Zakup nieruchomości marzeniem niejednego Polaka. Co, jeśli nie mamy środków na jego realizację? Z pomocą może przyjść kredyt hipoteczny, który jest najpopularniejszą formą sfinansowania zakupu mieszkania. Według danych NBP[1], w 7 największych miastach w Polsce w III kw. 2021 r. aż połowa kupowanych lokali mieszkalnych była nabywana w ten sposób. Jednak dla wielu przyszłych kredytobiorców to ostatni dzwonek na uzyskanie wystarczającej kwoty z banku po stosunkowo niskich kosztach.

Dlaczego? Powodem są zapowiadane, kolejne podwyżki stóp procentowych i rosnąca inflacja, a to oznacza, że ponownie obniży się zdolność kredytowa niemałej grupy Polaków. Co więcej, podwyżki będzie można również zaobserwować na rynku nieruchomości. Wpływ na to mają m.in. drogie (i wciąż drożejące) materiały budowlane, przez co w ciągu ostatniego roku w 16 największych miastach w Polsce stawki najmu wzrosły przeciętnie o 9%, tym samym w większości miast są już wyższe niż przed pandemią[2]. Czasy mamy niespokojne i potwierdza się to, co pokazała już I fala pandemii – w takiej rzeczywistości inwestycja w nieruchomości wciąż pozostaje jedną z najbardziej opłacalnych opcji. Nawet, gdy w grę wchodzi zakup mieszkania na kredyt z myślą o wynajmie. Jednak co zrobić, aby uniknąć odrzucenia przez bank wniosku kredytowego? Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) przedstawiają poniżej najczęstsze powody odmowy udzielenia kredytu hipotecznego i podpowiadają, jak ich unikać.

1. Nieodpowiednia zdolność kredytowa
Pierwszym i najważniejszym powodem odrzucenia przez bank wniosku o kredyt hipoteczny, jest nieodpowiednia, tzn. zbyt niska zdolność kredytowa. Przy jej wyliczaniu banki biorą pod uwagę różne elementy i własne wytyczne, chociaż oczywiście muszą działać w ramach ogólnie przyjętych zasad (np. rekomendacje od KNF). Zupełną podstawą, na którą zwróci uwagę kredytodawca oceniając zdolność kredytową, są dochody osoby starającej się o kredyt – ich wysokość, a także regularność wpływów i oczywiście wydatki, a także ich stosunek do dochodów. Ostatnie wzrosty stóp procentowych, wyraźnie przełożyły się na mniejszą zdolność kredytową konsumentów w naszym kraju. Podwyżka z marca sprawiła, że stopa referencyjna wynosi już 3,5 %.

Jak wskazuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance, od października 2021 r. stopa referencyjna była podnoszona już sześciokrotnie, więc oprócz podwyżki z października, która wynosiła 0,4 punktu procentowego, każdy kolejny miesiąc przynosił wzrost o co najmniej pół punktu procentowego. Jak wynika z zapowiedzi NBP, nie są to ostatnie podwyżki w tym roku. A rosnące stopy procentowe wpływają na zdolność kredytową.

– W przypadku rodziny z dwójką dzieci czy bezdzietnej pary, ich zdolność kredytowa maleje nieprzerwanie od III kwartału 2020 r. Natomiast singiel na najwyższy kredyt mógł liczyć w IV kwartale 2020 r., a później jego zdolność kredytowa również zaczęła sukcesywnie spadać. Jak wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance za IV kw. 2021 r., w przypadku 4-osobowej rodziny o dochodach 8 000 zł netto, średnia zdolność kredytowa obniżyła się o 119 tys. zł. Jednak nie jest to najbardziej dotkliwy spadek. Ten dotknął pary, które przy identycznych dochodach, co wyżej wspomniana rodzina, mogą pożyczyć od banku średnio o 178 tys. zł mniej w porównaniu do III kwartału 2021 r. Natomiast singiel, który zarabia 5000 zł netto otrzyma kredyt mniejszy o 90 tys. zł niż w poprzednim kwartale – obrazuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

2. Zbyt wysokie wydatki
Wysokie i stałe dochody ułatwiają otrzymanie kredytu hipotecznego, ale nie zawsze, tyczy się to sytuacji, gdy oprócz wysokich wpływów, potencjalny kredytobiorca ma też wysokie wydatki. A o nie w obecnej rzeczywistości nietrudno. Odpowiada za to wysoka inflacja, która w lutym 2022 r. wg wstępnych danych była na poziomie 8,5%[3], co jest wartością, która nie była spotykana przez ostatnie 20 lat[4]. Wszystko wskazuje na to, że taki poziom inflacji pozostanie z nami na dłużej, a niewykluczone są też jej dalsze wzrosty, co może przekładać się na zwiększony poziom wydatków z domowego budżetu.

Należy pamiętać, że bank rozpatrując wniosek kredytowy, analizuje wysokość wydatków związanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Zaliczają się do nich m.in. koszty żywności, rachunki za usługi telekomunikacyjne, opłaty związane z utrzymaniem samochodu itp. Wśród danych związanych z wydatkami potencjalnego kredytobiorcy, jakich bank potrzebuje do oceny zdolności kredytowej, znajdują się też informacje o innych zobowiązaniach finansowych, czyli aktualnie spłacanych kredytach, pożyczkach. – Podając we wniosku kredytowym te informacje, trzeba zachować rzetelność. Nie powinno się naciągać faktów, bo bank i tak dojdzie do prawdy. Jeśli wniosek jest składany w banku, który prowadzi konto osobiste wnioskodawcy, to nie warto również zaniżać danych o kosztach prowadzenia gospodarstwa domowego, bo kredytodawca ma przecież wgląd w takie wydatki. Rozminięcie się z prawdą, choćby w jednej kwestii, może podważyć wiarygodność pozostałych informacji wskazanych we wniosku – tłumaczy Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

To mniej powszechna wiedza, że większość banków bierze pod uwagę również potencjalne zadłużenia. O co chodzi? Oceniając ryzyko kredytowe, uwzględnia to, czy wnioskodawca występował o kartę kredytową i jaki ma przyznany limit, oraz analizuje debety lub inne linie kredytowe dostępne w koncie. Nawet jeśli nie korzysta się z potencjalnie dostępnych środków, to i tak fakt posiadania karty kredytowej może wpływać na obniżenie zdolności kredytowej. Oceniając zdolność kredytową, bank zakłada, że taka osoba w każdym momencie może skorzystać ze środków. W tej sytuacji suma zobowiązań do spłaty znacząco się zwiększy, co może przełożyć się na trudności ze spłatą. Potencjalnie wydatki mogą wpłynąć całkiem realnie na negatywną ocenę zdolności kredytowej, a przez to można spotkać się z odmową przyznania kredytu. Jednak istnieje prosty sposób, aby temu zaradzić.

– Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, warto zadbać o przegląd swoich finansów. Obejmuje on m.in. pozbycie się nieużywanych kart kredytowych oraz zmniejszenie limitów na tych kartach, z których korzystamy. Należy też obniżyć lub całkowicie zrezygnować z debetów dostępnych w koncie. Jeśli jest to możliwe, to warto postarać się o wcześniejszą spłatę innych zobowiązań. Uporządkowanie domowych finansów znacznie zwiększy szanse na uzyskanie kredytu. W tym celu można skorzystać z pomocy pośrednika finansowego, który przeanalizuje sytuację wnioskodawcy i wybierze najlepsze dla niego rozwiązanie – podkreśla Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

3. Negatywna lub zbyt krótka historia kredytowa
Kolejną, często spotykaną przyczyną odmowy udzielenia kredytu hipotecznego jest negatywna lub zbyt krótka historia kredytowa. Problem z uzyskaniem kredytu można mieć przez częste opóźnienia w spłacie kolejnych rat za zakupy, nieterminowe regulowanie zadłużenia na karcie kredytowej lub zaległości w opłatach za usługi telekomunikacyjne. W takiej sytuacji bank może dojść do wniosku, że skoro ktoś miał problem z sumiennym regulowaniem małych zobowiązań, to terminowa spłata raty kredytu hipotecznego też będzie stanowić dla niego problem.

– Całkowity brak historii kredytowej również nie jest dobrze postrzegany przez banki. W takim przypadku mają one problem z oceną tego, czy wnioskodawca jest osobą, która rzetelnie podchodzi do spłaty swoich zobowiązań, jeżeli wcześniej nie zadłużała się nawet na drobne kwoty. Planując zakup nieruchomości na kredyt, należy więc zadbać o historię kredytową. Jak można to zrobić? Przede wszystkim zaplanować złożenie wniosku w czasie i wcześniej zaciągnąć kredyt na nowy komputer czy sprzęt RTV na krótki okres i spłacić go wzorowo, czyli w terminie – radzi Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

4. Zbyt wiele zapytań kredytowych w BIK
Często osoby chcące uzyskać finansowanie z banku decydują się na złożenie wniosku w kilku placówkach. Powodem takiego działania jest zazwyczaj chęć porównania ofert z różnych miejsc, aby wybrać najkorzystniejszą dla siebie. Jednak trzeba mieć na uwadze możliwe, negatywne aspekty podjęcia takiej decyzji. Jakie? Każde zapytanie o kredyt skierowane do banku gromadzone jest przez Biuro Informacji Kredytowej. Bank otrzymując wniosek kredytowy, kontaktuje się z BIK-em, aby otrzymać dane dotyczące potencjalnego kredytobiorcy, np. zawierające liczbę miejsc, do których wnioskodawca skierował „prośbę” o finansowanie. Czy zbyt wiele zapytań kredytowych dyskwalifikuje potencjalnego kredytobiorcę w procesie starania się o finansowanie?

– Bank na podstawie danych od BIK analizuje wiarygodność konsumenta, jego zdolność do spłaty możliwego zadłużenia. Gdy widzi zbyt dużą liczbę zapytań o kredyt złożonych w krótkim czasie od siebie, może mieć zastrzeżenia, co do udzielenia finansowania potencjalnemu kredytobiorcy. Dzieje się tak, ponieważ taka sytuacja może świadczyć o tym, że inne banki miały powód, aby nie udzielić kredytu konsumentowi, wobec czego szuka on „ostatniej deski ratunku”. Aby tego uniknąć dobrze jest ograniczyć liczbę miejsc, do których składamy wniosek do 3 w miesiącu lub po otrzymaniu kilku odmów z różnych banków odczekać ok. 2 miesiące przed złożeniem wniosku w kolejne miejsca – mówi Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.

W następnym miesiącu zapytania o finansowanie z poprzednich 30 dni, mają niewielki wpływ na ocenę zdolności kredytowej przez bank. Dzieje się tak dlatego, że po upływie tego czasu, bank jest w stanie określić, czy kredyt został udzielony, czy też nie.

5. „Niestabilne” źródła dochodów
Dla banku najlepszym kredytobiorcą jest osoba zatrudniona na umowę o pracę. Idealnie, jeśli jest ona zawarta na czas nieokreślony, a taki pracownik ma długi staż pracy u swojego pracodawcy. Wszelkie odstępstwa od tej reguły oznaczają dla banku zwiększone ryzyko braku spłaty. Nie jest to jednak równoważne z tym, że ktoś, kto jest zatrudniony na czas określony albo prowadzi działalność gospodarczą, nie ma szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Jednak może to być znacznie trudniejsze. Zatrudnienie na podstawie umów cywilno-prawnych, takich jak umowa zlecenie czy umowa o dzieło, jeszcze bardziej zwiększa poziom trudności, gdyż banki mogą nie brać pod uwagę dochodów uzyskiwanych z tych tytułów. Problematyczne są też wypłaty składające się z niskiej podstawy oraz premii, które cechują się dużą nieregularnością. To wszystko może przyczynić się od odrzucenia przez bank wniosku kredytowego. Co więc zrobić, aby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie świadczenia? Przede wszystkim warto sprawdzić, czy zgodnie z Kodeksem Pracy możesz już zmienić formę zatrudnienia na umowę podpisywaną na czas nieokreślony.

6. Maksymalny wiek kredytobiorcy
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, który zaciągamy zwykle na 20 czy nawet 30 lat, by wydłużając okres spłaty, jednocześnie obniżyć wysokość raty. Nic więc dziwnego, że banki przed wydaniem pozytywnej decyzji o jego udzieleniu, muszą wziąć pod uwagę zdolność do uzyskiwania dochodów przez wnioskodawcę przez cały okres spłaty zobowiązań. Wymaga tego od nich Rekomendacja S wydana przez KNF. Jest to szczególnie związane z prognozowanym spadkiem dochodów po wejściu w wiek emerytalny. Co prawda, nie ma obowiązku przejścia na emeryturę wraz z osiągnięciem odpowiedniego wieku, ale bank przy ocenie ryzyka związanego z udzieleniem kredytu musi wziąć pod uwagę taką możliwość. Dlatego jeśli koniec okresu spłaty takiego zobowiązania przypada po osiągnięciu przez wnioskodawcę wieku emerytalnego, to bank może odmówić udzielenia kredytu. Jednak jak wskazuje Rafał Salach, ekspert ZPFF, Gold Finance w takich sytuacjach są pewne rozwiązania:

– Można np. zdecydować się na zakup dodatkowego ubezpieczenia, w tym wypadku bank najprawdopodobniej zaproponuje potencjalnemu kredytobiorcy polisę na życie. Dla instytucji jest to dodatkowa gwarancja spłaty zobowiązania, jednak taka decyzja ma również wiele pozytywnych aspektów dla samego konsumenta. Jakich? Skorzystanie z takiej oferty czasem bywa niezbędne do uzyskania kredytowania, ponieważ dzięki temu można otrzymać świadczenie wynikające z umowy. Dzieje się tak np., gdy kredytobiorca nie spełnia określonych przez bank warunków (nieodpowiedni wiek) i tym samym w „normalnych” okolicznościach nie uzyskałby kredytu. W ten sposób okres kredytowania można wydłużyć nawet do 80. roku życia. Ponadto wykup polisy na życie stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla rodziny w przypadku ewentualnej śmierci lub choroby kredytobiorcy (ujętej w zakresie ubezpieczenia). W takiej sytuacji ubezpieczyciel wypłaci bankowi kwotę, na jaką opiewała polisa, tym samym spłata całego bądź części długu nie będzie spoczywała na najbliższych zmarłego. Innym rozwiązaniem w przypadku zbyt wysokiego wieku potencjalnego kredytobiorcy jest młodszy współkredytobiorca, który osiąga odpowiednio wysoki i dominujący dochód – tłumaczy Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.

7. Problematyczna nieruchomość
Mieszkanie kupione dzięki kredytowi będzie stanowić zabezpieczenie jego spłaty. Z tego powodu bank musi mieć pewność, że w razie kłopotów z terminowym uiszczaniem rat istnieje spora szansa na bezproblemowe zbycie takiej nieruchomości. W księdze wieczystej mogą znajdować się zapisy, które bardzo utrudnią ewentualną sprzedaż domu czy mieszkania. Co można do nich zaliczyć? Szczególną uwagę należy zwrócić na służebność osobistą czy dożywocie. Są to zapisy, które nakładają na każdego kolejnego właściciela nieruchomości na przykład obowiązek zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie, która jest wskazana w umowie dożywocia. Jest to osobiste prawo majątkowe, w związku z tym jest niezbywalne i wygasa dopiero z dniem śmierci osoby, której ono dotyczy[5]. Podobnie wygląda sprawa w przypadku nieruchomości, której cena jest znacznie zawyżona lub gdy posiadłość jest w złym stanie technicznym. Przeszkodą w uzyskaniu kredytu może też być zakup mieszkania od dewelopera, który „cieszy się” złą sławą. Jeśli taki deweloper znajduje się w rejestrach dłużników, nie dotrzymywał wcześniejszych umów lub był nieterminowy, to bank również może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego.

[1] NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2021 r., Grudzień 2021 r.
[2] Expander i Rentier.io, Raport – Najem mieszkań, luty 2022.
[3] GUS, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w lutym 2022 r. (dane wstępne)
[4] GUS, Roczne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych od 1950 roku.
[5] art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego

Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).