Po burzliwym okresie postpandemicznym i korekcie z lat 2023-2024, rok 2025 przyniósł na rynku gruntów inwestycyjnych stabilizację. Podczas gdy deweloperzy mieszkaniowi wciąż walczyli z deficytem działek w topowych lokalizacjach, sektory data centers i magazynów energii wyrosły na „czarne konie”, redefiniując pojęcie atrakcyjnego gruntu. Na rynku sporo się zmienia. Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. Nastał też zmierzch wielkich galerii. Do tego dziś nie liczy się już tylko lokalizacja przy autostradzie. W energetyce i cyfryzacji głównie stawia się na moc przyłączeniową, która stała się nową walutą. W 2026 roku należy spodziewać się, że np. dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów.

Deficyt napędza ceny

Jak wskazują dane podsumowujące rok 2025, polska gospodarka odnotowała wzrost PKB na poziomie ok. 3,4% (zgodnie z prognozami EY i Komisji Europejskiej). Spadająca inflacja pozwoliła na pewien oddech. Jednak wysoki koszt pieniądza w pierwszej połowie roku nadal limitował aktywność spekulacyjną. Inwestorzy, zamiast agresywnego skupowania banków ziemi, przyjęli strategie „wait-and-see” lub koncentrowali się na aktywach typu „core” w największych ośrodkach miejskich.

Rok 2025 w „mieszkaniówce” upłynął pod znakiem dalszej polaryzacji. Według danych GUS-u, liczba rozpoczętych budów w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. spadła o ok. 8,5% rok do roku, co było bezpośrednim skutkiem ostrożności deweloperów oraz ograniczonej podaży gruntów z uregulowaną sytuacją prawną.

Jednym z najważniejszych zjawisk jest trwały wzrost cen ofertowych gruntów pod zabudowę – nawet w warunkach osłabienia koniunktury na rynku mieszkań. Najnowsze raporty rynkowe wskazują, że ceny gruntów inwestycyjnych pozostają odporne na cykl gospodarczy i rosną głównie z powodu niedoboru gruntów z uregulowaną sytuacją planistyczną (tzw. „czystych” działek) oraz oczekiwań związanych z zapowiadaną reformą planowania przestrzennego w Polsce.

Eksperci rynkowi podkreślają, że nawet przy obniżonej aktywności deweloperskiej popyt na atrakcyjnie położone działki – zwłaszcza w stolicach województw – przewyższa podaż. Efekt ten jest silniejszy w dużych aglomeracjach, takich np. jak Warszawa, gdzie dziesiątki transakcji zakupów gruntów przez krajowych i zagranicznych inwestorów potwierdzają trend umiarkowanego wzrostu cen i dużej konkurencji o najlepsze parcele.

Grunty pod budownictwo wielorodzinne w Warszawie, Krakowie i Trójmieście osiągnęły w 2025 roku rekordowe wyceny. W stolicy średnie ceny transakcyjne w topowych dzielnicach nierzadko przekraczały 3000-5000 PLN za PUM (Powierzchnię Użytkową Mieszkalną), a udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania w największych aglomeracjach zbliżył się do granicy 20-25%.

To właśnie ten segment był jednym z najaktywniejszych na rynku, mimo wyhamowania dynamiki sprzedaży samych mieszkań. Inwestorzy wskazują na niską podaż dobrze przygotowanych działek (tzw. „czystych” gruntów z planami miejscowymi), co podtrzymuje presję cenową na poziomie ofertowym i transakcyjnym. Deweloperzy coraz częściej decydowali się na rewitalizację terenów poprzemysłowych (brownfield), mimo wyższych kosztów remediacji gruntu, gdyż działki „greenfield” w granicach miast stały się towarem deficytowym.

Podsumowanie i prognoza

Rok 2025 na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce można podsumować jednym słowem, tj. selekcja. Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. Kluczowe wnioski z 2025 roku są następujące. W mieszkaniówce był dalszy wzrost cen gruntów w miastach wojewódzkich, do tego było widać silną barierę podaży. Z kolei w logistyce nastąpiła stabilizacja stawek. Nastąpił rozwój wzdłuż zachodniej granicy (efekt nearshoringu). W energetyce i cyfryzacji głównie liczyła się moc przyłączeniowa, która stała się nową walutą. Działka bez prądu traci na znaczeniu inwestycyjnym. W ESG raportowanie niefinansowe wymusiło na inwestorach weryfikację gruntów pod kątem ryzyk środowiskowych (tereny zalewowe, bioróżnorodność) już na etapie due diligence.

Wchodząc w rok 2026, należy spodziewać się, że to właśnie dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów. Dla właścicieli ziemskich oznacza to konieczność nie tylko „odrolnienia” ziemi, ale przede wszystkim – zadbania o jej uzbrojenie w media o odpowiednich parametrach.

[fragment artykułu]

Autorem komentarza jest Mariusz Urbański,
analityk i wieloletni ekspert rynku nieruchomości z firmy INWI Development

materiał prasowy