Dompress.pl: Jak uchwalenie planów ogólnych wpłynie na ceny gruntów inwestycyjnych pod inwestycje mieszkaniowe?
Jaka jest sytuacja na rynku gruntów mieszkaniowych przed uchwaleniem planów ogólnych? Czy firmy deweloperskie działające w miastach regionalnych je wyprzedają? Jakie tendencje możemy aktualnie obserwować, jeśli chodzi o ceny działek? Jaki wpływ na wyceny będzie miała reforma planistyczna? W jakim stopniu lokalne decyzje regulacyjne mogą zmienić ceny gruntów? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Adam Skorek, Dyrektor Departamentu Ekspansji w Develii
Rok 2026 na rynku gruntów inwestycyjnych jest nietypowy ze względu na zaawansowany etap prac nad planami ogólnymi w największych gminach. W części gmin obserwujemy zwiększoną podaż gruntów, które dotychczas miały ograniczone możliwości zabudowy mieszkaniowej, a w projektach planów zyskują potencjał funkcji mieszkaniowej. Z perspektywy dewelopera kluczowe jest jednak to, że sam plan ogólny, szczególnie na etapie projektu, nie przesądza o docelowym przeznaczeniu nieruchomości. Ostateczne możliwości inwestycyjne będą wynikać dopiero z decyzji WZ, planów miejscowych lub zintegrowanych planów inwestycyjnych, a także z kosztów inwestycji towarzyszących, które w wielu miastach wciąż nie są jednoznacznie określone. W efekcie nie traktujemy takich gruntów jako gotowych planistycznie i nie widzimy uzasadnienia, by wyceniać je na poziomie terenów z uregulowaną sytuacją planistyczną. Wzrost ich cen wynika z potencjału zmiany funkcji, ale droga do jego realizacji pozostaje czasochłonna, kosztowna i obarczona ryzykiem.
Jednocześnie coraz mniejsza dostępność gruntów z uchwalonymi planami skłania nas do dywersyfikacji źródeł pozyskiwania ziemi, m.in. poprzez partnerstwa i przejęcia. Choć w niektórych miastach pojawiają się oferty gotowych projektów, nie obserwujemy istotnych korekt cen. Stabilne perspektywy rynku mieszkaniowego i utrzymujący się popyt, szczególnie w największych ośrodkach, podtrzymują wysokie ceny gruntów.
Andrzej Biedronka-Tetla, Członek Zarządu Atal ds. Finansowych
Sytuacja na polskim rynku gruntów w tym i ubiegłym roku jest pochodną niepewności regulacyjnej, w związku ze zbliżającym się terminem wejścia w życie planów ogólnych w lipcu br. Aktualnie wartość danej działki silnie określa perspektywa jej wykorzystania po wdrożeniu reformy planistycznej. Czynnikiem destabilizującym jest także arbitralność urzędników w zakresie przenoszenia zapisów ze starych studiów do nowych planów ogólnych.
Generalnie grunty w ostatnim czasie bardzo drożały, a szczyt tego zjawiska miał miejsce w połowie zeszłego roku. Potem nastąpiła lekka korekta, m.in. wskutek tego, że mniejsi deweloperzy zaczęli wyprzedawać swoje projekty. Czy to ze względu na spowolnienie rynkowe, czy też z obawy o skutki reformy.
Mamy zabezpieczone zasoby na wiele lat, obejmują około 1 mln mkw. PUM w budowie i przygotowaniu. Jednocześnie pozyskiwanie atrakcyjnych gruntów w dobrej cenie wymaga dużego zaangażowania, dlatego w 2025 roku kupowaliśmy ich mniej. Wciąż rozglądamy się za dobrymi działkami pod inwestycje w 8 aglomeracjach Polski, w których działamy. Liczymy też, że trudniejsza sytuacja mniejszych deweloperów przyczyni się do niższych cen.
Damian Tomasik, Prezes Alter Investment
Rynek gruntów przed uchwaleniem planów ogólnych jest dziś w jednym z najbardziej interesujących momentów ostatnich lat. Mamy do czynienia z klasyczną sytuacją przejściową, a to zawsze oznacza, zarówno ryzyko, jak i największe okazje.
Nie obserwuję masowej wyprzedaży gruntów przez mniejsze firmy deweloperskie, ale widzę coś ważniejszego – rosnącą presję na podejmowanie decyzji. Część podmiotów, szczególnie tych mniej kapitałowych lub operujących na gruntach wymagających dalszego „uszlachetnienia”, faktycznie rozważa sprzedaż, żeby ograniczyć ryzyko planistyczne. Natomiast to nie jest rynek przecen. To jest rynek selekcji. Dobre grunty, w dobrych lokalizacjach, z potencjałem zgodnym z kierunkami rozwoju gmin, nadal rosną na wartości. Z kolei grunty „niepewne”, bez jasnej ścieżki planistycznej, zaczynają być dyskontowane. Czyli nie mamy jednej korekty rynku, mamy na nim rozwarstwienie.
Kluczowe jest to, że plan ogólny nie tworzy wartości, ale ją ujawnia albo odbiera. Po jego uchwaleniu zobaczymy dwa scenariusze. Część gruntów zyska na wartości skokowo, bo dostanie jasne przeznaczenie, a część straci, bo utraci możliwość zabudowy lub jej intensywność zostanie ograniczona. I to będzie moment prawdziwej weryfikacji rynku. Dlatego dziś największy wpływ na ceny mają nie tyle same plany ogólne, co lokalne decyzje i interpretacje gmin. To one definiują, które grunty są „w grze”, a które z niej wypadają. Z perspektywy dewelopera gruntowego potwierdza to, że przewagę buduje się nie na zakupie działki, ale na umiejętności przeprowadzenia jej przez proces planistyczny.
[fragment artykułu]
Źródło: dompress.pl
materiał prasowy
