Które zapowiadane na ten rok zmiany regulacyjne będą miały największe znaczenie dla rynku nowych mieszkań? W jaki sposób będą oddziaływać na plany inwestycyjne firm, sprzedaż oraz ceny mieszkań w nowych projektach? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w Develii
Wprowadzona w ubiegłym roku ustawa o jawności cen wymagała od deweloperów adaptacji systemów sprzedażowych i procesów operacyjnych. Jednocześnie wpłynęła na stabilizację rynku i ułatwienie klientom decyzji zakupowych.
W tym roku kluczowe będzie wdrażanie nowych regulacji dotyczących planowania przestrzennego oraz nowych wymogów technicznych dla projektów mieszkaniowych. Te zmiany mogą wpłynąć, zarówno na koszty realizacji inwestycji, jak i dostępność gruntów, a w konsekwencji również na skalę i tempo wprowadzania nowych projektów na rynek.
Wyzwaniem dla branży będzie również obowiązująca od 1 stycznia 2026 roku tzw. ustawa schronowa, która wprowadza dodatkowe wymogi związane z zapewnieniem infrastruktury ochronnej. Oznacza to konieczność dostosowania projektów architektonicznych do nowych parametrów, co może przełożyć się na wzrost kosztów realizacji inwestycji i w konsekwencji także cen.
Grzegorz Smoliński, Członek Zarządu Dom Development
Znaczący wpływ na rynek miała tzw. ustawa o jawności cen mieszkań. Wymusiła ona zmiany w podejściu do sprzedaży oraz komunikacji marketingowej. Więksi deweloperzy, dysponujący odpowiednim zapleczem i kompetencjami do prowadzenia własnych kampanii marketingowych, sprawnie odnaleźli się w nowych realiach. Dla mniejszych graczy, zwłaszcza opierających się głównie na kontaktach sprzedażowych z portali ogłoszeniowych, adaptacja okazała się znacznie większym wyzwaniem.
Wśród zapowiadanych na bieżący rok zmian regulacyjnych największe znaczenie dla rynku będą miały m.in. ustawa schronowa oraz zaktualizowane warunki techniczne. Nowe procedury stanowią wyzwanie dla branży, co może skutkować ograniczeniem dynamiki uruchamiania nowych projektów i koncentracją na sprzedaży istniejącej oferty. Sprzyjać będzie również procesom konsolidacyjnym, wzmacniając pozycję większych i lepiej przygotowanych podmiotów.
Mateusz Bromboszcz, Wiceprezes Zarządu Atal
Spośród nowych regulacji w ub. roku najwięcej emocji wywołał temat tzw. jawności cen. Dla naszej firmy, która od dawna prezentuje ofertę w sposób przejrzysty, nie oznaczało to rewolucji, ale zmusiło konkurencję do wdrożenia tego dobrego dla klientów standardu.
Jego wprowadzenie nie spowodowało, jak niektórzy oczekiwali, rynkowego tornado. Ceny ofertowe, po okresie dostosowań, znajdują się mniej więcej w tym samym punkcie, w którym były wcześniej. Również nie spodziewamy się, aby zapowiedziane ujawnienie danych transakcyjnych z RCN wywołało branżową burzę. Na cenę mieszkań niezmiennie wpływają przede wszystkim obiektywne parametry rynkowe, tj. ceny działek i wykonawstwa, standard i lokalizacja danej inwestycji, nie zaś taki czy inny dostęp do informacji o ofercie i transakcjach.
Większego wpływu na sektor w 2026 roku upatrujemy w reformie planistycznej, która już od wielu miesięcy oddziałuje chociażby na rynek gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Mimo ogólnego spowolnienia, te działki nie tanieją, bowiem ich przyszły zasób może się jeszcze zmniejszyć, a budowanie w oparciu o tzw. WZ-tki nie będzie możliwe. Wdrażanie reformy opóźnia ponadto procedowanie bieżących wniosków w urzędach, co odbija się negatywnie na planowaniu inwestycji.
Obowiązuje już także tzw. ustawa schronowa, która z pewnością przełoży się na koszty realizacji inwestycji, choć trudno jednoznacznie określić w jakim stopniu, gdyż, póki co, są to zbyt ogólne regulacje. Również z ogłoszonego przez rząd budżetu na realizację tego typu zadań obronnych nie wynika, czy i w jakim stopniu będę mogli skorzystać z niego deweloperzy. Niezmiennie na rynek mieszkaniowy oddziaływać będą koszty materiałów i pracy, wysokie stawki za energię, a także nowe wymogi techniczne dotyczące m.in. ekologii, bezpieczeństwa, komfortu akustycznego czy wyposażenia budynków.
Zuzanna Należyta, Dyrektor ds. handlowych w Eco Classic
Z pewnością największy wpływ będzie miało opracowanie planów ogólnych. Przepis nie pochodzi z 2025 roku, ale niektóre jednostki samorządowe opracowały go właśnie w 2025 roku. Sama idea jest bardzo dobra, każde miasto czy gmina powinny mieć taki plan. Natomiast wykonanie jest różne. Jeżeli do opracowania planów zostaną lub zostały przyjęte błędne dane np. ilość gruntów możliwych do przeznaczenia pod budownictwo mieszkaniowe. Jeżeli plan ogólny ogranicza ilość takich gruntów a zostaną wskazane takie, z których na 30-40 % realnie nie można budować ze względu na zawiłą sytuację prawną lub brak możliwości rozbudowy infrastruktury, to mamy sytuację w której jeszcze bardziej zostanie ograniczona podaż gruntów, a co za tym idzie wzrosną ceny ziemi czyli koszt wytworzenia mieszkania a więc i ich cena.
2025 upłynął również pod znakiem tzw. Ustawy o Jawności Cen, która przysporzyła wszystkim deweloperom wiele trudności ze względu na niejednoznaczność przepisów. Zostały opracowane przepisy, które w rzeczywistości podniosły koszt działalności deweloperów. Wprowadzenie tego systemu wymagało zatrudnienia nowych osób, bądź wprowadzenia kosztownych zmian w systemach informatycznych. Każdy, kto twierdził, że wprowadzenie obowiązku przyczyni się do obniżenia kosztów, delikatnie mówiąc, nie powinien decydować o wprowadzaniu jakichkolwiek przepisów dotyczących gospodarki czy przedsiębiorców.
Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland
Rok 2025 przyniósł istotne zmiany regulacyjne, a nowelizacja ustawy deweloperskiej, która zobligowała branżę do większej transparentności, wpłynęła przede wszystkim na tempo projektowania i planowania nowych inwestycji. Wyzwaniem pozostaje brak stabilności legislacyjnej, który nie sprzyja długoterminowemu planowaniu. Wśród zmian na rok 2026, które mogą mieć największy wpływ na rynek, znajdują się nowe warunki techniczne oraz rosnące wymogi dotyczące efektywności energetycznej budynków. Te regulacje mogą zwiększyć koszt realizacji inwestycji, ale jednocześnie przyczyniają się do długofalowej poprawy jakości budownictwa i środowiska życia.
[fragment raportu]
Źródło: Dompress.pl
materiał prasowy
