Rynek nieruchomości w Polsce w dalszym ciągu jest bogaty w tereny pod inwestycje. Jednak nie na każdej działce inwestor może podjąć się realizacji dowolnej inwestycji. Z pomocą przychodzi tutaj klasyfikacja działek gruntowych. Określa ona, jakiego rodzaju projekty inwestycyjne mogą być realizowane na danych działkach gruntowych.

Spis treści:
Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego podstawą przy wyborze gruntu
Wyróżnione rodzaje gruntów
Klasyfikacja działek gruntowych:
1. Klasyfikacja działek budowlanych
2. Klasyfikacja działek rolnych
3. Klasyfikacja działek rekreacyjnych
4. Klasyfikacja działek inwestycyjno-przemysłowych
5. Klasyfikacja działek siedliskowych
6. Klasyfikacja działek leśnych

Inwestor, aby dowiedzieć się na jakich działkach może zrealizować swój projekt komercyjny, musi zaznajomić się ze specyfikacją gruntu. W pierwszej kolejności powinien on sprawdzić księgę wieczystą nieruchomości oraz Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP), który określa, jakiego rodzaju inwestycje mogą być realizowane na poszczególnych gruntach.

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego podstawą przy wyborze gruntu

Wszystkie ważne informacje na temat MPZP znajdują się w Ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717). MPZP ustanawia przepisy, które powszechnie obowiązują na danym terenie. Przepisy te stanowią podstawę do wydawania decyzji administracyjnych. W Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego s także dokonywane zmiany przeznaczenia gruntów rolnych na nierolne oraz leśnych na nieleśne.
Organem, który sporządza MPZP w gminach wiejskich jest wójt. W gminach miejskich lub miejsko-wiejskich oraz w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, zadanie to należy do burmistrza. Natomiast w przypadku miast liczących powyżej 100 tys. mieszkańców organem sporządzającym MPZP jest prezydent miasta.

Wyróżnione rodzaje gruntów
W Polsce wyróżnia się 6 podstawowych rodzajów gruntów: działki budowlane, działki rolne, działki rekreacyjne, działki inwestycyjno-przemysłowe, działki siedliskowe oraz działki leśne. Przeznaczenie rodzajów gruntów wyraźnie określono w Rozporządzeniu Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków. Z zapisów ów rozporządzenia inwestorzy dowiedzą się, jakie inwestycje są możliwe do realizacji na danym terenie, oraz jakie wymagania,muszą oni spełniać w przypadku niektórych rodzajów działek gruntowych. Dzięki zaznajomieniu się z tymi informacjami inwestorzy mogą dopasować odpowiedni grunt dla projektu, którego realizacji chcą się podjąć na jego terenie.

Klasyfikacja działek gruntowych

Poniżej prezentujemy oficjalną klasyfikację działek w Polsce.

1. Klasyfikacja działek budowlanych:
Warunki techniczne jakim powinny odpowiadać działki budowlane zdefiniowane są w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690, z późn. zm.).

Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dział: grunty zabudowane i zurbanizowane), kategoria działek budowlanych zawiera w sobie następujące użytki gruntowe:
– tereny mieszkaniowe, które oznaczone są symbolem – B;
– tereny przemysłowe, które oznaczone są symbolem – Ba;
– inne tereny zabudowane, które oznaczone są symbolem – Bi;
– zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, które oznaczone są symbolem – Bp;
– tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, które oznaczone są symbolem – Bz.

2. Klasyfikacja działek rolnych:
Tereny rolne są objęte ścisłą definicją, która wynika z ustawy – art. 1 Ustawy z dnia 15 listopada 1984 r. o podatku rolnym. Ustawa ta jasno określa, że grunty rolne to takie działki, które są sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne. Wyłączenie od tej zasady stanowią grunty zajęte na poczet prowadzenia działalności gospodarczej o innym charakterze, niż rolniczej.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, użytki rolne podzielone są na poniższe kategorie:
– grunty orne, które oznaczone są symbolem – R;
– sady, które oznaczone są symbolem – S;
– łąki trwałe, które oznaczone są symbolem – Ł;
– pastwiska trwałe, które oznaczone są symbolem – Ps;
– grunty rolne zabudowane, które oznaczone są symbolem – Br;
– grunty pod stawami, które oznaczone są symbolem – Wsr;
– grunty pod rowami, które oznaczone są symbolem – W;
– grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych, które oznaczone są symbolem – Lzr.

3. Klasyfikacja działek rekreacyjnych:
Grunty rekreacyjne posiadają swoje umiejscowienie w MPZP, czyli miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Oznacza to, że kiedy gmina, na terenie której znajduje się grunt rekreacyjny, posiada miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to wówczas w MPZP powinny znajdować się informacje odnośnie warunków zabudowy tego gruntu.
Działki rekreacyjne w Polsce to najczęściej rodzinne ogródki działkowe (ROD).
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki rekreacyjne oznaczone zostały jako:
– tereny rekreacyjno-wypoczynkowe, które oznaczono symbolem – Bz.

4. Klasyfikacja działek inwestycyjno-przemysłowych:
Cechą charakterystyczną gruntów inwestycyjno-przemysłowych jest to, że często znajdują się one w odległych od dużych aglomeracji miejskich lokalizacjach. Zakłada się bowiem, że na ich terenie mogą powstawać inwestycje uciążliwe dla otoczenia, jak np. fabryki.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki inwestycyjno-przemysłowe podzielone są na poniższe kategorie:
– tereny przemysłowe, które oznaczone są symbolem – Ba;
– inne tereny zabudowane, które oznaczone są symbolem – Bi;
– zurbanizowane tereny niezabudowane lub w trakcie zabudowy, które oznaczone są symbolem – Bp.

5. Klasyfikacja działek siedliskowych:
Tereny siedliskowe nazywane są też zabudową zagrodową. Właścicielami tego rodzaju gruntów są osoby, które posiadają pełne prawo do wykonywania zawodu rolnika (tzw. rolnik indywidualny).
W przypadku gruntów siedliskowych ich powierzchnia ma duże znaczenie. Jeśli teren siedliskowy ma mniejszą powierzchnię od tej, która określona jest w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, to otrzymanie pozwolenia na budowę może okazać się bardzo trudne, a czasem wręcz nierealne. Jeżeli natomiast działka nie posiada MPZP, inwestor może indywidualnie starać się o uzyskanie warunków zabudowy.

6. Klasyfikacja działek leśnych:
Zgodnie z Ustawą z dnia 29 września 1991 r. o lasach oraz Ustawą z dnia 30 października 2002 r. o podatku leśnym, lasem nazywane są grunty leśne, które w ewidencji gruntów i budynków sklasyfikowane są jako lasy.
Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa w sprawie ewidencji gruntów i budynków, działki leśne oznaczone zostały jako:
– lasy, które oznaczone są symbolem – Ls.
Na terenie lasów mogą powstawać wyłącznie budynki oraz budowle, które mają służyć gospodarce leśnej, obronności albo bezpieczeństwo państwa. Ponadto dopuszczalne jest dokonywanie oznakowania nawigacyjnego, geodezyjnego oraz montowanie urządzeń, które służą celom turystycznym. Dopuszczalne są również inwestycje podejmowane w celu ochrony zdrowia.
Lasy mogą być przeznaczane na inne cele inwestycyjne, pod warunkiem, że odpowiednią zgodę wyda właściwy organ, co jednak zdarza się rzadko, wyłącznie w uzasadnionych przypadkach.

Redakcja
Komercja24.pl