Od kilku lat rynek nieruchomości handlowych w Polsce zmienia swoją strukturę. Ze względu na wysoką saturację rynku widać ograniczone zainteresowanie deweloperów realizacją śródmiejskich galerii. Zwiększa się natomiast udział w rynku mniejszych obiektów handlowych, zlokalizowanych zarówno w dużych miastach, jak i kilkutysięcznych miejscowościach. Parki handlowe i obiekty typu convenience są bardzo dobrymi i stabilnymi inwestycjami, które cechuje duża odporność na różne rynkowe zawirowania. „Natomiast zanim przystąpi się do realizacji takiej inwestycji należy precyzyjnie określić kilka czynników, które determinują sukces przyszłego projektu” – mówi Sebastian Wiśniewski, Prezes spółki Fortis Investments, która realizuje parki handlowe pod marką Premium Park.

PARKI HANDLOWE NA FALI WZNOSZĄCEJ

Dynamika rozwoju segmentu mniejszych obiektów handlowych, jak parki handlowe (od 5 tys. mkw. do kilkunastu tys. mkw.), centrów zakupów codziennych (poniżej 5 tys. mkw.), czy też wolno stojących sklepów spożywczych i marketów budowlanych, przyspiesza z roku na rok. Jest to trend widoczny nie tylko w Polsce, ale również w innych krajach w regionie CEE. Jednak największy wzrost zainteresowania deweloperów realizacją obiektów z segmentu parków handlowych nastąpił w 2020 roku. Jak wynika z prognoz firmy JLL opublikowanych po I kwartale 2021 roku udział parków handlowych w całkowitym wolumenie nowopowstających powierzchni handlowych ma w całym 2021 roku wynieść 36% (27% ma przypaść na wielkoformatowe sklepy wolnostojące, a jedynie około 18% na centra handlowe), co oznacza fundamentalną zmianę, jako że w minionych latach to centra handlowe odpowiadały za największą część wolumenu nowych powierzchni handlowych.

W dużej mierze do tej reorientacji przyczyniła się pandemia i wprowadzone przez regulatora obostrzenia często uniemożliwiające funkcjonowanie większym obiektom handlowym. Podczas ostatnich miesięcy klienci również preferowali parki handlowe, ponieważ łatwiej w nich zachować zasady dystansu społecznego i przestrzegać sanitarnych wytycznych. Architektura parków handlowych zakłada dostęp do większości lokali z zewnątrz obiektów, a więc nie ma konieczności gromadzenia się na częściach wspólnych wewnątrz nieruchomości, jak w przypadku dużych obiektów handlowych. Część klientów zauważyła również, że parki handlowe to idealne miejsca do szybkich zakupów, które w wystarczający sposób zaspokajają ich codzienne potrzeby.

LOKALIZACJA PARKU HANDLOWEGO, A WIELKOŚĆ MIASTA

Tego typu inwestycje realizowane są przede wszystkim w mniejszych miastach (od kilku tysięcy do około 100 tys. mieszkańców), w których nasycenie nowoczesnymi powierzchniami handlowymi jest stosunkowo niskie w porównaniu do większych metropolii. Ponadto w mniejszych miastach dostępność gruntów pod zabudowę handlową wciąż jest większa, a ich ceny umożliwiają realizację projektów o bardzo zróżnicowanej ofercie. Dzięki zazwyczaj niższym stawkom czynszów niż w przypadku dużych galerii oferta parków handlowych obejmuje zarówno sklepy i punkty sieciowych najemców, jak również lokalnych przedsiębiorców, a takie połączenie jest bardzo dobrze widziane przez lokalne społeczności.

Parki handlowe wkraczają również na rynki największych miast. Najczęściej lokowane są przy dużych osiedlach mieszkaniowych lub na obrzeżach aglomeracji, gdzie tworzą nową tkankę miejską wspólnie z nieruchomościami o innych funkcjach niż handlowe, jak szkoły, przedszkola czy urzędy. Parkom towarzyszą często stacje benzynowe lub lokalne targowiska. Są to koncepty uzupełniające się, które pozwalają klientom korzystać ze zróżnicowanej oferty w przystępnych cenach. Istotnym elementem dla powodzenia parku handlowego jest jego dobre skomunikowanie. Zarówno dostęp do środków komunikacji publicznej, jak i infrastruktury drogowej odgrywa kluczową rolę dla zapewnienia sprawnego przepływu klientów.

PARKI HANDLOWE A FUNKCJE INTEGRACYJNE

Jak zauważa Sebastian Wiśniewski z Fortis Investments: „duży potencjał handlowy lokalizacji przejawiający się znacznym przepływem osób o określonej sile nabywczej nie wyczerpuje tematu atrakcyjności inwestycyjnej danego terenu”.

Uważna analiza lokalnego rynku handlowego pod względem oczekiwań konsumentów zarówno tych komercyjnych, jak i społecznych oraz kulturalnych pozwala zbudować właściwą ofertę, która nie tylko zaspokoi potrzeby zakupowe, ale stanowić będzie integralną część miejskiej tkanki. Najczęściej w tego typu projektach pojawiają się sklepy z branży spożywczej, elektronicznej, modowej, obuwniczej, sportowej, drogeryjnej, a także oferujące artykuły dziecięce czy wielobranżowe dyskonty. Dodatkowo oferta ta uzupełniana jest o aptekę, sklep zoologiczny, czy bank. Parki handlowe wzmacniając swoją rynkową pozycję ewoluują i coraz częściej stają się także głównymi miejscami spędzania czasu dla mieszkańców. Dlatego deweloperzy i właściciele takich obiektów zaczynają poszerzać ofertę o punkty gastronomiczne, place zabaw dla dzieci czy kluby fitness, a także przygotowywać przestrzenie rekreacyjne, na których odbywają się festiwale food trucków czy wydarzenia rozrywkowe lub kulturalne, których organizatorem nierzadko są lokalne samorządy.

„Istotnym elementem wpisanym w DNA mniejszych obiektów handlowych jest ich elastyczność i możliwość łatwego przystosowania powierzchni do zmieniających się oczekiwań konsumentów. Nie wymaga to znaczącego, długotrwałego procesu inwestycyjnego, a efekt w postaci zadowolenia klientów i ich lokalizacji wynagradza trudy nieustannego śledzenia lokalnych trendów – podkreśla Sebastian Wiśniewski. Poszukując lokalizacji pod realizację naszych obiektów funkcjonujących pod marką Premium Park, uważnie analizujemy nie tylko kontekst komercyjny i techniczne parametry danego terenu, ale także jego walory społeczne i możliwość zbudowania wartości dodanej dla lokalnych społeczności, co w średnim i dłuższym okresie przynosi wymierne korzyści zarówno dla inwestorów, jak i najemców oraz klientów naszych obiektów” – podsumowuje Prezes Fortis Investments.

Autor: Sebastian Wiśniewski, Prezes spółki Fortis Investments.