Nieruchomosci na wynajem: MVGM administratorem 228 mieszkań od PFR

5832e8fa80e0dd93c8a8bb824ab87896
Europejski lider zarządzania nieruchomościami będzie administrował 228 lokalami mieszkalnymi na wynajem w budynku mieszkalnym. Inwestycja mieści się na warszawskich Bielanach.

Jest to już druga, po katowickim Nowym Nikiszowcu, nieruchomość z portfela PFR Nieruchomości S.A. administrowana przez MVGM.
Nowa umowa z PFR Nieruchomości obejmuje administrowanie 228 mieszkaniami w budynku znajdującym się przy ul. Przy Agorze 26 w Warszawie. Dostępne w nim lokale mają od 31,6 mkw. do 77,2 mkw. powierzchni. Mieszkania przeznaczone są na wynajem w ramach Funduszu Mieszkań na Wynajem zarządzanego przez PFR Nieruchomości S.A.

Rozwój usług zarządczych dla sektora PRS w Polsce jest dla MVGM kluczowym celem strategicznym na najbliższe lata. W naszym portfolio znajduje się aktualnie blisko 850 mieszkań, a wszystkie mandaty pozyskaliśmy w 2021 roku. Dynamiczna ekspansja w obszarze zarządzania mieszkaniami na wynajem była możliwa między innymi dzięki współpracy ze spółką PFR Nieruchomości. Kolejna umowa zawarta na zarządzanie ponad dwustoma lokalami w Warszawie umacnia naszą pozycję na rynku usług dla sektora PRS w Polsce – mówi Agnieszka Nowak, Dyrektor Zarządzająca, MVGM.

Czy najem nieruchomości przestanie się opłacać?

Teresa Warska
W Polskim Ładzie pojawiły się zmiany dotyczące przepisów rozliczania podatków z tytuł najmu nieruchomości. Rząd zamierza usunąć możliwość opodatkowania przychodów z tego tytułu według skali podatkowej, pozostawiając jedynie ryczałt ewidencjonowany.

Program Polskiego Ładu, jako zbiór ogólnych założeń, został opublikowany w maju tego roku. Planowane zmiany, również podatkowe, będą wprowadzane cyklicznie – w ramach konkretnych, stale aktualizowanych projektów ustaw. Jedna z nich dotyczyć będzie formy opodatkowania uzyskiwanych przychodów z tytułu prywatnego najmu nieruchomości. Obecnie podatnicy mają możliwość rozliczania się na dwa sposoby. Pierwszy sposób opiera się na ogólnej skali podatkowej – 17 albo 32-proc. Drugi sposób jest prostszy w rozliczeniu.

– Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, bo o nim mowa, polega na tym, że podatek jest tutaj płacony od uzyskanego z najmu przychodu w stawce 8,5-proc. Gdy ten w skali roku przekroczy wartość 100 tys. złotych, nadwyżkę trzeba opodatkować stawką 12,5-proc. Co istotne, limit ten dotyczy łącznie obojga małżonków i nie ma przy tym znaczenia, co jest przedmiotem samego najmu. Mogą to być zatem zarówno ruchomości, jak i nieruchomości – mówi Teresa Warska, specjalista od prawa podatkowego w firmie Systim.pl.

Opodatkowanie przychodów z najmu skalą podatkową oznacza liczenie podatku wg wyższych stawek (17% lub 32%), ale od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania. Stosowana jest tutaj ogólna definicja kosztu podatkowego – mówiąc zatem w pewnym uproszczeniu kosztem jest każdy (poniesiony) wydatek, który służy uzyskaniu przychodów z najmu nieruchomości.

Diabeł tkwi w szczegółach, a w zasadzie… w wydatkach
Na pierwszy rzut oka planowane zmiany są korzystane dla podatników, gdyż uwzględniają niższą stawkę opodatkowania. Niestety sprawa nie jest taka oczywista, co potwierdza Teresa Warska z Systim.pl.
– Wyższa stawka podatkowa liczona jest bowiem od dochodu, czyli przychodu pomniejszonego o koszty jego uzyskania, którym wg definicji – jest de facto każdy poniesiony wydatek, który służy uzyskaniu przychodów z najmu. Oznacza to, że z początkiem 2022 r. wszelkie wydatki na zakup bądź wybudowanie nieruchomości mieszkalnych oraz jego najmu nie będą stanowiły kosztów podatkowych – zauważa ekspertka.
Co wchodzi w skład wspomnianych wydatków? Są to mianowicie: remont i wyposażenie, amortyzacja, odsetki od kredytu bankowego, czynsz do spółdzielni czy podatek od nieruchomości.
Co w przypadku nieruchomości mieszkalnych, wykorzystywanych w ramach działalności gospodarczej? Tutaj podatek będzie liczony od dochodu, a do kosztów podatkowych trafią bieżące remonty takich składników majątku oraz ich eksploatacja.
Na koniec warto podkreślić, że wynajmowanie mieszkań stanowi dla wielu osób dodatkowe źródło dochodów, a czasami wręcz jedyne. Brak możliwości ujęcia w kosztach podatkowych między innymi zakupu domu czy mieszkania, bądź ich: budowy, ulepszenia, adaptacji, rekonstrukcji czy modernizacji, może sprawić, że najem stanie się mniej dochodowy, a to zaś może poskutkować wzrostem jego cen.

Autor: Teresa Warska z Systim.pl

Samodzielna komercjalizacja nieruchomości warta ryzyka

jimmy-moon-393946-unsplashLokale komercyjne na wynajem to bardzo dobry sposób na ulokowanie swoich pieniędzy. Decydując się na zakup nieruchomości z przeznaczeniem komercyjnym stajemy jednak przed pewnym wyborem. Czy lepiej kupić lokal z najemcą, który już prowadzi w danym budynku swój biznes, czy może lepiej pokusić się o samodzielne znalezienie najemcy?

Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady. Dzisiaj przyjrzymy się drugiej opcji, czyli samodzielnej komercjalizacji.

Mówiąc o samodzielnej komercjalizacji budynku mamy na myśli zakup nieruchomości, która wymaga adaptacji i samodzielnego znalezienia najemcy. Decydując się na takie rozwiązanie musimy pamiętać o kilku kluczowych kwestiach.

Przede wszystkim, jeszcze na etapie rozpoczęcia poszukiwań, pamiętajmy o cechach budynku, które powinny być spełnione. Zastanówmy się, jakiego rodzaju najemcę chcielibyśmy mieć w swoim budynku i potraktujmy to jako bazę do poszukiwań.
W pierwszej kolejności kluczowa jest lokalizacja. Jeśli naszym targetem jest dyskont, to będziemy szukać dla niego zupełnie innego lokalu, niż dla pracowni krawieckiej, biura księgowego czy studia fotograficznego lub biura matrymonialnego.
Dla niektórych działalności lokalizacja w centrum miasta to zaleta. Inne mogą postrzegać to jako wadę, gdyż centrum kojarzy się mocno z wiecznymi korkami, trudnościami z parkowaniem i dużym natężeniem ruchu.
Kolejną ważną kwestią jest obecność przynależnego do budynku parkingu oraz dodatkowych udogodnień, jak np. winda w budynku.

Zwróćmy uwagę na stan techniczny lokalu. Przed jego kupieniem warto zainwestować w specjalistów, którzy gruntownie przejrzą stan budynku. To znikome koszty, biorąc pod uwagę, że w przypadku poważnego problemu z instalacją elektryczną itp. możemy narazić się na bardzo wysokie koszty. Warto zatem poświecić trochę czasu i uwagi, aby wykonać analizę stanu technicznego budynku.

W sytuacji, kiedy mamy już upatrzony lokal, zwróćmy uwagę, jaki jest jego stan wizualny. W odniesieniu do naszego targetowego najemcy, lokal powinien odpowiadać profilowi działalności (np. jeśli chcemy, by naszym najemcą była duża kancelaria notarialna, nie kupujmy budynku o staroświeckiej bryle z barwną elewacja. Taki budynek nie będzie kojarzył się z profesjonalizmem i z pewnością odstraszy większość najemców). Również wnętrze budynku jest niezmiernie istotne. Oszacujmy, ile środków finansowych pochłonie odświeżenie, remont i adaptacja budynku pod konkretne rodzaje działalności.

W procesie podejmowania decyzji bardzo ważne jest także, czy celujemy w lokal z rynku pierwotnego czy wtórnego. W przypadku budynków kilku- lub kilkudziesięcioletnich istnieje ryzyko, że nie spełnią one obecnych norm do prowadzenia działalności. Chodzi choćby o wysokość stropów, spełnienie wymagań PPOŻ. Dużym zagrożeniem inwestycyjnym jest także zakup nieruchomości zabytkowej, w której przypadku wszelkie zmiany należy zgłaszać najpierw do inspektora budynku.

Umowa z najemca to jeden z ważniejszych tematów. Jeśli korzystamy ze wsparcia agencji nieruchomości, to w zasadzie nie musimy mieć większych zmartwień. Jeśli jednak znalezieniem najemcy chcemy zająć się w 100 procentach sami, musimy mieć dobrze przygotowaną umowę.

Samodzielna komercjalizacja budynku to bardzo dobry sposób na pomnożenie kapitału. Rentowność obiektu, który samodzielnie dostosowaliśmy pod wynajem, jest zazwyczaj wyższa, niż w przypadku zakupu nieruchomości z gotowym najemcą. Wyższe jest również ryzyko takiej inwestycji, ponieważ może okazać się, że poszukiwania najemcy trwają dłużej, niż założyliśmy, lub rodzaj najemcy odbiega od tego, jacy przedsiębiorcy są zainteresowani wynajmem w rzeczywistym świecie.

Można pokusić się o stwierdzenie, że jest to lukratywny sposób na ulokowanie kapitału. Należy jednak podejść do tematu na chłodno i wykonać szczegółowe kalkulacje. Tylko wówczas określimy, czy jesteśmy w stanie podołać realizacji takiego lokalu komercyjnego.