Mierzący się z wieloma wyzwaniami sektor PRS nie zwalnia tempa wzrostu. Aktywność w tym zakresie wykazują zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy. Tylko w I kwartale roku na rynek trafiło ponad 1 700 nowych lokali na wynajem.

Rozwinięte sektory nieruchomości komercyjnych w pierwszym kwartale roku odnotowały spowolnienie, czego nie można powiedzieć o sektorze PRS, który sukcesywnie umacnia się w tej strukturze.

„Mimo faktu, że deweloperzy działający na rynku PRS mierzą się z podobnymi wyzwaniami, co inni gracze w branży budowalnej, tj. wysoka inflacja, ciężkie do przewidzenia, ponieważ wciąż rosnące koszty budowy czy ograniczony dostęp do finansowania, w dalszym ciągu obserwujemy rozwój tego sektora. Tylko w I kwartale 2023 roku do użytku oddano 1 700 lokali na wynajem, z czego około 37% dotyczyło rynku poznańskiego,” – komentuje Bożena Garbarczyk, associate director w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec marca 2023 roku zasoby lokalowe w ramach sektora PRS szacowano na ponad 13 800 mieszkań. Liderem pod względem udziału w rynku pozostała Warszawa, gdzie zlokalizowane jest około 5 100 mieszkań na wynajem, co stanowi 42% całkowitych zasobów w Polsce.

„Szacuje się, że na koniec I kwartału w budowie znajdowało się ponad 7 300 mieszkań ulokowanych w 29 projektach. Jeżeli deweloperom uda się dotrzymać założonych planów, to 21 projektów zostanie oddanych do końca tego roku. W rezultacie na rynek trafiłoby 5 500 mieszkań na wynajem, co byłoby wynikiem blisko dwukrotnie większym w porównaniu do 2022 roku. Największa nowa podaż spodziewana jest w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu,” – dodaje Bożena Garbarczyk.

Sektor PRS w Polsce przyciąga zarówno polskich, jak zagranicznych operatorów. Na koniec I kwartału największy udział w istniejących zasobach miało Echo Investment (28%), które na swojej platformie Resi4Rent oferuje prawie 3 400 mieszkań w 12 projektach. Do innych kluczowych graczy na rynku należy zaliczyć również TAG Immobilien (2 200 apartamentów w ramach 9 inwestycji na platformie Vantage Rent) oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 000 lokali na wynajem w 19 projektach). Dodatkowo, TAG Immobilien nabył 100% udziałów w Grupie Robyg, zabezpieczając grunty pod około 16 500 mieszkań w ramach 14 inwestycji.

„Obserwowana obecnie sytuacja gospodarcza w Polsce sprzyja rozwojowi sektora PRS. Wiążą się z tym wysokie ceny mieszkań i spekulacje, że koszty zakupu własnego mieszkania w najbliższych miesiącach będą dalej rosnąć. Utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe również nie sprzyjają zakupom mieszkaniowym. Co więcej, zmiana pokoleniowa, która dzieje się na naszych oczach, wpływa na mniejszą chęć lub wręcz jej unikanie do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Może to się wiązać ze zmianą proporcji między zakupem a wynajmem. Warto przy tej okazji wspomnieć, że za przewagą projektów PRS przemawia często lokalizacja w atrakcyjnych częściach miast,” – wyjaśnia Sylwia Jankowska, investment broker w dziale rynków kapitałowych Knight Frank.

Zainteresowanie najemców mieszkaniami na wynajem ma przełożenie na wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów w sektorze PRS, który na koniec marca 2023 roku szacowny był na blisko 4%, czyli o 1 pp. więcej w porównaniu z końcem 2022 roku. Sektor charakteryzuje się również szybkim tempem komercjalizacji, a w wielu przypadkach mieszkania znajdują najemców jeszcze przez ukończeniem projektu.

Po znaczącym wzroście czynszów w sektorze PRS w 2022 roku, stawki za wynajem w Warszawie w I kwartale br. utrzymały się na stabilnym poziomie. W miastach regionalnych, mimo wyższych kosztów finansowania nowych inwestycji i rosnących kosztów budowy, czynsze spadły średnio o 6-9% w porównaniu do wartości z 2022 roku.

Źródło: Knight Frank.

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.

Spis treści:
Grunty inwestycyjne na wagę złota
W Warszawie coraz więcej wyburzeń
Miasta regionalne nie zostają w tyle
Opcja bez wyburzania
Zapas obciążenia
Sufity wyżej
Kwestie doświetlenia
Zamknięte okna
Największe wyzwania
Podsumowanie

Ogromny popyt na rynku najmu mieszkań w Polsce, a także sukcesywny wzrost stawek czynszowych przy sporym deficycie lokali, zachęca inwestorów do realizacji kolejnych projektów w formule wynajmu instytucjonalnego (PRS). Rozwojowi tego typu inwestycji sprzyja też paradoksalnie sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna, w tym sytuacja w Ukrainie, która generuje kolejnych, potencjalnych najemców. Przede wszystkim jednak, polski rynek wciąż stwarza możliwość uzyskania wyższych stóp zwrotu z inwestycji niż rynek zachodnioeuropejski.

W 2022 roku, jak obliczają eksperci Avison Young, wartość zamkniętych transakcji można było szacować na 150 mln euro, a narastająco od 2014 roku wynik zamknął się na poziomie 325 mln euro. Jednak to wartość transakcji typu forward funding odzwierciedla prawdziwą dynamikę tego sektora. Tylko w latach 2021–2022, według analiz Avison Young, wyniosła ona 700 mln euro.

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w planach na najbliższe lata jest budowa kolejnych ~ 25 000 mieszkań na wynajem w Polsce. Inwestycje PRS powstają głównie w największych miastach w kraju, a 40% z 12,5 tys. mieszkań w aktywnych obecnie zasobach PRS znajduje się w Warszawie. W budowie jest ponad 13 tys. lokali, z których około 4,5 tys. ma zostać oddanych w tym roku. To wciąż mało w stosunku do zapotrzebowania.

Grunty inwestycyjne na wagę złota

Poważną blokadą rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest deficyt dostępnych gruntów w atrakcyjnych obszarach największych, polskich miast. Inwestorzy poszukują więc alternatywnych rozwiązań, czyli pozyskiwania parceli ze starszymi budynkami, które mogą przystosować do nowych funkcji albo wyburzyć. Na rynku nasila się trend związany z konwersjami nieruchomości.

Plusem inwestycji opartych na wyburzeniach lub modernizacji istniejących obiektów są krótsze procedury administracyjne, nie wymagające uzgodnień drogowych oraz partycypowania w budowie okolicznej infrastruktury.

– Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach nasz zespół ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy. Analiza rentowności inwestycji wskazuje kierunek dalszych działań inwestora. Budynki biurowe, zużyte funkcjonalnie i technicznie, generują niższe przychody i są mniej atrakcyjne dla najemców niż nowoczesne biurowce odpowiadające dodatkowo wymogom ESG. Z tego powodu często bardziej opłacalne jest rozważenie nowej funkcji budynku, dostosowanie lub wyburzenie i realizacja produktu dostosowanego do potrzeb rynku. – mówi Monika Bronicka, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

W Warszawie coraz więcej wyburzeń

Gołym okiem widać, że wyburzeń budynków komercyjnych jest w Polsce coraz więcej. Wartość starszych obiektów posadowionych na atrakcyjnych gruntach miejskich jest często niższa niż działek niezabudowanych. Inwestorzy decydują się na zakup takich nieruchomości szczególnie chętnie, gdy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na realizację nowoczesnego obiektu o większej powierzchni użytkowej. Do zmian i modernizacji nieruchomości motywują też rygorystyczne standardy ESG i konieczność dostosowania kilkudziesięcioletnich budynków do przyjętych obecnie norm środowiskowych, związanych ze zrównoważonym rozwojem, jak również chęć obniżania ich kosztów utrzymania i użytkowania.

Uczestnicy rynku zastanawiają się, jak dużo będzie wkrótce wyburzeń, skoro z krajobrazu Warszawy znikają nawet obiekty dwudziestokilkuletnie, m.in.

–  Atrium International z 1995 roku zostanie zastąpiony przez ponad 130-metrowy wieżowiec Upper One oraz 55-metrowy hotel

– Empark Mokotów Business Park jest przebudowywany przez Echo Investment i częściowo zostanie zastąpiony nowymi budynkami mieszkaniowymi

– niedokończony biurowiec EuRoPol Gazu już jest rozbierany, Dom Development zabuduje ten obszar budynkami mieszkaniowymi

– Multikino Ursynów (budynek z 1999 roku) zostało pozyskane przez GH Development z Belgii; nowy właściciel zapowiedział w tym miejscu powstanie wielofunkcyjnej zabudowy z około 300 mieszkaniami

Miasta regionalne nie zostają w tyle

Inwestycję z wyburzeniem w tle Echo Investment przygotowuje również w Łodzi. Przy ulicy Kilińskiego 127, w miejscu starej kamienicy inwestor jest w trakcie realizacji budynku o funkcji mieszkaniowo-hotelowej. Znajdzie się w nim około 290 lokali mieszkalnych na wynajem krótkotrwały bądź abonamentowy.

Strabag Real Estate z kolei uzyskał możliwość budowy 40 tys. mkw. powierzchni w miejscu przeznaczonej do rozbiórki galerii Plaza w Krakowie, gdzie planuje realizację projektu wielofunkcyjnego.

Z mapy Wrocławia zniknął z kolei dawny biurowiec Impela, który stał przy ulicy Ślężnej. W tym miejscu Develia rozpoczęła budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami usługowymi.

A to zaledwie niektóre projekty wyburzeń i nowych realizacji w polskich miastach regionalnych.

Opcja bez wyburzania

Alternatywą dla wyburzania jest przekształcenie istniejących budynków i zmiana ich funkcji. Takie działanie jest z pewnością bardziej ekologiczne, ponieważ ślad węglowy przy wyburzeniach i budowaniu nowych obiektów jest znacznie wyższy.

Zespół doradców technicznych Avison Young miał okazję już kilkukrotnie analizować budynki biurowe pod kątem przekształcenia ich w obiekty o funkcji mieszkalnej, bez konieczności wyburzania.

Okazuje się, że nie jest to wcale takie trudne, zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, z pewnością znacznie łatwiej jest zmienić funkcję użytkową biurowców na mieszkalną niż odwrotnie.

Zapas obciążenia

Wychodząc od projektowanej konstrukcji i przyjmowanych obciążeń użytkowych, zgodnie z normą PN-EN 1991-1-1 dla budynków mieszkalnych, zalecane jest przyjmowanie obciążenia 2kN/mkw gdzie w budynku biurowym przyjmuje się obciążenie 3kN/mkw. W związku z tym przy zmianie użytkowania mamy zapas obciążenia dla stropów, który może zostać dowolnie wykorzystany.

Sufity wyżej

Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych do pracy dla więcej niż 4 osób wynosi 3 metry, natomiast minimalna wysokość dla pomieszczeń mieszkalnych wynosi 2,5 metra. Planowane mieszkania mogą być zatem wyższe, co jest pożądane na rynku, ale też zapewnia więcej miejsca na rozprowadzenia instalacji podstropowych.

Kwestie doświetlenia

– Jedną z trudności, jakie daje się zaobserwować pod względem technicznym, są gabaryty budynków biurowych. Biurowce w większości posiadają powierzchnie typu open space, które są doświetlane za pomocą przeszkleń rozciągających się praktycznie na całą wysokość i szerokość elewacji. W przypadku wydzielenia pomieszczeń mieszkalnych, przy planowaniu należy wziąć pod uwagę możliwości aranżacyjne pomieszczeń, aby spełniały warunki techniczne między innymi dla odpowiedniego oświetlenia dziennego w stosunku powierzchni okien do powierzchni podłogi 1:8. Zmiany aranżacyjne wymagają ścisłego oraz przemyślanego podejścia, aby mieszkanie było jednocześnie funkcjonalne oraz odpowiednio oświetlone. – analizuje Przemysław Kłopocki, Project Manager (Aspekty Budowlane), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Obecne normy dla współczynników przenikania przegród zewnętrznych były wielokrotnie zaostrzane na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Przy planowaniu zmiany funkcji użytkowej istniejącego budynku biurowego, który zawiera znaczne przeszklenia, należy wziąć pod uwagę ewentualną konieczność ich redukcji bądź modernizacji, aby budynek był w jak najmniejszym stopniu energochłonny ze względu na straty energii przez przegrody zewnętrzne.

Zamknięte okna

Przy planowaniu zmiany użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną należy wziąć pod uwagę, że w wielu istniejących biurowcach okna są nieotwieralne, co powoduje konieczność zastosowania wentylacji mechanicznej.

Kwestie wentylacji można rozwiązać przez częściowe zaadaptowanie istniejących systemów, które powinny pokrywać potrzeby przyszłych mieszkańców ze względu na przewidywane mniejsze zagęszczenie budynku.

Największe wyzwania

– Najbardziej problematyczne staje się dostosowanie do pozostałych potrzeb sanitarnych. – komentuje Karolina Hytroś, Project Manager (Instalacje Sanitarne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young. – Biurowce często charakteryzują się jednym węzłem sanitarnym umiejscowionym w trzonie budynku i konieczne jest rozbudowanie instalacji o liczne nowe piony zasilające łazienki i kuchnie w lokalach mieszkalnych. Ponadto, system ogrzewania i chłodzenia oparty jest zazwyczaj o systemy freonowe lub glikolowe wykorzystujące klimakonwektory, których ponowne wykorzystanie może być problematyczne w nowym podziale funkcjonalnym pięter.

– Dostosowania wymaga również instalacja elektryczna; konieczna jest rozbudowa instalacji teletechnicznych, umożliwiających odbiór telewizji, dostęp do Internetu, sprawną kontrolę dostępu. – dodaje Kamil Olechniewicz, Project Manager (Instalacje Elektryczne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe, zwykle konieczna jest implementacja systemu sygnalizacji pożaru w rozszerzonym, jak na przeznaczenie mieszkaniowe, zakresie. Jednak takie niedogodności w żadnym stopniu nie uniemożliwiają przystosowania budynku do użytkowania.

Podsumowanie

Zmiana sposobu użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną pod względem technicznym nie powinna być w wielu przypadkach problematyczna. Należy mieć na uwadze, że często będzie trudne utrzymanie odpowiedniego nasycenia obiektu Powierzchnią Użytkową Mieszkalną (PUM), co może powodować mniejszy stopień opłacalności inwestycji w porównaniu do obiektu typowo wielorodzinnego, przy planowaniu którego każdy metr nieruchomości wykorzystywany jest niemal w 100%.

– Warto jednak mieć na uwadze, że starsze budynki biurowe znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. – komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young.

Szczególnie, że starsze biurowce zwykle znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, co z punktu widzenia mieszkańca jest w wielu przypadkach kluczowym aspektem przy wyborze miejsca zamieszkania. Takie lokalizacje często wpisują się w koncepcję „15-minutowego miasta”, która w ostatnim czasie ponownie cieszy się coraz większą popularnością.

Źródło: Avison Young.