Podczas gdy rynek mieszkań napędzany jest emocjami i medialną gorączką, w cieniu rośnie segment dla tych, którzy wolą arkusz kalkulacyjny od myślenia życzeniowego. Lokale usługowe, choć mniej popularne w masowej wyobraźni, przyciągają inwestorów szukających przewidywalności, stabilności i decyzji opartych na twardych danych, a nie na przeczuciu. Najnowsza analiza przygotowana przez Dwell Properties pokazuje konkretne liczby i porównania rentowności oraz praktyczne wskazówki – jak analizować lokalizację, czym różni się „strategiczna lokalizacja” od zwykłej.

• Lokale usługowe generują rentowność 2-3 razy wyższą niż mieszkania w tej samej lokalizacji
• Mieszkania (przykład: nowe osiedle na Włochach w Warszawie):
  • Rentowność: 3-4% rocznie
  • Wyższe zaangażowanie czasowe właściciela
• Lokale usługowe (ta sama lokalizacja – Włochy):
  • Rentowność: 7-9% rocznie
  • Znacznie mniejsze zaangażowanie czasowe
  • Spokojniejsze zarządzanie inwestycją

Oto szczegóły:

Czy sam chciałbym tu mieszkać?, to pytanie, które zadaje sobie wielu kupujących mieszkanie inwestycyjne. Zdaniem ekspertów to fundamentalny błąd, który prowadzi do przepłacania i niskiej rentowności. Profesjonaliści podchodzą do tematu zupełnie inaczej.

– Inwestycja w lokal usługowy to czysta matematyka. Nie jest obarczona myśleniem życzeniowym, które widzimy na rynku mieszkaniowym. Tutaj liczy się intuicja poparta doświdczeniem i twarde dane, a nie to, czy podoba nam się widok z okna – tłumaczy Marcin Kubik, CEO Dwell Properties zajmujący się inwestycjami w lokale usługowe.

Fundamentem tej przewidywalności są długoterminowe umowy najmu, podpisywane na 5, a nawet 10 lat z najemcami biznesowymi (B2B). Oznacza to stabilny, miesięczny przychód i brak problemów typowych dla najmu prywatnego, częstych zmian lokatorów czy sporów o drobne naprawy.

Przewidywalność zamiast myślenia życzeniowego

Podczas gdy inwestorzy mieszkaniowi wciąż liczą na to, że ich nieruchomości „kiedyś podrożeją”, właściciele lokali usługowych mogą spać spokojnie. Dlaczego? Bo ich inwestycje opierają się na przewidywalnych fundamentach, a nie na nadziei.

Lokale usługowe oferują dziś rentowność 2-3 razy wyższą niż mieszkania w tej samej lokalizacji. To nie są puste słowa, ale rzeczywistość rynkowa. Podczas gdy właściciel mieszkania na nowym osiedlu na Włochach w Warszawie może liczyć na 3-4% rocznie, właściciel lokalu usługowego w tej samej okolicy spokojnie osiąga 7-9% przy znacznie mniejszym zaangażowaniu czasowym.

Kluczowa różnica między mieszkaniami a lokalami usługowymi tkwi w typie najemców. W przypadku mieszkań mamy do czynienia z najemcami indywidualnymi – osobami, które mogą zmienić pracę, przeprowadzić się, lub po prostu zrezygnować z najmu z dnia na dzień.
Lokale usługowe wynajmowane są przedsiębiorstwom. To oznacza długoletnie umowy, często z klauzulami waloryzacyjnymi, profesjonalne podejście do zobowiązań umownych i znacznie mniejszą rotację najemców. Salon fryzjerski czy restauracja nie zmieni lokalizacji impulsywnie, to dla niej strategiczna decyzja biznesowa.

– Paradoksalnie, mimo że lokali usługowych jest mniej na rynku, są one łatwiejsze w obrocie niż mieszkania. Inwestorzy specjalizujący się w tym segmencie wiedzą, czego szukają i są gotowi szybko podejmować decyzje – mówi Marcin Kubik.

Mieszkania wystawione na sprzedaż mogą czekać na kupca nawet dwa lata, szczególnie w starszym budownictwie. Dobrze zlokalizowany lokal usługowy z ustabilizowanym najemcą znajdzie kupca w ciągu kilku miesięcy.

Geografia ma znaczenie – ale inaczej niż myślisz

Jednak kluczem do sukcesu jest coś, co na rynku mieszkaniowym często jest ignorowane: dogłębna analiza lokalizacji. – W przypadku mieszkań lokalizacja jest względna. Zawsze może powstać ładniejsze osiedle 300 metrów dalej. W przypadku lokalu usługowego jest absolutna – tłumaczy analityk. – Używam prostego przykładu: jeśli chcesz kupić bułkę przy przystanku, nie pójdziesz 300 metrów dalej do nowej piekarni na zamkniętym osiedlu. Kupujesz tam, gdzie jest ci po drodze. Dlatego lokalizacja jest wszystkim – dodaje.

To fundamentalna różnica, lokale usługowe nastawione na ruch są uzależnione od ruchu pieszego i dostępności, nie od estetyki czy prestiżu budynku. Aby ocenić lokalizację, profesjonaliści używają narzędzi analitycznych. Badają tzw. „catchment”, czyli potencjał zakupowy i demograficzny okolicy oraz ruch bezpośrednio przed lokalem. Analizują dane o natężeniu ruchu pieszego i samochodowego, sprawdzają plany zagospodarowania przestrzennego i obecność konkurencji.

– Inwestorzy indywidualni rzadko to robią, często polegając na zapewnieniach sprzedających. My analizujemy różne źródła danych i na ich podstawie oceniamy, czy dany lokal ma szansę na sukces – mówi ekspert.

Z drugiej strony, najciekawsze projekty mixed-use potrafią przyciągać klientów z drugiego końca miasta, a jednocześnie być średnim miejscem do życia dla większości rodzin. Inwestor powinien określić, czy chce inwestować w destynacje – od premium po nieoczywiste – czy w konwersję ruchu pieszego lub samochodowego.

[fragment artykułu]

Autor: Marcin Kubik, CEO Dwell Properties
materiał prasowy