pracy jako współwłaściciela i zarządcy kompleksu. Cieszymy się, że spełniamy oczekiwania naszych partnerów i będziemy mieli przyjemność kontynuować współpracę również w kolejnych latach – powiedział Marcin Malka, Prezes Zarządu, Real Management S.A.
– Obsługujemy krytyczne procesy biznesowe dla największych firm. Nasze Centra Operacyjne muszą spełniać podwyższone wymogi bezpieczeństwa, ciągłości działania, lokalizacji i elastyczności. Bolero Office Park jest od 2012 ważnym elementem naszego biznesu. Dzięki profesjonalizmowi i otwartości Real Management po raz kolejny udało nam się skutecznie zakończyć negocjacje – skomentował Konrad Rochalski, Prezes Zarządu ArchiDoc S.A., Dyrektor Zarządzający OASIS Group w Polsce.
Mostostal przedłuża umowę najmu w warszawskiej nieruchomości komercyjnej Park Rozwoju
Firma Mostostal przedłuża umowę najmu w warszawskiej nieruchomości komercyjnej Park Rozwoju.
Lider branży budowlanej – Mostostal Warszawa SA – zostaje w zarządzanym przez EPP Parku Rozwoju. Nieruchomość komercyjna w stolicy uznawana jest najbardziej zielonym kompleksem biurowym na biznesowym Mokotowie. Firma przedłużyła umowę najmu biura o powierzchni ponad 3 300 mkw. na piętrze 5 i 6 w budynku II przy ulicy Konstruktorskiej 12.
– Doceniamy dogodną lokalizację i charakter powierzchni, którą zapewnia nam Park Rozwoju. W kolejnych latach planujemy reorganizację naszych pomieszczeń, by jeszcze lepiej odpowiadać na zmieniające się potrzeby pracowników. Zależy nam, by jako ceniony pracodawca, oferować im komfortowe biuro najwyższej jakości, spełniające kryteria zrównoważonego rozwoju – komentuje Paweł Kwiecień, Kierownik Działu Komunikacji i Administracji, Mostostal Warszawa SA.
– Mostostal to kolejny najemca, który zdecydował się na długoterminową współpracę z nami. Siedziba firmy znajduje się na najwyższych kondygnacjach Parku Rozwoju, dzięki czemu pracownicy mają dostęp do pięknego tarasu, z którego rozpościera się widok na panoramę Warszawy. Oprócz walorów wizualnych, przestrzeń w sezonie letnim z powodzeniem można wykorzystać do pracy czy chwili odpoczynku. Najemcy doceniają oferowaną im jakość, o której świadczą także nasze inwestycje prośrodowiskowe. Kompleks biurowy posiada certyfikację BREEAM na poziomie Excellent, oferuje także szereg energooszczędnych rozwiązań, jak odzyskiwanie ciepła czy wydajny system wentylacji – mówi Maciej Sałata, Leasing Manager w EPP.
Nieruchomość inwestycyjna Studio w Warszawie z dużym najemcą biurowym
Nieruchomość inwestycyjna Studio w Warszawie z dużym najemcą biurowym.
Firmy Societe Generale Oddział w Polsce i SG Equipment Leasing Polska, spółki należące do francuskiej grupy finansowej Societe Generale, na początku 2024 roku zajmą bowe powierzchnie biurowe w stolicy. Spółki wprowadzą się do biurowca w kompleksie Studio, realizowanym przez Skanska. Biurowiec zostanie oddany do użytkowania w sierpniu 2023 roku.
Najemców w procesie negocjacji i wyboru nowego biura wspierali eksperci z firmy doradczej CBRE.
– Cieszymy się, że już za kilkanaście miesięcy pracownicy naszych dwóch spółek przeprowadzą się do nowego biurowca w tętniącym życiem centrum finansowym Warszawy. Jestem przekonany, że dzięki przeprowadzce i nowoczesnej przestrzeni biurowej, znacząco poprawi się komfort i bezpieczeństwo pracy naszych pracowników, co zapewni bardziej efektywną organizację pracy, korzystnie wpływając na współpracę i integrację naszych zespołów – powiedział Philippe Caulier, dyrektor ds. administracyjno-operacyjnych w Societe Generale Oddział w Polsce.
– W erze postpandemicznej biuro to nie tylko miejsce pracy, ale także miejsce spotkań, tworzenia kreatywnych pomysłów i budowania zespołów. To przestrzeń dopasowana do różnych stylów działania. Dodając do tego zieloną przestrzeń zewnętrzną, przyciągającą uwagę architekturę oraz zrównoważone rozwiązania, otrzymujemy idealne miejsce do rozwoju biznesu. Dziękujemy naszemu najemcy za okazane zaufanie – mówi Paulina Strutyńska, menadżerka ds. wynajmu w spółce biurowej Skanska w regionie CEE.