Prognozy dla sektora nieruchomości handlowych są korzystne

Fabrice Paumelle, BNP Paribas Real Estate Poland

Rynek nieruchomości komercyjnych, podobnie jak wiele innych dziedzin gospodarki, przechodzi korektę spowodowaną przez pandemię. Zmiany są również widoczne w sektorze nieruchomości handlowych. Rosnące w siłę parki handlowe i centra typu convenience, dobry czas dla dyskontów, duże galerie handlowe rejestrujące wzrosty poziomu odwiedzalności i niezłe prognozy ekonomiczne; to główne zjawiska zaobserwowane w trzecim kwartale roku. Analizę sektora nieruchomości handlowych przygotowali eksperci firmy doradczej BNP Paribas Real Estate.

Spis treści:
Rosnąca różnorodność formatów handlowych
Czynsze nie bez znaczenia
Czas na dyskonty, czas na mixed-use

Rosnąca różnorodność formatów handlowych

Pod koniec września łączne zasoby powierzchni handlowej zbliżyły się do poziomu 15,3 mln m kw. Trzeci kwartał przyniósł otwarcia 10 nowych projektów, z czego ponad połowa swoją powierzchnią nie przekraczała 10 tys. m kw. Największymi debiutami był: start warszawskiej Fabryki Norblina, w której architekci na lokale z funkcją handlową, usługową, gastronomiczną, rozrywkową i kulturalną przeznaczyli około 26 tys. m kw. oraz otwarcie w Bydgoszczy sklepu Leroy Merlin o powierzchni 11 tys. m kw. Market przy Rondzie Toruńskim zajął miejsce dawnego sklepu Tesco i jest dziś drugim adresem francuskiej sieci DIY w mieście, a zarazem 70 lokalizacją w kraju. Pod koniec sierpnia mieszkańcy Bydgoszczy i okolic zyskali też pierwszy sklep pod szyldem meblowej sieci Agata Meble. Mieści się on nieopodal Centrum Handlowego Auchan.

Bardzo szybko przekonaliśmy się do formatu małych obiektów handlowych. Polubiliśmy je, bo są blisko domów, mają wygodny parking i wejścia z zewnątrz, dostępne z parkingu. Ponadto znajdziemy w nich wszystkie najpotrzebniejsze rzeczy, a same zakupy robi się w nich wyjątkowo sprawnie i komfortowo. Pomimo wydłużającego się czasu na przygotowanie projektów, wzrost kosztów budowy i trudności z dostępnością materiałów i profesjonalnych usług budowalnych, ten rok może okazać się rekordowy dla tego formatu pod względem nowej powierzchni dostarczonej na rynek.

Natasa Mika, Dyrektor z Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate

W minionym kwartale już szósty w 2021 roku park handlowy otworzył Trei Real Estate Poland. Vendo Park, o powierzchni 5 tys. m kw. ze sklepem sieci Lidl jako operatorem spożywczym, zagospodarował działkę po dworcu PKS w Inowrocławiu. Również Lidl został jednym z głównych najemców parku, który w pierwszej połowie września wystartował w Limanowej.

Kolejny kwartał pokazuje, że retail parki najlepiej radzą sobie podczas pandemii koronawirusa. Łatwiej w nich zarządzać ryzykami związanym z potencjalnymi restrykcjami, a poza tym, doskonale wpisują się w nowe zwyczaje zakupowe które, choć zaczęły się kształtować wcześniej, zostały wzmocnione pandemią. To sprawia, że centra convenience i parki handlowe rosną i będą rosły, a powierzchni w budowie w tym formacie z planowanym terminem zakończenia do 2022 r. jest obecnie około 218 tys. m kw.

dodaje Natasa

Głównymi rozgrywającymi w tym segmencie w ostatnim czasie są deweloperzy TUF RE i Trei Real Estate Poland. Pierwszy szykuje dostarczenie na rynek pięć kolejnych Pasaży Handlowych. Drugi do końca roku zamierza pobić rekord otwarć nowych obiektów, który dotychczas wynosił siedem w ciągu roku. Największymi obiektami na placach budów w trzecim kwartale w segmencie parków handlowych były: Galeria Andrychów (24 tys. m kw.), Pasaż Kępiński (11 tys. m kw.) i Park Handlowy Ustroń (10 tys. m kw.).

Czynsze nie bez znaczenia

Silnym magnesem przyciągającym najemców do parków handlowych są atrakcyjne, i co istotne, stabilne stawki czynszów -nieporównywalnie niższe od tych notowanych w centrach handlowych. Niższe opłaty wynikają nie tylko z peryferyjnych lokalizacji, braku przestrzeni wspólnych czy prostego, parterowego układu, ale też z niższych wydatków na marketing i promocję. Czynsze w najlepiej prosperujących obiektach w trzecim kwartale kształtowały się na poziomie od 8 do 12 EUR/m kw./miesiąc, przy wysokości opłat eksploatacyjnych w granicach 1,5-2 EUR/m kw./miesiąc.

Innym argumentem pomagającym najemcom podjąć decyzję o wejściu do mniejszego formatu, są znacznie niższe koszty aranżacji sklepu. W perspektywie znaczących wzrostów cen materiałów budowlanych i kosztów prac aranżacyjnych, wydają się być bardzo atrakcyjną zachętą i kolejnym powodem, dla którego obecnością w takich lokalizacjach interesują się marki, które dotychczas rozwijały się w oparciu o duże centra.

podkreśla Fabrice Paumelle, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate.

Czas na dyskonty, czas na mixed-use

Cały rok 2021, podobnie jak poprzednie 12 miesięcy, to czas intensywnego rozwoju sieci dyskontowych. Autorzy raportu zwracają uwagę, że 3 na 4 Polaków po codzienne zakupy spożywcze kieruje się do dyskontu. Dużym atutem marek dyskontowych, szczególnie tych niespożywczych, jest szybkość adaptacji do zmieniających się oczekiwań konsumentów. Przykładem może być marka Sinsay, która na wzór dyskontów zmieniła, powiększyła i dostosowała ofertę do klientów z mniejszym portfelem.
Trzeci kwartał pokazał, że pandemia nie pokrzyżowała szyków deweloperom realizującym i planującym projekty o charakterze mixed-use. Po wakacjach na warszawską Wolę powróciła zrewitalizowana Fabryka Norblina, oferując odwiedzającym wiele nowych funkcji. W trzecim kwartale nowy koncept, rozbudowujący jednokondygnacyjne parki o mieszkania, pokazał Immofinanz, Atrium European Real Estate, poinformowało o planach przebudowy trzech centrów handlowych w Warszawie i poszerzenie ich o zabudowę mieszkaniową.

Źródło: BNP Paribas Real Estate.

Rynek nieruchomości handlowych w centrum zainteresowania inwestorów oportunistycznych

Michał Stępień_Savills_low res

Według międzynarodowej firmy doradczej Savills, europejski sektor nieruchomości handlowych jest coraz bardziej atrakcyjny dla inwestorów oportunistycznych. W ostatnim kwartale odnotowano wzrost zainteresowania obiektami handlowymi wśród tego rodzaju inwestorów w Wielkiej Brytanii, czemu towarzyszyła znaczna korekta stóp kapitalizacji. W Polsce transakcje obejmujące tzw. drugorzędne nieruchomości handlowe zawierane są obecnie przy dwucyfrowych stopach kapitalizacji.

W opinii Savills, wobec malejących stóp kapitalizacji, zarówno w branży nieruchomości, jak i w innych sektorach gospodarki, na atrakcyjności ponownie zaczynają zyskiwać dobrze zlokalizowane i prosperujące centra handlowe, m.in. w Wielkiej Brytanii, które cieszą się zainteresowaniem najemców i odpowiadają na potrzeby konsumentów. Jak podaje Savills, najwyższe osiągalne stopy kapitalizacji dla centrów handlowych w drugim kwartale wynosiły 6,75%.

Pomimo ogólnego trendu spadkowego wolumenu transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości handlowych, inwestorzy wykazują zainteresowanie segmentem obiektów dedykowanych sektorowi spożywczemu i sklepom typu convenience.

“Aktywa związane z branżą spożywczą, takie jak dyskonty i obiekty handlowe z supermarketem jako głównym najemcą, a także – aczkolwiek w mniejszym stopniu – hipermarkety, przyciągają wielu chętnych, a towarzyszy temu kompresja stóp kapitalizacji. Segment ten jest szczególnie pożądany przez inwestorów posiadających zobowiązania długoterminowe, ponieważ oferuje stabilność przychodów w dłuższej perspektywie. Jego udział w całkowitym wolumenie inwestycji na rynku nieruchomości handlowych zazwyczaj utrzymywał się na poziomie 5-6%, ale w tym roku wzrósł aż do 23%” – mówi Jörg Krechky, dyrektor usług doradztwa inwestycyjnego w sektorze nieruchomości handlowych w Europie, Savills.

„Przewidujemy, że w najbliższych kwartałach może nastąpić wzrost zainteresowania inwestorów oportunistycznych segmentem nieruchomości handlowych w Europie, które ulegają znaczącym przecenom. Zważywszy na uwarunkowania rynkowe, kluczowe znaczenie ma poznanie specyfiki i wybór odpowiednich aktywów. Czynniki, które obecnie powodują spadek cen, mają charakter strukturalny, co może być okazją do przystosowania niektórych obiektów do nowych zwyczajów konsumenckich, a w przypadku innych wymusić zmianę ich funkcji. Silny wzrost wydatków konsumenckich może uzasadniać pewien optymizm co do wyników sieci handlowych i najemców w niektórych lokalizacjach oraz aktywów o silnej pozycji. To z kolei może doprowadzić do dalszej polaryzacji cen pomiędzy najlepszymi i mniej atrakcyjnymi obiektami. Naszym zdaniem w perspektywie długoterminowej kompresja stóp kapitalizacji dla nieruchomości handlowych nie będzie tak silna jak w poprzednim cyklu” – mówi Eri Mitsostergiou, dyrektor w dziale badań rynków europejskich w Savills.

„Kolejne lockdowny i obostrzenia związane z pandemią przyspieszyły rozwój branży e-commerce i trwającą transformację rynku handlowego, która wpływa na aktywność inwestycyjną w sektorze nieruchomości handlowych w całej Europie od 2016 r. (w Polsce od 2019 r.) oraz pogłębia polaryzację pomiędzy najlepszymi aktywami i obiektami o słabszej pozycji rynkowej. Znajduje to odzwierciedlenie w wolumenie transakcji inwestycyjnych w tym segmencie w Polsce, który w pierwszej połowie 2021 r. nie przekroczył 300 mln euro, co stanowiło niecałe 15% całkowitych obrotów i oznaczało spadek o ok. 40% w ujęciu rok do roku. Nastąpiło przesunięcie aktywności inwestorów z sektora handlowego w kierunku nieruchomości logistycznych, co spowodowało znaczące uszczuplenie grona nabywców zainteresowanych tym segmentem. Ten proces cały czas trwa, a aktywność w sektorze najlepszych obiektów handlowych na rynku spadła niemal do zera, ponieważ przyszłość nadal jest niepewna i nawet centra handlowe o dominującej pozycji potrzebują trochę czasu na dostosowanie się do nowej sytuacji i osiągnięcie stabilizacji. Ze względu na wzrost stóp kapitalizacji dla najbardziej atrakcyjnych nieruchomości szacowany na poziomie około75-100 punktów bazowych, nie jest to także najlepszy czas na sprzedaż aktywów. Z drugiej strony pojawiają się okazje inwestycyjne, które przyciągają uwagę kupujących zainteresowanych aktywami wysokodochodowymi lub z potencjałem wzrostu wartości, zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych i drugorzędnych aktywów wzrosła do 350 punktów bazowych. Z tego względu transakcje dotyczące tzw. drugorzędnych obiektów handlowych o nieco słabszej pozycji na rynku zawierane są obecnie przy dwucyfrowych stopach kapitalizacji. Przewidujemy, że taka sytuacja się utrzyma, a skutki pandemii będą odczuwalne jeszcze przez dłuższy czas. Jednak wraz z ożywieniem w sektorze, do czego przyczyni się synergia handlu tradycyjnego i internetowego, aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości handlowych ponownie wzrośnie” – mówi Michał Stępień, Associate, dział doradztwa inwestycyjnego, Savills Polska.

Źródło: Savills.

Scallier: proaktywne zarządzanie parkami handlowymi to klucz do powodzenia inwestycji

Bartosz Nowak_Scallier

Specjalizująca się w zarządzaniu inwestycjami w parki handlowe firma Scallier w ostatnich kilku miesiącach między innymi: skomercjalizowała ponad 50% powierzchni parku handlowego powstającego w Pleszewie, którą wynajęły między innymi firmy KiK oraz TEDi. Skomercjalizowała ponad 90% powierzchni budowanego parku handlowego w Pszczynie, gdzie wśród najemców znajdą się: Biedronka, KiK, Media Expert, Martes Sport, Hebe, TEDi, PEPCO czy CCC. Zawarła umowę z Biedronką na realizację projektu convenience pod Warszawą. Sprzedała i jednocześnie przejęła w zarządzanie park handlowy w Łęcznej. To wybrane transakcje z ostatnich miesięcy. Trwają zaawansowane negocjacje dotyczące zarówno wynajmu powierzchni, jak i realizacji kolejnych obiektów handlowych na rzecz inwestorów współpracujących ze Scallier.

Duża liczba transakcji potwierdza, że parki handlowe znajdują się na fali wznoszącej. Ich udział w rynku znacząco wzrasta stanowiąc większość budowanej obecnie, nowej powierzchni handlowej – mówi Bartosz Nowak, Partner Zarządzający w Scallier. Według prognoz JLL powierzchnie handlowe powstające w ramach parków handlowych stanowić będą 36% całego wolumenu nowych powierzchni handlowych, które powstaną w Polsce w 2021 roku i po raz pierwszy wysuwają się na prowadzenie (przed centrami handlowymi) w ujęciu ilościowym.

W ramach Scallier kompleksowo obsługujemy inwestycje w tym sektorze rynku handlowego. Widzimy duże zainteresowanie ze strony najemców kompaktowymi formatami, którzy doceniają lokalność parków handlowych i to, że obiekty te stanowią często element łańcucha dostaw towarów sprzedanych w Internecie. Pozwalają więc zoptymalizować koszty dostaw produktów do klienta docelowego. Jest to produkt, który zaspokaja szerokie spektrum potrzeb konsumentów – mówi Bartosz Nowak. Parki handlowe stają się niezbędnym aktywem dywersyfikującym ryzyko zarówno po stronie sieci handlowych, które wcześniej, mając swoje punkty jedynie w wielkoformatowych galeriach handlowych, doświadczyły poważnych zakłóceń w swoim działaniu na skutek ograniczeń wynikłych z pandemii, jak również w portfelach inwestorów, którzy z tych samych przyczyn, dla których wcześniej nie inwestowali w parki teraz z zainteresowaniem spoglądają na ten sektor nieruchomości komercyjnych. Oczywiście, kluczem pozostaje właściwie dobrana lokalizacja, format parku oraz jego oferta czyli właściwy, dobrany do wymagań lokalnych społeczności, tenant-mix – podkreśla Bartosz Nowak.

Rozwój tego sektora obserwujemy nie tylko w Polsce. Duże zainteresowanie powierzchniami w parkach handlowych ze strony najemców zauważamy także między innymi w Rumunii, gdzie w małych i średnich miastach rozwijamy sieć parków handlowych. Już na jesieni bieżącego roku otwarte zostaną dwa parki, których budowa obecnie trwa, a które skomercjalizowane są już niemal w całości. Powstaną w miastach: Rosiorii de Vede oraz Focsani, a ich łączna powierzchnia wynajmowalna wyniesie ponad 11 000 mkw. Wśród najemców tych parków są takie marki jak: Sinsay, KiK, Jysk, Pepco czy Flanco – mówi Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier odpowiedzialny za rozwój firmy na rumuńskim rynku.
Przewidujemy, że sektor parków handlowych będzie zyskiwał na znaczeniu również w kolejnych latach, a ekspansja sieci handlowych będzie odbywała się w mniejszych i średnich miastach. W większych ośrodkach miejskich polegać będzie na dogęszczeniu sieci punktów handlowych również poprzez tworzenie formatów dopasowanych specyfiką do charakterystyki parków oraz innych, mniejszych handlowych powierzchni – podsumowuje Bartosz Nowak.

 

Źródło: Scallier sp. z o.o. 

Lokal handlowy Alero w CH Jantar w Słupsku

CH Jantar

Sklep sieci Alero, to nowy najemca w Centrum Handlowym Jantar w Słupsku. Salon ma 330 mkw. i jest pierwszym w tym mieście. Wśród obecnych najemców w CH Jantar  – firma CCC, przedłużyła umowę najmu o kolejne 5 lat, zamieniając jednocześnie lokal o powierzchni 540 mkw. na blisko dwukrotnie większy.

Altero to sieć sklepów obuwniczych, która działa w oparciu
o system franczyzowy. Obecnie na terenie Polski funkcjonuje 28 salonów tej marki. Umowy najmu w imieniu właściciela centrum handlowego – funduszu EPISO 3 –  negocjowała firma Balmain Asset Management.

 

Nieruchomości komercyjne na fali – duży wzrost inwestycji (RAPORT)

James Chapman C&W

James Chapman C&W

W trzecim kwartale tego roku  łączna wartość transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości komercyjnych Europy Środkowej (w Polsce, Czechach, Rumunii oraz na Słowacji i Węgrzech) wyniosła ok. 1,56 mld euro. – donosi raport firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Aktywność w zakresie nieruchomości komercyjnych w naszej części Europy zdecydowanie wzrosła zarówno rok do roku, jak i wobec średniej pięcioletniej – o 25% w porównaniu z analogicznym okresem w 2013 r. i o 42% w stosunku do średniej z 5 lat.

Według analityków firmy Cushman & Wakefield rok 2014 może zakończyć się w regionie wolumenem wynoszącym 7 mld euro.

„Miesiące letnie nie oznaczały dla inwestorów wakacji. W ostatnich latach z wyższym wolumenem transakcji w trzecim kwartale mieliśmy do czynienia jedynie w 2011 r. oraz w rekordowym 2007 r. Ze względu na liczne transakcje, które mogą zostać zamknięte do końca roku, całkowity wolumen za rok 2014 ma szanse być najwyższym od siedmiu lat i trend ten utrzyma się również w 2015 r.” – powiedział James Chapman, Partner i dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych w Europie Środkowej w firmie Cushman & Wakefield.

Z danych Cushman & Wakefield wynika, że najwyższy wolumen transakcji w trzecim kwartale (425 mln euro) odnotowano w Polsce, która jest najaktywniejszym rynkiem w Europie Środkowej od 2008 r. Jednak znaczne ożywienie aktywności inwestycyjnej obserwuje się również w Czechach. Wzrost obrotów odnotowały także pozostałe kraje regionu: Rumunia (375 mln euro), Słowacja (325 mln euro) i Węgry (157 mln euro).

Dane te wskazują również na znaczny wzrost zainteresowania inwestorów miastami regionalnymi z silnymi rynkami najmu i rosnącą siłą nabywczą konsumentów, szczególnie w miastach takich jak Kraków i Trójmiasto.

MAGAZYNY

W trzecim kwartale utrzymała się wysoka dynamika aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości magazynowych, o czym świadczy wzrost wolumenu transakcji o 125% powyżej średniej pięcioletniej. Wraz z rozwojem sieci dróg i autostrad, czy też coraz większym zapotrzebowaniem na powierzchnie magazynowe ze strony sektora e-commerce, nieruchomości logistycznych będzie przybywać. Można oczekiwać dalszego napływu kapitału ze względu na zainteresowanie znacznymi inwestycjami wśród nowych graczy z Ameryki Północnej oraz krajów Azji i Pacyfiku.

 NIERUCHOMOŚCI HANDLOWE

Autorzy raportu podkreślają, że w porównaniu z pozostałymi sektorami dotychczas nie odnotowano wyraźnego ożywienia aktywności inwestycyjnej w sektorze nieruchomości handlowych. Jednak inwestorzy dostrzegli optymistyczne prognozy wzrostu wydatków konsumpcyjnych w Europie Środkowej, wskutek czego rosną ceny obiektów wysokiej jakości, w tym znajdujących się w miastach regionalnych.

– To z kolei zachęca sprzedających do wprowadzania na rynek atrakcyjnych centrów handlowych i w związku z tym spodziewamy się znacznego wzrostu aktywności w kolejnych 12 miesiącach” – powiedział James Chapman, Cushman & Wakefield.

Eksperci C&W podkreślają, że dane z III kw. 2014 wskazują na to, że rynek nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej przyspieszył.

– Obserwujemy powrót optymizmu i jednocześnie silne dążenie do zawierania transakcji. W ciągu najbliższych dwóch lat wolumen transakcji zbliży się do rekordowego poziomu z 2007 r. Krótkoterminowe wyzwania związane z nadpodażą na niektórych podrynkach ustąpią miejsca ogólnemu dążeniu do zwiększenia w długiej perspektywie wartości nieruchomości w Europie Środkowej. To na nowo zdefiniuje rynkowe oczekiwania cenowe i będzie sprzyjać płynności – podsumowuje James Chapman, Cushman & Wakefield.

cush1

 Komentarz – Marcin Moneta, analityk WGN:

Choć rynek nieruchomości komercyjnych  cechuje duża podaż, a dobre dane wskazują na optymistyczne nastroje, to w najbliższym czasie przewidujemy większą presję na obniżkę czynszów w zakresie nieruchomości handlowych, gdzie – nadpodaż na niektórych największych rynkach w Polsce – wydaje się najbardziej widoczna. Na taki stan rzeczy wskazuje, wykazywana przez inne badania, alokacja nowych inwestycji handlowych na mniejszych rynkach. W WGN obserwujemy presję na obniżki czynszów najmu lokali handlowych nawet w dobrych lokalizacjach w dużych miastach. Obecnie średnie ceny najmu w centrach największych miast dla lokali handlowych wynoszą około 50 – 60 zł za metr kwadratowy.

Nieruchomości handlowe w Europie – II kwartał 2014 r.

225Rynek inwestycyjny nieruchomości handlowych w Europie stale zyskuje na popularności, o czym świadczy wysoki wolumen obrotów w drugim kwartale wobec rosnącego popytu wynikającego z lepszej podaży produktów inwestycyjnych, większego zaufania do sytuacji makroekonomicznej i danych z lokalnych rynków, które wskazują na co najmniej stabilizację wyników sprzedaży detalicznej. W drugim półroczu bieżącego roku dynamika aktywności inwestycyjnej może jeszcze bardziej wzrosnąć z uwagi wolumen transakcji, które są obecnie planowane lub w trakcie realizacji.

W porównaniu z pierwszym kwartałem wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych wzrosła o 39 proc. w stosunku do 20-procentowego wzrostu dla całego rynku. To z kolei przełożyło się na wzrost udziału w rynku tego sektora, w którym zainwestowano w drugim kwartale łącznie 14,7 mld euro – najwięcej od drugiego kwartału 2007 r.

Mike Rodda, dyrektor działu rynków kapitałowych nieruchomości handlowych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Poprawa nastrojów oczywiście napawa optymizmem, ale kluczowym czynnikiem wzrostu aktywności na rynku jest podaż produktów wysokiej jakości. Dotychczas to główne rynki odpowiadały za poziom aktywności inwestycyjnej, ale największą zmianę obserwuje się w Europie Południowej, a przede wszystkim w Hiszpanii, która jest obecnie jednym z najbardziej atrakcyjnych rynków w Europie, jeżeli nie najatrakcyjniejszym”.

Udział w rynku inwestycyjnym nieruchomości handlowych Niemiec, Wielkiej Brytanii i Francji zmniejszył się w drugim kwartale bieżącego roku do 64 proc. z 66 proc. w pierwszym kwartale. Natomiast w porównaniu z pierwszym kwartałem udział krajów Europy Południowej i Skandynawii wzrósł odpowiednio z 7 proc. do 10 proc. oraz z 3 proc. do 8 proc. Szczególnie duży wzrost obrotów odnotowano w Danii i Finlandii, a także w Szwecji, Hiszpanii i we Włoszech. Coraz większym zainteresowaniem inwestorów cieszą się również inne rynki takie jak Portugalia i Węgry.

Warto podkreślić, że pomimo stosunkowo słabszej sytuacji gospodarczej jednym z krajów o największym wolumenie transakcji inwestycyjnych w drugim kwartale była Francja. Świadczy to o tym, że inwestorzy poszukują nie tylko obszarów szybkiego wzrostu ekonomicznego, lecz także aktywów wysokiej jakości. Gracze realizujący strategie długoterminowe wykorzystują często trudne do zidentyfikowania okazje inwestycyjne na tak atrakcyjnym rynku, jak francuski.

Dzięki zawarciu szeregu dużych transakcji, w tym portfelowych, wolumen obrotów na rynku francuskim przekroczył poziom sprzed kryzysu. Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych w całej Europie Zachodniej stanowi obecnie 62 proc. poprzedniego najwyższego poziomu, ale we Francji już przekroczyła go o 27 proc.

W pierwszym kwartale 2014 r. największą dynamikę aktywności inwestycyjnej na rynku nieruchomości handlowych odnotowano w Niemczech, ale w drugim kwartale za sprawą bardzo dużych transakcji, w tym dotyczących między innymi centrów handlowych Bluewater i Merry Hill, Wielka Brytania ponownie zajęła pierwsze miejsce w zestawieniu najpopularniejszych krajów pod względem inwestowania, a na drugiej pozycji znalazła się Francja. Mike Rodda powiedział: „W najbliższych miesiącach utrzyma się zainteresowanie głównymi rynkami, ponieważ oferują one zarówno atrakcyjne aktywa, jak i wyższą od średniej płynność. Z pewnością wzrośnie także aktywność inwestycyjna w Europie Południowej. Jednak ze względu na konkurencję i rosnące ceny inwestorzy zaczną interesować się także innymi rynkami, na czym zyska Skandynawia. Uważam, że wzrost popularności krajów skandynawskich w drugim kwartale nie był zjawiskiem jednorazowym. Ponadto najlepsze obiekty w Europie Środkowo-Wschodniej także zyskują na atrakcyjności ze względu na kompresję stóp kapitalizacji w innych regionach i wpływ niepewnej sytuacji na Ukrainie. Rynki te odnotują wzrost aktywności inwestycyjnej w przyszłym roku”.

David Hutchings, dyrektor działu strategii inwestycyjnych w regionie EMEA w firmie Cushman & Wakefield, powiedział: „Według naszych prognoz wolumen transakcji inwestycyjnych wzrośnie w bieżącym roku o 21 proc. do ok. 50 mld euro. Większa dostępność finansowania i niski koszt zaciągania kredytów niewątpliwie pomagają głównym rynkom takim jak Francja, Wielka Brytania, Szwecja i oczywiście Niemcy. Nie pozostanie to bez wpływu na inne kraje, ponieważ rośnie konkurencja na rynku kredytowym, a banki i inni pożyczkodawcy koncentrują się raczej na budowaniu nowych portfeli kredytowych niż tylko rozwiązywaniu problemów z przeszłości, zważywszy zwłaszcza na opóźnienie stress-testów EBC”.

Grono inwestorów zainteresowanych nieruchomościami handlowymi stale się powiększa i obejmuje coraz więcej międzynarodowych graczy, ale inwestorzy oczekują zaangażowania doświadczonych zarządców – zwłaszcza w przypadku większych aktywów. Jednocześnie w wielu regionach dominują fundusze specjalizujące się w inwestowaniu w nieruchomości (REIT), o czym świadczy między innymi sukces Land Securities w rywalizacji z krajowymi i zagranicznymi podmiotami o zakup centrum Bluewater w Wielkiej Brytanii, a także coraz większy wpływ nowych struktur REIT w Hiszpanii i Irlandii.

David Hutchings powiedział: „Ze względu na rosnący popyt zwiększy się presja na stopy kapitalizacji. Ponadto na większej liczbie rynków stopy kapitalizacji zwłaszcza z drugorzędnych nieruchomości znajdą się pod presją spadkową. W regionach, gdzie oczekiwania wzrostu czynszów są uzasadnione, trendy zniżkowe utrzymają się i pomogą zmniejszyć zależność od wzrostu stóp kapitalizacji i poprawy warunków finansowania w celu uzyskania dobrych wyników inwestycyjnych – oba te zjawiska rozpoczną się w najbliższych miesiącach. Jednak poprawa nastrojów konsumenckich zazwyczaj poprzedza faktyczny wzrost obrotów i presja na czynsze dotyczy obecnie raczej niektórych lokalizacji i najlepszej powierzchni. Z uwagi na prognozowane wolniejsze tempo wzrostu czynszów na rynku masowym inwestorzy i zarządcy będą zmuszeni dostosować się do lokalnych trendów w zakresie handlu detalicznego, aby móc osiągać sukcesy”.

Łukasz Lorencki, starszy konsultant w dziale rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, zwraca uwagę, że podobnie jak w całym regionie EMEA wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce w 1 półroczu 2014 r. wzrosła o 49% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku, osiągając wielkość 369,5 mln euro wobec 247,3 mln euro w pierwszej połowie 2013 r. Do największych transakcji należały sprzedaż centrum handlowego Poznań City Center na rzecz konsorcjum inwestorów ECE oraz Resolution, a także zakup przez CBRE Global Investors Galerii Mazovia w Płocku. Utrzymanie wysokiej aktywności inwestycyjnej w drugiej połowie roku będzie zależało przede wszystkim od podaży dobrych nieruchomości handlowych o znacznej wielkości, ponieważ nic nie wskazuje, aby popyt na takie obiekty miał się w najbliższym czasie osłabić. Jest wielce prawdopodobne, że do końca roku będziemy świadkami jeszcze kilku znaczących transakcji w tym sektorze rynku, w związku z czym ubiegłoroczny wolumen transakcji w wysokości 1,38 mld euro powinien zostać wyrównany.

  • Wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości handlowych w regionie EMEA w II kw. 2014 r. wyniosła 14,7 mld euro w porównaniu z 8,7 mld euro w tyn samym kwartale rok wcześniej.
  • Udział tego sektora w rynku wzrósł w II kwartale do 29,2 proc. z 24 proc. w całym ubiegłym roku.
  • Wolumen obrotów rdr w sektorze nieruchomości handlowych wzrósł do 49,0 mld euro – najwyższego poziomu od sześciu lat.
  • W II kwartale najwięcej zainwestowano na rynku nieruchomości handlowych w Wielkiej Brytanii i Francji i w Niemczech.
  • Ceny nieruchomości rosną przy coraz silniejszej konkurencji.
  • Podaż aktywów wysokiej jakości jest ograniczona, ale zaczyna poprawiać się wobec presji popytowej.
  • Inwestorzy w dalszym ciągu poszerzają horyzonty poszukiwań okazji inwestycyjnych pod względem jakości aktywów, jak i regionów inwestycyjnych.
  • Wartość obrotów w 2014 r. może wzrosnąć o 21 proc. do 50 mld euro.
  • Wartość transakcji w sektorze handlowym w Polsce w pierwszej połowie bieżącego roku wyniosła 369,5 mln euro, co stanowi wzrost o 49% w porównaniu z tym samym okresem ubiegłego roku.

Michael Reilly