Inwestycje w sektorze PRS – prywatny sektor nieruchomości inwestycyjnych w Polsce umacnia pozycję

DeathtoStock_Wired5
Prywatny sektor nieruchomości inwestycyjnych w Polsce umacnia swoją pozycję. Mowa o inwestycjach w sektorze PRS (ang. Private Rented Sector), który nie jest wprawdzie jeszcze mocno rozwinięty, jednak od kilku lat zyskuje na popularności.
Coraz większa liczba najemców dostrzega zalety prywatnego sektora najmu nieruchomości.

Spis treści:
Nieruchomości inwestycyjne dobrym pomysłem na lokatę kapitału
PRS, czyli czym jest najem instytucjonalny?
Zalety nieruchomości w sektorze najmu prywatnego
Umowa notarialna i większa ilość dokumentów do podpisania
W Polsce rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości na wynajem
Czy Private Rented Sector ma w Polsce przyszłość?

 

Nieruchomości inwestycyjne dobrym pomysłem na lokatę kapitału

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne to dobry sposób na pomnażanie zgromadzonego kapitału. Oczywiście przy tego typu inwestycjach należy liczyć się z tym, że przez pierwszych kilka lat możemy spodziewać się jedynie zwrotu z inwestycji. W późniejszych latach może ona jednak stanowić nieprzerwane źródło stałych dochodów. Dla wielu prywatnych inwestorów taka perspektywa jest satysfakcjonująca. Coraz bardziej obiecującą alternatywą wydaje się PRS, czyli inwestowanie w prywatny sektor najmu. Najem instytucjonalny nie stanowi jeszcze dużego kawałka tortu na polskim rynku, jednak widocznie rozwija skrzydła, a o najmie instytucjonalnym staje się coraz głośniej.

PRS, czyli czym jest najem instytucjonalny?
Według definicji najmu instytucjonalnego (art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku), najem instytucjonalny jest to forma umowy najmu nieruchomości, czyli mieszkania, która zawierana jest przez osobę fizyczną, prawną albo jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. Musi ona prowadzić działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu.
Co odróżnia ją od standardowej umowy najmu nieruchomości inwestycyjne? W przypadku najmu instytucjonalnego konieczne jest określenie czasu, przez jaki zawarta pomiędzy stronami umowa będzie obowiązywała. Co istotne, nie ma przy tym określonych widełek czasowych, na jaki okres minimalny lub maksymalny taka umowa może zostać zawarta. Czas obowiązywania umowy jest zależy od decyzji obu stron, które podpisują między sobą umowę o najem instytucjonalny.
To niewątpliwie bardzo duża zaleta na przykład dla najemców biznesowych, którzy regularnie zmieniają miejsce zamieszkania. Osoby takie często muszą podjąć szybką decyzję o przeprowadzce, nie mają więc zbyt wiele czasu na uprzedzenie właściciela wynajmowanej nieruchomości, że będą musieli wypowiedzieć umowę. O ile w przypadku najmu prywatnego okres wypowiedzenia często jest dość długi, a za zerwanie umowy przed czasem nakładane są kary umowne, sektor najmu instytucjonalnego oferuje możliwość szybkiego rozwiązania umowy bez konsekwencji.

Zalety nieruchomości w sektorze najmu prywatnego

Wynajęcie nieruchomości w sektorze najmu prywatnego może liczyć się z kilkoma zaletami. Przede wszystkim należy na wstępie zaznaczyć, że wynajmowanie lokalu mieszkalnego w sektorze prywatnym nie jest tym samym, co wynajmowanie lokalu mieszkalnego w sektorze społecznym.
Przede wszystkim sektor najmu prywatnego oferuje nieruchomości na wynajem, co może okazać się znacznie bardziej korzystne cenowo dla najemcy, niż zakup własnej nieruchomości. Ponadto sektor PRS w Polsce oferuje względnie szeroki wachlarz różnego rodzaju nieruchomości na wynajem, zalet najemca może wybrać taką nieruchomość, która będzie w największym stopniu odpowiadała jego indywidualnym preferencjom. Co więcej, nieruchomości inwestycyjnych tego rodzaju stale przybywa, dzięki czemu wachlarz wyboru staje się coraz szerszy. Ponadto nieruchomości tego typu rozlokowane są na terenie całego kraju, w różnych lokalizacjach, co również stanowi dodatkowy plus i opcję wyboru.
Niezaprzeczalną zaletą lokali mieszkalnych oferowanych w sektorze najmu prywatnego jest to, że możliwe jest szybkie wynajęcie mieszkania a także względnie szybkie rozwiązanie trwającej umowy najmu. Jest to bardzo istotna zaleta na przykład dla osób, które w związku z wykonywaną przez siebie mobilna pracą, muszę często zmieniać miejsce zamieszkania. Dzięki ofercie lokali mieszkalnych oferowanych w sektorze PRS, mogą one zmieniać miejsce zamieszkania na dogodnych warunkach, bez obawy o długi okres wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego itp.

Umowa notarialna i większa ilość dokumentów do podpisania

Najem instytucjonalny pociąga za sobą pewne zobowiązania. Jednym z nich jest forma zawieranej umowy. Strony nie mogą zawrzeć umowy pomiędzy sobą, muszą zrobić to w obecności notariusza. Przez wiele osób taka forma zawierania umowy jest postrzegana w sposób pozytywny. Strony umowy mogą bowiem liczyć na to, że notariusz sporządzi umowę, która nie będzie zawierała zapisów niekorzystnych dla jednej ze stron. Co więcej, w umowie takiej muszą być zawarte szczegółowe informacje na temat nieruchomości, która ma zostać wynajęta. Umowa musi zawierać również informację na temat wysokości czynszu, kaucji oraz opłat na media. Zgodnie z literą prawa, wysokość kaucji nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu. W umowie musi zostać również określony czas obowiązywania umowy. Również wszelkie załączniki do umowy powinny zostać poświadczone notarialnie.

Dzięki temu, że umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana w obecności notariusza, strony umowy mogą mieć pewność, że umowa ta jest sporządzona zgodnie z prawem a jej zapisy nie są krzywdzące dla którejś ze stron.
Kolejną zaletą umów zawieranych w kancelarii notarialnej jest to, że, wszelkie konflikty jakie wynikną pomiędzy stronami w okresie obowiązywania umowy, mogą być również rozwiązywane w obecności notariusza. W takiej sytuacji będzie on pełnił funkcje mediatora i będzie służył obu stronom umowy pomocą konsultacyjną.
Podsumowując, najem instytucjonalny wprawdzie wiąże się z koniecznością poświęcenia czasu na wizytę u notariusza oraz podpisania obszernej umowy najmu, jednak jest to bezpieczna forma zawierania umowy najmu lokalu mieszkalnego dla obu stron.

W Polsce rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości na wynajem

Eksperci rynkowi zauważają, że w naszym kraju stale rośnie zapotrzebowanie na nieruchomości inwestycyjne do wynajęcia, w tym w sektorze PRS. Najem instytucjonalny staje się coraz bardziej popularny. Najemcy poszukują mieszkań, które będą mogli wynająć na przejrzystych zasadach. Możliwość krótkiego okresu najmu lub bezproblemowego wypowiedzenia umowy najmu bez narażania się na długi okres wypowiedzenia czy kary umowne, to niewątpliwie kolejna zaleta, którą dostrzegają osoby poszukujące lokalu mieszkalnego na wynajem.

Czy Private Rented Sector ma w Polsce przyszłość?

Można się spodziewać, że sektor najmu prywatnego będzie się w Polsce stale rozwijać, chociaż ciężko jednoznacznie oszacować tempo rozwoju tego sektora. Obecnie, w dobie trwającej pandemii koronawirusa, rynek nieruchomości wciąż nie odzyskał stabilizacji. W związku z tym ciężko określić, czy rozwój tego sektora rynku nieruchomości będzie się rozwijać bez przeszkód.
Na chwilę obecną eksperci rynkowi są zdania, że sektor PRS spotyka się z coraz większym zainteresowaniem ze strony najemców, co z kolei zachęca do inwestowania w tym segmencie rynkowym.

Redakcja
Komercja24.pl

Segment mieszkań na wynajem instytucjonalny jest już drugim największym sektorem nieruchomości w Europie

Kamil Kowa Savills_low res

Jak podaje międzynarodowa firma doradcza Savills, segment mieszkań na wynajem instytucjonalny jest już drugim największym sektorem nieruchomości w Europie. W pierwszej połowie 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych w tym sektorze na 12 kluczowych monitorowanych przez firmę rynkach wyniosła 24,1 mld euro, stanowi 23% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Wynik odnotowany przez sektor mieszkań na instytucjonalny wynajem w ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku znacząco przewyższył średnią pięcioletnią udziału w całkowitym wolumenie, kształtującą się na poziomie 16%. Najwięcej, bo aż 29,3 mld euro, zainwestowano na rynku nieruchomości biurowych, co zapewniło mu 28-procentowy udział w całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych.

W ciągu ostatnich kilku kwartałów inwestorzy docenili defensywny charakter inwestycji w mieszkania na wynajem instytucjonalny, decydując się na zwiększenie alokacji w sektorze mieszkaniowym i uruchomienie nowych funduszy inwestycyjnych. Segment mieszkań na wynajem odpowiadał za mniej więcej jedną trzecią wolumenu transakcji inwestycyjnych w Szwecji (31%), Hiszpanii (32%), Niemczech (32%), Danii (34%) i Finlandii (42%).

Marcus Roberts, dyrektor działu doradztwa inwestycyjnego w segmencie nieruchomości operacyjnych w Europie, Savills, powiedział: „Duża konkurencja na rynku powoduje szybką kompresję stóp kapitalizacji – dla najlepszych nieruchomości spadły one w 2020 r. do rekordowo niskich poziomów, przy średniej europejskiej wynoszącej 3,2%. Niemniej jednak różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla inwestycji dedykowanych na wynajem instytucjonalny a rentownością obligacji długoterminowych nadal jest atrakcyjna i wynosi 290 pb w porównaniu ze średnią długoterminową na poziomie 237 pb (2012-2021). Biorąc pod uwagę atrakcyjność tego sektora, przewidujemy, że na ten rynek będą wchodziły kolejne grupy inwestorów, a wzrost konkurencji będzie skłaniał aktywnie działających graczy do poszukiwania okazji inwestycyjnych w nowych lokalizacjach”.

Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań rynków europejskich w Savills, dodaje: „Rosnący popyt na mieszkania na wynajem oraz strukturalna luka podażowa na rynku mieszkaniowym powodują wzrost czynszów w Europie. W przypadku mieszkań na wynajem instytucjonalny średnie stawki czynszowe rosły od 2015 r. w tempie 4,6% rocznie we wszystkich 27 analizowanych miastach. Podaż nowych lokali jest niewystarczająca w stosunku do popytu w większości miast europejskich, co przełoży się na dalszy wzrost czynszów”.

W Polsce, w pierwszej połowie 2021 r. wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze mieszkań na instytucjonalny wynajem wyniosła blisko 550 mln euro. Plasuje to ten sektor na trzecim miejscu wśród wszystkich sektorów rynku nieruchomości komercyjnych, za nieruchomościami biurowymi, magazynowymi, a przed handlowymi. Należy pamiętać, że Polska znajduje się dopiero na początkowym etapie rozwoju rynku mieszkań na instytucjonalny wynajem, z bardzo ograniczoną liczbą inwestycji gotowych, co oznacza, że zdecydowana większość wolumenu przypada na projekty na wczesnym etapie budowy, a często nawet przed jej rozpoczęciem.

Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce, powiedział: „Na tle bardziej dojrzałych rynków europejskich, polski rynek najmu oferuje ciągle atrakcyjne stopy zwrotu, co przyciąga do naszego kraju kolejnych inwestorów. Myślę, że z uwagi na dynamicznie rosnące ceny mieszkań oraz pandemiczną korektę czynszów coraz trudniej będzie osiągnąć podobne zwroty inwestorom indywidualnym. Podmioty instytucjonalne, dzięki budowaniu skali oraz nabywaniu budynków projektowanych od początku z myślą o wynajmie, będą miały odrobinę łatwiej. Kolejne rekordy na rynku kredytów hipotecznych i spodziewana podwyżka stóp procentowych mogą z czasem skłaniać deweloperów mieszkaniowych do ponownego rozważenia modelu sprzedaży hurtowej – choć na razie żadnego spowolnienia nie widać, a ich działy sprzedaży przeżywają okres prosperity”.

Źródło: Savills.

Najem instytucjonalny dobrze zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości jak również najemcy

maria-ziegler-jJnZg7vBfMs-unsplash
Najem instytucjonalny różni się od klastycznej umowy najmu.

Najem instytucjonalny został wprowadzony Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Definicję umowy najmu można natomiast znaleźć w art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku.
Najem instytucjonalny skuteczniej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości. Co więcej, taka forma umowy może okazać się bardziej korzystna dla przyszłych lokatorów mieszkania. Umowa tego rodzaju  zawierana jest w obecności notariusza, co dodatkowo zabezpiecza interesy obu stron.

 

Najem instytucjonalny w dobie pandemii

DeathtoStock_Wired3
Najem instytucjonalny jest rodzajem umowy, która różni się od klastycznej umowy najmu. Lepiej zabezpiecza interesy właściciela nieruchomości, a także może być bardziej korzystny dla przyszłych lokatorów mieszkania. Umowa taka zawierana jest w obecności notariusza, co dodatkowo zabezpiecza interesy obu stron.

Spis treści:
Mieszkania na wynajem wciąż popularne
Czym jest najem instytucjonalny?
Najem instytucjonalny ułatwia eksmisję lokatora
Korzystny także dla najemcy
Notariusz niezbędny przy podpisaniu umowy najmu
Więcej dokumentów do podpisu
Dobra umowa podstawą w najmie

Najem instytucjonalny został wprowadzony Ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości. Definicję umowy najmu można natomiast znaleźć w art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku. Jest to forma umowy najmu, która różni się od standardowej.

Mieszkania na wynajem wciąż popularne
Pandemia koronawirusa, która wybuchła w naszym kraju pod koniec pierwszego kwartału ubiegłego roku, dała się we znaki rynkowi nieruchomości. Sektor mieszkaniowy zniósł jej skutki nieoczekiwanie dobrze. Wprawdzie sektor mieszkań na sprzedaż poradził sobie lepiej, to jednak sektor mieszkań na wynajem także nadrabia straty.
W początkowym okresie część lokali mieszkalnych na wynajem opustoszała. Studenci, którzy wynajmowali mieszkanie, zrezygnowali z jego zajmowania. Wielu z nich z obawy o zdrowie wolało wrócić do rodzinnego domu. Ponadto część uczelni podjęła decyzję o wprowadzeniu zdalnego toku nauczania, przez co mieszkania na wynajem straciły na popularności.
Obecnie jednak zapowiada się, że październikowy rok szkolny na uczelniach wyższych zostanie rozpoczęty stacjonarnie. Co za tym idzie, właściciele mieszkań na wynajem spodziewają się, że wróci spore zainteresowanie lokalami do wynajęcia.
Podobnie sytuacja przedstawia się w przypadku mieszkań, które wynajmują pracownicy. Osoby, które wykonywały pracę daleko od miejsca swojego zamieszkania, często decydowały się na czasowe wynajęcie mieszkania. Zapotrzebowanie to zmalało jednak w chwili, gdy rząd wprowadził pełny lockdown. Pracownicym, którzy do tej pory musieli wynajmować mieszkania blisko biur, w których pracowali na co dzień stacjonarnie, mogli zmienić tryb pracy i wykonywać ją z zacisza własnego domu. Co za tym idzie, wynajmowanie mieszkania nie było już konieczne.
Obecnie wielu pracowników powróciło już do stacjonarnych biur, jednak w dalszym ciągu utrzymuje się system pracy zdalnej oraz hybrydowej. W efekcie nie wszyscy pracownicy, którzy zmuszeni byli do wynajmowania mieszkania blisko biura, nie musieli powracać do tej decyzji.
w efekcie sektor mieszkań na wynajem nie powrócił jeszcze do poziomu aktywności, jaką notował przed wybuchem pandemii. Widać jednak, że popularność mieszkań na wynajem stopniowo wzrasta.

Czym jest najem instytucjonalny?
Jak wskazuje definicja najmu instytucjonalnego (art. 19f ust. 1 i 2 ustawy o ochronie praw lokatorów z dnia 11 września 2017 roku), najem instytucjonalny jest umową najmu mieszkania, która zawierana jest przez osobę fizyczną, prawną albo jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej. która prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokalu.
W odróżnieniu od standardowej umowy najmu, w przypadku najmu instytucjonalnego konieczne jest określenie czasu obowiązywania umowy. nie ma przy tym określonych widełek, na jaki czas minimalny lub maksymalny taka umowa może zostać zawarta, zatem kwestia ta pozostaje w gestii stron zawierających umowę.

uscisk reki

Najem instytucjonalny ułatwia eksmisję lokatora
Bardzo istotną kwestią, jaka jest związana z najmem instytucjonalnym jest fakt, że zapisy w umowie ułatwiają eksmisję niechcianych lokatorów. Właściciel mieszkania ma większe uprawnienia do pozbycia się lokatora w sytuacji, gdy ten zalega z opłatami za czynsz albo nie chce opuścić mieszkania po wygaśnięciu umowy.
Najem instytucjonalny wydaje się więc być dobrym rozwiązaniem, zwłaszcza dla właścicieli nieruchomości, którzy wcześniej mieli problemy z eksmisją problematycznych lokatorów. W przypadku zwykłej umowy najmu niejednokrotnie jeśli dochodziło do konieczności eksmisji lokatora, sprawa kończyła zwój bieg w sądzie, gdzie strony musiały dochodzić swoich racji.

Korzystny także dla najemcy
O ile wydawać by się mogło, że najem instytucjonalny jest korzystny wyłącznie dla właściciela, to jest on dobrym rozwiązaniem także dla strony najmującej. Osoba taka jest bowiem chroniona sztywnymi zapisami umowy. Oznacza to, że właściciel nie może na przykład bez przyczyny eksmitować najemcy. Umowa określa wszystkie zobowiązania obu stron i o ile najemca ich przestrzega, nie musi obawiać się konsekwencji ze strony właściciela lokalu mieszkalnego.

Notariusz niezbędny przy podpisaniu umowy najmu
W przypadku najmu instytucjonalnego strony nie mogą zwyczajnie zawrzeć umowy pomiędzy sobą. Konieczne jest podpisanie jej w obecności notariusza. Oznacza to więc dodatkowy koszt, na który – jak wiadomo – wiele osób nie chce się decydować. Niemniej skorzystanie z notariusza ma też swoje plusy. Przede wszystkim strony mogą liczyć na to, że notariusz sporządzi umowę, która nie będzie zawierała zapisów, które czyniłyby ją korzystną wyłącznie dla jednej ze stron.
Jeśli jednak najemca i wynajmujący dojdą do porozumienia w tej kwestii, muszą wspólnie wybrać biuro notarialne, w którym umowa najmu instytucjonalnego zostanie podpisana.

Więcej dokumentów do podpisu
O ile w przypadku zwykłej umowy najmu wystarczy, aby strony złożyły na niej swoje podpisy, o tyle umowa najmu instytucjonalnego jest nieco bardziej skomplikowana. W umowie zawarty musi zostać dokładny opis nieruchomości, która zostanie wynajęta. Powinna zostać również określona wysokość czynszu, kaucji oraz opłat na media. Zgodnie z prawem wysokość kaucji nie może przekroczyć sześciokrotności miesięcznego czynszu najmu. Umowa powinna zawierać także zapis, w jakiej formie czynsz będzie opłacany (gotówkowo czy przelewem) oraz określony powinien zostać comiesięczny termin płatności. Właściciel mieszkania na wynajem musi ponadto dołączyć do umowy oświadczenie, że posiada on tytuł prawny do przedmiotowej nieruchomości. W umowie musi zostać również określony czas obowiązywania umowy. Strony powinny także ustalić zasady opuszczenia mieszkania w przypadku eksmisji. W takim przypadku osoba, która planuje wynająć mieszkanie, powinna dołączyć oświadczenie, że wyraża zgodę na poddanie się egzekucji i zobowiązuje się do upuszczenia mieszkania na zasadach ujętych w umowie. Wszystkie załączniki do umowy powinny zostać poświadczone notarialnie.

Dobra umowa podstawą w najmie
Odpowiednio sporządzona umowa jest kluczową kwestią przy wynajmie mieszkania. Fakt, że umowa najmu instytucjonalnego jest zawierana w obecności notariusza, strony umowy mogą mieć pewność, że umowa ta jest sporządzona zgodnie z literą prawa i jest sprawiedliwa dla obu stron. W sytuacji, gdy umowa jest obszerna i zawiera wszelkie zapisy dotyczące zasad najmu, strony mają jasną sytuację w przypadku kwestii spornych. Co więcej, wszelkie konflikty mogą być również rozwiązywane w obecności notariusza, który będzie służył obu stronom umowy konsultacją. Najem instytucjonalny, o ile wiąże się z koniecznością poświęcenia czasu na wizytę u notariusza oraz liczy się z dodatkowymi kosztami, jest bezpieczną formą zawierania umowy najmu mieszkania dla obu stron.

Redakcja
Komercja24.pl