Informacje dnia

Obiecujące perspektywy dla polskiego rynku handlowego

Adam Kiernicki
Rosnąca liczba szczepień pozwala sektorowi handlowemu złapać oddech, a do działających z limitami sklepów stacjonarnych wracają klienci. Według prognoz JLL, w 2021 r. całkowita nowa podaż może osiągnąć poziom 540 0000 mkw. wracając do wyników sprzed pandemii.

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na rynku nieruchomości handlowych w Polsce na koniec pierwszego półrocza 2021.
Chociaż rynek handlowy wciąż boryka się z konsekwencjami COVID-19, prognozy dla Polski na tle Europy wyglądają korzystnie. Według Oxford Economics, sprzedaż detaliczna w Polsce ma rosnąć o 4,9% rocznie do 2023 r., co plasuje nas w czołówce krajów europejskich.
Dane Polskiej Rady Centrów Handlowych wskazują na szybki powrót klientów do stacjonarnych zakupów po okresie obostrzeń związanych z ostatnim lockdownem. Odwiedzalność w pierwszym tygodniu po ponownym otwarciu centrów handlowych sięgnęła 97% wyniku z 2019 r., następnie ustabilizowała się na poziomie 87% na koniec maja. Obroty w centrach handlowych w maju wyniosły 96% wartości z 2019, co wskazuje na wysoki współczynnik konwersji.
 

Wyniki odwiedzalności mogą napawać ostrożnym optymizmem. Widać, że konsumenci są spragnieni możliwości dokonania zakupów w przestrzeni fizycznej i chcą zrekompensować sobie miesiące odkładania w czasie wizyt w obiektach handlowych. To zjawisko sfrustrowanych zakupów, czyli tzw. revenge shopping”,

mówi Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Podaż – możliwy powrót do wyników sprzed pandemii

W porównaniu z analogicznym okresem 2020 r., I półrocze 2021 charakteryzowało się zwiększoną aktywnością budowlaną.

W pierwszej połowie 2021 r. deweloperzy ukończyli 242 000 mkw. GLA w ramach wszystkich formatów, a w budowie jest kolejne 447 000 mkw. Z naszych analiz wynika, że na koniec 2021 r. nowa podaż może łącznie osiągnąć poziom ok. 540 000 mkw. To wynik podobny do rezultatu z 2019, czyli sprzed pandemii. 40% nowo oddanej powierzchni będą stanowiły parki handlowe,

wyjaśnia Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Utrzymuje się trend lokalności oraz wygodnych i szybkich zakupów. 43% podaży oddanej do użytku w I półroczu przypadło na parki handlowe[1] oraz centra codziennych zakupów[2]. W wyniku przetasowań na rynku operatorów hipermarketów, 47% nowej powierzchni dostarczono w ramach wolnostojących magazynów handlowych[3].

Pozostałe 10% nowej powierzchni ukończono w centrach handlowych. W II kw. 2021 otwarto pierwsze w tym roku centra handlowe: Galerię Sekunda w Jędrzejowie (13 000 mkw. GLA) oraz Galerię Odyseja w Brzesku (9300 mkw. GLA).

Rozwija się segment projektów mixed-use, w ramach których na rynek trafia dodatkowa powierzchnia handlowa. Łączenie różnych funkcji komercyjnych, ale też nowoczesnych elementów projektowania z historyczną architekturą przekłada się na projekty miastotwórcze i nowe przestrzenie miejskie. Przykładem są Browary Warszawskie, zrealizowane przez Echo Investment, które integrują funkcje biurowe, mieszkaniowe i handlowe z historycznym dziedzictwem tego miejsca,

komentuje Joanna Tomczyk.

Popyt – mocne debiuty i nowe strategie

Nowa rzeczywistość na rynku handlowym, a także doświadczenia sieci podczas pandemii wpłynęły na strategie ekspansji, szczególnie w odniesieniu do uruchamiania sklepów w alternatywnych lokalizacjach.

Najemcy poszukują nowych formatów, dywersyfikują swoje lokalizacje, ale jednocześnie nie rezygnują z rozwoju swoich sklepów w centrach handlowych. Irlandzki gigant modowy Primark zapowiedział kolejne dwie nowe lokalizacje w największych centrach handlowych w Krakowie i Katowicach. Rituals Cosmetics, który zadebiutuje w sierpniu 2021 r. w Westfield Arkadia w Warszawie, planuje uruchomić do 2027 roku sieć 100 sklepów w Polsce. Podobnie polska marka HalfPrice (należąca do CCC) w ciągu zaledwie dwóch miesięcy otworzyła siedemnaście lokalizacji, od centrów handlowych po lokale przy głównych ulicach handlowych,

wylicza Joanna Tomczyk.

W I półroczu w Polsce zadebiutowały trzy nowe marki, wszystkie w Warszawie. LEGO otworzyło swój pierwszy własny sklep w Westfield Arkadia, a włoska firma odzieżowa Camissima i marka odzieżowa Yargici z Turcji rozpoczęły działalność w Galerii Mokotów.

Wielokanałowość sprzedaży i zrównoważony rozwój

Przed pandemią udział handlu internetowego w sprzedaży detalicznej w Polsce wynosił 5,6% i zmieniał się w zależności od wprowadzanych ograniczeń w działalności obiektów handlowych. Prognozy dotyczące handlu w Polsce zakładają wzrost sprzedaży detalicznej o 3,3% rocznie do 2025 roku, z czego 90% zakupów będzie wciąż realizowanych w sklepach stacjonarnych.

Aby zobaczyć jak kształtuje się e-commerce musimy poczekać na stabilizację rynku. Niezależnie od tego najemcy i wynajmujący zdają sobie sprawę z konieczności budowania modelu sprzedaży wielokanałowej czy obecności na platformach sprzedażowych, takich jak Zalando czy Amazon oraz poszukują systemów integrujących ich obiekty z platformami internetowymi,

wskazuje Anna Wysocka.

Choć jedynie 15% budynków handlowych jest obecnie certyfikowana (według Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego), sektor ten wykazuje zaangażowanie w kwestie zrównoważonego rozwoju. Zarówno najemcy, jak i wynajmujący wdrażają innowacje, które mają na celu ochronę środowiska.

Przykładowo, sieć Carrefour wykorzystuje niskie temperatury wód podziemnych do obniżenia temperatury powietrza w obiektach i używa CO2 jako czynnika chłodniczego. Silesia City Center zainstalowała na dachu panele fotowoltaiczne, redukując o tyle emisję dwutlenku węgla, ile jest w stanie wchłonąć w ciągu roku 1 ha lasu sosnowego. Pojawiają się ogrody na dachach, pasieki, czy hotele dla owadów jak w bydgoskim Focus Mall. Oświetlenie LED czy ładowarki do samochodów powoli stają się standardem w galeriach handlowych. Także coraz częściej planowane procesy deweloperskie zakładają dostarczenie zrównoważonych obiektów,

zwraca uwagę Anna Wysocka.

Globalni giganci modowi, tacy jak H&M, United Colors of Benetton, Esprit czy Tommy Hilfiger, sprzedają kolekcje odzieży uszyte z produktów pochodzących z recyklingu i biodegradowalnych materiałów naturalnych. LEGO testuje klocki wykonane z przetworzonego plastiku, a odzież używana jest szerzej obecna zarówno w nowoczesnym handlu stacjonarnym, jak i online (przykład Zalando Pre-Owned, gdzie sprzedawane są rzeczy używane).

Rynek inwestycyjny – dużo transakcji, ale o niższych wartościach

Pandemia i związane z nią ograniczenia działalności miały wpływ na wyniki rynku handlowego w pierwszym półroczu 2021. Łączna wartość transakcji inwestycyjnych na poziomie około 290 mln euro była najniższym wynikiem za pierwsze sześć miesięcy od 2013 r. Należy jednak zauważyć, że liczba transakcji była z kolei jedną z najwyższych w historii rynku, a ich niższa wartość wynika z rodzaju produktów handlowych, które cieszą się obecnie największą popularnością wśród inwestorów. Są to aktywa mniejsze i bardziej rozproszone. W dalszym ciągu na celowniku inwestorów pozostają głównie parki handlowe, centra codziennych zakupów, sklepy spożywcze oraz sklepy typu DIY. W ostatnim czasie obserwujemy również wzrost zainteresowania transakcjami oportunistycznymi w segmencie centrów handlowych,

komentuje Adam Kiernicki, Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych Nieruchomości Handlowych, JLL.

Atrakcyjność większych centrów handlowych jest bezpośrednio uzależniona od perspektywy wygaszenia pandemii i ograniczenia ryzyka kolejnych obostrzeń.

Obroty odnotowywane po otwarciu centrów handlowych w maju wyraźnie wpływają jednak na poprawę nastrojów wśród inwestorów,

dodaje Adam Kiernicki.

Pomimo braku danych transakcyjnych za I poł. 2021 r., stopy kapitalizacji za najlepsze centra handlowe szacuje się na 5,25%. Jak na razie, stopy kapitalizacji za najlepsze parki handlowe pozostają stabilne na poziomie około 6,80%, jednak wysoki poziom zainteresowania i ograniczona dostępność dobrego produktu może spowodować kompresję w krótkim terminie.

[1] Powierzchnia najmu GLA > 5 000 mkw.

[2] 2000 mkw. ≤ GLA < 5 000 mkw.

[3] Min. 5000 mkw. GLA, jeden operator, wolnostojący budynek, najczęściej hipermarket spożywczy, sklep budowlany, meblowy lub z elektroniką