Artykuł ekspercki: Mieszkania na wynajem nie są już tak opłacalne jak dawniej

zdjęcie
Rynek nieruchomości przeżywa intensywny rozkwit, jednak jego odłam – wynajem mieszkań – z miesiąca na miesiąc przestał być opłacalnym biznesem. Winnym jest COVID-19 i związane z nim radykalne zmiany w każdym aspekcie życia. Nauka zdalna studentów, zamknięte granice dla obcokrajowców, praca w domach, niepewność o własne finanse – wszystko to sprawiło, że najemcy opuścili dotychczas dobrze prosperujący rynek.

Spis treści:
Gwałtowna zmiana
Powolna stabilizacja?
Turystyka powraca, studenci niekoniecznie
Podaż nie zmalała

Gwałtowna zmiana
Ostatnie lata na rynku najmu charakteryzowały się praktycznie niezmiennym wzrostem cen. Było spokojnie, niezachwianie, wręcz idyllicznie. Nic nie wróżyło zmiany. Taki stan rzeczy pewnie utrzymywałby się do dziś, gdyby nie pandemia. COVID-19 w szybki i drastyczny sposób osłabił notowania rynku i wywołał na nim długo trwający impas. Ograniczenia przemieszczania się poskutkowały zamknięciem uczelni dla studentów oraz niemal całkowitym zniknięciem turystów- zarówno krajowych, jak i zagranicznych. Wszystko to sprawiło, że najem krótko- i długoterminowy przestał być jakkolwiek opłacalny, gdyż zabrakło na niego popytu. Czy wróci on do poziomu sprzed pandemii? Wcale nie jest to takie pewne.

Powolna stabilizacja?
Jeszcze pod koniec 2020 roku sytuacja była naprawdę dramatyczna i ceny najmu pikowały z ogromną prędkością, jednak teraz eksperci uspokajają i zaczynają wskazywać na trend stabilizacyjny – Rynek najmu po dużych spadkach cen i problemach ze znalezieniem najemcy wyhamował i ceny się stabilizują. Stabilizują, ale nie ma wzrostów. Pojawiają się również problemy z wynajmem droższych mieszkań. Biorąc pod uwagę wzrost cen nieruchomości, rentowność z wynajmowanych mieszkań znacznie spada i w praktyce nie jest w stanie pokryć dzisiejszej inflacji – mówi Mateusz Gąsior, prezes zarządu iMieszkanie.pl. Dodaje też, że najem krótkoterminowy powoli odbija się od dna i notuje wzrosty. Ekspert przestrzega jednak przed pochopnym wyciąganiem wniosków. – Rynek najmu krótkoterminowego powoli odżywa i obłożenie w miesiącach wakacyjnych jest spore. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że są to głównie klienci z Polski, a spadek stawek wynajmu za dobę również nastąpił względem roku przed pandemicznego. Dodatkowo, w czasie lockdownu branża była całkowicie zamknięta, więc przez ostatnie 12 miesięcy właściciele nie zarabiali zupełnie nic.
Poprawa sytuacji najmu krótkoterminowego może być więc złudna dla całego rynku. Jeśli po wakacjach czeka nas nieprzyjemne zderzenie z kolejną falą pandemii i znów zostaniemy zamknięci w domach, to możemy powtórzyć scenariusz sprzed czerwca. W innych państwach obserwuje się już bowiem niepokojące dane. Hiszpania, Portugalia, Grecja, Francja, czy Holandia to tylko niektóre kraje, które już teraz postanowiły zaostrzyć reżimy sanitarne w związku z widmem wariantu delta. Jeśli będzie on dominujący również w Polsce, to rynek najmu przeżyje kolejny dotkliwy krach. Wniosek nasuwa się sam – na tę chwilę poprawa jest widoczna, jednak po pierwsze, nie zniweluje ona wszystkich długich, pandemicznych miesięcy, kiedy to najem był pod kreską, a po drugie, może być ona tylko łabędzim śpiewem rynku.

Turystyka powraca, studenci niekoniecznie
Dobrym znakiem dla rynku najmu krótkoterminowego jest przede wszystkim to, że turystyce udało się w końcu złapać oddech. Nie wiadomo tylko na jak długo. Jak podaje GUS, w lipcu ubiegłego roku spadek liczby przyjezdnych z zagranicy, w porównaniu z rokiem 2019, wyniósł aż 68%. Bieżący rok to już poluzowane restrykcje i praktycznie swobodna możliwość wyjazdów, toteż najem krótkoterminowy z powrotem staje się dla właścicieli mieszkań atrakcyjną inwestycją. Szczególnie powinno to zainteresować osoby posiadające swoje nieruchomości w miejscowościach turystycznych. Wydaje się, że do końca wakacji ten trend nie ulegnie zmianie, jednak co się stanie na jesień- tutaj można już co najwyżej snuć domysły.

Najem długoterminowy dotyczy natomiast głównie studentów. To oni byli najbardziej liczną grupą wynajmującą mieszkania w największych miastach. Byli, bo zamknięcie uczelni skutkowało ich znacznym odpływem. Większość żaków wróciła do swoich domów rodzinnych, by stamtąd kontynuować naukę zdalną. Wynajem byłby dla nich i ich rodziców tylko kolejnym finansowym balastem. Nic dziwnego, że postanowili go sobie odpuścić. Jak będzie w kolejnym semestrze nauki? Prognozy zmieniają się jak w kalejdoskopie i na chwilę obecną niczego nie można być pewnym, więc powrót studentów na jesień nie jest oczywisty. Co ciekawe, znaczące zmniejszenie liczby uczniów w miastach miało również wpływ na wynajmujących mieszkania „niestudenckie”. Na rynku pojawiło się więcej ofert wynajmu niż zazwyczaj, więc potencjalni zainteresowani mieli w czym wybierać. Konkurencyjność bardzo przez to wzrosła, stąd również wzięły się gwałtowne spadki cen.
Mieszkamy inaczej

Co ważne, wraz z nadejściem pandemii i kilkumiesięcznej kwarantanny, bardzo zmieniły się nawyki mieszkaniowe Polaków. Najemcy poszukują większych nieruchomości i głównie takich z balkonem, tarasem czy ogródkiem. Praca zdalna spowodowała, że mniej znacząca stała się lokalizacja nieruchomości w centrum – dotychczas przecież bardzo ważny czynnik w wyborze lokum. – Nastąpiła pewna zmiana układu sił. Obecny rynek najmu charakteryzujący się zmniejszonym popytem powoduje, że przewaga jest po stronie szukających mieszkania. To oni mogą dziś negocjować ceny, warunki czy sam typ umowy najmu. Wynajmującemu ciężko jest natomiast zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, która lepiej zabezpiecza go w przypadku nieuczciwego najemcy- mówi Mateusz Gąsior z iMieszkanie.pl. Warto dodać, że wiele firm dostrzegło w lockdownie sposób na zaoszczędzenie pieniędzy i postanowiło zamknąć część swoich oddziałów. Przychylają się więc do pracy zdalnej, która jest korzystna również dla pracowników mieszkających poza dużymi aglomeracjami. Nie muszą oni już dojeżdżać, stać w korkach, wynajmować mieszkań w centrum. Wystarcza im wi-fi i wygodne krzesło przy biurku.

Podaż nie zmalała
Pomimo czasowego spadku popytu, podaż pozostała na niezmienionym poziomie. Dlatego właśnie ceny czynszów poszły tak gwałtownie w dół. Głównym czynnikiem stymulującym stały dopływ nowych ofert, jest bardzo niskie oprocentowanie lokat. Ten sposób inwestowania pieniędzy nie przynosi niemal żadnych zysków. Zauważa to Andrzej Prajsnar, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl – Dane Narodowego Banku Polskiego wskazują, że przeciętne oprocentowanie nowej lokaty rocznej w PLN po odjęciu podatku Belki wynosi zaledwie 0,10%. Tymczasem osiągnięcie rocznego zysku z najmu na poziomie 3,00% – 4,00% nadal, pomimo tąpnięć, nie stanowi dużego problemu w przypadku dużych rynków.
Bessa rynku wynajmu dokonała na nim wielu przetasowań. Na obecną chwilę wydaje się, że to, co najgorsze już minęło, jednak niczego nie można być pewnym. Najbardziej radykalne restrykcje sanitarne raczej już nas nie czekają, ale szalejący wariant delta może zaatakować znienacka i spowodować kolejny bardzo zimny prysznic dla wynajmujących. Jeśli czeka nas zderzenie z kolejną falą zachorowań, to rynek znów przeżyje ciężkie chwile.

Źródło: iMieszkanie.pl

MVGM będzie zarządzać ponad 500 mieszkaniami na wynajem z portfela PFR Nieruchomości S.A.

Piotr Krajewski - Fotografia Architektury / Architectural Photography

autor: Piotr Krajewski – Fotografia Architektury

Europejski lider zarządzania nieruchomościami, firma MVGM rozpoczyna współpracę ze spółką PFR Nieruchomości.

MVGM będzie zarządzać ponad 500 mieszkaniami na wynajem z portfela PFR Nieruchomości S.A. W ramach kontraktu MVGM otrzymuje mandat na administrowanie dokładnie  513 mieszkaniami. Lokale te znajdują się w inwestycji Nowy Nikiszowiec w Katowicach. Inwestycja powstała w ramach rynkowej części rządowego programu mieszkaniowego. Zadania postawione przed MVGM w Nowym Nikiszowcu obejmą zarówno tematy techniczne, jak i obsługę najemców.

Nowy Nikiszowiec powiększy nasz portfel do ponad 600 mieszkań. Nawiązaliśmy współpracę z Klientem, który jest pionierem w zakresie budowania mieszkań na wynajem w Polsce.  Dzięki zespołowi specjalistów, wieloletniemu doświadczeniu w zarządzaniu różnymi nieruchomościami w Polsce, wzbogaconemu o ponad dwudziestoletnie doświadczenie w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi w Europie, jesteśmy gotowi na prowadzenie projektu zarządczego w dowolnej skali. Nowy Nikiszowiec to dla nas istotny etap w budowie pozycji MVGM w Polsce jako kluczowego partnera i doradcy w zakresie zarządzania dla klientów z sektora PRS.

Agnieszka Nowak, Dyrektor Zarządzająca MVGM w Polsce.

Mieszkanie na wynajem – czego oczekują najemcy?

pl_05
Firma badawcza SW Research przeprowadziła badanie na reprezentatywnej próbie mieszkańców największych polskich miast na zlecenie Cushman & Wakefield.

Z badania wynika, że 56% ankietowanych poszukuje mieszkania dwupokojowego. Ponad połowa ankietowanych chciałaby, aby mieszkanie takie miało podwyższony standard, balkon, taras, ogródek lub aby było niedaleko terenów zielonych. 18% badanych najmuje mieszkanie lub dom. Dla 36% mieszkanie, które najmują obecnie jest zbyt małe. Najemcy kawalerek to przede wszystkim osoby do 34 roku życia, podobnie jak mieszkań 3 i 4 pokojowych i większe.

YIT i NREP z kontraktem na budowę ponad tysiąca lokali w Warszawie

Smartti Mokotów 1 and 2

YIT to największy deweloper w Finlandii, zaś NREP to wiodący fundusz i inwestor w branży nieruchomości w krajach nordyckich.

Strony podpisały ze sobą umowę, której przedmiotem jest budowa oraz sprzedaż ponad tysiąca lokali mieszkalnych. Mają to być mieszkania na wynajem, które zostaną wybudowane w Warszawie. Mieszkania powstaną w ramach czterech projektów. Dwa z czterech projektów są już w trakcie realizacji.
To pierwsza taka inwestycja mieszkaniowa NREP w naszym kraju. Oddanie pierwszych budynków do użytkowania w ramach współpracy YIT i NREP zaplanowano na końcówkę 2022 roku.
W procesie negocjacji warunków umowy z NREP, spółce YIT doradzały trzy firmy: DZP (pełna obsługa prawna), KPMG (doradztwo podatkowe) i Colliers (doradztwo transakcyjne).

Cieszymy się, że razem z NREP możemy kształtować rynek najmu instytucjonalnego w Polsce i dziękujemy naszemu partnerowi za zaufanie, które zaowocowało jedną z większych transakcji w sektorze PRS (Private Rented Sector) w naszym regionie – mówi Tomasz Konarski, prezes zarządu YIT w Polsce. – Traktujemy tę transakcję jako pierwszy krok naszej ramowej współpracy i mamy nadzieję, że wkrótce będziemy mogli realizować dla NREP kolejne obiekty w największych miastach w Polsce – dodaje Tomasz Konarski.

Oferta najmu prywatnego w Polsce zyskuje na atrakcyjności. Wierzymy, że popyt zwiększy się jeszcze bardziej, zwłaszcza na nowoczesne, przyjazne klientom formy zamieszkania w ciekawym sąsiedztwie. Cieszymy się, że debiutujemy na polskim rynku we współpracy z YIT – wieloletnim partnerem z Finlandii, znanym w krajach Europy Północnej z wysokiej jakości i zaangażowania w zrównoważony rozwój, z którymi również identyfikuje się NREP. Chcemy zaoferować naszym klientom w Polsce wyjątkowe rozwiązania z zakresu wynajmu mieszkań – mówi Rune Kock, Dyrektor Działu Living w NREP.

Mieszkanie Plus – duże zainteresowanie może skutkować zmianami

deborah-cortelazzi-615800-unsplash
Program Mieszkanie Plus to nowa rządowa propozycja, w ramach której Polacy będą mieli możliwość wynajęcia mieszkania w preferencyjnej cenie.

Program Mieszkanie Plus to następca programów Mieszkanie dla Młodych oraz Rodzina na Swoim. Nowy program różni się tym, że obejmie mieszkania na wynajem (a nie zakup). Inna, bardzo istotna różnica, to brak kryteriów, które eliminowały z programów część osób w poprzednich programach.

To może się jednak zmienić. Samorządy zwracają uwagę na fakt, że zainteresowanie mieszkaniami na wynajem objętymi programem stale wzrasta. Konieczne więc może okazać się wprowadzenie dodatkowych kryteriów, które ustawiałyby w kolejce po mieszkanie konkretne grupy społeczne. Najpewniej pierwszeństwo w programie będą miały duże rodziny oraz osoby z najniższymi dochodami, których nie stać na zakup własnego mieszkania, a które równocześnie zarabiają za dużo, by starać się o lokal socjalny.

Mieszkania dla studentów – gorący okres

65W sierpniu zaczął się gorący okres dla rynku mieszkań na wynajem. Wszystko to, jak co roku, spowodowane jest poszukiwaniem przez studentów mieszkania.

Najczęstszą uwagę studenci zwracają na lokalizację i cenę mieszkania. Równie ważny jest jego standard lokalu mieszkalnego oraz jego wyposażenie.

Boom na rynku mieszkań na wynajem potrwa zapewne do końca września. Od października studenci ruszą bowiem w kierunku uczelni, na poszukiwania mieszkania będzie więc już trochę późno.

Ten czas to doskonały moment dla właścicieli mieszkań. Niejednokrotnie wykorzystują oni fakt, że żakom zależy na szybkim znalezieniu lokum. W efekcie często podnoszą cenę swojego mieszkania, lub narzucają dłuższy minimalny okres wynajmu.

Wakacyjny wynajem jest tańszy

14Jeśli szukamy niedrogiego mieszkania do wynajęcia, to najlepszym na to czasem są wakacje. To właśnie wtedy zainteresowanie rynkiem nieruchomości na wynajem spada. Wynajmujący starają się więc zachęcić najemców do swoich mieszkań.

W tym celu najczęściej decydują się oni na obniżenie ceny mieszkania. W największych miastach w Polsce spadek ceny najmu może wynieść nawet 5 procent, chociaż zdarzają się również większe obniżki.

Jeśli więc poszukujemy mieszkania na wynajem, wakacje sprzyjają nam pod kątem tanich ofert.