Czy zbliża się koniec ery anonimowego najmu krótkoterminowego?

Obowiązkowa rejestracja lokali, automatyczna wymiana danych między platformami a administracją oraz projektowane kary sięgające 50 000 zł — rynek najmu krótkoterminowego w całej Unii Europejskiej wchodzi w fazę pełnej regulacji. Adwokat Katarzyna Gabrysiak ostrzega: 20 maja 2026 r. to dopiero początek zmian, a ryzyko prawne dla właścicieli mieszkań rośnie znacznie szybciej, niż wielu z nich przypuszcza.

Państwo zyskuje pełną kontrolę nad rynkiem najmu

Od 20 maja 2026 r. zaczyna obowiązywać rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych (tzw. rozporządzenie STR). Akt ten stosuje się bezpośrednio we wszystkich państwach członkowskich i wprowadza wspólne zasady identyfikacji ofert oraz wymiany danych pomiędzy platformami a administracją publiczną.

Kluczowym elementem zmian będzie obowiązkowy rejestr lokali oferowanych turystom. Bez uzyskania numeru rejestracyjnego właściciel nie będzie mógł legalnie publikować swojej oferty na platformach rezerwacyjnych. Regulacje obejmą wszystkich właścicieli, niezależnie od skali działalności – obowiązek pojawi się nawet wtedy, gdy mieszkanie wynajmowane jest sporadycznie, kilka razy w roku w sezonie wakacyjnym. Definicja najmu krótkoterminowego obejmuje pobyty trwające nie dłużej niż 30 dni.

W praktyce kończy się model funkcjonowania oparty na anonimowości i przekonaniu, że pojedynczy wynajem pozostaje poza zainteresowaniem organów państwa. To zasadnicza zmiana perspektywy – podkreśla adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Polska ustawa wdrażająca wciąż w procesie legislacyjnym

Choć rozporządzenie UE zaczyna obowiązywać bezpośrednio, polska ustawa wdrażająca nie została jeszcze uchwalona. Równolegle procedowane są dwa projekty: rządowy UC135 przygotowany przez Ministerstwo Sportu i Turystyki oraz poselski druk nr 2353 wniesiony przez klub Polska 2050. Pierwszy nadal znajduje się na etapie prac rządowych, drugi – po pierwszym czytaniu w Sejmie – został skierowany do komisji sejmowych.

To istotne rozróżnienie. Rozporządzenie UE 2024/1028 nakłada obowiązki na platformy (Airbnb, Booking i inne) – w zakresie weryfikacji numerów i przekazywania danych. Natomiast szczegółowe sankcje administracyjne wobec właścicieli lokali, procedura rejestracji oraz docelowy kształt Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych (CWTON) zostaną określone dopiero w polskiej ustawie.

Nie warto jednak czekać, aż ustawa zostanie uchwalona. Z dotychczasowego doświadczenia kancelarii wynika, że właściciele, którzy zwlekają z uporządkowaniem sytuacji formalnej i podatkowej do ostatniej chwili, ponoszą największe koszty
i finansowe, i organizacyjne – komentuje adwokat Gabrysiak.

[fragment artykułu]

Autorka: Katarzyna Gabrysiak — adwokat z 26-letnim doświadczeniem. Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Od lat skutecznie wspiera klientów indywidualnych i przedsiębiorców, prowadząc własną kancelarię adwokacką we Wrocławiu. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, prawie bankowym oraz kompleksowej obsłudze podmiotów gospodarczych. Łączy wiedzę prawniczą z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom podejmować bezpieczne i świadome decyzje.

materiał prasowy