Informacje dnia

Dobre notowania Wrocławia – najwięcej biur wynajmują sektory IT oraz R&D

Klaudiusz_Pomykała_Cresa Polska_media

W trzecim kwartale tego roku Wrocław wykazał się największą aktywnością najemców wśród miast regionalnych w całym krajuTo imponujący wynik, który po raz kolejny, nawet w tym trudniejszym dla gospodarki momencie, potwierdza stabilną pozycję Wrocławia na rynku nowoczesnej powierzchni biurowej – mówi Klaudiusz Pomykała, dyrektor wrocławskiego biura Cresa Polska.

Umowy podpisane w stolicy Dolnego Śląska od lipca do września br. stanowiły 37 proc. całkowitego wolumenu transakcji zawartych na wszystkich rynkach regionalnych. Czy może Pan powiedzieć, jakie branże wygenerowały tak dobry wynik?

W ostatnim kwartale, ale też w całym 2020 r. najbardziej aktywne wśród najemców były firmy z szeroko pojętego sektora IT, które od początku tego roku wygenerowały 64 proc. popytu na powierzchnie biurowe we Wrocławiu. Jedną z największych transakcji było przedłużenie przez Nokię umów najmu w dwóch budynkach, na łączną powierzchnię 28,5 tys. mkw. Wrocławski rynek informatyczny znany jest nie tylko w kraju, ale również poza granicami – istnieje już od ponad pół wieku, przyciągając młode talenty i międzynarodowe korporacje. Według szacunków Agencji Rozwoju Aglomeracji Wrocławskiej w branży informatycznej we Wrocławiu pracuje niemal 36 tys. specjalistów, a według danych z najnowszego raportu IT Corner, wśród 112 tys. wrocławskich studentów, 15 tys. to studenci kierunków związanych z IT.

Wrocław jest również liderem wśród lokalizacji wybieranych przez koncerny na centra badawczo-rozwojowe (R&D).

To prawda. Podobnie, jak w przypadku IT, rozwój tego sektora oparty jest przede wszystkim na silnym know-how. Dlatego międzynarodowe korporacje, chcąc zaoferować usługi na wyższym poziomie, na lokalizację swoich centrów R&D / SSC wybierają jeden z najsilniejszych ośrodków akademickich w kraju, jakim jest Wrocław. Według najnowszego raportu ABSL, aż 52 tys. osób w stolicy Dolnego Śląska znajduje zatrudnienie w działających w mieście 188 centrach usług. Nie bez znaczenia dla rozwoju tego sektora jest również duża dostępność nowoczesnych biur klasy A – na koniec trzeciego kwartału Wrocław dysponował ponad 772 tys. mkw. powierzchni (całkowite zasoby to 1,2 mln mkw. – budynki klasy A i B). Wrocław o lokalizację centrów usług wspólnych konkuruje z dużymi aglomeracjami na całym świecie. Dlatego w kontekście kryzysu spowodowanego pandemią, miasto może skorzystać na relokacji części procesów biznesowych spoza Europy. W nadchodzącym roku ABSL przewiduje wzrost zatrudnienia w tym sektorze nawet o 7 proc.

Dosyć mocnym trendem we Wrocławiu jest również rozwój centrów coworkingowych?

Tak. We Wrocławiu powstają nowe biura serwisowane, a te które już tu funkcjonują rozbudowują swoją przestrzeń. Dodatkowym impulsem dla tego sektora były kłopoty części firm, spowodowane pandemią oraz niepewność, która towarzyszy dzisiaj podejmowaniu decyzji biznesowych. Wielu najemców nie chce, albo nie może, podejmować długofalowych zobowiązań. Dla nich alternatywą są właśnie elastyczne formy najmu – umowy na rok czy dwa lata albo umowy na czas nieokreślony, z miesięcznym okresem wypowiedzenia. Najemcy doceniają też serwis usług dodatkowych, jak: wsparcie asystenta, dostęp do infrastruktury IT, zaplecze konferencyjne, serwis kawowy czy strefy relaksu. W mieście swoje biura serwisowane mają m.in.: Regus, Business Link, Spaces oraz City Space.

Które z nowych wrocławskich inwestycji pokazałby Pan dzisiaj swoim najemcom?

W trzecim kwartale br. na wrocławski rynek trafiło 49 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, w trzech biurowcach klasy A. Największym z nich jest, wybudowane przez Skanska, Centrum Południe. Zlokalizowana w centrum miasta, przy ul. Powstańców Śląskich, inwestycja oferuje 23,7 tys. mkw. powierzchni biurowej. Budynek łączy funkcje biurowe, usługowe i rekreacyjne. Blisko centrum otwarte zostało również City Forum 2 (10,9 tys. mkw.), wybudowane przez Archicom. Kolejną inwestycją oddaną w ostatnich miesiącach jest pierwszy budynek w kompleksie West 4 Business Hub (14,4 tys. mkw.), przy ul. Na Ostatnim Groszu, w zachodniej części Wrocławia. Inwestorem kompleksu jest firma Echo Investment, która realizuje aktualnie również inwestycję MidPoint71 (37 tys. mkw.) przy ul. Powstańców Śląskich. Według zapowiedzi dewelopera, biurowiec trafi na rynek już pod koniec przyszłego roku.

Ciekawą inwestycję w centrum miasta, przy ul. Sikorskiego, przygotowuje również Cavatina. Będzie to, realizowany w kilku etapach, kompleks biurowo-handlowo-mieszkalny z dostępem do zrewitalizowanego nabrzeża Odry. Najwyższa z wież będzie liczyła 140 m wysokości.

Czy te nowe budynki mają szansę zapełnić się najemcami? Jaki wpływ na poziom pustostanów w mieście miało spowolnienie gospodarcze spowodowane pandemią?

Wskaźnik pustostanów na koniec września wynosił 14,3 proc., czyli o 4,3 punktu procentowego więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku. Wzrost wolnych powierzchni spowodowany był przede wszystkim przez osłabioną chłonność rynku, a nie przez opuszczanie przez najemców istniejących już powierzchni. Dlatego też wśród budynków z największymi wakatami są inwestycje oddane do użytkowania w trzecim kwartale. Procesy decyzyjne trwają dłużej, dlatego komercjalizacja nowych inwestycji wymaga teraz więcej czasu. Są to jednak ciekawe projekty w dobrych lokalizacjach, które powinny znaleźć najemców, gdy tylko sytuacja gospodarcza się poprawi.

Obecnie część firm jest niechętna do zmiany lokalizacji i woli odłożyć takie decyzje na jakiś czas. Dlatego aż 48 proc. umów zawieranych od lipca do września stanowiły renegocjacje, co, w trudniejszych na rynku momentach, jest zupełnie naturalne. Pamiętajmy o tym, że niektóre firmy kryzys dotknął mocniej i, ograniczając koszty, na jakiś czas potrzebują zwolnić część swoich powierzchni. W efekcie łączna pula ofert podnajmu biur we Wrocławiu przekroczyła już 30 tys. mkw.

Czy w związku z trudną sytuacją zauważa Pan obniżki czynszów albo tendencję do podpisywania umów najmu krótszych niż na pięć lat?

Jak już wspomniałem, najemcy chcieliby podpisywać kontrakty na okres krótszy niż standardowe pięć lat. Trzeba jednak pamiętać, że przy nowo oddanych biurowcach najem pięcioletni jest optymalnym okresem, który amortyzuje inwestycję, więc deweloperzy nie są skłonni na ustępstwa w tych budynkach. Natomiast przy odpowiednio przeprowadzonych negocjacjach jest to możliwe w budynkach, które od lat już funkcjonują na rynku i koszty po stronie wynajmującego są mniejsze. Nie zapominajmy także o możliwości podnajmu, ponieważ zwykle dotyczy krótszego okresu, który najemca i podnajemca mogą kształtować bardziej elastycznie. Podobnie jest z czynszami. Stawki wywoławcze kształtują się na stabilnym poziomie. We wrocławskich budynkach klasy A za najem trzeba zapłacić 13-15 euro/mkw., natomiast w biurowcach klasy B: 10-12,5 euro/mkw. Zauważamy jednak pewien spadek czynszów efektywnych oraz większe pole do negocjacji takich punktów w umowach, jak wakacje czynszowe czy cash contribution.

Wywiad z Klaudiuszem Pomykałą z Cresa Polska.