Knight Frank: Sektor BTR w Polsce urósł o 40% kolejny rok z rzędu

Sylwia Jankowska Knight Frank
W 2023 roku polski rynek mieszkań na wynajem (BTR – Build-to-Rent) był świadkiem historycznego rekordu podaży. Do użytku oddano ponad 5 100 nowych mieszkań, co stanowi 40-procentowy wzrost w porównaniu z rokiem poprzednim. Na koniec 2023 roku w ofercie inwestorów instytucjonalnych dostępnych było ponad 16 000 mieszkań BTR, z czego blisko 32% zostało oddanych do użytku w tym samym roku. Warto jednak zauważyć, że mieszkania z rąk instytucji stanowiły zaledwie 1,4% całkowitej podaży mieszkań na wynajem w głównych miastach Polski, podczas gdy ponad 98% zasobów stanowi własność prywatna, szacowana na ponad 1,2 miliona lokali. Według ekspertów Knight Frank i Dentons, którzy opracowali najnowszy raport o rynku BTR w Polsce, dynamiczny rynek nieruchomości i panujące warunki społeczno-gospodarcze stwarzają nowe możliwości dalszej ekspansji tego sektora w Polsce. Potwierdzają to również ankietowani inwestorzy.

Knight Frank i Dentons po raz pierwszy stosują sformułowanie BTR, które precyzyjniej określa rynek mieszkań najmu instytucjonalnego i wydziela ten segment z całego rynku najmu. Powszechnie dotychczas używany skrót PRS (Private Rented Sector) w swojej definicji odnosi się również do prywatnego najmu mieszkań. W kontekście różnic pomiędzy tymi segmentami rynku konieczne było ich jasne zdefiniowanie na nowo.

Najważniejsze wnioski jakie płyną z raportu Dentons i Knight Frank:

  • Na koniec 2023 roku od inwestorów instytucjonalnych dostępnych było do wynajęcia ponad
    16 000 mieszkań BTR, z czego blisko 32% zostało oddanych do użytku w tym samym roku.

  • Mieszkania BTR stanowiły zaledwie 1,4% ogółu zasobów mieszkań na wynajem w głównych miastach Polski, podczas gdy zasoby mieszkań na wynajem będących własnością prywatną szacowane są na ponad 1,2 mln lokali, co daje udział w rynku na poziomie 98,7%.

  • Warszawa wyróżnia się jako największy segment BTR w Polsce, który odpowiada za około 41% udziału w całkowitych zasobach BTR w kraju. W stolicy znajduje się obecnie ponad 6 600 mieszkań BTR, a w budowie jest kolejnych 4 400 lokali.

  • Miasta regionalne również dotrzymują kroku stolicy pod względem rozwoju. W porównaniu do roku 2022 łączne zasoby lokali BTR w miastach regionalnych wzrosły o ponad 50%. Całkowite zasoby wynoszą ponad 9 600 mieszkań.

  • Do końca 2024 roku do użytku zostanie oddanych około 6 500 mieszkań. Grunty, na których może powstać około 36 200 mieszkań zostały już zabezpieczone przez inwestorów.

  • W ustabilizowanych projektach, które funkcjonują na rynku od co najmniej 12 miesięcy, średni współczynnik pustostanów w całej Polsce na koniec 2023 roku oszacowano na 1,6%.

  • Brak jednolitych przepisów pozwala na realizację projektów BTR zarówno na gruntach z przeznaczeniem mieszkaniowym, jak i usługowym.

Przeprowadzony wśród inwestorów aktywnych na rynku BTR barometr sentymentu rynkowego potwierdził, że ponad 40% podmiotów szacuje prime yield w Warszawie na poziomie 5,50%-6%, a niespełna 20% na ponad 6%. Wszyscy ankietowani (100%) potwierdzili również, że ich strategia rozwoju przewiduje realizację nowych projektów. Oba wskaźniki potwierdzają zaufanie do tego segmentu rynku. Jednocześnie zapytani o bariery i ryzyka w rozwoju rynku wskazują na koszty finansowania (69%), ograniczoną dostępność gruntów (44%) i ich przeszacowaną wartość przez sprzedających (44%). Z perspektywy prawnej najczęściej wymieniano brak REIT-ów (69%) oraz przejrzystych regulacji podatkowych (62%).

Rynek mieszkań na wynajem – BTR – w Polsce rozwija się dynamicznie, stanowiąc atrakcyjną perspektywę dla inwestorów. Pod koniec roku, liczba dostępnych mieszkań na wynajem na instytucjonalnym rynku najmu przekroczyła 16.000, a prawie 12.000 mieszkań jest cały czas w budowie. Wzrost popytu jest widoczny szczególnie w dużych miastach – w Warszawie, w Krakowie i we Wrocławiu i to również w tych lokalizacjach ankietowani w naszym badaniu inwestorzy planują nowe projekty. Warto podkreślić, że inwestorzy coraz lepiej orientują się w tym sektorze i rozważają różnorodne opcje zakupu gruntów oraz projektów. Grunty komercyjne, które umożliwiają zabudowę zbiorową, jeszcze rok temu nie przyciągały dużego zainteresowania wśród podmiotów instytucjonalnych, ale obecnie stają się dla nich coraz bardziej atrakcyjne. Zmiana podejścia wynika wprost z przewagi jakie mają one na gruntami z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniową. Są to przede wszystkim lepsza lokalizacja, większa dostępność oraz przede wszystkim atrakcyjna cena.” – skomentowała Sylwia Jankowska, Investment Broker w dziale Capital Markets w Knight Frank.

Źródło: Knight Frank (fragment raportu).

Sektor PRS w Polsce – rozwój i profesjonalizacja usług

Nie_tylko_mangi_mi_w_gowie_-_czytam_polskie_komiksy_20240112_195745_0000
Rodzima branża Private Rented Sector sukcesywnie się rozwija. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy są  zmieniające się preferencje zakupowe młodszego pokolenia Polaków. Nowa rzeczywistość wymaga od firm otwartości na innowacje i szczególnej dbałości o jakość świadczonych usług.

Spokojniej, ale wciąż „na fali”

Według ekspertów firmy AXI IMMO, na koniec 2023 r. całkowite zasoby sektora PRS w Polsce wynosiły około 15 tys. gotowych mieszkań, a w przygotowaniu było jeszcze około 20 tys. lokali. W kontekście sektora inwestycyjnego był to więc okres spokojniejszy niż 2022 r. – m.in. z uwagi na utrzymujące się wysokie stopy procentowe. Biorąc jednak pod uwagę specyfikę oraz obecną dynamikę branży, PRS w dalszym ciągu ma znaczący potencjał na rozwój i często porównuje się go do sektora magazynowego sprzed kilku lat. Zainteresowanie najmem instytucjonalnym przejawiają więc dziś liczni inwestorzy, zarówno ci „więksi”, jak i ci z mniejszym kapitałem, szukający okazji w różnych segmentach rynku nieruchomości – Polski rynek najmu instytucjonalnego, podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych, właśnie wchodzi w czas swojego rozkwitu. Co prawda w porównaniu do Europy Zachodniej, nasz rodzimy PRS ma niewielkie rozmiary, jednak klaruje się przed nim ciekawa przyszłość. Jest przecież w dalszym ciągu stosunkowo nowym produktem – formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert były tak naprawdę ostatnie lata, począwszy od 2020 r. – mówi Radosław Politowski, Regional Sales Manager, LifeSpot.

Luka mieszkaniowa i zmiana preferencji

Jak czytamy w raporcie „Private Rented Sector in Poland”, opublikowanym przez JLL, głównymi czynnikami napędzającymi wzrost sektora w Polsce są m.in. znaczący deficyt mieszkaniowy, szacowany na aż 1,5 mln jednostek, kurczące się zasoby lokali najmowanych prywatnie, spadek zdolności kredytowej Polaków i ich niższa akceptacja długoterminowych zobowiązań kredytowych, a także zmiana poglądu młodszych pokoleń na posiadanie własnego lokum oraz postępująca migracja z prowincji do większych ośrodków miejskich. Obecnie sektor PRS jest skoncentrowany właśnie na dużych aglomeracjach, takich jak Kraków, Warszawa, Wrocław, Poznań, czy Gdańsk. W dłuższej perspektywie rynek powinien jednak stopniowo rozszerzać się zarówno pod względem geograficznym, jak i z perspektywy rodzaju oferowanych produktów i określenia grup docelowych – Najliczniejszą grupą konsumentów w dalszym ciągu są dla nas osoby młodsze, np. studenci, ale starsze pokolenie również zaczyna przekonywać się do najmu w takiej formule. Przemawia za tym wygoda i elastyczność w dostosowywaniu oferty do indywidualnych potrzeb, a także atrakcyjna lokalizacja takich inwestycji – mówi Radosław Politowski z LifeSpot.

Mniejsze obciążenie finansowe

W 2024 r. udział PRS w całym rynku najmu będzie powoli rósł, a Polacy, świadomi swoich potrzeb i możliwości kredytowych, będą coraz częściej decydować się na wynajem długoterminowy zamiast zakupu mieszkania. Przy obecnych, niezwykle wysokich cenach metra kwadratowego mieszkania wynajem to po prostu bardziej opłacalna opcja, mniej obciążająca portfel potencjalnego klienta. Według analizy SonarHome.pl ceny nieruchomości na rynku wtórnym rosną w tempie przekraczającym nawet 30 proc. rocznie. Eksperci podkreślają, że wzrosty te są związane przede wszystkim z wprowadzeniem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Rządowa inicjatywa w teorii miała ułatwić zakup pierwszego mieszkania. W praktyce jednak rozkręcono – i tak już wysoki – popyt, co w połączeniu z ograniczeniem podaży sprawiło, że ceny automatycznie poszybowały w górę – Rozwój PRS to także rozwój miast, proces singularyzacji gospodarstw domowych, a także rosnąca mobilność Polaków związana z różnymi formami zatrudnienia. Bardzo ważnym aspektem jest również utrzymujący się znaczny deficyt mieszkań i trudności związane z zakupem własnego M. W konsekwencji nasz kraj przoduje w UE, jeśli chodzi o osoby w wieku 25-34 lata, które wciąż mieszkają z rodzicami – mówi Radosław Politowski.

Profesjonalizacja poprzez innowacje

Na uwagę zasługuje też proces profesjonalizacji usług w branży najmu instytucjonalnego. W dynamicznym środowisku rynkowym branża PRS przeżywa naturalną, lecz relatywnie szybką rewolucję, której nadrzędnym celem jest podniesienie standardów i efektywności najmu. Kluczowym elementem tej transformacji jest wprowadzenie nowoczesnych rozwiązań, takich jak portale internetowe dla klienta, oferujące możliwość szybkiego załatwiania swoich spraw oraz pełna digitalizacja całego procesu wynajmu. Nie bez znaczenia jest też ubezpieczenie OC, które daje klientom ochronę w przypadku nieprzewidzianych wypadków. – Branża PRS staje się coraz bardziej dostosowana do oczekiwań klientów. To nie tylko odpowiedź na współczesne wyzwania, ale także krok w kierunku budowania zaufania i trwałych relacji z klientami. W ramach najmu PRS najemca może wymagać określonego standardu lokum, transparentnej i jasnej dla obu stron umowy, obsługi w przypadku nagłych awarii, czy np. pakietu obejmującego internet i wyposażenie mieszkania – mówi Radosław Politowski, Regional Sales Manager, LifeSpot.

Źródło: LifeSpot.

Najem instytucjonalny – co warto wiedzieć o PRS

Resi4Rent - Kraków BłoniaPRS, czyli Private Rented Sector to stosunkowo nowy model na polskim rynku mieszkaniowym i w odróżnieniu od mocno zakorzenionego najmu prywatnego, wciąż krąży wokół niego wiele nieporozumień. Czym jest najem instytucjonalny, dla kogo może być korzystnym rozwiązaniem, a dla kogo nie?

W obliczu rosnącej niepewności, na którą wskazuje m.in. najnowszy raport Kantar Global MONITOR,1 wg którego 68% badanych uznaje świat za coraz bardziej nieprzewidywalny, a 57% martwi się czy jest w stanie nadążyć za rosnącymi kosztami życia, wiele osób wciąż szuka stabilności i bezpieczeństwa. Jednocześnie zwiększa się niechęć do podejmowania ryzyka (z 58% respondentów badania w 2018 roku do 66% w 2023 roku). Poszukiwanie bezpieczeństwa ma swoje odzwierciedlenie również w preferencjach mieszkaniowych. W odróżnieniu do trendów obserwowanych w Europie Zachodniej, Polacy wykazują silne przywiązanie do posiadania własnego „kąta”. Odsetek własnościowych form mieszkalnictwa jest w naszym kraju jednym z najwyższych w Europie i znacznie przewyższa średnią unijną. Wg danych Polskiego Instytutu Ekonomicznego z kwietnia 2023 roku, wśród zarabiających poniżej 60% mediany dochodowej, aż 82% osób może pochwalić się własnością – jest to o 30% więcej niż średnia w Unii Europejskiej.2

Od własności do najmu instytucjonalnego

Choć własność nadal cieszy się dużą popularnością w Polsce jako docelowa forma zamieszkania, równolegle obserwujemy dynamiczne zmiany na rynku mieszkaniowym i rosnące zainteresowanie alternatywnymi formami mieszkalnictwa, w tym najmem instytucjonalnym. Zjawisko to wpisuje się w globalne trendy, gdzie PRS zyskuje na znaczeniu, oferując nowoczesne rozwiązania dla osób szukających elastyczności oraz wygody, bez konieczności angażowania się w długoterminowe zobowiązania związane z kredytem hipotecznym.

Model ten zakłada, że właścicielem nieruchomości jest profesjonalny podmiot – firma lub fundusz inwestycyjny, który zapewnia wysoki standard usług, profesjonalne zarządzanie oraz utrzymanie nieruchomości. To podejście gwarantuje najemcom większą stabilność niż tradycyjny najem prywatny, często kojarzony z niepewnością i brakiem profesjonalizmu. Nie jest on równoznaczny z najmem krótkoterminowym, nie jest to również system socjalny czy subsydiowany przez państwo – to komercyjna działalność, która działa na zasadach rynkowych. To co wyróżnia PRS, to przede wszystkim jasno określone zasady współpracy, oparte na solidnych fundamentach prawnych, co przekłada się na większe poczucie bezpieczeństwa.

Czym PRS różni się od najmu od prywatnego właściciela?

Pierwsza różnica pojawia się już na etapie poszukiwania lokalu do wynajęcia. W przypadku najmu od prywatnych właścicieli, oferty są rozproszone, co oznacza konieczność przeglądania licznych ofert lokali o zróżnicowanym standardzie, wyposażeniu i cenach oraz odwiedzania wielu mieszkań przed podjęciem decyzji. Z kolei PRS oferuje wygodniejszą alternatywę poprzez wykorzystanie jednej platformy, gdzie wszystkie dostępne mieszkania spełniają ten sam standard i są zlokalizowane w różnych częściach miasta lub kraju, co dla osób ceniących swój czas jest znacznie bardziej praktyczne. Podczas jednej wizyty – online lub osobiście – potencjalny najemca ma możliwość obejrzenia wielu lokali, a w przypadku zmiany decyzji co do lokalizacji, może spodziewać się, że dostępne mieszkanie będzie miało podobne parametry i wyposażenie.

W obu scenariuszach, proces zawarcia umowy najmu w pewnym momencie wymaga bezpośredniego kontaktu z wynajmującym. Przy wynajmie od osoby prywatnej, charakter tych spotkań może się różnić – od przyjaznych po mniej przyjemne, czasami naznaczone niewygodnymi pytaniami lub uprzedzeniami. Doświadczenia samotnych rodziców, rodzin z dziećmi, par jednopłciowych czy osób obcojęzycznych często to potwierdzają. Również kwestia posiadania zwierząt może stać się punktem spornym. W modelu najmu instytucjonalnego, proces wynajmu jest bardziej obiektywny i opiera się na jasno określonych kryteriach, takich jak zdolność do regulowania czynszu i przestrzeganie umowy. W tym kontekście, osobiste cechy najemcy nie mają wpływu na możliwość wynajęcia mieszkania, a każdy kto spełnia formalne wymagania, ma szansę na wynajęcie i zamieszkanie w wybranym lokalu.

A skoro o umowie mowa… Jest ona fundamentem prawnym zabezpieczającym interesy obu stron: wynajmującego i najemcy. W przypadku PRS, dokument ten jasno określa prawa i obowiązki dwóch stron, zapewniając stabilność warunków najmu na cały okres obowiązywania. Dzięki temu, najemca ma pewność, że warunki umowy nie ulegną zmianie. W sektorze najmu prywatnego, choć obecność umowy również jest zalecana, zdarza się, że wynajmujący nie przedstawia takiego dokumentu lub jego zapisy są na tyle nieprecyzyjne, że może on stawiać mniej doświadczonego najemcę w niekorzystnej pozycji.

Cena robi różnicę, czyli czy PRS jest droższy?

Z danych Otodom Analytics wynika, że średnia cena ofertowa najmu w styczniu 2024 roku dla mieszkań do 40 mkw. wynosiła w Warszawie 3011 zł miesięcznie, a dla lokali o metrażu 40-59 mkw. – 3841 zł. We Wrocławiu za kawalerkę trzeba było średnio wyłożyć 2384 zł miesięcznie, a za mieszkanie do 59 mkw. – 2944 zł. W Gdańsku ceny te kształtowały się odpowiednio na poziomie 2429 zł i 3020 zł.3 Przeglądając prywatne oferty na popularnych portalach ogłoszeniowych możemy znaleźć zarówno 21-metrową kawalerkę na Mokotowie w cenie 2500 zł za miesiąc, jak i w przekraczającej 3000 zł. Różne lokalizacje, rodzaje budynków, wyposażenie. Dodatkowo płatny czynsz administracyjny, kaucja i media. Jak się mają do tego ceny w PRS? Dla przykładu platforma Resi4Rent proponuje kawalerkę o powierzchni 25,3 mkw. na ul. Woronicza w Warszawie za 3040 zł miesięcznie, wliczając w cenę meble, sprzęt AGD, Wi-Fi, aplikację do zarządzania umową i rozliczeniami, a także usługi takie jak profesjonalne zarządzanie najmem, monitoring, ochrona i obsługa wszelkich awarii i usterek. Dodatkowo płatne indywidualnie opomiarowane media i zwrotna kaucja w wysokości 125% ceny miesięcznego wynajmu. We Wrocławiu dwupokojowe mieszkanie zawierające analogiczny pakiet usług jest dostępne za 3100 zł, a trzypokojowe za 4200 zł miesięcznie.

Dla kogo PRS?

Rynek PRS rozwija się, by sprostać oczekiwaniom tych, którzy szukają alternatywy dla posiadania mieszkań. Wśród różnorodnych opcji dostępnych na rynku najmu, propozycje od firm takich jak Resi4Rent stają się atrakcyjne dla osób poszukujących stabilności oraz dodatkowych usług, które trudno znaleźć w ofertach od prywatnych wynajmujących. Jest to opcja dla osób chcących uniknąć długoterminowych zobowiązań finansowych, mobilnych zawodowo, studentów, pracowników międzynarodowych korporacji, młodych rodzin oraz wszystkich, którzy cenią sobie bezproblemowość, bezpieczeństwo i życie w inkluzywnej społeczności wspieranej różnorodnością nieodpłatnych usług i wydarzeń. Decyzja o wyborze między wynajmem a kupnem mieszkania jest zależna od indywidualnych potrzeb, możliwości finansowych oraz planów na przyszłość.

– Platformy PRS odpowiadają na współczesne trendy konsumenckie, szczególnie w kontekście rosnącej niechęci do podejmowania ryzyka finansowego. Oferta najmu od firmy jest atrakcyjna dla osób ceniących sobie swobodę przemieszczania się lub po prostu dla tych, którzy nie mogą sobie pozwolić na zakup własnego mieszkania. To rozwiązanie, które przyciąga młodsze pokolenia, umożliwiając im łatwe dostosowanie miejsca zamieszkania do zmieniających się okoliczności zawodowych czy życiowych. Obserwujemy także rosnące zainteresowanie najmem instytucjonalnym jako formą długoterminowego zamieszkania. Dotyczy to zwłaszcza młodych rodzin, które w obliczu niepewności ekonomicznej rezygnują z zakupu własnego lokum, równocześnie doświadczyły zbyt dużo trudności ze strony indywidualnych właścicieli mieszkań. Oferujemy im nie tylko mieszkanie w nowych osiedlach i atrakcyjnej lokalizacji, ale także kompleksową obsługę i przewidywalność kosztów. Nasz model jest odpowiedzią na oczekiwania sięgające daleko poza zwykłe zapewnienie dachu nad głową. Ludzie poszukują przejrzystości, bezpieczeństwa oraz komfortu, a my, dzięki naszym usługom, jesteśmy w stanie sprostać tym oczekiwaniom – podsumowuje Alicja Kościesza, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Resi4Rent.

1 Raport Kantar Global Monitor 2019-2023
2 Tygodnik Gospodarczy PIE, 6 kwietnia 2023 r.
3 https://www.bankier.pl/wiadomosc/Ceny-ofertowe-wynajmu-mieszkan-luty-2024-Raport-Bankier-pl-8702000.html

Źródło: Resi4Rent.

Sektor nieruchomości PRS wciąż sukcesywnie się rozwija

LifeSpot, Warszawa-Pustelnicka (zdj)Rodzima branża Private Rented Sector sukcesywnie się rozwija. Jednym z powodów takiego stanu rzeczy są  zmieniające się preferencje zakupowe młodszego pokolenia Polaków. Nowa rzeczywistość wymaga od firm otwartości na innowacje i szczególnej dbałości o jakość świadczonych usług.

Spokojniej, ale wciąż „na fali”

Według ekspertów firmy AXI IMMO, na koniec 2023 r. całkowite zasoby sektora PRS w Polsce wynosiły około 15 tys. gotowych mieszkań, a w przygotowaniu było jeszcze około 20 tys. lokali. W kontekście sektora inwestycyjnego był to więc okres spokojniejszy niż 2022 r. – m.in. z uwagi na utrzymujące się wysokie stopy procentowe. Biorąc jednak pod uwagę specyfikę oraz obecną dynamikę branży, PRS w dalszym ciągu ma znaczący potencjał na rozwój i często porównuje się go do sektora magazynowego sprzed kilku lat. Zainteresowanie najmem instytucjonalnym przejawiają więc dziś liczni inwestorzy, zarówno ci „więksi”, jak i ci z mniejszym kapitałem, szukający okazji w różnych segmentach rynku nieruchomości – Polski rynek najmu instytucjonalnego, podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych, właśnie wchodzi w czas swojego rozkwitu. Co prawda w porównaniu do Europy Zachodniej, nasz rodzimy PRS ma niewielkie rozmiary, jednak klaruje się przed nim ciekawa przyszłość. Jest przecież w dalszym ciągu stosunkowo nowym produktem – formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert były tak naprawdę ostatnie lata, począwszy od 2020 r. – mówi Radosław Politowski, Regional Sales Manager, LifeSpot.

Luka mieszkaniowa i zmiana preferencji

Jak czytamy w raporcie „Private Rented Sector in Poland”, opublikowanym przez JLL, głównymi czynnikami napędzającymi wzrost sektora w Polsce są m.in. znaczący deficyt mieszkaniowy, szacowany na aż 1,5 mln jednostek, kurczące się zasoby lokali najmowanych prywatnie, spadek zdolności kredytowej Polaków i ich niższa akceptacja długoterminowych zobowiązań kredytowych, a także zmiana poglądu młodszych pokoleń na posiadanie własnego lokum oraz postępująca migracja z prowincji do większych ośrodków miejskich. Obecnie sektor PRS jest skoncentrowany właśnie na dużych aglomeracjach, takich jak Kraków, Warszawa, Wrocław, Poznań, czy Gdańsk. W dłuższej perspektywie rynek powinien jednak stopniowo rozszerzać się zarówno pod względem geograficznym, jak i z perspektywy rodzaju oferowanych produktów i określenia grup docelowych – Najliczniejszą grupą konsumentów w dalszym ciągu są dla nas osoby młodsze, np. studenci, ale starsze pokolenie również zaczyna przekonywać się do najmu w takiej formule. Przemawia za tym wygoda i elastyczność w dostosowywaniu oferty do indywidualnych potrzeb, a także atrakcyjna lokalizacja takich inwestycji – mówi Radosław Politowski z LifeSpot.

Mniejsze obciążenie finansowe

W 2024 r. udział PRS w całym rynku najmu będzie powoli rósł, a Polacy, świadomi swoich potrzeb i możliwości kredytowych, będą coraz częściej decydować się na wynajem długoterminowy zamiast zakupu mieszkania. Przy obecnych, niezwykle wysokich cenach metra kwadratowego mieszkania wynajem to po prostu bardziej opłacalna opcja, mniej obciążająca portfel potencjalnego klienta. Według analizy SonarHome.pl ceny nieruchomości na rynku wtórnym rosną w tempie przekraczającym nawet 30 proc. rocznie. Eksperci podkreślają, że wzrosty te są związane przede wszystkim z wprowadzeniem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2 proc.”. Rządowa inicjatywa w teorii miała ułatwić zakup pierwszego mieszkania. W praktyce jednak rozkręcono – i tak już wysoki – popyt, co w połączeniu z ograniczeniem podaży sprawiło, że ceny automatycznie poszybowały w górę – Rozwój PRS to także rozwój miast, proces singularyzacji gospodarstw domowych, a także rosnąca mobilność Polaków związana z różnymi formami zatrudnienia. Bardzo ważnym aspektem jest również utrzymujący się znaczny deficyt mieszkań i trudności związane z zakupem własnego M. W konsekwencji nasz kraj przoduje w UE, jeśli chodzi o osoby w wieku 25-34 lata, które wciąż mieszkają z rodzicami – mówi Radosław Politowski.

Profesjonalizacja poprzez innowacje

Na uwagę zasługuje też proces profesjonalizacji usług w branży najmu instytucjonalnego. W dynamicznym środowisku rynkowym branża PRS przeżywa naturalną, lecz relatywnie szybką rewolucję, której nadrzędnym celem jest podniesienie standardów i efektywności najmu. Kluczowym elementem tej transformacji jest wprowadzenie nowoczesnych rozwiązań, takich jak portale internetowe dla klienta, oferujące możliwość szybkiego załatwiania swoich spraw oraz pełna digitalizacja całego procesu wynajmu. Nie bez znaczenia jest też ubezpieczenie OC, które daje klientom ochronę w przypadku nieprzewidzianych wypadków. – Branża PRS staje się coraz bardziej dostosowana do oczekiwań klientów. To nie tylko odpowiedź na współczesne wyzwania, ale także krok w kierunku budowania zaufania i trwałych relacji z klientami. W ramach najmu PRS najemca może wymagać określonego standardu lokum, transparentnej i jasnej dla obu stron umowy, obsługi w przypadku nagłych awarii, czy np. pakietu obejmującego internet i wyposażenie mieszkania – mówi Radosław Politowski, Regional Sales Manager, LifeSpot.

Autor: LifeSpot
materiał prasowy

Firma Resi4Rent umocniła się na pozycji lidera na polskim rynku nieruchomości PRS

Zielona sciana_Kraków Błonia_Resi4Rent_fot_mat_prasowe
Firma Resi4Rent umocniła się na pozycji lidera na polskim rynku nieruchomości PRS.

Firma Resi4Rent umocniła się na pozycji lidera na polskim rynku PRS, zamykając rok z liczbą ponad 4100 lokali w swoim portfolio oraz planami inwestycyjnymi na kolejne miesiące.
W ciągu roku Resi4Rent powiększyła swoją ofertę o 3 nowe projekty: dwa w Warszawie przy ul. Wilanowskiej i Białej Foty oraz jeden we Wrocławiu przy ul. Jaworskiej. Łącznie w ramach tych inwestycji firma zrealizowała 1110 nowych mieszkań w abonamencie, odpowiadając tym samym za jedną czwartą nowej podaży na rynku PRS1. Dzięki nowo otwartej inwestycji przy ul. Jaworskiej, w 2023 roku Wrocław stał się dla Resi4Rent drugim rynkiem, po Warszawie, z największą liczbą zrealizowanych lokali. Wrocławskie projekty firmy obejmują już blisko 1000 mieszkań w abonamencie, a jej ogólnopolskie portfolio składa się z ponad 4100 lokali, w 13 lokalizacjach, w 6 miastach: Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Gdańsku. Resi4Rent pozostaje rynkowym liderem reprezentując ok. 30% całkowitych zasobów PRS w Polsce. Platforma utrzymała także wysoki wynik obłożenia budynków, który przez cały rok oscylował w granicach 98-99% we wszystkich projektach. Rekordowe zainteresowanie najemców odnotowano dla inwestycji Warszawa Wilanowska. Osiedle zostało skomercjalizowane w zaledwie 17 tygodni od otwarcia w lipcu 2023 roku (374 lokale).

– Oprócz otwarcia nowych inwestycji i ich komercjalizacji, największym wyzwaniem 2023 roku była dla nas sytuacja gospodarcza, którą konsumenci bezpośrednio odczuli jako wzrost kosztów życia, w tym również wydatków mieszkaniowych. Aby złagodzić skutki wysokiej inflacji i podwyżek cen energii proponowaliśmy im elastyczne rozwiązania. Część obecnych mieszkańców skorzystała z możliwości zmiany lokalu na mniejszy w tym samym lub innym budynku naszej platformy, co pozwoliło im zoptymalizować koszty eksploatacji. W przypadku nowych klientów obserwowaliśmy wzmożone zainteresowanie kawalerkami, które z uwagi na niższe czynsze we wszystkich naszych lokalizacjach najszybciej znajdowały najemców. Większe lokale wybierali zazwyczaj cudzoziemcy, którzy przeprowadzali się do naszych inwestycji wraz z rodzinami. Biorąc pod uwagę perspektywę naszych klientów dokonaliśmy zmian w projektach wnętrz, aby zoptymalizować funkcjonalność pomieszczeń i w konsekwencji wyeliminować zbędną przestrzeń do ogrzania i oświetlenia. Dodatkowo, dla większego bezpieczeństwa finansowego, oprócz ubezpieczenia OC Najemcy dla każdego klienta, wprowadziliśmy we współpracy z Simpl.rent i PZU także możliwość wykupienia ubezpieczenia płatności czynszu dla osób, które chcą obniżyć kaucję przy zawarciu umowy – mówi Sławomir Imianowski, prezes Resi4Rent.

1 Knight Frank, dane z października 2023.

Źródło: Resi4Rent.

Avison Young o rynku nieruchomości inwestycyjnych w Polsce – prognoza na 2024 r.

Marcin Purgal-3_Investment_AY
Polski rynek inwestycyjny charakteryzuje się obecnie względną płynnością oraz niskim wolumenem całkowitym w porównaniu do lat ubiegłych, który wynika z sytuacji makroekonomicznej, geopolitycznej i rozwoju rynku. W opinii ekspertów w przyszłym roku sytuacja powinna się stabilizować i wpłynąć korzystnie na ożywienie aktywności inwestorów.

Obecnie na rynku dominują inwestorzy z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich a także kapitał lokalny, który poluje na okazje inwestycyjne. W krótkim terminie sytuacja raczej nie ulegnie zmianie, gdyż fundusze instytucjonalne skupiają obecnie uwagę na swoich lokalnych rynkach zachodnioeuropejskich, gdzie mogą znaleźć wiele okazji cenowych, jakich nie było od wielu lat. I dopiero w drugiej kolejności wrócą na rynek polski. W trend ten również wpisują się nowe zagraniczne podmioty, które jeszcze nie są obecne na rynku polskim, ale analizowały już potencjalne projekty w przeszłości.

Uzyskanie finansowania w bankach przez inwestorów jest dalej trudne, gdyż banki ostrożnie i skrupulatnie przyglądają się projektom, które mają finansować. Ponadto, koszt pieniądza jest wysoki.

Istotnym czynnikiem wpływającym na zakupy nieruchomości w dalszym ciągu będzie również kwestia ESG, która jest coraz bardziej uwzględniana w strategiach inwestycyjnych funduszy w szczególności tych instytucjonalnych. Aspekt ten będzie również kluczowym elementem w uzyskiwaniu finansowania z banków.

Czy to będzie lepszy czy gorszy rok? Wydaje się, że 2024 będzie ciekawy, a rozdźwięk w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi będzie się zmniejszał, co z kolei przełoży się na zwiększoną aktywność inwestorów we wszystkich sektorach rynku i dużo większy wolumen w skali roku. Wiemy o kilkudziesięciu transakcjach, które się toczą i powinny sfinalizować się w przyszłym roku.

Sektor biurowy

Obecnie inwestorzy sektora biurowego koncentrują się na nieruchomościach zlokalizowanych w Warszawie, zwłaszcza na tańszych dzielnicach Mokotowa i Służewca. Nie spodziewamy się, żeby ta sytuacja miała się szybko zmienić.

W tym roku wyraźnie obserwowaliśmy zainteresowanie inwestorów starszymi budynkami biurowymi typu „value-add” i oportunistycznymi. Wynika to z jednej strony z tego, że w sytuacji niedoboru gruntów pod zabudowę, takie budynki, często znajdujące się w znakomitych lokalizacjach są rozważane do wyburzenia lub zmiany ich funkcji np. na PRS. Takich budynków jest jeszcze sporo zarówno w Warszawie jak i w miastach regionalnych, więc spodziewamy się ogłaszania kolejnych projektów tego typu. Takie inwestycje są poszukiwane przez obecne na rynku fundusze nastwione na uzyskiwanie wysokich zwrotów.

Wracają inwestorzy chętni na aktywa typu „core” w najlepszych lokalizacjach, np. CBD w Warszawie czy też centralnie ulokowane i najlepsze najnowsze budynki w miastach regionalnych . Jednak duże wolumeny wciąż mogą być wyzwaniem, co przełoży się na bardziej wyszukane i strukturyzowane podejście do zakupu nieruchomości.

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy na koniec 2023 roku jest dalej dominującym sektorem pod względem wolumenu. Był on jednak zbudowany na mniejszych projektach – zaledwie kilka transakcji przekroczyło próg 100 milionów euro. W przyszłym roku spodziewamy się dalszej popularności sektora, szczególnie w transakcjach „sale and leaseback” i kolejnych przejęć istniejących obiektów, które nie znalazły nabywców w roku 2023.

Sektor handlowy

Sektor handlowy będzie przyciągał inwestorów niezmiennie parkami handlowymi i obiektami typu convenience, które pozostają bezpiecznym rodzajem inwestycji. Z kolei inwestorzy poszukujący wysokich zwrotów, dalej będą szukali atrakcyjnych cenowo regionalnych centrów handlowych, a także oportunistycznych aktywów z planami przebudowy. Konkurencyjne ceny i atrakcyjne lokalizacje starszych galerii handlowych sprawiają, że są one alternatywą o wyższej stopie zwrotu.

PRS

Mimo spowolnienia aktywności zakupowej w sektorze PRS, inwestorzy dalej obserwują rynek. To, co ogranicza dynamikę rozwoju sektora to niska dostępność gruntów pod budowę nowych projektów, a także koszty budowy. Dlatego też inwestorzy i deweloperzy coraz chętniej rozważają możliwości pozyskania starszych budynków biurowych z opcją wyburzenia lub przekształcenia ich funkcji na PRS. Spodziewamy się, że polski rynek przyciągnie, zarówno lokalnych, jak i zagranicznych inwestorów, którzy mogą uzyskać w tym sektorze wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich. Mając na uwadze rozwój sektora PRS wydaje się, że rok 2024 może przynieść utworzenie kolejnych platform, stworzonych przez układ deweloper-inwestor, które docelowo zwiększą bazę produktu do zakupów przez obecne i wchodzące do polski fundusze inwestycyjne.

Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Firma YIT zrealizowała ponad 500 mieszkań dla sektora PRS w Polsce

1_YIT_Nrep_Lett Lazurowa
Firma YIT zrealizowała ponad 500 mieszkań dla sektora PRS w Polsce.

W ciągu dwóch lat fiński deweloper YIT wybudował i przekazał funduszowi Nrep ponad pół tysiąca lokali na wynajem w Warszawie.

Firma YIT wydała funduszowi Nrep 116 mieszkań w ramach II etapu osiedla Parkur Residence w październiku 2022 roku, ponad 100 lokali wchodzących w skład I etapu Nordic Bemowo w kwietniu 2023 roku oraz 280 jednostek mieszkalnych w projekcie Smartti Mokotów we wrześniu 2023 roku.

– Trzy projekty położone w trzech warszawskich dzielnicach (Ursynów, Bemowo i Mokotów) oraz ponad 500 lokali na wynajem wybudowanych w ciągu dwóch lat to dowód zaangażowania i kompetencji YIT w przygotowaniu i realizacji najwyższej jakości projektów mieszkaniowych. Rynek PRS jest wyzwaniem dla dewelopera, ze względu na formę finansowania, wykończenie lokali i specyfikę współpracy z funduszami. Udowodniliśmy, że z sukcesem możemy temu podołać mówi Tomasz Konarski, prezes YIT w Polsce.

– Noli Mokotow jest pierwszym projektem co-livingowym Nrep w Polsce. W ramach tej lokalizacji powstało 280 pokoi typu studio z aneksami kuchennymi i balkonami. To koncept oferujący usługi zakwaterowania krótko- i długoterminowego, łączący domową wygodę z hotelowymi udogodnieniami. Pierwsi goście pojawili się w Noli Mokotow już w listopadzie br. i mogą skorzystać dodatkowo z przestrzeni wspólnych, takich jak kuchnia i jadalnia, taras na dachu, pokoje filmowe, pralnia, siłownia, przestrzenie coworkingowe, sale konferencyjne, restauracja. W ramach zakwaterowania gościom zapewniony jest dedykowany zespół hostów, obsługa techniczna i usługi sprzątania poinformowała Marta Karteczka, Head of Operations, Serviced Living Poland w Nrep.

mat.pras.

Nieruchomość inwestycyjna UP2U zaoferuje mieszkania na wynajem

PRS w Poznaniu_wizualizacja_fot. materiały prasowe Trei (1)
Nieruchomość inwestycyjna UP2U zaoferuje mieszkania na wynajem. Deweloper Trei Real Estate Poland otrzymał pozwolenie na budowę osiedla przy ulicy Piątkowskiej w Poznaniu.

Nieruchomość inwestycyjna UP2U będzie oferować w sumie 460 mieszkań dostępnych w formie najmu instytucjonalnego. Jest to pierwszy PRS w polskim portfolio dewelopera, który dotychczas dynamicznie rozwijał się w sektorze nieruchomości handlowych i mieszkań na sprzedaż. Realizacja całej inwestycji zakończy się w 2026 roku, a jej generalnym wykonawcą jest firma Pekabex.

W lipcu 2022 roku deweloper rozpoczął przygotowanie działki przy ulicy Piątkowskiej od relokacji supermarketu, który znajdował się na zakupionym przez niego terenie. Po zakończeniu procesu wyburzenia sklepu i budowie nowej nieruchomości dla sieci Biedronka na sąsiedniej działce, Trei przystępuje do realizacji kompleksu mieszkaniowego na wynajem.

„Przyjęta przez nas strategia zakłada rozwój w ramach inwestycji mieszkaniowych i PRS w aglomeracjach i miastach wojewódzkich. Ze względu na potencjał gospodarczy, rozwiniętą infrastrukturę oraz silne ośrodki studenckie, wybraliśmy Poznań jako lokalizację naszego pierwszego kompleksu mieszkaniowego na wynajem. Zostanie on wprowadzony na rynek pod naszą marką UP2U, skierowaną do odbiorców poszukujących komfortowych, a zarazem elastycznych warunków w sektorze najmu”. – mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający Trei Real Estate Poland.

Rozpoczęcie budowy planowane jest jeszcze w tym roku, a pierwsi mieszkańcy wprowadzą się już pod koniec 2025 roku.

Źródło: Trei Real Estate.

Inwestorzy poszukują bezpiecznych projektów komercyjnych

Panorama_Warszawa^
Wysokie koszty finansowania inwestycji oraz inflacja, która negatywnie wpływa na koszty budowy i rentowność projektów przyniosła spadek aktywności inwestycyjnej niemal we wszystkich sektorach rynku nieruchomości w Polsce. Na działania podejmowane przez inwestorów bezpośrednio przekłada się też kondycja, w jakiej znajdują się poszczególne segmenty rynku. W ostatnim czasie najmocniej wyhamował rynek biurowy. Zarówno pod względem inwestycyjnym, jak i popytowym zwolnił również sektor magazynowy.

Swoje zasoby, sukcesywnie, choć wolno buduje natomiast sektor PRS, który jednak wciąż jeszcze ma marginalne znaczenie na rynku najmu w naszym kraju. Jedynym sektorem, który notuje progres jest rynek handlowy, szczególnie w segmencie retail parków. Zapotrzebowanie na powierzchnie w mniejszych obiektach handlowych, które rosną teraz w każdym zakątku Polski utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Inwestycje w parki handlowe skupiają uwagę inwestorów ze względu na mniejszy próg wejścia, krótszy okres realizacji projektów i najbardziej ograniczone ryzyko inwestycyjne.

Sektor PRS wolno rośnie

Spowolnienie gospodarcze nie odbiło się na sektorze PRS. To rynek, który ma przed sobą w Polsce dobre perspektywy. Jego rozwojowi sprzyjają uwarunkowania gospodarcze. Wysokie ceny mieszkań i koszty kredytów powodują, że coraz mniej osób może pozwolić sobie na zakup nieruchomości. Sektorowi służy także zmiana pokoleniowa, która nie skłania do zaciągania długoterminowych zobowiązań.

Najemcy wykazują duże zainteresowanie mieszkaniami oferowanymi przez operatorów, co odzwierciedla śladowa ilość dostępnych ofert. Podaż napędza tu popyt, a sektor wyróżnia szybkie tempo komercjalizacji nowych projektów.

Od kilku lat regularnie inwestuje w PRS-y w Polsce kilka dużych podmiotów, które budują portfele mieszkań na wynajem. Aktywność w sektorze PRS wykazują też najwięksi deweloperzy mieszkaniowi. Na rynku PRS w Polsce działa około 20 platform, wśród których największe podmioty dysponują portfelami, w których skład wchodzi kilka tysięcy mieszkań. Prawie 60 proc. zasobów jest w rękach trzech największych podmiotów.

Tylko w pierwszym kwartale tego roku na rynek trafiło ponad 1,7 tys. nowych lokali na wynajem. Szacunkowe dane mówią, że na koniec marca br. w budowie było ponad 7,3 tys. mieszkań z przeznaczeniem na wynajem instytucjonalny. Według zapowiedzi deweloperów, do końca tego roku ma zostać oddane około 5,5 tys. lokali. Ten rok zamknąłby się wtedy wynikiem prawie dwukrotnie większym niż rok 2022. Najwięcej buduje się w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu. W Warszawie na ten cel modernizowane są starsze biurowce i centralnie usytułowane kamienice.

Pod koniec pierwszego kwartału 2023 roku zasoby sektora PRS w Polsce szacowano na ponad 13,8 tys. mieszkań, z czego około 5,1 tys. zlokalizowane było w Warszawie.

W dalszym ciągu możemy obserwować rozwój tego sektora mimo, że inwestorzy, podobnie jak w innych segmentach rynku nieruchomości muszą się mierzyć z wysoką inflacją, która przyniosła trudne do przewidzenia koszty realizacji projektów i ich drogie, mało dostępne finansowanie. Na decyzje podmiotów działających na rynku PRS wpływ mogą mieć również przepisy odnoszące się do masowego zakupu mieszkań, niemniej widać, że wynajem instytucjonalny będzie zyskiwał na popularności.

Według prognoz, w ciągu najbliższych 5 lat rynek PRS ma liczyć w Polsce około 65 tys. mieszkań skierowanych na wynajem instytucjonalny. Obecnie na ogólnopolskim rynku najmu znajduje się około 1,2 mln mieszkań, co pokazuje, że sektor PRS nawet po realizacji najśmielszych zamierzeń będzie nadal dysponował niewielką ofertą w kontekście wolnego rynku w Polsce.

Parki handlowe poszukiwaną opcją inwestycyjną

W ostatnich kwartałach rośnie skala przedsięwzięć związanych z realizacją mniejszych, lokalnych obiektów handlowych, które powstają w całej Polsce i wszystko wskazuje na to, że w najbliższym czasie nic się w tej kwestii nie zmieni. Wśród inwestycji w sektorze handlowym dominują retail parki. W trakcie budowy pozostaje obecnie prawie 40 parków handlowych i centrów codziennych zakupów, a inwestorzy przygotowują kolejne.

W pierwszych sześciu miesiącach br. na rynek handlowy w Polsce trafiło 150 tys. mkw. powierzchni, w tym 70 proc. w parkach handlowych. Szacunkowe dane wskazują, że do końca tego roku zasoby rynku handlowego powiększą się jeszcze o około 300 tys. mkw. powierzchni. To jedyny sektor rynku nieruchomości, na którym rośnie wolumen nowej podaży. W porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym, w pierwszej połowie 2023 roku oddane zostało o 40 proc. powierzchni więcej.

W połowie roku w budowie pozostawało prawie 500 tys. mkw. powierzchni handlowych z terminem oddania w tym i przyszłym roku. Zapotrzebowanie rynku na lokalne obiekty handlowe typu convenience store jest bardzo duże. W wielu obszarach kraju z mniejszym nasyceniem powierzchniami handlowymi brakuje wciąż nowoczesnych centrów, w których zakupy codziennej potrzeby można zrobić wygodnie i szybko.

Rozwój tego formatu daje grunt, na którym świetnie prosperują sklepy off-price i sieci dyskontowe, które są w procesie ekspansji w Polsce. Chętnie wchodzą do nich globalne marki i sieciówki przemysłowe i spożywcze. Inwestorzy realizujący projekty w tym formacie nie mogą narzekać na brak zainteresowania ze strony najemców. Retail parki oferują znacznie niższe czynsze i opłaty eksploatacyjne w porównaniu z tradycyjnymi centrami. W parkach handlowych czynsze mieszczą się w przedziale 9-12 euro /mkw./m-c. Podczas, gdy w najlepszych centrach handlowych w Warszawie kształtują się w cenie 100-130 euro /mkw./m-c., a w pozostałych, największych miastach w Polsce na poziomie 40-60 euro /mkw./m-c. Kontrakty, które są teraz zawierane opiewają nawet na 10 lat i standardowo już wyrażane są w euro.

Parki handlowe i centra convenience stanowią nadal atrakcyjne aktywa dla inwestorów. Świadczy o tym choćby duża ilość prowadzonych negocjacji, dotyczących nieruchomości oferowanych w tym formacie. Mówimy tu także o projektach, które dopiero przygotowywane są do budowy. Silnym impulsem do inwestowania w parki handlowe są wyższe stopy kapitalizacji w Polsce w porównaniu z Europą, które w przypadku niektórych obiektów sięgają 9 proc.

Parki handlowe o powierzchni do 2000 GLA cieszą się obecnie bardzo dużym zainteresowaniem przede wszystkim inwestorów prywatnych, a realizowane obecnie na rynku transakcje są zwykle gotówkowe. Inwestują w nie często rodzime firmy i kapitał prywatny. Realizacja tego typu projektów nie jest tak wymagająca, jak większych kompleksów handlowych i mniej czasochłonna. Inwestorzy nieustannie poszukują atrakcyjnie zlokalizowanych działek pod nowe projekty. Biorą pod uwagę średnie i małe miejscowości oraz grunty położone na obrzeżach największych miast. Sukces inwestycji gwarantuje natomiast odpowiednie dostosowanie profilu projektu do zapotrzebowania w danej lokalizacji oraz dobór określonej grupy najemców.

Obecnie w Polsce mamy około 16 mln mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, z czego blisko 20 proc. mieści się w parkach handlowych, które tworzą coraz mocniej rozbudowującą się sieć.

Magazyny w defensywie

Od ubiegłego roku możemy obserwować spowolnienie w sektorze magazynowym, który był najintensywniej rozwijającym się segmentem rynku nieruchomości w Polsce od 2020 roku. Ostrożne działanie, jeśli chodzi o podejmowane decyzje daje się zauważyć, zarówno wśród najemców, jak i deweloperów, efektem czego jest spadek popytu oraz wolumenu powierzchni w budowie.

W pierwszej połowie 2023 roku popyt na powierzchnie magazynowe mocno się obniżył. Wynajęte zostało 2,3 mln mkw., o ponad 40 proc. mniej niż rok wcześniej. Przy tym, wzrósł udział renegocjacji umów z 30 proc. do 40 proc. licząc rok do roku.

W tym roku najemcy ostrożniej podejmują decyzje ze względu na wzrost kosztów wynajmu powierzchni, tak stawek czynszowych, które bardzo wyraźnie skoczyły w 2022 roku, jak i opłat eksploatacyjnych. Na rynku magazynowo-logistycznym kurczy się też okres, na jaki zawierane są umowy.

Od początku roku do końca czerwca br. deweloperzy oddali aż 2,6 mln mkw. powierzchni magazynowych, w tym rekordowe 1,9 mln mkw. w pierwszym kwartale br. Spadek popytu i nowa podaż wpłynęła na wskaźnik powierzchni niewynajętych, który od początku bieżącego roku skoczył o ponad połowę, z przeszło 3 proc. do około 7 proc. i utrzymuje się obecnie na najwyższym poziomie od 2020 roku.

Firmy deweloperskie zachowują dużą rozwagę przy planowaniu nowych inwestycji magazynowych. Aktywność inwestorów w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku spadła o ponad połowę. Deweloperzy uzależniają rozpoczęcie budów od podpisania umów przednajmu na co najmniej 50 proc. całkowitej powierzchni.

W połowie bieżącego roku w trakcie realizacji pozostawało 2,1 mln mkw. powierzchni, z której większość, prawie 60 proc. czekało na najemców. Pół roku wcześniej w budujących się obiektach wolnej powierzchni było 48 proc.

Dzięki szybkiemu wzrostowi w ostatnich latach polski rynek magazynowy zajmuje już trzecie miejsce w Europie pod względem wielkości zasobów. Teraz jednak musi stawić czoła zmianom geopolitycznym. Walczy o swoją pozycję i zainteresowanie podmiotów zorientowanych dotąd na kierunki dalekowschodnie w kontynuowanym od pandemii procesie optymalizacji łańcuchów dostaw. Szansą na najbliższe lata mogą okazać się też dla sektora planowane inwestycje Unii Europejskiej w półprzewodniki i chipy oraz przewidywany wzrost wskaźników dotyczących sprzedaży internetowej.

Biurowy dołek

Na rynku biurowym najemcy nadal dostosowują powierzchnię do systemu pracy hybrydowej. Ze względu na utrwalający się, dzielony tryb pracy między biurem a home office w sektorze widoczny jest trend związany z optymalizowaniem przestrzeni i coraz częściej obserwowane zmniejszanie wynajmowanej powierzchni przez firmy. Proces ten przyspiesza, co najwyraźniej widać w Warszawie. Wysokie koszty aranżacji nowej powierzchni skłaniają coraz większą ilość najemców do pozostawania w zajmowanych biurach.

Już w ostatnich latach w sektorze biurowym nowa podaż znacznie się obniżyła. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej idzie w parze ze spadkiem popytu. Rosnące koszty utrzymania biur powodują, że firmy skrupulatnie analizują wydatki przed podjęciem decyzji o renegocjacji umowy czy relokacji.

W pierwszym półroczu tego roku zainteresowanie wynajmem biur spadło, zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych. W stolicy do najemców trafiło ponad 320 tys. mkw. powierzchni, co oznacza spadek o jedną trzecią w porównaniu z pierwszą połową 2022 roku. Na ośmiu największych rynkach regionalnych wynajęte zostało natomiast ponad 340 tys. mkw. biur, zapotrzebowanie w porównaniu r/r zmalało o kilkanaście procent.

W strukturze popytu w największych miastach w Polsce, poza Warszawą widoczny jest znaczny udział renegocjacji i niewielki odsetek umów przednajmu, co pokazuje że sektor szczególnie w regionach tkwi jeszcze w niepewności. Relatywnie duża, nowa podaż na rynkach regionalnych przy obniżonym popycie wpływa na wzrost współczynnika pustostanów, który zwiększył się średnio do niemal 17 proc.

W tym roku mamy do czynienia także z dalszym spadkiem aktywności deweloperów biurowych. Inwestycje w tym sektorze wstrzymywane są już od ponad dwóch lat ze względu na trudności z oszacowaniem popytu oraz wysoki koszt kredytów i bardzo ograniczony dostęp do bankowego finansowania nowych inwestycji.

W pierwszych sześciu miesiącach tego roku na warszawskim rynku biurowym przybyło zaledwie 18,7 tys. mkw. powierzchni, a w budowie powstaje 250 tys. mkw. powierzchni biurowej, w porównaniu do 800-850 tys. mkw. biur, które powstawały przed pandemią. Podobnie w miastach regionalnych, obniża się skala realizowanych i oddawanych projektów. Łącznie na rynkach regionalnych powstaje około 450 tys. mkw., podczas gdy w 2018 roku budowało się około 1 mln mkw. powierzchni.

Autor: Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.

Prywatny sektor nieruchomości inwestycyjnych Private Rented Sector z coraz mocniejszą pozycją w Polsce

umowa
Prywatny sektor nieruchomości inwestycyjnych na wynajem, czyli Private Rented Sector, zyskuje w kraju coraz mocniejszą pozycję. Czym jest najem instytucjonalny, który kryje się za pojęciem PRS ( Private Rented Sector)? Jego popularność w Polsce wydaje się stale rosnąć. Wszystko za sprawą zalet, jakie niesie ze sobą tego rodzaju forma wynajmu. Jej zadaniem jest zabezpieczenie interesów obu stron umowy. Więcej na temat Private Rented Sector, w tym o prawnych zasadach najmu, w poniższym artykule.

Spis treści:
Definicja najmu instytucjonalnego
Korzyści dla właściciela nieruchomości kontra korzyści dla najemcy
Formalności związane z najmem instytucjonalnym
Najem instytucjonalny – czy to się opłaca?

Definicja najmu instytucjonalnego

Dz. U. 2001 Nr 71 poz. 733 (©Kancelaria Sejmu) jasno i szczegółowo definiuje, czym jest najem instytucjonalny. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego mówi jasno, że „umową najmu instytucjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali” (źródło: Art. 19f. powyższej ustawy).

Private Rented Sector (PRS), czyli prywatny sektor wynajmu mieszkań, powoli rozwija się w Polsce. Ten rodzaj najmu nieruchomości znany jest na światowych rynkach nieruchomości, gdzie jego pozycja jest znacznie bardziej zarysowana. Polska w tej kwestii dopiero się rozwija, jednak wyraźnie rośnie znaczenie najmu instytucjonalnego, czyli Private Rented Sektor w naszym kraju.

Korzyści dla właściciela nieruchomości kontra korzyści dla najemcy

PRS dla wielu osób może być bardzo korzystnym rozwiązaniem. Najem instytucjonalny daje możliwość uzyskiwania przychodów z wynajmu nieruchomości przez przedsiębiorców. Różnica między prywatnym najmem mieszkania, a najmem instytucjonalnym jest taka, że właściciel nieruchomości posiada większą kontrolę nad swoją inwestycją, choćby w postaci uregulowań prawnych.
Z punktu widzenia najemców, wybór lokalu mieszkalnego w ramach najmu instytucjonalnego również może być korzystny. Przede wszystkim Private Rented Sector może stanowić dobry wybór dla osób, które nie posiadają odpowiedniej zdolności kredytowej, aby nabyć własną nieruchomość. To także doskonałe rozwiązanie dla osób ceniących mobilność, które nie planują stałego osiedlenia się w jednym miejscu. Dodatkowo mieszkania dostępne w ramach najmu instytucjonalnego niejednokrotnie są w pełni wyposażone i gotowe do przyjęcia najemcy praktycznie od zaraz. Rozwiązanie takie jest o tyle korzystne, że najemca nie musi martwić się o zakup umeblowania we własnym zakresie.

Formalności związane z najmem instytucjonalnym

Co wyróżnia najem instytucjonalny na tle tradycyjnego najmu pomiędzy osobami prywatnymi? Przede wszystkim umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana zawsze na czas określony. Umowę najmu zawiera z najemcą właściciel mieszkania, który może być osobą fizyczną, osobą prawną albo jednostką, która nie jest osobą prawną, która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu mieszkalnego.

Umowa najmu sporządzana jest w kancelarii notarialnej, co stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla obu stron transakcji. Do przedmiotowej umowy dołączane jest oświadczenie najemcy, sporządzane w formie aktu notarialnego. W oświadczeniu takim najemca potwierdza, że przyjmuje do wiadomości, iż w razie wypowiedzenia mu umowy najmu nie może żądać od właściciela nieruchomości zapewnienia lokalu tymczasowego czy socjalnego.

Kaucja, jaka pobierana jest przez właściciela nieruchomości przy podpisywaniu umowy, nie może być wyższa, niż sześciokrotność miesięcznego czynszu. Obowiązuje stawka czynszu w wysokości, jaką wynosił przy zawieraniu umowy najmu instytucjonalnego. Kaucja jest zwrotna, a na jej otrzymanie najemca może liczyć w ciągu miesiąca od dnia, w którym opuścił lokal (o ile właściciel nieruchomości nie potrąci z kaucji, lub nie przeznaczy jej w całości na odnowienie lokalu po najemcy, aby przywrócić mieszkanie do pierwotnego wyglądu, w jakim otrzymał je do użytku najemca).
W sytuacji, kiedy najemca w trakcie obowiązywania umowy nie dokona w terminie comiesięcznej opłaty z tytułu wynajmu, właściciel nieruchomości mieszkalnej może pobrać opłatę z wpłaconej przez najemcę kaucji. Obowiązkiem najemcy będzie uzupełnienie kaucji do obowiązującej w umowie kwoty, w terminie wskazanym przez właściciela nieruchomości. Informacja co do terminu powinna być przedstawiona najemcy przez właściciela nieruchomości w formie pisemnej.
W przypadku najmu instytucjonalnego wszelkie zmiany w umowie muszą być sporządzane w formie pisemnej.

Właściciel nieruchomości może podnieść czynsz z tytułu najmu instytucjonalnego wyłącznie w zgodzie z warunkami, które zostały zawarte w umowie podpisanej przez obie strony.

Co ważne – zwłaszcza dla właściciela nieruchomości, obowiązująca umowa najmu instytucjonalnego wygada po upływie czasu, na który została zawarta (lub jeśli została wypowiedziana, to odpowiednio wcześniej, według okresu wypowiedzenia zawartego w umowie). Po tym czasie najemca musi opuścić lokal mieszkalny.

Jeśli najemca mimo to będzie pozostawał w lokalu mieszkalnym, właściciel nieruchomości ma prawo podjąć działania, mające na celu odzyskanie kluczy do lokalu mieszkalnego bez lokatora. Zapis ten jest bardzo ważny z punktu widzenia właściciela nieruchomości. Nie raz dochodziło do sytuacji, kiedy najemca przestawał płacić lub nie chciał wyprowadzić się z lokalu mieszkalnego po tym, jak upłynął okres najmu (lub umowa najmu została wypowiedziana przez właściciela nieruchomości), a mimo wszystko pozostawał on w mieszkaniu. W sytuacji takiej właściciel lokalu mieszkalnego często pozostawał bezradny, ponieważ eksmisja bez wskazania zastępczego lokalu mieszkalnego nie była możliwa. Najem instytucjonalny stanowi dla właściciela nieruchomości zabezpieczenie przed tego typu sytuacjami.

Najem instytucjonalny – czy to się opłaca?

Można zadać sobie pytanie, czy najem instytucjonalny, czyli Private Rented Sector (PRS) jest opłacalny. Z podpisaniem umowy najmu wiąże się bowiem konieczność uiszczenia opłaty u notariusza. Wiele osób mimo wszystko decyduje się na takie rozwiązanie. Umowa notarialna daje obu stronom większe zabezpieczenie, chociaż mogłoby się wydawać, że bardziej zabezpiecza interes właściciela mieszkania na wynajem.
Sektor najmu instytucjonalnego jeszcze do niedawna w Polsce nie był popularny. Widać jednak, jak z roku na rok popularność takiej formy najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym zyskuje na popularności. Przybywa osób, które chcą zabezpieczyć swoje nieruchomości odpowiednią, bezpieczna dla nich umową najmu. Także część najemców woli podpisać umowę u notariusza, aby uniknąć w przyszłości nieporozumień, do jakich może dojść z właścicielem mieszkania. Posiadanie podpisanej notarialnie umowy zabezpiecza interesy stron, zapewniając im większe poczucie jasno określonych zasad wynajmu. Można się spodziewać, że w kolejnych latach popularność najmu instytucjonalnego, nazywanego również PRS, czyli Private Rented Sector, będzie rosła.

Redakcja
Komercja24.pl

Sektor PRS wciąż z wiatrem – inwestorzy i deweloperzy działają aktywnie

Sylwia Jankowska Knight Frank

Mierzący się z wieloma wyzwaniami sektor PRS nie zwalnia tempa wzrostu. Aktywność w tym zakresie wykazują zarówno deweloperzy, jak i inwestorzy. Tylko w I kwartale roku na rynek trafiło ponad 1 700 nowych lokali na wynajem.

Rozwinięte sektory nieruchomości komercyjnych w pierwszym kwartale roku odnotowały spowolnienie, czego nie można powiedzieć o sektorze PRS, który sukcesywnie umacnia się w tej strukturze.

Mimo faktu, że deweloperzy działający na rynku PRS mierzą się z podobnymi wyzwaniami, co inni gracze w branży budowalnej, tj. wysoka inflacja, ciężkie do przewidzenia, ponieważ wciąż rosnące koszty budowy czy ograniczony dostęp do finansowania, w dalszym ciągu obserwujemy rozwój tego sektora. Tylko w I kwartale 2023 roku do użytku oddano 1 700 lokali na wynajem, z czego około 37% dotyczyło rynku poznańskiego,” – komentuje Bożena Garbarczyk, associate director w dziale badań rynku w Knight Frank.

Na koniec marca 2023 roku zasoby lokalowe w ramach sektora PRS szacowano na ponad 13 800 mieszkań. Liderem pod względem udziału w rynku pozostała Warszawa, gdzie zlokalizowane jest około 5 100 mieszkań na wynajem, co stanowi 42% całkowitych zasobów w Polsce.

Szacuje się, że na koniec I kwartału w budowie znajdowało się ponad 7 300 mieszkań ulokowanych w 29 projektach. Jeżeli deweloperom uda się dotrzymać założonych planów, to 21 projektów zostanie oddanych do końca tego roku. W rezultacie na rynek trafiłoby 5 500 mieszkań na wynajem, co byłoby wynikiem blisko dwukrotnie większym w porównaniu do 2022 roku. Największa nowa podaż spodziewana jest w Warszawie, Łodzi i Wrocławiu,” – dodaje Bożena Garbarczyk.

Sektor PRS w Polsce przyciąga zarówno polskich, jak zagranicznych operatorów. Na koniec I kwartału największy udział w istniejących zasobach miało Echo Investment (28%), które na swojej platformie Resi4Rent oferuje prawie 3 400 mieszkań w 12 projektach. Do innych kluczowych graczy na rynku należy zaliczyć również TAG Immobilien (2 200 apartamentów w ramach 9 inwestycji na platformie Vantage Rent) oraz Fundusz Mieszkań na Wynajem (ponad 2 000 lokali na wynajem w 19 projektach). Dodatkowo, TAG Immobilien nabył 100% udziałów w Grupie Robyg, zabezpieczając grunty pod około 16 500 mieszkań w ramach 14 inwestycji.

Obserwowana obecnie sytuacja gospodarcza w Polsce sprzyja rozwojowi sektora PRS. Wiążą się z tym wysokie ceny mieszkań i spekulacje, że koszty zakupu własnego mieszkania w najbliższych miesiącach będą dalej rosnąć. Utrzymujące się na wysokim poziomie stopy procentowe również nie sprzyjają zakupom mieszkaniowym. Co więcej, zmiana pokoleniowa, która dzieje się na naszych oczach, wpływa na mniejszą chęć lub wręcz jej unikanie do zaciągania długoterminowych zobowiązań. Może to się wiązać ze zmianą proporcji między zakupem a wynajmem. Warto przy tej okazji wspomnieć, że za przewagą projektów PRS przemawia często lokalizacja w atrakcyjnych częściach miast,” – wyjaśnia Sylwia Jankowska, investment broker w dziale rynków kapitałowych Knight Frank.

Zainteresowanie najemców mieszkaniami na wynajem ma przełożenie na wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów w sektorze PRS, który na koniec marca 2023 roku szacowny był na blisko 4%, czyli o 1 pp. więcej w porównaniu z końcem 2022 roku. Sektor charakteryzuje się również szybkim tempem komercjalizacji, a w wielu przypadkach mieszkania znajdują najemców jeszcze przez ukończeniem projektu.

Po znaczącym wzroście czynszów w sektorze PRS w 2022 roku, stawki za wynajem w Warszawie w I kwartale br. utrzymały się na stabilnym poziomie. W miastach regionalnych, mimo wyższych kosztów finansowania nowych inwestycji i rosnących kosztów budowy, czynsze spadły średnio o 6-9% w porównaniu do wartości z 2022 roku.

Źródło: Knight Frank.

Raport AXI IMMO o rynku nieruchomości w Polsce: PRS na ścieżce wzrostu

Dark Blue Modern News Twitter Post - 1

Całkowite zasoby rynku najmu instytucjonalnego w Polsce na koniec maja 2023 r. wynoszą ok. 12 000 jednostek mieszkalnych. Sektor powoli, acz stabilnie rozwija się m.in. w Warszawie, Wrocławiu, Poznaniu, Krakowie, Łodzi, Trójmieście i Katowicach. Według zapowiedzi deweloperów do 2027 roku oferta sektora powinna zostać wzbogacona o kolejne 21 000 mieszkań. W ostatnich kilku miesiącach również w inwestycjach PRS – analogicznie do najmu prywatnego – średnie czynsze wzrosły o około 20-30%. AXI IMMO prezentuje specjalną publikację „Sektor PRS w Polsce – na ścieżce wzrostu”.

Na koniec maja 2023 r. całkowite zasoby sektor PRS w Polsce wyniosły ok. 12 000 mieszkań i był to wzrost o ok. 40% w ponad pół roku (dane za AXI IMMO, wrzesień 2022 r.). Według zapowiedzi deweloperów i funduszy kolejne ok. 9 000 mieszkań pozostaje na etapie przygotowania lub budowy, a ok. 12 000 znajduje się w planach inwestorów na najbliższe lata. Sumarycznie w następnych czterech latach całkowite zasoby sektora powinny wzrosnąć o ok. 21 000 jednostek mieszkalnych. Na dziś największym polskim rynkiem PRS pozostaje Warszawa z ok. 5 000 jednostek do wynajęcia, na kolejnych miejscach plasują się Wrocław (ok. 2 250) i Poznań (ok. 1 700). Wymienione trzy miasta odpowiadają za 75% całkowitych zasobów w sektorze, a sama stolica za 42% tego rynku.

„Spośród lokalnych rynków PRS powinniśmy zwrócić uwagę na rozwój sektora w Łodzi. Na dziś zasoby tego miasta nie przekraczają 5% całkowitego wolumenu. Przy czym według naszych wyliczeń wraz z pomyślną realizacją wszystkich zapowiadanych projektów, rynek ten powinien urosnąć i osiągnąć udział 12% w strukturze zasobów, co będzie oznaczać najwyższe tempo wzrostu w okresie najbliższych czterech lat we wszystkich regionach w Polsce. Niemniej sytuacja w sektorze PRS jest na tyle dynamiczna i niejednorodna, że zakup dużego pakietu mieszkań przez jeden większy podmiot lub decyzja o budowie bloku mieszkalnego może szybko zweryfikować zapowiadany rozkład wielkości lokalnych rynków,” analizuje Lidia Zawiła, Manager w Dziale Analiz i Badań Rynkowych, AXI IMMO.

Źródło: AXI IMMO (fragment raportu).

Stare nieruchomości inwestycyjne – burzyć czy przekształcać?

Karolina Hytros_Technical_AY

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.

Spis treści:
Grunty inwestycyjne na wagę złota
W Warszawie coraz więcej wyburzeń
Miasta regionalne nie zostają w tyle
Opcja bez wyburzania
Zapas obciążenia
Sufity wyżej
Kwestie doświetlenia
Zamknięte okna
Największe wyzwania
Podsumowanie

Ogromny popyt na rynku najmu mieszkań w Polsce, a także sukcesywny wzrost stawek czynszowych przy sporym deficycie lokali, zachęca inwestorów do realizacji kolejnych projektów w formule wynajmu instytucjonalnego (PRS). Rozwojowi tego typu inwestycji sprzyja też paradoksalnie sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna, w tym sytuacja w Ukrainie, która generuje kolejnych, potencjalnych najemców. Przede wszystkim jednak, polski rynek wciąż stwarza możliwość uzyskania wyższych stóp zwrotu z inwestycji niż rynek zachodnioeuropejski.

W 2022 roku, jak obliczają eksperci Avison Young, wartość zamkniętych transakcji można było szacować na 150 mln euro, a narastająco od 2014 roku wynik zamknął się na poziomie 325 mln euro. Jednak to wartość transakcji typu forward funding odzwierciedla prawdziwą dynamikę tego sektora. Tylko w latach 2021–2022, według analiz Avison Young, wyniosła ona 700 mln euro.

Z zapowiedzi inwestorów wynika, że w planach na najbliższe lata jest budowa kolejnych ~ 25 000 mieszkań na wynajem w Polsce. Inwestycje PRS powstają głównie w największych miastach w kraju, a 40% z 12,5 tys. mieszkań w aktywnych obecnie zasobach PRS znajduje się w Warszawie. W budowie jest ponad 13 tys. lokali, z których około 4,5 tys. ma zostać oddanych w tym roku. To wciąż mało w stosunku do zapotrzebowania.

Grunty inwestycyjne na wagę złota

Poważną blokadą rozwoju inwestycji mieszkaniowych jest deficyt dostępnych gruntów w atrakcyjnych obszarach największych, polskich miast. Inwestorzy poszukują więc alternatywnych rozwiązań, czyli pozyskiwania parceli ze starszymi budynkami, które mogą przystosować do nowych funkcji albo wyburzyć. Na rynku nasila się trend związany z konwersjami nieruchomości.

Plusem inwestycji opartych na wyburzeniach lub modernizacji istniejących obiektów są krótsze procedury administracyjne, nie wymagające uzgodnień drogowych oraz partycypowania w budowie okolicznej infrastruktury.

– Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach nasz zespół ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy. Analiza rentowności inwestycji wskazuje kierunek dalszych działań inwestora. Budynki biurowe, zużyte funkcjonalnie i technicznie, generują niższe przychody i są mniej atrakcyjne dla najemców niż nowoczesne biurowce odpowiadające dodatkowo wymogom ESG. Z tego powodu często bardziej opłacalne jest rozważenie nowej funkcji budynku, dostosowanie lub wyburzenie i realizacja produktu dostosowanego do potrzeb rynku. – mówi Monika Bronicka, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

W Warszawie coraz więcej wyburzeń

Gołym okiem widać, że wyburzeń budynków komercyjnych jest w Polsce coraz więcej. Wartość starszych obiektów posadowionych na atrakcyjnych gruntach miejskich jest często niższa niż działek niezabudowanych. Inwestorzy decydują się na zakup takich nieruchomości szczególnie chętnie, gdy możliwe jest uzyskanie pozwolenia na realizację nowoczesnego obiektu o większej powierzchni użytkowej. Do zmian i modernizacji nieruchomości motywują też rygorystyczne standardy ESG i konieczność dostosowania kilkudziesięcioletnich budynków do przyjętych obecnie norm środowiskowych, związanych ze zrównoważonym rozwojem, jak również chęć obniżania ich kosztów utrzymania i użytkowania.

Uczestnicy rynku zastanawiają się, jak dużo będzie wkrótce wyburzeń, skoro z krajobrazu Warszawy znikają nawet obiekty dwudziestokilkuletnie, m.in.

–  Atrium International z 1995 roku zostanie zastąpiony przez ponad 130-metrowy wieżowiec Upper One oraz 55-metrowy hotel

– Empark Mokotów Business Park jest przebudowywany przez Echo Investment i częściowo zostanie zastąpiony nowymi budynkami mieszkaniowymi

– niedokończony biurowiec EuRoPol Gazu już jest rozbierany, Dom Development zabuduje ten obszar budynkami mieszkaniowymi

– Multikino Ursynów (budynek z 1999 roku) zostało pozyskane przez GH Development z Belgii; nowy właściciel zapowiedział w tym miejscu powstanie wielofunkcyjnej zabudowy z około 300 mieszkaniami

Miasta regionalne nie zostają w tyle

Inwestycję z wyburzeniem w tle Echo Investment przygotowuje również w Łodzi. Przy ulicy Kilińskiego 127, w miejscu starej kamienicy inwestor jest w trakcie realizacji budynku o funkcji mieszkaniowo-hotelowej. Znajdzie się w nim około 290 lokali mieszkalnych na wynajem krótkotrwały bądź abonamentowy.

Strabag Real Estate z kolei uzyskał możliwość budowy 40 tys. mkw. powierzchni w miejscu przeznaczonej do rozbiórki galerii Plaza w Krakowie, gdzie planuje realizację projektu wielofunkcyjnego.

Z mapy Wrocławia zniknął z kolei dawny biurowiec Impela, który stał przy ulicy Ślężnej. W tym miejscu Develia rozpoczęła budowę osiedla mieszkaniowego z lokalami usługowymi.

A to zaledwie niektóre projekty wyburzeń i nowych realizacji w polskich miastach regionalnych.

Opcja bez wyburzania

Alternatywą dla wyburzania jest przekształcenie istniejących budynków i zmiana ich funkcji. Takie działanie jest z pewnością bardziej ekologiczne, ponieważ ślad węglowy przy wyburzeniach i budowaniu nowych obiektów jest znacznie wyższy.

Zespół doradców technicznych Avison Young miał okazję już kilkukrotnie analizować budynki biurowe pod kątem przekształcenia ich w obiekty o funkcji mieszkalnej, bez konieczności wyburzania.

Okazuje się, że nie jest to wcale takie trudne, zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, z pewnością znacznie łatwiej jest zmienić funkcję użytkową biurowców na mieszkalną niż odwrotnie.

Zapas obciążenia

Wychodząc od projektowanej konstrukcji i przyjmowanych obciążeń użytkowych, zgodnie z normą PN-EN 1991-1-1 dla budynków mieszkalnych, zalecane jest przyjmowanie obciążenia 2kN/mkw gdzie w budynku biurowym przyjmuje się obciążenie 3kN/mkw. W związku z tym przy zmianie użytkowania mamy zapas obciążenia dla stropów, który może zostać dowolnie wykorzystany.

Sufity wyżej

Zgodnie z obowiązującymi warunkami technicznymi, minimalna wysokość pomieszczeń przeznaczonych do pracy dla więcej niż 4 osób wynosi 3 metry, natomiast minimalna wysokość dla pomieszczeń mieszkalnych wynosi 2,5 metra. Planowane mieszkania mogą być zatem wyższe, co jest pożądane na rynku, ale też zapewnia więcej miejsca na rozprowadzenia instalacji podstropowych.

Kwestie doświetlenia

– Jedną z trudności, jakie daje się zaobserwować pod względem technicznym, są gabaryty budynków biurowych. Biurowce w większości posiadają powierzchnie typu open space, które są doświetlane za pomocą przeszkleń rozciągających się praktycznie na całą wysokość i szerokość elewacji. W przypadku wydzielenia pomieszczeń mieszkalnych, przy planowaniu należy wziąć pod uwagę możliwości aranżacyjne pomieszczeń, aby spełniały warunki techniczne między innymi dla odpowiedniego oświetlenia dziennego w stosunku powierzchni okien do powierzchni podłogi 1:8. Zmiany aranżacyjne wymagają ścisłego oraz przemyślanego podejścia, aby mieszkanie było jednocześnie funkcjonalne oraz odpowiednio oświetlone. – analizuje Przemysław Kłopocki, Project Manager (Aspekty Budowlane), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Obecne normy dla współczynników przenikania przegród zewnętrznych były wielokrotnie zaostrzane na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat. Przy planowaniu zmiany funkcji użytkowej istniejącego budynku biurowego, który zawiera znaczne przeszklenia, należy wziąć pod uwagę ewentualną konieczność ich redukcji bądź modernizacji, aby budynek był w jak najmniejszym stopniu energochłonny ze względu na straty energii przez przegrody zewnętrzne.

Zamknięte okna

Przy planowaniu zmiany użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną należy wziąć pod uwagę, że w wielu istniejących biurowcach okna są nieotwieralne, co powoduje konieczność zastosowania wentylacji mechanicznej.

Kwestie wentylacji można rozwiązać przez częściowe zaadaptowanie istniejących systemów, które powinny pokrywać potrzeby przyszłych mieszkańców ze względu na przewidywane mniejsze zagęszczenie budynku.

Największe wyzwania

– Najbardziej problematyczne staje się dostosowanie do pozostałych potrzeb sanitarnych. – komentuje Karolina Hytroś, Project Manager (Instalacje Sanitarne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young. – Biurowce często charakteryzują się jednym węzłem sanitarnym umiejscowionym w trzonie budynku i konieczne jest rozbudowanie instalacji o liczne nowe piony zasilające łazienki i kuchnie w lokalach mieszkalnych. Ponadto, system ogrzewania i chłodzenia oparty jest zazwyczaj o systemy freonowe lub glikolowe wykorzystujące klimakonwektory, których ponowne wykorzystanie może być problematyczne w nowym podziale funkcjonalnym pięter.

– Dostosowania wymaga również instalacja elektryczna; konieczna jest rozbudowa instalacji teletechnicznych, umożliwiających odbiór telewizji, dostęp do Internetu, sprawną kontrolę dostępu. – dodaje Kamil Olechniewicz, Project Manager (Instalacje Elektryczne), Technical Advisory & Project Management w Avison Young.

Z uwagi na bezpieczeństwo pożarowe, zwykle konieczna jest implementacja systemu sygnalizacji pożaru w rozszerzonym, jak na przeznaczenie mieszkaniowe, zakresie. Jednak takie niedogodności w żadnym stopniu nie uniemożliwiają przystosowania budynku do użytkowania.

Podsumowanie

Zmiana sposobu użytkowania z funkcji biurowej na mieszkalną pod względem technicznym nie powinna być w wielu przypadkach problematyczna. Należy mieć na uwadze, że często będzie trudne utrzymanie odpowiedniego nasycenia obiektu Powierzchnią Użytkową Mieszkalną (PUM), co może powodować mniejszy stopień opłacalności inwestycji w porównaniu do obiektu typowo wielorodzinnego, przy planowaniu którego każdy metr nieruchomości wykorzystywany jest niemal w 100%.

– Warto jednak mieć na uwadze, że starsze budynki biurowe znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A. Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. – komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young.

Szczególnie, że starsze biurowce zwykle znajdują się w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, co z punktu widzenia mieszkańca jest w wielu przypadkach kluczowym aspektem przy wyborze miejsca zamieszkania. Takie lokalizacje często wpisują się w koncepcję „15-minutowego miasta”, która w ostatnim czasie ponownie cieszy się coraz większą popularnością.

Źródło: Avison Young.

Przybywa mieszkań w sektorze PRS

LifeSpot, Warszawa - Pustelnicka

Pod koniec ubiegłego roku na rynku PRS znajdowało się ponad 10 600 mieszkań – to wzrost aż o 40 proc. w relacji r./r. Sektor wynajmu instytucjonalnego wyraźnie zyskuje na znaczeniu, co wynika m.in. z rosnącej liczby osób poszukujących alternatywy dla klasycznego najmu lub zakupu mieszkania.

Pierwsze nieruchomości dostępne w ramach najmu instytucjonalnego pojawiły się w Polsce sześć lat temu, tj. w 2015 roku. Jednak głośniej zrobiło się o nich dopiero w ostatnim czasie ze względu na rosnącą popularność tego segmentu. Pod koniec 2022 r. na rynku PRS znajdowało się już ponad 10 600 mieszkań dostępnych na wynajem. Stanowiło to tym samym wzrost o 40 proc. w relacji rok do roku – wynika z raportu opracowanego przez firmę doradczą Knight Frank i kancelarię Dentons. Dane wskazują jednoznacznie, że ta nisza rynkowa nieustannie się rozwija, jednak w dalszym ciągu jest na stosunkowo wczesnym etapie funkcjonowania – stanowi około 1 proc. całego obecnego sektora najmu. Według badania DLA Piper i Savills pod koniec 2022 r. wartość transakcji przeprowadzonych na polskim rynku PRS wyniosła 1,8 mld euro. Co istotne, segment ten rośnie również za granicą. Według szacunków firmy Savills w zeszłym roku w 12 krajach europejskich w PRS zainwestowano ponad 92 mld euro, czyli o 79 proc. więcej niż rok wcześniej i o 120 proc. więcej niż wynosi średnia z pięciu lat.

– Polski kontekst gospodarczo-polityczny to element szerszej dyskusji o rodzimym rynku mieszkaniowym. Silny popyt na wynajem w największych miastach jest dotychczas naprawdę niespotykany i nie zanosi się, żeby ten trend miał ulec zmianie. Firmy obecne na rynku PRS starają się więc optymalnie odpowiadać na bieżące potrzeby rynku. Wybór tego segmentu może być odpowiedni np. dla osób nieposiadających zdolności kredytowej na tyle wysokiej, by zakupić mieszkanie na własność. Najem instytucjonalny to dla nich tym samym ciekawa alternatywa, przede wszystkim pozbawiona niepewności związanej z “klasycznym” wynajmem od osób prywatnych – mówi Magdalena Rybicka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu LifeSpot.

Źródło: Prime Time PR.

Kolejna współpraca funduszu inwestycyjnego Van der Vorm Vastgoed Groep i spółki Reesco Hospitality przy realizacji luksusowego PRS w Krakowie

Building-Greendustry

Kolejna współpraca funduszu inwestycyjnego Van der Vorm Vastgoed Groep i spółki Reesco Hospitality przy realizacji luksusowego PRS w Krakowie.

Van der Vorm Vastgoed Groep, holenderska spółka inwestycyjna, po raz kolejny powierzyła ekspertom Reesco Hospitality wykończenie wnętrz – tym razem w zakresie umeblowania – w ekskluzywnym kompleksie mieszkaniowym Greendustry na krakowskim Podgórzu. Wykorzystując bogate doświadczenie projektowe studia Iliard Archiecture & Interior Design, wchodzącego w skład Grupy Reesco, dostarczono ruchome wyposażenie do mieszkań na I etapie inwestycji znajdującym się przy ul. Tadeusza Romanowicza w Krakowie.

Właścicielem nowopowstałej inwestycji PRS na krakowskim rynku nieruchomości jest Van der Vorm Vastgoed Poland, spółka holenderskiego funduszu inwestycyjnego Van der Vorm Vastgoed Groep mającego swoją siedzibę w Rotterdamie. Firma posiada nieruchomości również w Niderlandach, na terenie Belgii i Francji, w Wielkiej Brytanii oraz Polsce. Przykładem jest chociażby niedawno oddana warszawska La Praga, gdzie fit-out mieszkań i przestrzeni wspólnych również realizowała Grupa Reesco. Podstawą sukcesu tej inwestycji okazała się synergia wiedzy ekspertów z Iliard Architecture & Interior Design oraz doświadczenie zespołu Reesco Hospitality. w realizacji tego typu projektów. To właśnie kompleksowość kompetencji Grupy Reesco zadecydowała o ponownej współpracy z holenderskim inwestorem przy osiedlu Greendustry.

To zawsze wielka radość, kiedy widzimy, że klient po raz kolejny decyduje się na nasze usługi. To również świadectwo, że realizacja dotychczasowych projektów spotkała się z zadowoleniem klienta. A to podstawa zaufania. Do każdego zlecenia podchodzimy równie profesjonalnie, łącząc wiedzę architektoniczną pracowni Illiard z know-how zespołu wykonawczego zespołu Reesco. Posiadamy doskonałe rozeznanie na rynku dostawców meblowych, dlatego szybko znajdujemy najlepsze rozwiązania, które cieszą nie tylko portfel inwestora, lecz także oko najemców. Wyposażenie ruchome, które dostarczyliśmy na potrzeby mieszkań w Greendustry zostały dobrane tak, aby służyły swoją funkcjonalnością, a także wyróżniały się ponadczasowym designem – podkreśla Wojciech Witek, współzałożyciel i członek zarządu Reesco Hospitality oraz Iliard Architecture & Interior Design.

W wyniku zawartej w pierwszym kwartale 2021 roku umowy studio projektowe Iliard Architecture & Interior Design oraz Grupa Reesco połączyły siły i kompetencje tworząc usługę design & build w wybranych sektorach nieruchomości komercyjnych. Oba te podmioty równolegle powołały wspólnie spółkę Reesco Hospitality, która zajmuje się obiektami hotelowymi i PRS.

Bycie częścią Grupy Reesco daje nam również duży impuls do dalszego rozwoju. Jesteśmy przekonani, że ta współpraca tworzy ważną siłę na rynku biurowym i hotelowym w Polsce, co tylko potwierdza stały wzrost liczby powracających do nas klientów – dodaje Wojciech Witek.

Źródło: Grupa Reesco.

Deweloper Archicom podsumowuje inicjatywy z zakresu zrównoważonego rozwoju

biznesman

Deweloper Archicom podsumowuje inicjatywy z zakresu zrównoważonego rozwoju, które miały miejsce w minionym roku.

Firma deklaruje dalsze działania zgodnie z przyjętą strategią Grupy Echo-Archicom 2030, co pozwoli konsekwentnie budować wartość dla klientów, pracowników i właścicieli Archicom – niezależnie od koniunktury rynkowej. Kontynuuje ideę współtworzenia zrównoważonych miast i przestrzeni, gdzie w centrum zawsze jest człowiek.
Drugie wydanie raportu ESG Grupy Archicom stanowi sformalizowane podsumowanie działań podjętych na płaszczyźnie zrównoważonego rozwoju w 2022 r. Spółka jednocześnie deklaruje przywiązanie do strategii ESG przyjętej przez Grupę Echo-Archicom, a także wierność wieloletnim ideałom i wizji prowadzenia biznesu. Informacje o kolejnych bieżących inicjatywach na rzecz społeczności lub środowiska będą prezentowane już wkrótce.
Archicom w raporcie szczegółowo opisuje, na co stawia nacisk, tworząc zrównoważone miasta, w jaki sposób tworzy stabilne miejsce pracy, jakie działania podejmuje w zakresie ochrony środowiska, a także wymienia inicjatywy podejmowane z myślą o swoich klientach oraz społeczeństwie.

Źródło: Archicom.

Sektor PRS na polskim rynku nieruchomości inwestycyjnych z ambitnymi planami budowy

Paulina Brzeszkiewicz Kuczynska_Research_AY.Sektor PRS na polskim rynku nieruchomości inwestycyjnych z ambitnymi planami budowy. Przedłużający się konflikt w Ukrainie (fala uchodźców) oraz znacznie obniżona zdolność kredytowa ludzi zwiększają popyt na wynajem mieszkań i tym samym wpływają na rozwój rynku PRS w Polsce. Sektor najmu instytucjonalnego będzie rósł także dzięki zmieniającemu się postrzeganiu kwestii własności mieszkań przez młodych ludzi, którzy cenią sobie mobilność i nie muszą koniecznie posiadać mieszkania na własność. Według danych Eurostatu z 2021 roku, w Unii Europejskiej około 30 proc. ludności mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, podczas gdy w Polsce tylko około 13 proc.

Spis treści:
Warszawa a miasta regionalne
Wrocław tuż za stolicą

Wśród czynników stwarzających dobry grunt dla rozwoju sektora PRS Avison Young wymienia także lukę podażową jaką mamy w Polsce. Około 35 proc. osób mieszka w przeludnionych mieszkaniach, podczas gdy w UE wskaźnik ten szacuje się na 17 proc. (na podstawie Eurostat 2021).

Sektor PRS będzie się w Polsce rozwijał, co potwierdzają zapowiedzi inwestorów. W trakcie przygotowań są projekty na 20 – 25 tys. mieszkań na wynajem. Doradcy Avison Young dodają, że ze względu na wczesną fazę rozwoju tego sektora, polski rynek jest atrakcyjny, zarówno dla inwestorów krajowych, jak i zagranicznych, którzy mogą w Polsce uzyskać wyższe stopy zwrotu z inwestycji niż na rynkach zachodnioeuropejskich.

Warszawa a miasta regionalne

Według najnowszego raportu Avison Young, na koniec 2022 roku w puli mieszkań na wynajem instytucjonalny było w Polsce ponad 9,4 tys. lokali, a kolejne 13 tys. mieszkań znajdowało się w fazie budowy. Około 75 proc. realizowanych aktualnie projektów PRS należy do czterech funduszy inwestycyjnych, tj. Heimstaden Bostad, Echo Investment / Griffin Real Estate (Resi4Rent), TAG Immobilien (Vantage Rent) oraz Cavatina Holding (Resi Capital).

Co ciekawe, według zapowiedzi inwestorów, na mapie PRS niebawem pojawią się również mniejsze miasta regionalne, jak Szczecin czy Zielona Góra.

Około 40 proc. wszystkich istniejących lokali PRS zlokalizowanych jest w Warszawie. Na etapie budowy na warszawskim rynku znajduje się ponad 4000 kolejnych mieszkań w tej formule. Warszawa jest największym placem budowy PRS w Polsce, natomiast to miasta regionalne odpowiadają sumarycznie za największą ilość nowych projektów PRS – ilość mieszkań w budowie w miastach regionalnych już teraz przekracza ich łączne, istniejące zasoby. To świetnie pokazuje, jak duże zapotrzebowanie i zainteresowanie tym sektorem jest również w miastach regionalnych, nie tylko w stolicy.

Z kolei liderem pod względem udziału lokali PRS w istniejących zasobach mieszkaniowych miasta jest Wrocław z wynikiem 4,2‰; za nim plasuje się Warszawa (3,6 ‰.) i Kraków (3,6‰). Widać jednak wyraźnie, że są to ciągle marginalne udziały, znacznie poniżej 1%. Dla porównania w Berlinie, udział PRS w całkowitych zasobach mieszkaniowych wynosi 30%. Jeśli spojrzeć na liczby, w Warszawie na przełomie roku było prawie 3800 mieszkań na wynajem instytucjonalny, w Krakowie i Wrocławiu po około 1550, w Trójmieście około 1100, w Poznaniu ponad 700, a w Łodzi 550.

Wrocław tuż za stolicą

Wrocław jest aktualnie drugim największym po stolicy rynkiem w Polsce pod względem zasobów mieszkaniowych PRS (istniejących i planowanych). Na koniec 2022 roku liczba mieszkań oferowanych na wrocławskim rynku w formule PRS przekroczyła 1500, a kolejne 3100 było w fazie budowy. Wrocław ma 16 proc. udział w funkcjonujących krajowych zasobach mieszkań na wynajem. Od 2020 roku liczba oddanych w mieście lokali PRS podwoiła się.

Oferta mieszkań na wynajem instytucjonalny we Wrocławiu skoncentrowana jest głównie w centrum miasta. Obecnie rozszerza się również powoli w kierunku północno-zachodnim, czyli w okolicę Popowic, Nadodrza i ulicy Legnickiej, gdzie ze względu na atrakcyjną lokalizację powstaje wiele osiedli z mieszkaniami przeznaczonymi na wynajem.

Avison Young zwraca uwagę na ciekawą enklawę mieszkań na wynajem, która powstała w Wojszycach, na południu Wrocławia – dynamiczny rozwój tej okolicy przyciąga nie tylko inwestorów indywidualnych, ale również instytucjonalnych. Vantage Rent dostarczył w 2021 roku 150 lokali PRS, a później Life Spot wprowadził na rynek kolejne 244 mieszkania.

Wiodącym operatorem PRS we Wrocławiu jest Resi4Rent z 37 proc. udziałem na tym rynku, odpowiedzialny również za ponad 40 proc. mieszkań na etapie budowy. Aktywnym inwestorem w tej lokalizacji jest też TAG Immobilien (Vantage Rent), który posiada ponad 30 proc. wrocławskiego rynku PRS w budowie. Z Wrocławiem swoje plany ekspansji wiąże również Heimstaden Bostad, który w 2021 roku kupił portfolio od Budimexu, w tym część nieruchomości we Wrocławiu.

Jak duże jest zainteresowanie mieszkaniami w formule PRS we Wrocławiu pokazuje inwestycja Vantage Rent, w której w kilka miesięcy wynajęte zostały wszystkie mieszkania od wejścia oferty na rynek w połowie 2021 roku. Podobnie szybko rozeszły się zasoby Funduszu Mieszkań na Wynajem, gdzie nie ma już wolnych lokali. A spośród 570 mieszkań oferowanych przez Resi4Rent na koniec 2022 roku dostępnych było około 10 mieszkań.

Na koniec 2022 roku, średnia stawka wynajmu mieszkania jednopokojowego w inwestycji Resi4Rent przy ulicy Zakładowej we Wrocławiu wynosiła 2400 zł brutto, a przy ulicy Mieszczańskiej 2900 zł. W przypadku mieszkań dwupokojowych czynsze kształtowały się na poziomie 3400 – 3900 zł, a trzypokojowych zamykały się w przedziale 4600 zł – 4900 zł. Jednak stawki te również wzrastają, pod wpływem inflacji i wzrostu kosztów operacyjnych.

Z analizy danych rynkowych Avison Young wynika, że mieszkania instytucjonalne charakteryzują się we Wrocławiu niższymi o ok. 5% cenami za metr kwadratowy w porównaniu z ofertami prywatnych właścicieli, które jednak średnio mają większy metraż. Należy wspomnieć, że jednostki PRS, w przeciwieństwie do prywatnych mieszkań oferują przy tym dodatkowe usługi, jak całodobowa ochrona, udogodnienia w częściach wspólnych, profesjonalne zarządzanie i wsparcie operatora.

 

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager.

Sektor nieruchomości PRS z rekordowym wolumenem transakcji w 2022 r.

Paulina Brzeszkiewicz Kuczynska_Research_AY.Raczkujący rynek PRS (Private Rented Sector) w Polsce zaczyna się rozwijać. Najem instytucjonalny wywodzi się z Europy Zachodniej i jest mocno ugruntowany m.in. w Niemczech, Szwajcarii czy Holandii. Od kilku lat zainteresowanie rynkiem PRS w Polsce stale wzrasta, zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców.

Spis treści:
Rekordowy wynik 2022 i zwiększenie udziału rynku wtórnego
Rzeczywista dynamika rynku
Główni gracze rynkowi
Dalszy rozwój sektora

Sektor rozwija się od 2014 roku, kiedy państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem zakupił w Poznaniu pierwszy budynek wielorodzinny z przeznaczeniem pod wynajem instytucjonalny. Od tego czasu, coraz to nowi gracze pojawiali się w tym segmencie rynku, natomiast Avison Young zaznacza, że wyraźny jego rozwój nastąpił dopiero po roku 2019, kiedy na rynku zaczęli pojawiać się nowi gracze. Na koniec 2022 roku mieliśmy na rynku ok. 9400 istniejących lokali i kolejne 13000 w fazie budowy.

Obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że przed sektorem PRS otwierają się jeszcze szersze możliwości rozwoju. Wysoka inflacja oraz stopy procentowe, słaby dostęp do kredytów hipotecznych, zwiększają popyt na mieszkania na wynajem.

Rekordowy wynik 2022 i zwiększenie udziału rynku wtórnego

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS rekordowo wysokim wolumenem transakcji. Wynik na poziomie 150 mln euro to najlepszy rezultat uzyskany w tym segmencie w historii młodego, polskiego rynku – zaznaczają eksperci Avison Young. Spośród siedmiu transakcji zawartych w sektorze w minionym roku pięć było zlokalizowanych w Warszawie.

Ze względu na swoją początkową fazę rozwoju, sektor PRS w Polsce jest zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów. Avison Young zaznacza jednak, że w ubiegłym roku tak wysoki wolumen został zbudowany również dzięki wyjątkowo dużemu udziałowi transakcji rynku wtórnego – sprzedaży portfela Catelli, która wyszła z Polski. Portfel ten obejmował lokale mieszkaniowe w Złotej 44 w Warszawie oraz budynki Pereca 11 w Warszawie i Trio w Krakowie.

Pozostałe transakcje sfinalizowane w 2022 roku to sprzedaż 138 mieszkań w Studio Plac Dominikański we Wrocławiu, zakup 136 lokali w warszawskiej inwestycji Unique Tower, zakup 116 lokali w projekcie Wola Nowa w Warszawie, czy sprzedaż przez 55 mieszkań w warszawskiej inwestycji Metro Połczyńska.

Należy jednak pamiętać, że jednocześnie zostało zrealizowanych wiele projektów w formule forward funding, podkreśla Avison Young.

Rzeczywista dynamika rynku

Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się różnymi rodzajami akwizycji, w zależności od statusu projektu. W przypadku większości umów podpisywanych w latach 2021-2022 w Polsce mieliśmy do czynienia z finansowaniem typu forward, kiedy strony zawierają umowę kupna-sprzedaży na początku procesu budowlanego. Inwestor zapewnia finansowanie poszczególnych etapów projektu, najczęściej w formie zaliczek na poczet ceny zakupu.

Tym samym, transakcje typu forward funding, finalizowane przez około 2 lata, odzwierciedlają rzeczywistą dynamikę rynku i apetyt inwestorów na produkt PRS – podkreśla Avison Young. W latach 2021-2022 przedmiotem umów o finansowanie typu forward było około 6000 jednostek mieszkaniowych PRS w 15 inwestycjach, których łączny wolumen wyniósł około 700 mln euro. Najbardziej aktywnym inwestorem i niekwestionowanym liderem w projektach forward funding był w tym okresie Heimstaden Bostad, odpowiedzialny za ponad 60 proc. wolumenu transakcji. W konsekwencji podmiot jest również najprężniej rozwijającym się operatorem PRS w Polsce.

Główni gracze rynkowi

Fundusze inwestycyjne zazwyczaj kupują całe budynki, a nawet osiedla mieszkaniowe, które następnie przeznaczają pod najem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce Avison Young obserwuje również zmiany w modelu współpracy. Popularnością cieszą się projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkalne budowane są od podstaw pod wynajem. Taka formuła pozwala na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu.

Avison Young zauważa, że inwestorzy aktywni od samego początku na rynku PRS w Polsce ustępują teraz pola nowym graczom. Niekwestionowanym liderem pod względem liczby jednostek PRS na etapie budowy jest szwedzki Heimstaden Bostad, który ma 27 proc. udziału w całkowitych zasobach w budowie. Za nim uplasował się operator Resi4Rent, a dalej Vantage Rent i Resi Capital. Po wprowadzeniu na rynek wszystkich nowych projektów znajdujących się w budowie, Resi4Rent utrzyma dominującą pozycję w sektorze, stając się właścicielem 24 proc. zasobów. Heimstaden Bostad, najdynamiczniej rozwijający się operator, zajmować będzie druga pozycję z 17 proc. udziałem w rynku.

Jeśli chodzi o pochodzenie kapitału, w strukturze polskiego rynku PRS dominują inwestorzy z Izraela, Niemiec i Holandii. Ich transakcje stanowiły łącznie 75 proc. całkowitego wolumenu transakcji od 2014 roku.

Dalszy rozwój sektora

Jak czytamy w najnowszym raporcie Avison Young, w ciągu ostatnich dziewięciu lat łączny wolumen zamkniętych transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS w Polsce przekroczył 325 mln euro.

Pod względem popytu rynek PRS rozwija się aktualnie bardzo dynamicznie, czemu paradoksalnie sprzyja sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna. Konflikt w Ukrainie generuje napływ potencjalnych najemców, wysokie stopy procentowe utrudniają potencjalnym kupującym uzyskanie kredytu na zakup własnego mieszkania.

Z drugiej strony, część inwestorów wstrzymuje lub renegocjuje nowe projekty ze względu na rosnące koszty budowy, wynikające ze wzrostu cen energii i surowców, destabilizacji łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania.

Patrząc jednak na działania inwestycyjne na rynku PRS z perspektywy końca 2022 roku, Avison Young spodziewa się dalszego rozwoju inwestycji w tym sektorze. Przy założeniu, że koszty i strategie finansowania przyjęte przez banki nie staną temu na przeszkodzie.

Nieruchomości mieszkaniowe oraz projekty handlowe typu „convenience”, czyli te związane z realizacją podstawowych ludzkich potrzeb, uważane są za najbezpieczniejsze w czasach powszechnej niepewności rynkowej. Avison Young dodaje, że sektor mieszkań na wynajem PRS będzie się rozwijał nie tylko ze względu na inflację czy wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale również dzięki zmieniającemu się postrzeganiu własności mieszkania. W całej Europie od wielu lat rośnie liczba osób wynajmujących mieszkanie, a nie posiadających je na własność. Trend najmu zaczyna nabierać rozpędu dzięki większej mobilności Polaków i częstszym zmianom, które w pewnym stopniu umożliwiła także pandemia. Dzieje się tak dlatego, że wynajem nie zobowiązuje do związania się na stałe z miejscem zamieszkania, ale daje możliwość elastycznych zmian, np. przeprowadzki do innego miasta w celach zawodowych.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager.

Rozwój sektora PRS na polskim rynku nieruchomości oczami ekspertów

Stacja Centrum_JW ConstructionJak przedstawia się rozwój sektora PRS na polskim rynku nieruchomości oczami ekspertów? W jakim tempie, zdaniem deweloperów, będzie się rozwijał się w Polsce sektor najmu instytucjonalnego – PRS? Czy inwestorzy są nadal zainteresowani zakupem budynków pod wynajem? Jakie są największe przeszkody w rozwoju tego segmentu? Co mu sprzyja? Czy współpraca z sektorem PRS jest aktualnie opłacalna dla firm deweloperskich? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Andrzej Oślizlo, prezes zarządu Develia S.A.

Rynek PRS w Polsce ma dobre perspektywy rozwoju. Oferta nowoczesnych mieszkań w dobrych lokalizacjach, wynajmowanych na przejrzystych zasadach od profesjonalnych operatorów to coś, czego brakowało na naszym rynku. Niepokoją nas ostatnie zapowiedzi dotyczące ograniczeń w nabywaniu lokali mieszkalnych na wynajem. W rękach funduszy znajduje się zaledwie kilka tysięcy lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. rynku najmu w Polsce. Skala inwestycji w tym obszarze drastycznie spadła w minionym roku z uwagi na rosnące koszty finansowania czy wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dalsze utrudnienia dla inwestorów będą dodatkowo zmniejszać wolumen nowych projektów, których również w sektorze detalicznym uruchamianych jest mniej z powodu trudnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. To będzie pogłębiać lukę mieszkaniową i pogarszać warunki mieszkaniowe w naszym kraju.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Do rozwoju rynku PRS, który przyczyni się do większej dostępności mieszkań, potrzebne są sprzyjające warunki stworzone przez Państwo, preferencyjne rozwiązania podatkowe, a przede wszystkim odpowiednie rozwiązania prawne. Tymczasem nastawienie do funduszy czy osób inwestujących w mieszkania na wynajem jest zgoła inne. Podejście zakładające że fundusze czy osoby wynajmujące klika mieszkań są zbyt zamożne więc należy je dodatkowo opodatkować nie sprzyja rozwojowi rynku PRS.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Aktualna oferta sektora PRS w Polsce obejmuje zaledwie 1 proc. ogółu zasobów mieszkaniowych na wynajem. Najszybciej rozwija się on w Warszawie, ale w wielu miastach rynek ten w ogóle nie jest wykorzystywany. Specjaliści rynku mieszkaniowego są zdania, że mieszkań na wynajem powinno być 2-3 razy więcej niż jest obecnie, by można było zaspokoić potrzeby. Również widzimy potencjał w rozwoju tego rynku, dlatego dostosowaliśmy naszą ofertę do nowego profilu klienta. Obecnie mamy w sprzedaży apartamenty inwestycyjne na warszawskim Ursynowie, a w planach kolejne tego typu projekty. Mamy doświadczenie w realizacji takich przedsięwzięć w Warszawie.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Zainteresowanie inwestorów zakupem nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem jest cały czas duże. Widzimy to po strukturze naszych klientów. W świetle styczniowych zapowiedzi dotyczących ustawowego ograniczenia hurtowych zakupów mieszkań w Polsce trudno jest prognozować szczególnie duży wzrost rynku PRS. Zarówno my, jak i fundusze inwestycyjne działające w tym obszarze, obserwujemy dynamiczne zmiany rynku i otoczenie prawne, i wyczekujemy wyklarowania sytuacji legislacyjnej.

Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że fundusze rynku PRS mogłyby znacząco wesprzeć rynek mieszkaniowy w Polsce i zaoferować wynajem osobom, które z różnych względów nie mają aktualnie szans, żeby kupić mieszkanie na własność. A potrzeby mieszkaniowe w Polsce cały czas są bardzo duże.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Fundusze PRS stoją w obliczu wielu niewiadomych co do przyszłych warunków działania w Polsce. Świadczą o tym na przykład ostatnie propozycje opodatkowania hurtowych zakupów mieszkań. Na pewno transakcjom sprzyja rozgrzany rynek najmu i niestety będzie sprzyjało wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych klientów indywidualnych. Kursy walutowe to z kolei czynnik ryzyka, gdyż fundusze inwestycje i zyski z nich przeliczają na euro lub dolara. Aktualnie rynek PRS stanowi 1 proc. przy m.in. wymienionych wyżej ograniczeniach. W naszej ocenie rozwój tego sektora potrwa dekady.

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment

Moim zdaniem, rozwój tego rynku jest nieunikniony. Zmiany kulturowe, stylu życia oraz potrzeb pokolenia, które wchodzi w dorosłe życie, idealnie wpisuje się w sektor PRS. Rozwojowi sektora PRS sprzyjać też będzie utrzymująca się luka podażowa to znaczy brak wystarczającej dostępności mieszkań w odpowiednim standardzie. Wprawdzie niepewność co do planów opodatkowania tego segmentu rynku oraz wysokie stopy procentowe mogą nieco spowolnić dynamikę wzrostu rynku instytucjonalnego wynajmu, ale tylko przejściowo. W ubiegłym roku sprzedaliśmy dwa projekty z przeznaczeniem na wynajem w formule PRS i nie mamy wątpliwości, że istnieją bardzo dobre perspektywy rozwoju współpracy w tym obszarze.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Biorąc pod uwagę dane na temat zawartych w ostatnich latach transakcji na wspomnianym rynku, rozwija się on i będzie rozwijał. W Polsce nadal brakuje mieszkań, a stopy zwrotu możliwe do uzyskania z tego typu inwestycji są atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych. Najnowsze raporty podają, że w perspektywie najbliższych siedmiu lat sektor ma osiągnąć nawet 100 tysięcy mieszkań wynajmowanych przez profesjonalne podmioty. Bylibyśmy jednak ostrożni z prognozowaniem tempa rozwoju rynku PRS w perspektywie kilku, kilkunastu lat. Jest to trudne do przewidzenia, gdyż zależy w dużej mierze od otoczenia makroekonomicznego, a to jest od nas z kolei niezależne.

Widzimy zainteresowanie inwestorów zakupami budynków na wynajem, jednak w ostatnim czasie ze względu na uwarunkowania makroekonomiczne, jak i konflikt w Ukrainie widzimy lekkie zahamowanie. Inwestorzy wstrzymują się z decyzjami zakupowymi, cały czas obserwując i analizując polski rynek.

Jeżeli chodzi największe przeszkody dla rozwoju sektora PRS, to warto pamiętać o takich czynnikach jak waluta (PLN vs EUR), niestabilny rynek najmu, konflikt w Ukrainie, niestabilna sytuacja prawno-podatkowa, jak i niejasne, niespójne przepisy.

Na pewno rozwojowi rynku PRS w Polsce sprzyja jego wczesna faza. Jest to wciąż raczkujący w Polsce sektor, a niedobór mieszkań jest wciąż znaczny. Młodzi ludzie coraz częściej decydują się na wynajem. Sektor najmu instytucjonalnego wychodzi naprzeciw tym wymaganiom, oferując komfortowe mieszkania, w dobrych lokalizacjach z udogodnieniami dla mieszkańców budynku. Ponadto, najem instytucjonalny łączy dwie istotne kwestie: elastyczność i poczucie bezpieczeństwa, jakie gwarantuje profesjonalny operator nieruchomości. Co więcej, aktualna sytuacja makroekonomiczna w kraju tzn. spadek sprzedaży związany ze wzrostem stóp procentowych czy inflacją powoduje to, że deweloperzy coraz bardziej interesują się sprzedażą całych projektów do inwestorów instytucjonalnych.

Z pewnością współpraca taka może być opłacalna, ale obarczona jest ryzykiem, chociażby w związku ze zmianami cen materiałów budowlanych. Marża możliwa do uzyskania jest niższa niż w przypadku sprzedaży do klientów indywidualnych i zależy od wielu czynników m.in. stabilności cen materiałów i usług, rodzaju transakcji: forward funding/forward purchase i samych warunków umowy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Pod koniec 2021 roku uruchomiliśmy własny projekt PRS. Kiedy decydowaliśmy się rozwinąć ten filar biznesu, naszym głównym argumentem była chęć odpowiedzi na potrzeby młodych i mobilnych Polaków. W dzisiejszej sytuacji rynkowej PRS spełnia potrzeby młodych rodzin, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Grupa klientów zainteresowanych najmem instytucjonalnym będzie naszym zdaniem rosła.

Na potrzebę tego przedsięwzięcia stworzyliśmy platformę LivinGo, która zajmie się obsługą inwestycji wynajmowanych. Nasza oferta powstaje w ramach dotychczas budowanych inwestycji mieszkaniowych, co gwarantuje wysoką jakość realizacji oraz konkurencyjność najmu. Pierwsza pula 121 mieszkań będzie oddana w Q3 2023 roku w inwestycji Ursus Centralny, a bank ziemi jest zabezpieczony na blisko 1800 lokali.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Jesteśmy jednym z nielicznych deweloperów, którzy mają na swoim koncie transakcje z funduszem PRS. Pod koniec 2021 roku podpisaliśmy przedwstępną umowę sprzedaży budynku zawierającego 236 lokali na warszawskich Bielanach.

Obecnie obserwujemy spowolnienie na rynku PRS w Polsce i mniejszą ilość transakcji. Inwestorzy nadal są zainteresowani zakupem całych budynków, ale mają problem z finansowaniem. Natomiast niektórzy wstrzymują się z decyzjami, gdyż oczekują okazji inwestycyjnych na rynku. Czas jednak działa na niekorzyść funduszy, gdyż obserwujemy wzrost zainteresowania klientów indywidualnych, którzy chcą kupować mieszkania. Dodatkowo zapowiadany przez rząd nowy program może spowodować łatwiejszy dostęp do kredytów, co przełoży się na większą ilość transakcji. Przy takich okolicznościach deweloperzy będą bardziej skłonni do sprzedaży klientom indywidulnym niż funduszom.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Fundamenty rynku PRS są dość silne. Sektor PRS stanowi jedynie 1 proc. całego rynku najmu w Polsce. Zrealizowane projekty zostały wynajęte. Nowe inwestycje będą pozytywnym czynnikiem, który będzie wspierać sytuację branży deweloperskiej w okresie pogorszenia warunków makroekonomicznych. Jednakże nieprzewidywalność w obszarze podatkowym oraz możliwość nałożenia kolejnych obciążeń przez rządzących jest zagrożeniem dla rozwoju rynku RRS.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home

PRS, czyli najem instytucjonalny oraz powstające na jego potrzeby budynki na wynajem to dla polskiego rynku nieruchomości wciąż nowy model biznesowy, który dopiero się kształtuje. Istnieje jednak wiele przesłanek przemawiających za tym, że będzie się on prężnie rozwijał na polskim rynku. Eksperci szacują, że w najbliższym czasie średnioroczny przyrost PRS wyniesie ok. 12 tys. mieszkań, czyli w roku 2028 powinien osiągnąć poziom bliski 100 tys. lokali na wynajem. Patrząc na najem instytucjonalny, widać jednak, że w Polsce brakuje infrastruktury i regulacji dotyczących tego sektora. Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi obecnie prace nad regulacją hurtowego rynku mieszkań i wprowadzeniem nowego podatku dla firm, które mieszkania kupują hurtowo.

Trzeba pamiętać, że w Polsce brakuje nadal około 2 mln mieszkań. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz napływ uchodźców za wschodniej granicy spowodował bardzo duży popyt na wynajem. Efektem tego był gwałtowny wzrost stawek czynszów za wynajem w głównych miastach Polski. Dodatkowo spadek sprzedaży indywidualnej mieszkań, skłania niektórych deweloperów do współpracy z funduszami inwestującymi w PRS.

Niezmiennie dominującym modelem na rynku nieruchomości jest zakup pakietów mieszkań od deweloperów skoncentrowanych na sprzedaży indywidualnej, a nie hurtowej. Deweloperzy nie chcą dawać zniżek na pakietowe zakupy, bo wiedzą, że i tak bez problemu sprzedadzą mieszkania. Nasza firma nie podejmuje obecnie kroków w kierunku sprzedaży instytucjonalnej. Skupiamy się na sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym, jednak nie zamykamy się na taką współpracę w przyszłości.

Marcin Michalec, CEO Okam

Pomimo sytuacji makroekonomicznej czy konfliktu za naszą wschodnią granicą, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestowania. Sektor PRS ma perspektywy rozwoju.
Sprzyja mu niewątpliwie fakt, że ostatnie kilkanaście miesięcy to w Polsce rosnące zainteresowanie najmem krótko i długookresowym z uwagi m.in. na przyrost liczby cudzoziemców czy trudności wielu konsumentów w zakupie własnego mieszkania ze względu na politykę banków.

Dodatkowym wspomagającym czynnikiem jest podejście osób młodych, bardziej mobilnych, którzy nie chcą wiązać się na stałe z żadną lokalizacją. Warto zauważyć, że część deweloperów, którzy dotychczas finansowali zewnętrznie projekty, traci taką możliwość, gdyż instytucje finansowe nie są do tego skore. Dodatkowo dochodzi do tego wzrost cen materiałów budowlanych czy stawek podwykonawców. Dla części firm deweloperskich współpraca z funduszami inwestycyjnymi i wejście w najem instytucjonalny jest rozwiązaniem pozwalającym sprzedać projekty już na etapie realizacji z promesą zakupu po wybudowaniu.

Segment PRS ma pewną szansę rozwoju również na coraz mocniej rozwijających się w Polsce inwestycjach związanych z modernizacją obiektów czy dostosowaniem ich do nowych, mieszkaniowych funkcjonalności. Czynnikiem negatywnym są z kolei obecnie wysokie ceny najmu, a także niepewność legislacyjna – surowe przepisy prawne, w tym dodatkowe opodatkowanie, mogą wpłynąć na zablokowanie rozwoju tego sektora rynku nieruchomości.

Źródło: Dompress.pl

Firmy BPI Real Estate Poland i Acteeum Group inwestują w rynek PRS w Polsce

22_OBRZEŻNA_VIEW_07_S_m
Firmy BPI Real Estate Poland i Acteeum Group inwestują w rynek PRS w Polsce.

BPI Real Estate Poland oraz Acteeum Group rozszerzają działalność o sektor PRS (ang. Private Rented Sector) w Polsce. W ciągu najbliższych kilku tygodni deweloperzy przy współpracy z JLL wprowadzą na rynek nową inwestycję w tym prężnie rozwijającym się sektorze, która powstanie przy ulicy Obrzeżnej na mokotowskim Służewcu w Warszawie. Kilkunastopiętrowy budynek, w którym znajdzie się 565 lokali na wynajem oraz atrakcyjne części wspólne posiada już prawomocne pozwolenie na budowę. Nowoczesna inwestycja będzie realizowana zgodnie z ekologiczną certyfikacją BREEAM na poziomie Very Good w ramach współpracy joint venture BPI Real Estate Poland z Acteeum Group.

– „Polski sektor nieruchomości mieszkaniowych przechodzi obecnie transformację. W związku z rosnącym popytem na rynku najmu rozszerzyślimy naszą ofertę o projekt przeznaczony dla klienta instytucjonalnego w ramach sektora PRS. Nasza strategia biznesowa zakłada realizację inwestycji w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach w topowych miastach Polski zgodnie z zasadami zrównoważonego rozwoju, w tym koncepcją 15-minutowego miasta. Dlatego też nasz najnowszy projekt w Warszawie powstaje w bliskim sąsiedztwie licznych miejskich udogodnień, jak kina, restauracje, kawiarnie, siłownie, uczelnie, centra handlowe i obiekty biurowe. Inwestycja zostanie zrealizowana przez nas przy partnerstwie joint venture z Acteeum Group. W procesie sprzedaży projektu na rzecz inwestora instytucjonalnego wpierać nas będzie Jones Lang LaSalle (JLL), co rozpocznie się w ciągu kilku najbliższych tygodni” mówi Béranger Dumont, Dyrektor Generalny BPI Real Estate Poland.

– „Inwestycję Obrzeżna zamierzamy zaprezentować inwestorom na targach MIPIM. Na doradcę projektu wybrana została firma Jones Lang LaSalle (JLL), i to właśnie ona zwróci się do najważniejszych podmiotów funkcjonujących na rynku wynajmu prywatnego o rozmowy na temat inwestycji. Przedstawiciele BPI Real Estate Poland i Acteeum Group będą również dostępni, by udzielać zainteresowanym dodatkowych informacji na temat obiektu, jego rozplanowania, kosztów budowy, przychodów z najmu i terminów realizacji” – dodaje Arne Bongenaar, Partner Zarządzający Acteeum Group.

Prywatny sektor nieruchomości inwestycyjnych PRS umacnia swoją pozycję w Polsce

mari-helin-tuominen-38313-unsplash
Prywatny sektor nieruchomości inwestycyjnych PRS nieustannie umacnia swoją pozycję w Polsce. Sektor PRS (ang. Private Rented Sector, czyli prywatny sektor najmu), dopiero w ostatnich latach zaczął zyskiwać rozgłos. Obecnie wielu najemców dostrzega zalety tego sektora rynku nieruchomości. Czy PRS ma szansę zdominować polski rynek nieruchomości pod wynajem?

Spis treści:
Nieruchomości inwestycyjne jako lokata kapitału inwestorskiego
Czym jest najem instytucjonalny PRS?
Dobry moment dla sektora nieruchomości na wynajem
Zalety sektora PRS
Czy Private Rented Sector będzie w dalszym ciągu rozwijał się w Polsce?

Nieruchomości inwestycyjne jako lokata kapitału inwestorskiego

Inwestowanie w nieruchomości od dawna uznawane jest za rozsądną i stosunkowo bezpieczną lokatę kapitału. Nieruchomości pozwalają nie tylko lokować pieniądze, ale też pomnażać kapitał inwestora. Ten powinien jednak mieć na uwadze, że inwestowanie w nieruchomości to inwestycje długoterminowe, które potrafią przynieść szybko przychody, jednak na całkowity zwrot z inwestycji inwestor będzie musiał poczekać przez co najmniej kilka lat. Mowa oczywiście o wynajmie, ponieważ w przypadku odsprzedaży na przykład po remoncie inwestor może liczyć na szybki zastrzyk gotówki.
W przypadku nieruchomości nabytych typowo pod wynajem inwestor może spodziewać się stałych przychodów, które w początkowym okresie przyniosą mu zwrot zainwestowanych środków, a w późniejszych latach mogą przynosić mu stałe i satysfakcjonujące przychody. Z uwagi na to, że taka inwestycja wydaje się wielu osobom interesująca, nie dziwi fakt, że na rynku rozwija się sektor PRS. Należy też dodać, że obecnie mieszkania na wynajem cieszą się bardzo dużą popularnością, więc wydaje się to dobry czas na inwestycje w tym sektorze.

Czym jest najem instytucjonalny PRS?

Wiele osób nie do końca potrafi zdefiniować, czym właściwie jest Privite Rented Sector. Otóż według definicji najmu instytucjonalnego (art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku), najem instytucjonalny stanowi formę umowy najmu nieruchomości o charakterze mieszkalnym, która zawierana jest przez osobę fizyczną, prawną albo jednostkę organizacyjną, która nie posiada osobowości prawnej. Właściciel nieruchomości jest natomiast zobowiązany do tego, aby prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu.
Co więcej, w przypadku najmu instytucjonalnego przy zawieraniu przez strony umowy, obowiązkowe jest określenie czasu, przez jaki umowa ta będzie obowiązywała. Należy w tym miejscu dodać, że nie istnieją minimalne i maksymalne ramy czasowe, jeśli chodzi o okres wynajmu. Strony ustalają tę kwestię między sobą i zawierają w umowie.
Zaletą najmu instytucjonalnego PRS jest możliwość zawierania umów na krótki czasu. Niejednokrotnie także okres wypowiedzenia stanowi tutaj zaletę. W przypadku wynajmu prywatnych mieszkań okres wypowiedzenia wynosi często pełny miesiąc kalendarzowy, liczony od pierwszego dnia miesiąca. Jednak PRS daje możliwość rozwiązania umowy w krótkim czasie, bez ponoszenia kar umownych. Jest to bardzo korzystne rozwiązanie nie tylko dla osób prywatnych, ale również przedsiębiorców, którzy z uwagi na mobilność wykonywanej przez siebie pracy, często zmieniają miejsce zamieszkania, niekiedy z dnia na dzień.

Dobry moment dla sektora nieruchomości na wynajem

Obecnie sektor nieruchomości na wynajem przeżywa oblężenie. Z uwagi na napływ uchodźców z Ukrainy, zwiększyło się zapotrzebowanie na lokale do wynajęcia. Co jednak ważne, najemcom zależy na wynajmie opartym na jasko określonych i korzystnych zasadach. Dla wielu osób bardzo ważne jest nie tylko samo mieszkanie do wynajęcia, ale również kwestie administracyjne. Sektor PRS oferuje jasne zasady najmu, potwierdzone czytelną umową. Dla wielu najemców jest to wystarczający wabik, aby zdecydować się na wynajem lokalu. Należy jednak pamiętać, że wynajem lokalu w sektorze prywatnym to nie to samo, co wynajem lokalu od prywatnej osoby, będącej właścicielem nieruchomości.

Zalety sektora PRS

Wynajem lokalu w sektorze najmu prywatnego niesie ze sobą pewne zalety, które dla niektórych są bardzo istotne. Lokale oferowane w ramach sektora PRS mogą okazać się korzystniejsze cenowo, niż w przypadku podpisania umowy najmu z prywatną osobą. Dodatkowo taki najem wydaje się wieku najemcom bezpieczniejszy. Wszystko ze względu na większą ilość dokumentów, jakie muszą podpisać obie strony podczas spotkania z notariuszem. Jest to podstawowa różnica, jaka dzieli sektor mieszkań na wynajem od prywatnych osób, od sektora lokali na wynajem w ramach najmu instytucjonalnego. O ile w pierwszym przypadku strony mogą zawrzeć umowę w dowolnym miejscu, w tyle w przypadku lokali w ramach PRS, umowa musi zostać podpisana przez obie strony w obecności notariusza. Wielu osobom taka forma zawierania umowy najmu wydaje się dużo bardziej bezpieczniejsza. Notariusz powinien ponadto czuwać, aby umowa najmu była korzystna dla obu stron. Zweryfikuje również, czy w umowie zawarte są wszystkie istotne informacje, jak wysokość czynszu, opłat za media, kaucja, okres wynajmu oraz okres wypowiedzenia. Warto wiedzieć, że zgodnie z prawem wysokość kaucji nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu.
Jeśli umowa zawiera załączniki, to również one muszą zostać zweryfikowane i poświadczone przez notariusza.
Zawieranie umowy w obecności notariusza daje obu stronom poczucie, że umowa nie zawiera żadnych niedozwolonych zapisów, oraz że jest korzystna dla obu stron umowy. Natomiast jeśli strony umowy nie mogłyby się w jakiejś kwestii porozumieć, w to tym przypadku wsparcie notariusza jako mediatora i doradcy również wydaje się nieocenioną wartością dodaną.
Wychodzi więc na ro, że najem instytucjonalny narzuca na obie strony umowy konieczność wizyty u notariusza, co wiąże się z koniecznością poświęcenia czasu na taką wizytę oraz dodatkowymi kosztami, jednak dla wielu osób taka forma podpisania umowy najmu jest bardzo odpowiednia.
Większą wartość ma dla nich bowiem poczucie komfortu i bezpieczeństwa, niż zaoszczędzenie czasu i pieniędzy przy samodzielnym podpisywaniu umowy.

Czy Private Rented Sector będzie w dalszym ciągu rozwijał się w Polsce?

Czy sektor PRS ma szansę na dynamiczny rozwój w Polsce? Wiele wskazuje na to, że taki rodzaj najmu przypada do gustu coraz większej licznie osób. Wydaje się być wygodny i bezpieczny. Można się zatem spodziewać, że Private Rented Sector w dalszym ciągu będzie się w Polsce rozwijał. Jeśli chodzi o tempo tego rozwoju, to bez wątpienia obecny czas jest bardzo korzystny dla sektora PRS. Zapotrzebowanie na lokale do wynajęcia utrzymuje się obecnie na wysokim poziomie.
Czynsze za wynajem mieszkań w sektorze prywatnym w ostatnim czasie wzrosły. Z punktu widzenia właścicieli lokali jest to dobry czas, ponieważ mogą windować ceny, dopasowując je do obecnej średniej w sektorze. Z kolei osoby poszukujące lokalu mieszkalnego na wynajem starają się zrobić to w możliwie najkrótszym czasie, aby uchronić się przed kolejnymi wzrostami cen.
Czy Private Rented Sector stanowi przyszłość sektora? Z pewnością nie należy póki co mówić o tym, aby PRS miał zdominować rynek najmu. W dalszym ciągu wielu najemców ceni sobie możliwość zawarcia umowy bezpośrednio z właścicielem nieruchomości, bez oficjalnej otoczki, jaką stwarza wizyta u notariusza, oraz związanymi w związku z nią dodatkowymi wydatkami. Można jednak założyć, że sektor PRS będzie w dalszym ciągu się rozwijał.

Redakcja
Komercja24.pl

Inwestycja La Praga nowym warszawskim PRS-em w portfolio Reesco Hospitality


Inwestycja La Praga jest nowym warszawskim PRS-em w portfolio Reesco Hospitality.

Van der Vorm Vastgoed Groep, holenderska spółka inwestycyjna, powierzyła ekspertom Reesco Hospitality wykończenie wnętrz ekskluzywnej inwestycji mieszkaniowej La Praga. Nieruchomość inwestycyjna znajduje się w prawobrzeżnej części Warszawy. We współpracy ze studio Iliard Archiecture & Interior Design, wchodzącym w skład Grupy Reesco, powstaną sto trzydzieści dwa mieszkania zaprojektowane i zrealizowane w ścisłej relacji z potrzebami przyszłych najemców.
Zespół Iliard Architecture & Interior Design opracował układy funkcjonalne dla każdego typu mieszkania, a następnie zaproponował koncepcję wnętrz utrzymanych w trzech głównych stylach: rusty, olive i grey.

Cieszymy się bardzo, że klient nie zdecydował się na standardowe rozwiązania wykończeniowe, stosowane w mieszkaniach na wynajem, tylko zgłosił się do nas chcąc wdrożyć indywidualnie zaprojektowane rozwiązania. Nasi specjaliści przygotowali kilkanaście różnych wizualizacji, które klient mógł swobodnie modyfikować, również w trakcie już prowadzonych prac wykończeniowych, tak aby uzyskać pożądany efekt oraz jak najlepiej zrealizować i zaaranżować funkcjonalne mieszkania – komentuje Łukasz Koziana, współzałożyciel i członek zarządu Reesco Hospitality oraz Iliard Architecture & Interior Design.

Cushman & Wakefield: czynsze za najem mieszkań w Warszawie niemal tak wysokie jak w Brukseli

katarzyna_lipka_2019

Liczba rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych w sierpniu 2022 roku zmniejszyła się o 23% względem roku ubiegłego. Ceny ofertowe w ciągu ostatnich pięciu lat w siedmiu największych polskich miastach wzrosły o 66%, a wzrost czynszów osiągnął 45%. Jakie inne wnioski płyną z raportu „Mieszkaniówka na rozdrożu. Jak pandemia, wojna i inflacja zmieniają rynek mieszkaniowy?” sporządzonego przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield?

Spis treści:
Rynek pierwotny wyhamował…
…a czynsze najmu wzrosły w całej Europie
W Łodzi największy skok czynszów
Kim jest najemca poszukujący mieszkania w Polsce?
Jak w tym wszystkim odnajduje się sektor PRS?

Ostatnie dwa lata minęły pod znakiem pandemii, wojny i galopującej inflacji, które znacząco wpłynęły na polską gospodarkę – w tym na polski rynek mieszkaniowy. Związane z tymi czynnikami podwyżki stóp procentowych, bardzo wysokie ceny materiałów budowlanych i wszechobecna niepewność, co do losów światowej gospodarki, to tylko niektóre wyzwania, z jakimi mierzą się deweloperzy, firmy budowlane, inwestorzy, a także osoby prywatne poszukujące mieszkań.

Ograniczenie możliwości zakupu mieszkań w połączeniu z napływem uchodźców z Ukrainy powodują, że popyt na mieszkania na wynajem w Polsce jest rekordowo wysoki. Taka sytuacja nie jest oczywiście wynikiem jedynie ostatnich zmian i wydarzeń na rynku. Pomimo bardzo dużej aktywności deweloperów i boomu w ostatnich latach, Polska boryka się ze strukturalnym niedoborem mieszkań i istnieje obawa, że deficyt ten będzie długotrwały i poważny – komentuje Katarzyna Lipka, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Rynek pierwotny wyhamował…

Zarówno wspomniany już czynnik – wysokie koszty materiałów budowlanych, jak i ograniczony dostęp do kredytów, spowodowały wstrzymanie nowo rozpoczynanych przez deweloperów inwestycji. Liczba rozpoczętych budów zmniejszyła się w sierpniu br. o 23% w porównaniu do roku 2021. Wobec sytuacji na rynku pierwotnym i spadku popytu u nabywców indywidualnych, dywersyfikacja działalności pomiędzy budowaniem na sprzedaż a budowaniem na wynajem może być atrakcyjna dla wielu deweloperów i pozwoli przetrwać im trudny czas.

W ciągu ostatnich pięciu lat ceny ofertowe na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach w Polsce wzrosły o 66%, a tylko w ciągu ostatniego roku zwiększyły się o 15% w ujęciu rok do roku. Spośród wszystkich największych polskich rynków mieszkaniowych (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) wzrostem w ostatnim roku najbardziej dotknięte zostały: Poznań o-21% oraz Gdańsk – o 20%. W następnych kwartałach spodziewane jest hamowanie i korekty cen.

…a czynsze najmu wzrosły w całej Europie

Czynsze najmu wzrosły w dwudziestu sześciu krajach UE. Zestawiając dane z sierpnia 2022 i 2015 roku można zauważyć, że tylko w Grecji odnotowano spadek o 7%. Ponad 40-procentowy wzrost zarejestrowano w sześciu badanych krajach, w tym w Polsce, gdzie sięgnął on 45 %. Średnia unijna wyniosła 10%.

Analizując nominalne ceny za najem mieszkania we wszystkich dwudziestu siedmiu stolicach UE można zaobserwować, że pod względem ich wysokości Warszawa plasuje się na szesnastym miejscu, zaraz za Brukselą i Pragą.

W Łodzi największy skok czynszów

Od 2015 do 2020 roku stawki najmu w Polsce znajdowały się w trendzie wzrostowym, a najwyższą dynamiką zmian charakteryzował się Gdańsk. W okresie pięciu ostatnich lat najwyższy procentowy wzrost średnich czynszów osiągnęła Łódź z wynikiem 55%. Na siedmiu największych polskich rynkach, w tym w aglomeracji katowickiej, w najmie jest obecnie ponad 8,5 tys. mieszkań w projektach PRS. Dodatkowo w najmie jest 545 jednostek w projektach colivingowych. Liczba ta stanowi 0,057% zasobu mieszkaniowego Polski.

Kim jest najemca poszukujący mieszkania w Polsce?

Na potrzeby raportu zlecono także kolejną edycję badania preferencji najemców. Na jego podstawie wiemy, że najemcy w Polsce to przede wszystkim młodzi dorośli – ponad połowa respondentów nie przekroczyła 34 roku życia. Aż 10% najemców nie ma żadnej pisemnej umowy najmu, a ponad połowa wszystkich ankietowanych przeznacza na najem do 2 000 zł miesięcznie. Aż 16% wszystkich badanych nie znalazło lokum na wynajem z uwagi na wysoki popyt na rynku mieszkaniowym.

Jak w tym wszystkim odnajduje się sektor PRS?

Zasilanie zasobu mieszkaniowego przez inwestorów instytucjonalnych oferujących mieszkania na wynajem może być w długim okresie jednym z rozwiązań palącego problemu, jakim jest deficyt mieszkań. Sektor PRS (Private Rented Sector) rozwija się w Polsce od 2014 roku, a w ciągu ostatnich 2-3 lat mogliśmy obserwować jego dynamiczny wzrost. Niemniej jednak mieszkania na wynajem będące własnością wyspecjalizowanych firm nadal stanowią jedynie niewielki ułamek całkowitego zasobu mieszkaniowego w naszym kraju. Mimo, że sektor ten boryka się z wieloma wyzwaniami, jego potencjał jest ogromny, co oprócz czynników podażowych, wiąże się również ze zmianą pokoleniową i ewolucją, jeśli chodzi o preferencje „własność vs. najem” oraz ekonomią współdzielenia – dodaje Katarzyna Lipka.

Pełny raport do pobrania na oficjalnej stronie internetowej Cushman & Wakefield.

Źródło: Cushman & Wakefield.

PRS: rynek mieszkań na wynajem w Polsce dopiero się rozkręca

ca713cdce5b0e1104d5bd4e2f412e155

Jeden z najszybciej rozwijających się rynków nieruchomości mieszkaniowych w Europie zwalnia i jest to spowolnienie, jakiego nie widzieliśmy od ponad dekady. Polska była do niedawna europejskim liderem. Rocznie budowaliśmy niemal sześć mieszkań na tysiąc mieszkańców. Obecnie notujemy silny spadek sprzedaży. Do połowy roku rynek deweloperski pozostawał w równowadze, jednak wkrótce wejdziemy w okres nadpodaży. W jakim kierunku zmierza więc sektor mieszkaniowy?

Spis treści:
Czy takich mieszkań potrzeba w Polsce?
Co powstrzymuje deweloperów?
Kto będzie budować PRS?
PRS będzie tylko silniejszy

Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych zaprosiła ekspertów do dyskusji nad przyszłością rynku mieszkań, który od 2016 roku utrzymywał się na rekordowym poziomie. Tymczasem, według danych firmy doradczej JLL, sprzedaż liczona rok do roku spadła w drugim kwartale 2022 z około 20 tys. do 9 tys. transakcji na sześciu największych rynkach, a lokale kupowane są głównie przez nabywców gotówkowych.

Spadek popytu ma charakter dynamiczny i w kolejnych miesiącach można się spodziewać dalszego spadku spowodowanego podwyżkami stóp procentowych. Rosnąca inflacja i stopy NBP, a w konsekwencji bardzo wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, przyczyniają się do niższej sprzedaży, a dla zachowania równowagi popytu i sprzedaży kluczowe znaczenie ma teraz średnioterminowe wyhamowanie inwestycji. Niestety niefortunnie zaplanowane na czerwiec wejście w życie nowelizacji ustawy deweloperskiej wpłynęło na wprowadzenie przez deweloperów do sprzedaży dużej liczby nowych inwestycji. Spodziewamy się niestety dalszego wyraźnego spadku popytu w III kwartale, a tym samym wejdziemy w okres wyraźnej nadpodaży mieszkań,

Jak przekonuje Paweł Sztejter, Dyrektor Zespołu Rynku Mieszkaniowego w JLL.

Średnie ceny mieszkań w Polsce stale rosły począwszy od 2014 roku, a w ostatnich dwunastu miesiącach wzrost ten wyniósł od 22% w Łodzi do nawet 55% w Krakowie. Tymczasem wobec mniejszego popytu ceny obecnie stabilizują się, eksperci prognozują ich spadek pod koniec roku, a klienci liczą na rabaty. Mimo trudnej sytuacji na rynku – mieszkań nadal brakuje. Zgodnie z szacunkami JLL tylko w sześciu największych miastach w Polsce deficyt mieszkaniowy przekracza pół miliona mieszkań, nie licząc dodatkowych blisko 200 tys. mieszkań potrzebnych dla długoterminowych powojennych migrantów z Ukrainy. Wobec spadku zdolności nabywczych i niedostępności kredytów hipotecznych deweloperzy muszą szukać innych sposobów sprzedaży mieszkań i oczywistym kierunkiem jest dla nich PRS (Private Rented Sector), czyli najem instytucjonalny.

Czy takich mieszkań potrzeba w Polsce?

Udział mieszkań na wynajem w Polsce to obecnie 4-4,5 proc. całego zasobu. Średnia dla Unii Europejskiej to 20 proc., miejscami nawet 50 proc. jak w Niemczech czy w Austrii. Nie ma szans, że Polska osiągnie średnią europejską, ale jeśli podniesie udział zasobów wynajmowanych choćby o jeden procent, oznaczać to będzie wzrost liczby mieszkań dostępnych do wynajmu o około 150 tys. lokali,

wyjaśnia Paweł Sztejter, JLL.

Zgodnie z danymi JLL w Warszawie z całego zasobu mieszkań na wynajem, szacowanego na ok. 150 tys. mieszkań, w ostatnich miesiącach jest dostępne przeciętnie ok. 3 tys. mieszkań, a relatywnie małych i nowych (do 60 m2 i wybudowanych po 2015 roku) mamy w ofercie najmu mniej niż 500, w tym jedynie ok. 70 kawalerek. Te liczby pokazują katastrofalnie niską dostępność mieszkań na wynajem, a popyt na nie rośnie im bardziej nierealistyczny stał się zakup mieszkań w warunkach wysokiej inflacji. W konsekwencji wysokość czynszów gwałtownie rośnie i nie ma przestrzeni do ich obniżenia dopóki nie zwiększy się podaż.

Co powstrzymuje deweloperów?

Budowa nowych projektów PRS jest niezwykle kapitałochłonna. Inwestorzy muszą zmierzyć się obecnie z rosnącymi kosztami budowy, wynikającymi z coraz wyższych cen energii i surowców oraz z rozchwianych łańcuchów dostaw. Rosną także koszty finansowania. Wyzwaniem jest również niepewność otoczenia gospodarczego i przyszłych zasad funkcjonowania sektora. Wszystko to powoduje, że część inwestorów wstrzymuje nowe transakcje typu forward, czyli dokonywane na etapie planowania lub wczesnych prac budowlanych. W zamian mocniej angażują się w budowę i oddanie do użytku posiadanych już projektów PRS,

komentuje Marcin Jański, Dyrektor Działu Inwestycji Mieszkaniowych w CBRE Poland.

Jak wynika z raportu Savills w ostatnich latach inflacja kosztów budowy w Europie wynosiła średnio od 1-2,5 proc. rocznie. Obecnie ceny są wyższe od 10 do 16 proc. Jak zatem PRS może się opłacać, jeśli oprocentowanie finansowania nowej inwestycji wynosi około 9 proc., a zwrot plasuje się na poziomie 6-7 proc.?

W Polsce problem polega na tym, że oczekujemy rentowności PRS co najmniej takiej samej jak w projektach hotelowych, biurowych i magazynowych. Tymczasem w krajach Europy Zachodniej już dawno pogodzono się z tym, że stopy zwrotu w najmie instytucjonalnym są niższe, a inwestują w mieszkaniówkę, bo to nadal najbezpieczniejszy segment na rynku nieruchomości komercyjnych. Ponadto w wielu przypadkach budujemy zbyt drogo, ponieważ odbiorcy nie zawsze potrzebują lokali premium. Mimo to finansiści podkreślają, że ten sektor jest przyszłościowy i nie ma wątpliwości, że tutaj należy angażować uwagę i kapitał oraz że idziemy w dobrym kierunku,

zaznacza Robert Sztemberg, Dyrektor Zarządzający Property and Finance w ARC Capital Markets.

PRS jest to ciągle rynek we wczesnej fazie rozwoju, to pojedyncze projekty w wielu miastach – większa różnorodność tego produktu jeszcze w Polsce nie istnieje. Wszyscy uczymy się tego, co się sprzedaje i wynajmuje, a co nie. Czy klimatyzowane pomieszczenia to już standard w każdym mieszkaniu? Czy w niektórych przypadkach lepiej nie inwestować w wysoką jakość wykończenia po to, by zwrot z inwestycji był większy? Najem instytucjonalny w Polsce będzie rósł w siłę, ale zmiany zajmą wiele kwartałów, jak nie lat,

zauważa Gabriela Gryger, Partner GGR Group.

Kto będzie budować PRS?

Według ekspertów sektor PRS w Polsce ma mocne fundamenty, a deweloperzy są skłonni oferować projekty funduszom inwestycyjnym. Jednak wysoki koszt finansowania, niepewny zwrot z inwestycji oraz otoczenie makroekonomiczne powstrzymują inwestorów przed zakupem całych budynków.

W dużych miastach najem instytucjonalny będzie funkcjonował i zawsze się obroni, do mniejszych ośrodków inwestorzy zagraniczni po prostu nie wejdą. Dodatkowo fundusze z reguły chcą być jedynym właścicielem całej nieruchomości. W sektorach magazynowym i biurowym głównym źródłem kapitału jest zagranica. Na to samo zanosi się w mieszkaniówce, dlatego dobrze, aby powstały narzędzia, które pozwolą gromadzić polski kapitał i wesprą długoterminowe oszczędności,

przekonuje Maciej Drozd, Wiceprezes ds. finansów, Członek Zarządu w Echo Investment.

Według najnowszych danych RCA inwestorzy transgraniczni są najbardziej aktywni na wielorodzinnym rynku mieszkaniowym w Europie i stanowią 40 proc. zainwestowanego dotychczas kapitału w 2022 roku. Nawet jeżeli obecnie rentowności takich projektów spada, to i tak nadal istnieje znaczna waga kapitału, który chce wejść do sektora PRS również w Polsce. Prawdopodobnie zauważalna będzie zwiększona aktywność inwestorów instytucjonalnych, ponieważ ich celem będzie wzrost ekspozycji w nieruchomościach mieszkaniowych jako zabezpieczenie przed inflacją.

PRS będzie tylko silniejszy

Marcin Jański z CBRE podkreśla, że czeka nas okres dostosowania, ale długoterminowo ten rynek będzie tylko silniejszy.

Fundamentalnie daleko zaszliśmy od pierwszych projektów PRS i okazuje się, że wszystkie inwestycje, które są dziś otwarte, świetnie prosperują,

dodaje Jański z CBRE.

Pięć lat temu, gdy powstał państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem, PRS w Polsce jeszcze nie istniał. Ten segment jest najmłodszym, ale najbardziej dynamicznym mimo trudnych warunków rozwoju. To, że niektórzy inwestorzy tymczasowo wycofali się z rynku, czekając na to, jak będą zmieniać się stopy procentowe, w jakim kierunku pójdzie inflacja oraz co będzie się dalej działo z kosztami budowy w ciągu najbliższych kilku miesięcy, nie zmieni przyszłości najmu instytucjonalnego w Polsce. Ten sektor będzie się rozwijał latami i jest jedną z odpowiedzi na rozwiązanie problemów inwestorów i deweloperów w segmencie mieszkaniowym,

podsumowuje Artur Kaźmierczak, Partner, Syrena Real Estate.

materiał prasowy

Rynek PRS w Polsce oczami ekspertów CRIDO i Savills

Maciej Dybas_CRIDO

Rynek PRS odpowiada zaledwie za 1% wszystkich mieszkań na wynajem w Polsce. Znajdujący się w początkowej fazie rozwoju sektor może okazać się dobrą alternatywą inwestycyjną i zyskać na popularności, w obliczu obecnych uwarunkowań makroekonomicznych czy wyzwań, jakie stoją przed sektorem mieszkaniowym. W opracowanym przez firmy CRIDO i Savills raporcie eksperci odpowiadają na pytania, jak sektor nieruchomości komercyjnych zmieni się w ciągu najbliższych lat i z jakimi problemami prawno-podatkowymi musi się mierzyć inwestor przy planowaniu swojej inwestycji.

Jak wynika z najnowszego raportu CRIDO i Savills: Rynek PRS w Polsce – aspekty biznesowe, prawne i podatkowe, Polska znajduje się dopiero na początkowym etapie rozwoju rynku mieszkań na instytucjonalny wynajem, z bardzo ograniczoną liczbą inwestycji gotowych. Oznacza to, że zdecydowana większość wolumenu przypada na projekty na wczesnym etapie budowy, a często nawet przed jej rozpoczęciem. Rynek PRS zyskuje na popularności wśród inwestorów, ale brakuje mu odpowiedniej skali. Zgodnie z danymi Savills, obecnie dostępnych jest mniej niż 8500 jednostek do wynajęcia. Zapowiedziany szereg projektów wskazuje na blisko 54 000 lokali w najbliższych 5-7 latach, uwzględniając tylko największe aglomeracje w Polsce.

Nawet po wybudowaniu wszystkich planowanych projektów, instytucjonalny rynek najmu pozostanie zaledwie niewielką częścią całego rynku najmu, którego wielkość w Polsce szacuje się, w zależności od źródła danych, na co najmniej 0,7 mln mieszkań, przy czym są to głównie nieruchomości należące do osób fizycznych. Jak zauważają eksperci CRIDO i Savills, sytuacja mogłaby się zmienić, gdyby najwięksi deweloperzy budujący mieszkania na sprzedaż zdecydowali się na oddanie większej liczby projektów w ramach PRS. Rosnące od lat ceny mieszkań w połączeniu z ostatnimi podwyżkami kosztów kredytów hipotecznych wzmacniają zwrot w kierunku rynku najmu.

Bardzo istotne dla rozwoju tego segmentu są uwarunkowania prawno-podatkowe. Jak zaznaczają eksperci CRIDO w raporcie, niewiele jest aktywności biznesowych, w których podatki (w szczególności VAT) mogą rozłożyć budżet projektu tak łatwo jak w przypadku działalności na rynku PRS. Nie chodzi przy tym o jakiekolwiek działania optymalizacyjne, a po prostu dostosowanie biznesu do obowiązujących przepisów. W raporcie wskazują na aspekty prawno-podatkowe, które są kluczowe dla każdej fazy projektu PRS. Uwzględnienie pełnych skutków podatkowych i prawnych inwestycji już na etapie tworzenia jej budżetu i biznesplanu, a także zadbanie o to, aby podpisywane umowy nabycia nieruchomości, jak również późniejsze umowy związane z komercjalizacją inwestycji dokładnie oddawały charakter przedsięwzięcia i pozwalały na uniknięcie ryzyk zarówno podatkowych, jak i prawnych, jest jednym z warunków komercyjnego sukcesu projektu.

Kamil Kowa, członek zarządu Savills, powiedział: „Kolejne miesiące ujawniają dalsze spadki liczby sprzedanych mieszkań. To skłania cześć deweloperów do rozważenia alternatywnych kanałów sprzedaży, takich jak tworzenie własnych platform PRS, modele finansowania/zakupu typu forward lub wspólne przedsięwzięcia z inwestorami PRS. Są to produkty defensywne i niskodochodowe, wymagające odpowiedniej strategii długoterminowej. Według naszych szacunków czynsze w pierwszych dziewięciu miesiącach roku wzrosły średnio o ponad 20%. Pomimo presji na wzrost kosztów operacyjnych, silny popyt i wyższe stawki najmu pomagają inwestorom PRS w realizacji transakcji. Ponieważ jednak muszą również radzić sobie ze zwiększonymi kosztami finansowania, mającymi wpływ na ich zwroty, uważamy, że rynek będzie musiał dostosować wyceny w 2023 r.”.

Powszechnie zakładano, że wprowadzenie nowych standardów przez inwestorów instytucjonalnych powinno pomóc w walce z różnymi patologiami związanymi z indywidualnym rynkiem najmu oraz dać konsumentom większą elastyczność i możliwość wyboru.

Maciej Dybaś, partner w CRIDO, powiedział „Rozwój i instytucjonalizacja szeroko rozumianego rynku najmu w Polsce są nieuniknione. Gospodarka współdzielenia – globalne zjawisko z ostatniej dekady, spowodowało radykalną zmianę nawyków konsumenckich w wielu sektorach. Rosnące od lat ceny mieszkań w połączeniu z ostatnimi podwyżkami kosztów kredytów hipotecznych, a także istotnie zwiększającą się mobilnością ludzi związaną chociażby ze zmianą otoczenia zawodowego, powodują, że różne usługi związane z zakwaterowaniem znacznie zwiększają swoją popularność. Jednocześnie nieczytelne regulacje prawnopodatkowe często okazują się pułapką dla inwestorów angażujących się w ten rynek. Z perspektywy podatkowej warto wspomnieć chociażby o tym, że przeznaczenie inwestycji decydować będzie o możliwości odliczenia VAT od zakupu nieruchomości przez inwestora. Jeżeli inwestycja dotyczyć będzie najmu mieszkaniowego, prawo do odliczenia VAT nie będzie przysługiwać w ogóle, w związku z czym paradoksalnie bardziej opłacalne może okazać się nabycie nieruchomości obciążonej PCC. Tego typu pułapek jest jednak więcej, na co zwracamy uwagę w naszym raporcie.

Źródło: Savills, CRIDO.

Co czeka rynek najmu instytucjonalnego w Polsce?

Grzegorz Chmielak Head of Valuation and Capital Markets AXI IMMO (1)

Polski rynek najmu instytucjonalnego podobnie jak przed laty każdy z segmentów sektora nieruchomości komercyjnych przechodzi przez czas rozkwitu. Jest on potrzebny na ujednolicenie ofert, większą standaryzację dostępnych powierzchni, a także profesjonalizację samego rynku.

Jedną z pierwszych spektakularnych transakcji z udziałem tzw. PRS był 2016 r. i zakup 72 apartamentów w budynku Złota 44 w Warszawie przez niemiecki fundusz inwestycyjny Catella Residential Investment Management. Na dziś, na koniec września 2022 r. segment ten tworzy oferta ponad 8.500 mieszkań na wynajem rozlokowanych w największych miastach w Polsce. Perspektywy dla rozwoju rynku pozostają bardzo duże a sprzyjają mu głównie warunki rynkowe i struktura sektora mieszkaniowego w Polsce. AXI IMMO wraz z ekspertami rynkowymi Inquiry i ThinkCo prezentuje dane dla polskiego rynku najmu instytucjonalnego w specjalnej publikacji „Perspektywy rozwoju sektora PRS w Polsce”.

Rynek PRS (Private Rental Sector) czyli tzw. instytucjonalny najmem jest stosunkowo nowym produktem na polskim rynku nieruchomości. Segment formułuje się od około 6 lat, a najaktywniejsze pod względem zakupu, przejęć czy tworzenia nowych ofert był ostatnie dwa tj. 2020 i 2021 r. To w tym czasie zarejestrowano prawdziwy boom na inwestycję w sektor, w którym m.in. Aurec Capital utworzyło markę LivUp, przejmując trzy nieruchomości w Warszawie (ponad 400 mieszkań) a Zeitgeist Asset Management zakupił cztery budowane w Gdańsku budynki z ponad 200 mieszkaniami. Z kolei szwedzki fundusz Heimstaden Bostad nabył w 2020 roku 640 mieszkań w Warszawie (Praga Północ i Służewiec) od spółki Eiffage, a w rok później zakupił ponad 3.000 lokali od spółek Marvipol i Budimex. Również w 2021 r. nordycki fundusz NREP nabył od YIT ponad 1.000 mieszkań w Warszawie.

Na koniec września 2022 r. sektor PRS odpowiadał za ok. 1% rynku najmu w Polsce z nieco ponad 8.500 mieszkań na wynajem instytucjonalny. Największymi ośrodkami były Warszawa (ponad 4.000), Wrocław (ok. 1.200) i Poznań (ok. 1.000), przy czym w budowie pozostawało ponad 10.000 mieszkań. Najwięcej w Warszawie (ponad 3.500) a następnie w Krakowie i w Łodzi (po ponad 1.500). Co więcej, do 2028 roku w Polsce ma powstać łącznie ponad 30.000 mieszkań na wynajem instytucjonalny.

Zdecydowaną większość zainteresowanych najmem instytucjonalnym stanowią osoby, które m.in. mają trudności w uzyskaniu finansowania na zakup własnego mieszkania. Dodatkowo psycholodzy kulturowi sygnalizują, że w wyniku zmian pokoleniowych, rozwoju transportu czy dostępnej oferty społeczno-przestrzennej będącej rezultatem globalizacji na rynku pracy obserwujemy zanik przywiązania pracowników do miejsca zamieszkania, jak i samej pracy. Idea współdzielenia czy wprowadzenie pracy zdalnej w wyniku pandemii dodatkowo potęgują ten trend związany z promocją ducha well-being i ogólnym dobrostanem człowieka. Zmiany te są tożsame z transformacją na rynku nieruchomości, która promuje budowę obiektów wielofunkcyjnych tzw. mixed-use łączących np. ofertę mieszkaniową z biurami i funkcją handlową, a w niedalekiej przyszłości uzupełnioną o prywatne akademiki czy przestrzenie co-workingowe – komentuje Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.

Autor: Grzegorz Chmielak, Dyrektor Działu Wycen i Rynków Kapitałowych, AXI IMMO.